房产优化整合方案范文

房产优化整合方案篇1

关键词：房地产开发项目　决策阶段　成本控制

目前，我国正处于遭遇国际金融危机的宏观背景之中，房地产行业也由此逐渐整体进入调整阶段，房地产开发项目的风险也随之增大。“正确的决策是成功的开始”，因此，本文针对房地产开发项目的源头――决策阶段，来分析这一环节的成本控制问题。

一、建立科学的评价指标体系

第一，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。

第二，设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。

第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。

第四。经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等；综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。

以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比。它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量，其内涵与“建筑密度”一致，但表述形式不同，容积率：总建筑面积／地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价，同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。

二、技术与经济相结合，做好规划方案的优选

要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。

房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案，优选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。

房地产项目通常采用的方案优选指标有：差额投资内部收益率和净现值(NPv)，在进行方案优选时，以净现值大的方案为优选方案；等额年值，在进行方案优选时，以等额年值大的方案为优选方案。当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行优选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案优选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行优选。

对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利润总额、投资利润率等表态指标进行方案优选。对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行优选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标，直接进行项目方案费用部分的优选。

三、提高项目抵御风险的能力

房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益，严重的可能会使企业的资金链条断裂，整个项目陷入瘫痪。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。房地产项目面临的风险有政策风险、财务风险、购买力风险等。

第一，政策风险。

近年来，为了规范房地产市场、有效控制房价，采取一系列宏观调控政策，虽然效果不明显，但是政府调控的决心并没有改变。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺牲品，结果导致房地产项目的商业风险加大。应对国家宏观政策的措施主要是缩短项目的建设周期，加快项目的销售进度，即使回笼资金。

第二，财务风险。

财务风险主要由利率、资本金充足率两个方面。特别是2007年以来，国家加大宏观调控力度，几次提高银行利率，紧缩银根。这些金融政策的调整，使得一线城市房地产价格开始下降，投资速度减慢。房地产公司由于贷款利率增加，导致收入减少，支出增加，投资成本增大，形成房地产投资财务风险。应对利率风险的措施。主要是预期银行贷款利率的变化。为了降低由此带来的房地产投资金融风险，一是在签订银行贷款合同时，选择固定利率；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率进行，预先就对银行贷款利率的提高作出防范措施；三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行不确定性分析，充分考虑贷款利率可能带来的金融风险。

第三，购买力风险。

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化，导致房地产商品不能按市场消化而造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不稳定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给项目带来损失。应对措施主要是在房屋的建筑设计中丰富产品的类型，对大、中、小户型进行优化组合，适当加大可以组合型住宅的所占比例。

四、控制土地竞拍价格

土地成本(约占项目总成本的30％～35％左右)，主要指土地获得阶段形成的各种费用支出。包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。

第一，要注重土地费用可承受的最高限额测算。

在参与土地竞拍之前，首先必须算好帐，拟建设的初步方案，即以什么的产品面市，并预测明后年的各种品类物业的销售价格，然后计算建造的成本，以销售价格最低的物业形态作为假定方案，假定为零利润的情况下，计算出土地成本限额。这就是参与拍卖所能承受的价格底线，能够基本保证土地成本在可控制范围内，不会出现盲目举牌，造成不可控制的局面。

第二。土地竞买报价策略选择的具体方案如下：

(1)不平衡报价策略。当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可通过认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分达到最高。如发展商本身的建筑实力较强，对招标工程造价有较大的把握，可报以最短的建筑周期，较高的土地出让金，以获取高分，压倒竞争对手。

(2)高、低报价策略。若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的竞争对手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则可使用高报价策略。

(3)合纵连横策略。为了避免行业内部恶性竞争。抬高土地的竞拍价格，房地产开发商应该采用合纵连横进行联合投标。

房产优化整合方案篇2

现阶段我国的房地产行政管理还是按行政区划分级分区域进行，某一区域范围内按照规定只有一个房地产权属登记单位，属地管理是房地产档案管理的基本原则，因此档案具有一定的集中性和区域性；此外，房地产行业与当地社会经济和自然地理状况密切相关，也不适宜一刀切式的管理。与此相联系，房地产档案的管理也要因地制宜，结合当地的房地产工作实际来开展。现阶段，虽然国家开始推进房地产信息的全国联网，但是同时面临着地方阻力、房产档案信息缺失和数字化技术等方方面面的障碍，可以说举步维艰，短时间内房地产档案的区域性特征还是比较明显的。房地产档案动态性突出。当前我国房地产市场的火爆程度是不言而喻的。新“国五条”出台之初，并未出现楼市降温的预期效果，反而有大批市民为了避免在新规生效后缴纳不菲的交易税，从而集中办理过户，一些大城市的房地产服务大厅在半夜就有市民排队取号。这样集中的房地产交易和产权变动形成数量巨大的手续材料，都要及时完整地归档。除去房屋交易产生的档案材料，外界环境的改变也会对房地产权属产生影响，如城市改造拆迁等，也会随时形成档案，因此对房地产档案要求实行动态、实时的管理。

2加强房地产档案信息管理的对策

根据房地产档案自身的特点，结合我国现阶段房地产市场和行政管理工作的实际，如何合理有效管理房地产档案信息是房地产管理行政部门和档案部门都应该思考的问题。适应信息时代和计算机技术对档案工作提出的新要求，结合房地产档案自身的特点，现阶段发展以完善的房地产信息登记为基础、实现房地产档案信息的联网共享和高效管理利用，应该是当前房地产档案管理发展的方向，不仅稳房市、保民生，同时可以实现房产信息透明化，避免“房叔”、“房姐”等再次出现，从而维护我国市场经济秩序和正常发展。结合我国当前房地产档案信息管理的现状，提高和改善房地产档案的管理，至少要从以下几方面做起。

一是提高房地产档案的数字化水平，实现房地产档案信息的计算机管理、网络共享和高效检索。房地产档案是一种动态性非常强的专门档案，因此需要充分应用计算机自动化管理系统来实现实时归档和高效检索。计算机的自动化管理需要有完善的管理系统（软件）和安全的存储（硬件）作为保障，自动化管理的前提则是房地产档案信息本身高度的数字化。现阶段各地方行政部门都有大量的传统载体的房地产档案材料，实现计算机管理首要的艰巨任务就是数字化工作；而在实现数字化后，还应该制定更为长远的发展规划，以实现房地产档案联网共享和房地产文件材料的前端控制为目标，一方面满足管理部门实时掌控房地产权属信息的需求，另一方面从源头规范房地产档案的形成和收集。当前国内已经有不少地区在进行这方面的工作。兰州市房管局自2010年下半年开始正式启动房屋权属档案数字化工作，于2013年4月基本完成，共整理房屋档案77.47万卷，录入房屋权属档案信息100.59万条，扫描档案2020.38万页，全面完成了房屋档案数字化工作任务。这项工作完成后，基本可以实现“按人查房”和“按房查人”，不仅可以解决利用与保护的矛盾，还提高了档案的完整性和安全性。

二是保证房地产档案信息的完整和数据库的完善。房地产档案资源的建设完善是开展房地产档案管理工作的先决条件。加之房地产档案强烈的动态性和专业性，在房地产档案工作中必须采取专门措施做好收集和鉴定工作，保证房地产档案资源体系的完整。具体的说，根据房地产档案动态性的特征，在收集中应该将定时归档和实时归档相结合，保证有价档案材料及时归档不遗漏；综合收集各种载体和各种门类的房地产档案材料，包括产权来源、产权登记以及产权变更的证明、证件,房屋及其使用土地权属界定位置图,反映测绘工作的图纸、报告,反映基建拆迁审批工作的文件材料等，从而实现档案资源的结构优化；在鉴定中要把握房地产档案的鉴定标准，根据当地实际情况，有选择有针对性地进行鉴别，做到既不浪费管理资源，又不影响社会对房地产档案信息的利用。

三是要抓好档案工作人员队伍的建设。任何一项专门档案的有效管理都离不开档案工作人员的奉献，尤其对于房地产档案这样利用频繁、对我国经济社会发展具有重要价值的档案门类来说，更加需要高素质的档案人员进行高水平的管理操作。具体来说，一名优秀的房地产档案工作人员，首先要具备足够的档案专业知识，同时还要了解一定的房地产专业知识，二者相结合，探索适合房地产档案的管理方法；同时，还要具备良好的政治素养和法律观念，依法管档，严守纪律和规定；要具备高尚的职业道德，爱岗敬业，愿意为房地产档案事业投入精力；还要掌握一定的计算机技术，适应信息化自动化的管理趋势。此外，建立优秀的人员队伍，离不开一定的激励和竞争机制，适当为团队建设增加外部助力；加强培训和行业内交流，提高管理人员的业务水平；适当提高档案人员的待遇水平，吸引高素质、综合性人才加入房地产档案管理的队伍。

四是提高房地产档案信息的抗风险能力，引入风险管理、风险教育和风险评估。作为一种利用频繁，与人民群众生活息息相关的专门档案，房地产档案的重要性决定了房地产档案资源体系要具备高度的安全性和抗风险能力。档案资源的安全性包括很多方面，如载体的安全可读性，档案信息的安全保密性，计算机管理系统的稳定性，以及房地产档案知识产权合法性等，这些都是要在房地产档案安全管理中充分考虑的问题。例如，在2008年汶川大地震后许多房屋被毁，大量房地产档案也破坏严重，没有档案材料作为证明参考，受损房产的保险理赔面临很大的困难。而我国当前极力推进的房产档案信息全国联网，其中一大阻碍就是信息安全风险。维护房地产档案的信息安全，首先要充分考虑到可能存在的各种隐患，制定相应的管理规范和应对措施，同时制定突发事件的应急响应，保证在一些突发状况发生时能够及时开展抢救工作。在日常管理中，也要加强对档案人员的风险意识培训，避免人为原因对房地产档案和信息造成损害。房地产档案信息对我国当前房地产管理工作有重要的参考价值，也是民生工作和民生档案重要的组成部分。做好房地产档案的管理工作具有非常重要的意义。但是由于房地产档案自身的特点和实践经验的局限，当前我国房地产档案管理还存在一些问题，值得我们重视。加强和完善房地产档案工作，避免“房叔”、“房姐”等社会问题的再次出现，服务社会主义建设大局，是房地产档案管理应该始终把握的发展方向。

房产优化整合方案篇3

关键词：房地产；精品；策划；规划设计；控制

中图分类号：TU712

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2011)07-0118-02

1　前言：房地产精品的实现关键

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目总经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率、自有资金流转速度测评等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。规划设计的品质直接决定房产品的品质，因为房产品开发理念是通过规划设计得以实现，并据此作为施工依据。

“我们有做好产品的初衷，我们也愿意花代价，但产品还是差强人意”，这是围绕很多开发商的困惑。专业态度、经验、人才、组织结构、制度化、程序化……这是品牌开发商实现品质控制的要素；也是开发商项目管理水平的差异所在。

地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。从市场经验可以看出，房地产开发商在整个项目中的管理及控制的好坏，很大程度的决定了房地产精品能否实现。房地产项目管理是房地产项目管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。通过在项目设计前期，设计阶段，现场控制等各个阶段的控制作用，才能保证精品项目的形成在各个阶段得以保证。开发商建立公司内部的专业管理团队，通过专门的规划设计管理部门和控制流程来整合、统筹、集成及协调把控各设计阶段的品质。

设计前期主要的工作方面：选址、功能策划、市场调研、可行性研究及项目投标等，是设计工作的一部分。因此好的设计前期工作及服务会带给设计方表达思想理念的机会，并产生良好的经济效益及社会效益，同时也会降低投资方的投资风险。

真正的设计阶段要明确并懂得设计阶段程序及注意事项，加强对设计过程的控制；此外，对设计的非正常因素，要懂得如何处理。

现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，目的是使设计作品的理念得到更完善完整地体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。

因此，如何成就房地产精品，关键还是在于房地产开发商在项目推进的各个阶段能否有效的进行控制。

2　前期策划：成事在谋

20个世纪90年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司或公司内部企划部介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。

通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。

在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，正向两端逐渐拓展，渐渐深入到项目目标设计、可行性研究，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。

前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。

房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。

开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将未的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：

1)市场调研

市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。

2)功能策划

功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以

通过综合功能不同特征发展新的功能形式。

对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。

整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证(定性及定量综合)为基础。

3)产品风格形象定位

结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造未实现。

3　设计优选：精品实现的基础

谈设计的优选，我们通常会谈成本的优选。英国著名项目管理专家梅乐在1988年对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17％，而成本超过预算的情况更加普遍，平均达到88％。我国近二十年来的房地产开发项目实践也证明了这样一个事实，就是绝大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房地产开发项目正朝着大规模、高档化的方向发展。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，也是房地产开发项目成本控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的优选。在制定设计招标方案时，应积极推行建筑方案与经济方案相结合的方法。设计评标要考虑专家的不同组合，评标的技术手段要注意克服专家的片面性。这样做有利于优选好的设计单位，促使设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新的同时，也注重在降低工程造价上狠下功夫。

设计优选也是产品品质和产品竞争力的基础，在设计优选过程中开发商、业主的素质决定了最终能否选取出较为圆满、完善的精品方案。即使是有相当经验的开发商，在前期项目策划过程中与策划单位能保持较为理性的沟通，策划也达到了一定的深度与成果，但却会在方案设计优化选择时在价值判断上带有过多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要点，导致自己的评价理性被蒙蔽，最终导致方案选择失误。设计方案选择的失误时有发生，例如，苏州独墅湖边某大型高层住宅项目，方案想必是经过多方案评比优选出来的，但是开发商的经验与眼光决定了即便是优选出的方案，却仍然存在着重大设计失误，忽视了市场客户的需求：比如偶数层观景阳台纯粹为了立面造型加上厚重的边框造型构件，而忽视了住户对景观的需求，将临湖景观面无谓地阻挡；比如将大套房型正对湖景处安排两个卫生间，却无处观湖景。因此，开发商开展设计招投标时必须明确项目定位，尽量将评选依据建立在正确、理性、客观的前期策划成果之上。

4　控制与统筹：开发商主体性

前期策划获得成功，一个楼盘就成功了一半。但产品的塑造还未必成功。

建筑是创造空间的活动，空间形态是设计过程关注的焦点，其次，对照目前设计状况，提倡细节设计，构造措施要先行(设计支撑部分要对材料构造逻辑及施工工法有积累与了解)，第三，相关专业(建筑、结构、水、电、通)密切并良好地配合(反复多次且深入细致)。开发商的思维核心要建立系统概念。

开发商引领品质，品质房产开发商必须同时具备三种能力：整合资源能力，品质控制能力，学习、借鉴、总结和创新能力。这三种能力将是衡量开发商核心竞争力的坐标。同样的设计单位，没有开发商品质控制的能力，仍然难以达到高品质，至少会大打折扣。因此，工程营造过程的品质控制能力同样也极为重要。近年来进一步深化质量管理体系的覆盖范围和执行力度，切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程。成功的经验如绿城集团正逐步建立起一套科学、优化的”立体交叉设计“流程，即在规划设计阶段，甚至在方案阶段，就开始同步进行规划、建筑、景观、室内精装修及各专业设计，各项工作”齐头并进“，以达到项目的规划、设计的经济性、科学性、领先性和人性化等方面整体最优目的。

现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，服务的目的是使设计作品的理念得到更完善完整的体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。首先是材料的选择，根据定位选用合适的材料，保证房产品的品质，所选材料符合当前国家相关规定，并有一定程度的超前。这将决定房产品有没有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，这是品质控制中最关键的一步。其重点在于公共部分，这是最能体现产品内在却也最容易被开发商忽略的环节。大环境、小环境的营造，景观、道路、停车位、园林家具等细节都要作为品质控制的要点来抓。最后是对合作伙伴的控制，开发商要选择好的建造单位、材料供应商等。三者统筹控制，最终实现客户使用的方便、尺度的合理、材料的舒适、工艺的精致、视觉的赏心悦目、活动的安全等每一个细节的“体贴入微”的关注。

5　总结：精品是市场成功的基础

房地产行业走向成熟，不能靠垄断，只有竞争才能创造进步。未来市场，专业细分越来越明确，企业的”核心竞争力”在于最”合理”地整合这些资源，所谓”合理”并不是”最好”，针对不同的项目选择不同的规划、设计公司，选择不同的物管，让不同的消费者享受最“合适“的物业。当有了市场感知能力和资源整合能力之后，加强控制能力，同时建立标准化体系。房产品本身没有标准化，没有任何两套房子是一模一样的，但建造的过程可以标准化，建立一系列的标准化流程，如施工过程中的质量管理等；建立控制体系，就是解决问题的能力；合理的人才架构体系，合适的人用在合适的岗位上；持续发展能力，用渐进、务实的态度去对待企业。

设计不精、控制不力是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。在项目建设过程中，更多强调对各环节的过程控制，从项目规划、产品研发、景观营造和售后服务等方面着手，追求一流，精益求精，塑造高品质、高性价比的产品。今后房地产开发的趋势是对楼盘硬件品质进行不断的创新和提升，更要实时保证在楼盘软件品质上的进步，让更多消费者都能在楼盘中找到归属感。

参考文献：

[1]工程勘察设计咨询业主知识产权保护与管理导则．

[2]建设工程勘察设计管理条例．2000年9月25日中华人民共和国国务院令第293号．

[3]建设工程勘察设计市场管理规定．1999年1月21日中华人民共和国建设部令第65号．

[4]建设项目环境保护管理条例．1998年11月29日中华人民共和国国务院令第253号．

[5]关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知．建住房[2002]74号．

[6]建设工程质量管理条例．2000年1月30国务院令第279号．

[7]建筑工程设计文件编制深度规定．2003年版．

房产优化整合方案篇4

中国房地产行业信息化

最具成长力企业奖

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房产优化整合方案篇5

关键词：结构设计；优化技术；房屋设计

中图分类号： TU318 文献标识码：A 文章编号：

Abstract: This article mainly start from the building structure design optimization technique of practical value and application, combined with the design of building structures in the cost aspect of economic factors, mainly on the structural design optimization technology in building structure design discusses the application.

Key words: Structure design；Optimization technique；The housing design

在房屋建造过程中，建筑结构的成本造价是一项较大的花费，通过结构设计的优化技术能够很好的解决成本造价方面的压力，因此，从事结构设计的人员应该充分考虑房屋建造过程中的经济性、合理性、适用性，从而在满足相关建造要求的前提下，较好的降低工程的总体造价。

一、房屋结构设计优化技术的现实价值和应用

1、房屋结构设计优化技术的现实价值

在进行房屋结构设计时，首先要做的就是要满足房屋结构效益的长远化，在这个基础上，尽量使房屋在投资商降低，结构上科学合理。与传统的房屋结构设计理念相比，现代房屋结构设计优化技术在房屋结构建造中的应用，能够有效的降低工程成本，大约可以维持在10%――35%之间。结构设计优化技术的运用，能够将建材的利用率和性能发挥到最大值，使房屋内部的各个空间之间形成协调的整体，并符合我国相关的安全质量规定。此外，房屋结构设计优化技术的运用还能够对房屋的最初设计提供帮助，因此，优化技术对房屋整体设计的安全、合理、舒适起着重要的作用。

2、房屋结构设计技术方案和理论的应用

房屋结构设计方案和理论在现实中的应用主要表现在两个方面，即房屋总体工程结构设计的优化和房屋各个组成部分的设计优化。在这其中，房屋各个组成部分的设计优化包括很多方面，如：相关细节结构部分的优化设计、相关基础结构方面的优化设计、房屋护围结构方面的优化设计和房屋屋顶方面的设计优化等，对于这些方面的设计优化还包含很多更加细化的设计，如布置、选型、造价、受力等方面的设计优化。相关的设计工作者应该在满足房屋建造的相关规定前提下，而后充分考虑造价方面的因素进行相关的结构设计优化。

二、房屋结构设计优化的经济性分析

1、房屋结构设计占地方面的经济性

在当前，房屋的建造形式主要以高层和超高层为主，而房屋建造的总面积是由隔层面积之和而得，所以说，房屋的建造层数越多，相应的总的建筑面积就会越多，由此房屋的单位建筑面积需要占用的土地面积越小。与此同时，随着建筑层数的不断增加，房屋高度也会随之不断增加，而房屋与房屋之间的间距也会随之增加，由此可见，在房屋建造时，占地面积与房屋高度并不是按照一定比例进行增加的。

2、房屋结构设计在造价方面的经济性

在进行房屋结构设计时，结构设计方法以及所使用的建材的不同可能使整个工程的造价产生巨大的变化，因此在进行结构设计时有必要对各种方面如基础选择什么养的类型、房屋高度以及层数的选择、结构形式等进行必要的经济性的考虑。根据相关的统计显示，采用科学合理的设计方案能够使整个工程的造价下降10%左右，甚至有的可以达到20%。房屋结构大多是由基础、柱、梁、楼板等组成，而这些部分所需的成本造价也存在很大的差异，因此，在实际工程施工过程中，应该根据实际情况有针对性的进行选择。

3、高层住宅结构设计的经济性

对于高层住宅而言，其层数直接与成本造价产生联系，随着层数的不断增加，建筑中，墙体面积、柱体面积等都会随之增加，建筑的整体自重、基础的承载能力、各种管线的长度同样也会增加。因此设计一个合适的层数，不仅可以使得建筑材料大大节约，而且有利于抗震性能的提升，同时，一个合适的建筑物高度还能够使得相邻建筑物之间的距离缩短，节约建筑用地。

三、房屋结构设计优化技术在结构设计中的应用

1、概念设计优化技术和建筑结构设计

在现代建筑设计中，概念设计是设计思想展示的关键因素，作为设计人员，最重要的事情就是在一个特定的空间内，利用整体的概念来进行总体设计方案的确定，将建筑中，构件和结构、结构和结构之间的关系进行处理，要想将概念设计较好的完成，设计人员必须建立在丰富的建筑经验基础上，随着经验的增长，设计作品也会变得越来越新颖、完美。在相同的设计方案中，建筑中的结构组成设计也存在很多种变化，即使是内部结构设计已经确定的建筑，它的各种分析方法也存在许多的不同，比如说设计参数、材料、荷载等等参数的取值也不尽相同。而上述这些问题，并不能通过计算机来完成，需要相关工作人员自己对其进行判断和处理。这些判断和处理都需要在遵循一般规律的前提下，根据已有的工程经验，得到最终的结果，这一过程也就是前面所说的概念设计。

2、概念设计处理的实际建筑设计问题

勘察设计是工程的灵魂，质量的龙头。只有具备优秀的设计，才能创建优质的工程。一个优秀的结构工程师会在每一项工程设计的开始，即在建筑设计的方案阶段，根据经验和专业设计理论，在脑海中进行一个“优化”过程，运用概念设计方法，可以迅速、有效地对结构体系进行构思、比较与选择，同时帮助建筑师开拓或实现建筑物业所想要的空间形式及其使用、构造与形象功能，并以此为目标，与建筑师一起确定建筑的总体结构体系，并能明确总体结构体系分体结构体系的最优受力方案所得方案往往概念清晰、定性正确，避免了后期设计阶段一些不必要的烦琐运算，具有较好的经济可靠性能。同时，这也是判断计算机内力分析输出数据可靠与否的主要依据。概念设计是结构设计的核心和灵魂，它统领结构设计的全过程，贯穿着设计工程师的知识水平和设计水平。运用结构概念设计从整体上把握结构的各项性能，这样才能对计算分析结果进行科学的判断、合理的采用，保证了工程师在设计中的主导地位。

总之，结构设计在当今房屋建筑工程中是一项责任繁重的项目，其设计的水平直接影响着建筑物的经济性、适用性和安全性。建筑结构成本在整个工程项目中占有很大比例，优质的结构设计不仅可以确保房屋的居住使用安全性，而且能够减少建设成本，进而获得最大的经济效益。

参考文献

1、隋国龙，优化技术及在房屋结构设计中的应用，中国新技术新产品，2011(3)

2、任建飞，结构设计优化技术及其在房屋结构设计中的应用，城市建设，2011(2)

房产优化整合方案篇6

关键词：项目成本 价值工程 房地产 成本控制 设计阶段

近几年，因房价不断上涨，已经严重影响民生问题，国家逐步加大对房地产业的宏观调控力度，如何在新形势下提高房地产项目决策科学性，是摆在房地产企业面前的一个重要课题。从技术经济解决方案上观察，目前，基于价值工程思想与方法应用已经比较广泛地运用在项目设计和施工阶段 。房地产设计阶段成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本管理体系， 是一种行之有效的科学的方法， 它将房地产成本管理和房地产设计有机地结合起来， 避免了设计工作的盲目性， 对提高房地产的竞争优势具有明确的理论和现实意义。

一、价值工程基本原理

价值工程简称vE ，是通过分析产品功能和成本之间的关系，力求以最低的产品成本可靠地实现产品必要功能，从而提高产品价值的一项有组织的活动 这里的价值（v）是功能（F）与成本（c）的综合反映，是二者的比值.即：V=F/C 。 实施价值工程的关键在于方案创新。由于价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，因此，在房产造价控制中引入价值工程是极其重大意义的选择。

二、房地产开发设计阶段成本控制的特点及原则

1.房地产开发设计阶段成本的构成

房地产开发过程分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段， 房地产开发成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等费用。工程项目立项后， 设计通过对项目的具体化和书面化， 是对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定， 承包商将根据这一阶段的成果完成项目的建设。

2.房地产开发设计阶段成本控制特点

设计阶段成本控制具有以下特点

2.1设计阶段的成本控制主要是一种进行成本控制的事前管理活动

2.2设计阶段的成本控制是一种技术性较强的活动

2.3设计阶段的成本控制可能是对成本影响最大的成本控制活动

三、基于价值工程方法的房地产开发设计阶段成本控制的实施

1.基于价值工程的房地产方案设计阶段成本控制首先建立全面系统的房地产设计方案评价指标体系， 包含功能指标体系和成本指标体系， 运用价值工程优选法，充分利用专家的经验， 并结合客户和广大设计人员的意见，合理确定各评价指标的权重和对各方案进行评分。 求出方案的功能系数和成本系数， 最后求出价值系数， 根据价值工程原理按价值系数排序得到最优方案。该方法在建立指标体系时运用了层次分析法和模糊优选依据价值工程理论计算出价值系数， 对各个方案的价值系数进行比较， 最终选择价值系数最高的方案， 即最优方案的选择。

2.基于价值工程的房地产初步设计阶段成本控制首先明确客户的需求， 针对房地产开发项目应该具有的功能进行定义， 并按照功能的载体对象进行分类整理， 形成功能指标体系。然后运用层次分析法， 进行打分确定功能系数。其次主要针对房地产项目开发所需要投入的成本和费用进行分析， 按其在总投资中所占比例来确定成本系数。对于房地产开发设计阶段成本控制而言， 价值工程中的成本不仅包括房地产产品的开发施工阶段的成本， 还包括交付使用后的运行维护成本。然后根据已得出的功能系数和成本系数， 利用价值评价模型， 得出价值系数。根据价值工程的评价标准， 对得出的价值系数进行评价。

3.基于价值工程的房地产施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段的成本控制与初步设计阶段成本控制的程序一样， 运用价值工程方法， 在初步设计的基础上进一步的优化， 将初步设计深化处理成可施工的蓝图， 也就是如何合理的确定结构、园林景观等功能指标所涉及的具体施工细节的过程。

四、施工招标及签约阶段

合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中，认真编制招标文件有签订工程合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策。

1.确定签约的承包商的数量和发包方式

2.招标方式的确定

3.合同价格形式

4.保函或保证金的应用

5.选择报价形式

6.重要合同条款的确定

另外，《通用条款》对于灾害达到什么程度才能被认定为不可抗力未明确，双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度应予量化。

五、施工阶段的造价控制

做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手

1.工程项目实施阶段项目管理方式的策划

2.审查优化施工方案及施工须序

3.严格控制工程变更

4.严格现场签证管理

5.制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事件

6.做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关

六、结束语

运用价值工程理论对房地产项目开发进行成本控制， 有利于促进和提高成本管理工作。成本控制是房地产业成本管理的核心， 成本控制的好坏直接关系到房地产成本费用的高低和经济效益， 关系到房地产业主的生死存亡。降低产品成本或提高性价比的重要手段是在房地产设计阶段来估算成本， 并进行成本控制， 对可能出现的问题进行预估， 及早发现并避免它。此外对于房地产项目这样的一种需要高额资金购买、并且长期使用的特殊产品来讲， 一味地追求成本削减是不利于房地产开发企业通过高品质树立品牌效应的。基于价值工程的角度来研究房地产项目开发设计阶段中的成本控制问题， 不仅可以对整个房地产开发项目进行有效的成本控制， 而且同时又最大可能的注重了项目功能的保证。这样就可以帮助房地产开发企业在不影响开发项目的使用功能的前提下， 最大可能的降低成本， 增强企业竞争能力， 取得更好的经济效益和社会效益。

参考文献

[1]李挺立. 基于价值工程的房地产开发项目成本控制（D） . 北京： 北京交通大学， 2007.

[2]徐大图、王雪青等： 《建设项目投资控制》[M]； 地震出版社，1993.

房产优化整合方案篇7

关键词：房地产权属；档案管理；办法；途径

所谓房地产权属档案，是指城市的房地产行政主管部门在管理房地产权属工作的过程中保存的历史记录。其中，房地产权属工作包括房地产权属的登记、变更、调查、权属转移以及测绘等工作，历史记录则主要包括有一定价值的文字、声音和图表等。房地产权属档案的管理工作非常重要，随着信息化和规范化社会的进程，房地产权属档案管理工作日益规范化和科学化。特别是《城市房地产权属档案管理办法》出台之后，如果对房地产权属档案的管理不规范合理，就会影响相关机构检查档案的查全率，进而影响房地产业的进一步发展。文章针对房地产权属档案的管理工作，主要从以下四个方面提出建议和办法。

1规范房地产权属档案的收集范围

只有保证房地产权属档案的完整性和准确性，才能做好房地产权属档案的管理工作，进而具备参考价值和利用价值，因此，做好房地产权属档案的收集工作非常重要。结合《城市房地产权属档案管理办法》的相关规定，房地产权属档案应当包括以下五个部分：①能够证明房地产权人、房地产权属登记确认、变更、转移、以及设定他项权利的文件；②房屋以及所占用的土地使用权的权属界定位置图、分层分户平面图、分丘平面图以及分幅平面图等材料；③诸如房产登记申请表、权属变更登记表、房地产状况登记表以及房屋面积计算表等用于房地产产权登记的各种文件材料；④诸如统计报表、计算机软盘、照片以及录音带等可以对房地产权属状况加以记载和反映的信息资料；⑤其他与房地产权属相关的文件材料。在确保房地产权属档案全面完整的前提下，应当保证房地产权属档案的真实性，作为房地产权属档案管理部门，应当做好前期的检查和控制工作，认真审核相关文件资料，保证档案的真实性和可靠性，只要不符合归档要求的，一律退还补充档案，通过建立责任制来保障档案资料的真实客观。

2加强房地产权属档案的现代化管理

传统的房地产权属档案管理方式不但浪费人力物力，而且效率非常低，档案查询和抽调非常麻烦。随着科学技术的不断发展和计算机技术的普及，作为现代化的房地产权属档案管理，应当将计算机技术和网络技术完全引入。并建立相关的平台和内部网络，来对房地产权属档案进行保存、修改、传输和管理，真正实现网络化管理，做到互联网+房地产权属档案管理。除此之外，还应当加强对现代光学技术的运用，用电子化的照片和表格来代替纸质档案，一方面可以节省存储空间，另一方面高精度、高分辨率的档案照片也不会影响档案的完整性和准确性，同时，也可以通过远距离传输的方式提供给使用者，更加方便快捷。

3调查了解档案使用者的需求

只有深入社会进行调查，了解档案使用者对房地产权属档案的使用要求和范围，才能避免盲目的管理。作为房地产权属档案管理部门，应当以档案使用者的信息需求和使用方式为基础，保证房地产权属档案开发利用的有效性。（1）在房地产权属档案收集之前做好预测工作，通过调查问卷或者其他形式来充分了解档案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地产市场、规划、房地产登记部门以及市民对房地产权属档案内容和利用特点的需求。（2）开发利用要根据对象的不同而不同，相关部门应当在对调查结果进行保密的前提下，按照服务要求，进行多样的开发利用。包括证明型、咨询型、网络型、宣传型、借阅型、技术型以及报道型等各种形式。（3）提供服务时要充分顾虑档案使用者的心理特点，目前房地产权属档案使用者的心理特点大多是求快求便。作为房地产权属档案的管理部门，应当通过推出开展窗口服务、专题服务、网络服务以及推荐服务等多种服务渠道，同时编制最为科学的检索系统和工具，来大大提高房地产权属档案使用者查询档案的速度和便捷度。

4注重对管理人才的培养

人才是管理工作的关键环节，优秀的档案管理人才是房地产权属档案管理工作能够井然有序的前提和基础。随着市场经济的进一步发展，目前现代化管理已经基本替代了传统的手工管理方式，因此，在培养复合型房地产权属档案管理人才时，应当尤其注重以下几个方面：（1）房地产权属档案的管理队伍必须政治素质高、德才兼备、知识范围广，并且业务能力强，具备优秀的职业道德，能够时时处处为档案使用者考虑，才能提供最优质的服务。（2）房地产权属档案的管理人员应当具备一定的计算机技术和网络技术，能够熟练的操作现代化设备和平台，同时也应当具备充分的档案专业基础理论知识和相关的法律知识，相关部门必须加强这些方面的培训和教育。（3）提高招聘的水平，尽量在入门门槛上做工作，招聘符合要求的，高素质的，综合能力较强的档案管理人才，培养骨干力量，才能真正满足现代化房地产权属档案管理工作的要求。

5结束语

随着现代化科学水平的不断提高，对房地产权属档案的管理工作也不仅仅要求全面性和准确性，对管理的科学性以及档案提供的快捷性和有效性的要求也越来越高。作为房地产权属档案管理部门，一方面应当加强对管理人员的培训和教育，不仅提高管理人员的档案管理基础理论水平，更要提高管理人员的创新能力和对现代化设备的操作水平。另一方面应当进一步加强市场调研，搞清档案使用者的需求和意见，才能进一步改进管理方式，提高管理水平，从而推动房地产行业的更高层次发展。

参考文献：

[1]王淑范,黎玉丽.加强房地产权属档案管理的途径及办法[J].黑龙江档案,2006.

[2]周群,夏萍,王恩江,等.权属档案信息化建设与权属登记质量监控[J].城建档案,2007.

[3]李红海.房地产权属档案管理亟待解决的几个问题[J].中国房地产,2006.

房产优化整合方案篇8

近些年来，随着城市化水平的不断提高，我国房地产行业已经得到了极大程度的发展。在房地产开发项目中，设计优化与工程管理是两项重要工作。文章首先针对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了简要的阐述，继而在此基础上提出了一系列完善上述两项工作的措施，希望通过文章的论述，能够为我国房地产行业设计水平以及工程管理水平的进一步提高提供基础性的保证，同时也为我国房地产领域整体的进步提供基础。

关键词：

房地产开发项目；设计优化；工程管理；案例

社会的不断进步使得人们对于各行各业的要求都开始不断提高，对于房地产行业同样如此，当前，人们对于居住环境的要求已经不仅仅局限于满足居住的功能，同时还要具备一定程度的新颖性以及艺术性，与此同时，对于工程的质量也提出了更高的要求，这就为房地产开发项目的设计过程以及工程管理过程增加了难度，为使上述两项工作的效果能够得到保证，一部分房地产开发项目已经采取了相应的措施，同时也取得了较为显著的效果，对案例的分析能够为其他房地产企业的项目建设提供参考，同时也就能够最大程度的满足社会对于房地产行业的要求。

一、房地产开发项目设计优化与工程管理案例分析

房地产开发项目的设计过程十分复杂，同时也需要经历较多的步骤才能完成，具体而言，在设计正式开始之前，房地产开发企业必须要向设计单位提供纲领性的文件，这些文件需要能够有效的证明开发商对这一片土地具有开发资格，所需要提供的文件包括城市规划以及三废治理建设条件和要求等很多种，只有上述文件齐全，设计单位才能够接手设计工作。设计人员在对项目进行具体设计的过程中，需要对项目的概况得到了解，此时，开发企业必须要向设计单位提供有关结构设计以及消防设计等方面的基础数据，只有这样，设计单位才能正式开始设计。房地产开发项目的工程管理工作也十分重要，管理过程需要房地产开发企业、负责管理工作的有关人员以及设计人员三者之间的配合才能很好的完成，在管理过程中，三者就工程管理的意见必须达到一致和统一，否则，一旦三者之间出现矛盾，工程的工期必定会受到影响。同时，针对工程中出现的问题，三者也必须要共同解决，这样才能保证工程能够更加顺利的完成。以下文章主要对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了分析：

1.桩基的设计优化与管理。

桩基是房地产工程施工过程中存在的一个主要问题。在某房地产开发项目中，根据国家对于桩基设计的标准，设计过程需要对受力进行计算，而在案例项目中，由于无法准确的判断出灰岩石埋深，因此对于受力的计算便会十分困难，为了使计算结果的准确性能够得到提高，案例项目将对于摩阻力的计算作为了得到结果的主要依据。具体得出的摩阻力结果越为1600kN，在这一基础上，案例项目将桩基的数量设置为了510根，并将有效桩长控制在了一定的范围内，从而使桩基设计得到了优化，为施工质量的保证奠定了基础。

2.供电系统的优化设计。

在房地产开发项目中，对于供电系统的设计十分重要。针对供电系统的设计过程，我国有关部门同样给出了具体的规定，但在全国范围内，并没有一个可以灵活运用的技术标准去供设计人员选择，因此，为了避免设计中存在错误，大部分设计人员都会采用保守的设计方法去完成供电系统的设计过程。案例项目属于新建的住宅小区的供电系统设计，在设计过程中，受种种原因的影响，供电系统的设计过程必须要由多个设计单位的共同参与来完成。例如，对10kV变电所的设计需要由供电局来完成，而针对小区中园林景观的供电，则需要由景观设计企业来完成，这就对各企业之间工作的协调性提出了要求。在案例项目对供电系统的具体设计过程中，各单位之间在协调性方面出现了问题，由于小区各个部分施工时间不一致，因此各单位之间很可能会出现配合失误的现象。此时，对于整体的供电方案的设计便开始显得尤为重要。案例项目的房地产开发企业将各个需要对电力系统进行设计的项目情况以及各设计部门的情况进行了综合，同时结合施工当地的气候情况以及总的用电情况，对供电方案进行了整体上的设计，并在众多设计结果中，选择出了一种最为适合当前项目情况的方案，并将其提供给了各设计部门，使设计部门及时不在同一时间对供电系统进行设计，也能够从整体上了解到整个方案，从而实现了对小区电力系统的优化设计与管理。

3.供热系统的优化设计。

在房地产开发项目设计过程中，对于供热系统的设计也属于一项基础性的设计，鉴于当前社会对于可持续发展理念的坚持，在供热系统的设计过程中也必须要坚持这一理念。案例企业在对供热系统的设计过程中，坚持使用太阳能热水器，充分的坚持了可持续发展的理念。案例项目主要应用了35W单晶硅的太阳能电池板作为了主要设备，这一类型的电池板主要以光控作为开光，即在存在光源的时候，电池板变会开启并运行，而一旦光源消失，电池板也会自动关闭。35W单晶硅的太阳能电池板能够在零下四十摄氏度到零上其实摄氏度的环境下工作四到六个小时，但需要注意的是，其工作时间也会随着空气温度的变化而变化，在连续的阴雨天气，电池板连续工作的时间必定会减少。案例项目对于供热系统的设计充分达到了集经济效益与环保效益为一体的要求，成为了当前房地产开发项目设计过程中一个重点参考的对象。

二、完善房地产开发项目设计优化与工程管理过程的措施

从上述案例中可以看出，当前我国的房地产开发项目在设计以及工程管理过程中，其工作效果均得到了优化，为了使上述两项工作能够更加完善，可以通过以下措施来实现：首先，保证施工企业的资质以及施工人员的素质十分重要。具备相应资质的施工企业，其施工质量以及施工效果也能够得到有效的保证，而施工人员的素质则从根本上决定着房地产工程整体的施工质量，因此，在对施工企业进行选择的过程中，一定要对其资质进行考察，要严格准入制度，而在施工人员的选拔过程中，也要对其理论以及实践素质进行考察，这样才能最大程度的满足社会对于房地产工程质量的要求。其次，要从工程施工前、施工中以及施工后三个角度对工程进行设计与管理。在工程施工前，要做好相应的准备工作，对此，主要需要做的包括对施工地点的考察以及对施工图纸的绘制等，在上述工作完成之后，才能正式开始施工。在工程施工过程中，为保证设计以及管理工作的优化，一定要在保证设计人员与管理人员专业素质的同时，去做好监督工作，且完善与落实责任制，以更好的保证工程施工的顺利进行。最后，在工程施工完成之后，要做好质量的检验工作以及收尾工作，一旦发现问题，要及时的对其进行处理。

三、结语

在房地产开发项目中，做好设计工作以及工程管理工作十分重要。针对上述两方面工作，我国存在很多企业均取得了良好的效果。设计优化与工程管理工作要融入到设计过程的每一个阶段，这是保证整个工程设计与管理效果的基础。完善上述两项工作是社会对于房地产行业的主要要求，为使这一目的能够达成，可以通过保证施工企业的资质以及施工人员的专业素质来实现，同时还要将上述两项工作融入到施工前、施工中以及施工后三个阶段，以最大程度的保证施工效果。

作者：高峰 单位：西安翻译学院

参考文献：

[1]钱永峰;李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计,2008(04):120-123.

[2]王刚.理论与实例结合分析房地产开发项目设计与工程管理[J].企业研究,2011(04):105-106.