楼宇经济研究范文

楼宇经济研究篇1

【关键词】楼宇经济 统计 研究 应用

楼宇经济是发达的商品经济和高度城市化的产物，是城市地域结构的核心，是城市经济实力的体现。楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的限制，拓展了城区经济发展的空间，为经济结构转型升级提供了重要支撑。

1.楼宇经济的概念

楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，在楼宇内产生、发展，并集聚、衍生、扩散相关产业，带动区域经济发展的一种新的经济形态。它以集约型、高密度、高效益为主要特点，并与城市功能相协调，是推进城市经济向“空间”和“高度”发展的重要表现。

2.楼宇经济特征

楼宇经济继知识经济、总部经济之后受到城市政府的青睐，成为城市经济新的增长点、城市经营的新理念、城市发展的新模式。

2.1集聚效应明显。楼宇经济像一个巨大的磁场，通过楼宇的招商引资，吸引相关的要素在特定的空间集聚。一方面大批企业集中在一栋商务楼宇中从事各种经济活动，资本、技术、信息、知识、人才等高度聚集；另一方面，众多商务楼宇集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈，又能带动周边的餐饮、购物、商务、休闲等相关行业聚集发展。

2.2财富效应突出。楼宇经济以吸引各类公司入驻楼宇进行办公、研发和商务活动获得丰厚的利润回报，是城市的效益高地。楼宇经济空间的单位经济效益远远高于一般的城市功能空间。楼宇经济实现税收高，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。

2.3集约效应显著。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间资源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和产出率。

3.楼宇经济统计调点

当前人们对楼宇经济的关注，主要集中在经济规模、发展程度、经济效益和楼宇环境四大方面，因此对楼宇经济的统计调查，也应主要围绕这四方面展开。其中，楼宇经济规模主要用来反映楼宇承载能力和聚集能力；楼宇经济发展程度主要用来反映楼宇发展潜力；楼宇经济效益主要用来反映楼宇产出水平和能源消耗情况；楼宇环境主要用来反映楼宇经济发展的支撑能力。

4.楼宇经济发展评价指标体系构建

4.1构成

为更直观的反映楼宇经济规模、发展程度、经济效益和环境，福田区根据科学性、导向性、综合性、可比性和可操作性原则，研究创建了楼宇经济发展评价指标体系，以综合地评价和测定楼宇经济发展中各系统的变动程度（当前，纳入楼宇经济统计的载体主要有写字楼、商业楼、科研楼和城市综合体，以下统称商务楼）。福田区楼宇经济发展评价指标体系由四个一级指数构成，即楼宇经济规模指数、楼宇经济发展指数、楼宇经济效益指数和楼宇经济环境指数，权重分别为25%、25%、30%和20%。

4.1.1楼宇经济规模指数。是反映楼宇承载能力和聚集能力的指标。其主要由亿元楼栋数（指楼内企业纳税合计达到1亿元及以上的楼宇，简称亿元楼）、亿元楼建筑面积、亿元楼增加值和亿元楼税收四个二级指标构成，权重分别为20%，20%、30%和30%。

4.1.2楼宇经济发展指数。是反映楼宇发展程度和潜力的指标。其主要由亿元楼增加值占辖区地区生产总值比重、亿元楼税收相当于辖区税收比重、两年均为亿元楼楼宇增加值和两年均为亿元楼楼宇税收四个二级指标构成，权重分别为20%、20%、30%和30%。

4.1.3楼宇经济效益指数。是反映楼宇产出水平和能源消耗的指标。其主要由单位占地面积增加值产出、单位占地面积税收产出、单位增加值水耗和单位增加值电耗四个二级指标构成，权重分别为25%、25%、25%和25%。

4.1.4楼宇经济环境指数。是反映楼宇经济发展的支撑能力的指标。其主要由单一业主占比、一级物业管理资质楼宇占比、楼宇空置率和楼宇综合环境满意程度四个二级指标构成，权重分别为20%、20%、20%和40%。

在各项指标权重的设定上，楼宇经济指数主要采用德尔菲法，邀请有关专家学者根据各个指标的重要程度分别赋予相应的权重。在考虑各指标的权数上主要基于以下因素：第一， 各子系统对楼宇经济发展的贡献程度及其相关关系；第二，各子系统内因素对系统的影响程度及其相关关系；第三，结合福田区的发展战略目标的相关性。权数的最终确定采用统计平均法，即根据专家们对各评价指标所赋予的相对重要性系数分别求其算术平均数，所得的平均数作为各指标的权重。

4.2计算方法

以上年楼宇经济的调查数据为基数，计算本期一级指标和楼宇经济综合发展指数。计算公式：

一级指标=∑[（二级指标报告期值/基期值）*本项指标的权重]

楼宇经济综合发展指数=∑（一级指标值*本类指标的权重）

5.楼宇经济发展评价指标统计调查方法

通过对楼宇经济发展评价指标体系16个二级指标梳理，需要进行统计调查的指标主要集中在四大方面，分别是税收指标、增加值指标、楼宇基本情况相关指标以及楼宇环境满意度指标。

5.1税收指标。根据基本单位名录库，整理出辖区商务楼宇内的企业单位名录，并与国、地税部门的税收数据库进行双向匹配（因当前税收征收以注册地为准，而统计数据以生产经营地为准，为保持数据尽量统一性，匹配时以统计数据为基准的基础上，对注册在本辖区而生产经营不在本辖区的企业，未纳入本辖区基本单位名录库的企业，计算单栋楼宇税收时以税收数据为准），最终整理出单栋楼宇纳税数据。

5.2增加值指标。当整理出纳税超亿元商务楼宇后，对纳税超亿元的商务楼宇内的企业，根据其规模，对三上企业（指规模以上、限额以上、资质内）及房地产开发企业，根据统计年报库内相关财务指标核算增加值；对三下企业发放《企业生产经营情况调查表》（该表根据收入法计算增加值的需要制定而成，主要含劳动者报酬、税金、固定资产折旧和营业盈余等指标）核算增加值，最后将所有三上企业与三下企业增加值汇总得出单栋楼宇增加值。

5.3楼宇基本情况指标。对纳税超亿元的商务楼宇，由物业管理公司填写《商务楼宇基本情况调查表》，主要包括业主个数、物业管理公司资质、占地面积、建筑面积、商务面积、用水量、用电量等指标。

5.4楼宇综合环境满意程度指标。在一定的概率保证度下，随机抽取一定数量的楼内从业人员，填写《商务楼宇环境满意度调查问卷》，对所在楼宇环境进行满意度评价，主要包括办公环境、治安、卫生、用餐、物业管理服务、交通便捷等问题。

6.楼宇经济发展评价指标体系实际应用

围绕楼宇经济发展评价指标体系，福田区与2012年下半年针对辖区近400栋商务楼宇，组织开展了楼宇经济统计调查工作。经统计2011年福田区纳税超过亿元的楼宇共有63栋，总占地面积59.16万平方米，总建筑面积544.59万平方米；共实现税收407.36亿元，相当于辖区税收总额的62.5%；共实现增加值1140.84亿元，占辖区地区生产总值的54.3%；楼宇综合环境满意度77.3分（80分为满意，70分为一般）。2011年福田区楼宇经济综合指数为114.2（以2010年为100），综合反映出福田区楼宇经济发展水平和潜力有较大提升。其中，楼宇经济规模指数达125.2，反映出扩张速度显著；楼宇经济发展指数为112.6，反映出发展能力强劲；楼宇经济效益指数为114.1，高产低耗效应得到进一步体现；楼宇经济环境指数为102.6，反映出福田楼宇综合环境得到进一步提升。

通过楼宇经济发展评价指标体系， 综合、全面、直观反映出了辖区楼宇经济发展的各个方面，科学评价其发展现状，为政府科学管理决策提供了重要的参考依据和数据支撑，同时，也为社会各界了解辖区楼宇建筑、办公环境、周边设施、入驻率、租金等情况提供了有效参考，得到各方认可。

7.楼宇经济统计中值得关注的问题

7.1楼宇统计力量方面

楼宇经济发达地区，具有楼宇多、单位高度集聚的特点，而且楼宇内单位变动频繁，要做好楼宇经济统计，需要一支稳定的基层统计力量作为支撑。当前，福田区主要依靠街道助理统计员，建议有条件的地区，可将街道相关力量整合，与楼宇物业管理部门加强合作，改变信息多头采集模式，实现楼宇信息的一次性采集，或采取从楼宇物业公司购买服务的形式，建立“一楼一人”的楼宇经济工作队伍。

7.2楼宇信息平台建设方面

由于楼宇经济涉及众多部门，各部门的数据信息均在自己的系统内，如税务部门的纳税系统、工商部门的登记注册系统、统计部门的统计报表系统。各系统之间相对独立，缺少数据对接口，给数据整合工作带来诸多不便，浪费很多人力、物力。因此，为做好楼宇经济统计工作，迫切需求搭建集信息查询、统计、监管、服务为一体的“楼宇经济信息平台”，将经济、社会数据与空间地理数据相结合，实现网上信息的实时采集上报和共享。

参考文献：

[1]《楼宇经济在城市发展中的地位与作用》经济改革，2005（12）

[2]《楼宇经济标准体系框架构建初探》中国标准导报2012（12）

[3]《楼宇经济实探—来自深圳福田的报告2011》

[4]《2011年福田区楼宇经济发展报告》福田统计2012（45）

楼宇经济研究篇2

关键词： 西城区楼宇经济总部经济现代服务业

中图分类号：C812 文献标识码：A 文章编号：1006-5954（2011） 05-059-03

一、楼宇经济的涵义及产生的原因

（一）楼宇经济的涵义

楼宇经济是近年来城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。目前，在国内对楼宇经济还没有一个权威定义，通常只是字面上的简单解释。现阶段，对楼宇经济比较全面的概述是：以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展，形成以集约型、高密度为特点的一种新型经济形态。

（二）中心城区发展催生楼宇经济的发展

1.产业结构调整是发展楼宇经济的根本原因

经过几年的发展，楼宇经济得到各界越来越多的关注。

北京市西城区重大产业项目不断聚集，产业结构日趋合理。“十一五”期间，西城区第三产业增加值由1077亿元增长到1763亿元，增幅达63.7%，年均增长12.8%，其占GDP比重保持在90%左右，且比重逐年递增。从规模和效益上看，西城区第三产业占全区总量的占比均接近或者超过九成，第三产业呈现良好的发展态势。

2.空间拓宽是发展楼宇经济的重要原因

（1）区域空间紧张、趋于饱和

西城区是首都功能核心区之一，辖区面积50.7平方公里，人口相对密集，单位比较集中。全区常住人口124.6万人，人口密度达到2.46万人/平方公里。从空间供给角度看，全区大面积进行建设的区域十分有限。以旧城区改造为契机，西城区已经基本完成了金融街、德胜科技园的建设，所剩空间大多是文保区或者不可建设用地。从空间需求角度看，伴随着西城区快速的发展，经济、资源、环境之间的矛盾已经显现，经济发展对空间资源的需求日益增多，空间承载力将承受更大的压力和考验。

（2）土地利用不足

西城区面临着空间资源紧张的问题，而在有限的空间上，资源使用效率又不高。由于历史等复杂原因，西城区存在着大面积的老旧平房和简易楼房，而作为核心资源的优质写字楼数量却严重不足。此外，西城区是国家重要的政务中心，是众多中央机关所在地，在服务中央的同时，土地利用效率也受影响。

3.中心城区的需求是发展楼宇经济的直接原因

楼宇经济的核心是以大规模聚集扩散的经济效能，颠覆松散的经营模式，进而拉动整个区域的高速发展。其形成主要体现在：首先，一般出现在中心城区，所处区域土地资源高度紧缺，土地价格水平很高；其次，现代服务业为主要的支柱产业；再次，单栋楼宇蕴藏着极大的经济规模；最后，出现成片的现代化商务楼宇群。

西城区作为北京市的中心城区，一方面，城市功能非常集中，中心城区的“磁力”作用强化，发展要素不断得到集聚，对周围区域形成“虹吸效应”。另一方面，中心城区的经济承载能力趋于饱和，交通、环境和各项城市设施不堪重负，商务成本不断攀升。西城区单位面积的GDP产出居全市之首，但土地基本开发殆尽，要想继续保持经济优势，大力发展楼宇经济是重要途径。

二、楼宇经济的特点

（一）楼宇经济是现代服务业的效益高地

以金融街为代表的高端功能区，是发展以服务经济为主导的产业结构的重要着力点。矗立于高端功能区的商务写字楼，将成为现代服务业的重要载体，形成具有丰富的现代商业价值的楼宇经济。近年来，依托商用楼宇资源和其他资源优势，国内外的金融、咨询和IT等现代服务业企业加速落户西城区，有效带动了区域经济的发展，并进一步促进全区经济结构的调整和优化。

楼宇经济的价值主要体现在现代服务业，它已成为现代服务业的效益高地。2009年，西城区现代服务业法人单位15821家，占全区法人单位总数的48.7%，资产总量达到49.1万亿元，占全区资产总量的比重高达97.4%；全年收入合计5219.3亿元，占全区单位收入合计的比重达到44.3%；实现利润总额2024.8亿元，占全区总量的86.7%；实现增加值1223.4亿元，占全区总量的67.4%。

（二）楼宇经济是向空间求发展的重要途径

行政区划调整为西城区带来了空前的机遇和挑战，空间资源匮乏得到了改善，成为西城区发展过程中的又一个里程碑。

楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，它在高价位上实现土地的集约化，获得更大的利润空间，财富效应显著。发展楼宇经济，有利于像西城区这样的中心城区进一步挖掘潜力，进一步提升产能，拓展发展空间，将经济由平面向立体转变，向空间求发展，向楼宇要效益，培育新的经济增长点。

（三）楼宇经济的影响因素比较复杂

影响楼宇经济发展的因素众多，主要有：经济发展水平、区域发展战略、商务投资氛围、交通因素、配套设施和政务资源等。

基于以上楼宇经济的特点，大力发展楼宇经济有利于经济结构的调整，有利于区域空间拓宽，有利于城市功能的提升。

三、楼宇经济与总部经济的关系

总部经济是发展楼宇经济的重要一环，楼宇经济与总部经济在内涵上有一定相通之处。发展总部经济，就是要将公司的总部、结算中心、研发中心、销售指挥中心等上层经济体吸引过来，而这些经济体汇集在写字楼密集的商圈中就形成了楼宇经济。

西城区总部经济特征明显。2009年末，西城区共有总部企业232家，占全区法人单位的0.7%。拥有资产18.1万亿元，占全区的35.9%；实现收入4445.6亿元，占全区的37.8%；吸纳从业人员13.8万人，占全区的16.9%。

按街道分布划分，西城区总部企业主要集中在金融街街道、展览路街道、德胜街道和月坛街道。四个街道共有总部企业166家，占全区总部企业的71.6%。其中金融街街道62家，占26.7%；展览路街道55家，占23.7%；德胜街道25家，占10.8%；月坛街道24家，占10.3%。

西城区总部产业分布合理，有利于楼宇经济的推广。全区232家总部企业有近80%的企业集中于服务业、金融业和商业。其中服务业97家，主要经营活动以投资与资产管理、企业管理和咨询服务为主；金融业42家，主要经营活动为存贷款结算、证券期货业务和各类保险业务；商业42家，主要经营活动以各类产品的批发和零售为主。

从隶属关系看，西城区总部企业资产主要集中在中央隶属关系的企业中，为17.1万亿元，占全部总部企业资产的94.5%。市属总部企业资产为0.6万亿元，占3.3%；隶属关系为区属和其他的资产总计相对较小。

四、与各类城区比较

西城区共拥有241栋商务楼宇，入驻企业12000余家。其中金融街有52栋，占全区的21.6%。在金融街快速发展的同时，其他高端功能区也取得了飞速发展。

（一）上海市浦东新区――产业结构最类似

上海浦东新区陆家嘴金融贸易区与金融街功能类似。它是上海市一个主要的金融中心区，位于浦东新区黄浦江畔。整个金融贸易区总面积共有28平方公里，其中规划开发地区为6.8平方公里，拥有100多个楼宇。

通过对西城区金融街和浦东陆家嘴空间资源利用情况对比发现，二者写字楼面积接近，租金价格水平相当，但金融街从业人员较少，人均空间资源占有量较高。

（二）上海市卢湾区――发展思路可借鉴

卢湾区发展楼宇经济的思路是依靠招商选资引强。2004年以来，卢湾区启动旧区改造工程，建设了一批现代化办公楼宇。具体就是瞄准世界500强企业和知名金融机构、行业龙头企业、知识密集型企业，以及其销售中心和结算中心。截至2009年底，已经有109家世界500强企业落户卢湾区。区域内有10多幢“亿元楼”（年缴税超过1亿元），其中有两幢“月亿楼”（月税收超过1亿元）。2009年，卢湾区共有66幢商务办公楼宇，其中甲级写字楼占到40%，全年共缴税79.8亿元，占全部税收收入67%。

在发展楼宇经济的过程中，卢湾区十分注意与其他城区错位发展。以金融服务业为例，卢湾区着力发展证券投资机构和融资租赁业务，与浦东“错位发展、联动发展”。

值得借鉴的是，卢湾区的旧区改造不是“一刀切”。在建设现代化楼宇的同时，卢湾区把具有上海传统建筑特色的石库门民居和部分具有历史标志意义的老厂房保留下来，装修改造，建设创意产业集聚区。

五、可行性措施探讨

西城区对于楼宇经济的研究还处于初步阶段，我们建议从多方面入手，建立楼宇检测评价体系，配以政策性鼓励，发展楼宇。以楼宇为核心资源，形成高端功能区，成为加快发展服务经济，进一步优化经济结构的重要载体和抓手，有力地带动了西城区经济发展方式的转变。

（一）制定鼓励发展楼宇经济的相关政策

发展楼宇经济主要从政策、服务、空间三方面开展工作，降低企业的成本，政府和企业共同创造发展环境。在做好服务，切实解决企业实际困难的同时，将楼宇经济推行到“一核一带”多功能区，拓展企业发展空间。

（二）发展西城区楼宇经济的建议

1.完善“腾笼”和“筑巢”的对接

（1）做好招商选资的对接。近年来，西城区经济发展迅速，努力规避承受二次产业转型的阵痛，提倡有选择地招商引资，适当提高准入标准，积极引进高增值型产业和项目，推动经济发展方式加快向低投入、低消耗、低污染、高增长、高效益转变。

（2）做好产业培育的对接。积极发展金融优势产业，培育文化创意产业等新兴产业发展，延长优质产业链条，加快产业结构的有效优化。不能为“腾笼”而赶鸟，应在培育的基础上，变鸟为凤。

（3）做好楼宇产权的对接。提倡只租不售的项目，这样在企业的进入与退出、企业成本等方面也相对容易控制。

2.打造楼宇经济产业链

从产业链来看，发展楼宇经济，更有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。从规划布局上看，西城区商务楼宇发展自发成分较大，商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，商务楼宇的聚集度较低，未形成一定规模的商务楼宇群。楼宇经济以传统服务业为主，而与楼宇经济关联性很强的商业、星级酒店、文化娱乐等产业发展滞后，除金融街外，楼宇经济的辐射效应不够突出。

3.打造精品楼宇

楼宇资源决定着容纳经济单位的能力和对优质经济单位的吸引力。西城区商务楼宇基础设施基本齐全，但多属于中低档商务楼宇。商务楼宇的整体品质偏低，虽然有很多商务楼宇都号称顶级或甲级写字楼，但真正符合客户需求的优质商务楼宇却非常稀缺。

4.定制楼宇，个性化的楼宇发展

楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性。根据企业的需求，实施“定制楼宇”服务。例如，金融企业可能会需要金库，对楼宇的承重、存储空间有更高的需求，通过这项服务，将为入驻企业打造个性化的金融办公楼。

（三）加强楼宇经济研究与监测工作

1.制定商务楼宇评估标准

从地理位置、公共交通、建筑规模、空调、电梯、卫生间、入住率等20个指标将商务写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼三类，并制定相应的评估标准。

2.建立楼宇经济动态监测体系

楼宇经济研究与监测也是西城区经济研究的一个重要方面。在楼宇经济管理信息系统的基础上，提供直观的楼宇经济分析和辅助决策支持系统。制定楼宇经济指标，一方面包含楼宇相关的指标，包括楼宇位置、数量、面积、空置率、租金等；另一方面包含楼宇产出效益的经济指标，包括单位面积税收、楼内企业特别是异地纳税企业、迁入、迁出企业、从业人员、税收贡献等。

参考文献

[1] 夏效鸿，楼宇经济发展研究，经济日报出版社，2009。

[2] 赵弘，总部经济（第二版）[M]，中国经济出版社，2005。

[3] 赵弘，中国总部经济发展报告（2009-2010）[M]，社会科学文献出版社，2009。

[4] 从经济发展看北京向世界城市迈进，北京统计信息内部网，2009。

[5] 总部经济发展对北京发展产生重要影响，北京统计信息内部网，2009。

[6] 张恒安，上海国际金融中心建设的制约因素分析[D]，东北财经大学。

楼宇经济研究篇3

[关键词] 楼宇经济 区域经济 老城区

所谓楼宇经济，是一种以商务商贸商用楼宇为载体的经济形态，其通过开发、出租楼宇，招商引资，引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展。目前，全国各大城市对发展楼宇经济都非常重视。前不久，笔者有幸参与了苏州市沧浪区胥江街道办组织的胥江地区楼宇经济调研活动并负责整个项目的具体实施。在调研资料的整理过程当中，笔者发现胥江地区的楼宇经济发展现状在老城区楼宇经济发展中具有一定的代表性，现把这次调研结果总结如下，以期能对国内其他城市老城区发展楼宇经济提供一些参考。

一、老城区楼宇经济所处的优势和劣势

1.优势。根据我们的调研结果，以下图表显示的是公司选择入住写字楼时，相关因素对其的决策影响程度大小：

商业气氛:（指周围商圈的繁荣度）;交通情况:（指道路状况和公共交通等）;历史文化氛围:（指写字楼周围的高校、文化场所、名胜古迹等分布情况）;成本因素:（指租用或购买写字楼的费用水平）;商业便利（如：餐饮服务，金融服务，物流等）;周围环境状况：（主要指绿化，空气质量等自然环境）;硬件层面装备（如：电梯、空调、配电、供水、车位、装修等）;软件层面装备（如：保安、保洁、网络等物业管理情况）;建筑设计（指写字楼的楼高、建筑风格以及与周围其他建筑物的协调等）。

从上图可看出客户对于选择市区写字楼的最主要关注在：商业气氛（占22%）、交通状况（占20%）、历史文化氛围（占17%）、成本因素（13%）。老城区写字楼大多位于市中心主干道，交通堵塞停滞度低，公交站台及路线分布较为密集，频率高，出行方便。这一带的商业气息和人文气息也很浓厚。而成本方面，从对物业及客户的调研中了解到所有调研的楼宇平均租金基本上都维持在30～40平米每元，与工业园区、高新技术开发区的高价租金相比，老地区写字楼在成本上无疑占有巨大优势。

2.劣势。(1)目前的城区布局和90年代的旧建筑风格形式制约了辖区内楼宇发展的潜力，导致楼宇规模偏小，引进企业规模亦偏小。(2)物业性质的多样性和复杂性制约了楼宇发展整体规划的可行性，我们调研的十幢楼宇中主要存在这么几种物业性质：①私人（单位）买断再出租;②由开发商委托物业公司管理;③由开发商直接管理。没有统一的标准、措施来规范物业管理。(3)楼宇周边自然及商业环境较差，主要表现在空气及噪音污染严重，楼宇周边绿化覆盖率低，餐饮、休闲、购物等服务欠缺。(4)楼宇软硬件层面装备落后。主要表现在建筑内外装修陈旧，电梯使用紧张、候梯时间长，物业智能化程度低，停车泊位紧张等方面。

二、老城区如何扬长避短发展楼宇经济

1.培育特色楼宇。广泛开展同行业间的业务交流，根据各个楼宇的特点，有意识地将一个楼宇安排给同一类型的企业入驻，或同一国别的商人入驻（这主要针对A级写字楼），这样在服务上就更有针对性。同时通过群聚效应加快楼宇的招商引资，巩固客户群。

2.整改问题楼宇。在我们的调研中发现各楼宇现存的较为突出的问题有：车位紧张、大厦商务设施缺乏、大楼外表陈旧、卫生工作不到位等。这些问题不赶快进行整改，对大楼的长远发展明显不利。而整改涉及到的资金，政府要从“楼宇经济”的收益中拿出部分资金，补贴给楼宇企业，以激励其发展楼宇经济的积极性。

3.设立专门的“楼宇经济”办公室。设立专门的“楼宇经济”办公室，长期、系统的研究“楼宇经济”发展过程中出现的问题和采取的对策。为此，可建立楼宇联络员制度，辖区内每幢楼宇都设一名联络员，及时与区街道经济办公室进行联系和沟通情况。

4.对业主和物业公司设置奖励措施。在调研过程中我们发现各幢楼宇都存在不少皮包公司，而皮包公司的入驻一方面会对写字楼的商业口碑产生一定的负面作用，另一方面会严重影响楼宇所在区域的政府税收，浪费楼宇资源的同时遏制了该区域的经济发展。

目前楼宇的房屋产权处于两种态势：一种房屋产权属于各个业主，由业主来决定房屋的买卖或租赁对象。这些业主只要能按时收租金，不会考虑租赁方是否皮包公司以及行业形态。另一种房屋产权属于开发商或物业公司，但调查中我们发现不少物业公司缺乏积极的心态，满足于现状，对楼宇的未来发展没有明确的规划。俗话说“居安思危”，苏州各区楼宇经济的迅速发展必将对胥江的楼宇带来一定的危协。怎样留住优质客户，发展有潜力的新客户，是每座楼宇都应该考虑的问题。

所以，我们认为发展楼宇经济，仅仅政府单方面有积极性，显然是远远不够的。针对房屋产权属于多个私人业主的情况，建议可否由政府牵头在写字楼建立业主委员会，由政府出钱开展业主联谊，通过对业主大力宣传并采取奖励措施，让业主认识到和政府合作的好处，以减少皮包、无证、异地企业入驻。

5.塑造“亲商型”政府服务形象。街道可通过招商、建立写字楼宇网站、写字楼中介等方式同时进行宣传，提高品牌知名度（服务品牌），以促进闲置房屋尤其是即将竣工的新楼宇的顺利招租。

楼宇经济研究篇4

一、天津市楼宇经济发展现状及取得的成绩

2011年4月1日，天津市政府出台了《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》。发展楼宇经济作为天津市一项重大战略举措提到日程上来。天津市中心城区及其各区县城区楼宇经济的发展势头迅猛，基本能结合自身区位优势，完善城市服务功能，推进各自特色楼宇经济发展。目前，全市正在运营的商务楼宇达到503座，建筑面积达到1467万平方米，其中仅2011年和2012年就新增了280座，超过之前历年总和。今年1-9月份全市商务楼宇累计实现税收223.6亿元，其中有62个楼宇税收过亿元；预计全年实现290亿元，比2010年增加170亿元。楼宇经济已成为天津市中心城区重要经济支柱和税收的主要来源。

近两年来，天津市楼宇经济发展经历了从小到大、从分散到集中；规模和效益不断扩大，呈现出加速发展的良好态势，取得了可喜成绩。

一是载体建设持续加速，楼宇品质不断提升。在市委市政府决策部署下，全市上下将载体建设摆到重要位置，加快楼宇建设，改造楼宇项目，为楼宇经济发展提供了载体支撑。“十二五”期间全市将新增商务楼宇300座，新增楼宇面积2000万平方米。在加快载体建设的同时，突出楼宇品质，提升楼宇软硬件水平和载体功能，增强了楼宇竞争力和吸引力。

二是招商力度持续加强，项目水平不断提高。全市上下集中力量加强楼宇招商，加快楼宇经济经济发展。2011年全市商务楼宇共新引进企业7800家，企业总数超过3万家，从业人数达到34.4万人。尤其是第一批94个亿元楼宇项目，瞄准附加值高、财税贡献大的项目，引进了海航集团天津总部、百度天津地区营销中心及玉柴动力、娃哈哈等一批高端项目，目前入驻的世界500强企业达到40家，国内500强企业达到50家。

三是亿元楼宇打造提速，楼宇税收高速增长。2011年市委市政府提出大力推进楼宇经济发展的重大战略举措，着力发展“亿元楼”，有力推动了楼宇经济发展。2011年全市有32个楼宇提前进入“亿元楼”，税收超亿元楼宇达到67个，比2010年增加40个；全市楼宇经济完成税收233.1亿元，同比增长49.7%，其中第一批94个亿元楼宇项目税收达到103.3亿元，同比增长77%。

四是闲置资源逐步盘活，楼宇集群逐步形成。近年来天津通过改造提升等措施，盘活了大量闲置楼宇资源，如南京路上的天津中心原是烂尾楼，改造后成为集超五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼及购物中心为一体的综合体。目前，全市初步形成了小白楼CBD、南京路、友谊路、泰达MSD等商务楼宇集群，同时于家堡、保税区等地还将建设大体量高端商务楼宇集群。

五是发展环境日益优化，服务水平不断提升。市委市政府对楼宇经济实行政策聚焦，出台了《关于促进中心城区加快楼宇经济发展的若干意见》，成立了联席会议制度进行指导推动，制定了《楼宇经济发展专项资金管理办法》配套措施，实行税收优惠，进行资金补贴，搭建服务平台，指导各区结合本地区实际，用活用足用好各项鼓励扶持政策，为加快楼宇经济发展创造了有利条件。全市各职能部门主动跟进服务，协调解决楼宇经济发展的问题，各区县加大服务力度，提供全方位、全天候、保姆式服务。

二、天津市楼宇经济发展中存在的问题

（一）缺乏总体规划，产业结构趋同

虽然中心城区及其各区县都有重点特色定位的楼宇开发规划，但是由于在楼宇经济发展中急于产生效应：一方面，部分楼宇布局不合理，建设不集中，最终难以形成集群效应。另一方面，不免有楼宇产业结构趋同现象。部分楼宇将优化产业结构摆在第一位置，定位在一定程度上超出本地区实际情况，既忽略了楼宇特色定位，又丧失了本区的优势所在。

（二）产业支撑不足，资源聚集力不强，楼宇效益不够显著

近年来天津经济高速发展，2011年成功迈入万亿元俱乐部。但总体来看，天津实力还不够强大，引进的国内外一流企业还不够多，并且主要是生产制造或办事处，总部经济、研发中心等高端项目较少，第三产业发展水平不高，辐射能力不强，吸引力较弱，人流、物流、资金流、信息流等不能很好地汇集和流动，影响了楼宇经济发展的活跃性，楼宇效益不够显著。

（三）招商有待加强，楼宇特色不突出

从租赁情况看，第一批94个楼宇在全市楼宇中发展较好，但截至2011年4月份空置率达到48.3%，面积达到156.1万平方米，部分楼宇闲置面积较多。从招商情况看，引进项目总量还不够多，尤其是总部基地、结算中心等高端业态少。从招商队伍看，招商人员全球化视野、专业素质、业务知识等方面需要进一步提高。从特色楼宇来看，多数商务楼宇特色不明显，总部楼、律师楼、金融楼、研发楼等特色品牌楼宇缺少。

（四）配套不够完善，品质需要提升

从硬件来看，新建楼宇硬件有很大改善，但部分楼宇设计标准不高、风格不鲜明、现代感不强、达不到写字楼等级，同时普遍存在生活配套不完善等问题；建设较早的楼宇，存在着设计功能不全、停车不问不足等问题。从软件上看，商务楼宇的智能化、自动化、信息化不高，物业管理服务理念、服务意识还不完全适应楼宇经济发展需要，影响了整个商务楼宇的档次。

三、推进天津市楼宇经济发展的对策建议

近两年来，中心城区及其各区县按照市委、市政府确定的功能定位和产业定位，制定实施了一系列培育、发展楼宇经济的政策措施。但是天津市楼宇经济发展还普遍存在规模效益不高、特色不突出、业态水平较低等问题。为此，有的放矢地加大天津市楼宇经济的工作推动力度，建议从以下几个方面考虑：

（一）科学规划定位，打好发展楼宇经济基础

一是编制天津市楼宇经济发展总体规划，对全市楼宇经济发展的总体布局、特色产业、行业分布、近期和中长期目标做出详细规划，明确楼宇经济发展定位、发展重点，同时指导各区县编制本地区楼宇经济发展规划。二是科学进行楼宇空间布局，在楼宇空间布局上深入分析区域优势，结合城市规划和轨道地铁规划，选择基础设施完善、配套环境好、有利于楼宇经济发展的地方进行楼宇开发建设，引导楼宇经济向高端化、品牌化方向发展，进行连片开发，促进楼宇合理聚集，以较小成本推动楼宇经济取得好成效。三是做好楼宇业态规划，在确定楼宇经济发展的重点区块定位后，各区块在总体规划的基础上进行深入研究分析，充分挖掘区块优势，明确楼宇经济招商业态及定位，实行差异化发展。对已经建成的楼宇，经营业态与规划定位不相符合的，逐步进行调整。

（二）构建三高产业体系，增强对楼宇的产业支撑力

一是吸纳积聚高端制造业总部进驻。加快大项目好项目建设，千方百计洽谈项目，争取项目，促进技术水平高、拉动力强的大项目好项目源源不断落地。做强做大优势支柱产业，推动产业链向高端延伸，发展培育一批影响力大、竞争力强的国际知名品牌、大型企业集团和现代产业基地。同时引导大企业从制造中分离出研发、设计、销售、服务等环节，将其集中到楼宇发展。二是吸纳积聚高科技含量产业进驻。通过建立积聚商务科技园、传感高新园和总部经济园将产业和城市发展结合起来，为实业的发展带来根本性原动力和新增长极，从而从根本上推动区域的产业升级和经济的发展。三是积极吸纳积聚高附加值品牌产业进驻。重点发展高附加值的现代物流、科技和信息服务、会展经济、总部经济等生产业，同时着力发展物联网、云计算、金融保险、软件开发等高端服务业。建立物联网结算中心，以物联网产业、精密制造和软件等物联网关联产业为主导，以现代服务业为支撑、以楼宇经济为带动的产业发展模式。配套商贸餐饮、购物超市、休闲娱乐等生活业，不仅是人气的聚集、商务元素的流动，而且提升了楼宇的吸引力、亲和力和竞争力，同时也是楼宇经济发展的重要条件。

（三）强化专业化招商，打造特色楼宇经济聚集区

把楼宇项目招商引资工作摆在更加突出位置，特别是对入驻企业较少的楼宇，进一步盯紧招商环节，加快项目引进，促使楼宇早日产生效益。一是依托产业基础有针对性地进行招商。楼宇只有依托产业基础，有针对性地进行招商，才能事半功倍。对中心城区来说，资源聚集、交通便利、配套完善，适合发展金融业、软件业、中介服务、总部经济等业态。对郊区县来说，产业基础雄厚，但配套设施欠缺，发展金融业、软件业较困难，适合发展研发设计、科技服务、工程中心、销售中心、物流运输等业态。二是做好龙头项目招商。打造特色楼宇，引入行业龙头是关键。要集中招商力量，对世界500强、国内500强和金融业、中介业的行业龙头等影响力大的企业进行定向招商，努力引进一批具有带动作用强、聚集效应强的龙头项目。三是打造特色楼宇聚集区。围绕楼宇项目的主导业态进行特色招商，积极引导同一行业、性质相近的企业在楼宇内聚集发展，培育专业特色楼宇，延伸楼宇经济产业链条，发挥产业聚集效应，打造一批特色突出、结构合理的楼宇聚集区。四是强化招商队伍建设。指导督促各楼宇建立专门、专业的招商团队，打造高素质的招商队伍，提升招商工作水平。

（四）完善配套设施，提升楼宇品质

一是提升楼宇设计水平。对新建楼宇，引进管理水平高、设计理念超前的开发公司，以市场需求为导向，设计外观优美、功能完备、配套完善的方案，建设一批高水平楼宇。对旧有楼宇，针对不同情况制定不同的方案，进行改造提升。二是提升楼宇内部建设水平。加强楼宇的宽频智能网络、消防报警、安保监控、停车场、电梯、空调系统等基础配套设施。培育引进一流资质的物业管理公司，提升商务楼宇管理品质。同时积极组织楼宇认证，培育一批甲级、乙级写字楼和“5A级智能大厦”。三是加强楼宇周边配套。根据楼宇的业态布局，合理调整楼宇周边业态，打造大商贸大商务圈。对规划建设的楼宇聚集区，加快交通系统建设，延伸地铁、轨道、公交至楼宇聚集区，促进人流、物流汇集流动。

总之，在市委市政府决策部署下，天津市楼宇经济发展面临着前所未有的大好形势。抓住机遇，扬长避短，找准突破点，在全市上下大力推进下，天津市楼宇经济一定会实现更好更快发展。

楼宇经济研究篇5

关键词：楼宇经济；既有建筑；绿色改造

中图分类号：TU241.91 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01

从本质上来说，楼宇经济是一项重要的培育性经济，其不仅受到了政府的培育与引导，同时也利于推广建筑绿色改造。由于特色楼宇可以给地方带来稳定的、持续的、较普通写字楼更高的税收回报，并承载特定的社会、经济职能，单靠市场的手段难以形成，因此受到政府的大力引导和培育，因此有利于破解绿色建筑推行过程中的绿色建筑成本费用问题。

一、既有建筑绿色改造的重要性

根据有关部门的统计来看，现阶段，我国的建筑在建设与运行的过程中，出现了大量的资源消耗，并且对环境造成不可忽视的影响，建筑物水资源的消耗约占社会总能耗的50%，社会40%的原材料消耗以及80%的农地减少均由于建筑物所致。作为楼宇经济载体的大型公共建筑，能耗以及对环境的影响更为突出，其总面积不足城镇建筑总面积的4%，但总能耗却占全国城镇总耗电量的22%，大型公共建筑单位面积年耗电量达到70～300kWh，为普通居民住宅的10～20倍[1]。针对许多建筑不够节能的情况，《杭州市“十二五”循环经济发展规划》提出，杭州将通过结合庭院改善、危旧房改造和低碳社区的创建，大力推进既有居住建筑节能改造，到2015年，完成既有住宅建筑50%的节能改造；针对物品包装铺张浪费的情况，《杭州市“十二五”循环经济发展规划》提出，要实施节约包装材料的政策措施，严禁过度包装，并从市场价格入手出台规范性意见。此外，“绿色”也将成为政府采购的主题――到2015年，政府采购中绿色产品的比例要达到95%以上。

为了应对建筑及其运行对气候和环境造成的巨大影响，我国已经把发展绿色建筑上升为国家战略，发展清洁能源、净化生态环境、创建可持续发展的经济模式。但绿色建筑目前仍为引导性标准，正全面执行和实施的“绿色建筑行动”也主要是针对新建绿色建筑提出了目标和具体任务，如，到2015年末20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求，以及政府投资和单体建筑面积超过2万m2的大型公共建筑自2014年起全面执行绿色建筑标准，对既有建筑的绿色改造并没有具体规定。截止2015年初，我国绿色建筑标识认证项目为2538项，总建筑面积2.93亿m2，其中，公共建筑1212项，面积0.97亿m2，远低于全国500多亿m2的既有建筑总量。既有建筑绿色改造尚处于起步阶段，推动既有建筑绿色化改造，是加快转变经济发展方式、贯彻落实绿色城市发展战略、建设资源节约型和环境友好型城市的重要途径[2]。

二、楼宇经济既有建筑绿色改造的有效措施

（一）将绿色改造纳入楼宇经济规划中

从某种意义上来说，绿色建筑不仅要为人们提供一个健康、舒适的内部环境，同时应具有与自然相和谐的良好的建筑外部环境。其所代表的是高效率、环境好而又可持续性的建筑，能够最高效率地利用能源、最低限度地影响环境，是实现“以人为本”、“人-建筑-自然”三者和谐统一的重要途径。要有效实现对既有建筑的绿色改造，绝不能仅局限于建筑物本身，而应当统筹考虑建筑物及其周边环境的协调改造与提升。因此，在楼宇经济中长期规划设计中，要强化规划调控，科学地进行区域统筹和总体布局。根据适度超前设置的绿色建筑目标，一方面实行重大基础设施改造升级的统筹规划和共建共享，避免重复建设造成浪费；另一方面合理安排既有建筑的绿色改造计划，整体提高楼宇经济集聚区的绿色建筑效能。

（二）创新完善建筑绿色改造扶持政策

首先，我们应当强化对绿色改造的资金支持。在切实落实国家有关绿色建筑及绿色生态城区建设、既有建筑节能改造、供热系统节能改造、可再生能源建筑应用等补贴及税收政策的基础上，进一步加大补贴力度和各类优惠措施，使绿色改造补贴覆盖绿色改造增量成本，提高楼宇业主实施绿色改造的积极性。其次，在特色楼宇的运行管理中，加强对已进行绿色改造楼宇的扶持。如，在星级楼宇的分级评定管理中，充分考虑楼宇的绿色改造程度，尤其是对星级绿色建筑，加大品牌宣传和招商推介力度等，进一步提升楼宇附加价值，放大既有建筑绿色改造为业主带来的综合效益，推进绿色建筑发展。

（三）探索制定新的绿色改造技术规范

从本质上来讲，既有建筑物的绿色改造具有显著的复杂性，并且其所涉及的领域多、专业广、技术要求高、研究难度大。而且随着国内外对研究的深入进行，新的材料、新的技术、新的思路正在不断地出现。但国家现有的标准规范也仅限于既有建筑物的结构检测、加固、鉴定、立面整治和安全装修等个别专业，相互之间缺乏合理的衔接，导致当前对既有建筑绿色改造的随意性非常强，绿色改造效果难以保证。为指导和规范既有建筑物绿色改造工作，应探索制定既有楼宇建筑的绿色改造技术规范。引导绿色改造结合既有建筑物的特点和特色楼宇功能的需求，坚持“因地制宜、就地取材、最大限度地节约资源”的原则，充分利用地方气候和自然资源，应用各种先进适用技术，提高建筑全生命周期的综合效益。

三、结语

总之，就针对于目前的实际情况来看，我国的绿色建筑虽已形成广泛共识，得到国家的大力推进，但在大规模开启前仍需开展大量工作。对楼宇经济的既有建筑载体进行绿色改造，不仅能够有效地改善自身的发展环境，提高楼宇“软实力”和发展潜力，而且能够进一步地充实城市的文化内涵和提升城市形象，必将有效促进绿色建筑理念的广泛普及，其所形成的综合效益必将发挥巨大的示范带动作用，加快绿色建筑的全面推广应用。除国家层面强化细化绿色建筑标准、措施以及补贴政策以外，地方政府也应当结合当地经济社会发展形势积极探索各种有效推进措施，加快实现各类建筑绿色化，实现可持续性发展。

参考文献：

[1]许小燕.低碳住宅建筑技术体系及其集成应用[D].北京交通大学，2014.

楼宇经济研究篇6

区位商是区分地域分工格局的基本指标,用于说明在地域分工中,某种产业或产品生产区域化的水平,通过产业或产品生产区域化的比较,也就显现出地域分工的基本格局。是现代经济学中常用的分析区域产业布局和产业优势的指标。区位商又称专门化率,它是一个地区某种产业生产产值(劳动力)在该地区所有产业产值(劳动力)中所占的比重与全国该产业产值(劳动力)占全国所有产业该指标的比重之比。

在区域经济分析中,区位商是一种十分有用的工具,由于区域规模有很大差异,在经济总量、人口、幅员各方面差别非常显著,直接进行市场绝对份额比较显然无法显示区域规模不同地区的各自优势行业所在,通过区位商指标就排除了区域规模差异因素,有利于显示真正的区域优势行业,可以真实地反映地理要素的空间分布、主导经济部门的作用及其变化特点。区位商在分析区域产业内部结构时,可以对比有关部门或产业活动的区位商,研究区域优势行业的变动及趋向,明确各部门或产业活动在区域经济发展中的功能差异以及重点和薄弱环节所在,从而判断和确定区域经济发展的主导产业,为产业结构调整提供依据。

二、实证分析

第三产业中,批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业为代表的部门或行业主要集中在楼宇中,这些行业是利用楼宇经济的聚集作用大力发展现代服务业的结果。用批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业增加值之和所占该地区或市GDP的比重去全国相对应的值对比所得的比值来粗略反映该地区或市楼宇经济发展现状,用此种量化指标来认识河南省及各地市楼宇经济的发展状况。经过收集河南省从2002年至2008年的数据,并进行整理、计算,得出下表2中的区位商数值。(由于河南省2001年及以前年份没有各地市的批发与零售贸易业、房地产业及金融保险业三个行业的增加值,数据只能从2002年开始)表2计算公式与表1相同(如表所示)。

(从上表数据可以看出)只有省份郑州市的楼宇经济量化指标区位商大于全国平均水平1,从2002年至今一直大于1.15,这说明郑州市楼宇经济发展水平处于中上等,和上海、北京的2.02和1.7相比,还是存在差距。下面再看郑州市近几年楼宇经济发展情况(如下图所示)。

(从上图1中可以更直接的看出)郑州市在2002年～2004年期间,区位商基本保持在一个水平线上;从2004年以后,郑州市区位商开始下降,直到降至1.20附近出现转折;2008年区位商升到1.46,这与全国大趋势相同,近几年房地产业的兴起,对郑州市楼宇经济的发展起到了积极作用。

2002～2008年河南省各地市区位商统计表

资料来源:河南省统计年鉴(2003-2009年)中国统计年鉴(2009年)

在2008年,超过全国平均水平的还有平顶山市和周口市,他们的区位商分别达到1.44和1.57,余下的地市楼宇经济的发展则在平均水平以下。以下是以2008年数据聚类,聚类结过如下:

* * * * * * * H I E R A R C H I C A LC L U S T E R A N A L Y S I S * * * * * * *

Dendrogram using Average Linkage (Between Groups)

Rescaled Distance Cluster Combine

C A S E 0 5 10 152025

Label Num+---+---+-----+-----+-----+

三 门峡 市 12-+

济源市 18-+

开封市 2-+-+

鹤壁市 6 -+ |

漯河市 11 -+ +-----+

濮阳市9 -+ | |

商丘市 14 -+ | |

焦作市8 -+-+ |

许昌市 10 -+ +---------------+

驻 马店 市 17 -+ | |

安阳市5 -+ | |

洛阳市3-+ ||

南阳市 13 -+---+||

新乡市7 -+ | |

信阳市 15 -+ | |

郑州市1 -+ | |

平 顶山 市4 -+-----------------------+

周口市 16 -+

第一类为:郑州市、平顶山市和周口市,属于楼宇经济发展水平较高的城市。

第二类为:洛阳市、新乡市、南阳市和信阳市,这些城市的楼宇经济的发展处于中等水平。

第三类为:出第一类和第二类的其他城市,包括十一个城市,这些城市楼宇经济发展水平较低。

由以上分析可以看出,河南省从整体上和全国其他省市相比,水平处于中下水平,低于全国平均水平,尤其是和上海、北京相比,差距很大;另外,河南省楼宇经济发展水平参差不齐,郑州市、平顶山市和周口市发展较快,均高于全国平均水平;楼宇经济发展较慢的较多,占到地级市60%以上。借房地产兴起之际,发展河南省第三产业,尤其是楼宇经济,将会取得事半功倍的效果,这也会为河南省产业结构的升级打下坚实的基础。

楼宇经济研究篇7

关键词：智能楼宇 供热 节能 系统

中图分类号：TP271 文献标识码：A 文章编号：1007-9416（2015）03-0161-01

楼宇采用传统的恒温供热方式已成为造成热能的极大浪费的原因之一。设计研发楼宇供热用控制器、控制系统及监控软件已成为当今集中供热行业势在必行的当务之急。

1 总体设计

系统设计遵循"技术先进成熟、实时快速、安全可靠、经济实用、便于扩展、容易升级"的基本原则，采用计算机远程控制及现地自动控制方式，采用先进、成熟的全开放、分层、全分布系统结构，系统配置和设备选型便于硬件和功能的扩充，并适应计算机技术发展迅速的特点，充分利用计算机领域的先进技术，使系统性能达到国内一流水平，确保软、硬件安全可靠、长期连续运行，以实现"无人值班，少人巡检，实时监控"的目标。

2 系统的构成

系统由智能楼宇终端控制器为核心的楼宇节能供热控制箱、现场执行机构（调节阀）、现场传感器（温度、压力传感器）、热计量仪表（热量表）和监控中心五部分组成。

3 系统的研发

3.1 智能楼宇终端控制器

将智能楼宇监测与楼宇供热应用特点相结合，特别是对公共建筑楼宇供热运行特点进行深入研究，克服国外进口控制器功能局限、操作不便等问题，采用于ARM处理器和FPGA技术开发了智能楼宇终端控制器。

主要采用了以下关键技术：

（1）基于无线传感、个域网通信等先进物联网技术研制，支持多种通信模式和具备多路信号转换功能。该供热控制器具有实时性和处理能力强等特点。（2）控制器采用分体式结构设计，核心处理器为400M ARM处理器，移植linux2.6.30.4系统内核，YAFFS文件系统，TCP/IP数据传输，256M NAND Flash 存储空间。（3）控制器设计中采用FPGA作为底层传感器接口及控制接口，具有局域网接口、USB接口、标准MODE-BUS接口和10米距离频参数设置和采集接口。（4）超大容量数据存储，具有内置PID算法、供热节能调节算法和分时调控算法，具有热量计算功能，底层控制基于逻辑，不依赖于算法，绝无死机可能。（5）控制器集参数采集、调节、控制、报警、通讯、流量计量等功能于一体，能够满足楼宇节能供热控制需求。（6）系统通过计算机应用程序远程检测调整控制器的工作状态和工作模式。控制器可通过无线方式进行参数设计、免编程，应用程序能够远程升级，提高了系统的可维护性，降低了维护难度。（7）控制器集成了GPRS通讯模块，能够实现监控中心的GPRS无线通讯，并设计了标准通讯接口，能够实现ADSL有线宽带通讯和局域网络通讯。

3.2 楼宇节能供热控制箱

针对我国集中供热的现状和管理特点，以自主研发的“智能楼宇控制器”作为核心控制单元，设计 “楼宇节能供热控制箱”。“楼宇节能供热控制箱”自动采集供回水温度、供回水压力、流量计流量、泵阀状态等数据，并通过移动公司GPRS通讯网络上传到监控中心。同时，“楼宇节能供热控制箱”接收监控中心发来根据室外温度、楼宇热负荷变化趋势分析形成预设控制方案，自动控制电动阀的运行。智能楼宇终端控制器、无线温度传感器、无线压力传感器、流量计、温度调节阀各设备之间形成控制闭环，从而实现楼宇供热站点的节能自动运行和无人值守。楼宇供热节能控制系统示意图如图1所示。

3.3 无线温度传感器和无线压力传感器

目前，热力管道内水温、压力监测多采用温度传感器和压力传感器，因为传感器信号电缆经常受到干扰信号的影响而使得温度/压力数据无法正常传递，此外温度传感器信号电缆铺设还要考虑强弱电分开，这也给施工带来不便。本项目采用专利技术研制了无线温度传感器和无线压力传感器。两种传感器结构相似，除传感器分别选用数字温度传感器和压力传感器油芯外，其余电子电路、现地无线通讯电路、锂电池供电等均相同。无线温度/压力传感器具有以下优点：

（1）通过无线网络传输数据，避免干扰，提高系统可靠性；（2）不需要信号电缆，降低施工难度、施工成本和维护难度；金属防水安装护套安装在热水管道上，使用和维护时只需将传感器直接插入其中即可，不必停水作业，非常方便。

3.4 监控软件

智能楼宇监控系统软件才有B/S结构、采用分布式数据库、分布式计算、数据挖掘（Data Mining）、地理信息系统、多媒体、基于Ajax的B/S模式实时信息处理、COMET等技术开发，针对楼宇供热对不同时段的需求，对进入楼宇供热热能监测和控制，实现了楼宇的智能供热、节能调控。

4 结语

该系统的设计和研究对有效提高了供热效率，保障了智能楼宇经济舒适、节能、安全运行，该系统的设计既是对国家节能减排的政策的有力支持，是城市集中供热行业在技术现代化、管理科学化重要标志。该系统的设计对我国北部地区的集中供热的发展起到了积极的推动作用。

参考文献

[1]马月坤，于树利，李志昕，等.智能楼宇终端控制器的设计与实现[J].信息系统工程，2014（12）：17.

楼宇经济研究篇8

12年我区招商工作仍将坚持两个基本点：即，坚持“科学招商”，深化选资选商文章；调整和扶持并举，优化外贸增长方式。着重做好以下几项工作：

1、加大项目策划包装力度，进一步做好项目储备工作。进一步研究区域楼宇资源特点，策划好楼宇资源的二、三次招商，加大“腾笼换鸟”力度。对新推的地块资源进一步梳理，制定个性化招商推介方案，实现优质资源、优质客户向地块项目倾斜，向外资项目倾斜，提高项目与资源的对接性价比。同时深入研究政策，利用政策助跑招商工作。如积极研究地产项目内外资联动办法，研究新思路推动地块招商，力争实现政策是用最优化、资源利用最大化。引导企业顺应宏观调控、趋利避害，确保重点项目的前期准备、项目包装、政策衔接三位一体。

2、以促进产业高端化为导向，做深楼宇招商。针对区域特点，以楼宇有机更新弥补新建楼宇不足。加大对有机更新楼宇的调查摸底力度，将改造、背街小巷整治和新城开发与楼宇更新有机结合，探索政府与楼宇业主共同进行楼宇更新的有效模式。进一步加强对基层单位的招商方向指导，将优质金融企业的需求与指挥部的建设有效对接，指导建设单位在建设规划、定位上上层次、上档次。着重做好金融服务业等高端行业的引进、培育和集聚；拓展楼宇内涵，发挥发展商务会所的独特优势，结合路、二期、整治等建设时机，建设、发展一批总部、类总部、金融会所区块项目，以作高档楼宇的结构性补充；健全楼宇资源动态监控系统和服务机制，加快老楼提升更新，优化楼宇招商资源和服务平台。

3、以服务全区经济大局为导向，抓实外贸增长方式的优化调整。一是继续加大出口产品和出口企业的结构优化，利用我区科技创业服务上的基础优势，进一步扩大科技类生产企业的出口比重；二是加强自主品牌培育、扶持。提高品牌产品的出口比例。三是加大推动服务贸易出口的力度。在对现有的文化影视企业、软件和服务外包企业做好市场引导和政策服务，提高服务贸易的出口比例。四是进一步注重国际市场开拓的力度。做好国内、外展（博）览会的组展工作，引导企业做好国际市场的多元化拓展。五是做好政策资源的整合工作。充分利用国家的中小企业国际市场开拓资金和省市的有关扶持政策，推动我区出口的持续发展。