社区养老盈利模式分析范文

社区养老盈利模式分析篇1

【关键词】非盈利组织；社区养老；优化

一、相关背景

人口老龄化是亚洲国家正在面临和即将面临的严峻问题，随着我国人口老龄化问题不断凸显，政府、媒体和社会公众的关注程度也在不断加强。一般情况下，65岁以上人口占到了总人口比例的7%，则被称为“老龄化”社会，而2012年，我国65岁以上人口数量已经达到了12714万，占到了总人口的9.5%，已经远远超过了7%的红线。四川省作为人口大省，也已经进入了老龄化，截止2013年年底四川省60岁以上人口数量达到了1653.3万，占四川省人口比例的18%，养老问题逐渐成为关系到四川经济发展和社会稳定的一项重要社会事务，如何优化资源配置，整合政府、市场和社会的力量开展养老服务成为各界关注的重点。

二、核心概念

（一）非盈利组织

非盈利组织也被称作“非政府组织”也即NGO，上世纪80年代开始逐渐在我国兴起，是区别于政府、市场的第三方社会组织。世界银行将非盈利组织概念界定为“以非政府的方式参与的本应由政府关注的公益事业的组织”。在我国，非盈利组织主要分为社会团体、民办非企业和基金会，三类组织都有非盈利性、出资人不参与资金分配等特点。非盈利组织在具体服务形式上有直接提供服务、志愿者组织、基金会等形式，本文重点关注的是服务提供类非盈利组织。

（二）社区养老

社区养老的相关研究在我国主要从70年代开始，当前成都社区养老模式有两种，一种是居家养老，服务对象在家居住，社区提供日常照料服务；第二种是由社区提供居住场所，进行全方位照料，两种方式都将养老对象的活动范围限定在社区范围内。也正是由于社区养老这种形式的出现，给非盈利组织提供了非常广阔的参与空间，社区可以通过整合社区工作者，非盈利组织志愿者等来进行更全方位的养老服务。

三、成都市非盈利组织参与社区养老的现状

（一）成都市非盈利组织参与社区养老现状

成都市在社区居家养老和非盈利组织参与养老服务方面开始较早，早在2006年成都市就提出了“建立以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补助”的新型养老服务思路，在成都市的大力倡导下，社区居家养老形式在成都市各区县得到了快速落实。为了更大范围的利用社会资本，扩宽社区养老的服务宽度，成都市提出了“公建民营”的社区养建思路，在政策的大力引导下，成都市锦江区、成华区、金牛区、高新区、龙泉驿区等十个区县都纷纷开展非盈利组织参与社区养老试点工作。在这些地区的社区养老服务过程中，非盈利组织起到了重要作用，先后建立起了近百个微型养老服务站点，并且全部都由非盈利机构在组织和实施管理。

（二）成都市非盈利组织参与社区养老面临的困境

虽然成都市的非盈利组织在社区养老方面作用巨大，涉及范围也不断扩展，也涌现出了一大批运作良好的非盈利组织，但是目前在提供社区养老服务方面仍然面临着几大困境。

1.政策支持不到位引发的场地限制

参与社区养老服务的非盈利机构要开展活动，首先需要的就是满足场地需求，但是城区的土地是稀缺资源，社区本身所拥有的场地也十分有限，因此非盈利组织想要开展活动就只能另择场地，这样的结果就是养老服务供给方和受众分离，难以发挥良好的效果。出现这种问题的根源在于社区规划用地不科学，社区活动用地不充分，需要社区街道等组织机构从现有社区用地进行综合协调规划，满足非盈利组织参与社区养老服务的需求。

2.资金短缺严重

当前我国非盈利机构很大程度上有赖于政府的支持，尤其是在财力上对政府资金的依赖程度更高，有研究显示非盈利组织的收入成分中，有50%是来自公共财政的支持，在成都这种情况也同样存在。在成都市的养老服务中，政府对非盈利组织的政策激励主要是通过初期建设的资金补贴，并没有长效机制保障的资金支持。同时当前成都大量存在的非盈利机构在组织架构以及经营方式上的落后使得基金会、企业等重要资金来源不愿意投入和捐赠，即使获得少量捐赠也往往是物资形式，不能解决非盈利机构的现实问题。

3.专业人员短缺

国际上优秀的非盈利组织大都由优秀的专业人士构成，无论在相关专业领域还是在其他社会资源方面都有非常坚实的基础。而我国的非盈利组织发展较晚，因此无论从团队建设还是专业培训上看都缺乏专业高度，很难吸引和培养出优秀的专业人才，同时资金的匮乏使得社区养老服务成为一种准纯粹的义务劳动，直接限制了服务人员的薪资水平，因此也影响服务效果和持续性。

四、成都市非盈利组织参与社区养老优化对策

（一）实现政府与非盈利组织的高效合作

我国政府正在尝试将一部分社会工作真正的下方给社会，实现社会的自治，责任的下放需要投入机制的跟进，因此政府需要充分发挥财政资金的主渠道作用，为非盈利组织提供充分的资金和政策支持，吸引更多的非盈利组织进入到社区养老过程中来。政府的支持除了前期支持外，还需要提供持续的物质支持和保障，可以通过长期的床位补助、房屋租赁补贴、水电气费用减免等方式实现。

（二）丰富资金来源

非盈利组织的资金是困扰其发展的重要因素，要解除资金问题，就需要多渠道寻求解决方案。除了政府之外最现实的对象就是基金会，成熟的非盈利组织可以通过与基金会的合作实现个案和项目合作，以个案和项目的方式获取基金会的支持。个案也就是一对一帮扶，基金会为需要服务的个体老人提供资金，由社区非盈利机构来提供照料服务；项目合作则是通过基金会资助社区养老项目，支持基地建设，员工培训等。

（三）加快自身专业化建设

非盈利组织的专业化问题是造成组织发展困境的重要因素，因此必须加强专业化建设。专业化建设首先是组织架构、组织管理上的专业化建设，必须在机构、人员、财务方面实现专业和透明；其次是人员素质的专业化培训，积极切实的提高非盈利组织成员的职业素养，为更好的社区养老服务打下坚实基础。

参考文献：

[1]胡宏伟，严晏，时媛媛.中国非政府组织参与居家养老服务的实践与政策思考[J].天府新论，2011，09

[2]杨维琴.我国社区老年服务体系中的问题分析[J].北方经贸，2008，11

作者简介：

社区养老盈利模式分析篇2

朱婀丹

（武汉商贸职业学院经济管理学院，湖北武汉430000）

【摘要】CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，具有自身的特点。国外成功的CCRC开发模式不但能满足我国老人居家养老的需求、满足老人不同生理年龄阶段的养老需求、满足中高端老龄人口的养老需求，而且还能满足我国养老地产企业可持续发展的要求。我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

关键词 养老地产；CCRC模式；养老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人——居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人——当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人——当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。

1CCRC开发模式特点

在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。

1.1紧凑的规划布局

CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。

1.2满足多方位的居住需要

CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。

1.3租赁为主的经营模式

在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。

1.4较高的管理和护理服务人员比例

CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。

2CCRC开发模式对我国的启示

2.1满足我国老人居家养老的需求

CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯,仍希望与子女同住或就近居住,因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。

2.2满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求

入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。

2.3满足我国中高端老龄人口的养老需要

虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。

2.4满足我国养老地产企业可持续发展的要求

养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。

目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

参考文献

［1］李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计,2012(8):20-23.

［2］洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业,2013(1).

［3］王寒凝.成都市养老地产项目CCRC模式分析[D].西南交通大学,2013,12.

社区养老盈利模式分析篇3

创办养老院可行性报告分析要点1、本地老年市场容量与特点

2、市场有多大?养老院的目标客户

3、功能定位，现有面积的收支比例分析

4、老年服务项目

5、周边老年愿意接受哪些服务项目?

6、市场获利分析

7、制定什么样的价格?如何制定价格?老人接受范围

8、养老院周边老人经济收入与人员职业分析

9、养老院如何广而告之?公众宣传

10、如何经营管理养老院?

11、员工来源，员工工资标准

12、日常各项开支与第一年总费用支出的匡算

13、经济收益保本点和经济保本运作需要多长时间

14、装修设计与费用

15、设备、设施、器具种类与费用计划

16、投资计划(固定资产与流动资金分配与使用计划)

养老院可行性报告现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查， 进行可行性分析。业内人士普遍认为， 开办养老院， 仅有爱心是不够的， 抱着赚钱的目的也是不可取的， 因为养老服务是微利甚至是不盈利的。 当然， 也确有人投资建养老机构纯为回报社会， 不为赚钱也不图虚名， 即使如此， 养老机构开办以后， 也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。所以，在开办养老院之前要做个详细的养老院可行性报告，做到心中有数。

一：办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业， 对此， 投资者要有清醒的认识。 进行可行性分析要考虑的因素有： 目前本地区同行业总量 (床位数)及分布情况， 本地区老人及家庭经济状况， 尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本， 这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、 办公费用、 维修费、 大型资产折旧费等， 都要考虑在内。 其计算公式为(预期入住人数╳收费)-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、 生活费、 取暖费三项， 养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

办院的主要风险在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄， 导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费， 养老机构又不能强行将老人赶出门， 造成垫付费用的局面。 三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群， 一旦产生纠纷， 诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。

下面拿深圳市作为例子，就深圳养老院现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、 从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市， 各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对 65 岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口 1200 万，其中老年人口占到 102 万，占到 9%多。全市现拥有养老机构 86 家， 床位共计 3500 余张， 刚刚达到老年人口千分之二的最低要求， 应该还有很大的发展空间。

二、 目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢， 但总体运营水平不够高， 特别是缺少象郑州和佑尊长园、北京双井恭和苑、 北京太阳城银铃老年公寓这样行业领军型的养老机构。具体来讲：

1 、百床以上规模较大的养老机构，收费较低(全部费用 800 元以下) 的入住率一直很高， 床位全年紧张。 办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2 、 百床以上收费在 1000 元左右的养老机构， 在深圳市场目前属于中档以上养老机构， 目前存在一定程度的入住率不足， 经营情况多在盈亏平衡点以下。 但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3 、 30 张床位至 100 张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。 这部分养老机构， 由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派， 机构管理还处在简单层次控制的范围之内， 用人成本较低。 这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是， 这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少， 日常消耗低， 且收费较高。 只要辅助于较好的医疗， 是目前盈利概率最高的院所类型。

4 、30 张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活， 前期投入较小， 特别适合生活小区内建设。 经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持， 在房屋租金等方便实现优惠。 可能的情况下争取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。 经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差， 对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大， 每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。 迫切需要专业人士介入， 对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式， 统一采购、 统一配餐、 统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二：收支情况分析(以 50 张床位，四人间养老院为例)

一、开办养老机构前期投入

50 张床位的养老机构总建筑面积在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 万以下。

2 、房屋改造和简单装修费用，约投入 6 万元。

3 、基本设施配备。

a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计 800 元×50=40000元。

b) 床上用品 700×50=35000 元

c) 室内每人一个圈椅 200×50=10000

d) 电视每房间一个 1000×15=15000

e) 活动室设施家庭影院一套， 麻将桌 2 个， 健身器材 2 件，预算约 10000 元。

f) 餐饮设施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在 8000 元。 (可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)

g) 洗衣设备，预算 20xx 元。

h) 洗澡设备，预算 5000 元。

i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。 (可时机成熟时再到位)合计最小投入 280000元。

4 、开业仪式和相关宣传费用，约 20xx0 元。

以上租金+装修+设施+宣传=300000 元

二、养老机构年度运营投入

1 、员工工资。

院长(兼会计)1 人计 4000×12=48000 元

副院长 兼采购 1 人计 20xx×12=24000 元

护理员 5 人计 1000×12×5=60000 元

厨师 2 人计 1200×12×2=26400 元

以上共计 9 人计 158400 元。

2 、伙食费成本 300×50×12=180000 元。

3 、水电费 400×50=20xx0 元

4 、取暖费 700 平米×20=14000 元

5 、办公费用 600×12=7200 元

6 、设备耗材、维护等 20xx 元

7 、租金 10 万元。

以上投入合计 4820xx 元。

三、养老机构收入预测(按 80%床位利用率，680 元收费)

1 、床位费四人间 200×12×50×80%=96000 元。

2 、服务费 200×12×50×80%=96000 元

3 、餐费 260×12×50×80%=124800 元

3 、水电费 20×12×50×80%=9600 元

4 、取暖费 80×3 ×50×80%=9600 元

以上收入计 336000 元

四、经营评估

1 、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率 55% 。

2 、可期达到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 万元的资产折旧，5000 元意外损耗，保守收入 280000 元。

3 、每位老人入住时收取 5000 元意外保证金，可暂收付 20xx00元，可 60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三：开办养老机构相关手续

(另见：十六步详解如何申办养老院登记证书)

一、开办养老机构应具备的条件

(一)符合当地养老服务机构发展规划;

(二)有规范的名称;

(三)有固定的场所和服务设施，有室外活动场所;

(四)有相应的资金(前期投入约 1 万元/床) ;

(五) 有与其业务相适应的从业人员 (医生护士可通过与属地医院诊所签约实现) 。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

(一)开办组织或个人的身份证明;

(二)机构章程;

(三)资金状况证明;

(四)场所证明;

(五)消防安全、卫生防疫证明;

(六) 与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1 、 市和各区 (市) 人民政府以及非本市组织、 个人开办养老服务机构， 申办人直接向市民政部门提出申请。 本市其他组织和个人开办养老服务机构， 申办人应当向养老服务机构所在地的区 (市) 民政部门提出申请。 区 (市) 民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起 20 日内。

2 、核准开办养老院的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建， 经民政部门会同有关部门验收合格后， 由市民政部门发给登记证书。

3 、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;

(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;

(三) 开办营利性养老服务机构， 申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1 、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2 、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3 、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

社区养老盈利模式分析篇4

关键词：老龄化；养老模式；社区居家养老

Abstract: In the 21st century, China is rapidly aging society, pension problems have attracted extensive attention. First community endowment mode, the form of pension living in Nanchang, Jiangxi Province, for instance, to analyze the pros and cons; and then combined with the elderly needs and social conditions, adapt to the development of new pension model, namely the Community home care. Finally, from the perspective of the residential area planning and design, to explore how the community home care.

Keywords: aging; pension model; community home care

中图分类号：TU984.12文献标识码： A 文章编号：

背景研究

我国老龄化现状分析

据联合国规定，60岁以上老年人人口占总人口比重达到10%，或65岁以上老年人人口比重达到7%，就属于“老年型人口”，或者叫做“老龄化社会”。在全球人口老龄化趋势不可避免的大环境前提下，我国2006年公布的我国人口老龄化百年预测，指出我国已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段。

目前我国60周岁以上老年人口已经达到1.6亿，老龄化率为12%，65岁以上老年人口达到1.1亿，比率为8.3%。老年人口基数大，高龄老人比例高，空巢家庭日益增多，家庭养老功能弱化，很多老年人在日常生活和护理上难以得到子女的照料。

江西省老龄化现状分析

江西自2005年跨入老龄化时代以来，老年人口数量继续上升。有关专家调查认为，高龄老人完全自理的比例只有54.3%，部分自理和完全不能自理的比例分别为26.8%和18.9%。2008年年末，江西省60岁以上老人527.27万人、占全省人口总数的12.07%，65岁及以上老年人口为370.05万人、占总人口的比重为8.41%，均高出全国水平和国际人口年龄类型标准。在“未富先老”的情况下迎接银色浪潮的到来，对江西养老保障事业和老年护理工作提出了严峻的挑战。

2目前养老模式研究

目前社会的主要养老模式有三种，分别为居家养老、社区养老和机构养老。

2.1居家养老

居家养老是如今最普遍的养老模式，我国老年人在居住社区中的养老在较长一段时期内仍将会以“居家养老”为核心。近年出现的二代居形式，就充分体现了这个趋势。

2.1.1居家养老的实例——二代居

大部分老年人都希望自己能够得到来自家庭、邻里和社会的帮助和关心，尤其是来自家庭的照顾和慰藉，从经济收入情况来看，大多数老人也无足够的经济条件供自己长期居住在盈利性的老年公寓中。同时，必须考虑到家庭中老年人和青年人随着时代的发展，代际差异也逐渐扩大，双方都需要保留自己相对独立的生活模式，避免过多的相互干扰。

针对这种情况，住宅市场上的产品设计中细分出一种新的产品，既可以保留传统的东方家庭温情又可以符合现代人的生活需求，称为“ 二代居”。具体形式有：（1）同居型。即老人与子女同住在一个住宅单元内；（2）邻居型。即老人与子女分住，但其居住的单元左右或上下邻近，同居于一栋住宅楼内；（3）分离型。老人与子女的住宅有一定距离，在同一社区或相邻社区。南昌市尚东大道炫特区18号楼，是南昌“二代居”的首创，而如今这种户型在各新建居住区内，已是司空见惯。

2.1.2居家养老的优劣

二代居这种居家养老模式是传统的、主要的、最普遍的养老方式，它包含了经济赡养、生活照顾、情感交流等内容，老人生活在熟悉的住所里，保持原有的生活方式和人际关系，符合心理需求，有助于身体健康。

但是，目前这样的“二代居”模式并不普遍，多数都是在社区内个别住宅楼设置相应户型，社区规划中没有考虑老年人行动对环境的要求；社区配套设施与一般住宅区并无分别，没有针对老年人设置的体育健身设施和活动交流空间；同时还缺乏适应老年人医疗护理的分级社区服务。再者，由于当代社会人口结构与家庭结构的变化，传统家庭养老功能正在逐渐弱化。

社区养老

在市区的已建住宅区中，近年来出现了以大规模社区为服务半径的养老服务中心。这种社区服务中心主要是由政府出资兴建的半盈利性机构。

2.2.1社区养老的实例——养老服务中心

南昌市东湖区居家养老中心是由一家闲置的学校改建而成的，提供的是典型的社区照顾的养老模式，这种养老模式并不需要太大的空间，这样在每个社区里都能够很方便的设置养老中心。社区养老中心一般根据老人的生活状况和家庭情况对老人进行有偿、低偿和无偿等服务。

该养老中心的服务项目包括:日间照料、老人全托、医疗康复、专业助老、文体娱乐、亲情网络、法律援助、婚姻交友、物品配送、居家养老、教育培训、老人助餐、老人旅游、志愿服务、临终关怀、殡葬服务。由此可以看出，社区照顾模式一般分成两个系统，社区居家照顾体系和社区养老机构照顾体系。

社区居家照顾体系是由老年人生活的社区向老年人提供各种形式的入户的或者说上门的照顾服务，也可以利用社区照顾来满足他们的某些需求，比如文体保健、休闲娱乐等方面的需求。使老年人尽可能延长留在家中养老的时间和在社区生活的机会，同时也是对家庭养老护理功能弱化的有力补充。社区居家照顾的对象主要是那些日常生活部分能够自理的老年人。

社区养老机构照顾体系，社区养老机构收住的对象主要是日常生活严重不能自理或完全不能自理而家庭又无力照顾的老年人。社区养老机构照顾虽然也属于“住院式照顾”，但与传统的大型福利院舍照顾不同，它是分散在社区中的小型养老院，而且是开放型的，住院的老年人可以走出院舍，进入他们生活的社区。老年人生活在自己所熟悉的环境中，生活在亲人的照顾与关怀中，是最利于身心健康的一种生活方式，设在社区内的养老机构既保持了老年人与社会接触、进行正常社会生活的条件，又可以使老年人经常与亲人、朋友、熟人见面， 同时也方便家人探望。

2.2.2社区养老的优劣

养老服务中心能满足了老人在熟悉环境中养老的需求，而且社区服务的覆盖面广，一定程度上节约了养老服务设施和资源，还能很好地弥补家庭照顾的不足。

社区养老盈利模式分析篇5

截止到年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。

据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为(预期入住人数╳收费)—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、申办老年公寓可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量(床位数)及分布情况;老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，XX镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，都能造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。

(一)、 从市场角度

目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集，群力新区存在养老机构床位上的不足。

(二)、 目前哈市养老机构发展评价

哈市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高。

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低(全部费用800元以下)的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，要求配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。 需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营须进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，才能达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析(以150张床位，四人间老年公寓为例)

(一)、 开办养老机构前期投入

1、 150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。

2、 房屋改造和简单装修费用，约投入60万元。

3、 基本设施配备。

a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×300=240000元。

b) 床上用品200×150=30000元

c) 室内每人一个圈椅200×150=30000

d) 电视每房间一个1000×38=38000

e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌8个，健身器材5件，预算约40000元。

f) 餐饮设施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在20xx0元。(可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)

g) 洗衣设备，预算20xx元。

h) 洗澡设备，预算5000元。

i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。(可时机成熟时再到位) 合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20xx0元。 以上租金+装修+设施+宣传=132万元

(二)、 养老机构年度运营投入

1、 员工工资。 院长(兼会计)1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计3000×12=36000元 护理员15人计1500×12×15=270000元 厨师2人计2500×12×2=60000元 以上共计19人计41.4万元。

2.伙食费成本400×150×12=720xx0元。

3、水电费50×150×12=90000元

4、 取暖费2吨/天×1000元/吨×180天=360000元(买煤360吨)

5、 办公费用600×12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)

6、 设备耗材、维护等20xx元 以上投入合计159.14万元。

(三)、 养老机构收入预测(按80%床位利用率，1080元/人收费)

1、床位费(四人间)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52万元。

2、国家补贴：3000元/床/年×150床×80%=36万元

3、兴办期间国家补贴：1000元/床/年×150床×80%=12万元

总收入：203万元

(四)、 经营评估

1、 此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。

2、 预期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧， 5000元意外损耗，保守收入42.36万元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付60万元，可40%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

(A)、开办养老机构应具备的条件

(一)符合当地养老服务机构发展规划;

(二)有规范的名称;

(三)有固定的场所和服务设施，有室外活动场所;

(四)有相应的资金(前期投入约1万元/床);

(五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可通过与属地医院诊所签约实现)。

(B)、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

(一)开办组织或个人的身份证明;

(二)机构章程;

(三)资金状况证明;

(四)场所证明;

(五)消防安全、卫生防疫证明;

(六)与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

四、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区(市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区(市)民政部门提出申请。区(市)民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。 民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、 申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;

(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;

(三)开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

五、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。 养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象(消费群体)市场容量等。

XX

社区养老盈利模式分析篇6

关键词 区域文化产业经济 组织 复杂性

中图分类号：F250 文献标识码：A

一、引言

区域文化产业经济已通过赢利性的文化基地产业的形成一个体系。经济学家，地理学家，文化政策学者等学科学者对文化产业的运营、促进区域经济发展进行了深刻的研究，我国十七届六中全会指出“加快文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱产业”的主要目标之一。如何构建文化产业体系转变生产方式，成为地区发展和学者研究的一个重要课题。

然而，文化产业的规模，特征、整体的绩效并不能完全超越区域经济的整体规模。除了传统的定义界定以外，文化产业能容纳的就业能力仅仅是区域经济就业人数的较小部分，雇员大部分并不直接从事文化具体的工作，超过50%的文化工作者都是个体经营，并不能计算到就业统计之中，然而他们生产的产品和服务的市场具有本地化和外向化，创造了大量可观的收入，许多文化工作者为非文化产业服务，许多生产面向当地市场以便获得来自国家和当地政策的支持，同时在区域消费市场上，获得更大的市场份额。

本文基于区域经济学角度来研究文化产业。区域研究文化产业的结构、目标、运作系统。这个理论假定文化产业的经理、文化工作者、艺术家和文化产业政府管理者，非盈利的文化团体在组织、引导、规范、服务于文化经济。文化产业的经理收益来源于公益机构推荐过来有熟练技能的文化工作者，随着时间的推移，艺术家们从各个经济部门形成聚集。艺术家们被假设为在各个行业有着不同的经验，但是他们能利用这种独有的个人经历进行独特创造并获得较好收益。

作为文化经济产业研究的框架补充，职业分析是用来追踪文化工作者获得技能和其它区域其他产业组织的协调。这个理论调研了北京和广东的的大量艺术家，尽管艺术家的艺术作品在商业领域比其它部门收入多，但他们也会花费相当部分的时间在非盈利组织上。

二、文化产业的界定争议研究

近二十年来，地理学者、经济学家、政府决策对文化产业促进区域经济发展和解决就业进行了深入的研究，文化产业被定义为社会生产的一种模式。文化产业被界定为影视、电台、摄影、新闻、杂志和书籍出版，唱片业等等。但是这些界定忽略了文化工作者和非盈利文化产业对社会文化丰富以及价值创造。

文化产业的巨大的包容性不能完全在区域文化产业进行统计，但是这些研究都显示了这些产业促进区域经济的发展。只有少数的员工从事文化工作。艺术家只占5%，在广告公司文化创造的职业人员只占有10%。文化产业雇佣者有许多行政人员、财务人员、销售人员，如果把文化的内容解释为整个产业的存在显然是不成立的。

更为严重的歧义是文化产业是区域文化经济的一种表征，北京45%的艺术家是个体经营，只占整体区域经济就业统计的8%，因此，统计并没有显示在雇主为基础的职业就业统计。许多艺术家也在为其他经济产业工作，并不包含在文化产业里面。在经济统计年鉴里几乎是被低估了。北京的艺术创作者自我就业率往往低于广州统计的艺术者的就业率的22%。

通过以上分析，以艺术家为核心的文化人员的只构成区域文化经济的一小部分，有很高比例的艺术家是自我雇佣，而非文化产业的就业者更依赖工作行业和就业市场，而这些文化生产这更愿意与文化产业公司进行松散的合作关系，基于职业分析的角度，生产的艺术产品更具有广阔性，地方政府也希望从文化绩效上与其它地区进行比较。在一个国家中如果仅仅只按照文化经济统计的就业人数来分析文化经济产业的规模，那么显然艺术家和他们的文化产品和收入是被远远低估了。

三、 基于区域经济的文化结构分析

职业分析重点关注创意人员的行为，理论化了文化经济的动态。在多个文化经济产业区域中，艺术家可以选择如何培养自己的能力，在哪里生活和创作自己的艺术形式，花多少时间投入到创作，BECKER （1982）指出艺术家的创作需要建立一系列的关系网络，包括艺术公司老板、分销商、评论家和专业的购买者。这些因素区分了商业组织、非盈利组织，公众和公共服务部门。在这些部门中文化活动受法律、文化、经济的发展演变，文化活动往往成为区域经济发展的一种活跃反映。

（一）盈利性文化组织结构。

商业部门包括盈利性企业雇佣艺术家，企业为他们的服务签订合同，购买他们的产品，包装，和市场分销，这些公司在文化产业中比重较小；许多非艺术公司也雇佣艺术家帮助进行产品设计、市场营销和员工关系维系。这些商业部门也包含在艺术市场（画廊，艺术展览，在线网站）和以营利为目的的艺术场所（戏剧，音乐俱乐部，餐厅），使艺术家与他们的观众直接交流。许多视觉艺术家直接在因特网上出售他们的艺术创作。同时，艺术家可在培训机构、工作室里进行教学。商业文化活动受经济微观主体的驱动。艺术家、中介机构、画廊业主、公司经理构成微观经济体组织进行生产并对营销的投资回报最大化的进行考虑。商业公司面临直接盈利的需求，那么收入必须超过支出费用。基于资本运营理论，他们要有良好的资产负债。此外，至少每五年一次，他们在有盈利的情况下，才能冲销成本与税收。商业艺术企业面临着在同行更成功企业的业务竞争，这也是一种商业组织化。

文化公司同其它区域企业一样也有成本意识和时间意识，许多公司挣扎于生死边缘，除非保持良好的声誉和较高的产品质量，营销也是商业经营中的重要部分。另一方面，以营利为目的的公司有更大的财务灵活性和良好的现金储备，可以使它们承担风险和损失而不至于使公司陷入资金恐慌。对于艺术家来说，这意味着在相对复杂组织系统工作的工作，生产受到严格管理，他们的工作则更强调技能和专业流程化，几乎缺乏创新的空间。

因此，在商业领域的艺术产品是缺乏创新和特色的，但却能迎合消费市场快节奏的变化，而显得有利可图。商业市场艺术作品市场是高度细分的，许多文化传播公司因为一个项目损失导致整体公司的破产，资源分散到其他部分也是导致失败的另一个原因。

（二）非盈利文化组织结构。

非盈利的文化产业组织，往往比盈利文化产业组织在税收、法律有优惠倾斜。这种组织模式让艺术家和艺术爱好者有宽裕的创作空间和税收上的优惠政策，比如国家扶持的博物馆、乐团，歌剧院。非盈利的艺术工作包括宗教礼拜活动，非盈利的演出等。

非营利性的文化组织和盈利性组织可能面临困境有较大区别。非盈利文化组织往往由较高声誉的志愿者领导，而不是通过由业主或董事会成员领导，组织成员包括各类的艺术家、专业爱好者和慈善人士。它们的运营成本仅仅包括场地租金，艺术家和其他组织正常开销，艺术活动和表演，专业老师的工资支付，以及宣传费用等等。非营利性的文化组织成本比商业文化组织成本更低因为几乎很少的税收，而仅仅只需要5%-10%的资金回报率。

非营利性的文化组织资金回报率低，管理需要艺术家和领导具有非常专业的管理技能和专业的生存技能，如何应对融资、组织的大小；编制管理服务费用的收入支出平衡，除此之外，还要应对未来舞台科技的发展的挑战包括更贴近观众的新技术，增加多媒体的使用。

没有了短期高额收益的压力，非盈利文化只注重艺术质量和社区宣传发展，资金投入只能支持那些生活紧张的艺术家和行组织生存发展。更多的志愿者只能通过其他途径来补贴自己的生活费用。

一些专家认为，非营利文化组织可以提供艺术自由和长期稳定性，因为它厌恶风险，因为较高的社会声望能弥补市场盈亏的担心。虽然非营利文化组织并不关心资回报率，但他们必须在服务于社会时，获得满足生存的收入，除此，还可能面临资助者的考核或者非营利文化组织可能改变原有的发展。

（三）非正式文化组织结构。

非正式文化组织结构是由演员组成的非正式的、民间的、盈利或非盈利的文化活动。以社区艺术家为对象的前沿研究分析了这第三个领域，包括变化特征，以及产生的非正式收入。它包括涂鸦和其他公共艺术、青年文化活动、非正式的社交网络等等，许多艺术家通过交流学习开始了他们艺术气质的发展。这种社区艺术活动，没有规范的盈利设置，也不容易被法律所规范。总的来说，非正式文化组织的活动是无正式文化工作的人进行组织，活动没有连续性，也不需要正式的场所。

同样，这些非正式文化组织也面临资金的困境，人格冲突、松懒、管理的缺失都会使这种活动无法维持可持续性。

第四类组织是政府或公共部门。在中国这些艺术家在文联或画院，他们达到资格才能被国家和地方政府录用，获得稳定工资收入。这个部门不同于其它三个部门。但是艺术家的就业和收入来源于政府，根据文化统计方面的年鉴可以知，被规范为非盈利部门进行会计归类。

四、建议与启示

本文的研究报告表明，政府决策者应该深化对区域文化经济的认识，把培育文化产业经济作为一项长期的发展战略。地方政府应该组织培养全方位人才和提供文化产品和服务，利用非文化产业，非营利基金，教育机构，文化部门和社会服务机构等，来构建一个区域文化生态圈和培育产业群体。文化产业的发展能提高地方的文化声望，对于地区政府的发展是十分必要的。

在经济和文化的发展资金的供给决定上，政府决策者可以权衡区域文化经济发展对区域经济各个领域的贡献。在公共和非营利艺术空间，投资一些些艺术中心，艺术家的创造基地，以便于推动该地区的经济发展。

（作者：西北民族大学2012级中国少数民族经济专业研究生，研究方向：区域经济）

参考文献：

[1]林宪生，曹静静.海南文化产业成为国民经济支柱性产业的战略思考.海洋开发与管理. 2013（1）：108-112.

[2]杨泽喜. 文化产业发展的制度支撑与对策创新. 社科纵横，2013（1） ：24–27.

[3]AOYAMA Y. and IZUSHI H. （2003） Hardware gimmick or cultural innovation？ Technological， cultural， and social foundations of the Japanese video game industry， Research Policy 32， 423–444.

社区养老盈利模式分析篇7

【关键词】“候鸟式” 养老产业 发展现状 海南省

一、海南省三亚市“候鸟式”养老产业的发展现状

（一）“候鸟”老人不断增加，需求旺盛

随着三亚知名度的不断提高，“候鸟式”养老领域占据了国内其他城市所不能比拟的领先地位，越来越多的老人开始将三亚作为他们养老的优先选择地。

有统计数据表明：截至2014年，三亚市“候鸟”老人人数已经接近40万，其中来自哈尔滨市的老年人就达到19万。值得注意的是，这些老人获知相关信息的渠道，大多为亲友或同龄老人的介绍和宣传，此类信息在老年群体间的迅速传播决定了“候鸟”老人的人数仍然会以一个较快的速度继续增长。

（二）“候鸟”养老机构少，设施不完善

（三）流动性强，经营成本高

“候鸟式”养老本质上属于一种迁徙行为，其特点为流动性极强，即整个过程中老人的目的地不固定，这使得企业经营周期延长，节奏变慢，服务时间分为一个月、几个月、半年不等，从而给企业经营带来极大的不确定性。

目前选择“候鸟式”养老的老人主要分三种类型：度假疗养型、安家型、投资型，这三种类型的老人流动性较强。经营“候鸟式”养老的企业――万福年华的管理者表示，从事“候鸟式”养老这一行业由于“候鸟”老人流动性强而导致获利困难，有时甚至会面临亏损的局面，不利于“候鸟式”养老企业的经营管理和投入资金的回收，许多同行都因此退出。而少数幸存下来的企业则属于公办民营性质，他们依靠政府的补贴来维持持续经营。

此外，冬季十一月到二月属于“候鸟式”养老产业的旺季，“候鸟”老人在此期间蜂拥而至，床位往往供不应求，企业获利颇丰。然而到了属于淡季的夏秋季节，“候鸟”老人的回迁将会导致床位需求骤降，供大于求。养老企业空置床位较多，而务工费、设备维护费、房租等仍需开支，早期盈利不足以弥补后续开支，导致企业年终亏损，难以为继。经营业务存在的季节效应决定了“候鸟式”养老企业经营的高成本和盈利困难。

二、海南省三亚市“候鸟式”养老产业存在的问题

（一）观念落后

目前，我国大部分地区的老人受传统观念影响，对这一新型养老方式抱有偏见，认为只有居家养老才是最符合其内心愿望以及现实需求的养老选择，而被送到养老机构则是子女不孝顺的表现。老年人落后的养老观念使得“候鸟式”养老产业发展受到制约。

（二）市场供需不平衡

相关企业或机构的发展滞后于养老老人激增的需求。这一方面是由于国内“候鸟式”产业处于发展尚不成熟的初期阶段，冬季相关行业尚未具备足以吸纳庞大需求人群的服务条件;另一方面是由于我国“候鸟式”养老在地区之间发展不均衡，海南三亚的产业基础难以与其他地区形成良性互动的机制，地区之间的供给水平与需求数量难以在不同水平地区合理流动，以至于地区性供求不平衡问题突出。

（三）产业体系不完善

“候鸟式”养老产业的体系并不完善。其产业构成大部分为未经规范的个人经营的短租房。当地人把房子承包给个人，承包商与房主签订合同，再把公寓租给“候鸟”老人们。这些承包商有的会提供饭食，有的会组织老人去海边娱乐，有的雇佣护工为老人提供相对周到的服务。但这些服务并未明码标价，且尚未形成定则和规范。除了短租房，还有极少数的企业经营的“候鸟式”养老机构。但这些短租房和企业经营的养老机构只是独立经营，与政府及其他类型养老机构并未产生紧密联系，难以形成成熟完善的养老体系。 （四）未建立起专业化服务队伍

目前，全市养老机构专业护工仅占护工总数的20%，剩余护工以下岗失业人员为主。这些下岗人员并没有接受过专门的养老护理培训，缺乏必要的专业素养和护理技能。护工对“候鸟”老人的护理只能在他们入住的集中时间才能进行，且工资没有保障。工作的不稳定加上观念上的排斥，使得不仅本地人不愿意做老年人的护养，外地人更加不愿意，专业养老服务人才严重缺乏。但是养老公寓对专业护工的需求量却日益增大，专业化服务的供求极度不平衡。

（五）政府支持力度不足

三、促进海南省三亚市“候鸟式”养老产业发展的对策

（一）加快旅游、养老、医疗融合发展

“候鸟式”养老的发展离不开旅游业，二者相辅相成，而成熟的医疗条件是“候鸟式”产业的有力保障。要融合三者需要促进旅游、养老、医疗的协调发展，逐步健全养老机构或社区内部异地医疗费用报销办法，引入市场竞争机制，增加民间资本的投入，为三者的融合发展提供新的活力和长久的动力支持。

（二）养老度假产业规模化发展需由政府推动，企业化运行

养老产业是以服务而非开发为核心的产业，长投资、长回报的特点决定了良好的服务才是养老产业最终的盈利来源。国内的养老产业都处于前期阶段，前期成本无法收回，日常收支失衡，给养老产业的运营带来了较大的资金压力，造成盈利困局，迫切需要更多政策的配合与支持。政府要从政策上引导，在土地、税收、财政等方面给予优惠，创造更加良好的投资环境，吸引长期性资金投资建设养老度假社区，以及相关配套设施的投资建设，推进养老度假产业的健康高速发展。

（三）加强养老机构管理，完善“候鸟式”养老产业链

1、民办养老院在经常性业务上实行酒店化管理，在“候鸟”老人较为集中的月份又采取更加特殊化的养老机构管理方式，从而在整体上提高盈利能力。当地酒店也可尝试在“候鸟”老人集中的月份，开辟为“候鸟”老人服务的新型业务形式，在短期内提高城市总体接待能力。

2、建立起以企业经营为主、政府支持为辅的候鸟式养老产业发展模式。政府对养老机构进行补贴支持和监管，企业自身通过开展正常服务内容、扩展特色服务等方式，改善养老机构亏损的现状。

社区养老盈利模式分析篇8

关键词：公私合营（PPP）项目；养老服务产业；融资渠道

2016年，全国建设试点省市推行“智慧型”社区养老工程，2017年初，湖南率先试运营，具有鲜明的产业指导意义。2016中国养老产业博览会的举行，结合了多种社会力量，将养老服务项目与社会资源有效对接，倡导养老新理念，促进社会健康快速发展。PPP模式将公私两方力量联合，这种联合共同体有利于社会基础产业的构建。

一、我国养老服务产业融资特征及问题

1、我国养老服务产业的融资特征

（1）内源融资规模大，外源融资规模小。外源融资，是指融资来源于本单位以外。内源融资，则是来源于本单位积累的利润。随着近年来养老服务产业的飞速发展，企业在初创筹资期间，政府补助占比相对来说有走低的趋势，这就需要更多的内部融资途径来补充产业基础建设。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、股票发行、企业债券商业信用、融资租赁等外源融资每年均不足30%。

（2）直接融资规模大，间接融资规模小。直接筹资，是指企业不借助于银行等金融机构的力量，直接从社会筹集资本。间接投资，则相反。立足当前养老行业阶段来看，直接投资更加有利于提高企业的知名度和资信度，其规模也越来越大，而间接融资则会相对弱一些，主要是因为行业风险有较多的不可控性，因此银行和类似的金融机构放贷会相对保守一些。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行贷款、融资租赁等间接融资每年均不足25%。

（3）股权融资规模大，债券融资规模小。企业股权投资方式是直接吸收投资、公开发行股票；而债务投资则是通过金融以及社会资本举债的方式取得的。以当前的行业背景来看，养老服务产业的资金来源，除了一定比例的政府补助之外，就是大规模的股权融资，主要依托于大型企业的接盘和商业模式的优化运营。债权融资规模相对来说比较小，主要由于当前行业利润空间小。据国家统计局数据显示，2012—2016年养老产业的银行借款、债券发行、利用商业信用等债权融资每年均不足25%。

2、我国养老服务产业融资存在的问题

（1）政府补贴的依赖程度过高。养老服务在一定程度上属于社会公益性产品，政府的支持必不可少。随着中国老龄化人口的不断增加，养老需求势必迅速扩张，这就使得地方政府债台高筑以及国债规模的大面积扩张，造成财政成本的不断上升。据国家数据统计，2002—2016年每年的政府补贴的总需求量都在不断增加，地方政府已压力重重。

（2）社会力量的作用尚不明显。养老服务产业实现盈利往往需要的战线比较长，经测算，投资回收期基本都是八到十年，短期内效益不明显，而民营资本又更加重视短期内发展，这就使得民营资本面对养老服务产业只能望而却步。国家近几年的统计数据表明，在养老政策实施初期，社会力量作用还不是很明显。

（3）传统融资渠道相对受限。近些年来，我国养老服务产业呈现这样的势头：一方面，许多国外融资模式虽具有一定的可实施性但未能在本土广泛应用；另一方面，在国内其他领域的融资模式虽有效果但本领域却未能实施。通过近几年的融资规模数据可以观察，养老产业近几年融资渠道稳中有升，但依然相对受限，市场化不足。

二、PPP模式应用于养老服务产业的可行性

1、国家鼓励养老服务产业应用PPP模式进行产业融资

鼓励社会资本采用PPP模式通过多种方式参与到医疗、卫生、养老体系建设的创新性改革中。对于一些医养结合机构，一旦符合条件即可享受相关优惠政策。这就在一定程度上拓宽了市场化融资模式，支持各种商业合作的模式进行项目合作共建，极大地带动社会资本加大投入，通过产业基金、PPP等模式，大力支持社会化产业进程。

2、PPP模式与养老服务产业的适配性对接

PPP模式的思路与养老服务产业在融资问题上非常相近。第一，PPP模式和养老产业都是公共服务领域方面，可以实现对接。第二，PPP模式与养老服务产业非常相近，都是投资大，回报少，周期长。第三，养老服务产业是一项长期工程，现阶段其服务对象和服务项目相对稳定。政府也会通过各种措施加以保障，这又与PPP项目非常一致。

三、我国养老服务产业应用PPP模式融资的制约因素

1、地方政府财力短缺

近年来，养老服务的管理工作由中央下放到地方，但仅仅是事务管理权。养老服务产业的建设资金还是出自地方政府财政，这样，地方政府在管理上就变得力不从心，实行分税改革以来，地方税收减少，财力已经趋于短缺。

2、资本市场尚不完善

一方面，资本市场上金融产品种类单一，难以满足投资者需求的多元化；另一方面，资本市场的监管不规范，法律方面缺乏实施细则，实施难度大。这就导致资本市场存在较大的投资风险。

3、行业利润率偏低

养老服务产业的供给对象大多属于退休工资水平较低的老年人，价格应该更加人性化，同时，政府也应有规范严格的价格控制，这就是养老服务产业呈现低利润的主要原因。养老企业利润少，自然积极性差，因此，难以将养老服务产业带入良性发展轨道。

4、优惠政策体系尚不完善

在贷款、税收和土地使用等方面政府都为都为产业基建“大开绿灯”，但很多政策引导过于宏观，相关法律上没有相应配套的实施细则，执行难度大。建立健全产业优惠政策体系迫在眉睫。

四、国外养老服务产业应用PPP模式融资的经验与启示

1、美国养老服务产业应用PPP的融资模式

在美国，养老服务产业融资主要依赖市场。美国的养老社区分为两种：专门建成的和自然形成的。为非营利机构提供的专门建成的社区运营达到40年，前期投入不用偿还。而自然形成的养老社区大多是由居民人员流动自发形成的。此时，联邦政府无偿改建房屋结构，增加社区医疗健身设施。20世纪70年代后期，社会机构接盘公共服务事项，按照履约情况支付合同约定相关服务费用。

2、日本养老服务产业应用PPP的融资模式

PPP融资模式在日本为介护险制度，即为日常生活有困难的人提供以个人人权和尊严为前提的帮助，保障他们的正常生活。日本的养老事业为非营利性质，是由政府主办的；日本的养老产业为营利性质，多是由社会资本主办的，两者共同构成了日本的养老体系。根据2000年日本《护理保险法》，护理费用的10%由老人自行缴纳，余下90%的费用负担比例由被保险者承担。

3、新加坡养老服务产业应用PPP的融资模式

新加坡虽是市场经济国家，但在养老服务产业的规划建设方面并不是完全依赖市场，而是将计划与市场相结合，政府为主、市场为辅。市场化私人筹资方面相对成熟，实现企业融资多元化，养老地产企业在新加坡可以与市场上几乎所有的金融产品相结合。新加坡的金融业越是成熟，市场认可度越高，不可控风险就越小，同时，又反向作用于该行业发展，使之良性循环。

4、国外养老服务产业应用PPP模式

融资的可借鉴性指引首先，我国应系统规划一个养老服务体系并且建立健全行业标准，即现在所倡导的智慧型养老体系，医疗、卫生、养老协同发展。其次，健全立法机制，保障养老体系标准落到实处。可以看到国际上普遍采用了这一方法，为融资渠道的开拓奠定了基础。最后，加大力度鼓励社会力量参与，公益与市场的有机合作，有利于产业的高速稳健发展。

五、我国养老服务产业PPP模式融资实现路径

1、政府财政应适度向民间资本倾斜

政府财政应适度向民间资本倾斜，把过去政策补贴的养老服务产业的财政资金，转向给民间资本注资补贴。转变过去过度依赖政府财政补贴的财政状况，多增加一些资金来源渠道。同时，政府也要制定各种实施细则来弥补目前法律法规上的不足，建立健全稳定的法律保障的社会大环境，保证养老服务产业发展的持续、稳健态势。

2、养老企业应多种盈利模式

经营养老企业收费标准不宜过高。但为保证项目持续性盈利，养老产业还应积极拓展盈利渠道，如出租配套设施、场地和部分养老房屋等隐形利润空间，来弥补前期的建设成本以及持续的运营成本。积极打造社会知名度和影响力，吸纳社会资本的加入，扩大融资渠道和规模，优化养老服务产业的运营发展。

3、社会公众应全民参与、全民支持改变

社会以往观念，养老产业不是政府和资本群体的营利工具，它是一种社会利建设，需要全民支持、全民参与、全民建设，万众一心共同构建。共建社会福利事业有利于打造企业知名度，有利于政府事务工作的科学有序的管理，也利于全民养老品质的提升，共建美好宜居生态环境。众志成城，将政府监管引导与社会资源协调起来，做出功在当代、利在千秋的社会贡献。

参考文献

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