投资、投资大众投资时代来临

在过去的一年里，无论是舆论还是政策，都在不断地打击投资行为，但是投资大潮并没有因此而消退，相反，民众投资的热情越来越高涨，如果说2006年还是大众学习投资的时代，那么在2007年，我们将迎来全民投资时代。这样的情形不能不让我们问一句：为什么?

话题回到最初，在脱离小康时代之后，我们将走到哪里去?对于小康，国家是这样定义的：解决温饱。解决温饱之后，手里有了余钱，那么这些余钱要用来干什么?放到哪里去?投资的话题因此而生……

政策发力，投资投机相分离

一直以来，我们把居住需求当作真实需求，把投资需求当作是虚假需求．国家几次三番出台政策加以打击，可是这样的需求并没有被打压下去，所以，我们应该相信，投资也是大众的真实需求，有越来越多的人需要通过投资让余钱发挥效力。另一方面，我们也看到，正是政策的打击让热钱绝了迹，让投机绝了迹，也正是政策的作用，使投资和投机有了分离。

在政策出台之前，房地产市场活跃着热钱的踪影。什么是热钱呢?热钱就是快进快出的钱，这些钱在2006年一系列政策的打压下，基本绝迹了。以前大家会看到炒房炒楼花，这里面有好几道炒作，在排号的时候炒一道，到国土局登记之前再炒一道，登记后更名又可以炒一道，有些在入伙之前，有些在二手楼之前，还能再炒。但是通过几道政策的打击，比如禁筹令、国土局下载合同、不能更名等等，就把炒楼的手段限制住了。

房地产经济在实际上是产权经济，如果没有了产权作支持，没有了合同的支持，所有的投资行为就不能成立。在政策的打击下，现在房地产市场上留下来的钱，都是长钱，是用于是长期投资的。也可以说，因为政策的打击，很多投机行为不得不转作长期经营，变成了投资行为。

大众投资推动房价上涨

2006年的房价快速上涨被很多舆论归罪于热钱。我认为热线肯定没有这个能力让房价上涨。热钱本身很小，对市场的影响也有限，再者现在已经没有了让热钱自由进出的空间。另外。股市也不是让房价上涨的推手，在股市全面上涨之前，房地产市场已经欣欣向荣，一片大好了。

那么是宏观调控造成的吗?很多人认为宏观调控限制土地供应，造成了房价上涨，对此，我有不同看法。宏观调控所限制的土地，并不是限制供应总量，比如禁地令的出台，它所限制的，是不通过公开市场出让的土地，是在堵住原来的土地供应漏洞。这一点，对房地产市场只有利好。当然了，宏观调控也使得高端市场供应减少，从而升值，但是这些并不影响大局。

我个人认为，房价上涨的主要原因是由于目前中国的货币发行量太大，而市场对房子的需求量也远远超出了我们的想像。大众需要把手里的余钱放到一个理想的地方，如果单纯是为了自住，他可以通过租房来解决，而置业的本身就是对未来的一种投资，所以要把自住需求和投资需求作一个彻底的分界，是非常困难的。房地产天生就具有投资性，不论是自住还是投资，行为人本身都是看好未来资产升值这一走向的，没有人会在普遍认为房地产市场越走越跌的情况下，还要进行置业或投资。正是由于大众的投资行为，大众对于未来的信心，带动了我们的房地产市场越走越热。

房地产投资需要专业引导

当然并不是说投资热就意味着大家都能赚钱，和买股票一样，买房子也需要投资分析，而且是相当专业的一件事。股票分析师大家都见得多了，经常听他们分析股市的走向，每只股票的走向，不论他们的分析是对是错，媒体和大众都有足够的接受程度，但目前对于房地产的分析却没有多少人愿意听，这个现象并不健康。

随着大众投资时代的来临，应该有一支专业的房地产队伍来帮助大家作个分析。香港的有线电视台每天都像股市播报一样，为大众分析着房地产市场，不论是土地的出让，还是具体某个楼盘的情况，都一清二楚。只有让信息最大程度的公开、透明，才能消除房地产市场买卖双方信息的不对称，也才是对大众投资的负责。

举个例子来说，怎么判断房地产的投资热点?作为一个区域性很强的行业，房地产跟股市有很大的不同，你在北京买一只股票和在上海买这只股票，价钱、收益都是一样的。但同样的开发商，在北京和在上海的产品可能完全不一样，可比性也很小。

因此在判断房地产投资的热点时，可以有这么几个依据，人的流向、主导行业的流向，以及资金的流向。如果一个城市的人口是净流出，而他的房价还在增涨，那么这个上涨的空间是有限的，相反，一个城市的人口是净流入，即使短期内房价没有增涨，也会带动租金的上涨。

除了这几点之外，主流媒体关注的焦点区域，信息传播快，通常也是房产增值比较快的区域。某些区域受到关注，它的交易就比较活跃，反之就下降。比如说深圳的银湖，一直以来都是传统的别墅区，但是在城市的发展过程中，它已经渐渐脱离了主流市场，现在银湖的房价比起华侨城低了很多，除去一些外部的因素，它在市场上的活跃度，媒体对它的关注度，都不可忽视。而环渤海、长三角、珠三角这几大区域，一直是媒体关注的焦点，这里的房价也是屡屡领涨全国。

此外，随着城市中心化进程加剧，中心城市的房价和三线城市的房价会出现明显的差距，不同品种之间涨幅不会一致，不同区域之间涨幅也不会一致。笼统用均价来一概而论，对于看清楚房地产市场的走向并没有多大的意义。豪宅的上市会拉高均价，安居房的上市又会推低房价，房地产市场要区分开来，具体问题具体分析，才有意义。也正是由于这些错综复杂的情况，所以才更应该借助专业人士的帮助。

2006年，民众的投资行为刚刚起步，从2007年开始，我们才真正走人了大众投资的时代，房地产市场必将会随着大众投资的不断进入，而进入到一个全新的价值投资时代。