楼宇运营管理范文

楼宇运营管理篇1

关键词：楼宇自动化系统；楼宇系统；经济效益

一、楼宇系统中的自动化技术应用概述

自动化技术应用于楼宇机电设备的运行中主要是指智能楼宇系统，也叫楼宇自动化系统。现代化的建筑中，如高档小区、高端写字楼、商业购物广场、地下停车场和房地产综合体等中普遍在使用基于自动化技术的智能楼宇管理系统。该系统为建筑内或者小区内的人和物的安全有序提供了包括防火防盗在内的基础服务。智能楼宇系统大量推广使用为人们的生活工作提供极大的便捷性和经济效益性。

（一）楼宇自动化系统的含义和主要功能

楼宇自动化系统主要是指通过现代化的计算机技术和通信技术，对某个建筑和某个建筑群内外的各种机电设备进行联动控制和协调自动运行。目前来说，整套系统的前期投入并不小，但物业管理公司和楼宇自动化系统的开发设计人员都在大量使用和推广该系统，主要着眼于该系统在长期范围内既有极大的经济效益也有高效安全的优点。中国物业管理起步较晚，但可以凭借后发优势，提供更加人性化的物业管理服务。

自动化的楼宇系统不单单是一个小区或者大厦档次和价值的象征，也不仅仅是对高新技术的膜拜，更多的是这样一个系统具有实实在在的经济效益和工作产出，有着人工物业管理系统不可比拟的优点。

楼宇自动化系统主要依赖于现代计算机技术和通信技术发展而来的。所谓这些基于自动化技术的智能楼宇的基本功能就是为人们提供一个安全、高效、舒适便利的建筑空间。具体而言，楼宇自动化系统主要分为以下几大功能，见下表：

（二）楼宇自动化系统的特点

自动化的楼宇区别于传统楼宇，高度集成是其最大的特点。系统集成，就是将大厦或者楼宇内分散安装机电设备和功能零散子系通过计算机网络系统组合成一个相互联动的系统，信息和数据实时共享。

基于自动化技术的现代化楼宇建筑具有较高安全可靠性；实时功能强大，各种功能可设置时间属性，减少人力投入。视频监控24小时工作，突破时间空间限制，便于及时应对处理出发意外情况，将可能的风险和危害限制在最小的概率范围内；操作便捷，智能系统设计更加人性化和便捷，方便物业管理人员快速学习适应；性价比高，相关的自动化系统和技术以及非常成熟，量化生产，市场售价并不昂贵。各种设备的使用损耗少，耗材也少，配置了专门的故障检测定位系统，极大降低维修成本。

二、楼宇自动化的经济效益评价

楼宇自动系统拥有着传统物业管理系统不具有的优点，设备更加科技和现代化，是现在高档小区和写字楼必备的系统。它的大量使用和推广在于其极大的经济效益。具体原因如下：

（一）自动化机电设备高效稳定，风险成本小

一栋大楼内的各项系统和功能的正常有序的运转需要耗费极大的人力和物力的投入。整个自动化系统包含了各个不同的子系统，如门禁系统、电子巡更系统、消防火警系统等。这些子系统将整座大厦的整体功能进行了分割和组合。自动化系统利用现代控制技术、计算机技术和通信技术，精准地维持了个机电设备的有序稳定运转。通过计算机的精准计算和预测，中央控制器依赖于智能设置自动依据相关参数进行反应和下达命令，对各种情况进行实时处理。

（二）节约了人力成本，降低了行政管理成本

现代企业管理中，人力成本投入是十分巨大的。很多效益良好的企业在人力资源管理工作上都极具特色和方法，可以说如何节约人力资源的投入，降低人力成本是很多管理者关心的问题。基于自动化技术的智能楼宇系统，最大的特色就在于依赖于现代化的高新技术，通过计算机、通信技术和控制技术将人的角色替代掉，用精准的机电设备提供各项服务。自动化系统依靠计算机技术，根据相关参数自行反应和运转，精确度高，风险系数小，可以24小时不间断的工作，工作的效率和效果都要好过于人工。例如，视频监控系统对意外不安全情况的识别几率就远大于人工监控和巡更。

（三）自动化的机电设备的能源消耗小，运营维护成本低

自动化系统另一个主要优点就是节能。智能楼宇的运转依赖于各种机电设备，各种机电设备对电能的消耗极大，如果灭有自动化系统，各机电设备的启动和关闭所需时间将会更长，耗能更大。运用自动化系统，对各机电设备进行参数设置，以使得他们自动感应，运行或者停止，可以降低能耗。比如说，楼宇中最耗能的空调系统如果仅依赖于人工开启和关闭，使用是极其不方便的，但通过设置参数，如气温大于等于35度，感应器探测到后自动开启制冷功能，既可以杜绝浪费，也可以提高大楼的居住体验。

一幢建筑内的机电设备数量庞大并且功能繁杂，需要依靠楼宇自动化系统对其进行实时的控制和检测，从而保障系统的精准高效和安全有序。对于消防检测控制子系统和机电设备而言，通过参数的科学设置，依赖于前端探测器的灵敏感知，中央控制器及时处理和反馈就可以对的建筑内部空间进行24小时的实时监控，并在发生意外情况后通过视频等系统记录的数据和信息迅速找出安全隐患和事故发生的原因，防止悲剧再次上演。需要强调一点，自动化系统不仅在于个机电设备自动运行和灵敏反应，还表现在自动化的系统中有障碍识别和定位功能。这样的话自动化系统在发生故障时，维修人员可以快速定位出故障点并及时排除故障，保证系统稳定可靠的运行。比如说，高层电梯都是智能运营的，但是电梯发生故障时会严重影响高层业主的出行。当电梯发生故障卡停在某一楼层时，不需要人工一层一层探测定位，可以通过电梯系统的参数表直接显示出卡停楼层，及时救出被困业主，并快速维修好电梯，保障业主出行的安全和便利。

三、总结

随着电子信息技术的发展，计算机、数据通信和成像视频技术快速发展和推广，楼宇系统的自动化程度不断提高，从分散分割的功能走向联动集约化。不断提高现代楼宇和建筑群的自动化和智能化水平。在给人们的生活带来极大的便利性和舒适性的同时，也具有极大的经济效益，降低了机电设备的运营和维护成本，减少了人力资本的投入，提高了管理工作的效率和水平，不断促进了现代化建筑的商住功能。在当下能源问题日趋紧张的情况基于自动化技术的楼宇系统性价比高，节能经济，适用范围较大，值得广泛推广。

参考文献：

[1] 杨绍胤.智能建筑实用技术.机械工业出版社，2012

[2] 刘国林.建筑自动化系统.机械工业出版社，2002

楼宇运营管理篇2

招商团队是办公楼运营的重要力量。但是办公楼运营的特性使招商团队与其它产品销售有很大的不同，一般产品销售注重售前营销，以产品出售为销售终点。而对于办公楼运营团队而言，由于租赁是一个长期的过程，在运营过程中，租赁合同，续租合同，补充合同等销售合同周而复始的签订，使得办公楼运营更注重的是长期的服务过程，一份合同的签订完成往往是下一份合同的开始。因此在办公楼运营团队的管理中，稳定性就变得十分重要。销售人员的稳定性又分为两方面的内容，一方面是销售人员本身的稳定性，另一方面是业务员分管租户的稳定性。从长期的跟踪结果来看，办公楼运营人员的稳定性有利于租户与业务员建立长期的信任感，这种信任感一旦建立，对提升租户的忠诚度将起到十分重要的作用。另外，团队的稳定性有助于这个团队了解区域市场的竞争情况和发展趋势，从而能更早地预测市场的变化情况，从竞争楼盘的运营策略中总结制订适合本楼盘的租赁策略，在市场竞争及市场变动中抢占先机。第三，由于中介在办公楼运营中起到的作用越来越重要，运营团队的稳定性使得在多年的积累后，业务员能建立起自己的招商渠道，和营销方式，建立与中介良好的合作关系，以促进在市场竞争中取得中介的支持。因此，抓好经营团队的建设，利用公司一切可以调动的资源和创造必要条件提高团队的经营理念、敬业精神、操作水平和市场意识，是办公楼综合竞争优势的重要因素，是软实力。

二、客户结构

客户是综合竞争优势所要吸引的要素和达到的目的。而客户结构是否合理或有无特色反过来也成为综合竞争优势的重要方面。首先从普遍的认识上来说，客户结构与楼宇品质是相配套的，对于好的办公楼来说，其入住的公司自然也大多是知名企业，因此在很多新建办公楼的运营中，往往在前期会以优惠条件吸引一部分世界500强的公司入住，借助客户的等级在市场上显示楼宇的品质，这一点与商业综合体主力店的概念十分相似。其次，有一部分办公楼租户由于其自己的行业特性或某一方面的特点使其具有一定的集聚效应，比如金融企业及金融衍生企业的集聚效应，日企和韩企的集聚效应等都是市场众所周知的运营规律，例如陆家嘴就形成了以金融企业为主的办公楼群，虹桥地区则成为日企和韩企的聚集地，虹口杨浦一带形成的货代企业聚集等等现象。由此可见，客户结构对提升楼宇形象，吸引租户是有一定作用的。另外如何利用同一地区的外资企业扎堆租赁的集聚效应，避免正面与新建办公楼竞争的策略在实战过程中能起到人有我优的效果，这些都直接影响办公楼的经营效果。其根据市场的不断变化而及时调整，带来的竞争力是不可小觑的。

三、软件品牌

金轩大厦和美罗城同为上世纪90年代末开盘，时至今日美罗城的租金仍保持在徐家汇的平均水平之上，且租户结构较为优质，而金轩大厦租金水平却只有美罗城的一半。虽然导致这种结果的因素很多，但不得不承认，物业管理的差距是导致二者在楼宇等级上出现差别的主要因素。一个办公楼项目的地理位置和硬件水平基本能反映这个项目的等级，而物业管理则是办公楼等级的一个软件品牌，是体现楼宇服务水平的主要方面，虽然物业管理无法改变硬件水平，但是通过物业管理的服务水准和维护技术所产生的品牌声誉往往在多年后会形成差之毫厘、失之千里的效果。另外，办公楼项目出售与否也影响到物业管理能否到位，这是由于项目定位而导致的结果，但是散卖项目无疑给物业管理带来更多的困难，维护改造举步艰难，因而销售型办公楼物业管理水平很难提高在业内早已达成共识。从办公楼的使用人群来看，一个普通白领在办公室的活动时间远比在家里多得多，因此办公楼的物业管理要比住宅物业管理更为细致。租户对办公楼的舒适度，照明度，清洁度，安全性，智能型，专业性等方面的要求越来越高，也促使目前办公楼的物业管理水平得以不断提高，随之而来的物业管理人性化又成为办公楼物业管理新的课题。各种物业星级评定，物业等级评定也使物业管理的分级越来越像酒店的评级体系，对楼宇的等级起着至关重要的作用。由于办公楼运营的根本是一个对租户长期服务的过程，那么其综合竞争优势在长期过程中并不是单一的，也不是一成不变的。办公楼运营的综合竞争优势事实上是由品质、品牌、硬件、软件、管理、服务等各方面组成的特色所形成的，此外，还有地理位置、硬件设施、开发商实力，客户关系，政策导向等。我们要注意的是，这每一个要素所编织形成的优势是相互作用的，某一方面出现的偏差也会导致反向的连锁反应。

楼宇运营管理篇3

为确保信息接入网络建设的有序竞争，保障信息化建设的可持续发展，促进信息化的普及和应用，维护居民和用户单位的正当选择权，现就进一步规范市区信息接入网络建设管理，提出如下意见：

一、根据集约化建设的要求，对我市信息接入网络试行统一规划、联合共建、协同管理。

二、*市信息管网建设管理领导小组办公室（以下简称市信管办）负责对市区信息接入网络实施集约化建设的协调和日常管理工作。

三、信息接入网络建设要根据信息化建设发展的要求合理进行规划和设计，由市信管办参与规划和设计的会审工作。

四、由市信管办牵头协调，市信息管网公司实施联合共建工作。对联合共建的信息接入网络，由市信息管网公司及开展通信业务的运营商协同管理。

五、对于新建小区、楼宇等接入网络的建设，按照集约化建设的要求，在统一规划的基础上实施共建；对于已建小区、楼宇等建筑，尚未开展业务的信息运营商需要新开展接入业务的，先由有关信息运营商提出需求，由市信管办协调汇总后，实施联合共建。各信息运营商平等进入，有序竞争。

六、共建过程中，应严格遵守国家通信市场管理、工程施工、质量管理和招标投标的法律法规，由具有相应资质的单位进行设计、施工和监理，并接受通信工程质量监督部门的质量监督。

七、为避免重复建设和资源浪费、维护市容市貌，对于实施接入网络联合共建的新建小区、楼宇等建筑，原则上今后不得再敷线建设。未经相关部门批准，信息运营商不得擅自以敷设管道或架设架空线等方式进入已建小区、楼宇等建筑。

八、新建小区、楼宇的接入网络建设标准、建设规范和建设费用，根据《中华人民共和国电信条例》及国家有关规定执行；已建小区、楼宇接入网络的扩容及改造费用，由需要扩容或新开展接入业务的运营商共同分担。

九、本意见所指的信息接入网络，是指信息业务节点接口和与其关联的每一个用户网络接口之间由提供信息业务的传送实体组成的系统。

楼宇运营管理篇4

关键词：智能楼宇；智能节电；系统整合；节电分析；数据分析

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2014）28-6723-04

1 导论

伴随着世界经济和社会的飞速发展，未来世界的能源需求也见持续增加，科学家预计到2020年，世界能源需求量将达到200亿吨原油当量。美国能源署（EIA）的报告指出，欧洲和北美洲两个发达地区能源消费量占世界总量的比例将呈现下降趋势。亚洲、中南美洲将保持上升趋势。面对如此激烈的能源竞争，我国不仅要打开国门购买能源，而且还要善用已有能源。

城市中高层楼宇增加是城市内用电量上升的重要因素之一。随着城市的能源供应越来越紧张，能源价格不断上涨，建筑楼宇用电节能问题成为人们所关注的焦点。在信息技术基础上建立的楼宇节电管理系统 ，以客观综合能源数据为依据，实现建筑楼宇电、气等能源消耗的监控、分析、控制，是节能降耗最根本的办法。已有的楼宇节电管理系统收集建筑内部的信息并通过启发式规则对楼宇的照明、动力、通风、空调、安防等系统进行协调控制及整合。这类型系统的缺点在于（1） 大部分楼宇缺少专职的节电管理机构，没有相关的电能使用及管理的方法。在各个楼宇与电力公司之间还没有形成一个有效的信息共享链，内外信息共享能力差，存在信息孤岛现象（2） 系统中的节电模型没有学习过程，不能根据建筑情况的变化，自动调整节电模式。面对上述两个问题，该文设计并实现了一个基于数据分析的建筑楼宇智能节电管理系统。该系统（1） 实现了一个楼宇节电管理工具，整合管理建筑楼宇内部所有用能设备的工作信息，为节电数据分析提供基础。（2） 使用双向互动子系统实现建筑楼宇与电力公司之间的信息交换，解决信息孤岛问题。（3） 使用回归模型等数据挖掘方法分析用户用电模式，找到用户能源损耗的关键节点，为用户提供最佳的节点策略。（4） 使用2.5D地图子系统，使得用户对楼宇和自身用能情况一目了然。

推广先进的楼宇智能节电系统用理念，改变传统的能源无科学依据的生产管理方式，是现代物业行之有效的重大管理措施。建设楼宇智能节电管理系统的基本目的就是要在提高楼宇节能管理信息系统的运行、管理效率的同时，找到用户用能环节中能源消耗最佳流程数据，为楼宇用户提供一个成熟的、有效的、使用方便的节电管控解决方案。

2 系统概述

本文设计并完成的楼宇智能节电系统主要分为4个子系统，包括：用能监测子系统、用能分析子系统、用节能服务子系统、双向互动子系统。图1显示了我们楼宇智能节电系统的总体框架图。其中的用能监测实现对楼宇内的各类节电设备、分布式能源、楼宇自动化等的在线监测，是其他子系统数据的来源。用能分析子系统实现对各类用电服务中能源使用情况的直接数学统计和可视化分析，使得客户可以直截了当的得到当前楼宇能源运行情况。系统中节能服务子系统可以根据专家知识库自动地制动楼宇内节能方案。双向互动子系统为电力企业和电力用户之间加起了一座沟通的桥梁，方便楼宇用户根据电力企业的发电计划安排楼宇内的用电服务。

在图1中，由黄色矩形标记的系统模块是大部分智能节电系统所共有的功能模块，由于文章的篇幅关系，在本文中不详细介绍。图1中深蓝色标记的子系统是我们基于双向互动的建筑楼宇智能节电系统独有的核心功能模块。我们将在下文中详细描述。

2.1 专家库子系统

专家库子系统是我们智能用电系统的核心模块，它制定了整个建筑楼宇中的各种节能计划在。在专家库子系统中我们定义了（1） 能耗诊断模型：能耗诊断模型通过统计各个用户的用能情况，通过回归算法分析各个用能环节与最终用能总量的关系，从而找到能耗较高的关键设备，发现设备的耗能过高原因，然后采取相应的节能增效措施，降低设备的耗能量。（2） 用能策略模型：系统利用能耗诊断模型的结果，建立用能策略模型，对建筑楼宇的长期、短期用能策略及用能方式、节能手段统一管理。

楼宇运营管理篇5

——朱建华

她是物业服务行业的资深经理人，是上海中企物业管理有限公司的创业人。在多年的经营管理中，她以扎实的现代企业管理理论基础和创新的经营管理理念，带领她的团队在激烈的市场竞争中以果断、科学的决策，驾驭市场、经营运作，使企业在行业中保持了领先地位。她就是静安区新一届人大代表，静安区首届杰出人才提名奖获得者，上海中企物业管理有限公司董事长、总经理朱建华。

细节融于管理中

朱建华带领她的团队在多年的经营中创造性地推出“讲人性、重人情、察人心”的预料式服务方式，充分挖掘业户的服务需求，深化服务意识，确立服务标准，尊重服务对象，引导服务对象，产生服务共鸣，通过沟通、和谐、分享、诚信的服务理念，赢得业户的认同。他们了解到静安楼宇白领对健康营养午餐的需求，在政府有关部门的支持下，楼宇中开辟场地，引进专业人员设立了白领午餐点，每天吸引了周边众多楼宇白领前来就餐，有效解决了周边白领就餐难题。

“细节成就大业”是中企物业的企业核心精神，多年来，朱建华在企业中、团队中不断营造重视人才、关注人才培养的良好氛围，以企业的发展留人、以真诚的感情留人、以良好的升迁机遇留人，以具有竞争力的待遇留人。2010年上海世博会期间，朱建华带领这样一支具有高度凝聚力和坚忍不拔、敢打敢拼的队伍，辗转于世博俄罗斯馆、世界气象组织馆、阿曼苏丹馆和巴林馆。

世博会184天的历程，朱建华和她的团队共接待俄罗斯馆游客735万人次；接待阿曼馆游客352万人次，接待世界气象馆游客83万人次，接待巴林馆游客270万人次。先后接待了、、等党和国家领导人，梅德韦杰夫、潘基文等国外贵宾。

党建扎在楼宇中

在多年的管理服务中，朱建华和她的团队们洞察到，楼内不少“白领”党员在大学入党，毕业来到外资企业工作后无法接转党组织关系。2002年5月，“党员服务点”在静安寺社区党组织的帮助下率先建立，为新经济组织党员解除了找“组织”难的忧虑和无法接转党组织关系的困惑。

随着党员接待日、党员热线服务电话、电脑网站查询等工作的不断完善，以服务企业、服务党员、服务员工为切入点的楼宇党建工作，日益受到了“两新”组织企业主、党员和员工的认同和理解，党组织的渗透力、影响力和感召力不断地增强，楼宇党建也日趋生动丰富。中组部领导、市委领导多次莅临中企大厦视察党建工作后给予高度的评价。2007年4月17日，原上海市委书记来到中企大厦党员服务点，认真听取中企物业建立“党员服务点”活动情况介绍后表示赞赏，勉励朱建华要进一步做好工作，发挥示范表率作用。

作为党总支书记，朱建华结合物业服务的特点，依靠楼宇党群工作者和楼宇联合党支部，以物业党建联建和党务楼宇公开化为载体，带领楼宇党员，不断丰富、拓展“党员服务点”的外延和内涵，把“党员服务点”作为楼宇“两新”组织党员的“加油站”。在物业党建联建活动中，他们从楼宇员工普遍关心的问题入手，围绕增强党员队伍素质、转变服务理念、改进服务方式等内容，发挥党员先锋模范作用，体现党的先进性。

履职尽在社区中

朱建华是静安区第十二届政协委员，是静安区第十五届人大代表。无论是经营、管理还是履职，朱建华始终以“认真”两字对待。

无论有多忙，她总是安排出时间积极参加每一次的联系社区活动。活动中，她充分利用自己的物业专业知识，实地了解情况，与居民沟通，收集第一手信息资料，积累素材。她善于学习，认真参加每一次的代表培训，掌握代表履职要求，提高履职能力；她勤于思考，认真研读每一次政府工作报告和有关文件，畅谈感受，提出真知灼见。

2011年静安区在总结“11·15”特大火灾教训时，朱建华从提高全民的安全意识出发，提出《不断完善“法制、体制、机制”，切实加强城市安全管理》的建议，希望相关部门编制一本《城区安全法律法规人人手册》，让静安区的每一个公民都了解、重视、遵守安全责任；同时提出了《加强楼宇安全管理，提高楼宇管理水平》建议，提出楼宇管理的“三个抓早、三个抓牢、三个抓好”的有效建议，得到区委、区政府领导的高度肯定。

2012年当选为人大代表以后，朱建华深入社区调查研究，为解决住宅小区夜间停车难的问题，从自身企业做起，提出了“将办公楼夜间空余车位腾出来，支持小区停车”的“错时停车”的建议，得到区政府领导的高度重视，并在全区实施推广。

楼宇运营管理篇6

楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态，作为近年我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，越来越受到各地政府和理论界的关注。楼宇经济的又好又快发展具有拓宽城市发展空间、加快经济结构调整和提升城市品位等方面的重要作用。对于处于工业发展平台期、调整期的**来说，发展楼宇经济意义更为重大，是事关科学发展观全局，事关人均生产总值突破2万美元大关和“两个率先”（率先迈入发达城市行列，率先迈入后工业化时代）目标的实现，事关共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”全局的重大抉择。

一、概念界定

（一）业态

业态（TypeofOperation），是20世纪80年代从日本引进的概念。它首先出现在20世纪60年代的日本。一般认为，“业态”就是“零售商业形态”,是指具有相同经营方式和相同经营技术、方法的零售商业机构的集合,具体包括百货店、超市、便利店等。

本规划所称业态是广义的概念，是指产业形态。所谓产业形态，就是指人们对于产业所能感知出来的所有状态、样式和特征等。产业所表现出来的形态是多种多样的,主要有使用形态、价值形态、知识形态、资本形态、虚实形态等。其中最基本的是使用形态，即从产业所能提供的产品或服务的用途来划分不同的产业形态。

（二）楼宇经济业态

楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态。就**来说，作为楼宇经济载体的楼宇主要有商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房、城市综合体、保护建筑和农居SOHO等七种。

所谓楼宇经济业态，是指楼宇经济的产业形态。楼宇经济的不同产业形态构成了楼宇经济的多种业态门类。对楼宇经济的产业形态的规划研究，有助于提高政府制定和实施促进楼宇经济发展相关政策时的针对性和政策的有效性。

（三）楼宇经济业态门类

楼宇经济业态可以从多方面进行分类，按使用形态，即产品或服务的用途不同可以分为商贸、金融、商务等；按价值形态，即在产业价值链中位置可以分为总部经济、研发经济、呼叫经济等；按资本形态可以分为本地资本、外地资本，货币资本、人力资本等；按虚实形态可以分为虚拟经济、实体经济，抑或是两者相融的虚实经济。

本规划主要从楼宇经济的使用形态出发，并依据《**市20**—20**年现代产业体系分类及发展导向》构建**“2+1”（第二产业、第三产业和文化创意产业）楼宇经济业态体系。

二、经验借鉴

（一）国际大都市

1、纽约：美国的经济中心，也是国际经济、金融中心，被视为都市文明的代表，其城市经济发展主要特点：①服务业规模持续增长。从上世纪五、六十年代开始，在生产者服务业的带动下，服务业逐渐占据统治地位。②制造业在转型中发展。制造业的比重虽然下降，但仍然是美国第三大工业中心，以服装和出版业等都市工业最盛，是世界上最大的服装业中心之一。还针对制造业出台保护性政策，保护并激励工业空间供给。③产业集聚现象明显。产业部门在发展过程中，形成功能核心区，以华尔街为中心的金融贸易集群，以第五大道为中心的商业区，以及中城的商务区、钱伯斯和休斯敦之间的高楼工业区、西区的妇女时装中心等。

2、伦敦：欧洲最大的经济中心,世界三大金融中心之一，其城市经济发展主要特点：①金融、房地产、商业占主导地位，休闲服务业、创意产业等发展迅速。共有277家外国银行在伦敦设立分行或子行。能够与制造业很好互动的创意产业发展迅速，支撑了制造业的档次。②服务业集聚发展。服务业多点集聚发展是伦敦服务经济发展的一个突出亮点，有国际商务与金融核心区域伦敦金融城，也有英国零售和戏剧中心伦敦西区。③以都市型工业为主导。工业总量比重低，但仍然是英国最大的工业城市，印刷、机械制造等具有很高水平。其中印刷出版业占整个工业产值的1/2强。与英国其他城市相比，工人劳动生产率明显高，高技术工作岗位超过一半。

3、东京：日本的政治、经济、文化中心，是世界三大金融中心之一，其城市经济发展主要特点：①多层次、网络化发展特征明显。构建了“多核多圈层”结构，由市中心区、8个副中心区、9个特色新城组成完整体系。②总部经济十分发达。在日本的外资企业，约75%将总部设在东京，是拥有500强企业总部最多的城市。③生产者服务业发达。金融贸易商业所占比重相对要少，为制造业服务的生产者服务所占比重较大，突出的是产品研发部门。④交通驱动作用明显。上世纪六十年代开始，东京西郊新宿建成了与东京都内所有地铁相连接的巨大交通枢纽，使新宿在经历城市边缘区、综合交通枢纽后成为日本规模最大、现代服务产业集聚程度最高的地区。

4、香港：亚太区乃至国际的金融中心、国际航运中心、地区贸易中心，其城市经济发展主要特点：①阶段性特征明显。近100多年来经历了从贸易转口港、工业化经济到多元化经济、服务经济的转变。②服务业发展迅速。内地的改革开放为香港各项服务业的发展提供了大量商机，特别是在贸易、货运、仓储、金融、法律及会计等方面。③制造业相对稳定。印刷出版业和服装业是香港最主要的两大工业。尽管制造业在香港经济中的重要性有所下降，但是利用内地的外包加工服务，近年香港的制造业表现较为稳定。④总部经济发达。超过3200家国际企业选择在香港设立亚洲区总部或办事处，主要从事批发零售、贸易、中介服务、金融、制造业、运输及相关服务等。

（二）对**的启示

1、强调服务经济发展。服务业取代制造业成为城市发展的核心产业的过程，就是国际大都市的发展壮大过程。服务业特别是生产者服务业是国际大都市实现对外影响与控制的方式与主要途径。从纽约、伦敦等城市都可以看到，直接服务于制造业的生产者服务业强劲增长，成为促进城市就业、带动城市经济增长的主导力量，尤其是金融业、中介服务业等现代服务业的繁荣是国际大都市的重要标志。对于正处于城市化、国际化进程中的**来说，发展楼宇经济必需重视提升服务业的层级和国际化水平，要加快现代服务业态发展。

2、做精做专都市工业。在进入后工业化时期的纽约、伦敦和东京等国际大都市，相对于服务业的快速增长制造业在产业体系中的地位都有明显的下降。但是，这并不妨碍这些国际大都市在某些制造业上依然保持很强的竞争力，伦敦的印刷出版业，纽约的服装业等都是这样。这些适合在城市空间生存的都市型工业仍然在国际大都市得到很好的发展。对于**来说，在主抓服务业态的同时，要结合**产业实际特点鼓励发展一批具有占地少、附加值高、发展潜力大等特征的**特色都市型工业，并且做精做专。

3、明确多核化发展格局。国际大都市的发展历程都表明，城市发展要经历城市功能的形成期、成长期、分离期和城市体系群的形成期。这四个时期的变化过程就是由单核向多核的过渡。**在发展楼宇经济过程中应着重审视老城区各商圈之间、新城和老城之间、各新城之间的关系，明确各重点发展区块的功能地位及其楼宇经济发展的主导业态，促进其加快发展。

4、制定集聚发展战略。集聚能够带来资金雄厚、人才众多、专业化水平高、创新环境优越等多方面的优势。在纽约、伦敦与东京等城市商务、金融、科技服务等服务业的集群化特征明显。以纽约为例，90%以上的金融和85%的商务服务业都集中在曼哈顿地区。**发展楼宇经济必须十分重视集聚区的建设，分析集聚的文化、交通、产业、人才因素，注重集聚区整体品牌形象设计，制定集聚发展战略。

5、鼓励业态多元化。从多数城市经济发展的经验来看，业态发展经常会超出大家的预计，人们往往无法准确预见到哪些业态能在未来得到繁荣发展。国际大都市也都是经历过一个业态多元发展的阶段后逐步确认主导业态。**在发展楼宇经济时要更着重营造一个健康的发展环境，制定的产业扶持政策尽量能有更宽泛的支持范围，而不是仅仅针对特定行业或企业。

6、引领区域经济发展。国际大都市的成长都不是偶然的，都是源于区域经济的发展。纽约、伦敦、东京和香港等国际性大都市都首先是一国或一个区域的中心城市，然后才能在对外经济联系中有更加重要的地位，伴随着该区域经济的发展成就了这些国际大都市。**在通过选择主导业态、促进业态集聚等发展楼宇经济过程中，必须充分考虑在**都市经济圈、长三角区域的中心城市地位。

三、现状与形势

（一）业态现状

改革开放**年来，特别是近年产业升级转型和经济发展方式的转变，**的楼宇经济取得了较大的发展。20**年市区税收在**00万元以上的楼宇有65幢，创造税收达69.58亿元，分别比上年增长1.03倍和4.5倍。楼宇经济在业态上呈现出以下特点：

1、服务业态初具规模。市委市政府把发展现代服务业作为经济结构调整的战略重点、经济再上新台阶的引擎。20**年至20**年，全市服务业增加值由1**3亿元增至2213亿元，增长112%；服务业增加值比重由43%增至46.3%，年均提高0.825个百分点。从2007年开始全市服务业实现增加值总量及比重首次超过工业的历史性跨越。20**年服务业增加值对全市生产总值增长贡献率达57.7%；服务业实现税收452亿元，占全年财政收入的比重达49.7%。

2、文化创意产业发展迅速。20**年，**文化创意产业取得了巨大的成绩，实现增加值579.86亿元，增长17.6%，高于全市GDP增速6.6个百分点，高于全市服务业增加值增速3.8个百分点；文化创意产业增加值占全市GDP比重达12.1%，比上年提高0.2个百分点。其中动漫产业发展尤为喜人，在20**年度全国各城市动画生产排行榜上，**超过广州、上海从2007的全国第四位跃居为第二位，有四部作品还位列国家广电总局推荐的34部国产优秀动画片。

3、业态结构逐步优化。传统服务业比重下降，新兴服务业快速发展。2005年至20**年，批发零售、住宿餐饮、仓储、邮政等传统服务业增加值占全部服务业的比重由33.2%降至31%；金融业、信息服务和软件业、中介服务业、文化创意产业、服务外包等新兴服务业态发展迅速，正逐渐改变传统服务业占较大比重的偏低层次业态结构。目前，**拥有包括花旗银行、汇丰银行、东亚银行、渣打银行、新加坡星展银行等各类金融机构近200家，金融总量位列北京、上海、深圳、广州之后。

4、业态集聚已成雏形。从区块层面上，已基本形成黄龙商圈、武林商圈、庆春商圈、湖滨商圈等商贸、商务集聚区，庆春路、延安路沿线的金融服务集聚区，以及一批文化创意产业、服务外包业园区或基地。特色楼宇的数量正在不断增加，有中介服务机构聚集的商务楼宇嘉华国际、三新大厦，有税收超亿元的商业楼宇**大厦、标力大厦，有信息服务专业楼宇东软创业大厦等。从各城区的比较来看，上城区、下城区的业态集聚水平相对较高。

尽管**的楼宇经济发展已经取得了较大成绩，但是对照国际大都市和建立“3+1”现代产业体系目标，仍然存在一些需要引起足够重视问题：一是业态质量亟待提高，主要表现为品牌化、规模化的国际知名中高端服务机构不多。二是部分潜力特色业态存在“先天不足”，如文创企业规模普遍偏小，且高端人才缺乏。三是楼宇经济各业态之间的结构还不太合理，金融业、文化创意产业、中介服务业等业态发展不够。四是作为楼宇经济载体的楼宇的建设规划尚需进一步细化，特别是中心城区的老楼宇更新提升的相关配套政策不够完善，缺乏承载高端服务机构的商务楼宇。五是各城区对都市工业发展缺乏全面的认识，对都市工业楼宇的开发建设重视不够。

（二）面临形势

城市经济的发展或多或少会受制资源约束、环境保护、城市扩张、国际环境、重大项目的实施等多方面因素的影响。**的楼宇经济的未来发展也正面临着这些因素的作用。

——资源环境条件约束，倒逼楼宇经济加快发展。随着经济的发展，城市土地资源和环境容量等方面的制约越来越严重。楼宇经济对土地节约集约利用的特点和现代服务业具备的资源节约型、环境友好性特性，迫使**要加快发展以现代服务业态为主的楼宇经济。

——区域产业转移加快，为楼宇经济提供发展机遇。正积极推进的“退二进三”和服务业的跨国转移，为**楼宇经济发展提供了难得的机遇。**的楼宇经济应抓住这一历史机遇，加快产业结构调整和全力承接国际服务产业转移，加大楼宇经济的发展步伐。

——城市发展所处阶段，对楼宇经济发展提出要求。**已经进入了人均生产总值超1万美元，力争突破2万美元和率先迈入发达城市行列、率先迈入后工业化时代的阶段。实现突破“2万美元”和“两个率先”对楼宇经济和具体业态发展提出了很高的要求。

——城市发展方向调整，为楼宇经济发展扩展空间。新的城市总体规划确定的城市东扩、沿江开发、跨江发展的城市发展方向，为**发展楼宇经济、充实楼宇经济业态提供了巨大潜力。

——新城和综合体建设，有利于促进业态更新整合。市委十届四次全会明确要实施城市国际化战略，做好“新城”和“城市综合体”文章，在市区沿钱塘江规划建设“十大新城”和一批城市综合体。新城和综合体将成为**发展楼宇经济的主战场。

——交通基础设施建设，为楼宇经济发展创造条件。萧山国际机场、城际铁路、新东站、地铁等重大交通设施项目的建设，提高了**的交通可达性，有利于发挥中心城市作用，促进了商贸物流、金融等业态在相关节点的集聚，为楼宇经济发展的创造了条件。

四、总体思路

（一）指导思想

以党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照市委市政府提出的“招商一批、管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”的“五个一批”要求，围绕打造“两中心”（全国民营经济总部中心、全国文化创意产业中心）目标，通过实施一体化战略对楼宇经济业态进行结构调整、布局优化、层次提升，为全市拓展发展“新蓝海”、培育经济“新增点”，力争早日建立现代产业体系、实现产业发展“三级跳”目标，率先迈入后工业化时代。

（二）基本原则

1、坚持市区联动。形成市区联动、以区为主的推进机制。市里对楼宇经济发展做出总体部署，负责规划、政策的制定和协调、考核等工作。城区负责各项具体工作，调动街道（乡镇）、社区（村）的积极性，市区联动、四级参与、形成合力。

2、坚持市场先导。遵循经济发展和市场调节的作用，充分运用市场的供求信号和价格杠杆，调节楼宇经济业态优化配置，促进楼宇经济业态良性运行，推进楼宇经济业态的能级提升和业态结构的不断优化，推高楼宇经济业态发展的内涵式动力。

3、坚持重点突出。在综合分析**楼宇经济业态现有基础和未来需求的前提下，明确**未来相当长一段时间内着重扶持和发展的楼宇经济业态及其布局，充分发挥政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”的作用。

4、坚持统筹布局。摒弃遍地开花、见缝插针式的旧模式，着眼于规范开发、提高效益和增强竞争力，统筹业态布局、优化结构，实施重点区块、重点楼宇的重点业态开发的有序推进模式，从而推进全市楼宇经济业态的合理发展和布局。

5、坚持创新创业。鼓励政府、企业、中介机构充分发挥创造性思维、运用创新型理念，在楼宇经济业态招商、管理、建设、规划、服务等领域提出新思路、新理念、新举措，以创新求发展，以创业促富民，努力开创楼宇经济发展的新局面。

（三）总体目标

通过政策引导、市场配置相结合，力争至2020年初步建立起层次完备、结构优化、布局合理的“2+1”（第二产业、第三产业和文化创意产业）楼宇经济业态体系，基本实现打造“全国民营经济总部中心”和“全国文化创意产业中心”的目标。

1、业态层次完备。引进和培育一大批中高端国际服务机构；吸引更多的大中型民营企业总部和跨国公司、国内大企业集团的区域性总部来**发展；电子商务等先进商业方式得到进一步推广；武林、黄龙、湖滨等成熟商圈的业态继续得到提升；高起点谋划钱江新城、创新创业新天地等新开发区块的业态体系。

2、业态结构优化。金融业、信息服务与软件业、中介服务业、房地产业和文化创意产业等现代服务业态得到快速发展，其在楼宇经济中的比重得到不断提升。力争到2011年，市区服务业增加值占GDP比重达到54%，其中金融业占GDP比重达到10%；市区文化创意产业增加值GDP比重达到18%。

3、业态布局合理。建成以“两轴两核”为统领，“六心十三区”的业态集聚区为骨干，特色楼宇、重点楼宇为支点的一体化、有机发展的楼宇经济空间网络；各业态之间、楼宇经济与其他经济形态之间的联动机制通畅、有效；各城区之间业态特色鲜明、错位发展；服务业集聚区、都市工业区建设实现特色化、规模化、品牌化。

五、发展路径和业态选择

（一）发展路径

1、区域一体化：统筹兼顾、错位发展，形成有序分布的产业空间结构。错位发展的基本内涵是差异化战略与合理定位战略。各城区、重点区块应在努力分析各自现实条件、优劣势的基础上，对业态发展进行合理定位，制定差异化发展策略，以便都能利用自身优势更好地发展。主城、副城、组团、新城和综合体是**发展楼宇经济的主要载体，对他们必须站在全市的角度统筹兼顾、错位发展，形成各具特色的核心功能区。市政府应通过制定各种政策手段促进各城区之间的合理分工和协作，特别要关注对几个主要商圈、新城等的功能定位，防止出现业态同构化现象，减少或避免不必要的恶性竞争，实现差异化和错位发展，最终形成全市范围内有序分布的产业空间结构。

2、区块一体化：“三步走”、集聚发展，形成高度浓缩的产业空间内核。从多元化、特色化到一体化的“三步走”过程，也就是一种或多种业态为追逐外部规模经济、创新效益、竞争效益而在某个特定地理区域内高度集中的过程。集聚发展是实施“三步走”战略步骤的基础也是实施目标，能为承接国际产业转移、发展先进业态提供条件。“三步走”的起点可以根据各区块的基础、定位不同而有所不同，基础较好和定位较高的区块可以直接从特色化、甚至一体化开始发展楼宇经济。**发展楼宇经济应在主要商圈、新城、综合体和其他重点区块，依据“三步走”的思路有序推进，通过培育或引进品牌化、规模化的企业，并依托这些企业形成高度浓缩的产业空间内核。

3、产业一体化：紧密关联、互动发展，形成紧密耦合的产业空间衔接。互动发展能够推动产业的发展和升级，是区域经济发展中依据市场规律而实现的产业互补、互利、互促的一种经济合作与竞争行为。这种竞合过程强调推动楼宇经济各业态的一体化发展，更重视楼宇经济业态特别是生产者服务业态与其他产业之间的互动发展。各城区在制定楼宇经济发展规划和实施产业扶持政策时必须结合当地的产业特点，促进不同产业的联动发展，促进制造与创造相互促进，制造业与服务业相互配套，工业化与信息化相互融合，科技、文化、人才相互支撑，实现多业态、多功能的互动和融合。在构筑产业链时还应考虑**在**都市经济圈和长三角南翼中心城市的地位，积极培育一批辐射能力强的楼宇经济业态。最终通过构筑合理产业链、促进不同产业互动发展，形成紧密耦合的产业空间衔接。

（二）业态选择

1、选择原则。发展楼宇经济必须坚持有所不为、突出重点，围绕“两中心”的打造选择一批重点发展业态，支持整个楼宇经济协调健康发展。重点发展楼宇经济业态的选择应遵循：

——适合空间集聚，体现规模性。选择集聚能带来专业化分工、及时更新产品和提高品质等方面核心竞争力，发挥规模效益的业态。

——符合环境友好，体现低碳性。选择的业态有利于实现城市的可持续发展，有利于走环境友好的低碳型城市发展之路。

——促进社会稳定，体现外部性。选择有利于解决城市产业转型中工业企业纷纷外迁带来的就业、交通等问题的业态。

——代表业态方向，体现先进性。选择具有先导性、高度化、代表楼宇经济的未来发展方向的业态，引导区域经济发展。

——具有**特点，体现差异性。利用**在环境、文化、产业等方面的得天独厚条件发展具有**特色的业态。

2、发展要点。根据上述原则和《**市20**—20**年现代产业体系分类及发展导向》，构建“2+1”（第二产业、第三产业和文化创意产业）**楼宇经济业态体系的发展要点如下：

（1）改造提升第二产业。改造提升第二产业的重点是：提升发展传统优势工业；适度发展新型重化工业；大力发展高新技术产业。其中重化工业不适合成为以城市楼宇为主要载体的楼宇经济业态。因此，第二产业中楼宇经济的发展重点是：提升发展传统优势工业；大力发展高新技术产业。重点发展的第二产业楼宇经济业态有：

——传统优势工业：食品、饮料制造业、纺织业、服装加工业、包装印刷等都市型工业。

——高新技术产业：通信设备、计算机及其他电子设备研发与制造业。

（2）大力发展第三产业。大力发展的第三产业有旅游业、文化创意产业、金融业、商贸服务业、现代物流业、信息服务与软件业、科技服务业、中介服务业、房地产业、社区服务业等十大门类现代服务业和总部经济、服务外包产业。第三产业中除了游览景区管理、交通运输中的部分门类外绝大部分都是楼宇经济。重点发展的第三产业楼宇经济业态有：

——旅游业：旅行社、文艺创作与表演、艺术表演场馆、娱乐业、住宿业等。

——金融业：银行业、保险业、证券业及其他金融活动等。

——商贸服务业：批发业、零售业、餐饮业。

——信息服务与软件业：电信和其他信息传输服务业、数字电视产业、互联网经济产业、计算机服务、软件服务等。

——中介服务业：企业管理服务、法律服务、咨询与调查、知识产权服务、广告业、职业中介和其他商务服务等。

——房地产业：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动等。

（3）积极扶持发展文化创意产业。打造“全国文化创意产业中心”是楼宇经济发展的重要目标。文化创意产业重点发展的信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业等行业大多属于楼宇经济业态。其中重点发展的楼宇经济业态有：

——信息服务业：互联网信息服务、软件服务、广播电视传输、计算机系统服务等。

——动漫游戏业：动画和漫画、网络游戏等。

——设计服务业:工业设计、服装设计、建筑设计、规划设计、广告设计、工程管理及咨询策划业等。

——现代传媒业：印刷、广播、影视、出版、发行等。

——艺术品业：艺术品设计、制造及部分文化艺术活动等。

——教育培训业：职业技能培训、其他教育等。

——文化休闲旅游业：旅行社、室内娱乐活动、休闲健身娱乐活动、文艺创作与表演及部分文化艺术活动等。

——文化会展业：会议及展览服务、博物馆等。

（三）业态体系

根据上述业态选择，并依据**市现代产业体系分类构建**20**—2020年的“2+1”（第二产业、第三产业和文化创意产业）楼宇经济业态体系（见附表1）。列入本次楼宇经济业态体系的是今后**鼓励发展的楼宇经济业态。

六、保障措施

（一）加强组织领导

在市楼宇（总部）经济领导小组的领导下，由领导小组办公室牵头，抓好规划落实，制定年度目标，切实加强对楼宇经济业态的规划和培育工作。领导小组办公室要加大对各部门和城区的协调力度，建立完善市、区两级政府主要领导联系重点特色楼宇制度、成员联络制度、月度材料与信息报送制度、季度例会制度和年度考评考核制度等。“五个一批”工作的牵头部门和各城区要进一步落实专人，明确责任，抓好发展楼宇经济业态发展的相关工作。各部门和城区在定期报送各自负责领域楼宇经济发展相关数据和工作进展的同时，要将楼宇经济的业态培育情况作为一个重要内容上报，由领导小组办公室汇总、整理后上报市委、市政府供决策参考。

（二）强化规划控制

在《**市楼宇经济发展规划纲要》、《**市区楼宇经济空间布局规划》和《**市楼宇经济业态规划》的指引下，和现代服务业集聚区的打造充分衔接，通过以点带面，引导全市楼宇经济向高端化、品牌化方向发展，提升楼宇经济整体水平。加强规划宣传和引导力度，避免同质化造成恶性竞争。在确定楼宇经济各发展重点区块的功能定位后，各区要在本规划提出的楼宇经济重点发展业态基础上，对重点楼宇的业态进行深入研究。加强楼宇建设项目的前期研究，由市发改委牵头相关部门对拟建楼宇项目的经营业态、经济效益进行评估，帮助业主提前规划楼宇主要招商业态及定位。对已建成招商的楼宇，现有业态和规划定位不符的，应逐步予以调整。

（三）发挥政策导向

尽快梳理目前已经出台的各类优惠政策，把发展现代服务业、总部经济、高新技术产业、上市融资、科技创新等方面的政策中与楼宇经济相关的政策进行汇编，发至招商一线人员、物业部门和开发企业，做到知晓政策、懂得政策和用好政策。同时抓紧制定出台楼宇经济高端业态培育的专项政策，对成功引进国际知名品牌企业的管理机构（或招商机构）由政府给予一定的奖励。引导关联企业在楼宇内集聚，特别是引进和培育关联性大、带动性强的大企业、大集团，打造一批集团总部楼、中介服务楼、文化创意楼、服务外包楼、金融楼、科研楼、信息科技楼等特色楼宇，走特色化、一体化道路。

（四）实施专业招商

进一步办好楼宇专项招商活动，将楼宇招商作为招商引资工作的重点来抓。在楼宇招商工作中，应结合楼宇的功能定位实施专业化招商、产业链招商、业态招商。按照“服务为先、管理跟上、市区联动”的原则，在全市范围内划定一批重点楼宇和特色楼宇，在对外招商中予以重点推介。进一步完善高效灵活的楼宇招商组织体制，形成楼宇招商合力，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动。重点培育一支懂经济的招商队伍，提高专业化招商水平，加大针对性招商力度。加深与项目业主单位的沟通，全程参与招商工作，把好业态准入门槛，提升经营业态定位。

（五）抓好环境建设

进一步抓好楼宇外部环境和内部环境建设。在外部环境上，充分挖掘潜力扩容外部停车设施，抓好公共停车场、立体停车场建设。同时结合地铁建设，加快道路交通设施改造，完善商务区步行系统，改善楼宇功能集聚区的动态交通环境。重视商务楼群的业态布局，合理调整周边业态，完善商务配套设施。在内部环境上，要重点完善楼宇更新改造技术标准，提高楼宇的建设水平和软硬件环境，解决电梯容量不足，物业管理不完善等问题，提升其综合品质。制定楼宇更新行动计划，明确更新楼宇清单，改造一批楼宇为甲级写字楼和“5A智能大厦”，打造一批高品质、现代化、智能化的商务楼宇。

（六）加大服务支持

进一步强化政府服务功能，既推进楼宇标准化管理，又积极提供个性化特色服务，打造楼宇服务品牌。加强部门间的沟通和协调，加快设立重点楼宇工作对接网络，为楼宇业主和入驻企业提供政策咨询、工商、税务等综合。优化楼宇建设、更新项目审批流程，楼宇建设、更新项目一律进入“绿色通道”，项目业主可申请委托政府安排代办员实行免费全程代办服务。引进管理水平高的物业公司，充分调动物业服务企业的积极性，适应楼宇管理综合服务的管理需求。出台楼宇管理导则，建立楼宇星级管理制度，明确星级楼宇评级标准，开展楼宇管理评级活动。完善服务平台，加快全市楼宇信息系统的开发和建设，实现楼宇规划、开发、建设、经营、管理的统一、全程服务和监管。

（七）完善统计制度

楼宇运营管理篇7

**区**街道围绕“构建区域性大党建格局”的目标，立足抓好“三个创新”，不断提升辖区楼宇党建工作水平。

一、抓理念创新，提高组织覆盖率。确立“服务、促进、引导”的组织培育理念。在提供服务上找准工作的切入点和着力点，积极拓宽与楼宇企业主，楼宇党员的沟通渠道，营造楼宇党建健康发展的良好氛围。同时,确立公推直选的班子选配理念。在楼宇党组织班子配备方面，充分考虑楼宇党员年纪轻、学历高、能力强、思维活跃的特点，严格规范程序，广泛征求楼宇党员和楼宇企业主、管理层、员工的意见，创新了公开推荐、差额直选的模式。经过自下而上推荐和楼宇党员投票，把政治素质好、群众基础好、有一定党务工作经验、善于协调沟通业主关系的优秀党员充实到班子里。

二、抓机制创新，提升管理水平。街道成立“两新”组织党建工作指导委员会，并率先成立“两新”党建工作指导办公室，形成了党工委书记总抓，党群副书记具体分管，“两新”办具体负责，社区和楼宇党组织通力配合的工作格局。同时，推行党工委领导包点制度，建立楼宇党建工作联系点，履行一岗双责，既抓楼宇党建工作，又帮楼宇和企业发展。吸纳楼宇物业、外企服务公司、楼宇内有一定影响的企业党组织和规模企业的党员代表组成楼宇党建联席会，进一步整合资源，加强协调，探索楼宇内、楼宇间，以及楼宇与社区的联动机制。建立健全“”、民主议事、民主生活会、党务公开、党内选举等制度，明确班子分工和职责，并编制了楼宇党建工作手册，有效推动了楼宇党建工作的规范化建设。同时，以楼宇纪委成立为契机，试行楼宇党组织与楼宇企业管理层双向反馈制度，及时反映党组织和党员发挥作用的情况，广泛听取意见和建议，争取业主和管理层的支持和认可。

三、抓载体创新，促进工作实效。根据楼宇党员的共性需要和个性要求，依托楼宇党建联席会和楼宇党建网络平台，精心设计，深入开展主题系列活动。围绕服务企业和奉献社会，落实楼宇党员责任区、示范岗，推行党员阳光服务、结对帮扶，举办商务楼宇运动会和“爱楼爱企、奉献青春”公益活动。根据楼宇党员组织关系挂靠情况较为复杂的实际，街道党工委把楼宇内所有愿意参与楼宇党组织活动的党员纳入工作范畴，主动提供服务，配发党员活动证，记载其参加组织活动、民主评议、交纳党费等情况。同时，根据不同类别党员的特点，提出基本要求，探索量化管理，科学地认定楼宇党员参与活动的质量。

楼宇运营管理篇8

【关键词】FTTH；驻地网；建设模式

0.前言

近几年我国宽带业务发展非常迅速，目前互联网上网人数已达数亿，超过美国。然而，不管是移动还是固话都逐渐走向饱和，融合业务作为一种新业务能吸引更多的用户或者是针对现有用户挖掘出更大的价值。从长远看，融合业务不但可以使用户享受到更加全面综合的电信业务，而且可以使运营商提高收益，促进整个电信市场的发展。因此“最后一公里”成了众多运营商争夺的焦点。

1.关于FHHT用户驻地网

所谓FHHT用户驻地网，是指用户所在驻地内部到用户终端之间的网络基础设施的总称。用户驻地网即包含用户住宅小区内部及其住宅楼内部的管道、设备间、线缆、设备组成的区域网络。也包括商业办公大楼内部的局域网络和设备等。目前驻地网分为三个层次：第一层次为基础层，包括建筑规划用地红线内的通信管道和楼内通信暗管、竖井，建设并预留用于安装通信线路与配线设备的集中配线交接间等。第二层次为缆线层，包括各种光缆、光纤以及双绞线、五类缆、同轴缆等。第三层次为设备层，包括业务集中设备、ODP（光分配点）、ONU（光网络单元）等设备。

FHHT同时具有价格优势及技术优势后，如何把驻地网建设好成为FHHT能否进入该小区的关键，下面就FHHT驻地网的建设模式按住宅小区类型和住户数进行探讨。

2.驻地网工程建设建议

新的住宅楼宇，由开发商统一建设，小区的驻地网建设应将分光器尽量靠近用户侧，统一放置在小区的光交或分线盒中。在每栋小区最低层放置光缆交接箱或分线盒设备，从分线盒布放1条垂直布线用室内光缆，连接垂直层面所有的光分配点和用户接入点，通过“掏纤”方式，形成光分配点与其所带用户接入点之间的光缆连接。根据光分线盒的特点及布线的方便，楼道内每5层楼共用1个分线盒，分线盒放置在竖井或楼道机柜中，用户引入光缆从分线盒直接引入。

DP点至光用户接入点的配线光缆应该一步布放到位，用户引入光缆可根据需要临时布放，但在有竞争需要的场合，可以适当超前布放。配线光缆芯数配置按分光器设置原则所述，楼宇垂直配线光缆芯数应按一户一芯配置。

3.驻地网工程建设模式

1）模式一：住宅用户（16层以上高层楼宇，梯2户）

方式一：16层以上（1梯2户）的高层楼宇，每楼道住户在60户左右。若该小区用户需求不明确为控制工程初期建设投资，分光器采用集中放置原则将分光器置于小区光交。楼宇垂直配线光缆采用一次性布放到位的方式，则楼宇垂直配线光缆采用48芯或72芯；楼宇垂直配线光缆与小区配线光缆之间采用1：0。5的收敛比，根据收敛比计算，小区配线光缆也只需用48芯或72芯光缆，具体如图1所示。

方式二：若该小区用户需求明确，对光纤用户的需求达到60%以上时，分光器采用一次性配足原则，将分光器置于楼道，楼宇垂直配线光缆采用一次性布放到位的方式，则楼宇垂直配线光缆采用48芯或72芯。若采用1：32的分光器，小区配线光缆只需用12芯光缆，具体如图1所示。

2）模式二：住宅用户（9～15层高层楼宇，1梯2户）

9～15层（1梯2户）的高层楼宇，每楼道住户在18～30之间，对于该类小区分光器的放置同样存在2种方式.

方式一：若该小区用户需求不明确，分光器采用集中放置原则，将分光器置于小区光交，楼宇垂直配线光缆采用一次性布放到位的方式，则楼宇垂直配线光缆采用36芯；楼宇垂直配线光缆与小区配线光缆之间采用1：0.5的收敛比，根据收敛比计算，小区配线光缆也只需用36芯，具体如图2所示。

方式二：若该小区用户需求明确，对光纤用户的需求达到60%以上时，分光器采用一次性配足原则，将分光器置于楼道，楼宇垂直配线光缆采用一次性布放到位的方式，则楼宇垂直配线光缆采用36芯；若采用1：32的分光器，小区配线光缆只需用6芯光缆，具体如图2所示。

3）模式三：住宅用户（8层以下楼宇，1梯2户）

8层以下（1梯2户）的楼宇，每楼道住户在16户左右，对于该类小区分光器的放置同样存在2种方式。

方式一：若该小区用户需求不明确，分光器采用集中放置原则，将分光器统一置于小区光交，楼宇垂直配线光缆采用一次性布放到位的方式，则楼宇垂直配线光缆采用24芯；楼宇垂直配线光缆与小区配线光缆之间采用1：0.5的收敛比，根据收敛比计算，小区配线光缆也只需用36芯，具体如图3所示。

方式二：若该小区用户需求明确，对光纤用户的需求达到60%以上时，分光器采用一次性配足原则，将分光器置于楼道，楼宇垂直配线光缆采用一次性布放到位的方式，则楼宇垂直配线光缆采用24芯；若采用1：32的分光器，小区配线光缆只需用6芯光缆，具体如图3所示。

4）模式四：别墅区用户

驻地网建设建议：别墅区的楼宇由开发商统一建设，新建小区一般都由开发商建设驻地网，同时配备有竖井、配电间。对别墅区驻地网建设，将分光器尽量靠近用户侧，统一放置在小区的光交或分线盒中，别墅区的驻地光缆网建设有2种方案。

方案一：小区配线光缆采用星型布线方式。

光缆经小区的DP点分光后，按每户一芯光缆往并排的别墅家庭，各家庭通过“抽芯”方式再通过皮线光缆接入别墅家庭。

建议：DP点至光用户接入点的光缆按每户1芯方式一步布放到位，用户引入光缆也一步布放到位。

方案二：小区配线光缆采用环型布线方式。

光缆经小区的DP点分光后，采用环型光缆布线方式往各别墅家庭，采用每户左右各专一芯方式成环送往并排的别墅家庭，在每排别墅家庭之间新增分线盒，再经过皮线光缆接入别墅家庭。

建议：DP点至光用户接入点的光缆应该一步布放到位，用户引入光缆也一步布放到位。

比较：方案一小区配线光缆建设方式采用星型，布线简单，光缆接头少，但是往每排别墅均需布放光缆，需占用较多的管孔资源。方案二小区配线光缆建设方式采用环形，需新增光缆接头盒，但是该方案的光缆敷设采用在每个别墅家庭左右各专一芯的方式，一个方向的光缆故障能迅速从另外一个方向调拨光缆资源加以排除。所以，对于别墅区，若住户较少或别墅家庭分布比较零散，小区配线光缆建设采用星型结构；若该别墅区规模较大且排列整齐，小区配线光缆建设采用环型结构。

4.结束语