我国城市土地集约利用研究综述

提要本文从我国城市土地集约利用的内涵、评价指标体系的构建、评价方法等方面的研究成果进行总结和归纳。并对研究中提出的措施和建议进行综述,以求在实际的土地资源合理利用中有借鉴意义。

关键词:城市土地集约利用;城市土地集约利用的评价;措施建议

中图分类号:F12文献标识码:A

我国正处在加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段。未来城市人口的增长,对城市空间将产生大量的需求。鉴于我国人多地少的基本国情,城市发展必须由外延扩展向内涵集约发展转变。目前,我国城市土地存在利用效率低,用地结构、用地空间布局不尽合理等问题。城市土地的集约利用越来越成为不可忽视的问题。盘活城市存量土地、节约集约用地作为缓解土地供需矛盾的根本途径,不仅可以加强耕地保护,保证城市建设用地,促进城市土地利用,而且可以有效地支持和保障经济发展的需要。因此,进行土地集约利用研究事关我国经济和社会的全面协调可持续发展。近些年来,我国学者对土地集约利用问题进行了深入研究。现对我国城市土地集约利用的相关研究成果进行系统总结评述,从中汲取经验教训,具有较高的学术价值和重要现实意义。

一、土地集约利用的内涵

土地集约利用的概念最早来源于对农业利用的研究,由大卫・李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。所谓农业土地集约利用,是指在一定面积的土地上,集中地投入较多的生产资料和活劳动,使用先进的技术和管理方法,以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。按照生产要素投入的构成不同,农业土地集约利用分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型。

由于土地利用报酬递减规律的作用,土地利用集约度的提高是有限度的,理论上,当对土地连续投入资本和劳动力达到经济上的报酬递减点,即边际收益等于边际产出时,经营者将不会追加投入,这一临界点就是土地利用的集约边界,达到了集约边界的土地利用称之为理论上的集约利用;反之,未达到集约边界的土地利用称之为理论上的粗放利用。

在我国,城市土地集约利用的研究起步较晚,目前对于城市土地集约利用的内涵尚无统一界定,研究者从不同角度对城市土地集约利用内涵进行界定。刘伯恩认为,城市土地集约利用是指合理的投入劳动、资本和技术,充分挖掘城市土地潜力,获得土地最佳的综合利用效益过程。郑新奇认为,城市土地集约利用是在特定时段、特定区域的一个动态、相对的概念,意指在现期和可以预见的未来条件下,在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益基础上,以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提,通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径,不断提高城市土地的使用效率,并取得更高的经济、社会和生态环境效益。林坚等人则认为,城市土地集约利用是以符合城市规划、土地利用总体规划及相关法规为导向,通过增加对土地的投入,不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式,目的在于挖掘土地使用潜力,节约宝贵的土地资源。国务院发展研究中心刘勇认为,在市场经济条件下,土地的集约利用是指随着土地价格或地租的上升,要求单位土地面积上的投入和产出不断提高,以实现当边际投入等于边际收入时土地使用价值最大化的土地利用状态。尽管对城市土地集约利用概念有很多种观点,但这些观点都是在李嘉图观点的基础上发展起来的。学者们对城市土地集约利用认识的共同点为:在单位面积的土地上,增加投入水平,提高产出效益的土地利用方式,但又不能过度利用,其集约水平是动态的,是随着经济发展而不断提高的。

二、城市土地集约利用评价的研究

目前在我国,土地集约利用评价研究的核心主要集中于评价内容、评价方法、评价体系构建和技术应用方面。

在评价内容方面,城市土地集约利用评价主要是对城市土地集约利用的现状和潜力进行评价。现状评价主要是针对当前城市土地利用水平,评价当前城市太多的利用效率和效益。而潜力评价主要针对城镇土地集约利用潜力的研究对象,采用定性或定量的方式表达,从宏观、中观和微观三个方面对土地利用的潜力进行的空间分级,为实施城市土地利用规划,实现城市土地可持续利用提供科学依据的过程,一般分为现状潜力评价和理论潜力评价。章其祥等以南京城市土地集约利用潜力评价的技术路线,重点对南京城市土地集约利用潜力评价信息系统进行了研究。

在指标体系的构建方面,杨东朗、张晓明、刘萍等学者从城市土地利用中的人地关系入手,构建基于“压力-状态-响应”(PSR)模型的城市土地集约利用评价体系。张丽君以“城市土地集约利用水平”为评价目标,从投入强度、利用程度、产出效果和持续状况四个方面筛选评价指标,并在此基础上构建包括目标层、准则层和指标层三个层次的城市土地集约利用评价指标体系。谢映勤等根据指标属性的不同,把城市土地集约利用评价指标体系分为效益型指标和成本型指标两类。效益型指标是指属性值越大越好的指标;而成本型的指标是指属性值越小越好的指标。对于两类不同性质的指标分别采用不同的标准化方法对其进行无量纲化处理。

城市土地集约利用评价指标方法主要有以下几种:

1、多因素综合评价。这是按照一定的目标和原则,对复杂经济现象整体进行定量描述的多因素综合评价法的一种方法,以评价单元为样本,选择对评价单元发生作用的因子作为评价指标,并通过适宜的模式予以量化、计算和归并,从而实现评价目的的一种方法。该方法对评价对象的分析较全面,并且容易操作,在实践中得到了广泛的应用。

2、模糊综合评价法。这是运用模糊变换原理和最大隶属度原则,考虑与被评价事物相关的多目标、多层次的各个因素,对其所做的综合评判。

3、基于RS、GIS技术评价法。随着对土地集约利用评价研究的细化和深化,能够处理大量数据信息和具有较强空间分析功能的RS和GIS技术已被我国学者引入到土地集约利用评价中。

4、理想值修正模型。这是郑新奇等在对济南城区宗地的集约利用状况进行研究的基础上,提出的用于宗地集约利用潜力评价的模型。该模型以土地集约利用的标准值为判定依据,选择土地用途、建筑密度、建筑容积率和其他因素对标准值进行修正,分析具体宗地的现状和理想值之间的关系,计算宗地集约利用潜力等级。

三、城市土地集约利用的措施建议

随着城市化步伐的加快,社会、经济的发展对土地的需求量日益增加,对十分稀缺的城市土地的需求尤为如此,两者间的矛盾也更加突出。因此,必须积极探讨在城市化过程中如何进一步提高城市土地的集约利用程度的措施,以解决既要保证发展用地,更要保护好耕地,特别是保护好基本农田这一尖锐矛盾,最终真正体现土地的资源配置型功能和资产性价值。国内学者做了多方面的研究。邵华等人认为,通过加强土地管理,切实保护耕地;用地结构合理,布局紧凑;提高现有城市土地利用效率;我国房地产开发企业经营方式应由粗放型向集约型转变;运用经济、法制手段调控、制约城市土地利用。张丽君提出的对策是搞好城市规划,优化土地利用结构和空间布局;推进土地整理,盘活存量土地以减少低效利用;整合工业园区,发挥集聚效应以提高用地效率;强化市场机制,有效配置土地以促进集约用地。谢晓玲提出以下措施,集约利用土地资源,首先必须进一步强化政府的宏观调控作用;集约利用土地资源,就要加强城乡统一规划监督管理;集约利用土地资源,就要建立项目用地控制制度,优化土地使用结构;集约利用土地资源,必须深化土地经营管理体制改革,强化以用途管制为核心的新型土地管理制度;树立科学的发展观,集约利用土地资源,还必须发挥市场调节功能,全面引入市场机制,利用经济杠杆引导和制约用地需求。连军等人则提出根据城市发展的不同阶段,合理制定城市发展长远规划;提高集约利用程度,积极开展城市存量土地挖潜;加强城市土地市场管理,合理配置土地资源。

四、讨论

城市化是人类社会发展和进步的必然趋势,发展城市化应注重保护耕地,合理用地,节约和集约用地。城市化是经济发展和社会进步的结果与标志,对区域发展具有很强的促进效应。随着经济增长、人口增加,城市规模也在不断扩大,这些对耕地保护形成了压力。应认识到合理的城市化过程是节约土地的过程,保护耕地与发展城市化的关系,是既要保证城市化进程的顺利进行,又要保护耕地,节约和集约用地,提高土地集约化利用程度。

土地集约利用是大势所趋。必须从根本上将粗放式的消耗高、质量差、效益低的生产发展方式,转变为集约化增长方式,提高经济增长质量和效益。我国土地资源总量多,人均耕地少,优质耕地少,耕地后备资源少的基本国情,要求必须集约利用城市土地资源。大量工业用地集中在中心城市,大量企业闲置和低效利用土地资产的现象必须改变。但是,在我国城市发展过程中,有的城市已具有较高的土地利用率。例如重庆,高楼建筑比比皆是。适应建筑的土地上,土地集约率相对很高。一味追求城市土地集约利用和经济发展的同时,对城市居民的生活环境带来了影响。因此,城市土地集约利用是否应该因地制宜地实施还有待于研究。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

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