投资融资管理范文

投资融资管理范文第1篇

关键词：时效性；准确性；风险

知识经济时代，投资和融资活动不能再只局限于实物资本和资金的运作，应该把知识和人才纳入理财的对象。把知识和人才作为投资和融资的对象与传统的理财观念在风险分析和管理上有很大的不同。

随着科学技术的进步，尤其是信息技术的发展，人类社会的生产和生活方式已经发生了质的变化，人们认识和改造自然的能力得到空前的提高，整个世界的经济发展速度更多地依赖于知识的积累和知识的创新上，以自然资源禀赋为基础的经济发展已经明显地落后。我国改革开放的总设计师邓小平说：“科学技术是第一生产力”。知识经济到底对当今社会的价值观念产生了什么影响呢?

首先，知识已经成为生产力的一个重要因素，成为一个重要的产业。因为知识可以脱离劳动者，智能地认识和改造自然，创造物质财富。他不像人类社会早期，认识和改造自然，创造物质财富必须由劳动直接面对，知识是物化了的人类认识和改造自然、创造物质财富的生产力，如工业自动化、无人驾驶宇宙飞船等等。其次，行为科学的产生和发展反映了人们对人在运用知识和创造知识过程中的重要作用以及对人的潜能的重视。在资本主义机器大工业时代，业主为了赚取更多的利润，往往关心的是生产规模的大小、工人的劳动时间，也就是一种外延式的再生产、粗放型的经营。在这种经营理念下，产生了业主与雇工之间的对立，企业的经济效益也随之下降。美国管理学家泰勒看到了这个问题，提出了科学管理学理论，后来马斯洛又提出了人的需要五层次理论，人们开始重视发展人的潜能。到今天企业文化的兴起、以人为本的经营理念、期权制度的广泛采用等等，反映了人们对运用知识和创造知识的人在价值增值过程中的地位和作用的认识变化以及人们在追求财富的过程中由直接追求财富到今天通过追求知识来间接追求财富的方式变化。这种观念的转变结果是符合马克思主义劳动价值理论和唯物史观的。

企业理财的本质和目的是使股东财富最大化，也是最大限度地追求财富的行为。既然如此，那么，今天我们的投资和融资活动应该如何顺应知识经济时代的潮流呢?从以上的分析不难看出，知识经济时代，投资和融资活动不能再只局限于实物资本和资金的运作，我们还应该把知识和人才纳入理财的对象。

如何把知识和人才作为理财范畴有两个方面的理论问题：首先，对知识的计量和价值管理。目前我们对作为知识资产的一部分如专利权、土地使用权等的计量有了明确的规定：购入的无形资产，应当按实际成本记账；接受投资取得的无形资产，应当按照评估确认或者合同约定的价格记账；自行开发的无形资产，应当按开发过程中实际发生的支出数记账。这个规定只承认了部分知识资产在价值创造过程中的作用，而对另外一些知识资产，可能是由于计量方面的原因，在价值创造过程中的重要作用却没有承认，如计算机软件、企业文化、高素质人才、企业品牌、先进的组织体系、营销网络、融资渠道等等。还有，该规定对知识资产的计量是按照交易价格或成本支出进行计量的，把知识资产与有形资产等同起来，这是严重错误的。我们知道，知识作为价值创造过程中的一支重要力量，谁掌握了先进的知识，谁就能够获取超额利润，同时，知识有很强的时效性，旧知识不断地被新知识替代，一旦出现了新的知识，旧知识的价值就基本上趋于零。有鉴于此，对知识的计量和价值管理应该采用市盈率法，用市盈率法计算出的企业价值减去企业的有形资产价值就等于企业的知识资产价值，同时对知识资产的价值管理应该采用重置成本法管理。知识资产所创造的财富则可以通过计算企业在同行业中获得的超额利润的办法来计量。

另外一个理论问题是知识以及运用和创造知识的人在企业中是权益性资本还是非权益性资本。根据马克思主义劳动价值理论，人的劳动是物质财富的源泉，有形资产在价值增殖过程中只起价值转移的作用，本身并不创造价值。因此把知识和人作为企业的权益性资本在逻辑上应该是没有问题的，在实践中，近几年兴起的以技术入股，给企业高级管理人员和核心技术骨干派发股票期权，这些现象既是融知、融人行为，同时也是把知识和人才作为一种权益性资本：知识资本以及人力资本同实物资本一样享有剩余索取权。有一种观点认为：当企业发生亏损时，受害最大的是实物资本所有者，他可能会一无所有，而知识资本所有者则不然，他依然是知识资本的完全拥有者，因此把知识和人作为权益性资本是对实物资本所有者的不公。我认为这只是对把知识和人作为权益性资本的不完全接受而已，试想，如果把所有的实物资本都当作借贷资本，实物资本所有者只能分享利息，知识和人才是唯一的权益性资本，整个世界资本市场以创业资本市场（人才和知识）和借贷资本市场（资金）构成，也许世界经济的发展速度更快，整个世界更富有创造性。从实践来看，我国改革开放以来，在转换国有企业经营机制、改革用人机制、改革激励机制方面做了很多理论和实践方面的探索工作，我认为，核心问题是要明确谁在创造价值，我们为谁创造价值，这个问题明确了，很多问题也就解决了。可喜的是，中国目前的教育产业化、创业板证券市场、股票期权制度、知识产权的保护、重奖有重大贡献的科技人才、对国有企业家实行年薪制等重大利好现象和利好消息已经出现或即将出现在我们眼前，在某些领域或政策上，已经把知识和人才作为权益性资本来看待。在城市家庭，家长最舍得投资的就是对自己子女的教育投资!技工贸一体化、产学研一体化、企业办大学等等其实都是对知识进行投资的行为。

把知识和人才作为投资和融资的对象与传统的理财观念在风险分析和管理上有很大的不同。

第一，知识的时效性。我们在前面谈到对知识的计量和价值管理时，应该采用重置成本法管理，因为新知识一旦出现，旧知识的价值有可能趋于零。因此，在投资知识时，要考虑到知识的领先程度以及知识的发展方向，我们掌握了买入的知识后，能不能很快开发新知识、新技术，以拥有属于自己的知识产权。大连的华录、成都的锦江电机引进当时先进的录象机生产线便是典型的教训。

第二，对人进行培训锻炼或者融入高技术人才和高素质的职业经理人存在较大的风险，因为人是活的资产，是可以流动的。拥有核心技术的人才和良好客户关系的经理人的流动对企业的损失有时候是致命的。因此，对人的管理应该建立个人档案，尤其是关键技术人才和管理人才，根据个人特点，创造符合个人人生观的事业基础、融洽的人际情感氛围、恰当的物质利益激励机制。在这种情况下，我们才能考虑是否对某个人或某类人进行投资。另外，我们对人进行了投资，其潜能是否能够发挥作用，产生多少效益，很大程度上取决于人本身的努力程度，这必须有一套相应的激励机制和监督机制。

第三，对知识和人才进行投资回报分析的准确性。前面提到，对知识产生的回报可采取计算本企业在同行业内获得的超额利润的办法，但是，知识产生回报的大小，人的潜能产生资效益的多少，或多或少要受主观因素的影响，其可控性较差，对其投资的未来效益预测有很强的主观因素。这些客观存在的主观因素可能会影响决策的正确性，因此决策的风险较传统投资决策的风险更大。

第四，如果我们想保持在知识资源领域的领先，可能我们得投入相当量的人力在某些基础研究领域，这些领域的投入基本上没有什么直接的经济效益。

投资融资管理范文第2篇

第二条本办法所称政府性投资和融资资金，是指以政府性国有资产做抵押或其它特许权做质押，由某一法人受政府的委托代表政府，向银行或非银行金融机构进行融资，或上级政府向下级安排的用于重点工程的专项资金，并按照县委、县政府的决定进行工程项目的投资。具体包括：银行贷款、非银行机构的信托贷款、上级有关部门安排的重点工程拨（转贷）款、本级财政预算安排的重点工程项目拨款等。

第三条融资机构是工程投资项目的法人机构，对工程项目负全面责任。工程指挥部是工程项目的组织、协调和具体的实施者，其主要职责是：负责开工前的征地、拆迁等各项工作的组织和协调，负责对工程项目的实施及工程施工中进度、工程量、质量的监督和管理。

第四条融资机构的融资方式、额度、期限、抵（质）押物、利率必须经县政府批准。融资机构应尽可能的节约和降低融资成本，对融资过程中所涉及到的地质勘察报告、初步设计方案、环评可研、抵押物评估、审批等费用，按照最低价为原则，经县政府批准后，在投资的项目中据实列支，对其它费用按融资额度的千分之一的标准使用，并在投资项目中列支，如遇特殊情况超过控制数必须报县政府批准。

第五条资金调度与核算。

项目资金实行归口管理。上级拨入的资金由财政按项目设立专户进行管理；银行贷款或社会融资由项目法人（融资单位）分项目在贷款银行设立专户。项目资金实行政府统一调度。上级拨入的项目资金纳入到重点建设项目的由县财政根据县政府的抄告拨付；上级主管部门拨入由部门实施的重点工程，由部门向政府提出拨款请示，由政府抄告拨付；银行贷款的项目资金，由项目法人填制相应的审批表后，经部门进行审核，报县政府批准后给予支付。各工程项目按投资总额设立一定额度的零星支付资金，用于一次性单笔、次金额在2万元以内的应急支出，项目法人根据当年县政府的投资额度掌握使用；当年额度在3000万元（含）以内的控制数为10万元，当年额度在3000万元以上的控制数为20万元，零星支付的支出应单独进行明细核算。工程项目归口项目法人实行统一核算，工程指挥部不具备法人资格，不得设立银行专户，不进行会计核算。项目法人要按照“三个一”的要求进行帐务的设置，即一个项目、一个银行专户、一个帐套的模式进行核算，保证每个项目资金的脉络清晰。各项目之间如需拆借资金，必须由县政府统一进行调配。

第六条实行项目总预算和年度额度管理制度。

项目法人要在工程可研和设计完成后，依照相关规定做好项目的概算、预算，并制定分年实施计划，报经县政府批准和财政部门备案。项目法人要根据施工期限和资金筹措情况，制订出当年的投资额度和资金来源计划，报经县政府批准后，项目法人根据年度投资额度制订出分月的投资计划，并报财政部门备案，财政部门要分项目根据县政府批准的年度额度建立台帐，做好年度的额度核算。项目建设过程中，如果需要调整工作量或者追加工程预算时，项目法人应提供相关的依据报县政府批准。

第七条资金的拨（支）付。总的要求是：依照月度计划，根据工程的进度，经过部门的审核，报经县政府批准给予拨（支）付。考虑到工程施工的履约保证，每次只按进度的70%给予拨（支）付。五项费用的审批程序如下：

工程管理费用，主要指材料费、低值易耗品购置费、打印复印费、出差考察费、办公场所租赁费等，由工程指挥部向项目法人提出申请，并填写《县重点工程办公经费核拨审批表》，报县政府批准后，每年按每个工程指挥部5万元的标准拨给。工程前期费用，主要包括项目的立项、办证费用、勘探费、招标费、规划费用、图纸设计费、图审费等，由工程指挥部向项目法人提出申请，并填写《县重点工程前期费用核拨审批表》,经县建设局、财政局核实后报县政府批准。征地补偿费用，根据建设用地规划和县政府批准的征地补偿方案，由工程指挥部会同国土部门对用地进行实地丈量，确定征地补偿费用的总额度，填写《县重点工程征地、拆迁资金核拨审批表》，连同相关资料，经县国土局、建设局和财政局核实后报县政府批准，项目法人或财政部门根据县政府批准的额度拨给县国土局，由县国土局依照合同和被征地户收据及时补偿到户。

拆迁费用，根据县政府批准的规划，工程指挥部会同国土部门或房管部门对拆迁户进行实地丈量，并依照县政府批准的拆迁补偿方案框算拆迁补偿的额度，填写《县重点工程征地、拆迁补偿资金核拨审批表》，连同相关资料，经县国土局或房管局、建设局、财政局核实后报县政府批准。项目法人或财政分次或一次拨付给项目法人，项目法人依照拆迁合同、拆迁进度、拆迁验收证明及收据直接拨付到个人。工程建设费用，施工单位凭监理单位签署的工程进度审核意见向工程指挥部提出用款申请，工程指挥部核实后，填写《县重点工程建设费用核拨审批表》，连同相关资料报项目法人，项目法人连同建设、财政审核签署意见后报县政府批准。

第八条资金支付方式。

财政拨款投资的工程项目，除第七条提供县政府批准的审批表外，由县政府下发抄告到财政部门，根据政府抄告，项目法人提供相关依据后，由财政实行国库集中支付的方式，直接支付到工程施工方，或通过授权支付的方式（指办公、前期费用）拨付到项目法人。项目法人贷款投资的项目，根据政府的审批意见直接给予支付。

第九条工程项目竣工后，工程建设费用已按70%给予了支付，剩余部分待审计部门出具审计意见书或审计决定后，由财政部门批复竣工决算后进行清算。

第十条工程项目按不低于工程决算价的10%预留工程质量保证金，预留的工程质量保证金在国家规定的质量保证期内分期支付给施工单位，质量保证期满后结算。

第十一条资金监督。

财政部门要履行工程预算审核职责，对要求变更预算的工程项目要进行核查，要建立各个重点工程的资金使用台账，随时掌握各重点工程的资金拨付和使用情况，要定期对各重点工程指挥部申报资金的使用情况进行实时跟踪和检查，并将检查情况及时反馈给有关责任单位。审计部门要根据法律法规的要求，积极参与重点工程项目“工程决策、工程预算、工程用工、工程招投标、工程施工及变更、工程资金使用、工程质量监督、工程决算与审计”等八个重点环节。要每半年组织一次对重点工程项目的财务审计活动，审查资金的使用是否达到预期投资效果等。

投资融资管理范文第3篇

金建投资公司成立于2006年，主要负责金融中心拓展一级土地开发工作。公司的战略目标是立足核心区，抓住北京市建设世界城市、大力发展金融产业的有利时机，以土地一级开发为主业，并积极开展资产收购整合，将公司建设成为在土地一级开发业务上具备核心竞争力、在资源并购领域拥有成熟操作模式、在自持物业经营方面具有较强运营能力的区域性综合房地产企业。

金建投资公司成立6年来，资产规模从3亿元增长至161亿元。年均135%的增长速度背后，其实质是不断扩大的资金投入。资金的筹集与合理配置日益成为支撑公司持续发展的一个管理重点。

目前，金融中心拓展项目相继启动，金建投资公司进入资金集中投入期，资金回流周期较长，资金需求加剧。为弥补自有资金不足的问题，公司外部融资压力日益突出。因此，了解公司的资本结构和融资结构，合理地安排融资计划和优化资本结构，是金建投资公司必须关注和解决的重要问题。

一、公司资金使用特点

（一）资金投向以推动金融中心区域规划和社会效应为重

金建投资公司承接的金融中心拓展工作在整体规划和具体实施上带有浓厚的政府指导和社会使命色彩，金融中心拓展项目的开发不是以利润为导向的完全市场行为。公司资金投向主要以政府为指导，以推动金融中心区域发展及创造社会效用为重要导向。

（二）投资规模大，回收周期长

一级开发项目开发资金投入大，尤其金融中心拓展项目地理位置极其优越，征收这些优质土地资源更是需要庞大的资金投入；另一方面，项目从立项、规划、征地到实现投资的收回，是一个漫长的过程，通常约2-3年，有时大项目的开发周期需要3-5年。

（三）资金投入和回收的集中性

金建投资公司对金融中心拓展项目的资金投入主要是拆迁补偿款。因为拆迁补偿款需要及时支付的特点，项目动迁后公司将进入较为集中的资金支付期。而项目的资金回收则集中在完成土地平整，土地实现入市交易的阶段。

（四）回收周期的不确定性

公司项目的开发过程中，被拆迁对象的配合程度、审批部门的意见、经济形势、国家政策、地方政府影响等众多因素，都会加大项目开发进度和资金回收周期的不确定性。

二、公司资本结构分析

（一）资本结构相关基本概念

资本结构是衡量公司偿债能力和财务风险的重要指标，是公司进行融资决策的重要起点和归宿。资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系，有广义和狭义之分。广义的资本结构把资本看成全部资金来源，包括权益类资金和负债类资金（含长期负债资金及短期负债资金），资本机构即权益类资金与债务类资金的对比关系。狭义的资本结构把资本看成长期资金来源，资本结构是指权益类资金与长期负债资金的对比关系。

本论文研究的资本结构是指广义的资本结构。

（二）公司资本结构现状

1、名义资本结构

2011至2012年3季度，金建投资公司总资本从130.46亿元增长至161.41亿元，其中权益资本在总资本中平均权重约为31%，债务资本平均权重约为70%。

2、实质资本结构

结合金建投资公司资金投向的实际情况，剔除代建项目、代持股以及注册资本金中非金融中心拓展项目占用资金的影响，还原公司资本结构的真实状况。

（1）代持股的长期股权投资及相应负债

金建投资公司代上级公司对系统内其它公司持股，持股所用资金由上级公司以内部往来形式提供。此类股权并非实质持股行为，对上级公司的内部往来也并非与公司经营发展相关的资金支持。

（2）非金融中心拓展项目占用的注册资本金

2011-2012年3季度，公司注册资本金虽快速增长，但其中大部分资金被非金融中心拓展项目所占用。以2012年3季度末数据为例，公司注册资本金52.78亿元，用于金融中心拓展项目的7.91亿元，仅占注册资本总量的15%；其余44.87亿元被用于系统内其他企业增资及支持其他企业主业项目，占注册资本金总量的85%。

剔除上述三个影响因素后，发现公司总体资本中，权益资本所占份额大幅下降。即：现阶段，公司经营发展对债务资金的依赖程度极大，总体资本中80%以上资金来源于举债，实质资产负债率最高曾达到91.88%。

（三）资本结构质量分析

1、公司资本结构的特点

自有资金不足，资产负债率过高

根据上述统计数据显示，金建投资公司以实际仅11.95亿元的自有资本，撬动了高达97.77亿元的外部市场资金。

2、负债过高的风险

（1）利息负担加大

负债过高，公司的利息负担相应加大，导致项目开发成本或公司财务费用水涨船高：

1）资本化利息

资本化利息即可计入项目开发成本的利息。利息越高，项目开发成本越高，进而推动该宗土地的楼面熟地价上涨，不利于在销售阶段以具有市场竞争力的销售价格吸引大型金融机构。

2）费用化利息

不能计入项目开发成本部分的利息，则作为公司财务费用，消耗公司的利润。金建投资公司利润空间有限，过高的财务费用导致公司经济利益的流失，甚至出现亏损的情况。其实质是公司股东的权益流失。

（2）财务风险

公司对负债的依赖程度越高，企业面临的还款压力和利息压力就越突出。尤其当债务资本还款时间的固定性，遇到金融中心拓展项目“开发周期的不确定性”和“资金投入与回收的集中性”时，金建投资公司面临着极大的还本付息压力。同时，负债率过高使公司再融资难度大大提高。这就是说，较高的资产负债率，伴随而来的是相对较高的财务风险。

（3）政策风险

1）银监会：自有资本金低于项目总投35%，不予发放贷款

根据《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发【2006】54号）等相关银行信贷政策的规定，房地产开发项目自有资金（注册资本）至少占项目总投资的35%以上，且自有资本金需先期到位，否则严禁向不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

2）土储部门：融资超项目总投65%的利息由企业自行承担

根据土地储备部门有关规定，土地一级开发项目自有资本金不得低于项目总投资额的35%（保障房项目20%），若项目资金来源中银行贷款等外部融资高于总投资额的65%，超出部分形成的融资成本不得计入项目一级开发成本。

3）银监会：资产负债率超过70%，将被重新纳入政府融资平台

《中国银监会关于加强2012年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》（银监发【2012】12号）规定了退出融资平台的五项条件，其中对企业资产负债率要求不高于70%。同时，该意见要求加强退出后动态监测，退出平台的五项条件之一低于监管要求的，要重新纳入平台管理。

三、融资管理分析

（一）融资相关基本概念

融资就是企业利用各种各样的金融工具从更多种渠道获取资金。融资方式是指企业筹措资金所采取的形式，房地产企业筹集资金的方式主要有以下几种：吸收直接投资、发行股票、银行借款、商业信用、发行债券、发行融资券、租赁等。一般来说，企业采取的上述各种方式融资所占资本来源的比例，可称为企业的融资结构。

融资渠道是指筹措资金来源的方向与通道。房地产企业融资渠道主要有以下几种：银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他企业资金、企业自留资金、民间资金等

（二）公司融资现状

金建投资公司现阶段对债务融资依赖较大，且债务融资中主要为长期借款。考虑这一特点，本论文着重对公司长期借款的融资总量及资金成本进行分析。

1、融资总量

2011年至2012年3季度末，金建投资公司累计融资到位79.7亿元。其中2011年新增融资74.7亿元，2012年至9月底仅新增融资5亿元。

2、融资成本

（1）利率水平

近两年，加息和提高准备金率政策频出，收紧金融政策进一步抑制了房地产行业的资金供应。自2011年开始，众多房企的融资成本高于8%甚至超过10%，而金建投资公司在此期间贷款利率基本控制在基准利率上下小幅波动。2011年，1-3年期基准利率为6.65%，金建投资公司平均利率在6.06%；2012年，1-3年期基准利率为6.15%，金建投资公司平均利率在7.5%.

（2）利息费用

虽然公司有效地控制了外部融资的利率水平，但是由于负债规模庞大，2011年-2012年3季度共产生利息费用12.01亿。

（三）公司融资管理分析

1、金建投资公司近两年融资总量呈现波动大，资金供应不稳定的特点

形成这一特点主要有如下两点原因：

（1）金融政策影响，资金供应整体形势不稳定

近两年，金融政策调控趋严，房地产行业整体融资形势偏紧。在审批严、额度紧、成本高的现实困难中，资金供应整体形势波动较大，金建投资公司开展外部融资工作相对被动。因此，为确保当年（次年）资金的基本供应，公司会在年初（年末）集中储备资金。

（2）融资渠道单一，导致资金供应的控制力较弱

目前，金建投资公司融资主要有三大渠道：内部借款、银行贷款、其他外部企业借款。其中尤其对内部借款的依赖异常突出，新增融资中约80%为内部借款（详见下图：现状融资方式）。不同于银行贷款可根据项目进度分批提款，内部借款主要为上级公司或系统内公司筹集的外部资金，金建投资公司对此类资金的到位时间和拨付金额控制力相对较弱。如2011年4季度上级公司40亿中票资金发行成功并一次性拨付至金建投资公司。2012年为避免资金冗余，公司放慢了融资工作。

2、融资成本相对数较低，绝对数偏高

（1）利用资源优势，控制利率水平

①依托上级公司统筹能力，凭借公司良好的经营现状、发展前景和社会形象，赢得了各大商业银行的合作偏好和政策支持。②与银行建立良好的合作关系，为日后融资合作形成良性循环。③银行贷款按项目进展需要分批提款，避免冗余资金产生不必要的利息费用。④上级公司利用其社会资源优势及突出的谈判能力，为金建投资公司争取了大量低成本外部资金。

（2）负债规模偏大，融资成本绝对数偏高

受制于自有资本金不足的客观因素，金建投资公司大规模负债，即使在低利率水平下，但实际承担的利息费用不可小觑。

3、融资覆盖期及还款期较为集中，未来资金压力较大

（1）贷款覆盖期间集中在2010年至2012年

贷款覆盖期间与公司投资需求基本相符，此期间内金建投资公司主要分为一级开发项目前期房源储备支出；时代广场、盛金商厦等楼宇收购支出；月坛南街、范灵项目等一级开发支出；贷款利息支出；以及大司广广项目借款支出。

（2）还款时间集中在2012年下半年

公司面临现有贷款集中偿还，同时光华项目启动需要大量资金投入的双重压力。

（3）2013后资金不足

在现有贷款集中还款后，2014-2016年基本无贷款资金覆盖，未来广*、菜*等项目均无对接资金，短期来看2012年4季度至2013年1季度融资压力较大。

四、优化资金管理效率的建议

（一）解决项目投资资金不足的问题

1、外部融资

主要通过增加银行贷款，依托上级公司为平台的发行私募债、企业债等多渠道筹集资金，对接新增项目投资。但是，受到资产负债率不高于70%，及项目自有资金不低于35%的政策限制，公司未来的外部融资能力和融资规模是有限的。

2、释放占压资金

截至目前，公司房源储备占用资金约34亿元，该部分资产短期内若不能实现项目对接，公司则考虑处置该部分资产，释放占压资金用于金融中心拓展项目开发支出。但是，相对于未来3年总体投资需求而言，房源处置资金只是杯水车薪。

3、增加注册资本金

从公司资本结构的现状来看，因负债率过高导致的再融资障碍日渐突出，因此未来突增的资金缺口，即便是通过外部融资弥补，也会因为自有资金不足的问题导致外部融资举步维艰。平衡补足资金缺口与控制负债率之间的矛盾是未来公司资金管理的首要任务，而开展外部融资不足资金缺口，必须先增加公司注册资本金，优化资本结构。

（二）优化资金管理效率的建议

1、补充自有资金，优化资本结构

由于金融中心拓展项目相继启动，投资回收期长，资金投入大的现状特点，导致金建投资公司必须要充分发挥自有资金的杠杆作用，撬动外部资本市场以支撑业务开展需要。但是，过高的负债率，导致了公司资本结构失衡，财务风险提高，也给公司再融资工作造成了极大障碍，最终伤及公司所有者的权益。因此，根据公司未来3-5年战略规划和投资安排，通过补充自有资金，不断优化资本结构使其趋于合理，是金建投资公司优化资金管理的前提和基础。

2、多元化融资渠道，降低政策调控风险

虽然金建投资公司已经开始积极尝试私募债等新型融资方式，但是，现阶段公司外部融资依然以传统的内部借款和银行贷款为主。融资渠道和融资方式的单一性，降低公司对金融政策风险的抵御能力，导致公司在信贷紧缩阶段，资金供应相对不稳定。

随着金建投资公司融资需求的急速增长，构建多元化的融资渠道需要日益突出：

（1）继续巩固银行贷款：虽然成本较高，难度较大，但是银行贷款审批周期较短，提款相对灵活，可基于以往良好的合作关系，争取授信额度和利息优惠政策；

（2）积极推进私募债融资：近两年针对银行贷款收紧而推出的新型融资方式，审批周期偏长，审批要求较严，但是融资规模大，融资期限长，资金成本低，与银行贷款形成良好互补；

（3）依托上级公司资源推进其他融资：目前，上级公司层面通过发行企业债、中票以及运作产业基金等创新方式统筹资金，为金建投资公司提供了有力的资金支持。

虽然，金建投资公司对此类资金的到位时间控制较弱，因内部借款形成税费增加了融资成本；但是，正因为上级公司资金统筹优势的不可替代性，帮助金建投资公司抵抗了政策调控的冲击。

3、加强项目贷款期限和还款时间的统筹管理

投资融资管理范文第4篇

关键词：财政 投资融资 管理 新思路

随着财政投资融资改革的不断深入，各个区域在社会主义现代化建设中都积极吸引市场资金，从单一的政府投融资转变为与产业化有机结合的综合投融资方式，投融资主体呈现出多元化趋势，这就有效缓解甚至解决了社会主义建设中资金短缺问题。在新的形势下，各级政府应借助合理、科学的投资理论，将社会资金高效应用到社会主义建设中，才能有效推动现代化建设健康、快速开展。

一、革新盘活地区存量资产方式

各级财政机构应大胆创新理财思路，敢于打破传统的投融资途径。除了税收之外，政府手中的资金投资带来的资产，也是其增加收入的有效途径，比如，市政基础设施、城市土地、公共资产等，这些都可以作为社会主义建设的资金。因此，各级政府及财政部门应依据自身实际情况，不断健全政府资产管理制度，最大限度推动区域经济快速发展，以获得最优化的社会效益与经济效益。在实际操作中，应做好以下几点：第一，将土地资源盘活。重视对国有土地的转让、出让管理，提高国有土地使用收入，借助“生地变熟地”的形式增加土地转让收入；以构建整部资源制度、培植资源为目标，逐渐健全政府资源的市场制度，尽力优化政府管理资源的经营成效，使得政府管理资源的收入变成财政收入的核心途径。重视对土地收入的管理。构建高度垄断的国有土地市场管理体制与机制，提高地租征收额度，加大管理矿产资源的收入。第二，将闲置资产盘活。加大经营与管理政府闲置资产的力度，公开拍卖一直处于闲置状态的资产，提高国有资产的盘活比例，尽可能提高政府收益。需要注意的是，可盘活的闲置资产，不仅仅包括现实中能看到的客观资产，还可涵盖那些尚未被激活的一些闲置资产，如果能恰当、科学地处理这些资产的话，就会大大增加流动中的社会资金数额，从而促进社会区域性及总体性的发展速度，进而大幅提高区域经济的市场竞争力与市场活力。

二、革新传统的投资融资方式

为有效拓展融资途径，各级政府及财政部门应充分借助民间资本、金融、财政，努力正确专项资金及国债资金，利用资本这一纽带，尽可能扩大融资途径，增强融资能力，促进市场运作，积极引导民间资本及金融资本渗透到社会主义现代化建设的各个领域中，加速了各项事业及全区经济的发展。这就需要筹资机制不仅要进行形式上的创新，而且还要大胆创新筹资方法与制度，这是因为仅仅表面的创新是不能满足社会主义现代化建设长远发展需要的，而只有方法与制度的创新才属于彻底的、根本性的创新，只有这样才能稳稳妥妥地推动社会的发展与进步，才能始终成为社会进步的动力源泉。

（一）科学操作、创新机制

在拓展融资途径的过程中，应做好以下三点：第一点，构建融资主体。从完善机构、健全手续等为切入点，构建以多个担保公司、投资公司为中心的企业承载主体，开辟出一条以自我为主体、一方为担保的新型融资方式，依据区域经济实际情况及发展计划，制定合理的资金供应及筹资计划，积极夯实融资工作基础，努力与发展银行、开发银行、市投资公司等建立良好的合作关系，做好工作互信与业务协调工作，为合理解决区域建设资金问题创造有利条件。第二点，依托可靠的融资平台。努力探究融资新路径，积极做好项目评估，主动与开发银行等机构建立利益共享、项目依托的机制关系。第三点，扩大担保途径。借助务实的工作，吸引尽可能多的大企业充分区域融资的担保主体，构建出一个科学而又实力雄厚的融资平台，以大大提升财政融资的水平与能力。

（二）捕捉信息，把握政策

为切实提高融资实效，应始终将获得无偿资金当成促进全区经济迅猛发展的核心途径及财政工作中心工作来做，恰当找好工作着手点，高效开展工作。紧紧依据国家的投资趋势及产业政策，及时向上级汇报该地区的真实财政问题及困难，多方式、多途径收集信息，并提供可信的数据资料，筛选一批涵盖节能减排、发展循环经济、城乡经济、建设新农村、扩大内需等优势项目，不断健全项目库，不断丰富项目内容，并动态管理项目库没尽可能优化申报项目的质量，恰当增加向上要、跑、争的力度，以获得上级对我地区的最大化扶持。

总之，从大量实践中我们得知，只有树立并践行科学的发展观，扎实从本质上完善、强化区域财政投资融资体质，才能真正增强区域经济的市场竞争力，才能使得区域经济获得更具生命力的发展时机。

参考文献：

[1]熊竟皓.成都市小城镇建设投融资机制分析[D].四川农业大学，2013

[2]武云鹏.沈阳城市基础设施建设财政投融资研究[D].沈阳大学，2014

[3]彭伟明.基于开发性金融的珠三角战略性新兴产业融资模式研究[D].武汉大学，2014

[4]沈一.城市基础设施建设中政府融资模式研究[D].云南财经大学，2013

投资融资管理范文第5篇

关键词:高等教育投融资体制

近几年,虽然我国形成了以政府投资为主,多渠道投资办学的局面,在高等教育的投融资体制改革方面取得了一定的成绩,但就我国社会经济发展对高等教育的需要而言,目前我国的高教事业还远不能适应经济发展需要,尤其是建设高水平的大学,必须要有高的投入。现实情况是高教经费处于入不敷出的困境,在投资方式和筹资结构等方面也存在诸多问题。

现行高等教育投融资体制存在的问题

(一)教育经费总体投入不足

改革开放以来,我国经济增长一直保持较快的势头,然而,教育投入却与此不相协调,教育经费占GNP的比例和预算内教育经费占财政支出的比例一直处于低下水平。世界人均教育经费是我国的11.4倍多,世界生均教育经费是我国的11.1倍多。在我国公立高等学校占绝大多数、高等教育经费投入仍主要依靠国家财政的投资体制下,国家总体教育投入的不足,必然极大地限制高等教育的投入。1999年后的高校大幅度扩大招生规模,使资源短缺的矛盾更加尖锐,投入不足已成为制约我国高等教育大发展的“瓶颈”。

(二)筹资渠道偏窄

高等教育规模的不断扩大,单一依靠政府投资已经不能满足其发展的需要,这就要求高校开辟多种筹资渠道。目前,尽管我国高校在多渠道筹资方面取得了一定的成绩,但相对于实际需要规模仍然偏小。例如,在校办产业方面,除北大、清华等少数名牌高校已经建立起自己比较成熟的,规模比较大的校办企业以外,其他绝大多数的普通高校或者是拥有自己的校办产业但规模很小,或者是根本就缺乏对校办产业的意识;再如,在吸引社会捐赠方面,虽然在很多高校诸如英东楼、逸夫楼等已赫然耸立,但数量不多,而且绝大部分是由港澳富商捐赠,由于缺乏相应的激励机制,真正由内地本土企业家捐赠的更少。另外,对于本校历届毕业生,我国众多高校也缺乏长期联系,从而丧失了大部分极具潜力的捐赠主体。

(三)教育经费使用效率不高

目前我国高等教育经费既有严重短缺的一面,又存在着使用效率不高的一面。一方面,我国高校规模小,师生比例不合理。以我国师生比例比较高的年限1998年1:9.81和世界其他国家相比,如美国1992年师生比就达到1:18.2,英国1988年为1:15,法国1981年为1:17,加拿大1987年为1:13.1,我国师生比例要高得多。另一方面,我国职工占教职工的比重过大。据统计,我国高校专任教师40.72万人,职工62.24万人,占总人数的约60%。这种不合理的学校养社会现象,既造成了高等院校资金使用上的不合理花费,也进一步降低了我国高等教育的办学效率。再者,我国高等教育设备闲置,利用率低的问题普遍存在。从教室的利用率来看,据调查,北京的几所高校1992年生均教室面积曾为3.78平方米。而美国加利福尼亚州立大学(教学型)生均不足0.48平方米。从实验室来看,我国高校的实验室利用效率低下,每个基础实验室每周平均8—10个学时,专业实验室利用率更低。相比之下,加利福尼亚州立基础实验室每周平均27.5学时,专业实验室每周22学时。另外,在对图书和仪器设备等调查中发现,一般来说,各高校各院系都设有资料室,图书馆有针对本科生和研究生、教师两馆。这种分系分层次设馆,造成图书大量重复购置,使用率很低。

(四)办学成本结构不合理

除了投入不足和效益不高的问题外,投入到高等教育中的有限资源,又有许多没有用在教学与科研的“刀刃”上,反而花在与教学科研无必然关系的方面,造成了不必要的浪费。据教育部的统计资料,教育部直属高校中,教师住宅和学生宿舍面积占学校总面积在1990年和1997年都为49.3%,如果算上食堂、幼儿园等生活福利用房,这两个比例在1990年和1997年分别高达52.6%和56.7%。同国有企业一样,高校“办社会”不仅严重浪费了稀缺的教育资源,同时,还造成机构臃肿、人员冗杂。另外,受高校内部行政与干部人事制度的影响,讲究政府的一套干部级别与待遇,政务繁杂和人浮于事,也造成行政后勤人员的成本长期居高不下。其次,在高等学校的成本结构中,也存在投资“重物不重人”、“重官不重学”的失调现象。在高等学校的开支标准中,在教学和科研人员的支出上往往受到方方面面的限制,有时甚至出现宁可购建超出实际需要的设施设备,也不肯投资于人的现象。与不断现代化的物质条件相比,教师工资却长期得不到提高,作为重要科研力量的研究生的津贴也长期处于很低的水平。

(五)各地区高等教育投资结构不平衡

我国各省市经济发展情况的不同,高等教育经费的投入情况也存在较大差异。我们一直以来都在呼吁“社会公平”,然而“社会公平”的基础正是“教育公平”,如果教育的公平性受到了人们的质疑的话,那么又何谈整个社会的公平呢。

深化我国高等教育投融资体制改革的对策

(一)处理好政府与民间投资结构关系

在提高高等教育经费投入总量的同时,搞好国家财政投入的公共定位问题。实践表明,在一个国家的高等教育投资中,政府发挥着重要作用。政府在高等教育投资体制中的重要作用主要体现在政府既不“越位”,也不“缺位”。由于我国高等教育的公共投资占国民生产总值的比重低于国际平均水平,为了提高我国高等教育的公共投资占国民生产总值的比重,我国应该继续贯彻“教育支出占财政支出的比重每年提高一个百分点”的财政支出结构调整方案,使我国高等教育的公共投资占国民生产总值的比重逐步达到国际平均水平。同时,在财政公共支出方式上,对于大部分高等院校的投资应该“变投资包揽为投资支持”的方式,通过扩大财政补贴性的转移性支出比例,支持我国高等教育事业的健康发展,促进有竞争力的高等院校优先发展。在兴办模式上,对于具有较强外部性、社会公共受益大、国家处于该类人才紧缺状态的某些特殊类型高等教育,应该采取“公办”模式,完全由政府出资兴办;对于那些社会公共受益相对较强,个人也在一定程度上受益的普通高等教育,应该采取“公办民助”的模式,以政府出资为主,吸引一定力量民间投资办学;对于那些社会公共受益相对较弱,受教育者个人受益相对较强的高等教育,应该采取“民办公助”模式,以民间投资为主,政府补贴为辅;而对于那些完全由受教育者个人受益的高等职业技术教育,则应该采取“国控民营”的经营机制,通过市场竞争,促进其健康发展。

(二)开拓高等教育的资金筹措渠道

1.鼓励国内企业、事业单位、社会团体和个人根据自愿和量力的原则捐资助学、集资办学及国外的资助和捐赠。

2.社会服务的收入。社会服务的收入主要指,在学校和地方、企业之间进行不同功能的优势互补的经济活动中的收入,主要包括:为地方或地区通过多种形式进行培养、培训所需的各类专业、各种层次的人才和支援地方、企业办学;承担地方、企业科技研究项目;合办联营生产企业,创办高新技术产业;参与地方高新技术开发以及参与地方、企业的咨询决策等。

3.承接国家、地方政府或部门的科研课题任务的收入。这是学校承接纵向课题所得的经费,这方面的课题任务一般都是国家政府部门有关国计民生较为重要的项目,对社会主义建设影响重大的任务。这里的经费投入,其投资主体是国家政府部门,当然这些课题任务的得到,是依靠学校的科研实力和成就,通过竞争而争取到的。但这里的利益分配,不能完全按市场经济规律办事,更多的是根据课题研究过程中成本消耗的需要来考虑经费的拨款,这不仅因为在主渠道拨款中有拨给学校的科研事业经费,更因为这是国家任务,它将影响国家的全局利益,学校也有义务承担这方面的任务。

4.开办校办产业增加收入。从直观的角度来说,这里的投资主体是校办产业,校办产业作为教育经费投资者,它所要的权则是要求学校给予有关学校的资产的租赁权,要求学校给予学校的科技成果的转让权和校办产业的自主经营权。而最终利益的分配,实质上将按股份制的原则,学校作为校产、技术等入股的股额分取利润和国家给予校办产业的免税等优惠政策所得的经费收入。校办产业与社会的关系则与社会上一般企业一样,完全按照市场经济规律办事,按照价值规律进行等价交换。从本质上看,校办产业渠道的经费收入是学校的自我投资。

5.收取学生的学杂费。在明确主渠道——国家担负一定的培养费用的条件下,可以实行“谁受益,谁出钱”的原则进行收费,这是因为受教育者——学生接受了高等教育,增加了知识,获得了本领,提高了能力,从而可以使自己增值,他将在未来的工作劳动实践中可获得高的报酬,因而他在学校中消耗的教育培养劳动不能无偿占有,应给予一定的补偿,所以就应缴纳相应的费用。

(三)控制和化解高等教育投融资风险

国家应大力加强宏观调控,合理规划、调整高校规模、布局和教育结构,建立规模适当,布局合理,层次结构合理的教育组织系统,走内涵式发展道路。建立健全教育经费的监督机构,强化监督职能,杜绝教育经费的挪用、浪费,并对仪器设备使用情况进行检查,使教育经费财尽其用,物尽其功。进一步加强学校的财务管理,合理编制预算和科学配置学校资源。对于学校公用的图书、仪器设备全校统一规划,统筹配置,改变按院系、按层次重复设置的情况。缩小我国非专任教职工在教职工总人数中所占的比例,降低校内的师生比,提高教育经费的使用效率。督促高等院校加强财务管理。如在印度高等教育财务的主要管理和监评机构是大学拨款委员会和人力资源开发部。大学拨款委员会有自己的监督、检查、评估专业队伍,对私自挪用科研教育经费等违规行为予以监督和纠正。

(四)完善高等教育投融资机制

在要求拓展高等教育的资金筹措渠道时,适当收取学杂费是减轻政府教育经费压力的渠道之一。关于学费的标准,我们认为学费标准过低违背公平原则,学费过高又超过受教育者及其家庭的支付能力。因此,要根据“利益获得”和“能力支付”原则,在科学测定高等教育成本的基础上,建立在不同地区、不同时期、不同经济发展水平、不同财富分配政策、不同性质不同地域的高校等情况下,政府、社会、团体、企业、受教育者及其家庭分担高等教育成本的函数,科学地确定合理的学费标准,实行加权学费制。同时,政府的高等教育收费政策应具有一定的弹性,给予高校根据市场原则适当调增、调减的自。同时加强政府对各高校收费标准监控力度。

(五)平衡各地教育经费投资结构

投资融资管理范文第6篇

关键词：知识经济时代 投资问题 融资问题 思考

一、知识经济时资融资管理的必要性

知识经济时代的到来是社会进步的表现，为此企业应该积极去应对知识经济时代给企业发展带来的优势和广阔空间，在企业的发展和管理中多重视知识和人才方面，在企业投资和融资上也要改变投资对象，把知识和人才放在首位，这虽然和以前的传统理财有差异，但是这是社会发展的需要，也是企业应对国际化的需要。我国传统的投资融资方式是主要针对的是资金方面看重的是企业的经济收益，而现在在知识经济时代的背景下，企业就要选择适合自己发展的投资融资模式和战略，优化企业的资本机构，最大限度的通过投资融资管理，提高市场竞争力。企业的投资和融资是企业财务管理的内容，所以对投资融资管理问题也是对企业的财务管理提出了一个更高水平，把这两方面的管理工作作为企业财务管理的重要任务，因为他们对企业的生存和发展都具有重要的长远意义。

二、知识经济时代企业投资融资管理存在的主要问题分析

知识经济的时代的到来，虽然有一些企业意识到他们的投资融资管理工作需要得到重视，但是由于自身的局限性和传统的模式的根深蒂固，为此在这个转折点上，企业依然存在很多的问题，依据企业的实际情况来看，存在的问题已有以下几点：

（一）企业管理人员缺乏对投资融资管理的风险意识

企业不管是进行投资还是融资，都是与资金有关系，一旦涉及到企业的资金使用和筹集，企业就会面临一定的风险，这种资金风险问题，就促使企业需要加强投资和融资的风险意识。企业的投资风险是指企业在进行投资时候会遇到的风险，企业的投资需要企业领导者的决策，而企业领导者的决策依据是企业的财务信息，财务信息的失误就会给投资带来风险，所以企业应该主义对投资管理的风险意识。而企业的融资风险企业在融资过程中遇到的风险，融资是资本的回报率和借款利息之间的比例，一个良好的融资环境，就要对融资的风险进行控制，尽量避免企业会遇到丧失偿还债务的能力而促使企业的利益遭受损失的风险，以上不管是投资还是融资，企业都会遇到风险。

（二）企业对投资融资的管理缺乏有效的监督机制

企业的投资融资管理属于企业的内部控制范围之内，就应该受到合理的监督管理，不管是在企业进行投资还是融资之前的各项准备工作还是结束后的管理工作，都需要一个很好的监管体制来监督。但是就目前情况看，大部分企业在进行投资和融资前却没有对所要开展的项目或者融资的人进行很好的考察，而且在活动进行完以后也没有很好的管理，管理松弛，这就导致很好的企业活动就会演变成企业的棘手问题，对现实情况没有及时的监督管理，就会造成企业损失，因此企业需要一个专门的监督机制来进行管理工作。

（三）企业投资融资主观意识强，方式陈旧

企业属于私有制性质，有的企业属于家族企业，所以企业的大部分决策都是领导者独揽大权，一人说了算，所以企业在开展活动或者投资融资的时候，也是主要听管理者的，而这个时候管理者的主观意识就会影响到决策，一旦企业管理者有私心，那么在企业进行投资融资的时候，企业的决策就会偏向于管理者的利益，而没有客观的依据企业的整体利益所走，因此企业按照自己的主管判断，制定的决策就有可能给企业带了风险。还有几十企业的投资融资方式单一，企业在市场竞争中都有自己的优势项目，所以企业在进行投资融资的时候就要依据自身的优势去寻找合作伙伴，而不是盲目地把钱投到自己不擅长的领域，在企业选择合作伙伴的时候，不是进行金钱的投资，资金的融资，就是采取入股的形式，这样的方式还是传统的模式，企业没有依据知识经济时代给企业带来的优势去选择，完全还是忽略知识经济时代的优点，而采取这种陈旧的方式，这不利于企业的发展。

（四）政府的宏观政策对现有的投资融资管理规定缺乏

我国的财务管理信息混乱，虽然已经进入到知识经济的时代，但是国家的宏观政策却没有过多的对私营企业制定，尤其企业的投资融资环境，没有得到很大的开展，这就给企业的投资融资以一定的限制，因为国家的政策给与的优惠少，所以企业在投资融资管理上就发挥不出来应有的作用，对于知识经济时代的优势往往都是力不从心，因此建议国家加大对企业的投资融资的管理的规定，这样企业在开展工作的时候才有证据可以，才有规范可言。

三、加强企业投资融资管理的有效措施

（一）优化企业投资融资结构，创新企业投资融资管理办法

企业进行投资融资的最根本目的就是促进企业的发展，保证企业的收益，所以企业应该依据知识经济时代的背景，充分评估企业自身的具体情况为出发点，在制定各项投资融资政策的时候还要在国家法律允许的范围内进行，然后才能优化企业的投资融资的结构，发挥财务部门的职责，对投资融资的办法进行创新，合理做好预算和评估，制定好计划，在企业经营过程中药时刻关注资金的流向，不能只关注资金的来源，以便在出现问题事后及时进行补救，达到最大的结构优化，减少风险的发生。

（二）强化企业投资融资过程中的监督管理工作

企业的投资融资管理工作应该是贯穿于整个企业的运营中的，很多企业就是因为没有对投资融资进行很好的监督管理，就导致了投资融资的失败，最终影响了企业的发展，给企业的发展带来阻碍，所以企业应该加强监督管理工作。首先要成立C诺募喽焦芾聿棵牛和专业的监督管理人员，在知识经济时代，人才就是最主要的力量，在监督部门也要发挥人才的优势，这样才能保证企业在进行投资融资的时候减少企业的风险；其次应该制定监督责任制，那一个项目由专人负责，这样对于工作人员来说就会尽职尽责，有压力就有动力，这样监督工作就能落实到位，还要实行奖励政策，对于优秀的员工要给与奖励，一方面能增加其工作的积极性，另一方面有利于监督工作的良性发展。

（三）企业要拓宽投资融资渠道

企业依据知识经济时代的背景，要扩宽投资融资的渠道，为企业创造更多的利润。对于投资来说，企业可以依据自己企业的优势，进行多元化的投资，并且吸纳更多的人才为企业出谋划策，而企业的融资方面也不能单纯的依靠银行来进行，也要关注商业性质的融资，比如企业债卷发放，这样能够减少银行带来的风险，企业采用扩宽投资融资渠道的办法能增加企业的资金来源，稳定企业的经营状况。

（四）强化管理人员的素质，提高管理人员的风险意识

知识经济时代靠的就是知识的力量来带动企业的经济发展，为此人才的重要性不言而喻。而人才素质的高低决定着企业的管理水平，所以要强化管理人员的素质，这种素质不单纯指业务素质和知识的储备量，还有法律素质和职业道德，要做到全方位的综合素质的提升，这样企业在进行投资融资的时候才能作出科学的决策，制定合理的计划，来为企业服务，同时管理人员的风险意识也要特别注意，只要企业运营，就会存在风险，特别是企业进行投资融资的时候，这种风险不是单纯的风险，而是危机到企业生存的，所以要特别注意，平时在知识培训的时候要特别强调下风险，也特别分析下风险的预测，提高管理人员的风险管理意识，抵御风险的能力，这样才能提高企业投资融资管理水平。

四、结束语

对于经济时代来说，企业的投资融资管理工作依然放在重要的位置，因为他们对于企业的生存和发展具有重要的存在意义。在现在国际化的知识经济时代，企业面临的竞争力很大，所以企业需要正视自己现在的存在的投资融资管理的问题，并运用方法改变其问题，用最好的状态去迎接挑战，利用稳扎稳打的脚步前进，最终帮助企业快速成长。

参考文献：

[1]李林.浅谈知识经济时代的问题及对策[J].现代经济信息. 2010（03）

[2]喻利.知识经济时代会计创新问题的探讨[J].现代经济信息. 2016（10）

投资融资管理范文第7篇

从负债累累到200亿美元的股权投资，再到380亿美元的管理资产

北极星地产金融公司（NorthStar Realty Finance，NYSE： NRF）于2004年在纽交所上市，作为一家REITS公司融资6.478亿美元。上市之初，公司以商业地产的抵押贷款和CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商业地产抵押贷款支持证券）为主要投资方向，并通过发行CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证）将所投资产的优先级部分证券化出售给其他机构投资人以放大资金杠杆，而自己仅保留投资的劣后部分。到2008年时，公司的不动产债权及不动产证券投资总额已达到50亿美元（含证券化的表外部分），但由于公司发行在外的CDO大多附有“当标的资产的市值或财务状况不符合某些基础条件时，发行方有回购义务”的条款，所以，在金融危机期间，北极星地产金融公司累计确认了超过15亿美元的投资损失，并使公司股价大幅下挫，到2009年2月时，股价较2007年1月已下跌了88%，到2010年时公司旗下子公司的多项债务出现违约，并面临诉讼风险。

勉强撑过金融危机的北极星地产金融公司，在危机后期开始积极转型，包括以净租赁方式大量投资于医疗养老物业、酒店类资产和活动房屋等经营性物业资产，并在二级市场上折价收购了多个私募地产基金的LP份额（有限合伙份额）包；同时，公司还发起了多只非交易型REITS，分拆了资产管理公司以及欧洲的地产投资业务……

截至2015年三季度，北极星地产金融公司的对外投资总额已超过200亿美元，其中，直接投资的经营性物业资产约170亿美元，另有约14亿美元的私募地产基金投资；而金融危机前的最主要投资标的――商业地产的债权及证券投资额――已减少到27亿美元。

此外，加上2014年被分拆为独立上市公司的北极星资产管理公司（NYSE： NSAM），公司的管理资产总额达到380亿美元，另有两只封闭式债权投资基金和1只非交易型BDC已经提交注册申请，在2015年四季度和2016年陆续发起融资。

那么，在负债累累的背景下，北极星地产金融公司是如何转型的？转型后的北极星地产金融公司又面临哪些考验？

金融危机中，抵押贷款证券化业务惨遭滑铁卢

上市之初，北极星地产金融公司主要通过发行商业不动产的抵押贷款、然后将其证券化出售来获取收益，其中，约60%-70%是第一抵押权贷款，80%-90%是以LIBOR为基准的浮动利率贷款。公司通过将这些抵押贷款打包成CDO，然后再将其中的优先级部分在N-Star品牌下分拆出售给机构投资人以放大资本杠杆，而自己只保留劣后部分，这一策略在金融危机前一度创造了丰厚的收益。

2007年时，为了进一步放大资本杠杆，公司又发起了证券投资基金NorthStar Real Estate Securities Opportunity Fund，对外融资8100万美元，该证券投资基金主要投资于CMBS、CDOs等证券化资产的次级部分，或其他REITS公司发行的信用债，其中，有相当一部分资金投资于北极星地产金融公司自己发起的N-Star品牌的CDO产品的劣后部分，从而使北极星地产金融公司的劣后投资也由表内资产转为表外资产。

到2007年底，公司的资产负债表内仅保留了约25亿美元的不动产债权投资、约5.5亿美元的不动产证券投资，以及约11亿美元的经营性物业直接投资；相应的，当时公司的业务部门主要有以下三块组成――不动产债权投资、不动产证券投资和净租赁模式下的经营性物业投资，其中，经营性物业投资在公司总资产中的占比只有24%，如果考虑表外资产，则实际的债权投资比例更高。

但随着金融危机的爆发，这些债权资产的风险开始大规模暴露，到2009年时，公司债权投资部门的不良率上升到了4.91%，2010年不良率已超过了10%，相应的，N-Star品牌下的CDO资产大幅缩水，2007-2008年公司所投证券的平均评级还能保持在Baa2/BBB的投资级水平，但2009年上述证券的平均评级已降低到Ba2/BB，到2010年进一步降低到B2/B，其市值更大幅贬损60%-70%，并面临平仓（Margin Call）压力；实际上，即使到了2015年，公司所持有的N-Star品牌的CDO资产的市值也只恢复到当初面值的六成左右。

2010年随着美国会计政策的变更，公司更不得不将N-Star品牌的表外CDO全部表内化，结果导致2010年表内的证券投资总额从上年的3.36亿美元大幅上升到16.91亿美元，相应的，证券化负债也从上年的5.85亿美元上升到22.59亿美元，这还没有包括全部的证券化负债――截至2010年底，公司的证券化债务总额达到44.49亿美元，如果加上表外部分，公司的债务总额将超过62亿美元，而当时的净资产值只有12.8亿美元，实际的财务杠杆率（带息负债/净资产）已接近5倍。

在债务额大幅上升的同时，公司的证券化融资渠道和资本市场融资渠道都被封闭，传统的信贷融资额度也被大幅缩减，到2009年时，公司的信用贷款额度更被完全减至零。2010年，北极星地产金融公司度过了最艰难的一年，不仅面临严峻的现金流危机，同时还遭遇多项债务违约诉讼，并面临CDO产品的回购压力，现有的债务也面临到期再融资的问题，融资成本更大幅攀升，公司只能通过折价抛售其所持有的债权资产及其他证券资产来维持现金流，这期间，公司股价已大幅下挫了近九成。

2012年，随着后危机时代的到来，北极星地产金融公司的融资环境有所放松，公司也由此启动了转型之路。管理层将2011年以前的不动产债权和不动产证券投资都定义为Legacy Investment（有毒资产）。截至2012年底，有毒资产合计占到公司资产总值的50%，而这些投资都主要通过危机前发行的CDO来提供融资支持，其中不少CDO面临回购压力。

2013年，公司开始将N-Star品牌的CDO主动清算，即，在回购日，将标的资产出售，回笼的资金用于回购CDO项下的负债，平均的回购成本虽然只相当于面值的34%，但也让公司确认了不少投资损失；而剩下的几只未回购的CDO，多数已经不符合压力测试标准，其标的资产的管理权已转移给第三方，仅余少数几只CDO仍停留在资产负债表上。

截至2015年三季度末，公司的不动产债权投资总额减少到20亿美元（表内为5.9亿美元），另有约7亿美元的不动产证券投资（表内为4.6亿美元），在投资组合总值中的占比从上市之初的80%-90%下降到15%。

上述不动产债权投资和不动产证券投资预计在2015年可贡献2.35亿美元的净利息收益，并在上半年贡献了约2000万美元的升值收益，但此前公司的不动产债权和证券投资已累计减计了约17亿美元的投资损失。

从净租赁业务入手转型经营性物业的直接投资

2011年，随着后危机时期的到来，北极星地产金融公司逐步恢复了融资能力。这一年公司在私募市场发行股票融资6900万美元，发行可转债融资1.63亿美元，并从富国银行处获得了新的附带回购协议的抵押融资支持。2012年资本市场的大门重新向地产企业开放，这一年公司从股票市场融资3.83亿美元，发行优先股融资2.62亿美元，发行可转债融资7900万美元。2013年公司再次发行普通股融资14亿美元，发行优先股融资1.93亿美元，发行可转债融资3.35亿美元……

用这些钱，北极星地产金融公司开始大举拓展它在净租赁物业上的投资。所谓净租赁模式（Net Lease），通常是指REITS等不动产领域的长期投资人将经营性物业资产从经营者手中买下后再返租给原来的经营者，有时也会为经营者定制开发物业或将合同到期的单一租户物业转租给其他经营者，但租期一般都在10年以上，且由承租方（物业的经营方）自行负担与物业相关的所有税费，包括物业的维护费用、保险费用及物业税等。在净租赁模式下，物业持有人（通常为REITS公司）几乎不提供任何物业管理服务，其经营利润率通常可以达到90%以上（不含折旧摊销），租金收益相对稳定，但增幅较小；而且由于这类物业大多为单一租户，具有较强的定制性，所以，当主要租户破产违约时，物业转租的难度较大，物业持有人的盈利水平也在很大程度上取决于主要租户的财务状况。

不过，由于在净租赁模式下，对物业持有人的经营能力要求较低，所以，北极星地产金融公司在由资产证券化向直接股权投资的转型过程中仍选择了以净租赁模式来持有经营性物业资产。为了竞争，公司降低了对租户财务状况和资信水平的要求，而更加强调物业本身的通用性。

截至2015年三季度末，北极星地产金融公司传统的净租赁物业组合的总值约7.8亿美元，相当于公司股权投资组合总值的5%，共有64处建筑、880万平尺（约96万平米）的可租赁面积，平均的出租率为96%，平均的剩余租期9年，预计2015年可贡献净经营收益6200万美元，其中，50%来自工业地产，42%来自单一租户的办公楼，8%来自零售物业。

从传统净租赁领域延伸进入医疗养老地产的净租赁市场

为了避开激烈的市场竞争，北极星地产金融公司决定在净租赁领域开辟新的市场空间。它先是合资成立了Wakefield，主要投资于养老物业，然后再以净租赁模式返租给当地的养老社区运营商。2009年北极星地产金融公司将Wakefield平台上合资方的股权买下，并计划将旗下养老地产业务单独分拆上市。但受到金融危机影响分拆计划被搁置，直到2013年公司才通过发行非交易型医疗养老REIT NorthStar Healthcare Income突破了医疗养老物业的融资瓶颈，NorthStar Healthcare首轮募集资金11亿美元，后又将融资目标提高到18亿美元，目前已累计完成15.5亿美元的融资计划。

2014年，随着公司债权投资风险的逐步出清，北极星地产金融公司成功增发股票融资13亿美元，发行优先股融资2.42亿美元；2015年上半年，公司再次发行普通融资13亿美元，并在7月发行优先票据融资3.4亿美元，融资成本也从此前的7%以上下降到4.625%。在资本市场的融资支持下，公司先是在2014年以40亿美元的总价（其中11亿美元以定向增发的股票支付）收购了一家非交易型的医疗养老REIT Griffin-American Healthcare REIT II；2015年5月，北极星地产金融公司又以8.9亿美元代价购入了一个养老物业组合的60%权益，该物业组合由32处独立居住型养老社区构成。

截至2015年三季度末，公司医疗养老物业的总值已经从2013年的不到6亿美元猛增到68亿美元，占公司股权投资组合总值的46%，该物业组合由495栋建筑的28104张床位构成，平均的出租率87%，平均的剩余租期8.7年，2015年预期可贡献4.27亿美元的净经营收益，预期的净租金回报率约6.4%，其中，83%的收入来自于运营商支付的租金，17%来自于运营商经营收益的分享――上述物业大多以收购返租的形式租赁给养老社区的运营商或医院、护理机构等，前十大运营商合计租赁了公司245栋建筑的22235张床位，占床位总数的79.1%，贡献了公司医疗养老部门净经营收益总额的56.9%。

物业组合中，医疗办公大楼149栋、600万平尺（约65万平米），87%都位于大学校区或相关机构内，平均的出租率达到91%，平均的剩余租期6.7年，预期可贡献公司医疗养老物业净经营收益的25%；而租赁给专业护理机构的物业共108栋、12674张床位，平均的剩余租期9年，预期可贡献公司医疗养老物业净经营收益的27%；租赁给医院的物业共14栋、817张床位，平均的剩余租期10.8年，预期可贡献公司医疗养老物业净经营收益的5%；另有224栋养老社区物业、共14613张床位，平均的剩余租期11.4年，预期可贡献公司医疗养老物业净经营收益的43%，其中，12%来自于独立居住型养老社区，14%来自于生活协助型养老社区，17%来自于RIDEA1平台上生活协助型养老社区的经营收益分享。

投资融资管理范文第8篇

转型背后的财务压力与能力短板

转型的背后，高杠杆下的高回报

北极星地产金融公司从2011年不到10亿美元的经营性物业投资，到2015年中期155亿美元的经营性物业投资，除了近50亿美元的股权融资（含优先股及可转债融资外，其余109亿美元都来自银行等金融机构的抵押融资支持。

截至2015年中期，公司平均的财务杠杆率约2.4倍（抵押融资额/净资产），平均的债务融资成本3.9%，平均的债务融资期限为5.2年；如果剔除欧洲物业组合后，投资物业的总值约130亿美元，其中，94亿美元都来自抵押融资的支持，平均的财务杠杆率提升到2.6倍，而平均的债务融资成本则达到4.2%。

其中，医疗养老物业截至2015年中期平均的债务融资成本为4.4%，较2015年的预期净租金回报率（6.4%）低约2个百分点，平均的债务融资期限5.4年，平均的杠杆率为2.5倍；酒店资产截至2015年中期平均的债务融资成本为3.6%，较2015年的预期净租金回报率（8.6%）低约5个百分点，平均的债务融资期限4.3年，平均的杠杆率为3.4倍；活动房屋投资截至2015年中期平均的债务融资成本为4.3%，较2015年的预期净租金回报率（7.1%）低约2-3个百分点，平均的债务融资期限为7.5年，平均的杠杆率2.7倍；出租公寓投资平均的债务融资成本在4.1%左右，较2015年的预期净租金回报率（7.0%）低约3个百分点，平均的债务融资期限为7.9年，平均的杠杆率1.9倍；其他传统净租赁物业当前平均的债务融资成本在5%左右，较2015年的预期净租金回报率（8.1%）低约3个百分点，平均的债务融资期限1.8年，平均的杠杆率1.3倍；而欧洲项目截至2015年中期，平均的债务融资成本只有2%，较2015年的预期净租金回报率（5.4%）低约3-4个百分点，平均的债务融资期限为5.2年，平均的杠杆率1.6倍。

结果，公司经营性物业组合整体的债务融资成本较净租金（经营）回报率低约3个百分点，在平均2.4倍的杠杆下，经营性物业组合的杠杆化收益率（带杠杆的ROE）可以达到14%；如果剔除欧洲物业组合，杠杆化收益率将提升到15%。

不过，上述较高的收益率主要来自较高的财务杠杆，因为，当前美国权益型REITS平均的负债率一般不超过50%，财务杠杆率普遍控制在1倍以内；而北极星地产金融公司截至2015年中期经营性物业部门整体的杠杆率已达到2.4倍，剔除欧洲物业后进一步上升到2.6倍；公司整体的杠杆率也达到2.1倍，三季度进一步上升到2.3倍――2015年三季度末，公司并表的带息负债总额达到121亿美元，相当于资产总额的65%，相当于股权资本的2.3倍，其中，抵押融资总额占到106亿美元，而证券化融资总额则下降到3.4亿美元，另有7.9亿美元的信用贷款、3.4亿美元的优先票据（用于支持欧洲业务）和2900万美元的次级票据――其负债率显著高于股权型REITS的平均水平。

较高的财务杠杆虽然在一定程度上放大了股东的回报率，但也增加了财务风险，尤其是在美元的升息过程中：由于在净租赁模式下，租期较长，租金收益相对稳定，所以，更高的融资成本会缩小利差空间，降低投资的杠杆化回报率；而较高的负债率则使北极星地产金融公司相对于其他REITS公司对利率市场的变动更加敏感（公司现有的抵押融资中有相当一部分是以LIBOR为基准的浮动利率贷款，此外，由于公司扩张速度较快，需要不断寻求新增融资，这些都会使其整体的融资成本随基准利率的上升而提高），相应地，公司的估值水平也一直低于其他权益型REITS公司。

当前北极星地产金融公司的股价与每股可分配现金的比值不到4倍，显著低于权益型REITS的平均水平；低估值下公司的股息率高达25%，显著高于权益型REITS的平均水平（不到5%），这背后，除了较高的财务杠杆风险外，外部管理模式下的利益冲突也成为争议的焦点。

转型的背后，外部管理模式之争

在美国，多数REITS公司采用内部管理模式，即，由REITS公司自己的管理团队来管理公司的日常运营事务，包括投融资管理及必要的资产运营服务，相应的管理费用一般表现为公司内部的管理费及其他经营开支。但近年来外部管理的REITS公司日渐增多，如Blackstone Mortgage Trust等。

而北极星地产金融公司在2014年7月以前也采用传统的内部管理模式，资产及物业的相关管理服务由公司的全资子公司北极星资产管理公司（NorthStar Asset Management）提供，相应地，在2013年时公司的员工总数一度达到155人。

但2014年7月北极星地产金融公司将北极星资产管理公司分拆为独立的资产管理公司在纽交所上市（NYSE： NSAM），此后，北极星地产金融公司就从内部管理模式转变成了外部管理模式，即，由北极星资产管理公司为其提供日常的投融资及资产运营服务，相应地北极星地产金融公司每年需支付一笔约2亿美元的基础管理费及相应的超额业绩报酬给北极星资产管理公司，未来北极星地产金融公司新募集的权益资本部分也将按年加付1.5%的基础管理费；而北极星资产管理公司在北极星地产金融公司名义下发生的所有费用均由北极星地产金融公司承担，北极星地产金融公司还将承担部分超额费用。

相应地，北极星地产金融公司的员工总数减少到与北极星资产管理公司共有的24名员工（而北极星资产管理公司员工总数则在分拆后上升到202人），公司的一般管理费也从2014年上半年的4061万美元减少到2015年1-6月的3312万美元，但对外支付的资产管理费却从上年同期的零增长到2015年上半年的9998万美元，从而使公司上半年整体的管理费支出增长了约9250万美元，当然，同期的管理资产额也从2014年中期的84亿美元增加到了179亿美元。

但即使从管理费率来看，在分拆后的一年中，公司的费用率也确实出现了一定程度的上升。数据显示，分拆前的2012和2013年，北极星地产金融公司的一般管理费（这里的费用都是经过分拆回溯调整的费用，不包含北极星资产管理公司为北极星地产金融公司发起的其他非交易型REITS提供资产管理和分销服务所发生的成本费用，相应地，后文的收入中也不包含北极星资产管理公司为其他非交易型REITS提供资产管理和分销服务所产生的管理费收入及佣金收入）在总资产中的占比约为1%，而经营性物业部门按资产规模分摊的一般管理费则占到部门资产的1.3%左右；但2014年，在上半年内部管理、下半年外部管理的模式下，公司的“一般管理费+外部管理公司的资产管理费”在总资产中的合计占比上升到1.4%，而经营性物业部门按资产规模分摊的一般管理费及资产管理费在部门资产中的合计占比则上升到1.8%；2015年上半年，在纯外部管理模式下，公司的一般管理费及资产管理费在总资产中的合计占比进一步上升到1.6%，而经营性物业部门按资产规模分摊的一般管理费及资产管理费在部门资产中的合计占比则上升到1.9%，均显著高于分拆前的占比。

因此，分拆后北极星地产金融公司的管理费率确实有所上升，但由于公司在2014年增加了以托管方式运营的酒店资产和养老社区物业，相比于之前的净租赁模式，除了直接运营成本的上升（2014年公司直接运营成本在物业收入中的占比从之前的15%-30%提高到50%），资产管理费也会有所增加。不过，由于部分投资人对关联交易公允性的质疑，所以，对于增加的管理费是否合理一直存在怀疑的声音。

但不管怎样，相比于其他REITS公司，北极星地产金融公司的综合管理费率确实较高，当前的资产管理费及一般管理费合计已占到经营性物业部门总收入的15%左右，相当于物业资产总值的2%，相当于权益资本的5%。结果，虽然北极星地产金融公司经营性物业的杠杆化收益率较高，但如果从中剔除资产管理费和一般管理费，则以可分配现金计算的净资产回报率不到10%（如果再从中扣除约5亿美元的折旧摊销费用以及2015年为拓展欧洲业务所发生的1亿多美元交易成本，则将出现账面亏损）。高管理费的背后也暴露了公司在资产管理方面的能力短板――虽然净租赁的经营模式能够降低对管理团队物业经营能力的要求，但由于北极星地产金融公司在每类物业资产上都缺乏足够的规模优势，而多元的投资平台又增加了管理的复杂度，再加上2012年以前公司一直致力于资产证券化等融资服务；结果，在转型经营性物业的直接投资后，其总部层面的交易成本、监督成本、财会法务等成本都要高于那些细分市场上的优势企业。最终，较高的管理费率和较高的财务杠杆使公司在升息环境中承受了更大的市场压力。

投资融资管理范文第9篇

关键词:投资者关系管理;投资者保护;创新

一、投资者关系管理(IRM)的由来

投资者关系管理(investor relations management),主要指利用财经传播和营销手段,把本公司相关的财务和战略的信息,积极主动与投资者双向互动沟通,减少公司与投资者之间的信息不对称,以实现投资者对公司价值的认同,促进公司和投资者双方价值的最大化。

1. IRM是资本市场竞争发展的必然结果。

IRM在欧美发达国家证券市场已有三十多年发展历史,是资本市场竞争发展的必然结果。对投资性资本的竞争,是IRM产生的直接原因。就全球资本市场来看,投资者的选择范围非常广泛,仅以美国就有约13,000家上市公司。在这样资源丰富的市场环境中,很多上市公司甚至真正的蓝筹股公司都很容易被忽视。显然,对上市公司管理层而言,只在管理、业绩、财务状况等层面达到相应目标,已不再是足够吸引投资者。公司管理层还应积极向现有及潜在投资者、合伙人、销售商等相关主体主动提供有关公司竞争力及发展潜力的信息,资本市场竞争的发展也就必然导致了IRM的萌芽与发展。

2. IRM是上市公司和机构投资者的相互博弈的结果。

在海外市场,机构投资者尤其证券投资基金已成为证券市场的主导力量,如美国市场,至2002年9月,养老基金、共同基金及保险公司等机构投资者持有美国股市总股本的46.7%。因此,上市公司要想取得长远发展,就要力争成为基金投资组合中的核心力量。而机构投资者,作为专业机构,拥有信息渠道、技术和人才等优势。在上市公司和机构投资者的博弈中,就要明确不同机构投资者的投资理念和战略,进行市场细分,进而确定向具体机构投资者信息的时间、内容方式等,努力获取机构投资者的认可。同时,随着资本市场的国际化发展,要在海外融资,避免文化背景差异的很好的方法之一,就是强化信息的沟通交流,提高企业战略和财经沟通的开放程度。而近些年的通讯网络技术也进一步促进IRM的发展。

二、我国金融资本市场的IRM的发展阶段分析

在我国,IRM还处于刚刚起步阶段,主要因为我国的证券市场的资源还比较稀缺,没有实现向买方市场的完全转变。同时,很多上市公司的股权存在一股独大,内部人控制等问题,公司缺乏股东价值观念,而且上市公司信息管理制度不健全,缺乏信息组织网络和相关管理制度,使信息披露工作的及时性、完整性、准确性受到影响。

第一阶段:从1990年~2000年,股票发行的机制使得上市公司重视如何通过审批,而不重视投资者关系,股票数量处于严重的供不应求的局面。在整个资本市场中,投资者保护的理念远未形成,市场操纵、内幕交易充斥市场,上市公司出现了一批虚假陈述的案件,比如原野实业、苏三山、红光实业等。此时,由于广大中小投资者处于弱势地位,对公司的情况缺乏基本的了解,媒体缺少曝光性的报道,投资者维护自身权益的意识也十分淡薄,因此这一时期的投资者关系并不紧张。

第二阶段:从2001年开始,大量市场操纵、会计丑闻、大股东掏空上市公司损害中小股东权益案件的曝光,股价大幅下跌,我国上市公司的投资者关系空前紧张,引发了市场信任危机。2001年元旦前后,中科创业(原名“康达尔”)成为我国证券市场中第一个股价泡沫破灭的典型案例; 2001年1月, ST猴王事件是大股东通过担保、关联交易等方式恶意占用上市公司资金的典型案例,严重侵害中小投资者的利益; 2001年4月,中国证监会宣布对联手操纵亿安科技股价的广东欣盛投资顾问有限公司、广东中百投资顾问有限公司等4家公司总额达8.98亿元的罚款在中国证券市场中是空前的。从2001年开始,曝光的市场操纵、内幕交易、虚假陈述案还有蓝田股份、浙江证券、宇通客车、数码测绘、有色鑫光等。大量令人触目惊心的大案曝光后,投资者对上市公司和证券市场的信心屡屡遭到重创,上市公司的投资者关系空前紧张,公司与股市价值都出现了明显的下降。

三、我国的IRM存在的问题

如前所述,由于大量的市场操纵、内幕交易、虚假陈述的曝光,我国证券市场投资者关系总体上讲比较紧张。而由于我国的投资者关系管理还处于起步阶段,所以与发达资本市场相比,差距就更大,存在的问题也就更加明显:第一,我国大多数公司还没有形成完整的投资者关系管理理念,尊重投资者尤其是中小投资者意识淡薄。大多数公司的投资者关系还处于被动状态,迫于国家监管机构压力的披露制度,还没有形成积极主动的意识。投资者关系管理是公司战略管理内容之一,对提高公司核心竞争力有重要意义,很多公司尚未意识到这一点,在如何宣传公司文化,提升公司形象,利用现代营销手段提高公司的价值方面,所作努力远不够。第二,我国的投资者关系管理是单向的,只有单方的信息披露,没有信息反馈及采纳合理建议,没有形成良性的循环。而且由于一些上市公司的质量不高,存在的问题较多,上市公司很难按投资者关系管理的诚信和充分信息披露的原则将上市公司的真实情况尤其是存在的问题完全暴露给广大投资者。第三,我国的大多数投资者关系管理的内容单一,形式简单。如上市公司发行时的路演,定期报告、重大事件报告等法定的强制性信息。投资者的投资理念还未成熟,机构投资者仍处在发展过程中,投资者对自身权益的保护意识还有待提高。这些都使投资者

关系管理还处于一种形式或者与它所应该发挥的效用还相差很大。第四,我国证券市场上,存在着流通股和非流通股的区分,大股东一般持有的多是非流通股,因此具有实质控制权的大股东难以享有因良好的投资者关系提高公司相对估价水平带来的股票升值利益,从而缺乏实施投资者关系管理最原始的利益驱动。

四、现实和问题面前,开展IRM的意义

在国际资本市场,也出现安然、世通等丑闻案件,如何保护投资者特别是中小投资者的权益,恢复投资者的信心,倡导股权文化,成为整个资本市场健康发展的关键。在中国新兴的资本市场,投资者关系管理的积极实施和推广,对于保护投资者的利益更有着重要的意义。

首先,对于上市公司,要取得长远发展,必须强化投资者关系管理,获得投资者的认同,才能在降低自己的融资成本,提高证券的流动性,提高公司的经济附加值。根据美国金融分析师对公司财经信息沟通调查研究表明,财经信息的质量与市盈率存在统计意义上的重大相关性。投资者关系作为连接公司和投资界的桥梁,对双方需求作出回应,是信息链上重要一环。上市公司在和投资者和财经媒介进行沟通时,充分了解对自己公司的意见反馈,努力改善本公司的行为,提升公司的信誉形象,有助于在其他方面如营销等活动的实施,促进了公司的综合效益。

其次,对于投资者,上市公司加强投资者关系管理,降低投资者搜寻信息的成本,尤其对于中小股东,方便投资者识别优质股票,也有利于投资者从投机型向投资型过渡。强化关系管理,不仅提高公司的价值,也有助于恢复投资者信心,这是证券市场稳定发展和改革的基础。IRM的实施解决部分信息不对称,缓解了监管机构的压力,是证券市场竞争格局由卖方市场向买方市场转变的必然。

五、IRM在中国的实践和创新

投资者关系管理是公司治理的重要组成部分,对维护证券市场的健康发展有着重要意义,随着通讯技术的发展,经济全球化的扩张及人们投资观念的变化,越来越多的上市公司意识到要保证融资渠道的畅通和公司的持文秘站:续发展,就必须拥有长期稳定的投资者客户,建立与公众投资者良好的互动关系。在中国诸多的企业中,出现了积极实施IRM的,比如东风汽车、联想集团,宝钢集团等,都取得良好的成效。

在欧美等成熟证券市场上,投资者关系管理的具体内容一般就有以下几个方面:分析研究;信息沟通;危机处理;公关;参与制定公司的发展战略等。而目前我国公司投资者关系管理的工作却主要集中在信息披露、路演等方面,很多公司的投资者关系管理还是停留在表面,还存在很大的操作空间。对于IRM的进一步的实施,应该注意以下几点:第一,普及投资者关系管理理念,重视与投资者沟通。国内的上市公司都由原国有企业发展而来,从计划经济下受政府行业部门监督和指导,发展到上市的公众公司后,要向持股的广大投资者负责,股东的积极参与对公司的持续发展就显得至关重要。要改变公司的融资结构和获得持续再融资能力,必须重视投资者关系管理。第二,结合诚信建设,推动投资者关系管理的发展。投资者关系管理的核心是公司履行自己的诚信义务,保护投资者的知情权。引入投资者关系管理概念,将有助于加快我国上市公司内部治理的进程,推动证券市场各参与主体营造诚信互利的氛围。第三,进一步强化信息披露,增强公司透明度。投资者关系管理不仅仅是简单的信息披露,它的内容和含义更广泛,强调积极主动的信息披露,不仅包括财务经营方面,还有企业战略,企业文化等。上市公司要运用多种媒体,保护投资者的知情权,使投资者更加及时迅捷地获取信息。第四,成立IRM行业组织,努力学习和借鉴国外的IRM经验。IRM是最近才引入中国证券市场的概念,在证券市场的全面实施还有一个过程,当前亟待完善上市公司投资者关系管理的组织与流程。在欧美等30多年发展历程中,如美国、日本等国家都设立投资关系协会,1990年国际投资者关系协会(IIRF)成立。资本市场的全球化促使投资者关系实践在全球范围内逐步统一,使财经沟通的态度和行为逐步推广趋同,使其各公司相互交流经验数据,与国际接轨,加入国际投资者关系协会,更好地融入国际资本市场,这也是统一的监管规则和通用会计标准逐步全球化的必然要求。而这些对我国的IRM的发展以及未来更好的发展提供了很好的借鉴。

参考文献:

1.保罗·A.阿根狄着.公司沟通.北京:清华大学出版社,2003.

2.理查德·B·希金斯编着.全球投资者最佳关系管理.北京: 机械工业出版社,2002.

投资融资管理范文第10篇

在酒店和活动房屋领域的经营性物业掘金

除了医疗养老社区，2012年，北极星地产金融公司还拓展了活动房屋（Manufactured House）市场的投资（即，将土地出租用以安置工厂化制造的活动房屋来获取收益，有时公司也会直接持有一些用以出租的活动房屋）。

截至2015年三季度末，公司的活动房屋投资总值已达到17亿美元，占公司股权投资组合总值的12%，共有136个社区的33061个地块和地上的4100套房屋，平均的出租率为85%，平均每个地块的月租金约为490美元，预计2015年全年可贡献净经营收益1.22亿美元，净租金回报率7.1%，其中，89%的收入来自于土地租金，11%来自于其他收益。

2014年，公司又进入了酒店投资领域，当年斥资31亿美元收购了155间酒店的20250个酒店房间，这些酒店大部分为酒店式公寓或有限服务酒店，北极星地产金融公司作为物业的所有者，并不参与日常运营，而是将上述酒店资产全权托管给知名的酒店管理公司，其中75%由万豪管理，16%由希尔顿管理，4%由喜达屋管理，3%由君悦管理，2%由洲际管理。2015年6月，公司又以1.75亿美元购入9处酒店式公寓或有限服务酒店。

截至2015年三季度末，公司的酒店资产总值达到34亿美元，占公司股权投资组合总值的23%，共有167家酒店的22088个房间，平均的入住率为75%，预计2015年全年可贡献净经营收益2.91亿美元，净收益回报率约8.6%。

其中，97家酒店的13193个房间为有限服务酒店，占房间总数的59.7%，平均入住率72%，平均日房费123美元，平均的经营利润率（息税折旧前利润率）为34%，并贡献了公司酒店部门息税折旧前利润的56.4%；酒店组合中还有66家酒店的7935个房间为酒店式公寓，占房间总数的35.9%，平均入住率80%，平均日房费129美元，平均的经营利润率为39%，这些酒店式公寓合计贡献了公司酒店部门息税折旧前利润的39.9%；此外，还有4间酒店、960个房间是全服务式酒店，占房间总数的4.3%，全服务酒店的平均入住率为 79%，平均日房费153美元，平均的经营利润率为21%，贡献了公司酒店部门息税折旧前利润的3.8%。

最后，公司还通过旗下的两个合资平台分别进行出租公寓的投资和多租户写字楼的投资。截至2015年三季度末，平台上共有12栋物业的4514套出租公寓，总值约3.8亿美元，占公司股权投资组合总值的2%，上述出租公寓平均的出租率为93%，平均每套房间的月租金约801美元，2015年全年预计可贡献2600万美元的净租金收益，净租金回报率7.0%。在多租户写字楼方面，截至2015年三季度末，公司共有13栋建筑、102万平尺（约11万平米）的多租户写字楼，总值约1.13亿美元，占公司股权投资组合总值的1%，平均出租率为90%，2015年全年预计可贡献净租金收益1300万美元，净租金回报率7.7%。

上述物业的共同特点是它们大多采用净租赁或托管方式来运营，从而降低了对北极星地产金融公司的经营管理压力；不过，在低息环境下，大量资本的涌入使物业资产的价格出现快速的上涨，即使是在活动房屋等细分市场领域，土地和物业资产的价格也在过去几年出现了大幅的飙升，这在一定程度上加大了北极星地产金融公司的转型难度，尤其是在公司的融资成本要高于其他大型REITS公司的情况下，资产的扩张意味着投资回报率的降低，这也在一定程度上影响了2015年以来公司的股价表现。

从资产证券化的融资服务转型净租赁模式下经营性物业的多元投资平台。

综上所述，在北极星地产金融公司恢复了资本市场融资能力后，就将大部分新增资金都投向了以净租赁模式为主的经营性物业资产，2013年经营性物业首次超过不动产债权和证券投资，成为公司的第一大部门。

截至2015年中期，公司的经营性物业总值已达到155亿美元，其中，43%为医疗养老物业，22%为酒店资产，10%为活动房屋社区，2%为出租公寓，1%为多租户写字楼，5%为传统净租赁物业，16%为欧洲的不动产投资（这部分资产在2015年10月被分拆）。这些物业大多以净租赁的方式或托管的方式交由运营商全权管理，其中，净租赁物业的经营利润率较高，一般在90%左右，但酒店物业和以托管方式运营的养老社区的利润率较低，酒店物业的经营利润率一般在30%左右，而养老社区则通常不到10%，结果，2015年上半年公司的经营性物业合计贡献了8.8亿美元的收入、贡献了4.4亿美元的净租金（经营）收益，经营利润率在50%左右；预计2015年全年上述经营性物业资产可贡献10.7亿美元的净经营收益（含欧洲部分），平均的净租金（经营）回报率为6.9%。其中，酒店类资产的净经营回报率最高，约8.6%，其次是传统的净租赁物业组合，净租金回报率也在8%左右，而活动房屋和出租公寓的净租金回报率都在7%左右，医疗养老社区的净租金回报率则在6.4%左右，只有欧洲业务的净租金回报率不足6%，仅为5.4%（不过其融资成本也更低），因此，剔除欧洲物业组合后平均的净租金（经营）回报率约为7.2%。