楼宇经济存在的问题范文

楼宇经济存在的问题篇1

关键词：智能楼宇；施工技术；现状；发展

中图分类号：TU855 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 12-0000-01

随着社会的进步，人民的生活水平也在不断的提高，人们对建筑的要求也越来越高，而智能楼宇已经开始逐渐被现代建筑行业广泛的应用与推广，因其先进的科技性与安全舒适的设计理念，超越了传统建筑的藩篱，深受广大民众的喜爱。不过在智能楼宇施工的过程中对施工的技术要求也随之提高，智能化的施工技术开始被逐渐普及，引起了社会各界的关注。本文就从智能楼宇施工技术的现状以及未来发展两个方面来进行详细的分析研究。

一、智能楼宇施工技术的现状分析

目前我国智能楼宇施工技术还是存在着一些问题，这些问题会为其健康的发展带来严重的负面影响。

首先，建筑内部系统与设备不是存在不统一性，很容易就会产生诸多系统调节或者配合之间的问题，这会对设施管理人员带来很大的困扰。在智能化楼宇建筑物内，包含有电梯控制系统、消防系统、出入控制系统等等，但是这些系统设备往往不是由一个统一的供应商提供的，所以，各个系统与设备之间的联系得不到应有的重视，会造成智能楼宇整体系统在操作过程中与子系统联系不紧密，给设施管理人员增加沉重的工作负担，同时也使得很多设备与子系统没有发挥其应有的效应。而且，限于各个系统之间的封闭性，在进行系统改造或者扩建的时候，对设备的零件以及后期的维护都提出了很高的要求，对供应商产生严重的依赖性，造成施工效率降低，增加了系统操作的复杂性，同时还增加了施工的运营成本。

其次，智能楼宇施工技术还缺乏政府政策的扶持。智能楼宇是适应时代需求的新型建筑设计观念，其施工技术具有很强的高科技性，比一般的施工技术要求更高，而且该技术在目前的发展阶段尚不成熟，更重要的是无论是在施工技术的产品上还是在技术上都不具备统一协调性，很多技术或者是设备都是从国外直接引进的，并不具备国产化的实力。这些都使得在智能楼宇施工的过程中，设备或者系统不符合实际的需求，而且在各个环节都是各自为战，很容易就出现混乱的局面，而这主要就是因为缺乏政府政策统一性的扶持与协调，需要政府能够具备前瞻性，制定严谨准确的政策来规约和指导智能楼宇施工技术的发展。

第三，以弱电系统为例来进行详细的叙述智能楼宇施工技术中常见的问题。在智能楼宇施工技术中，弱点系统的监理工程对技术和设备材料要求=都比较高，其中很多设备都是从国外直接进口的，因此在设备的型号以及规格等方面数据信息并不完善，与最初的施工设计存在一定的差别。虽然国家已经针对弱电系统安装工程颁布了相应的规范与标准，但是在施工与管理的时候，还是会存在一些问题，尤其是在个体化管理上面，比如，在弱点系统施工的过程中，施工人员会重视对各个子系统的使用功能，但是却忽略了对其的观感验收，如在弱电井的控制箱中接线并没有进行整齐的放入，这就存在很大的安全隐患；或者对弱点系统的设备机柜的安装不符合其标准要求，没有进行有效的防震加固、忽视安装距离、没有良好的接地等等；最容易出现的问题就是在热电线缆的布放时不严格按照施工标准来进行，出现扭绞、打圈以及线与线之间的间距过窄等问题。总之，弱点系统在施工的过程中还存在着不少的问题，这是很大的安全隐患，需要引起相关部门的注意。

二、对智能楼宇施工技术发展提出的一些建议

智能楼宇施工技术具有宽广的发展前景，因为智能楼宇建筑设计理念是顺应时展需求的新兴事物，具有强大的生命力。而随着科学技术日新月异的发展，智能楼宇施工技术也会不断的向前发展，满足人们对楼宇智能化的需求。目前在我国，政府对智能化施工技术也给予了高度的肯定与重视，不仅从政策上开始大力的鼓励智能楼宇施工技术的发展，而且还在科研以及资金等方面投入较多的精力来对其进行引导与支持。不过面对上述智能楼宇在实际施工过程中所存在的问题，我们还必须采取一定的策略来进行不断的改善，同时还要用发展的眼光，去迎接未来可能会出现的各种问题，只有这样才能够更好地推动我国智能楼宇施工技术更好地发展，并未智能楼宇的建设发挥更重要的作用。

首先，必须改进智能楼宇施工技术单一的问题。因为在智能楼宇施工建设的过程中，很多高科技系统技术都是综合运用的，其中有很多技术都是十分新颖的高科技，在时间上有很强的限制性，具有不全面性，所以就需要施工技术改变单一的状况，从综合性发展的角度入手，不断的进行改进、完善与成熟。

其次，要尽快实现产业化。我国智能楼宇施工技术以及设备有很多都是直接从国外直接引进的，但是，在施工技术和设备的运用过程中，“外来的和尚并不一定好念经”。而且，随着我国经济与科技的不断发展，我们也具备一定的条件来进行智能楼宇施工技术与设备国产化、产业化，这不仅是科技经济方面的要求，更是我国社会进步的要求。

第三，加强智能楼宇施工技术之间的联系与协调是其发展的质量保证，同时也是目前施工技术发展中存在的最大问题的直接要求。而加强施工技术之间的联系与协调，不单单是对各个高科技系统之间的协调，还要将智能楼宇的建设从项目立项、制定方案、进行设计、实际施工、监理验收以及最后的物业管理之间都建立一个全程协调体系，实现技术与管理的双向协调保证。

最后，因为智能楼宇是一个属于多学科交叉的系统工程，涉及了建筑、计算机、环境等多种学科，所以，在施工的过程中所采用的智能化的施工技术也应具有多学科交叉的属性，只有这样才能更好地、全面地发展。

总而言之，随着我国经济与科技的不断发展，智能楼宇施工技术也在不断的发展与完善，得到广泛的应用与普及。但是，在应用的过程中还是存在着诸多需要改进的问题，这些问题严重的甚至会影响到智能楼宇的使用寿命，所以必须高度的重视。为了更好地推进我国智能楼宇施工技术向前健康发展，就需要从多方面来进行完善，同时也需要政府的大力支持，而这项技术的成熟也会为我国智能楼宇的建设带来有利的影响。

参考文献：

[1]娄依共.智能化楼宇建筑技术的施工现状与发展[J].华章，2010（19）.

楼宇经济存在的问题篇2

关键词： 城市化；楼宇社区；党建

中图分类号：D26文献标识码：A

文章编号： 1003-0751（2017）06-0011-07

随着改革开放的深入和城市经济的发展，越来越多的商务楼宇矗立于城市之中，楼宇经济的发展和楼宇党建工作的开展也因此进入越来越多城市党委政府的视野和议程，位于杭州市中心的下城区，近年来高度重视和大力推进楼宇经济发展和楼宇党建工作。其楼宇经济综合实力位居全国前列，其楼宇党建模式也成为全国的标杆。在党中央不断加大城市基层党建工作力度和不断推动全面从严治党向基层延伸的时代背景下，以下城区为个案，系统总结楼宇党建工作经验，深刻剖析楼宇党建工作当前所遇的难题，深入思考楼宇党建的未来发展之路，对城市基层党建工作来说，具有重要的理论和实践意义。

一、楼宇社区党建的背景与特征

1.楼宇社区党建的背景

改革开放以来，楼宇经济迅速发展。楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，以集约型、高密度为特点的一种经济形态，主要包括企业总部、金融投资公司、中介服务企业、软件服务外包企业等。在土地资源约束、产业结构转型背景下，楼宇经济的兴起无疑拓宽了现代经济的增长空间。同时，楼宇经济也带动了周边餐饮、休闲、购物等产业的发展，形成了共同的商圈。

这一新型经济形态在助推地区经济发展的同时，也衍生了一种新型的基层群落――楼宇社区，一种被称为城市中的“垂直社区”或“竖起来的社区”。楼宇社区是以经济型楼宇为依托，聚集在一定区域范围内的企事业单位和利益相关者共同组成的经济社会共同体和“两新”组织（即新经济组织和新社会组织，下同）集聚区域。不同于居民社区，经济属性是楼宇社区的首要属性，楼宇社区范围内的企业和员工，以及受楼宇社区吸引、汇聚和辐射的其他经济主体，包括消费者、商务客户、外接工厂等个人和组织等， 其活动皆以营利或者消费为主。发展楼宇经济是楼宇社区可持续的基本动力，这是楼宇社区区别于传统居民社区的核心特征。

随着楼宇经济的兴起，国内各大城市也开展了对楼宇社区党建的探索。新形势下商务楼宇的党务、政务和社务工作始于上海的“支部建在楼上”模式。1999年6月，上海市浦东新区潍坊新村街道在嘉兴大厦建立起第一个楼宇联合党支部。2001年，上海静安区静安寺街道在中华企业大厦以楼宇为单位探索建立党组织和党员服务点。2002年12月23日，新华社内参刊登《支部建在楼上 党建落在实处》一文，介绍了上海以社区党建为载体，抓好“两新”组织党建工作的做法，得到时任中共中央总书记同志的批示。此后，“支部建在楼上”模式逐步在全国推广。

总之，楼宇社区党建是楼宇经济发展的必然产物，是“支部建在连上”模式的继承和发展，是新形势下城市基层党建的创新实践。

2.楼宇社区党建的内涵

所谓楼宇社区党建，是指借鉴社区建设的理念和经验，依托集聚在一定区域范围内的商务楼宇，成立楼宇社区党委，面向楼宇社区中的经济组织、社会组织以及这些组织中的党员、群众开展各种基层党建工作的区域化党建模式。

3.楼宇社区党建的基本特征

第一，物理空间稳定。在市场经济条件下，很多新兴的公司在市场经济大潮中迅速成长也迅速消亡，并且新经济组织从业人员流动性强，党组织缺少凝聚力，企业内党员和党务工作者变动频繁，致使党建工作难以为继。不少党员也因为“人无定所”而不愿将党组织关系转到单位支部来，不愿意参加组织活动，造成组织生活散漫，党组织缺乏吸引力和凝聚力。即使职业较为稳定的党员，也是活动独立，工作分散。有的党员常跨境、跨地区工作，不少党员长期游离于组织活动之外。这种情况下，难以对他们进行稳定规范的管理。楼宇社区是众多“两新”组织和“两新”党组织共同居住的家园，是稳定的物理空间，是“铁打的营盘”，可以对冲“两新”组织的不稳定性和“两新”组织党员的流动性。

第二，组织体系复杂。楼宇社区内的社会经济组织以“两新”组织为主，产权多元、规模不等、管理水平参差不齐，党员数量各不相同、党建基础强弱不一。楼宇社区中企业的属性非常复杂，有各类总部经济组织，有外资企业，更有大量的民营企业。党组织建设覆盖率较低，党员数量很少，有的只有1―2名党员，没有建立独立支部的条件。在我们的调查中，楼宇社区企业产权的构成是：国有企业占11.84%，集体企业占4.67%，私营企业占76.64%，港澳台资企业占0.31%，外资企业占4.36%，还有2.18%的个体户。在这些企业中工作的党员的组织关系比较分散，有些挂靠在原工作单位，有些放在人才服务中心，有些放在原户籍所在地或实际居住地，也有些党员组织关系无处挂靠成了“口袋党员”“隐形党员”，导致企业中的党员数量难以准确统计，“有党员无组织、有组织无上级”的现象比较突出。

第三，党员队伍呈现“三高一低”特征。楼宇社区是人才高地，集聚着一批外经外贸、金融财会、高新技术、法律、外语等高层次的专业技术人才、经营管理人才和复合型人才。这就决定了楼宇社区党员职业以白领为主，具有学历高、收入高、素质高、年龄低的特征。在我们的调查中，楼宇社区党员年龄分布是：25周岁及以下的党员占比为21.01%，26―30周岁之间的党员占比为27.73%，31―35周岁之间的党员占比为18.07%，36―40周岁之间的党员占比为7.14%，40周岁以上的党员占比为26.05%。他们中，大专及以上学历的党员占比为92.43%。这批年轻的高学历党员思想多元、思维活跃、需求多样、创造力强。这就意味着传统的基层党建工作模式无法适应他们的需求。

4.楼宇社区党建的基本功能

第一，推进党建嵌入式发展。楼宇社区党建可以把党员队伍建设与企业人才培养结合起来，通过把党员培养成企业骨干、把企业骨干发展为党员，充分发挥党员在企业生产经营中的先锋模范作用，很好地把楼宇社区党建和企业生产运营融合为有机体。这一嵌入式党建工作模式，有助于消除基层党建和企业发展“两张皮”的现象，最大限度地发挥党组织在企业改革发展稳定中的作用，把企业党的政治优势、组织优势、群众工作优势，转化为企业的创新优势、发展优势、竞争优势。如此一来，党建工作和企业发展就可以互相借力、互相促进。

第二，搭建楼宇社区共享经济平台。楼宇社区内部积聚了大量资源，包括企业的汇集，人才、资本、技术和信息等要素的集中，楼宇社区党建可以很好地整合这些资源，使之发挥更大的规模效应和集聚效应。楼宇社区企业虽然实现了物理空间的集聚，但是很多还并未形成有机联系。楼宇社区党建通过建立楼宇社区沟通机制，可以有效地沟通楼宇企业之间以及不同楼宇企业之间的联系，从相互不来往，到相互接触，再到相互了解，在交流中促进对彼此的信任。信任是市场经济环境中的重要社会资本，无疑会提高企业的经营效益。楼宇社区企业横向联系的增强，会在楼宇社区范围内形成共享经济，实现资源共享、优势互补、互惠互利的良好发展局面。

第三，畅通政企合作新路。楼宇社区党建可以协调楼宇社区外部资源，充当楼宇社区与外部环境发生联系的桥梁纽带。企业的发展不可避免地要与工商、税务、社保、审计、民政、公安、消防等部门联系，如果楼宇社区内每家企业都与这些部门一对一对接，就会耗费大量的时间和精力。楼宇社区这一相对稳定的物理空间则为这些政府部门为楼宇企业组团式服务提供了可能，从而有利于实现企业找服务转变为政府上门送服务，扭转政商互动的传统工作模式，进一步降低交易成本和企业运营成本。如此一来，楼宇社区党建，一方面能够通过党组织摸清企业需求并及时反馈给政府各有关部门；另一方面能够及时将政府在经济社会发展领域的各项政策、精神及时传递到楼宇社区企业中来。

第四，提供楼宇社区动力引擎。与居民社区相比，楼宇社区的行动主体更加多元和复杂，它包括企业、员工、物业公司、业主、承租商户、社会团体，远远超越居民社区居委会、业主委员会和物业公司三驾马车并驱的治理局面，可以说这些楼宇社区行动主体都是重要的利益相关者。楼宇社区既是资源集聚之地，也是需求集聚之地。楼宇社区能否实现善治，关键就在于这些利益相关者的需求是否能够得到满足，矛盾是否能够协调，一种高度融洽的关系是否能够形成，社区公共产品是否能够有效提供。此外，楼宇社区的存在和发展也面临一定的外部环境，特别是楼宇所处的街居社区，如何与外部环境形成良性互动，至关重要。楼宇社区党建可以搭建各利益相关者的信息沟通和民主协商的平台，形成资源共享、责任共担的良好局面，从而为楼宇社区有效提供公共产品，解决社区公共事务，实现楼宇社区的善治；可以统一调配、集约利用区域内的党建资源和公共服务资源，动员楼宇社区和街居社区共同参与区域管理服务，实现楼宇社区与平面社区“双社联动”。社区治理既是一种结构，也是一个过程――楼宇社区各主体的参与贯穿社区治理全过程，在此意义上说，楼宇社区党建是楼宇社区治理的动力引擎。

二、楼宇社区党建取得的成功经验

2011年以来，杭州市下城区基于辖区商务楼宇多、楼宇社区党建相对薄弱的实际，遵循“有群众的地方就有党的工作，有党员的地方就有党的组织，有党组织的地方就有正常的组织生活和坚强的战斗力”的基层党建逻辑，借鉴其丰富和先进的居民社区党建工作经验，大力推进楼宇社区党建工作，取得了显著成就，实现了党在楼宇社区的组织和工作全覆盖，并在这一过程中形成了一些成功经验。

第一，构建“一核多堡”的组织体系。下城区根据全区楼宇社区的设置情况，按照“楼宇社区建党委、楼宇企业建支部”的原则，及时跟进做好楼宇社区党组织组建工作，做到“应建尽建”。在入驻楼宇社区的“两新”组织层面，基于统一排摸和入驻登记后所掌握的党建底数，做到楼宇社区内有3名以上正式党员的“两新”M织都按规定单独建立党的基层组织；正式党员不足3名或暂不具备单独建支部的“两新”组织，则通过挂靠、联合、派驻等方式建立党的基层组织。在此基础上，每一个楼宇社区成立了党委，成员主要由街道干部、街道下派的专职党务工作者、楼宇物业管理方的党员负责人、楼宇较大“两新”组织的党组织负责人、楼宇“两新”组织中有一定影响力的党员等组成，设书记1名，副书记1―2名。楼宇社区党委统一领导楼宇各个“两新”党组织的党建工作，前者是楼宇党组织的核心，后者是楼宇党组织的堡垒，从而构建了楼宇社区“一核多堡”的组织体系。据统计，目前下城区共有26个楼宇社区，建立楼宇社区党委26个，覆盖“两新”组织3300余家，管理党员10263名。

第二，建立“三位一体”的工作机制。对于楼宇广大“两新”党组织来说，楼宇党委毕竟是根据区域党建化的原则而外加的领导核心。楼宇党委如何借助其与楼宇“两新”党组织之间天生的地缘关联而生发出内在的工作关联，使得楼宇社区党委可以真正扎根各个“两新”党组织，真正走进广大楼宇党员，是楼宇“一核多堡”组织体系建立之后必须面对的问题。为此，下城区探索建立了“三位一体”的工作机制，亦即在成立楼宇社区党委的同时，建立了由社区党委书记或副书记担任负责人的楼宇社区综合服务中心，成立了由社区党委书记或副书记担任会长的楼宇社区促进会。其中，楼宇社区综合服务中心入驻的是“一楼六员八人”的工作小组，即楼宇指导员（街道干部）、招商员（街道招商人员）、管理员（物管）、安全员（片警）、办事员（国税、地税、工商）、联络员（社区干部），提供的是面向所有“两新”组织、包括组织关系迁转、党员教育培训、员工招聘、就业培训、困难职工帮扶、项目申报、大学生就业落户以及各类政策咨询和部分证书办理和项目初审等多个方面的公共服务；楼宇社区促进会的成员涵盖楼宇物业公司和楼宇重要“两新”组织的负责人，具有广泛性和民主性的特征，是楼宇社区协商共治的主要组织平台。这样一种工作机制，使得楼宇社区党委通过经常性的服务和广泛的利益表达，有效地与广大“两新”组织产生了内在工作关联，形成了利益共同体，进而使得楼宇社区党委有效地实现了对各个“两新”党组织的引领，真正走进了广大楼宇党员心中。

第三，建立“双社交叉”的资源整合机制。所谓“双社”，指的是楼宇社区和居民社区。也有人根据两者外部形状和空间布局的不同而称它们为“垂直社区”和“平面社区”。由于楼宇社区空间归属于居民社区范畴，楼宇社区党建工作包含于居民社区党建工作，因而，下城区在启动楼宇社区党建工作之初，便采取了由居民社区副书记兼任楼宇社区书记的做法。随着楼宇社区党建工作重要性的不断凸显和楼宇社区党建工作的不断推进，下城区更进一步采取了楼宇社区书记和居民社区书记互相交叉任职的做法，即楼宇社区书记兼任所在居民社区党委委员，居民社区党委书记同时兼任辖区楼宇社区党委委员。这种楼宇社区和居民社区党组织负责人交叉任职的做法，其目的主要是为了更好地实现双方党建资源的充分整合。从实践来看，这种“双社交叉”的资源整合机制具有显著效果，有力地推动了楼宇社区党建和居民社区党建的互融共进，有效地实现了楼宇“两新”组织和党员与居民社区居民和党员在党建方面的共建共享。例如，广利大厦设置停车管理道闸时，遭到了周边居民的反对，于是兼任广利楼宇社区党委委员的仙林社区党委书记牵头召开居民协调会，有效地协调好了双方的利益关系，顺利地推进了广利大厦的停车管理系统建设；再如，仙林社区面临大学生就业难问题，于是兼任仙林社区党委委员的广利楼宇社区党委书记发动楼宇企业，在广利大厦建立大学生创业培训基地，共为63家楼宇企业和103名仙林社区大学生牵线成功。

第四，采取“党团协同”的组织方式。下城区在楼宇党建工作别重视以楼宇“两新”党组织中的党员为负责人或骨干，成立各种楼宇趣缘社团，并在此基础上，以党组织为领导核心和“靠山”，以楼宇社团为组织依托和“帮手”，协同开展各种组织活动。例如，坤和楼宇社区党委培育的社团，组织开展了邀请名家讲课、图书漂流、微心愿认领、年轻人派对、清扫垃圾、向小学捐赠钢琴等丰富多彩且健康有益的活动；又如，h球中心楼宇社区党委培育的楼宇社团，组织开展了爬楼梯健身赛、广场趣味运动会、拔河、相亲交友、户外拓展等符合年轻人胃口又积极向上的活动；再如，江南楼宇社区培育的社团，组织开展了演讲比赛、祭扫革命先烈、结对帮扶困难党员、白领相亲等多项有益活动。实践证明，以党组织为领导核心和“靠山”，以楼宇社团为组织依托和“帮手”，协同开展各种组织活动，不仅丰富了广大楼宇党员的学习形式和业余生活，而且增强了楼宇党组织的凝聚力和影响力。同时，由于这些楼宇社团开展的各类活动总体属于企业文化建设的范畴，往往还有助于丰富“两新”组织员工队伍的精神文化生活，有助于促进员工队伍的互相交流，有助于激发员工队伍的活力和创造力，因而也往往能赢得企业主的支持。概言之，这些党团协同组织开展的活动，兼具文化功能、社会功能和政治功能，增强了楼宇党组织的对内凝聚力和对外影响力，实现了楼宇党委、“两新”组织和党员的多方共赢。

第五，创建“虚实结合”的工作平台。下城区在推进楼宇社区党建工作中，不仅注重党员活动中心、党群服务中心等传统的、线下的、实体空间的工作平台建设，还充分考虑互联网时代的需要和楼宇“两新”组织的产业特征，积极创建各类线上的虚拟空间平台。这类工作平台，在区级层面，有区委组织部开发主管、覆盖全区所有楼宇社区党组织的“下城党员学习教育”微信平台。该微信平台具有“党员签到”“学习文件”“观看视频”“一日一读”“我要出题”“我的测试”“岗位建功”“学做交流”“点评点赞”“积分兑换”“网上调查”等多项功能，具有信息丰富、互动性强、学做联动等突出特点。该党员学习教育微信平台不仅受到了广大党员的欢迎，也得到了中央政治局同志的充分肯定。在各个楼宇社区层面，则普遍创建了微信群、QQ群、微信公众号、微博等线上工作平台。这些楼宇社区的线上工作平台，具有内容丰富、容量巨大、运行高效、互动充分、组织灵活的特点，符合广大楼宇党员的职业特点，契合他们的兴趣爱好，承载着信息、网上调查、远程同步学习、视频直播、课件分享、互动交流等多项功能。从目前实践来看，下城区开展跟学习教育有关的党建工作更多的是依托线上的工作平台，开展跟会议有关的党建工作更多的是依托线下的工作平台。各个楼宇社区的诸多线上线下工作平台的互相补充和彼此结合，使得楼宇社区党建工作更加丰富多样，更加高效灵活，广大楼宇党员的参与面也更广，参与积极性也更高。例如，环北楼宇社区党委依托微信群搭建党建公益服务平台，开展“转手爱”爱心捐赠活动。

第六，开展“一轴多元”的活动安排。广大楼宇党员普遍工作繁忙、时间紧张、外出较多。如何合理安排时间，开展各种活动，确保党员与党员之间经常有交流互动、党组织对党员的教育管理到位、党组织的服务功能和政治功能充分发挥，是楼宇党委和楼宇“两新”党组织面临的一大难题。为此，下城区依托杭州全市普遍实行的党员固定活动日制度，以每月15日的党员固定活动日为轴，组织开展多种形式的活动。从调研来看，这些活动，既有室内的，如视频直播、领导干部上党课等，也有室外的，如参观党史馆、革命烈士纪念馆等；既有静态为主的，如法治宣讲、礼仪培训等，也有动态为主的，如学做烘焙、爬楼梯比赛、羽毛球赛等；既有突出服务功能的，如开展相亲活动、举办青年爱心集市、认领微心愿，又有突出政治功能的，如结对帮扶困难党员、举办“两学一做”辩论赛、开展交通文明劝导等。

三、楼宇社区党建存在的短板和面临的难题

课题组在广泛调研下城区楼宇社区党建工作的过程中，发现楼宇社区党建工作存在一些短板，也面临着一些难题。

第一，多功能党员活动场所缺乏。在一定意义上说，楼宇社区党委好比楼宇党建工作的“大管家”。要把楼宇党建工作抓好、把楼宇党员大家庭管好，必须有一个实体的面积较大的多功能党员活动场所，并依托这一场所，为全体楼宇党员或者楼宇内的各个党支部开展党建工作提供党报党刊和经典著作阅读、电教片观看、远程视频直播、召开党员会议以及部分室内文体运动开展等属于楼宇党建工作领域的公共服务。但是，由于商务楼宇规划建设时并未普遍、硬性、前瞻性地将党员活动场所考虑在内，加之商务楼宇本身就是寸土寸金，这就使得楼宇物业方腾出更多空间用作党员多功能活动场所成为难事。从调研来看，除了少数商务楼宇拥有面积较大的党员活动场所外，其他大多数楼宇缺乏此类党员活动场所。此外，个别商务楼宇虽有面积较大的党员活动场所，但其配套设施有限，无法承载多项党员活动，无法支持多种服务功能。这一现实影响到一些党员活动的开展和部分党员服务需求的满足，不利于增强楼宇党组织的凝聚力，不利于促进党组织之间和党员之间的交流和分享。

第二，复合型党务干部缺乏。随着全面从严治党逐渐向基层延伸，楼宇社区党委和楼宇“两新”党组织承担的基层党建工作任务大量增加，加之楼宇社区党委所领导的支部和所管理服务的党员普遍较多（每个楼宇党委几乎有党员百人以上），“两新”组织党建基础本来就薄弱、专职党务工作者普遍缺乏，这就必然要求上级党委要给各楼宇社区党委配足既懂经济和文化又懂党建且擅长做群众工作的复合型专职党务干部。调研表明，下城区各楼宇社区在复合型党务干部的配备方面尚严重缺乏。目前，各楼宇社区党委仅做到了配备专职书记，但没有普遍配备专职党务干事，从而使得楼宇社区党委专职书记普遍任务繁重、分身乏术、身心疲惫。此外，相当一部分楼宇社区专职书记存在着能力和知识结构上的缺陷，未能达到复合型党务干部的要求，从而影响了楼宇社区党委对上级党委工作任务的落实以及对楼宇党员的管理和服务。

第三，联合型党组织凝聚力缺乏。调研过程中，多位楼宇社区党委负责人反映，联合党支部组织覆盖易但工作覆盖难、有组织之名但无战斗堡垒之实，软弱涣散、缺乏凝聚力、组织生活难开展、党建工作任务难落实的问题比较突出，往往是楼宇社区党委所属各个党支部的“后腿”和楼宇社区党建工作的短板。这与联合党支部的结构密切相关。由于联合党支部的党员分属多个企业，它不同于依托生产生活单位建立的与生产生活单位融合的党组织，往往存在有威望的党员骨干难找到、内部组织结构难确立、活动时间难协调、管理监督难开展甚至互不熟悉、互不买账的问题，因而其凝聚力和战斗力较弱。

第四，现代化管理手段缺乏。管理现代化是党建科学化的应有之义，是信息网络时代推进楼宇社区党建工作的客观需要。从实践来看，下城区各楼宇社区普遍运用了微信群和QQ群信息、分享课件等现代管理手段，但也有不到位之处。主要有三个方面：一是对党员档案的管理不够现代化。目前，楼宇党员的档案或放在企业，或放在人才市场，或放在原单位，没有做到档案随党员走，且由于企业本身的易变性和党员自身的流动性以及企业档案管理的不规范性，易出现党员档案丢失或接转麻烦现象。二是对党员基本信息的管理不够现代化。调研中，课题组发现相当多的楼宇党委书记不清楚所在楼宇党员的全部底数，这固然有党员流动性大的原因，但也有管理不够现代化的原因，没有做到信息系统随党员的迁入迁出情况而及时记录和及时更新。三是对党员参与组织活动的管理不够现代化。目前，下城区各个楼宇社区普遍可以做到网上开展党员学习教育活动，党员参加组织活动统一刷卡（市民卡），但仍然需要异地参与组织活动（包括通过网络手段参加组织活动）的党员事后到楼宇社区党委处刷卡，以确认事实和留存记录。这说明，楼宇社区对党员参与组织活动的管理还不够现代化。

四、城市化进程中进一步加强楼宇社区党建的对策

榱耸视快速城市化需要，落实全面从严治党要求，引领城市基层党建工作，城市楼宇社区党建工作应遵循如下思路：坚持“制度+技术”战略，坚持重心下移、资源下沉的“双下”导向，夯实“两新”组织党建基础，抓好楼宇党组织书记、“两新”党组织书记、专职党务干事三支队伍建设，用好“线上”和“线下”两种工作平台，重点做好领导体制区域化、教育管理制度体系化、教育管理手段现代化、党员活动阵地标准化、党组织活动方式多样化、党组织重大活动运作项目化这“六化”文章，实现城市楼宇党建工作整体提升，所有楼宇党组织全面过硬。

第一，优化楼宇社区领导体制。为了进一步整合“平面社区”和“垂直社区”的资源，增强两类社区建设和党建的合力，避免管理的漏洞，应在区域化目标的指引下，进一步优化楼宇社区领导体制。一是扩大楼宇社区的管理范围。主要是将楼宇社区周边沿街的“两新”组织纳入楼宇社区的管理范围和楼宇党建的工作范围。二是实行居民社区党组织和楼宇社区党组织合署办公。此举有利于节约资源、整合资源、增强工作合力。

第二，实行先进党组织孵化机制。为了补齐零散党员组成的联合党支部，以及人数少、基础弱、骨干缺、业务疏的小型党支部这两块楼宇社区党建工作的短板，应探索实行先进党组织的孵化机制，亦即在一定时期内，将这两类党支部归并到规模较大、凝聚力强、组织生活正规的先进党组织。这样的先进党组织既可以是楼宇社区党委下属的某个党支部，也可以是楼宇社区党委本身。通过一段时间的组织生活同过、组织活动同参与、经验传帮带、互相提醒、互相监督和氛围熏陶，使得后者孵化和同化前者，最终实现以强带弱和整体提升。

第三，实行党建工作项目认领制度。每年年初可以由楼宇社区党委集中各个支部和全体党员的智慧，确定年度重要党建工作和重大活动计划，并作为党建工作项目，由有资源优势和人才优势的党支部认领及负责具体操作实施，其他党支部及党员则到时共同参与该活动。这就是党建工作项目认领制度。这一制度有多方面的好处：一是因为“东道主”和“承办者”的角色带来的激励动机，可以倒逼认领项目的“两新”组织进一步重视和支持党建工作；二是可以实现楼宇社区各个“两新”党组织之间乃至各个“两新”组织之间的资源共享；三是因为任务下沉，可以适当减轻楼宇党委的工作负担和工作压力；四是这些活动基本上是党员以支部为单位承办或参加的，所以可以增强各“两新”党支部党员的身份荣誉感及其对党组织的认同感；五是相互交流可以促进各个楼宇党支部之间互相学习、共同进步。

第四，健全楼宇的精准服务机制。为入驻楼宇的众多“两新”组织及广大党员提供多方面的便捷高效服务，是楼宇社区党委的立身之本，是楼宇社区党建工作的生命线。为了进一步提高楼宇社区党委的服务效率和服务质量，必须健全楼宇的精准服务机制。其中，主要涉及服务需求和服务主体两个方面。在服务需求方面，楼宇社区党委及楼宇社区综合服务中心应通过入驻楼宇时的服务需求事项登记、每隔一段时间到企业上门走访以及楼宇社区促进会等制度，准确发现更多“两新”组织及其员工（包括党员）的服务需求，实现精准服务；在服务主体方面，应通过成立楼宇社区顾问团（聘请有关政府部门负责同志和有关专家担任顾问）、培养复合型党务干部、组建更多公益社团等举措，进一步拓宽楼宇社区的服务范围，丰富楼宇社区的服务内容，提高楼宇社区的服务能力。

第五，建立楼宇党委上门走访楼宇“两新”组织制度。从调研来看，楼宇社区党委对入驻楼宇的“两新”组织（包括建立了党支部的“两新”组织）上门走访不多，由此使得前者对后者的领导缺乏坚实的感情基础、群众基础和实践基础。建立怯畹澄定期不定期上门走访楼宇“两新”组织制度，正是为了解决这一问题。其目的，一是引导和推动楼宇社区党委负责同志和楼宇社区综合服务中心工作人员深入“两新”组织了解企业的需求和困难，做好政策的宣传解释工作；二是及时向“两新”组织及党组织反馈属于该组织的党员的表现、成绩和问题等情况，以及感谢“两新”组织和“两新”党组织的支持。总之，这一制度可以取得更好地服务“两新”组织、防止党员管理的漏洞、激励“两新”组织进一步支持党员参与组织活动和楼宇党建工作、激发党员的荣誉感和责任感等多方面成效。当然，为了使这一制度不空转，必须将这一制度执行情况纳入基层党建的考核目标体系。

第六，加强“一场所一平台”建设。“一场所”是指建设标准化党员活动场所。党员活动场所的标准化，主要涵盖场所的面积、LOGO、开放时间、管理制度及其他设施配置等方面。至于场所从哪里来，一方面，可考虑争取楼宇物业管理方的支持，使其尽可能腾出较大面积空间建设党员活动场所；另一方面，可考虑利用楼宇社区所辖区域范围的平面闲置空间。“一平台”是指开发党员网络管理平台。可由上级组织部门委托有实力的互联网公司开发先进的党员网络管理平台，使之具有党员信息及时更新和记录、党员履行义务情况及时提醒、党员档案电子化保存和党组织系统网上共享、党员异地参加组织活动无障碍和信息记录“刷脸”确认等多项功能。

楼宇经济存在的问题篇3

关键词：智能化；楼宇建筑技术；施工现状；发展分析

中图分类号：TU74文献标识码： A

前言：

20世纪九十年代智能化技术运用到楼宇建筑技术中，且开始在经济较为发达的沿海城市推广，目前我国智能化楼宇建筑技术以位居世界前列。虽然我国智能化楼宇建筑越来越多，且发展的势头也越来越猛，但是在发展中一些问题也逐渐的暴露出来。下边本文将简要的分析一下我国智能化楼宇建筑技术的施工现状和进一步发展该采取的措施。

一．智能化楼宇建筑中存在的一些问题

1.1系统设备过多且缺少联系加大了管理人员的操作负担

智能化楼宇建筑中包含了HVAC系统、电梯控制系统、消防、出入系统等多种系统和设备，但是这些设备和系统又会来自不同的供应商，而供应商之间的又缺少应有的联系，所以就需要设施管理人员来操作多个系统界面，这样不仅加大了操作人员的工作量，还不能使设备的管理发挥最大的效益。其次，还有一点就是子系统的系统封闭性，在系统的扩建和改造时子系统的封闭性极大的限制了产品的选择性，且这种限制性还体现在在选择设备时不能根据性价比来对产品进行选择，这样就造成了经费开支的增加，给施工带来了巨大的经济负担。这样选择性减少以后，管理人员在操作的时候就不得不面对不同供应商的不同界面，这样使操作更加复杂，增加了操作的负担，同样也降低了操作的效率，当遇到一些紧急情况时，由于操作过于复杂不能及时的做出反应，这样就容易造成一些不必要的损失。

1.2弱电系统中常见的一些问题

1.2.1施工单位忽视了观感的验收

在弱电施工的过程中，施工单位已经逐渐的重视到了子系统的使用功能，但是却忽略掉了重要的一点就是观感的验收(例如在操作面板图标等排列无序，标识没有用计算机进行打印)，这样一点是十分重要的，它可以提高操作的效率。1.2.2在安装中忽视了弱电系统的设备机柜的安装要求

在操作中按照设备机柜的安装要求是十分重要的，设备机柜的安装要求有：在安装机柜时要求安装的平稳、牢固，在安装时要认真按照施工图来进行，施工图中要求防震的地方要按照设计图纸进行加固，在接线口处要有明显的标识，机柜内的电源插座要固定在机柜上。

1.2.3在穿越楼层桥梁的时候，没有使用防火泥封堵或根本没有使用任何东西来封堵，这样就造成了极大的安全隐患，一旦有火靠近就极易引起火灾，所以在穿越楼层桥梁时使用防火墙是需要引起施工单位的重视的。

1.2.4在主机房内没有按照规定放置两个接地点

在进行施工的过程中，有的施工单位为了节省人力和物力就会做出一些不按照规定的行为，而不在主机房内没有按照规定放置两个接地点也是较为突出的问题。

二．对于弱电系统中存在的问题的解决措施

2.1在施工中需要全程化监理

智能化弱电系统工程与智能化楼宇建筑的其它项目存在着一定的区别，因为智能化弱电工程需要一次性完工且全部满足规定要求，在施工的过程中需要格外的细致，所以在监理时要树立全面质量管理的概念。且弱电系统工程中存在着许多隐蔽性的工程，一旦工程完成后再发现问题就很难再对其进行改正，所以在施工的过程中就一定要对各个部分做好检查，且对于一些细节方面也需要格外的认真，因为有时候就可能因为一个细节的问题造成整个工程的失败。在进行监理的过程中，当发现问题时就要及时的指出来并寻找解决问题的方法，及时的纠正，且要做好每一步的验收防止一些不合格的工程滥竽充数，从而影响整个工程的质量，必须全程重视，全程旁站。

2.2做好各个界面的沟通

智能化技术本身是很多学科、很多系统的综合，所以一定要加强各个部分之间的联系，使其能成为一个统一的整体，这样更加便于操作。弱电人员必须要做好各个部分之间的沟通，了解各个系统的实际需要，根据这些诉求和实际情况来设计和规划界面。上文对智能化楼宇建筑技术的存在的一些问题及相应的对策做了简要的分析，也让我们了解到了智能化楼宇建筑技术存在的现状，下边，将针对智能化楼宇技术的进一步发展来稍作分析。

三．楼宇智能技术在智能建筑中的应用

智能楼宇功能的实现主要包含BAS电气设备的自动化系统、OAS办公自动化系统、CAS通信自动化系统和scs结构化综合布线系统等主系统。

3.1BAS电气设备的自动化系统

智能楼宇自动化功能的实现需要借助各类电气设备的自动化控制与操作，因此 BAS 电气设备的自动化系统是整个智能化楼宇技术的核心，通过 BAS 电气设备的自动化系统可以随时监控楼宇各项技术在运行过程中的情况以及及时发现和处理各种故障，以此保证楼宇建筑的安全，比如通过 BAS 电气设备的自动化系统可以自动调节中央空调的温度、根据环境变化及时控制楼宇的照明系统和通风系统，因此 BAS 电气设备的自动化系统还具有节能环保的功能，有利于资源消耗的节省。BAS 电气设备的自动化系统的结构体系包括管理层、自动化层以及现场层。管理层是整个 BAS 电气设备的自动化系统的核心，其通过网络与各个管理终端进行数据交换，实现对各个系统的控制与管理，同时管理层还具有一个数据库，通过数据库实现对电气设备自动化运行的监控与管理；自动化层主要是对管理层发出的各项指令的具体监控；现场层包括各种自动化操作模块，它是执行具体操作指令的操作。

3.2 安保系统

安保系统是智能楼宇功能的重要组成部分，智能建筑中的安保系统是利用现代电子技术以及电气自动化技术执行楼宇安全防护功能，智能安保系统的应用对于楼宇的安全具有重要的作用，一方面现代安保系统可以消除传统人工安保中的不稳定因素，实现了24小时不间断、无死角的监控体系；另一方面现代安保系统能够对监控的数据进行保存，便于以后查找相关监控数据，实现了对原始图像的保存与展现。现代安保系统主要由门禁、防盗系统以及电视监控三部分构成。

首先，门禁系统主要是对出入智能建筑的人员以及车辆等进行辨别，进而确保楼宇的安全，门禁系统主要由：辨别装置、可视对讲设备，智能遥控器，计算机三个部分构成，进入楼宇的人员或者车辆在经过门禁时，辨别系统会对其进行身份的识别，然后通过遥控系统将信息传递到计算机系统中，计算机系统在确定进入楼宇者的身份后，由计算机发出允许进入的指令。

其次，防盗报警系统是由探测器、控制器以及监控中心组成的，并且对楼宇的整体情况进行有效的监控与记录，报警装置主要有主动红外式、被动红外式等报警装置，一旦发生异常行为时，报警装置就会按照预定的程序进行自动报警指令操作。

最后，电视监控系统是目前智能楼宇使用比较广泛的一种安保辅助系统，该系统可以对进入楼宇的人员和车辆等进行图像采集与记录，以此方面查找相应的图像信息。电视监控系统由摄像、传输、控制显示以及记录四部分所组成的。

四．智能化楼宇建筑技术的发展

随着智能化楼宇的发展和经济的全球化趋势，企业间的竞争加剧，智能化楼宇系统中的传输方式也必然随之趋于同一平台。工业以太网络技术由于其协议完全开放、成本低，随着研究工作不断深入，设备的以太网络接口技术的成熟，工业以太网在楼宇智能化领域将得到广泛应用。如图1所示：

4.1 政府和国家的支持

首先我国府对智能化楼宇建筑技术持肯定和支持的态度，这样才能促进其更好的发展。政府可以出台一些措施来或给予智能化楼宇建筑技术以一定的优惠政策，有了政策上的支持我国智能化楼宇技术发展的更加快速。而相关单位和企业也要利用政府对智能化楼宇技术的支持来不断完善这项技术，使其发展的更加快速。

4.2 我国在发展中积累了一定的经验

我国智能化楼宇建筑技术相对国外发达国家起步较晚，但是在这相对短期的时间内积累了一定的经验，这对于我国智能化楼宇技术是有很大的帮助的。所以在以后的发展中要好好的利用这些经验，当然要做到取其精华去其糟粕的吸收，这样才有利于这项技术更好的发挥。

4.3 在发展中存在的一些问题

4.3.1 智能化楼宇技术发展的不完善

智能化楼宇技术不同于传统的技术领域，它的更新换代较快，但是它的发展中还不是特别成熟，还有待进一步的提升。

4.3.2 智能化楼宇技术涉及的范围较广较为复杂

智能化楼宇技术不是一种单一的技术和设备，它涉及的范围较为广泛，所以它是一个较为复杂的项目，它仍需要我们的不断探索，这样才能促使其的不断发展。

结论：

本文结合了一些实际情况简要的介绍了智能化楼宇建筑技术的施工现状和发展的前景以及发展中存在的一些问题，其实介绍这些也是为了促进智能化楼宇技术更好的发展，希望本文所提出的一些观点对其的发展有一定的借鉴意义，让我国的这项技术可以发展的更好。

参考文献：

[1]李文俊.楼宇智能化技术在办公大楼中的应用[J].数字化用户，2014（2）.

楼宇经济存在的问题篇4

关键词:楼宇经济;现状;模式;海宁市

中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0177-04

引言

20世纪90年代中后期,楼宇经济作为一个新兴概念在国内开始出现并逐渐升温,反映了现代城区经济发展理念,被认为是现代都市最具活力和潜力的一种经济形态。尽管楼宇经济在中国发展的时间不长,但因其在一定程度上大大拓展了城市经济的发展空间和前景,优化了产业、空间布局,增强了核心竞争力,并已逐渐成长为城市经济增长的重要支撑和财税收入的主要来源,受到政府部门和学术界的广泛关注和高度重视[1]。

楼宇经济的实践在国内以北京、上海、杭州、深圳等大都市为发端,随着国内其他城市经济水平不断提高及城市集约型发展的需要,近些年,楼宇经济的发展呈现出从大都市核心地区向大都市地区和中小城市扩展的态势。然而在中小城市发展楼宇经济,不仅在选择发展空间上限制因素颇多,而且相对大城市而言先天条件不足。因此,本文在借鉴大城市楼宇经济成功经验的同时,立足于海宁这样一个中小城市的发展实际,通过实地调研掌握海宁市楼宇经济发展现状资料,分析目前海宁楼宇经济现状特征与问题,在此基础上提出未来海宁市楼宇经济重点发展的空间模式,试图为促进海宁市的楼宇经济不断发展壮大提供建议。

一、楼宇经济及其内涵

楼宇经济是学术概念在中国本土化的结果,其基本定义为:在城市中心区块(此处所指城市中心区块,不完全是空间的中心性,更加强调地块发展条件的中心性。即基础设施完善,人气、财气相对集中,从产业基础到外部景观都比较现代化的区段),以商务楼宇为载体,现代服务业为核心,发展现代型城区经济[2]。其在本质上不仅包括了空间的载体,更反映了楼宇背后的产业结构特性。楼宇经济的发展与城区经济实力紧密相关。只有在经济实力雄厚的基础上,楼宇经济才具备了发展的土壤和扩展的空间。楼宇不仅是一个城市的产业经济载体,也是其空间的重要组成部分。

二、海宁市楼宇经济现状特征与问题

海宁地处全国城镇和经济最为密集和最为活跃的长三角地区,位于“十一五”长三角区域规划中确定的沿沪杭城镇发展带、沿杭州湾城镇发展带和环太湖城镇发展带“三带交叠”之处,并且在上海都市圈辐射的核心范围内,是浙江省极具县域经济特色的中小城市。优越的区位条件、雄厚的工业经济基础、深厚的区域人文历史积淀及当前城市三产发展、产业转型的迫切需要,使得海宁市具备了发展楼宇经济的优势、需求及必要条件。

近年来,新建商务楼宇无论从单体规模还是总量上都呈现快速扩张态势。通过笔者现状调研统计,目前海宁市中心城区已建和在建商务楼宇共13座,总建筑面积达36.73万平米(如下页表1)。

1.主要类型

一般而言,商务楼宇可以分为纯商务写字楼、商务居住混合型楼宇、商业办公混合型楼宇和酒店式写字楼四种类型。笔者调查发现,海宁中心城区已建成的7座商务楼宇中,纯商务写字楼和商业办公混合型各有3座,另有1座为商务居住混合型。在建的6座楼宇以纯商务写字楼为主,包括1座商务居住混合楼宇。目前,海宁市还没有能够提供酒店式服务的高档、多功能的商务办公楼宇。

2.空间分布

海宁市商务楼宇分布总体上呈现出城南、城北新老两大片区(图1)。其中,老城区以商业中心工人路与交通便捷、最早出现商务楼宇的西山路沿线为主,集中分布了已建成的5座商务办公楼宇。在城市跨洛塘河向南拓展的新城区内,集中了绝大部分新近规划建设的商务楼宇。与老城区的沿街带状分布不同,新城区的商务楼宇在规划导引下,呈现块状分布特征。此外,在城市北部的经济开发区与南部马桥经编产业园区内也分布有个别商务楼宇。

海宁中心城区商务楼宇分布随城市建设空间的扩展而呈现由北向南转移扩张的态势,总体上较为分散,有限的商务空间未能进行有效整合。

3.使用状况

海宁市中心区现有商务楼宇实际利用率较高,空置比重很低,这和部分大城市商务办公楼宇高空置状况对比强烈。对海宁市现状商务楼宇的实地踏勘表明,海宁商务楼宇平均入驻率大多达到90%以上,平均空置率仅为10%左右。

目前,海宁市商务楼宇使用主体包括海宁市域中小企业办事处、营销机构,外地公司驻海宁办事机构以及广告设计、软件、信息咨询、法律、中介事务、物流、贸易等各类生产业企业。不同的商务楼宇,使用主体特征也存在一定差异。如在海宁成立最早、知名度较高的龙翔商务中心,入住主体主要是海宁市中小企业,占楼宇承租企业总数的近50%,为企业经营服务的广告、咨询、法律、票务、物流机构共占20%左右,此外,还有部分港台和外地企业驻海宁办事机构。而在东方商厦,楼宇使用主体则设计创意与电脑软件企业为主体,同时集聚了较多外地企业办事机构,两者分别占承租企业总数的26%和18%。

海宁商务楼宇使用状况表明:一方面海宁民营经济发达,工业企业数量多,经济发展对商务空间需求比较旺盛,另一方面也在某种程度上反映现有商务楼宇供给量总体偏少,商务办公场所可选择余地较小。

三、海宁市楼宇经济发展模式

在对海宁市楼宇经济发展现状特征解读的基础上,根据海宁市区位条件、自身的产业特色和经济基础,城市三产及产业转型的需要,提出了未来海宁市楼宇经济重点发展模式:

1.商务中心

结合海宁市工业经济发达,本土企业发展迅猛,大型上市公司和集团公司不断涌现的趋势,重点打造为本土企业发展升级服务的商务业平台,引导大型企业总部集聚。

城市中心商务区以大型企业总部为核心,发展包括金融保险、信息咨询、法律服务、会计服务、中介服务、物流服务、广告策划等在内的商务服务体系,建构方便高效的行政服务体系。

海宁CBD将既是为本地企业服务的商务业平台,也是海宁市商务业功能最为集中和完善的商务活动中心。并在一定程度上能够与城市新商业中心进行有机整合,形成具有标志性的城市商务商业中心。

2.特色商务业基地

结合海宁市已经形成品牌优势的皮革、轻纺、经编产业,打造具有区域和全国影响力的专业性研发、会展、信息、创意和总部基地。

即将动工建设的海宁皮革城三期工程依托皮革城既有的优势,按照现代总部商务花园的理念进行规划、设计、建设和经营,建成为一个国内领先、国际知名的集展示、交易、设计、研发、品牌营销、商务办公于一体的现代化皮革行业总部商务基地。

马桥经编园区在经编生产力促进中心项目的基础上,打造经编产业技术创新和企业孵化基地,依托生产基地拓展经编市场,培育经编产品展示和交易中心。

许村家纺业基地在进一步完善现有家纺市场功能、品质的基础上,以提升家纺产业品牌创新、价值创造能力为目标,结合生产基地的升级改造,培育集会展、交易、研发、创意、营销、结算、管理等功能于一体的中国家纺业总部商务基地。

3.中小企业总部基地

结合海宁市域中小企业众多,民营经济发达的特点,依托海宁经济技术开发区,打造为中小企业服务,助推中小企业发展壮大的中小企业总部基地。在现有中小企业不断向园区集聚的基础上,完善园区的商务服务、生活服务功能配套,重点增强园区的研发创新、教育培训、孵化支持能力,形成中小企业创业成长和总部职能基地。

4.都市产业园

都市产业是指位于都市市区范围内,占地少、规模小、污染小、能耗低、低物耗、高附加值的劳动密集型和技术密集型相结合的产业。都市产业园既可以采取开发新建,也可以通过对旧工业区的更新置换。

海宁都市产业园的发展方向可以从以下三方面入手:(1)选择与皮革、经编、家纺等主导产关联度高,具有重要支撑的专业化配套及服务性产业,通过政策引导和技术扶持,形成广泛有序的大中小企业多层分包专业化协作生产体系。(2)依托中心城市的集散功能和区位优势,培育旅游休闲、文化创意、软件开发、教育培训、信息咨询等新产业。(3)鼓励发展直接为城市居民生活服务的最终消费品制造业和服务业,如服装、个人设计、居室装饰、家居产品等集制造和服务功能为一体的产业。

5.大都市扩展商务区

凭借海宁自身的区位优势和自然资源特色以及现状发展成熟的专业市场等条件,考虑接轨上海、杭州大都市商务业空间扩散,为打造“杭州―海宁”市郊商务区(SBD:Suburban Business District)[3]、“长三角―海宁”休闲商务区(LBD:Leisure Business District)[4]创造条件和奠定基础。

结语

楼宇经济作为一种快速带动区域经济发展的新型经济形态,以其高知识含量、高附加值、低污染的现代服务业内涵,在长三角一级城市如火如荼的发展,并已经开始向海宁等基础条件较好的中小城市扩散。海宁市优越的区位条件、雄厚的经济基础、深厚的文化内涵等为其发展楼宇经济提供了支持,而目前城市自身三产发展的巨大潜力、城市所面临的结构转型、产业升级的迫切需求,则为其发展楼宇经济提供了必要性。

海宁市应根据自身城市实际情况,认清自身的利弊条件,抓住自身的特色,采取扬长避短和错位发展战略,楼宇经济定位为强化特色的专业性行业总部(Special Headquarters),立足本地的中小企业商务平台(Small Headquarters),接轨沪杭的大都市郊外商务基地(Suburb CBD)。

对于海宁这样一个极具县域经济特色的中小城市发展楼宇经济,机遇与挑战并存,唯有于发展中抓住机遇,充分发挥楼宇经济的效益,才能增强自身城市核心竞争力。

参考文献:

[1]周建梁,卫国昌.楼宇经济:上海经济增长的新亮点[J].上海房产,2006,(9):7-9.

[2]刘黎,徐逸伦,张敏.中小城市楼宇经济发展的可行性分析――以浙江省海宁市为例[J].现代城市研究,2009,(8):83-89.

[3]王绍凯.郊外商业商务中心(SBD)的发展[J].上海房地,2006,(1):35-37.

[4]方田红.上海城市休闲商业区(LBD)空间布局分析[J].江南论坛,2006,(5):20-22.

Research on the Modes of Buliding Economy Development in Haining

LIU Xue1,ZANG Min2,YAO Lei1

(1.Nantong University Construction Engineering Institute,Nantong 226019,China;

2.Nanjing University Department of Urban and Regional Planning,Nanjing 210093,China)

Abstract:Buliding economy is the most dynamic and potential of an economic form.Surveying basic profiles of business buildings in Haining,generalizing characteristics of the status of building economy development in Haining,on this basis,combined with conditionsof the location in Haining,the economic base,urban transitions,this paper puts forward for the future development modes for building economy: business Center,features commercial business base,the central base of small and medium enterprises,urban industrial park,Suburb CBD,attempting to provide some to learn to strengthen the economy buildings in Haining.

楼宇经济存在的问题篇5

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The building economic community， briefed as the building community， is an integration of building economic development and social management.It is a means by which the city government carries out social management and promotes economic development during social transition， in which economic transition and social transition supplement each other. Reviewing the evolution of the building economy as well as the innovation and development of building communities， the paper conducts an institutional analysis of building community construction. In Hangzhou， building communities can be divided into five types， including CBD innovationled communities， new city investment promotion communities， cultural and educational enhancement communities， smart city integration and enhancement communities， industrial area transformation and upgrading communities. Aimed at the goals of external economic effects and public goods allocation optimization， the paper starts with the optimization of urban space to improve production efficiency and explores the development paths of building communities ― clarifying government roles， strengthening planning and guidance， improving infrastructure， integrating digital service， innovating project management， and improving organization and management.

urban governance；social management；building economy；building community；resource allocation

楼宇经济存在的问题篇6

自从中国电信2008年收购联通CDMA网络以来，C网用户数从收购时的4173万，到2010年底已经增长至9100多万，运营一年半时间，用户增长率达118％。用户的高速增长以及后续发展一方面取决于终端市场、服务的提升，另一方面则取决于有领先的网络覆盖能力和网络质量。

经过三年的建设，中国电信的网络已经初具规模，尤其在东部沿海发达省份，通过规模化建设蜂窝站点，已经在城区、郊农区域形成了一层良好覆盖；但由于建筑物、地势等因素对无线环境的影响，仍然存在少量的覆盖盲区，影响用户的感知。不同于GSM网络，CDMA网络是白干扰系统，新增的站点如果不能很好规划，可能对原有区域站点形成强干扰，从而导致Ec／10劣化。

因此，对于CDMA网络局部的盲区问题，不能简单地通过增加蜂窝状站点来提升网络质量，而应该精确定位覆盖问题，因地制宜选用覆盖方式来提升网络覆盖质量。同时，经过规模化的网络建设期后，灵活、经济的建设方式也更符合现在各省电信公司的精确化、效益型的建设要求。

2　精确覆盖分析流程

2.1步骤一、网络问题点定位

传统的方法是通过DT／CQT数据或者用户集中投诉来进行定位。图1所示为某城区测试情况，道路两边为两个住宅小区，投诉较多，且因拐角处建筑物遮挡，形成弱覆盖区域。

随着网络规模的扩大、用户对网络质量要求的提高，运营商需要更为深入和广泛地掌握网络质量，而利用车载测试或者测试人员点测的DT／CQT方式存在测试区域、测试时间、测试量等方面的局限。因此，就产生了利用客户的每一次起呼获取场强等数据的方式，更有效更全面地获取网络质量情况。对于这类的呼叫详细记录，不同厂家有不同的称谓：华为CDR、中兴CDT、摩托罗拉CDL等。

图2所示为某一区域的用户起呼Ec／10记录图，可以从中分析得到基于用户的弱覆盖区域。

通过基于用户呼叫位置的分析，可以获取较为准确的弱覆盖区域，再结合DT／CQT分析、投诉、现场补测等手段，精确定位覆盖问题区域。

2.2步骤二、问题原因分析

该步骤需要对问题点现有的数据进行详细分析，在现有数据不能全面体现的情况下，还需要再次对现场进行点测分析。分析完成后定位到以下情况：

(1)覆盖不足：主要表现为测试场强较差、手机发射功率较高，常有接入失败、掉话等问题产生。

(2)干扰问题：主要表现在RXPower测试情况良好，激活集Ec／Io较差，用户容量未达到设计要求，常有切换失败、掉话等问题产生。

(3)其他问题：容量原因、手机终端问题、参数配置问题等。该类问题主要采用CQT方式进行点测，效果良好，但存在接入失败、用户投诉、掉话等问题。

2.3步骤三、解决策略分析

进行问题定位后，接下来要对问题进行解决策略分析。对于其他类问题，主要通过网优手段和用户协调方式进行解决；对于第一类和第二类问题，需要进一步分析，首先考虑通过调整现有站点的射频参数、网络参数等方法进行优化，确因建筑物、地势、网络拓扑结构等因素引起的覆盖问题且通过网络调整无法解决的，进入下一步覆盖方式选择阶段。

2.4步骤四、覆盖方式选择

根据网络问题的位置、覆盖经济性、覆盖难度、周围网络拓扑等，可选择以下覆盖方式：

(1)常规蜂窝站点建设：主要针对存在较大弱覆盖区、站点拓扑结构存在不合理空洞等情况；

(2)室内分布系统建设：主要用于办公、商业类楼宇。楼字面积较大，因墙体损耗，在楼宇内形成弱覆盖区。一般来说面积达到2000平方米以上且有一定的经济效益，该类区域可建设室内分布系统解决覆盖问题；

(3)精确化站点建设：主要用于居民小区、高层建筑间街道、校园等。由于建筑物、地势等遮挡而产生局部弱覆盖区，这类区域建设传统宏基站易引入干扰或并不能有效解决覆盖问题，而进行分布系统建设也具有一定的难度且投资效益比较低，因此灵活采用小型设备、低挂高、针对性扇区设置的精确化站点建设。

随着电信网络的进一步完善，精确化站点建设成为目前建设的重点和难点，第3节将会对典型场景下的精确化覆盖手段进行分析。

2.5步骤五、联合优化调整

由于CDMA的白干扰系统特性，因此在进行任何调整、站点增加、室内分布系统建设以后，均需要对周围站点、新增设备进行联合射频参数调整和网络参数调整，控制导频污染，保证建设的有效性。

3　典型场景精确化覆盖手段分析

精确化覆盖建设的特点主要是建设方式因地制宜、设备选择灵活多变，同时可以利用周围电话亭、有线网接入点等通信设施，达到有效覆盖并节约建设成本的目的。下面针对几种常见的精确化覆盖场景的覆盖方式进行举例描述，以供参考。

3.1住宅小区

住宅小区是城市人员主要的活动区域，覆盖优劣对移动通信网络的影响很大。对于小区覆盖建设，主要的难点有：

占地面积大：住宅小区往往占地数百亩，对基站扇区的覆盖能力是一种考验；

基站选址难：随着人们环保意识的增强，在小区内或边缘选择站址越来越难，很多时候必须采用伪装天线等措施；

建筑高低错落：居民小区内建筑包含多层、小高层和高层，宏基站的信号传播与覆盖衰落大；

结构复杂：住宅楼层内部属分割密集型建筑，且住户之间分割不统一，室内无线传播环境复杂，信号经过多次折射、反射，多径衰耗较为严重。

针对不同的小区结构需要采用不同的精确化覆盖方式，本文仅介绍两种较为特殊的覆盖方式：

(1)天线上打方式　对于一些楼宇高低错落、低层楼宇为11层的小高层或者小区会所等小区，如果高层楼宇为20层左右，可以采用将射灯型美化天线安装在低层建筑顶上，向上覆盖对面建筑的高层部分。

采用这种方式覆盖，同时注意根据不同环境、不同楼宇、不同的安装场景选择合适的美化天线，实现与周围的环境协调统一，可以大大降低室分建设的业主协调难度，保证工程建设的顺利实施与系统后期的持续良好运行。

(2)小区内路灯天线覆盖

目前新建的小区都建有路灯对小区行道进行覆盖，这类路灯高度一般为10m～15m，可采用伪装的路灯天线进行覆盖。此类覆盖方式适合楼层在11层以下的小高层或底层老小区的覆盖。

3.2高层建筑

随着现代建筑工艺的革新，大都市中建筑物不断拔高。某些独栋的高层、超高层小区楼宇，在中高层存在着严重的导频污染，高层存在着弱覆盖，室外宏基站难以做到信号的良好覆盖，一般来说主要通过室分系统来提高信号的覆盖质量。

但如果由于业主协调等原因，难以建设传统室内分布系统，或者投资效益比较低，则可以考虑利用室外天线来进行室内的覆盖。

当楼宇的高度相对楼宇宽度比例较大时，通过将天 线横置，并且选择水平波瓣角合适的天线，使天线波瓣与楼宇形体最大限度地匹配，从而改善覆盖效果，并且在一定程度上加强泄漏控制。

板状天线横打在应用时，一般利用目标楼宇附近的群楼或配楼等作为天线的支点。由图5可知，水平半功率角展开范围尽量涵盖整个目标覆盖楼宇的高度，当作为天线支点的配楼与目标覆盖楼宇的水平间距D越小时，板状天线所需的水平波瓣角就越大。天线发射点越接近目标覆盖楼宇的中点，最大覆盖半径R将越短，最远覆盖点的路径损耗将越小，覆盖效果将越好。

板状天线横打可应用于解决不具备建设室分条件的超高层小区楼宇的覆盖问题。应用该方案是因为：高层小区墙体内厚外薄，室外信号的穿透损耗远小于信号从走廊穿墙至室内的穿透损耗。由于信号的发射功率比较大，天线的选型和安装稍有不当，高功率的无线电信号就很容易越过楼宇造成越区。另外，高功率的无线电信号在楼宇外立面墙体的反射信号也会比较大，会对周边的室外信号构成比较大的干扰。因此，板状天线横打的解决方案不宜在密集市区的高层小区应用。

3.3高层建筑间的街道

随着城市规模的扩展，在城区存在大量的高层建筑，而高层建筑之间的街道，由于建筑物的遮挡作用，室外宏站信号难以良好覆盖。对于此类场景，天线挂高不宜过高，以免对中高层区域产生干扰。另外可以灵活应用街道边的电话亭、广告牌等设施，保证与环境的一致性。

3.4电梯、地下室

电梯、地下室由于空间相对密闭，室外信号难以穿透，一般都属于信号弱覆盖区域。而正是由于空间密闭，所以干扰也少，信号一般都比较纯净，因此可以以“少天线+小功率”的方式进行薄覆盖，在满足覆盖的情况下，有效降低投资。

在密闭的地下室环境下，天线口导频功率全向天线可以控制在-10dBm左右，覆盖半径可达20米以上；定向板状天线可以控制在-10dBm左右，覆盖半径可达40米。在空旷无视距阻挡的地下室，尽量采用定向板状天线，减少全向天线的使用，可在一定程度上降低馈线的使用量，降低系统建设成本。

电梯、地下室薄覆盖的方式除了通过降低天线密度、减少天线口功率来实现之外，还可以采用微型直放站实现。对于一些面积不大的独立地下室，如果在信源引入时存在浪费馈线资源的情况，可结合实际情况，灵活采用微型直放站进行覆盖。

4　结束语

楼宇经济存在的问题篇7

关键词： 高层楼宇；电气；节能技术；应用

中图分类号：TM92 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）24-0139-02

0 引言

日益呈现的能源危机是阻碍我国经济发展的主要因素之一，我国能源高消耗给社会带来了一系列的负面影响，例如能源的高消耗造成环境被严重破坏、我国的经济结构出现不协调发展等，总之能源短缺对我国经济、社会的发展产生了巨大的约束力。因此将节能技术应用到社会工业中已经成为当前经济发展的重要举措，高层楼宇建筑是一项能源消耗比较大的工程，其空调系统、照明系统、配电系统以及给排水系统等等都会消耗大量的能源，因此在高层楼宇建筑中应用节能技术已经成为建筑电气工作人员需要解决的主要问题。

1 高层楼宇建筑电气节能设计的基本原则

高层楼宇建筑节能技术的应用主要就是为了降低能源消耗，提高楼宇建筑应用节能技术的效率，因此为达到这一目标，在高层楼宇建筑节能设计时要遵循以下原则：

1.1 适用性 电气技能设计的前提是必须要保证电气设计后，其功能要符合高层楼宇建筑电气设备的应用，在保证其能够正常应用的基础上在进行节能设计，如果只是一味地追求技能，而造成其功能不能发挥其效应，达不到满足人们舒适性和其它一些标准，那么就没有应用价值。

1.2 实用性 电气节能技术一定要考虑其经济效益，如果一味地追求技能，而造成的节能资源投入过高的话，那么节能技术的应用会造成更大的资源浪费。

1.3 节能性 分析节能设计的重要因素之一就是看楼宇电气设计是否降低了与建筑物无关的电力消耗，因此在设计时要充分考虑楼宇电气功能应用，分析哪些部分属于无用电气消耗，并且对其进行改正并消除，比如变压器的功率消耗等，就属于无用电力消耗，需要采取措施给予消除。

2 高层楼宇建筑电气节能技术现状

2.1 电气设计节能问题 在高层楼宇建筑进行节能设计时既要考虑设计的功能要符合人们的要求，也要保证在满足人们要求的同时，实现电气资源的低消耗，避免因为设计不合理而造成的无用电气资源的消耗，比如现代的高层楼宇要在朝着智能化管理方向发展，因此需要对电动机系统进行设计，需要对电动机内部系统进行设计与优化，保证电动机能源有效利用。

2.2 电气设备选用问题 电气设备的选用对高层建筑的能源消耗多少有着直接的关系，如果高层楼宇建筑应用系统不完善、没有节能系统的电力设备，那么不管再怎么进行设计，也不能达到节能的要求，比如有的高层楼宇为了减少建筑成本，他们不会选用变频式的空调电力系统，造成空调电力系统在运行的过程中存在能源的高消耗问题。

2.3 电气维修的节能技术问题 如果电气设备出现损坏，或者某个系统出现故障，那么其运行会产生无用的能源消耗，比如某个电力系统中出现短路的现象，而这种现象没有给机械设备的运行造成很大的影响，因此没有对其进行维修，结果造成电力能源的消耗。

3 高层楼宇建筑电气节能技术的具体应用

3.1 变压器节能技术 在整个高层楼宇建筑中，变压器的能源消耗是最大的，所以应该从降低变压器的能耗入手，尽量选择那些性能优良、技术先进、节约能源的变压器设备，采取相应的技术措施提高变压器的运行效率，降低变压器的能源消耗。①根据楼宇建筑的电气功能实现要求等选择合理的变压器容器和配置。变压器的容量一定要充分结合建筑电气运行的实际负荷情况，因为变压器的工作效率与损耗和负荷有关，损耗一般情况下是没有办法进行更改的，同时还要考虑建筑投资以及运行维修费用等因素，选择合理的变电器容量，一般情况下，变压器的负荷率保持在50～60%就能达到变压器高效运行，因此在负载一定的条件下，功率因数越大变压器的效率也就越高。②选用具有技能功能的变压器。随着节能技术的发展，越来越多的电气设备具备了节能功能，因此在楼宇建筑中，尤其是新建的楼宇建筑要选择节能效果好的变压器，通过设备本身的节能功能实现低消耗的目的，目前市场中节能效果比较好的变压器主要有：SL7型、S9 型以及SGB11-R型，其中SL7 型变压器属于无励磁调压型，其能够有效地降低空载及短路损失。

3.2 照明节能技术 照明系统是电力系统中的核心系统之一，是能源消耗的主要部分。照明节能技术主要体现在：①选用具有节能功能的照明电器配件。照明系统要想实现照明功能，其必然需要借助电器配件，而电器配件中的镇流器则属于高耗能器件，镇流器如果具有节能功能，那么对照明系统的节能具有重要的作用，比如，没有节能功能的镇流器其自身能源消耗约为光源功率的20%，而具有节能功能的镇流器电能消耗率只有10%，甚至更低。②选择优质的电光源。电光源是照明节能的重要因素，电光源发光率与能源消耗有直接关系，节能的电光源其发光率都要高，而且其每瓦能发出更多的光通量，而传统的白炽灯则发光率比较低，造成的电能消耗比较大。③选择合适的照明方式。在满足基本照明的情况下，要选择合适的照明方式，比如选用局部照明、一般照明以及混合照明等方式，降低不必要的照明。

3.3 供配电线路的节能技术 高层楼宇之间的线路问题比较多，其线路的距离也比较长，尤其是各种形式的电缆，电能在线路传输的过程中必然会存在电能的消耗，因此供配电线路技术问题是楼宇建筑节能技术的重要部分。

①供配电线路要充分考虑机电设备负荷容量、供电距离以及机电设备的特性等因素，选择合适的供电线路的原料，一般来说一类和二类的配电线路应该选择铜线作为导线，其它部位的配电线路可以选用吕芯电线作为导线。②尽量缩小配电线路的长度，避免线路出现弯曲、打折的现象，以此降低电能传输过程中的电能消耗。③低压配电室应靠近竖井由低压配电室直接提供干线至每个竖井，不产生支线沿着干线倒送的现象。

3.4 水泵节能技术 高层由于楼宇高度超出了水压，因此其必须要借助水泵的动力，进行高层楼宇的给排水，水泵主要分为离心式、涡流式和轴流式等，而由于水泵的功率比较大，其工作环境要求不高，而且高层楼宇的水泵数量比较多的特点，水泵在运行的过程中会出现能源的消耗，而将变频技术应用到水泵后，可以增强水泵的运行效率，当水泵转速有小幅度降低变化时，其轴功率将会发生一个较大的幅度变化，所带来的节能效果十分明显。

4 结束语

总之，在世界能源日益紧张的局势下，加强对能源消耗的认识，了解节能技术的特点以及应用范围是提高能源节能技术发展与进步的重要策略。高层楼宇建筑的高能源消耗特点，被人们越来越关注，如何在建筑中应用节能技术，促进高层楼宇建筑的低能源消耗是提高我国经济发展、改善大气环境污染的重要措施。

参考文献：

[1]李爽.高层建筑楼宇电气节能技术研究[J].科教创新，2014（3）.

[2]牛美英，渠基磊，李明.电气节能措施与电力新能源的开发问题探讨[J].价值工程，2013（24）.

楼宇经济存在的问题篇8

[摘要] 随着北京市产业结构调整步伐进一步加快，各项调控政策持续推进，以金融业为代表的总部型现代服务业已经成为北京市以及西城区的重要支柱产业。但是，西城区作为首都功能核心区，经过改革开放近30年的建设，土地资源极其匮乏，已经制约了经济进一步发展。本文通过对“总部经济”和“楼宇经济”的研究，力图找到突破点，以全面了解区域产业结构与空间布局，促进西城区经济发展。

关键词： 西城区楼宇经济总部经济现代服务业

中图分类号：C812 文献标识码：A 文章编号：1006-5954（2011） 05-059-03

一、楼宇经济的涵义及产生的原因

（一）楼宇经济的涵义

楼宇经济是近年来城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。目前，在国内对楼宇经济还没有一个权威定义，通常只是字面上的简单解释。现阶段，对楼宇经济比较全面的概述是：以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展，形成以集约型、高密度为特点的一种新型经济形态。

（二）中心城区发展催生楼宇经济的发展

1.产业结构调整是发展楼宇经济的根本原因

经过几年的发展，楼宇经济得到各界越来越多的关注。

北京市西城区重大产业项目不断聚集，产业结构日趋合理。“十一五”期间，西城区第三产业增加值由1077亿元增长到1763亿元，增幅达63.7%，年均增长12.8%，其占GDP比重保持在90%左右，且比重逐年递增。从规模和效益上看，西城区第三产业占全区总量的占比均接近或者超过九成，第三产业呈现良好的发展态势。

2.空间拓宽是发展楼宇经济的重要原因

（1）区域空间紧张、趋于饱和

西城区是首都功能核心区之一，辖区面积50.7平方公里，人口相对密集，单位比较集中。全区常住人口124.6万人，人口密度达到2.46万人/平方公里。从空间供给角度看，全区大面积进行建设的区域十分有限。以旧城区改造为契机，西城区已经基本完成了金融街、德胜科技园的建设，所剩空间大多是文保区或者不可建设用地。从空间需求角度看，伴随着西城区快速的发展，经济、资源、环境之间的矛盾已经显现，经济发展对空间资源的需求日益增多，空间承载力将承受更大的压力和考验。

（2）土地利用不足

西城区面临着空间资源紧张的问题，而在有限的空间上，资源使用效率又不高。由于历史等复杂原因，西城区存在着大面积的老旧平房和简易楼房，而作为核心资源的优质写字楼数量却严重不足。此外，西城区是国家重要的政务中心，是众多中央机关所在地，在服务中央的同时，土地利用效率也受影响。

3.中心城区的需求是发展楼宇经济的直接原因

楼宇经济的核心是以大规模聚集扩散的经济效能，颠覆松散的经营模式，进而拉动整个区域的高速发展。其形成主要体现在：首先，一般出现在中心城区，所处区域土地资源高度紧缺，土地价格水平很高；其次，现代服务业为主要的支柱产业；再次，单栋楼宇蕴藏着极大的经济规模；最后，出现成片的现代化商务楼宇群。

西城区作为北京市的中心城区，一方面，城市功能非常集中，中心城区的“磁力”作用强化，发展要素不断得到集聚，对周围区域形成“虹吸效应”。另一方面，中心城区的经济承载能力趋于饱和，交通、环境和各项城市设施不堪重负，商务成本不断攀升。西城区单位面积的GDP产出居全市之首，但土地基本开发殆尽，要想继续保持经济优势，大力发展楼宇经济是重要途径。

二、楼宇经济的特点

（一）楼宇经济是现代服务业的效益高地

以金融街为代表的高端功能区，是发展以服务经济为主导的产业结构的重要着力点。矗立于高端功能区的商务写字楼，将成为现代服务业的重要载体，形成具有丰富的现代商业价值的楼宇经济。近年来，依托商用楼宇资源和其他资源优势，国内外的金融、咨询和IT等现代服务业企业加速落户西城区，有效带动了区域经济的发展，并进一步促进全区经济结构的调整和优化。

楼宇经济的价值主要体现在现代服务业，它已成为现代服务业的效益高地。2009年，西城区现代服务业法人单位15821家，占全区法人单位总数的48.7%，资产总量达到49.1万亿元，占全区资产总量的比重高达97.4%；全年收入合计5219.3亿元，占全区单位收入合计的比重达到44.3%；实现利润总额2024.8亿元，占全区总量的86.7%；实现增加值1223.4亿元，占全区总量的67.4%。

（二）楼宇经济是向空间求发展的重要途径

行政区划调整为西城区带来了空前的机遇和挑战，空间资源匮乏得到了改善，成为西城区发展过程中的又一个里程碑。

楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，它在高价位上实现土地的集约化，获得更大的利润空间，财富效应显著。发展楼宇经济，有利于像西城区这样的中心城区进一步挖掘潜力，进一步提升产能，拓展发展空间，将经济由平面向立体转变，向空间求发展，向楼宇要效益，培育新的经济增长点。

（三）楼宇经济的影响因素比较复杂

影响楼宇经济发展的因素众多，主要有：经济发展水平、区域发展战略、商务投资氛围、交通因素、配套设施和政务资源等。

基于以上楼宇经济的特点，大力发展楼宇经济有利于经济结构的调整，有利于区域空间拓宽，有利于城市功能的提升。

三、楼宇经济与总部经济的关系

总部经济是发展楼宇经济的重要一环，楼宇经济与总部经济在内涵上有一定相通之处。发展总部经济，就是要将公司的总部、结算中心、研发中心、销售指挥中心等上层经济体吸引过来，而这些经济体汇集在写字楼密集的商圈中就形成了楼宇经济。

西城区总部经济特征明显。2009年末，西城区共有总部企业232家，占全区法人单位的0.7%。拥有资产18.1万亿元，占全区的35.9%；实现收入4445.6亿元，占全区的37.8%；吸纳从业人员13.8万人，占全区的16.9%。

按街道分布划分，西城区总部企业主要集中在金融街街道、展览路街道、德胜街道和月坛街道。四个街道共有总部企业166家，占全区总部企业的71.6%。其中金融街街道62家，占26.7%；展览路街道55家，占23.7%；德胜街道25家，占10.8%；月坛街道24家，占10.3%。

西城区总部产业分布合理，有利于楼宇经济的推广。全区232家总部企业有近80%的企业集中于服务业、金融业和商业。其中服务业97家，主要经营活动以投资与资产管理、企业管理和咨询服务为主；金融业42家，主要经营活动为存贷款结算、证券期货业务和各类保险业务；商业42家，主要经营活动以各类产品的批发和零售为主。

从隶属关系看，西城区总部企业资产主要集中在中央隶属关系的企业中，为17.1万亿元，占全部总部企业资产的94.5%。市属总部企业资产为0.6万亿元，占3.3%；隶属关系为区属和其他的资产总计相对较小。

四、与各类城区比较

西城区共拥有241栋商务楼宇，入驻企业12000余家。其中金融街有52栋，占全区的21.6%。在金融街快速发展的同时，其他高端功能区也取得了飞速发展。

（一）上海市浦东新区――产业结构最类似

上海浦东新区陆家嘴金融贸易区与金融街功能类似。它是上海市一个主要的金融中心区，位于浦东新区黄浦江畔。整个金融贸易区总面积共有28平方公里，其中规划开发地区为6.8平方公里，拥有100多个楼宇。

通过对西城区金融街和浦东陆家嘴空间资源利用情况对比发现，二者写字楼面积接近，租金价格水平相当，但金融街从业人员较少，人均空间资源占有量较高。

（二）上海市卢湾区――发展思路可借鉴

卢湾区发展楼宇经济的思路是依靠招商选资引强。2004年以来，卢湾区启动旧区改造工程，建设了一批现代化办公楼宇。具体就是瞄准世界500强企业和知名金融机构、行业龙头企业、知识密集型企业，以及其销售中心和结算中心。截至2009年底，已经有109家世界500强企业落户卢湾区。区域内有10多幢“亿元楼”（年缴税超过1亿元），其中有两幢“月亿楼”（月税收超过1亿元）。2009年，卢湾区共有66幢商务办公楼宇，其中甲级写字楼占到40%，全年共缴税79.8亿元，占全部税收收入67%。

在发展楼宇经济的过程中，卢湾区十分注意与其他城区错位发展。以金融服务业为例，卢湾区着力发展证券投资机构和融资租赁业务，与浦东“错位发展、联动发展”。

值得借鉴的是，卢湾区的旧区改造不是“一刀切”。在建设现代化楼宇的同时，卢湾区把具有上海传统建筑特色的石库门民居和部分具有历史标志意义的老厂房保留下来，装修改造，建设创意产业集聚区。

五、可行性措施探讨

西城区对于楼宇经济的研究还处于初步阶段，我们建议从多方面入手，建立楼宇检测评价体系，配以政策性鼓励，发展楼宇。以楼宇为核心资源，形成高端功能区，成为加快发展服务经济，进一步优化经济结构的重要载体和抓手，有力地带动了西城区经济发展方式的转变。

（一）制定鼓励发展楼宇经济的相关政策

发展楼宇经济主要从政策、服务、空间三方面开展工作，降低企业的成本，政府和企业共同创造发展环境。在做好服务，切实解决企业实际困难的同时，将楼宇经济推行到“一核一带”多功能区，拓展企业发展空间。

（二）发展西城区楼宇经济的建议

1.完善“腾笼”和“筑巢”的对接

（1）做好招商选资的对接。近年来，西城区经济发展迅速，努力规避承受二次产业转型的阵痛，提倡有选择地招商引资，适当提高准入标准，积极引进高增值型产业和项目，推动经济发展方式加快向低投入、低消耗、低污染、高增长、高效益转变。

（2）做好产业培育的对接。积极发展金融优势产业，培育文化创意产业等新兴产业发展，延长优质产业链条，加快产业结构的有效优化。不能为“腾笼”而赶鸟，应在培育的基础上，变鸟为凤。

（3）做好楼宇产权的对接。提倡只租不售的项目，这样在企业的进入与退出、企业成本等方面也相对容易控制。

2.打造楼宇经济产业链

从产业链来看，发展楼宇经济，更有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。从规划布局上看，西城区商务楼宇发展自发成分较大，商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，商务楼宇的聚集度较低，未形成一定规模的商务楼宇群。楼宇经济以传统服务业为主，而与楼宇经济关联性很强的商业、星级酒店、文化娱乐等产业发展滞后，除金融街外，楼宇经济的辐射效应不够突出。

3.打造精品楼宇

楼宇资源决定着容纳经济单位的能力和对优质经济单位的吸引力。西城区商务楼宇基础设施基本齐全，但多属于中低档商务楼宇。商务楼宇的整体品质偏低，虽然有很多商务楼宇都号称顶级或甲级写字楼，但真正符合客户需求的优质商务楼宇却非常稀缺。

4.定制楼宇，个性化的楼宇发展

楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性。根据企业的需求，实施“定制楼宇”服务。例如，金融企业可能会需要金库，对楼宇的承重、存储空间有更高的需求，通过这项服务，将为入驻企业打造个性化的金融办公楼。

（三）加强楼宇经济研究与监测工作

1.制定商务楼宇评估标准

从地理位置、公共交通、建筑规模、空调、电梯、卫生间、入住率等20个指标将商务写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼三类，并制定相应的评估标准。

2.建立楼宇经济动态监测体系

楼宇经济研究与监测也是西城区经济研究的一个重要方面。在楼宇经济管理信息系统的基础上，提供直观的楼宇经济分析和辅助决策支持系统。制定楼宇经济指标，一方面包含楼宇相关的指标，包括楼宇位置、数量、面积、空置率、租金等；另一方面包含楼宇产出效益的经济指标，包括单位面积税收、楼内企业特别是异地纳税企业、迁入、迁出企业、从业人员、税收贡献等。

参考文献

[1] 夏效鸿，楼宇经济发展研究，经济日报出版社，2009。

[2] 赵弘，总部经济（第二版）[M]，中国经济出版社，2005。

[3] 赵弘，中国总部经济发展报告（2009-2010）[M]，社会科学文献出版社，2009。

[4] 从经济发展看北京向世界城市迈进，北京统计信息内部网，2009。

[5] 总部经济发展对北京发展产生重要影响，北京统计信息内部网，2009。

[6] 张恒安，上海国际金融中心建设的制约因素分析[D]，东北财经大学。