居住区规划设计方案范文

居住区规划设计方案篇1

以沈阳市为例，本文在居住区规划和建筑设计的过程中，阐述日照分析过程中碰到的一些问题，从设计角度出发，对日照分析充分考虑到位，并提出相应的观点，以此作为居住区规划和建筑设计时的参考内容，避免规划方案和建筑设计的调整，缩短开发周期，在土地利用率不断的提高的同时，稳妥的协调建设单位与建设用地周边居住区群众之间的利益关系。

关键词：日照分析；居住区规划；建筑设计；探讨

一.背景

城市规划是城市空间布局、建设城市的技术手段，在合理地、有效地创造出良好的居住与活动环境，以生态、绿色和可持续发展的观点延续城市规划与建筑设计的使命，展望城市发展的未来。

近年来，随着城市化率的进一步提高，高层及超高层的居住小区大量涌现，因日照退缩间距而引起的“阳光”维权的事件也越来越多，有的是向部门，规划主管部门投诉，有的是在媒体上曝光，有的甚至向法院。在沈阳，日照分析已成为制约规划方案设计的重要因素之一，甚至是“一票否决”，因此在设计过程中须充分考虑日照的影响，避免规划方案和建筑设计的反复调整。下面就以沈阳为例，与大家共同探讨日照分析在居住区规划和建筑设计中的影响。

二.居住区规划和建筑设计

城市承担着众多职能，其中居住是最重要的一种，而居住区是为居民创造一个适用、经济、美观的生活居所，其内涵是居民日常生活、居住、栖息等。居住区规划对建筑设计实施中起关键指导性作用，主要解决居住区的面和线问题。建筑设计是在居住区规划的前提下，根据建设单位的设计任务要求和建筑工程技术条件进行全面设想，并根据其不同功能具体确定建筑物的空间组合形式和详细尺寸，构造及材料做法。主要解决的居住区规划的点和面问题，同时居住区规划主要是通过建筑设计和景观设计等手段来实现。

三.日照分析

日照分析须由规划设计甲、乙级资质或建筑设计甲级资质的技术部门采用计算机正版分析软件，根据国家标准和各地方法规对有日照要求的拟建、在建、改建或已建的建筑模拟其在规定的日照标准日（大寒日或冬至日）的日照情况，分析计算其相关的量化指标。通俗地讲，是建设单位为了确定拟建建筑对自身和对相邻居住区建筑可能产生的日照影响进行分析，编制《日照分析报告》。

日照分析是为了保障居民享受到最低限度的“阳光”的科学工具。决定居住区住宅建筑日照标准的主要因素有两点：一是所处地理纬度及其气候特征，二是所处城市的规模大小。不同纬度的地区，对日照要求不同，高纬度地区需要更长的日照时间。以沈阳为例，沈阳属高纬度严寒气候地区，住宅主采光面居室的日照时数，在有效日照时间带不低于大寒日2 小时。

四.日照分析报告在居住区规划和建筑设计中的问题探讨

当前，应用现有先进的计算机日照分析科学手段，对居住区日照进行分析成为当前城市规划管理与建筑设计工作的必然趋势。无论是旧城改造，还是新区开发，享受“阳光”的多少备受广大居民关注，也是衡量居住质量的重要指标之一。

4.1 日照分析为规划主管部门审批提供科学直观的数据，在政府出让地块前，通过日照分析预评估可合理控制容积率和建筑密度，保证新项目对周边在居住小区建筑的影响降到最低。

案例：沈阳南塔某居住小区项目，规划设计要点是不大于4.0 的容积率，不大于35%建筑密度。毫无疑问，满足这样的规划设计要点，规划方案应是33 层或以上的高层住宅。由于整个地块呈东西带状型，用地红线的东西向长约1000 米，地块的东面最窄处为55 米，无论怎样的规划设计方案都会对周边居住小区有影响。使得原有规划在满足建筑间距和日照间距退让的前提下，采用一字排开的规划布局。虽然规划方案形成满足规划设计要点和《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》，但对于周边居住小区的影响考虑，它并不是最合理的方案，即使是按政府规定的标准进行日照挡光补偿，也得不到周边居住小区广大群众的认可。日照成为此项目的难点，被挡光的居民或是向部门、规划主管部门投诉，或是通过媒体上曝光，为自身“阳光权”展开拉锯战，形成群众、政府、规划局和房地产开发商等多方的博弈局面，因此，政府在出让土地前应作一个日照分析预评估，给出一个“日照满足”的合理控制容积率和建筑密度。

4.2 在日照分析的具体操作过程中，通过反复的分析，不断论证，得出一个合理的“日照满足”的优选规划设计方案。规划主管部门核定地块的规划设计要点后，建设单位委托设计院按规划设计要点编制规划设计方案；而在规划方案设计阶段，对拟建的居住区有可能产生的日照影响，邀请专家，规划局和设计院等多方进行论证，选择最优最合理的规划设计方案形成满足日照要求，并作为规划主管部门审核建设工程规划设计方案的重要依据之一。

案例：沈阳南塔某居住小区项目受地块的限制，由于日照问题未能解决，项目处于停工状态，群众，政府，规划局和房地产开发商等多方经历2 年多的漫长协商。经过反复分析和论证，政府同意降低容积率，把容积率调整为3.3。将原有规划设计方案中33 层的高层住宅调整为5 层、15 层、20 层、28 层和32 层的建筑组合，重新选型建筑单体，尽可能做小标准层面积，通过日照分析报告，给周边居住小区广大群众一个最优最合理的规划设计方案。经过多方的沟通协调，日照挡光赔偿标准在《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》基础上提高几个档次给挡光户的群众，并对有损光户的群众给予一定的一次性采暖补贴，由此，得到周边的居住小区的广大群众较高满意度，规划设计方案也得到群众、规划局和房地产开发商等多方的认可。

4.3 相关部门的职责

4.3.1 规划主管部门

在制定相关规划设计要点，和审批规划设计方案时，日照分析作为规划主管部门提供科学直观的报告数据，优先判断方案的合理性，可行性，从而提高工作效率。

4.3.2 群众、法院

日照维权过程中，被挡光的群众往往会提出日照分析报告的合理性、准确性和合法性，但又缺乏相应的评判标准。大多数情况需要借助于第三方 法院，通过实测来判定，唯一的判定方法是大寒日（冬至日）的有效日照时间，但这又是一种迫不得已的方法，且浪费大量的人力、物力和财力，严重影响了时效性。而科学的先进计算机日照分析可以高效、客观、公正得出结论，同时也平衡了群众、政府和开发商等多方利益。

4.3.3 房地产开发商

房地产开发商一直扮演着城市建设发展的推动引擎，在现有市场经济体制下，都希望利益最大化，缩短开发周期，大多数拿地半年开工，一年内销售。在这种条件下只有通过日照分析和论证得出最优的规划设计方案，而不是在没有论证前，凭丰富的经验来主观判断。进行日照分析论证，既保护了人民群众的利益，又保障了开发商利益的最大化。

五.居住区规划和建筑设计中有利于日照的方法

通过前面的实例，在居住区规划布局中，改变单纯按日照间距和规划退让，选择南北向行列式（并列式）的规划布局，充分利用太阳的方位角变化，采取灵活多样的组合方式，既丰富了建筑空间，又提高了日照质量。归纳主要有以下几点：

（1）在建筑单体选型上尽可能选择板式住宅，比较优的建筑体形系型系数，减少建筑自身遮挡；

（2）建筑单体上下或左右错开布置；

（3）规划布局采用条式住宅与点式住宅相结合；

（4）南偏东的最佳日照角度的规划布局布置建筑单体；

（5）在同栋建筑中将对其他建筑有遮挡部分，局部考虑经济性减少层数；

（6）在同一居住区里规划几种不同层高的建筑，如南低北高规划布局，周边围合式规划布局，混合式规划布局等。

六.结语

随着城市化率的进一步提高，城市建设需要不断发展，建筑的高层及超高层化趋势越来越严重，居住区内各建筑物之间的日照关系越发复杂，居民对“阳光”需求越高。规划主管部门在处理各种“非典型”的日照影响问题时更要严谨，结合地域特征，制定并完善相应的地方居住建筑间距和住宅日照管理规定，政府出让土地前，用现有最先进的日照分析科学技术手段，给出一个合理可控制的容积率和建筑密度，让土地利用率最大化，有效促进城市建设的可持续性发展，让广大人民群众享受更多阳光。

参考文献

[1]《民用建筑设计通则》GB50352-2005

[2]《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002 年版）

[3]《住宅设计规范》GB50096-2011（2012 年版）

[4]《建筑设计资料集》建筑工业出版社

居住区规划设计方案篇2

人居金牌建设试点项目落户泸州

在“中国泸州・生态城市发展论坛”的开幕式上，中国房地产研究会人居环境委员会与重庆融豪投资有限公司、泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司签署了中国人居环境金牌试点项目“融豪-翡翠城国际生态住区”共建协议，这标志着中国人居环境金牌试点项目正式落户泸州。

该项目位于泸州江阳区，规划区总用地159.12公顷，规划居住人口3.4万人。由于其建设规模庞大，对整个江阳区的人居环境建设和城市发展有着极其重要的带动和影响作用，而且住区规划集多元化居住、休闲娱乐、综合服务于一体，致力于打造具有城市延续感、社区集聚感、绿色多元、休闲舒适的新世纪生态居住典范，以该住区为试点开展规划和建设分析，对于探讨功能完善的多元化居住、体现山水特色的生态住区建设、推进生态泸州的建设都有着不容忽视的重要意义。

实现可持续发展要抓重点

为了打造泸州高品质的人居环境，江阳区蓝田土地整理开发有限公司早在今年初就了规划设计国际招标公告，最终选择了来自国内外的4家资深设计单位参与了此次“融豪・翡翠城”修建性详细规划设计方案设计竞标。

参与此次竞标的4家设计公司均努力在设计方案中予以体现《中国人居环境金牌住区七大特色目标》――包括生态、配套、环境、科技、亲情、人文、服务等七个方面，使得人居环境的各项建设目标得到了更好的落实和实现，有的方案为了提高居住的舒适度甚至主动降低了项目的容积率。

专家们认为，营造可持续发展的住区人居环境，并不需要面面俱到，而应该结合各项目具体的基址条件和环境基础，有所挑选地作为项目建设和开发的重点。对“融豪・翡翠城”项目，专家们一致认为，其得天独厚的自然山水生态条件、独特的长江景观优势以及深厚的酒城人文积淀应该成为项目开发的一个重点。

住区规划有待改进

人居环境委员会专家组组长开彦认为，现阶段一些大型规模住区项目在设计和开发的时候，往往忌讳将城市道路引入社区，以封闭的姿态独立于城市之外，直接导致的问题是居民生活的不便和社区生活缺乏活力。这样的顾虑也体现在参与竞标的4个方案中。因此，他提出，开放住区并将城市级别的道路和交通配套引入住区将是促进规模住区与城市协调发展的一条有效措施。对于大型的居住区建设来说，必须要认真考虑其所具有的城市功能，考虑与城市的联系与融合，这是创造和谐宜人住区的一个基础和首要条件。

居住区规划设计方案篇3

关键词：城市居住区；绿化；美化；规划设计

中图分类号：TU985 文献标识码：A

随着高层建筑数量的增加以及城市化的推进，当前我国城市居民的居住问题已得到基本解决，其生活水平也得到极大的提高。在此基础上，人们早已不再满足于居住的适宜性和室内的装修质量，而是更多的关注于生活周边环境的绿色化。因此，在此背景下，对当前我国城市居民居住环境绿化景观规划设计进行探讨是极其有必要的，无论是满足居民的心理还是生理需求，它都能充分发挥其绿色、自然以及景观欣赏性的作用。

1 设计理念

居住区景观可采用简洁、自然、现代的景观设计理念，突出绿色、生态、人文气息，采用回归自然的造园手法突出居住区的园林景观主题，将园林景观纳入居住区整体环境中，全面规划，合理布局，形成点、线、面相结合，自成系统的绿化景观格局。在充分尊重自然生态的前提下，建设绿树成荫、独具风情的生态居住区。

2 规划原则

2.1 保证其交通性和适宜性。在进行居住区绿色美观设计规划时，必须结合实际，从实际出发。例如整个公园所在地的自然地理环境、地形位置等等。在设计时还需要考虑居住区交通的通达性和安全性，要利用绿色美观的景观设计来辅助交通，多采用具有引导性的植被和色彩进行绿色景观设计。居住区绿色景观设计不能只关注图片或者想象中的效果，要从实际使用出发，结合当地的人文景观和人文历史文化，从根本上使建筑、人文以及自然融为一体。

2.2 保证其经济性和实用性。居住区绿色景观设计除了考虑绿色景观本身的质量、美观外，还需要考虑其设计方案的经济成本。资金经济是开展城市居住区绿色景观建设的基础所在，若是无法保证设计方案的经济性，那将导致绿色景观建设资金链的断裂。居住区绿色景观设计方案的不同将直接导致建设过程中使用的建材数量、设备质量、植被需求等的不同，这些不同将出现巨大的差价。所以，在进行居住区绿色景观设计时必须保证能够在有限的资金下，发挥最大的作用。通过城市居住区绿色景观设计方案这一根源来控制资金成本，从而保证公园设计能够发挥出资金供给的最大效益。

2.3 保证其景观美感和绿色化。居住区绿色景观规划最重要的就是对其美观性的把握，其美观可以选择现代化、传统化、特色化等，在进行具体设计时只有将城市的人文精神、居住区的自然地理环境特点以及城市的经济特色三者相融合才能保证绿色景观设计真正体现出其城市的特有魅力和绿色美。生态化是保证居住区绿色景观美观的重点所在，要根据居住区的自然地理环境特点作为景观设计的基础所在，因地制宜、因景制宜。此外，人文精神的把握也是城市公园设计的关键因素。

3 设计内容

3.1 功能分区。居住小区从居民的使用上可分成广场区、休闲区、老年活动区、青年活动区、儿童活动区、休息区以及生态防护林区和风景林区，明确各功能区的具体布局。在重要区域确定景观节点，进行分区和组景。安排重要建筑、雕塑、园林小品于开敞空间绿地等，形成连贯的景观，并有各自的特色。

3.2 规划布局。城市居住区的规划布局关系到居民生活的便利性，因此，必须重视这部分的设计工作。要根据不同居住区不同的功能区来进行设计规划，例如休闲区、购物区、交通要道等等，要根据居民意见和设计需求来合理分布这些功能区域。而此时的居住区景观设计主要功能就是引导作用，根据各区域的功能划分来选择不同的植被和景观，这样能够帮助居民在居住区内准确寻找到所需的功能区域位置。

3.3 道路系统规划。居住区道路规划设计的前提是保证其系统的实用性、科学性以及通畅性，只有在保证交通系统的基本功能后，才能将道路规划设计的绿化景观考虑入设计方案中。在设计使要注意根据交通系统道路不同的等级来设计其绿化景观。当前广泛使用的道路绿色景观设计就是在道路周边种植树木和草坪，使用多样性的道路铺设材料并适当增加道路旁的人行道和步行路。

3.4 景观系统规划

（1）景观系统结构。景观系统规划与用地布局密切配合。在规划中，利用景观规划的自然水系和环形道路相互交织，合理安排景观，展示自然美景。场地内设计的水系及植被，应充分加以利用。水景轴线可以串连沿景观带的各个居住组团，将水系和绿化伸入组团内部，形成一个完整的绿色景观系统。（2）空间规划。三级空间规划，从开敞空间D半开敞空间D封闭空间营造，达到景观的完美统一。开敞空间给人开敞的视觉感受，形成充满层次感的公共空间。半开敞空间是指各组团景观通过绿地、树木进行联系。在绿带内结合不同树种之间隙及养护作业道，设计健康步道，局部设计小广场，以供业主晨练及散步之用。封闭空间园区为减少噪音的影响，在边缘处营造生态防护林，阻隔干扰，形成封闭式空间。

3.5 绿化生态系统规划

（1）水系统。水系统在居住区的设计能够增加区域的灵动感，而且，该系统还能够与绿地系统形成动静结合的美感。水系统无疑是以水为主体的，通过水的流动来加强整个区域的交流和提高相互影响力。通过各种水系统之间的沟通和联系以及对水的管道流动处理，从而创造出各种充满美感的流线型景观。 （2）绿地系统。绿地系统则为“点D线D面”结构，以地块周边的树林为“面”，道路两侧的绿化带为“线”，以部分节点为“点”，共同构筑社区的绿色框架。结合郁郁葱葱的树林布置相应的居住、休闲及服务设施。人们可以在这里休憩、锻炼、赏景，享受生活之趣，体验自然之美。 （3）种植设计。植被的选取与种植是与绿色规划设计关系最为密切的部分，植被的种类选用和设计可以说直接影响到景观的欣赏效果，所以选择植被这一环节务必要引起高度的重视。要以尊重自然为基本原则，将景观内各物种生存条件考虑入内。使绿色景观充分发挥它减少污染、使人们赏心悦目的功能，美化的外在形象，协调居住区各部分环境，发挥其美学价值。观赏价值重要，使用价值同样不能忽略，兼顾欣赏和使用价值是最好的，这样才能保证植被自身的协调性。

结语

综上所述，随着人们对自然生态环境重视的提高，现代城市居住区中的生态绿化率也越来越高。作为城市绿化的一个重要组成部分，居住区绿化对提高居民生活质量、保证居民身心健康至关重要，因此，努力做好城市居住区绿化美化规划设计势在必行。

参考文献

居住区规划设计方案篇4

关键词：低碳预制策略 住区规划设计 徐宿地区

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2015）07（a）-0028-02

1 低碳预制策略

1.1 策略简介

低碳预制策略是符合当今建筑设计的低碳化、可持续化的流行趋势，也是针对我国环境污染问题越发越严重的有力举措。它不同于传统的建筑设计流程，简单满足于设计前期的视觉审美要求和结构要求，而是在设计前期即对建筑基地，环境布局做出符合低碳化的设计，建筑实体的布局也相应做出同时具备感性和理性的思考。

1.2 应用领域

低碳预制策略根据规划设计对象的不同，可以应用于各种不同类型、不同规模的建筑领域。笔者将低碳预制策略应用于徐宿地区的一个具体住宅案例规划设计之中。

针对住宅规划设计领域，低碳预制策略包含四个环节：（1）设计与可视化（Design and Visualization）；（2）参数化模拟（Energy Model）；（3）机制设计（Mechanical Design）；（4）经济性模拟（Financial Model）。其中针对Energy Model环节，目前广泛流行的是借助Ecotect软件作分析。

1.3 发展前景

低碳预制策略针对不同群体，发挥着不同的优势。对于建筑师，可以很好体现其在设计之初，既融入生态设计理念，可以提高建筑设计优势的竞争力，加强方案的技术含量；对于甲方，可以在全生命周期节约大量资金，利于制定领先的市场战略；对于政府，不仅可以提高建设部门整体的设计水平，而且可以促进节能减排工作的实施。因此，低碳预制策略的应用与发展具有良好的发展前景。

2 案例设计

2.1 方案简介

本地块位于徐州九里区玉潭湖西侧，基地内地势较为平坦，西临三环路，北临九里山西路，规划设计范围内的用地面积为7.12公顷。北边为大孤山，东边正对玉潭湖公园，基地背山抱水，视野开阔。为了充分利用基地本身拥有玉潭湖水资源这一地理优势，我们在社区初步规划中嵌入水网系统，水由玉潭湖而来，化湖水为细涓涓细流融入整体社区景观中，同时也是设计主题的另一理解方向。

设计方案内容以住宅为主，兼顾商业。基地总体布局分成北边商业“动”为主，南边住宅以“静”为主，整体走势形成西北高、东南低的趋向，也符合景区周边建筑高度控制线的要求，不会对整片区域内观景的视线造成阻碍。社区内主要车行交通由环路承担，将机动车行驶范围控制在居住组团之外，尽可能地实现人车分流以保证人行安全性，同时也为营造一个更为自然健康的社区活动场所提供了可能。由路网和景观轴体系将社区自然地划分为三个组团，分别为西侧的塔式高层住宅区、北侧的院落式围合高层住宅区和东南侧的板楼行列式住宅区。其中，由于东南侧的自然采光、通风和观景条件均为最佳，处在主要环路之外，避免了过多的交通噪音污染。同时，其组团内以中高层住宅为主，居住舒适度较高，考虑到以上优势和不同人群的消费能力，笔者将其设定为老年居住组团。

2.2 低碳预制策略与住宅组团

住宅组团属于住宅规划设计中的核心。基于设计之初的老年居住组团的定位，笔者经过调研，总结出了徐宿地区六种常见的居住组团形式，并且抽象总结成六个基本型进行分析与对比。

形式一为最普遍的居住组团布局形式，公共交往空间呈现矩形，并且有相当可观的次要公共空间。主要空间利用率约为26%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足要求。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，且土地利用率较高，形式也具备一定的普适性；

形式二为较普遍的居住组团布局形式公共交往空间呈现圆形，四角有可观的次要公共空间。主要空间利用率为21%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足要求。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，但土地利用率一般，错落感形式具备一定灵活性。

形式三为较普遍的居住组团布局形式公共交往空间呈现矩形，并且有相当可观的次要公共空间。主要空间利用率为25%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对不是太理想，受Ⅰ、Ⅴ遮挡影响较大。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，但土地利用率较低，通透性不够，但具备一定的私密性。

形式四为错落式的居住组团布局形式公共交往空间呈现平行四边形，次要空间呈现三角形。主要空间利用率为25%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足光照要求。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，土地利用率高，且错落的布局形式具备一定的灵活性。

形式五为错落式的居住组团布局形式公共交往空间呈现人字形，次要公共空间面积相对较小。主要空间利用率为25%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足光照要求。公共空间全年日均辐射情况较为均衡，土地利用率一般，且错落的布局形式具备一定的灵活性。

形式六为曲线状的居住组团布局形式公共交往空间呈现弯曲的矩形，并且有相当可观的次要公共空间。主要空间利用率为27%。经过Ecotect软件分析，最不利住宅楼Ⅵ底层遮挡情况相对较为理想，全年能够满足光照要求；公共空间全年日均辐射情况较为均衡，土地利用率较高，且曲线的布局形式具备一定的灵活性。

经过对抽象而成的六种住宅布局形式的对比和全年日均辐射分析研究，我们在设计初期得出形式一、四和六具有一定的普适性和推广性，是居住区设计可以参考的方案。案例设计也择取形式一、四和六为基本布局方式。

设计方案经历了一个和更新的过程。旧方案以较为普遍的形式一、二为样本作排布，经过低碳预制策略，对旧方案中不太合理的地方作出调整，再通过对调整部分进行深入的数据分析，检验方案调整的合理性，最终得出合适的方案。

2.3 低碳预制策略与公建选址

住宅规划设计内的公建项目是关系百姓切身利益的惠民工程，公建项目选址不仅关系到项目作用的发挥，而且对于完善住区功能，提高住区品位具有重要意义。

低碳预制策略可以帮助在设计之初确定公建项目的选址。通过全年日均辐射分析，可以考虑在辐射较大的两片区域布置有社区中心和幼儿园。一方面，可以为居住区人群公共活动的区域提供良好充足的光照，为小朋友们提供温暖舒适的场地娱乐环境；另一方面，对于降低公共建筑全年的能耗，提高建筑设计的经济性。同时，对于方案本身的合理性和逻辑性都有提升。

关于社区内活动中心的布置，我们将其设置在整个场地的中心，以联合维系三个居住组团，同时也作为主入口景观轴的重要节点呈现。考虑到幼儿园对日照要求的高标准，我们在对整个场地进行模拟分析之后，选取了一块采光相对较好的区域布置幼儿园，即车行入口附近，这样同时也顾虑到了幼儿园对外开放的可能性及其交通的便捷性。

2.4 低碳预制策略与景观布局

景观环境不只是人们欣赏的对象，更重要的是能较好地满足居住者的生态需求和文化需求；传统的“越接近繁华商业区越好，越靠近交通主干线越佳”的住宅选址理念正日益受到挑战；景观环境理想的住宅小区应环境幽静、建筑协调、内适外和、温馨有情，整个小区富有向心力；充分利用当地的山水景观和人文景观资源，营造更多更好的人居环境，需要全社会共同努力。

在设计之初，笔者根据低碳预制策略，对场地进行了日均辐射量的软件模拟，结合其模型分析结果，根据日均辐射量对场地进行初步划分。对于场地中辐射相对较大的部分，可以种植常绿阔叶乔木，在各个季节都可以提供遮阳作用；而在辐射相对较小的地方，选择种植落叶乔木，这样既可以在夏季提供阴凉，同时在冬季也不会对日照产生影响。由此，景观布局所具有的就不仅仅是表面的绿化作用这样简单了，它还包含成熟具体的思维过程，即结合现有场地的日均辐射模拟结果进行具体细致的划分和植物选择等工作，同时使之拥有了完备的逻辑思维过程和合理依据。

3 低碳预制策略意义

3.1 可推广性

低碳预制策略引导下的住宅组团形式、公建选址方法、景观布局方法可以在徐宿地区得到很好的应用与推广。设计之初借助Ecotect等辅助软件得出相对准确的方案，简单易行，方便操作。

3.2 经济性

低碳预制策略指导下的住宅规划设计，可以有效地减少公共建筑的能耗，促进小区居民的娱乐活动的进行，便于小区居民的生活。对于进一步吸引开放商的投资，推广政府的经济政策，具有一定的帮助。

3.3 可持续性

无论社会经济发展或快或慢，居住需求的变化总比住宅规划设计的变化快。一个能不断适应新需求的住宅，应既是经济的也是环保的住宅，低碳预制策略下的住宅规划设计是和可持续发展概念相一致的。

低碳预制策略一方面可以为住户提供良好的居住环境，满足部分人群在同一住宅中居住较长时间的居住需求；另一方面可以增强开放商住宅销售的灵活性，以使住宅规划设计与可持续发展的需求相结合，提高居住品质，使住宅建设更人性化。

参考文献

[1] 孙颖，董.住宅适应性设计-理念及其对北京集合住宅设计的启示[J].建筑技术及设计，2007（4）.

[2] 杨靖，马进.与城市互动的住区规划设计实践[J].建筑学报，2007（11）.

[3] 苏金龙；基于节能思想的生态住区规划设计[J].建筑节能，2010（7）.

居住区规划设计方案篇5

关键词：社会需求；居住区规划；改革

中图分类号：G642；TU984.12 文献标志码：A 文章编号：1005-2909（2017）03-0082-04

中国自改革开放以来，城市建设一直处于快速扩张阶段，特别是大规模的居住区开发建设。在欣欣向荣的城市发展背后，一些城市也付出了惨重的代价，比如城市特色减少、活力降低、原有居民的生活方式与邻里关系被打破。国家新型城镇化建设提出“以人为本”“生态文明”，要求城市发展由粗放式向内涵式生态文明城市转变，从重“量”到重“质”的转型，这种转变既是国家层面城市发展建设战略问题，也是城乡规划学科所面临的一个新问题。居住作为城市第一主要功能，其规划建设该如何以人为本，体现当前新型城镇化生态文明，既是规划实践者面对的问题，也是规划教育者应思考应对的问题，即如何培养适应当前社会发展需求的规划人才？

一、时代背景特征

（一）“增量规划”向 “存量规划”转变

近年来，深圳、上海等一些大城市提出“存量规划”的概念，其城市规划的重心已由空间扩张的增量规划向城市建成区功能优化调整的存量规划转变。各城市七八十年代建设的居住区面临着内外功能与外貌形态不适应当前城市发展节奏与居民生活要求，急需新一轮更新改造。而中国现行各大院校规划教育主要服务于空间扩张的增量规划，基本是以新开发为主的居住区规划理论与方法教学为主，大多数教材中不包含旧居住区更新改造相关内容，因此，这样的教学体系不能满足社会发展趋势对人才知识结构的要求。

（二）老龄化社会的到来

对老龄化社会的定义通常为，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。2014年末国家统计局资料显示，中国60周岁及以上人口占总人口的15.5%，65周岁及以上人口占总人口的10.1%。全国老龄工作委员会办公室发表的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，2050年老龄人口将超过4亿，2051年老龄人口将持续稳定在31%左右。

可见，中国老龄社会已不可逆转之势迅速到来。居住区作为老年人生活依托的主要空间，如何适应老龄化社会的需求，居住区规划教学应对此作出专业教育与应对。

（三）居住市场需求转变

随着经济的发展，人民生活水平的提高，居民的居住观念从追求“生存性居住”向“高品质居住”转变，对居住区的景观环境、绿化生态环境、配套设置、社区邻里等提出了更高要求，人们

购买的不再仅仅是一个住房而是一个完善的社区。而当前的居住区规划教育主要侧重于让学生掌握居住区住宅的规划布局，而关于居住区景观环境与空间环境设计无论从理论教学还是课程设计都未引起足够重视，景观设计更是缺乏系统性，基于满足使用者实际需求的设计意识和理念还未形成。

二、原有教学模式存在的问题

（一）原理教学与课程设计脱节

城乡规划学科具有很强的专业性和实践性特征，因此，主干课程一般都制定了原理、课程设计实践两个教学环节。课程设计是规划原理学习的深化与知识体验。在教学中经常会出现学生拿到居住组团设计任务书一脸茫然，无法将居住区规划的基本原理在设计中实现，更难以实现知识的活学活用，即出现原理到设计断层的现象，课程设计的教学效果较差。

（二）景观设计缺乏创意

学生缺乏系统的景观设计知识体系支撑，特别是针对居住区景观环境设计知识体系，因此，在学生做完规划布局后，对于景观设计往往无从下手，缺乏创意。此外，担任课程设计的专职教师大都有城市规划的专业背景，对于居住区景观设计他们更多地是评价，对于指导学生设计往往深度不够，最终出来的景观环境多为一片绿地，缺乏多样化，从而影响最终方案的效果，达不到应有的功能需求。

（三）教学手段缺乏多元化路径

信息化正不断影响和改变着我们，对于城市规划教学也同样如此。而很多科任教师，特别70年以前出生的中老年教师，他们利用信息化平台辅助教学的能力偏弱，而90后的年轻一代深受现代科技的影响，他们对网络的依赖程度很高，思维活跃、自我意识较强的学生更希望、更接受与教师实时互动的学习形式。而当前的教学仍然以面对面单向传输的课堂教学为主，因此，已经远远不适应当前信息化时代的要求。

三、教学思路调整与探索

（一）完善教学内容

首先，增加旧居住区更新改造知识内容，重视这部分知识在居住区规划原理中的作用。在教学中完善旧区更新知识体系，不仅是旧区规划的理念教育，同时，还包含设计策略与规划方法等具体知识体系的建立。重视传统居住文化与社会问题的思考，通过旧区更新改造，提升各个城市旧城区的功能与品质，特别是1998年之前住房实物分配政策下建造的住区。

其次，加强老龄化社会城市规划应对教育。社区养老是中国养老方式的一个重要组成部分，在居住区规划教学中，针对老人群体的居住需求，从行为心理学角度分析其空间需求，加强规划设计应对措施。

再次，加强住区景观设计知识体系教育。如将景观设计相关课程在居住区规划设计之前开设，将以如何实现图面表达为主的景观设计转变为以如何被居民使用与感受的空间设计，以适应当前“高品质住宅区”的要求和居民的生活需求。

最后，在修建性详细规划课程设计环节，转变以新开发为主的居住区规划设计为住区新开发、旧区更新、老龄住区（或者特定群体住区）规划三种形式并存的设计任务形式，让学生自行选择，后期通过成果汇报，完善不同选题知识体系的建构，如表1。

（二）教学环节设计程序改革

教学环节由“理论实践”变为“理论体验实践”。“体验”环节的设置，不仅是用活生生的案例进行现场教学或让学生体验实景带来的视觉冲击，更主要的是通过从物质空间与居民需求和物质空间与居民精神归属两层面设置问题与教学目标，让学生带着疑问与任务去现场体验与调研。在最终汇报环节，可以邀请专业物业管理人员与住户代表共同参与讨论，在此过程中，学生自然而然将理论与实践相结合，为进入课程设计和做出更好的设计作铺垫，同时也提高了学生的科研和社会调查能力（表1）。

（三）增加方案科学评价方法教学内容

大数据时代的带来，对城市规划产生了很大的影响。为了更好地引导城市规划与建设，学者需要数据的可视化研究，以及对物质空间的评价。当前对新的方案生成的量化评价分析主要以软件模拟、数据预测、与相关规范限值的比较为主。对于旧区改造环境的分析主要通过仪器检测或监测，分析内容涉及声、光、热、风、空气品质、土壤等。这些量化评价知识体系与方法可以更好地指导实践，使方案与设计更具有说服力与科学性，因此，城市规划教育应适当引入相关知识体系。

（四）适应信息化时代多元教学手段

信息化时代的到来与人民物质水平的提高，为多元化的教学提供了良好基础。借助于网络，利用电脑、手机作为课堂教学的补充辅助教学尤其适应当前的教学环境。如网络教学平台、微课、微信群、QQ群等。网络教学平台可以针对一些普适性问题（图1），以固定格式的模板来回应学生常见问题与困惑；对于一些用文字表述不清楚的问题，可采用微视频辅助网络教学来解决（图2）；而微信群、QQ群则相对比较灵活（图3），可针对学生突发问题随时答疑。

四、结语

对美好居住的探索将是一个永恒的话题，未来，随着中国新型城镇化的发展，城市居住问题的解决将会更加复杂，其研究方法与涉及的领域将会更加多元，因此，城乡规划教学需要密切关注国家政策、市场导向、社会经济发展、居民生活需求，加强城乡规划教学与实践的研究，培养符合实践需求的规划人才，推动城乡居住环境的改善与良性发展。

参考文献：

[1]张泉，陈刚.“由观到悟”――城市规划准也认识实习教学改革与研究[J].高等建筑教育，2011（1）：146-148.

[2]赵万民，等.新型城镇化与城市规划教育改革[J].城市规划，2014，38（1）：62-68.

[3]段文杰，唐小晴，等.中国大学生性格优势调查分析―跨文化视角[C].武汉：华中师范大学，2011.

[4]陈秉钊.中国城市规划教育的双面观[J].规划师，2005，21（7）：5-6.

居住区规划设计方案篇6

关键词：规划；设计；技术经济

1建筑设计方案技术经济分析的意义

现代社会的建筑工程设计总是在一定的经济条件约束下进行的，只有技术上先进可靠、经济上合理可行的建筑产品才能被社会所接受。据有关资料分析，投资决策和初步设计阶段对投资的影响程度为 90%左右，技术设计阶段对投资的影响程度为 75%左右，施工图设计阶段对投资的影响程度为35% 左右，而过去人们所看重的施工阶段对投资的影响程度则为 10%左右。很显然，工程造价控制的关键在于施工前的投资和设计阶段，工程项目的工艺、流程、方案一经确定，则该项目的工程造价也就基本确定了，因此，在工程设计阶段进行技术经济分析是一项很重要，而且十分有意义的工作。

2设计方案的技术经济评价方法

2.1单指标评价方法 所谓单指标法是用单一的指标作为选择方案优劣的标准，单一指标可以是效益性指标，也可以是费用性指标。单一指标的作用在于，如果面临着不同方案之间其他指标比较接近，或者某个指标非常重要时，可以用单一指标来评价，然后选择方案。而在这其中，，单指标评价中使用最普遍的评价指标是费用指标，因为包括两种不同的方法，在造价或者投资上，是可以在项目初期时计算一次费用；而在这个方案实施过程中，在项目初期的投资，工程交付后日常使用的开支，项目使用期满后对于拆除报废等费用，我们称之为方案全寿命期的费用，是费用指标另一种方法，更加全面以及系统。因为全寿命期费用是比较合理的评价指标，包括的内容更为全面和具体。但是有些设计的方案因为和在建成后，在日常中使用的用费没有太大的差异，在这种情况下费用指标无法评估时，可以采取投资这种直接明了的方法来比较优劣。

2.2除了单指标评价方法，还有更为具体，更为详细的多指标综合评价方法。在方案设计中可以使用多指标评价，就是在设计方案的基础上，包括各个部分、阶段和层次，从而达到设计方案的整体优化。而多指标综合评价方法也是包括有评分法和指数法两种方法，但与单指标评价方法不同的是，多指标综合评价方法需要解决问题，而不是如单指标评价方法计算费用。而解决的问题一是要解决，两种方案在进行对比时候所需要的必要条件，第二种便是要评价指标分为主要指标和辅助指标，都对于方案设计有着不同的作用。而多指标综合评价法在设计方案竞选和设计招标中对方案设计有着重要的选择作用。

2.3价值分析法 价值分析法以及价值工程法，在管理分析上面起着有效的作用。如果要求最低的寿命周期的费用，那么在发生费用的地方可以运用方案的比选。这种方法不仅能求得最低的寿命周期的费用，而且能可靠的实现产品的必要功能，锁在工程设计领域的运用，价值分析法应用的非常广泛。不仅在费用和充分发挥产品功能上起着重要的作用，而在单独的设计方案中，更能对原来的计划方案进行改进和优化。因此价值分析法在管理分析中，可以发挥充分的作用。

3居住区规划的技术经济分析

3.1做好总平面设计，提高土地综合利用率

《住宅设计规范》指出住宅小区布置应符合下列规定：选用环境条件优越的地段布置住宅，其布置应合理紧凑。在居住区规划与设计阶段，就应十分重视节地，应大力提倡在保证日照、通风、绿化率及其它居住区居住功能的前提下，尽量提高容积率，即既要搞好居住环境又要节约用地，充分发挥土地潜力，达到土地的充分利用。当前有人认为容积率越低，居住环境越好，其实这是个误区，有时甚至适得其反，现实情况是：一些新的居住区大多远离市区中心，基础设施配套不够完善，居民出行又很不方便，更由于其它种种条件的制约，入住率低，小区人气长期难于形成，如果再加上偏低的容积率的影响，使这种情况更加明显，难以形成一定人口规模，公建配套的建设、物业管理等也就长期处于难以到位的状态，反过来又影响了住户的生活质量，最终影响后续居住区项目的开发销售，形成恶性循环，经济效益和居住环境都得不到保证，因此在保证居住功能的情况下，合理的提高容积率是规划设计时降低造价的关键。采用小而宽大进深的单体平面设计，建筑物顶层北向退台及采用坡屋顶形式，多层住宅采用六层跃七层的复式单兀设计等这些都能充分利用土地潜力，显著提高住宅小区容积率。

3.2合理确定户型布局及住宅的层数

《住宅设计规范》把住宅按层数划分如下：1、低层住宅为1至3层。2、多层住宅为3至6层。3、中高层住宅为7层至9层。4、高层住宅为10层及以上。低层和多层住宅具有单体工程建安费低的优点，但用地浪费、容积率偏低，对于整个住宅小区，经济效益难以保证。同时户型布局通常分为板式、塔式、点式等，板式户型不但通风采光好，容易赢得市场，而且建安费相对塔式及点式低。所以中小城市居住区宜为7一11层的“板式小高层”，这在增加经济效益和社会效益方面是值得提倡，“板式小高层”住宅能表现宜人的尺度和较高的档次，在创造“环境”上也有很大的优势，可为建设高品质小区创造许多有利条件，它可使住户减轻爬高之苦。但是当住宅层数超过12层时，每单元设置的电梯不应少于两台，这不仅增加电梯造价且又增大公摊而积，而且随着层数加高，要经受较大的风力荷载，需要改变结构形式，提高结构强度，使工程造价大幅上升。但大城市因受城市用地限制，可沿主要街道建设一部分中高层和高层住宅，以合理利用空间，美化市容。

3.3结合项目情况适当预留或设计部分机械停车库以提高项目经济效益

机械停车库相对普通地下车库建造成本较高，但却能充分有效的利用空间，在下面几种情况下：（1）在前期业主对车位需求不足、规划同意分期实施机械停车设备时，应考虑地下机械式停车，这样可以推迟工程建设的资金投入；（2）用地紧张；（3）受地上建筑布局限制致使单车位面积过大，且设计单层车位不能满足要求时；在上述几种情况下居住区规划设计中适当采用机械停车库可显著提高项目经济效益。

3.4利学利用地形地貌，降低景观工程造价

在当前的住宅小区建设中，景观工程费占全部工程造价的比例不断提高，我国山地多，江河湖泊多，在小区开发中，如何更利学有效地利用坡地、山地、水面、植被，亦是很值得研究的问题，在规划设计中应重视对自然环境地段个性的研究，注意对自然景观的利用，对建设地段上的水面、山坡甚至一草一木都应尽量给予保留，并精心地将其纳入到统一的建筑空间中去，尤其是小区中心绿化广场更应充分利用自然景观，小区中心绿化广场大都面积较大，以公园形式集中了绿化、水面、坡地等景观。利用自然景物建小区中心绿化广场，可使小区园林化，组团化、村落化更易于生动体现，而且还可以产生强烈的环境艺术效果，为居民创造良好的居住环境，生态环境及植被又都可获得更好保护和利用。

总之，在实施居住区建设项目全过程的技术经济分析中，重点加强规划设计阶段的技术经济分析，强化决策层及技术人员的重视投资决策估算及设计阶段造价控制的意识，逐步实现以提高工程经济效益为目的，把控制工程造价的观念渗透到各项设计技术措施中，处处精心设计、精打细算，把居住区规划设计及工程造价控制工作推向一个新的里程碑。

参考文献：

[1]. 王增强. 浅析建筑施工中的成本控制问题[J]. 科技风. 2011.（08）

[2]. 刘长宇. 如何做好房屋建筑施工的质量管理[J]. 科技促进发展（应用版）. 2011.（04）

居住区规划设计方案篇7

【关键字】低碳居住区；建设现状；发展趋势；探讨

1 低碳居住区建设现状

1.1 现状介绍

中国低碳居住区发展相对较晚，目前仅仅处于起步阶段。许多大城市已经逐渐结合国外的一些低碳居住区建设的实践，并且不断的推广低碳生活方式。低碳居住区建设与国外的低碳居住区的建设存在着一定的差别。我国低碳居住区建设着重在2个层面运作：一是以政府为主导，由政府引进国外的一些先进的低碳居住区物质规划建设技术。上海、扬州以及保定就是采用这种运作方式。二是由企业负责资金与技术的支持，居住区居民参与的居住区低碳生活方式的实践以及宣教。北京和南京的居住区建设就是采用了这种运作的方式。这两个层面的内容以及主导方式是不同的，分别体现出了我国居住区建设的两大内容：物质空间的建设以及非物质内容的引导。

1.2 实例介绍

扬州低碳居住区建设采取了第一种运作方式，由政府作为主导进行的。目前，扬州地区的低碳居住区的建设主要是实行居住区传统建筑的新型节能改造。扬州政府和德国一技术公司合作，有效的实现了节能建筑的理念应用于老城的社区改造之中，通过不断的引进国外先进技术，实现了传统建筑与现代的节能理念相结合。

南京低碳居住区建设采用的是第二种运作方式。南京的居住区低碳建设主要是以居住区家庭碳排放的调查以及工作宣教活动为主。国家环保部宣教中心和美国环保协会合作，在南京的3个典型的城市居住区，开展了居住区1000多个家庭的碳排放实际调查以及诸多“低碳理念”的公众宣教活动。通过一年的家庭碳排放调查以及宣教活动，有效的提升了低碳技术水平，完善了低碳居住区的建设。

1.3 综合分析

我国低碳居住区建设，在国内的一些大城市发展相对较快，并且取得了很大进展。但是，在国内其他一些区域的居住区低碳建设目前还相对缓慢，还没有实现低碳技术在居住区中的普遍应用。近几年来国家对节能减排的不断倡导和支持，低碳居住区的建设也逐步的发展起来。

2 低碳居住区发展趋势

低碳经济的实质就是优化清洁能源结构并有效的提升能源的效率，其中最重要的就是实现能源技术的不断创新以及制度的革新。比如：2008年7月，日本制定的“低碳社会行动计划”，着重提出了低碳居住区建设的理念，实现整个城市碳排放的最小化，最大程度的发挥城市各个部门碳减排的潜力。低碳居住区建设是未来城市可持续发展的必然要求，物质空间的建设以及非物质性的低碳理念宣传和教育是构建低碳居住区的重点。未来我国低碳居住区的发展趋势将有以下几个方面：

2.1 向科学化、丰富化的低碳居住区建设发展

随着科学技术的不断发展，我国低碳居住区的建设将朝着科学化、丰富化的发展方向进行。低碳区居住区的设计理念以科学的理论依据作为指导，联系居住区的实际环境情况进行综合的规划，更好的实现物质空间建设以及推广非物质层面的一些重要的低碳生活理念。居住区的低碳规划和建设是一个循序渐进的过程，涉及到经济学、社会学以及城市规划等多种学科内容，同时还包括调查研究、公众参与等多种工作方式。这些学科知识和多种规划工作科学、合理的综合起来，才能加快低碳居住区的建设和发展。

2.2 逐渐引导居住区非物质内容建设

城市居住区是推广低碳生活方式的重要行动平台，在城市低碳建设中占用重要的低位。科学、合理的编制具有引导性的社区规划方案，合理的指导非物质层面的一些低碳生活宣教于实践，是居住区非物质建设的重点内容。居住区的规划可以视为居民自下而上的进行自治管理方式，是城市低碳化建设的重要载体，并与我国的居住区管理体系相协调、相补充。

2.3 不断完善低碳居住区的空间规划

低碳居住区的空间规划是居住区物质空间建设的重点工作。城市居住区是城市结构的重要组成部分。其紧凑化以及密度化的发展对低碳城市结构的支撑意义重大。通过不断的积累过去的低碳改造技术经验，结合国外的一些低碳居住区的先进设计理念，我国在逐渐完善居住区空间层面的低碳规划设计，建设低碳城市居住区的物质空间。在具体的规划和实施过程中，加强对居住区建筑的合理布局以及低碳设计，加强居住区附近的交通低碳设计等。

2.4 充分调动居民的积极性

低碳居住区建设要向上升到更好的层次，不但需要国家的政策、规划方案以及政府和企业的支持，更需要居住区居民积极的参与。相关部门需要大力宣传低碳建设的重要性，鼓励居民积极的参与到低碳建设中来，对建设过程中的一些不足之处提出宝贵的意见，充分的调动居民的积极性。只有居住区居民的积极参与和配合，才能更好的贯彻居住区低碳建设的规划方案，同时有效解决低碳建设中存在的问题，更好的促进城市的低碳建设和发展。

2.5 逐步实现建筑的低碳化

实现建筑的低碳化是低碳居住区建设的一项重点工作。利用风能、太阳能、地热能等可再生能源代替不可再生能源逐渐成为未来低碳居住区建设的发展趋势。根据建筑的实际环境条件以及建筑的结构特征、使用特点，科学合理的选择可再生能源。比如：高层建筑以及郊区的风力资源十分丰富，我们可以充分利用此优势进行风力发电；如果居住区地域日照时间长、强度大，我们可以充分的利用太阳能资源。低碳居住区建筑结构设计时，要合理的规划水系统，充分考虑到水的二次回收和利用，节约水资源，减少污水处理所产生的资源消耗，达到间接减排的目的。此外，国家也在居住区不断推行各类节能改造技术，改善建筑设计中不合理的结构，达到降低能耗的目的。

总之，目前中国居住区建设还不够完善。为了更好的完善低碳居住区建设，我们要对我国低碳居住区的现状以及发展趋势有个较深入的理解，并在此基础之上，不断的去总结低碳技术的设计理念以及低碳建设过程中的实践经验，更好的促进低碳居住区建设与发展。

参考文献：

[1]马恒升,刘婷婷,余婷 低碳经济条件下建筑业发展探讨[J]. 建筑节能. 2011(07)

[2]黄文娟,葛幼松,周权平. 低碳城市社区规划研究进展[J]. 安徽农业科学. 2010(11)

[3]王.我国低碳建筑的发展现状与对策[J]. 现代经济信息. 2010(19)

居住区规划设计方案篇8

一、实施安居工程的基本宗旨

（一）我市实施国家安居工程的宗旨：以住房商品化和社会化为发展方向，促进住房制度改革和城市住宅建设，提高全市居民整体居住水平。  实施安居工程的目标：现阶段主要解决全市人均居住面积7平方米以下家庭的住房问题，改善和提高我市中低收入家庭的住房条件。本世纪末实现我市居民人均居住面积12平方米，每户一套单元，住宅成套率85％以上。

（二）我市安居工程的范围：包括以解决中低收入家庭住房困难户为对象的解困房、廉价房以及由市政府统一安排投资的机关干部、教师及其他系统建设的政策性住房。

（三）安居工程从投资、建设、销售到售后各项服务管理，都必须按照住房新体制的要求进行，实行政府扶持、单位支持、个人负担相结合的原则，使之成为加快住房建设、解危解困和建立住房新制度的示范工程。

（四）通过实施安居工程，调整我市房地产业投资结构，引导社会资金用于经济适用住房的建设，促进房地产健康发展，并对社会力量建房进行正确引导。

（五）实施安居工程，对党政机关、厂矿、企事业单位职工、教师、知识分子、科技人员、中低收入以及各类住房困难户的住房问题，基本不再零星划地建房，所需的房屋。按政策规定的价格，统一由安居工程解决。

二、安居工程的组织和实施机构

我市安居工程在市委、市政府的统一领导下，由市安居工程领导小组负责组织实施。市安居工程领导小组，由主管市城建工作的副市长任组长，市政府副秘书长、市建委主任、市政府办公厅副主任、市计委副主任、市国土局房管局局长任副组长，成员由市委政法委、市教委、外经贸委、规划局、公用局、财政局、物价局、市政局园林局、统计局、住建办、建设银行广州市分行、广州电力工业局等有关部门的负责同志组成。负责协调解决安居工程实施工作中的重大问题，审议我市安居工程的行政规章、政策规定，包括实施办法、住宅建设方案、销售政策和物业管理办法，审定安居工程住宅建设发展的中长期规划，审核安居工程住宅建设和投资计划，确定国家安居工程贷款分配方案，负责地方配套资金的筹措和分配，监督安居工程资金的使用，制定全市安居工程统计工作制度等。日常工作由市住宅建设办公室负责。

各有关职能部门的职责是：

（一）市住宅建设办公室（简称市住建办，对外同时挂市解决住房困难办公室的牌子）的职责是，拟定我市安居工程的建设成本、财务、价格、统计、年度建设计划等工作方案和相关政策、制度等，报市安居工程领导小组或市政府批准后实施；负责全市安居工程建设过程中的征地、拆迁补偿、设计、招标投标、工程质量、验收、出售、定价、售后服务及建设资金的落实等具体实施工作。

（二）机关、教师住房及其他系统的政策性住房，纳入全市安居工程的范围。按照市的有关规定，仍由市政府机关住房办公室、市教委教师住房建设办公室等机构分别组织实施。

（三）市计委、建委、教委、财税、规划、国土、环保、市政、园林、供水、供电、供气、电讯、邮政、公用、公安、商委、人防、消防、环卫、卫生等部门对安居工程小区规划和建设中有关基础、公共等配套设施要优先安排，大力支持。

实施安居工程的有关单位应根据本实施方案，各司其职，各负其责。实施过程中遇到的问题，报市安居工程领导小组协调解决。有关实施安居工程的进度、资金、房源等情况的报表，应按规定定期报市住建办，综合上报国家建设部及国务院房改办。

三、安居工程的建设规模

根据广州市建筑与房地产业“九五”计划，“九五”期间，广州市需新增居民住宅31万套，据此测算，需增建住宅建筑面积约1860万平方米，年均增建372万平方米，6.2万套。

安居工程住宅建筑面积拟占市区年施工住宅建筑面积的20％左右，即年均需增建约75万平方米，1.3万套，加上公共建筑面积（约占住宅建筑面积15％），全部按新征土地并按容积率2计算，年均需增建设用地43万平方米。

按安居工程多层住宅每平方米综合成本造价控制在约1900元至2200元，高层住宅控制在约2800元至3100元，并随每年物价指数上升适当幅度，多层住宅、高层住宅分别占总建筑面积的60％、40％测算，平均每年约需投资18亿元。

四、安居工程的建设管理

（一）安居工程建设项目的选点与规划，必须符合我市城市建设的总体规划，适应我市实现现代化、建设现代化大都市的目标要求。用地要符合节地和节能的原则，尽可能利用现有的市政设施条件降低成本。要合理分布，符合降低和疏散市中心区人口密度，有利于市区大片、连片、配套发展的原则。坚持综合开发，小区建设高起点，配套设施齐全，交通方便，精心设计，精心施工，做到经济、适用、美观。

（二）安居工程的建设用地，由政府提供，一律按行政方式划拨，免收土地使用权出让金，统一由市住建办分期征用，市属各区政府及有关部门要积极支持。要按国家征地补偿标准严格控制征地价格，办理征地手续。

（三）安居工程的规划设计要严格执行国家和省有关居住小区规划设计规范，小区应以多层住宅为主，适当建设部分高层住宅，合理确定建筑密度。

（四）安居工程建设项目一经审定批准，由市住建办按照有关政策规定组织协调具体实施工作，向有经济实力、技术力量强、信誉良好的开发企业招标。

（五）安居工程的规划、设计、施工必须通过招标投标方式确定。安居工程的开发建设凡是动用国家政策性贷款的，应按1％至3％的比例计取总包管理费，在政府提供必要的优惠政策下，采取有效措施努力降低建设成本，收益控制在5％左右，以适应中低收入家庭购房的经济承受能力，达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。

（六）安居工程的施工，要严格执行国家施工规范和标准，加强工程管理和质量监督，使工程质量一次合格率达到100％，优良率达到30％以上。

（七）安居工程住宅以中小套型为主，多层住宅与高层住宅相结合，充分考虑居民的经济承受能力和生活习惯，既不搞高标准住宅，也不能建成简易住宅。每套住宅平均建筑面积控制在60平方米至65平方米左右，通过精心设计，提高和改善住宅的使用功能，基本满足生活需要。住宅的户室类型，要以二室户型为主，面积控制在60平方米至65平方米左右，比重占总户室数量的80％以上；根据实际惰况可安排少量的三室户和一室户型，三室户型面积控制在70平方米至75平方米左右，一室户型面积控制在50平方米左右。在满足住户使用的前提下，要提高住宅设计的科技含量，广泛运用新材料、新工艺、新设备、新型墙体；外墙立面装饰美观，室内按一般水平装修；整体立面要新颖；小区要留有充足的绿化地带，保证小区环境的美化。

（八）安居住宅小区要努力完善配套设施。交通、卫生、医疗、教育、文化、体育、；邮电、水电、通讯、商业网点、燃气等市政和公共配套设施建设要超前或同步进行。

（九）安居工程建设成本要按照国家安居工程规定的七项因素严格控制，努力降低造价。七项因素是：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区外的配套公建费，由城市人民政府承担，小区内的公建配套计入房价）、1％至3％的总包管理费、贷款利息、税金。

五、安居工程的资金管理

（一）为加快安居工程建设，缩短建设周期，实施安居工程单位要充分调动社会各方面积极性，通过城市住房基金、单位住房基金、住房公积金、售房预收款、低息贷款等多种渠道筹集建设资金。

（二）每年由市安居工程领导小组协商市计委和建设银行广州市分行，按照国家规定的比例和我市安居工程总体规划以及年度实施计划，确定向国家申请贷款的额度；根据我市各安居小区的建设计划和进度核定对国家下达的安居工程专项贷款的分配额。使用安居工程贷款的单位必须按规定比例配套自筹资金，并按国家规定的有关管理办法，向建设银行广州市分行申请贷款。所安排的安居工程贷款必须用于安居工程住房建设，专款专用，严禁挪作他用。

（三）安居工程各实施单位，以及承担安居工程建设任务的施工单位，应根据国家的有关规定，开设安居工程配套资金和贷款的专项帐户，编制国家专项资金贷款、住房基金、住房公积金等专项资金运用的财务报表，定期报道市安居工程领导小组。

（四）为确保安居工程建设资金的正常周转，要加快预售安居工程住宅，回收资金。各专业银行要建立个人或单位购房抵押贷款制度，扩大个人购房贷款辐射面，个人首次付款的比例要达到房价的40％以上，还款期限一般不超过10年。在住房基金和住房公积金中每年应尽可能地提取相当比例的资金，委托专业银行向我市购买经济适用住房和解困房的个人提供购房抵押贷款。

（五）根据每年安居工程建设规模和实际需要，按照国家低进低出的贷款规定，在住房基金和住房公积金中，划出一定比例，支持安居工程建设。

六、安居工程住宅的出售、出租管理

安居工程住宅直接以成本价出售。为适应中低收入居民解决住房的各种不同要求，安居工程住宅80％组织直接出售，10％可以由银行组织抵押，10％组织出租。凡具广州市户籍，市属行政机关及企事业单位、街道居民，已参加住房公积金存储，其住房条件低于本市平均水平的中低收入住户，均可申请购买或租住。安居工程住宅优先出售给上述住户中的无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、科技人员、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。具体实施细则由市住建办另行制定。

由市政府安排投资的机关、教师及其他系统建设的安居工程政策性住房，只限于本系统内向个人出售、出租或安排使用。

安居工程住宅是享受国家及市政府优惠政策而建设的专用房，只供符合条件的职工、居民家庭自住使用，不能私自转让和出租。如确需转售的，购房后5年内，只能由市住建办（或政策性住房建设机构）按已使用年限折价收购；5年后需进入市场出售的，须报经市住建办批准，由市住建办决定折旧收购或批准自行出售，对所出售住宅的增值部分的分成，按有关文件执行。因出售所购安居工程住宅而产生的住房困难，市住建办及所在单位不再负责解决。

七、安居住宅小区的管理

（一）安居住宅小区应实施社会化、专业化的物业管理。由市住建办参照国家、省、市的有关规定，制定适合本市安居住宅小区特点的物业管理规定，并委托符合规定条件的物业公司管理，使小区成为功能齐全，能为居民提供多方面、多层次服务，环境清雅，秩序良好的新型文明居民区。

（二）安居小区的物业管理收费标准，必须经政府有关部门核准，要立足服务中低收入家庭的居民，区别于商业住宅区，保证让居民享受价廉、质优的居住条件和管理服务。

安居小区的公共设施维修费，由管理安居小区的物业公司根据维修费用开支预算并报经批准后，按照一定比例向住户收取。

（三）安居小区按规划配套的商业用房、幼儿园，由投资单位组织管理或进行物业出租管理，以补贴小区物业管理费的不足，补贴的比例在保证能收回成本的情况下按其实际收入情况另行规定。安居小区商业用房不得改变使用性质。

（四）安居小区物业管理要走自我发展的道路，以服务居民为中心，开展多项经营，丰富小区的物质文化生活。物业管理公司妥协调好居委会和住户关系，支持居委会工作，提高小区物业管理水平。

八、实施安居工程的优惠政策

为确保控制安居工程住宅的建设成本，保证广大中低收入居民能够买得起房、住得起房、租得起房，对我市安居工程给予以下优惠政策：

（一）免收土地使用权出让金。

（二）市政府在职权范围内对有关安居住宅小区建设、出售的费用，免征配套设施建设费（含市政建设配套费、消防设施配套费、污水集中处理建设费、小区配套设施缺口统筹金、教育设施配套费、人防设施统建费等）、征地粮食价差、新型墙体材料保证金等，减收工程质量安全监督费、供电、供水有关负荷及其设施费等，并免征各种有关的地方行政性收费。对于地方征收的各项税种，要按规定给予减免，对财政共享税种，要按国家和省的有关规定办法给予政策优惠，各有关部门要给予大力支持和配合。

（三）安居小区外的各项大市政和公共配套设施，由政府负责出资组织建设。小区内的各项小市政和公共配套设施，由承建单位按规划要求在土建工程竣工前建成或完善，确保安居小区能满足入住户的各种居住需求。

九、安居工程建设计划