智能养老社区盈利模式范文

智能养老社区盈利模式篇1

【关键词】养老地产；CCRC模式；养老需求

CCRC（Continuing Care Retirement Community）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人――居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人――当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人――当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。

1 CCRC开发模式特点

在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。

1.1 紧凑的规划布局

CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。

1.2 满足多方位的居住需要

CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。

1.3 租赁为主的经营模式

在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。

1.4 较高的管理和护理服务人员比例

CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。

2 CCRC开发模式对我国的启示

2.1 满足我国老人居家养老的需求

CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯，仍希望与子女同住或就近居住，因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。

2.2 满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求

入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。

2.3 满足我国中高端老龄人口的养老需要

虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。

2.4 满足我国养老地产企业可持续发展的要求

养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。

目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

【参考文献】

[1]李卿曦.从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计，2012（8）：20-23.

[2]洲联集团.五合智库.养老地产的6大规划要点[J].东南置业，2013（1）.

智能养老社区盈利模式篇2

[关键词] 共享养老模式；成本分析；医养结合

[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A

[文章编号] 1009-6043（2017）04-0018-03

Abstract： Developing a shared model for supporting the aged is conducive to cost decrease and improvement of services for the aged. Uncertain service objects， concentrated share， and resource re-use and transaction are the characteristics of the model. Cost contents of the model include land or house use cost， technology maintenance cost， and the expense of labor. To realize a healthy development of the model and raise the living quality of the aged， the core is to optimize cost management， broadening the profitability space by cost reduction. Strategies for cutting down the cost is proposed： giving play to the guiding role of the government to intensify financial support， building Internet management platforms with the help of Internet technology， enhancing the cost control of shared old-age nursing agencies， creating new management patterns in developing services integrating medical care and daily care for the aged， and diversifying the financing channel that helps the growth of the model.

Key words： a shared model for supporting the aged， cost analysis， medical care and daily care integration

我国已经步入老龄化快速发展阶段，据《2015年辽宁省老年人口信息和老龄事业发展状况报告》（以下简报《报告》）显示，辽宁省2015年末60周岁以上老年人口为879.0万人，占总人口的20.6%，65周岁老年人口567.2万人，占总人口13.3%，已经成为我国老龄化最严重的省份之一。人口老龄化进程的加速不仅加×思彝サ母旱＃而且对社会养老基础服务设施的需求也日益增加，然而基于资源等方面的限制，传统的养老模式已经不能满足老年人的养老需求，因此构建共享养老模式成为解决当前养老资源配置不均的根本，而成本分析则是构建共享养老模式的前提与核心。

一、共享养老的概念及特点

共享养老就是通过一定的政策支持或者引导实现养老资源的整合与优化配置，从而在有限的空间范畴内满足更多老年人的养老需求，从而提升养老服务质量。共享养老的核心就是通过老年人的自我管理配合，探索适合自己养老需求的服务模式。基于我国未富先老、独生子女养老困境以及城市养老资源分配不均等系列养老难题日益被社会所关注的现实，实现有限资源的最大利用是共享养老模式发展的最终目的，也是贯彻共享经济的具体体现。结合共享养老模式概念，共享养老模式具有以下特点：一是共享养老的服务对象具有不确定性。由于共享养老是针对社会所有的老年人，因此共享养老模式改变以往的封闭式的养老服务模式，实现了养老服务前置目的，老年人选择养老服务的理念得以实施；二是共享养老的共享性更加集中体现。共享养老就是通过一定的政策引导与技术手段解决养老机构设施不完善以及养老需求得不到满足的现象，共享养老机构的成员可以根据自己的需求选择相应的养老服务，实现了养老资源价值的最大化；三是以养老资源的重复使用和交易为表现形式，实现网络化管理。养享理念的基础是使用权共享，老年人讲究不求拥有，但求使用的原则，将自己短缺的资源通过共享养老服务平台等获取，以此提升自己的养老生活质量。当然最重要的共享养老服务模式改变了以往的被动服务的模式，共享服务人员可以根据资源共享监测平台实现对老年人需求的自动预测等，以便做好养老服务的前移工作。

二、共享养老模式的成本分析

发展共享养老模式是解决当前养老资源分配不均的主要途径与手段，也是我国发展养老产业的主要方向之一，实现共享养老模式的健康发展就必须在满足基本养老服务质量的基础上，提升共享养老模式的盈利空间，成本是影响共享养老模式发展的基础与核心，如果成本过高就会导致经营困难，因此通过对某城市的共享养老模式的运营调查，共享养老模式的成本构成主要包括以下方面：

（一）土地或房屋使用M用

共享养老模式通过互联网等技术平台实现了养老资源的共享，但是养老资源的共享必须建立在固定的场地基础上，根据实践调查共享养老模式的土地或房屋使用费用占到总成本的10%左右，其原因主要是：一是提供共享养老服务的机构虽然大部分属于公立养老机构，但是由于历史原因，该社区的养老机构一直采取租赁个人房屋作为服务机构，这样需要定期缴纳一定的费用，由于共享养老服务大部分属于公益性质，因此其存在盈利难与支出高的矛盾；二是共享养老服务模式存在场地短缺的问题，由于某市的老龄化进程不断加快，老年人的数量越来越多，在有限的场地内无法满足相应养老需求的人数，这样容易造成新的矛盾。例如虽然通过共享养老模式可以为老年人提供分时段的养老服务，根据不同需求者提供不同的养老服务，但是实践证明养老机构不足的问题仍然是影响共享养老模式发展的难点。

（二）互联网等技术的维护费用

共享养老模式在某种程度上是借助互联网等技术实现的，尤其是在大数据时代背景下，构建“医养结合”的养享模式必须要利用互联网技术。互联网技术平台代表着新技术，但是互联网技术的维护费用也是共享养老模式成本支出的重要部分，根据相关的实践调查，基于养老服务规模以及质量的提升，互联网管理平台在其中发挥着越来越重要的作用，实现了对养老服务的24小时不间断，因此互联网维护费用也成为成本支出的主要构成部分。首先是构建互联网管理平台的费用较高，除了购置相应的硬件设备之外，最重要的是开发适合共享养老的软件系统，此种系统必须要通过专业的企业研发，研发费用非常高，单独依靠个人或者企业是难以支撑的。其次互联网管理平台的后期维护费用。互联网管理平台需要根据老年人的养老需求进行监测，因此互联网管理平台运行期间需要根据相应的变化进行调整，例如新的医疗养老机构参与到共享养老机构之后，需要调整相应的平台系统，这需要支付相应的费用。最后互联网管理平台的故障维修费用。随着互联网技术的发展，无论是互联网技术更新还是故障维修都需要相应的费用支出。

（三）人工费用

基于养老服务要求的提升，养老护理人员的专业程度越来越高，相对应的养老人工费用的支出也日益提升，虽然共享养老模式能够通过资源的优化配置，减少用工数量，但是基于人口红利的减少，共享养老模式的人工费用主要包括：一是护理人员的薪酬。基于人力资源及工作内涵要求的提升，护理人员的薪酬待遇相比以前有了很大的增加，根据调查某市的共享养老服务模式实施的人工工资远远高于当地的平均工资，甚至部分社区的工资已经超出当地白领工资水平。当然这主要与护理人员的专业程度有关，共享护理不仅要求护理人员具备专业的护理知识，而且还需要掌握一定的医护技能，因此人工费用必然会高；二是护理人员的技能培训费用支出。共享养老服务内容的丰富使相关部门要定期对相关人员进行在岗培训，在岗培训需要支付相应的费用，虽然通过政府购买服务的方式解决了共享养老机构的人员培训费用支出，但是其相应购买服务的费用也就高了。

三、优化共享养老模式成本的对策

大力发展共享养老模式是基于我国老龄化进程加速的现实考虑，也是从根本上解决我国养老资源不均、养老队伍参差不齐以及家庭养老负担过重的主要途径。针对当前共享养老模式成本构成要素，实现共享养老模式的健康发展，提高老年人养老质量核心就是优化成本管理，通过降低成本支出促进盈利空间，以此更好地开展共享养老服务工作：

（一）政府发挥主导作用，强化财政支持力度

实施共享养老模式关键在于成本控制，由于我国养老保障体系还不健全，因此必须要发挥政府的主导机制，通过政策、资金以及宣传等手段促进共享养老模式的发展。首先政府部门要制定完善的政策制度。针对当前我国公立养老机构数量过少，私立养老机构成本过高、入住率低的现状，政府部门要切实结合当地的实际情况制定出完善的政策体系。一方面政府立法部门要及时根据相关政策制定促进共享养老模式发展的文件，以便减少过多的行政约束。例如针对民办养老机构入住率低的现状，可以通过制度转移民办养老机构的资源，例如政策可以明确政府部门通过购买的方式实现民办养老机构的资源。另一方面政府部门之间要建立沟通机制，根据共享养老发展过程中存在的问题，从土地、税收、工商等方面入手，优化相关政策为共享养老模式的发展“扫清”障碍。其次财政部门要加强对共享养老模式的补贴力度。实施共享养老模式虽然能够提高养老服务质量，但是由于养老产业属于公益性质，因此共享养老机构的盈利空间有限，尤其是在老龄化进程不断加快的环境下，成本与收入不成正比，所以必须要通过财政补贴为共享养老模式的发展注入新鲜“血液”。当然财政补贴的方式有很多种，既有直接资金补贴，也包括购买券，例如上海市通过发放购买券的方式鼓励老年人购买养老服务，以此缓解共享养老成本支出高的问题。

（二）借助互联网技术构建互联网管理平台

基于共享养老模式成本构成因素，实施共享养老模式常常因为资源配置不合理而导致费用过高的问题，可以通过互联网管理平台解决。首先是搭建智慧社区养老政府服务平台，需要政府推动信息共享，并做好智慧社区养老公共服务平台的顶层设计，解决养老服务供需对接问题，改革社区管理制度等。共享养老模式的建立就是通过老年人基于不同的养老需求而享受的个性化服务，例如在社区中有的老年人可能对基本的生活需求比较强烈，而有的老年人则会精神文化活动需求比较高，如果采取传统的养老院养老模式或者家庭养老的方式很难满足多元化的生活需求，所以可以通过互联网技术降低管理成本。一方面政府部门要大力发展“互联网+”战略，将互联网技术引入到养老产业中，通过大数据系统实现对社区老年人需求的自动分析与汇总，以此更好地开展服务。另一方面通过互联网技术实现“线上+线下”的养老服务。线上+线上养老能够满足不同层次的老年人需求。其次大力发展老人居家信息平台建设，在社区建平台、家庭设终端，监控老人健康状况的同时，引导老人走出家庭，融入社会活动，接受社会服务。尤其是针对失能、高龄老年人则可以通过互联网管理平台实现对老年人的监测，通过云平台让老年人享受一站式的服务。最后借助互联网技术发展老年人电子商务，提高老年人的信息消费能力和水平，以此满足老年人的购物消费需求，实现足不出去购买自己需要的商品。

（三）加对共享养老运营机构的成本控制

加强成本控制是降低成本支出的重要手段：一方面要加强对物资采购成本的控制。共享养老通过市场购买的方式获取民间资源以此满足社会养老需求，在市场购买的过程中，购买方要通过完善的内部控制机制实现对成本的控制。例如政府部门在市场购买养老资源的时候，要通过招投标的方式对市场上的养老资源进行对比，选择性价比高的供应商，以此降低购买费用。另一方面要保持固定资产的完好率。固定资产的折旧费是固定不变的，没有降低的空间，只能通过完好方面下工夫。提高固定资产完好率，可以减少更新支出，节约修理费用。当然最重要的是对养老资源进行最优化的配置以此实现价值的最大化发挥。

（四）创新管理模式、发展医养结合养老服务

医疗机构还可与辖区内的养老机构签订医疗服务合作协议，并选派医疗服务团队定期到养老机构进行医疗与健康管理服务。有条件的地区还可与社会资本合作兴办医养结合机构或护理院。从这个思路拓展开去，笔者认为，一些养老机构还可以充分利用自身资源，比如为附近有需要的老人提供送饭服务，医疗服务等，再比如可以对一些居家老人开展“日托”服务。这样一来，既充分利用了机构设施，增加了收入，又为有需要的老人提供了相应的服务，真可谓实现了“双赢”。探索建立由政府、用人单位和个人共同分担的老年人长期照护社会保险制度，社会共筹共享，专门为个人年老时购买护理服务筹措资金，作为应对人口老龄化特别是高龄化的一项重要支柱性制度。建立长期护理保险，缓解护理费用压力。除医疗养老外，我国存在长期护理保险制度的缺失。政府可采取补贴或者是商业保险结合的方式，降低老人的养老成本，使老人的退休养老金足以支付，甚至还能有少量盈余。具体作法可借鉴国际经验，开展长照护经验，或将护理费纳入医保的报销项目，对于符合条件的参保者予与适当比例的补贴。

（五）拓宽有利于共享养老模式发展的多元化融资渠道

首先，政府在履行社会责任的同时，要坚持市场化和产业化方向，鼓励更多社会资本参与，要积极发挥财政税收的引导作用，在市场准入方面进一步放宽，鼓励和推动更多社会资本、多元化投资主体进入养老产业，逐渐扭转目前政府运营养老机构独大的局面。其次，对于银行业金融机构，应创新适应养老产业特点的信贷政策、承贷主体。如对建设周期长、现金流稳定的养老服务项目，适当延长贷款期限，采取循环贷款、年审制、分期分段式等多种还款方式。最后，除了依靠银行信贷，应发挥资本市场的重要作用，推动符合条件的养老服务企业利用主板、中小板、全国中小企业股份转让系统等上市融资。探索运用股权投资等多种形式，加大对养老服务企业、机构和项目的融资支持。

共享养老模式是我国养老产业发展的主要趋势，加强对共享养老模式成本的研究无论是对自身发展还是对整个养老体系的完善都具有积极地作用，基于当前共享经济战略新要求，共享养老模式成本控制需要从多方面入手，以此为老年人提供高质量的养老服务体系，实现老有所养、老有所依、老有所乐。

[参 考 文 献]

[1]姚科苑.需求和有效需求：养老机构成本和入院老人支付能力研究――以上海市第三社会福利院为例[D].中国社会科学院，2012

[2]孙劢.蒋远胜.失能老人的医疗养老服务成本分析――基于医养结合式养老机构的调查[J].西南金融，2014（12）

[3]李连芬，刘德伟.我国基本养老保险全国统筹的成本―收益分析[J].社会保障研究，2015（5）

[4]梁阳旭，董绍岩.国家养老信息化共享云平台建设研究与探索[J].电子技术与软件工程，2015（9）

[5]程杰.共享的养老保障体系：主要矛盾与改革方向[J].人文杂志，2016（11）

智能养老社区盈利模式篇3

最近，国内移动医疗、移动健康领域有不少新的创业者以及热门产品涌现，如春雨掌上医生、快速问医生、5U家庭医生、掌握健康及糖护士、智能体温计、康康血压计及37健康的血压管家等等，都获得了天使投资人或VC机构的投资。

刚性需求背后的巨大市场空间

2011年国务院办公厅的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》指出，预计2020-2050年中国将进入加速老龄化阶段。到2050年，老龄人口总量将超过4亿，老龄化水平将超过30%。而65岁以上老龄人口的冠心病、高血压、糖尿病、哮喘、关节炎等慢性疾病的患病率是 15～45岁人口的3～7倍，造成了医疗资源的严重短缺。与此同时，独居老人增多、空巢化趋势加剧，也造成了医疗服务需求特别是能够实现远程实时监控的移 动医疗健康服务需求的急剧增长。

另一方面，由于中国医疗资源不足、配置不均衡，存在看病难、治病贵等各类问题，与城市各大医院相比，社区医疗与农村医疗相对薄弱，总之医疗服务供需之间的矛盾也为移动医疗健康产业带来了巨大的机会。

技术应用方面，大数据技术、移动互联网以及物联网技术的发展为移动医疗健康领域的崛起提供了必要条件：利用大数据技术建立电子病历平台，便于搜索病人信息，寻找疾病线索；利用移动APP，市民可以与医生随时随地在线联系；而物联网技术则使得病人个体化自我监测成为现实。

根据移动互联网权威机构的数据统计，2012年中国移动医疗健康市场规模达到18.6亿元，较上一年增长17.7%。2014年中国移动医疗健康市场规模将达到28.4亿元，预计到2017年，将突破125亿元，年复合增长率超过70%。

资本热捧移动医疗健康

最近，国内移动医疗、移动健康领域有不少新的创业者以及热门产品涌现，包括专业化的人体指标监测产品，如监测血糖的糖护士，为育龄妇女和儿童监测体温的智能体温计，监测血压的康康血压计和37健康的血压管家，以及各类医疗在线服务平台和论坛，如掌上医生、快速问医生、5U家庭医生、掌握健康等，都获得了天使投资人及VC机构的投资。

其中，睿仁医疗推出的“可穿戴智能体温计+App”可以为备孕妇女和儿童实时监测体温，正是瞄准了现实生活中的刚性需求，以相对容易监测识别的体温数据为出发点，将移动医疗与大数据技术结合起来。目前睿仁医疗已经获得北软天使基金、英诺天使基金及戈壁投资1000万元的投资。

而春雨掌上医生则是一款结合“自查”与“问诊”的健康诊疗类客户端，通过这个App客户可以通过在线自查的方式查询自己可能罹患的疾病并免费向医生提问。与其他移动医疗App相比，其特点在于客户的数据与信息最终被国内二甲公立医院以上的医生接收，并为用户提出专业化的诊疗建议。目前，春雨掌上医生已完成两轮融资，其中A轮300万美元投资来源于蓝驰创投，B轮为贝塔斯曼800万美元注资。

尚无清晰的盈利模式

虽然资本对于移动医疗的热情不减，但是很多移动医疗企业至今尚未有较为成熟的盈利模式，这也就意味着如果投入的资金不能实现良性的回收，未来移动医疗将很难持续火热下去。

当前，国内大多数的移动医疗企业仍然处于用户积累的初级阶段，比如现在市场上比较热的消费型医疗概念设备，其大多集中于某些简单数据的监测与记录上，如血压与血糖监测、女性生理周期监测以及育龄妇女与儿童的体温检测等等，对于数据缺乏深度挖掘，客户之间的互动性相对较差，而且创业者对于企业的盈利模式尚未有清晰的规划。而其他的一些医疗互动平台与社区，比如5U家庭医生、春雨天下、好大夫、丁香园等的商务模式正在逐渐成熟，其盈利则主要是通过转嫁广告费、中介费、增值服务和在线问诊等来实现的。更为重要的是，目前市面上的多数移动医疗企业均未解决一个最为核心的问题：不论是慢性病的管理还是为客 户提供远程医疗，所有数据的最终接收端应为医生，但目前由于中国公立医院医生尚未得到根本性的解放，医生（特别是三甲医院的医生）很难通过这些移动医疗设备及App为客户提供详细充足的专业建议。移动医疗虽然发展火爆，投资者热捧，但其中真正解决了国内医疗供需矛盾的屈指可数，更何况医疗行业与其他行业相比，政策敏感度较高，创业者很难通过市场化的方式获取竞争优势，因此，在投资移动医疗与健康产业的过程中需警惕泡沫化风险。

行业发展趋势研判

当前国内移动医疗健康产业仍处在发展的初级阶段，但是随着移动互联网技术的发展、公立医院改制的进行以及国民就医观念的不断开放，移动医疗将会迎来爆发型增长，在行业发展的过程中，不论是向药企收费、向医院收费、向保险公司收费还是向消费者收费，移动医疗企业的盈利模式将会逐渐清晰。

可穿戴智能医疗设备能够有效地协助患者进行个性化健康管理，通过对各项指标的检测来纠正功能性病理状态，中断病理改变过程。合理的慢性疾病管理，能够避免看急诊和住院治疗，减少就医次数，从而带来费用和人力成本节约。

随着可穿戴式技术的崛起，移动医疗的软件和硬件结合将带来市场的爆发式增长，与此同时，通过软硬件的结合可以有效地帮助移动医疗企业寻找盈利模式。目前，在全球范围内，Epocrates、CardioNet、WellDoc、 ZocDoc、Vocera等公司已在移动医疗领域做出了成功的典范，而在中国，春雨天下、丁香园等公司也已开始了移动医疗行业的探索，投中研究院认为，未来移动医疗概念与可穿戴设备的有机结合将会成为新的投资爆发点。

智能养老社区盈利模式篇4

关键词：老年护理服务体系；长期护理保险；发展模式

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2013）17003702

1发展长期护理保险以完善我国老年护理服务体系

1.1我国亟需构建老年服务体系以迎接银潮的到来

银潮几乎席卷全球绝大多数国家，未来十年甚至更长时间里财政偿付能力面临的主要威胁将来自老龄化趋势。问题也有积极的一面，许多国家顺应老年人口的需要发展老年产业刺激银发经济创造出长寿红利。“未富先老”的人口大国，中国拥有在世界上绝对数量对多的老年人口。巨大老年市场是摆在我国政府、老年及相关产业、专家学者和每个人面前的重要议题。无论盈利模式还是福利模式，我国亟需构建老年服务体系以解决老年人的问题，这已经不仅仅是个人问题，也是影响制定公共政策的重要因素，例如制定养老金、医疗、和长期护理保险。这既是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题同时是老年人与家人，老年人与所有社会人的社会关系问题，关系到和谐社会的构建和中国梦的伟大实现。

老年服务体系包括护理服务的提供者、护理服务的层次、护理服务的提供方式、护理服务的接受者和护理服务内容五个方面内容。

1.2通过长期护理保险协调老年护理服务供需矛盾

老年人主要通过个人支付、政府支付的方式享受老年护理服务。目前国内的养老保险和医疗保险的给付条件和方式都不包括长期护理服务，而商业长期护理保险在我国属于起步阶段也没有成为老年人获取长期护理服务的重要财源。于是随着我国逐步进入深度人口老龄化阶段，对老年护理服务的需求呈刚性增长的态势，而有支付能力的有效需求受制于个人支付能力和政府财政压力迟迟无法提高。使得老年护理服务产业的发展得不到需求的支撑。通过推广商业长期护理保险会行之有效的解决老年人的养老护理资金缺乏的问题，协调老年护理服务供需矛盾。保险公司可以将筹集的护理费用用于老年护理产业的投资，通过与资本市场联动保值增值解决护理资金缺乏的问题。进而推动老年护理服务供需的良性循环。

1.3长期护理保险的风险基础和给付条件

美国健康保险协会（Health Insurance Association of America 简称 HIAA）对长期护理（Long term care）的界定是在一个较长的时期内，持续地为患有慢性疾病（Chronic Illness），譬如早老性痴呆等认知障碍（Cognitive Impairment）或处于伤残状态下，即功能性损伤（Functional Impairment）的人提供的护理。在日本长期护理是指为 65岁及以上因身体虚弱或卧床不起，痴呆症等需要援助和护理的老年人提供护理服务。荆涛（2006）认为长期护理是指个体由于意外、疾病或者衰弱导致身体或者精神受损，日常生活不能自理，在一个较长时间内，需要他人在医疗、日常生活或社会活动中给予广泛帮助。长期护理保险作为风险管理方法，把因长期护理需求而产生的经济收入的减少和经济支出的增加作为保障对象，主要承保导致产生护理需求的风险事故发生时，被保险人无法承担高昂的护理费用从而无法获得长期护理的风险。因为长期护理需求的发生具有不确定性，具有可保风险的基本特征，所以可以通过长期护理保险的建立构建一个互助分摊的机制，满足老年人在因保险责任范围内的风险事故产生护理需求的时候能够得到保险公司的给付。

日本对长期护理的界定主要是针对老年人群体提供护理服务，所以日本的长期护理保险的给付条件区分40周岁到64周岁和65周岁以上两种。美国健康保险协会和我国相关学者在长期护理的问题上，给出的产生长期护理需求的原因就更加的宽泛，其中包括个体由于意外、疾病或者衰弱导致身体或者精神受损，日常生活不能自理。这里的个体不单纯指老年人，还包括所有可能因意外和健康原因需要护理的其他人。所以在我国对于长期护理保险设计就应该区别被保险人群体及长期护理的给付条件。长期护理保险应该分成两大类，第一类是面向65周岁以上老年人的长期护理需求的老年护理保险，考虑老年人老年痴呆等损伤智力的疾病发病率的增高，保险公司可将智力损伤所引起的老年人对长期护理的需求引入到给付条件之内，保险公司要与专业机构制定一个合理标准化的认定机制。可以通过智力的检测和行动能力的测试进行评定。第二类是面向60周岁到64周岁的健康人群体的健康护理保险。被保险人是否能独立完成日常生活中的活动，这些活动的内容通常包括穿衣、进食、沐浴、如厕、行动等等。如果当事人不能完成上述事例中的一项或者是几项，那么被保险人就需要专业护理人员的长期护理。以此作为保险公司的给付条件。区别于目前国内的商业长期护理保险产品如“全无忧”长期护理保险、国泰康顺长期护理保险、瑞福德长期护理保险把长期护理保险责任和老年护理保险责任放在一起考虑。对于长期护理和老年护理分别独立设计保险产品，理由是长期护理保险的保险责任和老年护理保险的保险责任就其风险基础来看具有不同的规律，所以对于保险精算产生了重大的影响，如果两个风险责任捆绑在一起考虑不利于保险公司经营的稳定，而对于投保人而言也增加了缴费负担。

1.4长期护理保险与老年护理服务产业的协调发展

保险业可以充分发挥它的社会管理作用，缓解人口老龄化带来的巨大的社会压力。保险公司进行投资养老实体是一种新的尝试和探索。保险公司拥有足够的资本和专业的业务能力，由它来引领这个市场能够更好解决中国人口老龄化的问题，同时也能创造巨大的经济效益。在实施的过程中，因为收益和风险并存，所以保险公司在依靠自身资源发展的同时，也要注重政府的扶持。保险公司目前仍仅局限于一个封闭的保险系统中，并未与养老实体的投资建立有效连接。那么，建立或收购养老机构无疑是使得保险产业和老年护理服务产业得以协调发展的双赢选择。根据新实施的《保险法》，保险公司可以投资不动产。那么保险公司可以投资养老院甚至建立养老社区都不再会是纸上谈兵。无疑这样可以更好的帮助解决我国人口老龄化难题，同时促进保险经济的发展。这样一来，保险公司一方面通过经营长期护理保险使老年人可以拥有享受护理服务的经济来源，另一方面通过投资老年护理服务产业，甚至培训专业的护理人员，兴办老年大学，建设老年社区等等提高和增加老年护理产业的供给能力和服务质量，协调发展以解决人口老龄化的难题同时利用人口老龄化获得长寿红利。

2立足国情分析长期护理保险发展的现实基础

2.1政策法律基础

日本于1997年末通过了《护理保险法》，于2000年正式实施。在2005年和2012年进行两次修订。德国2008年通过了《护理保险结构性继续发展法》，在法律层面上强制实施全民护理保险，对各护理保险服务机构形成强有力的监督。护理院中，由住户选举产生代表自身利益的咨询委员会，该机构共同决定或参与协作护理机构的管理工作。相比较之下，我国在政策法律基础方面关于长期护理保险体系的建立仍是一片空白。

2.1.1我国缺少一部关于长期护理保险体系的成文法

经验告诉我们，必须以法律的形式把解决问题的方案落实下来，才能够得到有效的执行。法律是任何制度得以实施的根本，我国应该以老年护理服务、老年医疗和老年福利为主要内容规范相关法律法规，从而形成一个完善的法律体系，以解决老龄化问题。同时法律的出台也可以加强对服务部门的管理，监督相关部门的服务。在出台全国性的相关法律法规的同时，地区政府也应该根据自身情况在全国性法规的前提下提出细则要求。例如细化申请标准，明确护理等级，护理费用等。

2.1.2我国缺乏关于长期护理保险的常设机构

一个有效率且低消耗的部门能促进长期护理保险体系朝健康的方向发展。我国应该在人力资源与社会保障部下设一个常设机构，专门分管护理保险业务。同时该部门负责：（1）监督商业护理保险的运行。（2）规范老年护理保险产业的发展。（3）监督护理行业医护人员的职业操守与准入。（4）负责护理保险资金的运作。

2.2财政经济基础

我国是个人口大国，单纯依靠财政补贴和老年人个人的支付能力是无法满足老年人的护理问题的，导致需要护理的老年人越来越难以承担高额费用的支出。更完善的老年护理服务体系由于财政经济原因很难得以有效的实施。

2.2.1财政支付压力

欧债危机是全球金融危机爆发后欧洲国家普遍爆发的债务危机。欧债危机爆发的原因很复杂，但是其中一个主要问题是欧洲的政府普遍通过举债的方式为国民提供高福利，包括高福利养老。但是长寿时代的来临使这些国家无法支付高昂的费用。对于债务危机推波助澜。对于未富先老的中国政府而言，面对全世界绝对值最高的老年人口，为了防止出现财务负担过重，现阶段只能针对贫困老人提供免费老年护理服务，并且经费的支出主要来源于民政部门，资金十分有限。

2.2.2个人支付能力有限

老年人随着身体机能的下降，导致劳动收入能力也随之降低，部分老年人的消费支出靠养老金的收入，而养老金只够维持最基本的生活需要；大部分没有养老金收入的老年人的生活来源主要是靠子女和亲戚朋友的接济。由于老年人可支配收入较少，缺乏对护理服务的购买能力，严重限制了有护理需求的老年人对社会化护理服务的利用。老年护理费用会伴随着老年人口数量的迅速增加而迅速增长，只依靠个人力量不足以应对日益增长的护理费用。

2.3市场供求基础

截止2011年底我国每千名老人占有床位不足20张，如果为每名老年人都准备一张床位的话我国老年护理服务机构所安置的床位可以绕地球三圈半。然而我国有98%的老年人，出于无奈都在家养老。很多老年人由于丧失劳动能力以致经济承受能力有限，负担不起高昂的机构养老费用，虽然潜在需求巨大，但是对养老机构的护理服务的有效需求严重不足。导致养老机构在供给不足的情况下出现供给的“过剩”，即养老机构的供给无法形成能为需求群体购买的有效供给。

3适合我国国情的长期护理保险发展模式

3.1长期护理保险发展模式综述

长期护理保险发展模式主要有三种，以美国为代表的市场主导模式、以德国为代表的政府主导模式和以荷兰和日本为代表的政府引导并委托专业机构运营模式。

市场主导模式的优点在于减轻公共财政负担，提高制度运行效率并且可以较好地满足居民多样化的长期护理保障需求，但由于价格偏高、无强制措施等原因导致其对中低收入老龄人口的覆盖能力不足。政府主导模式的优点在于实现对老年人的全覆盖，同时以政府充足的财政经费支持

和完善的公共服务体系为基础，但是政府主导模式对于国家的财政状况是一个艰巨的挑战。而且对于市场需求的反应也不够灵敏。政府引导并委托专业机构运营的方式，可更充分发挥各参与主体优势，降低制度推进成本，满足居民多样化的长期护理保障需求。

3.2我国长期护理保险发展模式建议

不同于美、德、日等发达国家，我国经济发展尚处于起步阶段，想要照搬高福利国家的模式来建立像医保一样的全民强制护理保险是不符合实际的。而完全市场主导模式的市场需求主体有限，必须具备充分的支付能力。结合我国国情分析，政府引导并委托专业机构运营的模式更符合我国经济发展水平不高、老龄居民消费能力有限的实际国情。

3.2.1小范围的商业长期护理保险试水阶段

按照当前的发展，可以先从完全市场主导模式入手。因为商业保险具有很多的优势，第一，风险控制能力强，商业保险公司具有专业风险管理技术，能为护理保险提供科学合理的方案设计。第二，具有良好机制，作为中介职能提供服务，能够保障护理保险体系的正常运行，减轻财政压力。第三，个性化专业服务，能够整合养老社区、养老保险、健康管理、健康保险等老年产业，为老年人提供更加个性化的高质量服务。第四，保险资金雄厚，规模大、运转周期长是保险公司资金的特点，因此保险公司有实力投资养老社区、护理机构等，促进护理产业的稳定发展。商业保险公司作为建立长期护理保险体系的初期探索者，可以为我们积累大量的原始数据与经验。

3.2.2大规模的政府引导并委托商业保险公司运营的全面铺开阶段

经历一个时期的完全市场主导模式之后，商业保险公司已掌握了护理保险发展所的大量数据如生命表、重疾发生率、丧失生活能力发生率、生存时间分布等，这是一个基础。这时我们可以适当让政府参与进来，好处是有了财政资金的支持，护理保险覆盖面能进一步的扩大，我们可以让商业护理保险继续经营的同时，让政府在几个养老服务设施相对较好的城市进行试点，建立政府主导并委托专门机构运营的盈利模式。为将来施行福利模式积累经验。

3.2.3严格审核条件的政府主导模式打好基础

盈利模式发展到一定程度，积累了大量经验后，就可以过渡到福利模式和盈利模式共存的阶段。但是按照我国的国情分析，现阶段的福利模式主要针对贫困老人直接提供无偿服务。通过严格的审核条件，对于那些贫困老人、空巢老人提供基本护理包括日常生活照顾、医疗保健、精神慰藉、文化娱乐等在内的老年生活辅助。

参考文献

[1]刘晓梅，曹煜玲.中国老年护理服务体系构建研究[J].吉林大学社会科学学报，2011，（51）.

[2]盛和泰.我国长期护理保险体系建设的运营模式选择[J].保险研究，2012，（9）.

[3]仝利民，王西民.日本护理保险的制度效应分析[J].人口学刊，2010，（1）

[4]冉永兰，荣幸.我国长期护理保险发展探讨[J].卫生经济研究，2010，（2）.

[5]廖少宏.老年人照料需求与照料费用研究综述[J].山东工商学院学报，2010，（3）.

智能养老社区盈利模式篇5

关键词：老龄化；物业管理；养老地产

随着养老产业和养老房地产业的发展，养老地产与物业管理的结合，将给物业服务企业带来前所未有的机遇和挑战，也将促进养老服务业的发展。

1养老地产与物业管理结合的优势

1.1业主比较信任物业服务企业

物业服务企业对于所服务小区的业主比较熟悉，有感情基础，尤其品牌物业服务企业的业主满意度较高，在提供基础物业服务的基础上开展养老服务，容易被业主接受。尤其是物业服务行业内的品牌物业服务企业，知名度较高、信誉度较好，业主愿意因信任物业服务企业提供的养老服务而去选择其服务的养老地产项目。

1.2物业服务企业获取业主信息较为便捷

物业服务企业掌握着小区业主的基本信息，包括年龄、工作单位、家庭组成等，对于小区的老年人占比、喜好、养老需求、经济水平等信息也较为容易获得，在开展养老服务方面具有天然的信息优势。物业服务企业可以利用业主信息，进行大数据分析，了解老年人的个性化需求，以提供针对性的养老服务。

1.3物业服务企业拥有多种专业服务人员

物业服务企业在开展基础物业服务时，配备或者整合的专业人员有客服管家、前台接待、保洁绿化人员、秩序维护人员、设施设备维保人员等，在养老地产基础管理服务方面具有绝对的专业优势和人员优势。另外，在提供适老性服务，比如开展家政服务、代购代办、便民服务、应急突发处理等业务时，也具有一定的人员优势。

1.4物业服务企业拥有社区公共场所及设施管理的主导权

目前很多在管小区的公共场所及公共设施在设置的时候没有全面考虑到老年人的需求，比如老年健身设施不齐全，老年娱乐设施缺乏等问题。也有一些养老型小区的设施设备、装饰装修等方面也不一定完全符合老年人需求，物业服务企业可以在征得业主同意的情况下，对小区内公共场所，比如架空层或者小区会所进行适老改造，给老人年提供更多的便利及活动空间。

2养老地产与物业管理结合尚存在的问题

2.1物业服务企业缺乏养老服务专业人员

物业服务企业目前的人员构成中主要有前台、管家、行政人事、财务人员等，其中保洁、绿化养护、秩序维护、智能化设备维护、特种设备维护、公共部位维保等工作人员多由合作的外包公司提供，现有工作人员缺乏养老服务经验，比如缺乏老年护理人员、医务人员。另外，在养老服务专业人员培养方面，开设本专业的院校较少，选择就读这些专业的人也较少，很多人对此专业缺乏了解，所以毕业人数也少，远远满足不了不断增长的养老服务需求。

2.2养老地产产品还不够成熟

目前的养老地产开发还主要是一些大开发商在探索，主要由于投入较大，而根据目前的经济消费水平很多老年人还没有能力消费专业的老年地产及服务，另外一个方面很多老年人的养老观念还停留在家庭养老，不能接受专业的养老地产。所以目前的养老地产产品还比较少，盈利也比较难，产品还不够成熟。

2.3物业服务企业服务水平参差不齐

目前很多物业服务企业与业主矛盾纠纷不断，关系紧张，提供基础服务的业主满意度尚且较低，再拓展至养老服务，是否能被市场接受还不能确定。还有一些物业服务企业盈利能力较差，开展养老服务又需要大量资金的前期投入，对于一些企业而言无疑难度较大。另外，目前物业服务行业综合素质能力强的人员，尤其是中高层管理人才还是比较欠缺，物业服务企业想拓展养老业务也比较难。

2.4老年人对于专业的养老服务接受度低

调研数据显示，目前很多老年人的观念还停留在家庭养老，子女养老阶段，对于机构养老和专业的养老服务接受度不高，调查结果如图1所示。一是不愿意离开子女生活，感觉老年生活没了子女的陪伴太过孤独，二是可能还不太了解专业的养老服务怎样，市场上比较成熟的养老服务也比较少，没有相应的消费意识。

2.5老年人对于养老地产的消费能力欠缺

根据目前的经济发展水平，很多老年人的消费能力不足以承担养老地产，而目前市场上的养老地产多定位高端，更适合高收入人群。调研数据显示，目前很多老年人退休后的收入在5000元以下，若享受专业的养老服务，优越的医疗资源，可能难以负担。退休后的养老金金额调查如图2所示。

3养老地产与物业管理结合的途径

3.1物业服务企业做好养老地产前期介入

养老地产的服务对象主要是老年人，在开发设计方面应更多关注老年人的需求，如居住的舒适度、便利性；老年人的社交需求等。物业服务企业应在养老地产的规划设计、施工、验收阶段等全程参与，做好前期介入，在养老设施设置、建筑构件细部设计、公共场所的设计等方面给予专业性建议，比如住宅区域内坡道的设置、室内装修的适老性设计等。

3.2提供个性化定制服务

结合老年人的需求，物业服务公司可以提供个性化的定制服务，让老年人的衣食住行需求都能在社区得以满足。（1）家政服务类，可以为老年人提供定期或不定期室内清洁消毒、衣物清洗等服务；（2）代购代办类，对于业主需要的商品或者需要办理的业务，物业服务企业可提供代办服务；（3）家庭绿化类，有些老年人比较喜欢养些花花草草，或者洋房、别墅类业主，草坪养护工作量大，物业服务企业可以帮忙打理；（4）便民服务类，可以为老年人提供助浴、理发、宠物洗澡喂养等便民服务；（5）社区活动类等，老年人最怕孤独，故物业服务企业可以营造社区家庭氛围，经常举办一些适合老年人的社区活动，比如结合传统节日开展活动、文化交流活动等。

3.3创新居家智慧养老服务

面对日新月异的信息化技术，物业服务企业应紧跟时代潮流，积极引入智能养老技术应用，探索“互联网+”居家社区养老服务模式。运用互联网、物联网、大数据分析、云计算等信息化技术手段，探索社区新零售模式，构建信息化服务平台，为老年人提供紧急呼叫、在线预约、智慧健康管理、商品代购、订餐、服务缴费、康复辅具等服务项目，当然老年人运用智能产品的能力较差，可以结合老年人的实际情况，设置简易化的操作模式。

3.4推进医养结合

除了基本的衣食住行需求外，老年人最大的需求就是医疗服务，物业服务企业应积极寻求医疗资源的合作，使老年人在居家和社区就能获得方便、快捷、适宜的医疗卫生服务，当然目前国家也在积极推进基层医疗机构与社区、居家养老结合，为老年人家庭提供签约医疗服务，物业服务企业可以以此为契机，寻求合适的合作模式，对于基础性的护理或者健康检查，可以签约养老护理人员常驻现场，对于其他需要更专业的医疗服务的，可以与医疗机构对接，最好是合作的医疗机构能开通预约就诊绿色通道，当然这也要靠国家大力发展医疗资源，鼓励社会力量办理医疗机构。

3.5培养养老服务人才

老年人的养老需求呈现多样化、多层次、多种类，这就需要大量的专业人才提供个性化、规范化的养老服务。但目前养老服务专业人才总体上处于供不应求的局面，主要表现为数量少、综合素质偏低、人才结构不合理，即使一些院校开设有养老服务专业，但是招生比较困难。要想解决养老服务人才培养这一难题，还需要政府与市场共同发力，给予政策支持，打通就业与人才培养通道，鼓励培养不同学历层次的专业人才。

参考文献

[1]宋喜龙.河南省物业服务与社区居家养老的结合之道[J].现代商贸工业，2019，40（29）：62-64.

[2]岑艺.物业企业如何更好介入居家养老服务[J].上海商业，2019（6）：59-60.

[3]宋鹏蕾.社区“嵌入式”养老服务模式研究[D].石家庄：河北师范大学，2019.

智能养老社区盈利模式篇6

养老金隐性债务指一个养老金计划向职工和退休人员提供养老保险金的承诺。它等于如果该计划在今天即终止的情况下，所有必须付给当前退休人员的养老金的现值加上在职职工已积累、并必须予以偿付的养老金权利的现值。养老金隐性债务通常是在养老金计划终止的假设下计算的，该终止假设假定没有资金积累的养老体系将立即终止，所有退休人员和在职职工将得到其未来退休金和应计权利的补偿。隐性养老金债务作为一个存量概念代表了政府能够明确预计到，并必须列入财政计划的直接和隐性的债务。与政府的潜在债务不同（例如挽救国有银行），隐性养老金债务不形成不可预料的财政支出需求。

转轨成本的概念产生于即使在部分缴费已分流到个人帐户的情况下仍要继续向养老金领取者（和未来的退休人员）支付退休金而出现的融资缺口，它是一个流量的概念。转轨成本的产生是由于仍需要在一定时期内偿还旧体系的债务。该融资缺口源于隐性养老金债务，但并不等于隐性养老金债务，因为部分支出是用于因为保留部分旧体制而每天新增长的债务，而部分当前债务则是由继续的缴费所覆盖。



隐性养老金的规模取决于许多经济和人口因素，例如养老金体系的覆盖面、其所覆盖职工和退休人员的年龄结构、养老金福利水平、退休年龄、替代率、指数化机制和贴现率等。基于其养老金体系于1994年终止的假设，世界银行（1997）测算中国的隐性养老金债务为1994年GDP的46—69%。而最近世界银行的一项新的测算则认为中国的隐性养老金债务约为1998年GDP的94%（DorfmanandSin,2000）。

中国政府一直没有明确承认养老金债务，并在寻求其他减少转轨成本的办法。实际上，政府已尝试着使用3种方式的组合来减少隐性养老金债务和支付转轨成本：首先，中国保持着缴费率为13%、替代率为20%的小规模现收现付支柱（国务院26号文件）。缴费的约4个百分点被设计用于转轨目的(根据世界银行(1997)，工资税/缴费的9%足以支付替代率为24%的小规模现收现付支柱。根据国务院26号文件，13%的缴费率相对于20%的替代水平显然绰绰有余。工资税额外的4个百分点（＝13－9）是设计用于转轨目的的。)。第二，老职工被保留在老体系中，这将在一定程度上减少转轨成本。第三，政府没有削减养老金，而是希望扩大养老金覆盖范围能提供一些额外的资金。

现在很明显这些方法都未能提供足够的资金来支付转轨成本。资金问题非常严重：在1998年，22个省级养老金统筹出现赤字，金额约42亿元，其他10个省有27亿元的盈余(然而，由于没有全国的统筹，中央政府不能使用几个省级统筹中的盈余。这些盈余都在沿海地区。)（Hang,1999）。到1998年底，基本养老体系（支柱1、2）的总结余达到587亿元。这些结余资金分布很不平均，其中5个沿海地区，广东、江苏、浙江和上海占267亿元，另21省市仅占311亿元；还有5个省的结余几乎为零（Hang,1999)。这一局面在1999年恶化，中央政府不得不介入，为25个省提供支付养老金的资金。很显然，必须为支付转轨成本寻找到额外的资金来源。基于国际经验，如下几个选择可供中国的政策制订者考虑：

——通过缩小现行体系、延长退休年龄和减少保险福利水平来减少养老金隐性债务；

——在对国有企业公司化和私有化的过程中实行债务和资产的转换；以及

——使用一般的税收或发行债券。

世界银行一项最近的研究进一步明确指出了为转轨成本筹资的方式，它包括：(1)通过一般的财政收入或专门的社会保障税筹资；（2）中央或地方政府通过发债来筹资；（3）动用出售国有企业或其他资产的收益；（4）提高与工资相连的缴费率(DorfmanandSin,2000）。

本文着重研究最后一种选择，并通过模拟分析用各种税收支付转轨成本所产生的影响。不过，使用公司化和私有化的资金收益仍是可行的：智利在养老金改革中使用由私有化产生的资金支付转轨成本。波利维亚政府用其6个最大国有企业私有化所产生的资金，并通过委托国际性资产管理公司进行投资运作，为全社会每个人建立起金额相同的最低养老金。尽管养老金水平低，但这些国家中最穷和最脆弱的群体，即那些无法为退休而储蓄的老年穷人，都可享受到。

智能养老社区盈利模式篇7

今天，一个千年水乡正经历现代信息技术的洗礼，一座弹丸小镇成为阿里巴巴、腾讯竞逐之地，一些企业的互联网狂飙也前沿到触碰了制度高墙。

镇区面积3.5平方公里的乌镇，在被授予浙江省互联网创新发展试验区之后，正在向部级试验区作最后冲刺。而来自中央部委、省委省政府的“特殊政策”，正在撬动本已固定的产业格局——那些率先进入者，初尝到甜头，也在承受挑战。

乌镇标本

韩纪江，业内人称“老韩”，今年44岁，在几家大企业做过养老项目开发，生活平淡无奇。“有朋友跟我开玩笑，你要是45岁还一事无成，可以去跳海了。”直到去了乌镇，他发现自己并不是最落寞的那一个。在农村给一位93岁的独居高龄老人安装“居家智能照护设备”时，这位老人感伤地说：“有了这个，有一天我走了，也就有人知道了。”他被深深震撼了。

处在东部发达地区，又是人口净流出地，乌镇已经一脚踏进老龄化社会。截至2014年底，乌镇常住人口总数57212人，60岁以上老年人14501人，占总人口25.35%；80及以上高龄老人2111人；失能老人269人；老年群体低保对象238人，空巢老人908人。

全国数据同样不容乐观。据《人民日报》报道，截至2014年底，中国60岁以上老年人口已经达到2.12亿，占总人口的15.5%。据预测，本世纪中叶老年人口数量将达到峰值，超过4亿。“今天的老人，就是明天的自己。”韩纪江决定，扎根乌镇，做一个互联网养老项目。早于中国步入老龄化社会的日本，65岁以上老人占总人口25%。日本四大财团，没有一家不掘金养老产业。有一次，韩纪江去日本参加“东京国际福祉器械展”，发现仅有日立展台展示经过中国化改造的养老服务。随后，他见到“日立系统”在华公司董事长小林茂彦。

一个“互联网+养老”的小区域项目，调动了日立集团4个相关公司资源。“日立系统”设计智能化管理系统，“日立高新”进口健康管理测量智能终端，“日立建设设计”参与照护中心的适老建设设计，“日立-麦克赛尔”提供无障碍卫生间的离子风空气净化机。。

就在与椿熙堂老人视频互动当晚，一位独居老人在家门口摔倒，脚部严重受伤，椿熙堂志愿者赶赴老人家中，与社区干部一起叫来120，将老人送至桐乡市中医院，老人已无大碍。这背后，正是基于物联网+云服务的远程健康照护设备，一旦独居老人在家中发生意外情况，比如磁门未关闭，说明老人可能忘了关门，或者老人可能在开门过程中发生了意外，像手机一样的SOS呼叫跌倒与报警定位设备就会启动。与此同时，远程健康照护系统通过采集老年人的健康数据，与乌镇的社区电子健康档案实现同步，社区医疗服务中心的家庭医生可以定期上门为老年人巡诊，为老人制定更完整的慢性病干预计划。

“上个世纪20年代：80%的老人在家里过世；今天：反而是90%的老人在医院过世——这是违背人性的。未来，养老机构要把服务送到家里，支持老人在熟悉环境中过老后生活。”小林茂彦相信，中国很快就跨到居家养老阶段，而包括乌镇在内的中国农村，村居分散，统筹困难，作为通讯手段、社交网络的互联网技术，尤其是大数据的复杂算法，就有很大用武之地。

而今，一张养老大数据的网络，正显露冰山一角。截至目前，“日立系统”的照护服务管理系统，通过椿熙堂的运营平台落地。老韩团队的目标是，到2016年底，除了覆盖全乌镇1.5万名60岁以上老人外，逐步形成20万以上的服务规模。在这个数据库里，可以看到接受健康管理、生活照料、专业护理、营养膳食等不同服务的比例，可以看到会员年龄、性别、区域分布，以及老年人健康状况以及常见疾病的情况。

这些数据，在老韩看来，有望吸引更多社会服务资源入驻智慧养老服务平台，能够更好的满足老年群体多样化需求。世界互联网大会期间，多位参会的互联网人士告诉经济观察报，如果乌镇的“互联网+”可以成功，按照乌镇的人口结构、医疗养老水平、用户上网能力，中国(至少是东部地区)的其他农村，也有希望成功。

必争之地

12月17日，腾讯董事会主席、首席执行官马化腾在乌镇发表了题为《连接，创造新的可能》的演讲，重申腾讯“连接一切”战略，他特地提到，在互联网和医疗健康领域，有了越来越广泛的连接机会。比如说在乌镇，中国首家互联网医院也是腾讯投资的一个公司所提供的这种服务。

马化腾所指的，是腾讯投资的微医集团(原挂号网)。12月10日，浙江大学医学院附属医院院长王建安通过这一平台，为位于杭州的复诊患者黄女士开出全国首张在线处方，不到两天的时间，黄女士在家收到了国药控股快递送来的处方药品。

在赶赴乌镇之前，他专程来到微医集团总部。微医集团相关人士告诉记者，马化腾与微医集团CEO廖杰远同为技术男、产品控，当听到微医集团技术平台上有400位工程师，马化腾说：“必须的，腾讯也会全力提供帮助。”

“互联网医院很快会成为全世界最大的没有医生的医院。”马化腾说。此前，这一表述被广泛运用于共享经济领域——全球最大的出行服务商(比如Uber)，平台自身不拥有任何一辆车；全球最大的住宿服务商(比如Airbnb)，平台本身不拥有任何一套房。“发展分享经济。”在的开幕式主旨演讲中被提及。在决定中国未来五年发展的中共十八届五中全会公报上，首次在中共中央决议中提到“发展分享经济”。

当腾讯投资的挂号网切入共享经济，阿里巴巴则切入了医疗基础设施。大健康也是同时参会的阿里巴巴董事局主席马云所关注的。马云在今年10月致股东公开信中提到，十年后，基于数据技术的健康和数字娱乐业务，阿里巴巴称之为“doubleH”产业——健康(health)产业、快乐(happi-ness)产业。而互联网医疗养老，恰在此局之中，被市场视为万亿级产业。

于是，桐乡市第三人民医院(简称“桐乡三院”)这家普通的县级医院，成为阿里巴巴、腾讯的必争之地。第二届世界互联网大会期间，来自120多个国家和地区的2000多名嘉宾齐聚乌镇，其中半数为外国参会者。桐乡三院既是大会期间病患的临时救治定点医院，也是急救病人转运第一站，还担负本地居民日常医疗保障工作——不仅“腾讯系”的乌镇互联网医院挂靠于桐乡三院，阿里云“医疗云”也与桐乡三院开展服务。“我们是打前阵的。”阿里云互联网+业务总经理徐栋，在医疗资源尚未下沉到农村，基础医疗服务尚未均等化的当下，通过医疗影像远程传输，医疗数据的扁平化流动为医疗资源均等化铺路。他设想，未来，偏远地区居民可以通过简单的仪器，把数据汇总到大三甲医院，由这些医生把诊断结果反馈给当地医生。

徐栋从桐乡、乌镇的当地医院了解到，外籍游客、外地游客也普遍存在医疗影像远程传输的需求。乌镇本身就是旅游目的地，再加上连续承办两届世界互联网大会，人口流动存在波峰波谷，医疗资源与此不匹配。去年，有个斯里兰卡游客在乌镇得病了，坚持要求远程看自己的私人医生，由医生进行远程诊断。与阿里云合作该项目的杭州联众医疗科技有限公司董事长柴雪挺说，挂号网切入的是病患端(C端)为主，而杭州联众切入的是医疗机构端(B端)为主。杭州联众帮助桐乡三院开发了移动办公系统，无论是半夜三更，还是出差在外，医生可以随时随地用手机看病、写报告。下一步，要在医疗机构之间形成会诊机制，让大医院给小医院提供医疗意见。未来的趋势是，在线医疗服务就像医生在“淘宝”上开网店一样，病患可以随时随地“选购”医疗服务。

阿里巴巴在下一盘大棋。截至目前，阿里云的“医疗云”以乌镇为前哨，在全国接入超过1000个的机构客户，包括大型三甲医院、药厂、院内医疗器械和医疗穿戴公司等。徐栋希望，在用户自愿的前提下，这些数据能够最终留到医院，最终形成病患全生命周期的完整健康数据，而不是只有每次生病后才到医院检查一遍。最终，这些健康大数据不仅可以服务于用户的健康管理，还能与保险公司对接，开发出新的险种。

触碰围墙

运营乌镇互联网养老项目的老韩越发觉得，互联网再好，也不可能包打天下。“日立系统”董事长小林茂彦举了个例子，截至目前，互联网仍无法有效洞察老年用户需求，尤其是那些文化水平低、不懂得使用电子设备的老人。比如，给乌镇老年人进行健康评估，不能靠远程通话，一定要面对面聊天。日本专门有评估师岗位，他会先向老人自我介绍，“我是某某某”，再问一大堆评估问题，最后再问：“老奶奶，我叫什么名字？”反之，如果靠网络问卷调查，不可能试出老人的真实记忆力水平。

高昂的技术投入延后了“互联网+医疗养老”项目的盈利期。虽然互联网技术在降低护工等人力成本，但小林茂彦坦陈，包括信息技术(IT)成本在内的养老总成本还在上涨，而中国尚未像日本那样建立介护保险制度。那么，谁来为“互联网+养老”买单？

这是大部分“互联网+”项目都会遇到的落地痛点。由于采取“智能设备免费、按月服务收费”的模式，乌镇互联网养老项目尚未实现盈利，而运营方椿熙堂把老年社会服务发展中心注册为民办非企业组织，在用地供应、老人食堂等方面享受财政补贴等优惠政策。柴雪挺也遇到盈利困境，虽然有了世界互联网大会“加持”，乌镇得以迅速调用各级医生，“本地医生希望在线医疗服务能够纳入地方政府核定的收费目录，但受制于思想认识等原因，互联网公司很难申请下来。医生给病患写一份远程诊断报告，收多少钱合适，没有先例可参考”。

新盈利模式已经超前于行政规制。柴雪挺说，过去，拍X光的胶片是要收费的，但在互联网时代，医生电脑阅片、老百姓从手机APP收到医疗影像，这张胶片的价值已经不存在了，但医院就没有了合规的收费理由，杭州联众的互联网运营成本无法被覆盖。杭州联众不得不开发出一种“纸质胶片”，靠这种耗材来支撑互联网项目。

对于这些“互联网+”的尝鲜者，数据壁垒成为他们要面临的一堵高墙。12月17日，在互联网创新分论坛上，谈到初创企业成长，亚信在线总裁赵辉提到，今天是一个多元化的社会，在新的时代下，企业之间的生态开放，渠道共享、资源共享、能力共享一定会成为一个常态。

然而，这只是一种理想状态，互联网巨头之间尚且彼此提防，更不要说互联网想要渗入的传统产业、事业单位了。柴雪挺说，要实现数据共享，先要医院内网数据跟互联网打通，但这遭到不少医院抵制，后者认为这会威胁数据安全和隐私。“数据抱在怀里才安全，这是一种陈旧的观念了。”柴雪挺说。

直到今年7月，柴雪挺有了两把“尚方宝剑”，开始一家家医院谈起来。国务院印发的《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》指出，加快发展基于互联网的医疗、健康、养老、教育、旅游、社会保障等新兴服务，并强调积极探索互联网延伸医嘱、电子处方等网络医疗健康服务应用。一个月后，国务院又印发《关于印发促进大数据发展行动纲要》，指出率先在医疗、卫生等20个重要领域实现公共数据资源合理适度向社会开放，带动社会公众开展大数据增值性、公益性开发和创新应用，充分释放数据红利。

同样难以向互联网平台开放的，还有医疗资源。徐栋说，由于分级诊疗尚未全面落地，大医院满负荷运转，医生看个头疼脑热的小病都看不过来，没空专注于帮别人看疑难杂症。而在一些医院，医生上班时间被禁止使用“在线诊疗”网站或APP。“互联网是大家都共同承担的，我们有共享合作的责任。”12月18日，互联网之父罗伯特·卡恩在世界互联网大会闭幕式上致辞时呼吁。在他身后，是本届乌镇峰会的主题——“共建网络空间命运共同体。”（来源：经济观察报 文/梁嘉琳 娄若黛）

智能养老社区盈利模式篇8

关键词：批量评估技术 以房养老 效率创新 流程重构

基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。

2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。

央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。

二、房地产批量评估技术的应用机遇

中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。

在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。

困境1：房产评估和市场监管的缺陷。

市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。

困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。

银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。

综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。

三、批量评估技术对房地产估价业务的影响

传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。

从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：

1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。

其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。

2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：

（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。

（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。

（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。

（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。

3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。

4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。

四、总结

随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。

参考文献：

[1]张思雪，林汉川.住宅房地产批量评估模型的构建[J].统计与决策，2016，（3）.

[2]宋良杰.房地产估价机构的商业模式创新――基于批量评估技术的视角[J].现代经济，2010，（3）.