房产测绘范文

房产测绘篇1

关键词：房地产；测绘；发展

Abstract: Real Estate Surveying and mapping is a basic part of the work of housing property management, is also an important carrier of real estate information, it is necessary to take effective measures, in the foundation of real estate surveying and mapping system, supervision system and operation system, promoting the marketization of real estate surveying and mapping.

Keywords: real estate; the development of Surveying and mapping;

中图分类号：P2文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

1、房产测绘的简介

1.1房产测绘的特点

房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。

1.2房产测绘分类

房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸――房地产分幅平面图。

房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

2、房地产测绘的作用

2.1为房地产管理部门提供信息服务

能快速的吧本地区房地产信息化建设成果共享，能准确的掌握房地产市场的运作情况，实现对房地产市场的有效监管，为政府的宏观调控提供理论依据，也对房地产的健康发展起到了积极推进作用，从而加快推进本地区房地产交易与登记、规范化的管理工作。

2.2为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

房地产测量提供了大量准确的基础资料，能正确掌握城镇房屋和土的利用现状以及变化，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。也为开展房产经济理论研究提供了重要数据，房产测绘还未财政、税收等部门研究确定土地分类等级，制定税收标准提供了理论依据，确保各项税收的及时征收。

3、房产测绘市场现状

改革开放以来，计算机技术不断应用在房产领域，房地产的科技化、网络话、信息化不断深入，使得房地产数据得到广泛的拓展，从而促进了房地产测绘的迅猛发展。

3.1房地产测绘的数字化

3.1.1各种数字化仪器仪器的使用，使得房地产信息采集更加便捷、迅速。

3.1.2计算机辅助成图软件的广泛应用，使得房地产测绘实现自动化。

3.2、房产测绘工作日益繁重

随着社会的不断进步，人民生活物质、精神文明生活的不断提高，房地产市场越来越大，房产测绘工作者，不仅肩负着外出勘测，数据成图的重要任务，还要做出细致的分析，为房产管理部门和城镇房屋拆迁、改造提供最基础的原始数据和资料，一次房产测绘工作者任务繁多，工作量大。

4、房产测绘市场的发展

4.1、加强房产测绘市场的管理体质

要强力实行测管分离以及测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。一定要加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格地按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。4.2建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作测绘部门和房产管理部门应当要通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制，达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享，又能推动行业技术进步；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。另外，利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，互通有无，以达到房产测绘工作平衡发展。

结束语

房产测绘市场化仍处于起始阶段，我们应当用实事求是的态度来对待市场化，循序渐进。因此，房产测绘市场化应适度、有序、专业。关键是要把握好“放”与“管”的平衡，这样才能达到最佳效果。

参考文献

国家测绘局测绘资质管理规定

房产测绘篇2

关键词：房产测绘 信息系统 管理发展

中图分类号：P208文献标识码： A

1、房产测绘的概述与分类

在专业测绘中，房产测绘是其一个很具有特点的分支。其测定范围主要为房屋以及和房屋有关的土地，即房产测绘就是利用测绘仪器、技术以及手段来对房屋、房地产以及土地等的自然情况、数量、权属状况、质量、位置以及其具体利用情况进行测定的一种专业测绘。

房产测绘主要分为两种，即房产基础测绘与房产项目测绘。房产基础测绘主要是指在一个城市或者一个区域内，大范围或者整体来建立房产平面控制网，进行房产基础图纸的测绘，即房产的分幅平面图。房产项目测绘主要是指在房产开发管理、权属管理和经营管理过程中，对房分丘平面图、分层分户平面图以及有关图表、数据、册和簿等开展的一系列测绘活动。房产项目测绘和房产权属管理、拆迁、交易以及开发等一系列房地产活动有着非常紧密的联系，其工作量较大。其中在房产测绘中最具现实、最大量以及最重要的要属房屋或者土地权证件附图等的测绘。

房产基础测绘，对于测绘单位的资质、测绘人员的素质以及其仪器装备的要求均比较高，相对于房产项目测绘而言，房产基础测绘要难一些。根据我国当前相关法律规定，在没有获得相应房产测绘资格的单位是不能从事房产测绘的。

2、房地产测绘的作用

2.1、法律方面作用

地产测绘成果经过房地产行政管理部门对房地产测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。这些房地产测绘成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产的开发与交易提供了房地产的权属界址点、权属界线、权属面积等相关权属资料。为处理各种产权关系的纠纷提供法律的基础资料。

2.2、社会服务参谋功能

房地产测绘的成果，通过分类归纳后，可以衍生很多类型的资料，例如：统计一个城市的房屋总的数量和质量、人均的使用面积、人均建筑面积，住宅的使用权、年限等等情况。这些资料会给城市的整体发展、整体建筑布局、老城区的改造、危房的改建等提供依据。同时也是市政工程、公用事业、城市规划、环境保护、绿化建设、文体卫生、社会治安、水利建设、地下管网、旅游、电、气、通信等提供基础信息资料。

2.3、财政税收经济功能

房地产测绘的成果是进行房地产契税的征收、房地产租赁活动和交易、房地产价格评估、房地产保险服务、房地产抵押贷款等活动的主要依据。

2.4、测绘技术方面的作用

房地产测绘手段与其他测量并无多大区别，是城市大比例尺测绘的一种，但它不同于通常大比例尺的地形测量、工程测量。房地产测绘为了建立现代化城市的地理信息系统，它必须要求有更为广泛的信息量，内容复杂，涉及面广，图表繁多。

3、房产测绘管理的发展及重要性。

长期以来，房产测绘管理一直沿用传统的手工，半手工作业方式，速度慢，业务环节繁多，工作效率低，而且成图质量精度差。随着城市建设现代化步伐的不断加快和房产业的高度发展，房产测绘的工作量迅速增加，房产平面图的增加与变更频率也随之增涨，同时管理复杂度也相应提高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较滞后，目前主要有以下几种方法：

3.1人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是：人工方式进行房产测绘；手工计算，手工绘制房产平面图，采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算，各种调查资料用“纸”的方式存放。这种方法既不方便管理，也不利于各种查询，分析、统计的需要，因此是一种正在淘汰的作业方式。

3.2计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的迅速发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法，减少了管理当中的各种繁琐的劳动，提高了工作效率。但是，由于房产测绘中既涉及各种文档资料，又涉及各种图件资料，而这两大类资料在数据上无法自动连接，要靠人工干预进行组织，仍不能实现房产测绘管理自动化的管理，因此称之为计算机辅助房产测绘管理。这种方法是房产测绘由人工管理向计算机自动化管理的一种过渡方式。

3.3房产测绘管理系统

GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔前景.GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储，因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展。GIS技术，正逐步走向实用化、多样化、并深入到相关的各个领域，同样地促进了房产测绘管理的自动化、现代化。把房产测绘管理带入一个新时代。

3.4、房产测绘的重要性

以商品房为例的测量随着房屋价格的上涨而愈发关注，因而“商品房面积如何计算”问题成为大家关注的热点话题。很多人认为公摊面积是“隐形”，无法正常测量，而且还有多个分摊系数问题。对于单一使用功能的商品房分摊系数只有一个，但对于单一使用的商住楼时，因各楼层的布局不同，公摊的建筑面积服务范围也不同，所以出现了多个公摊系数，该楼一般为多功能的商住楼。

（1）共用面积的确认。房产面积的计算方法应以《房产测量规范》为依据，首先要清楚哪里计算全面积，哪里计算1/2面积，哪里可以不计算面积。其次要了解建筑面积的组成套内建筑面积和应公摊的共用建筑面积。其中套内的建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积；套内使用面积是指房屋内全部可以使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影测量。套内墙体面积是指各套（单元）内使用空间周围的承重墙体，有共有墙体及非共用墙体两种。商品房之间的分隔墙与外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙的墙体水平投影面积一半计入共用墙体面积，非共用墙体水平投影面积应全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积是指各阳台建筑面积总和。

（2）了解共作面积。共作面积是指一个房屋有多个产权人，多个产权人共同使用占有的建筑面积，公用面积包括房屋的建筑面积和功能使用区的共有建筑面积。商品房分摊的共用建筑面积包括两部分：楼梯间、电梯井、垃圾道、设备室、变电室、过道和公共门厅等为整楼建筑服务的公共用房的建筑面积；各单元与公共建筑空间之间的分隔墙体以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。

4、房产测绘信息系统的发展

在20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来，国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容，工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展，大体经历了以下三个发展阶段。

4.1单用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理查询统计困难，手工书写房产证容易出错，容易涂改的缺点，在单独的计算机上由专人将已经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具，可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是：方便了查询与统计，计算机打印的证件整齐美观，不易涂改，开创了计算机应用于房产管理的新时代。缺点是：没有真正实现计算机辅助办公，没有提高办公的准确性和提高工作效率，相反却增加了一个工作环节，增加了工作量。

4.2多用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理的手工工作特点，通过房管局内部 局域网，采用多用户模式阶段模式，将计算机联网，实现了计算机上多人协同工作，案卷能在计算机间流动起来，查询和统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件，进行房产地形图的生成，使用和维护提高了图形功能。缺点是：图、文、表、管的集成程度不够，还处于相对独立，互相割裂的状态，没能 实现办公一体化，有碍于数据的传递和利用；另外，系统缺乏开放性，难以通过zntermet对外房产管理信息，系统的维护与升级也很不方便。

4.3广义用户模式阶段

这一阶段的特征是：针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求，结合数字城市的整体建设思路，通过广义用户模式阶段的应用，在房产管理机构，各级政府，房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。另一方面，随着GIS软件的更加成熟和日趋平民化、微机化、MIS/GIS/CAD的紧密集合，图、文、表、管一体化的办公模式正在成为必然趋势。现在吗，这一趋势已成为房产测绘管理的主要手段和方法。

5、结束语

房产测绘的成果关系到千家万户的切身利益，必须结合自身实际，建立相关的房产测量规范和实施测量市场准入制度，并成立专业技术水平较高的房产测量监督管理机构，确保房产测绘市场健康可持续发展。房产测绘是测绘学科的一个分支，是运用测绘仪器，测绘技术、测绘手段，按照房地产业管理的要求和需要，来测定房屋，土地及其房地产的自然状况，权属状况、位置、数量、质量、以及利用状况的一项专业服务性技术工作。是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量。具有较强的技术性和鲜明的政策性及法律效应。房产测绘的成果质量不仅关系到房屋权利人的切身利益，而且也间接影响到房地产市场正常化、规范化发展。尤其是在中小城市中，房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段，存在的问题较多，有些问题已成为消费者投诉的热点，因此房产测绘信息系统在理论上和实践中都需要不断完善才能得到充分利用。

参考文献：

[1]房产测量规范与房地产测绘技术—房产测量规范有关技术说明

房产测绘篇3

关键词:房产测绘;测绘面积;质量管理

引言

房产测绘工作作为后期房产项目竣工必须履行的一项重要环节，它的工作质量直接关系到房产交易双方的合法利益。因此，在每一个房产建筑项目竣工后，房产开发商都有义务和责任去委托专业的测绘机构单位去展开测绘面积实际工作，测绘单位需严格按照国家房产测绘的相关标准规范，根据委托方提供的设计图科学合理的计算出房产的实际面积。由于当期我国测绘行业市场化程度偏低，各项测绘技术有待完善，测绘机构必须通过不断提高测绘面积的工作质量，来促进整个行业的健康发展。

1．房地产测绘及其重要性

随着人们生活水平的不断提高，房价的日益上涨，房产面积测绘工作变得尤为重要。测绘的工作质量直接决定了房屋建筑的实际面积大小，一旦存在较大误差就会造成房产交易双方的严重经济损失。因此，房产测绘机构必须坚决履行自身的社会和法律责任，严格按照国家颁布的各项法律法规进行测绘作业，对于每一个测量环节都要做到精确性、科学性。产权人的房产合法权益能否得到保护，关键还要看房屋面积测绘工作的质量，房产测绘的结果往往是作为房产纠纷的有力凭据，是保护产权人切身利益的重要证据［1］。一个国家的房地产产业发展是否科学合理，其中一个重要的判定指标就是房产面积规格大小。在房产测绘工作实践过程中，由于房屋大小和规模存在着很大的差异性，普通人员根本无法正确判断房屋的准确面积，部分不良开发商为了谋取利益，会选择偷换房屋建筑面积概念，致使购房者遭到严重的经济损失，这种问题严重阻碍着我国房产市场稳定健康持续的发展。因此，通过不断提高测绘的质量管理工作，能有效避免上述问题发生，保证房产交易双方切实利益。

2．房产测绘中测绘面积的质量管理

2．1前期的资料质量控制。在房产测绘面积实际中，为了进一步确保房产测绘的质量，相关工作人员必须不断加强对前期各项资料的质量控制和审查［2］，特别是在房产建筑面积预测算过程中，必须获取设计好的施工图纸交给规划部进行严格审批。测绘机构在测绘房产面积过程中，必须保证得到了委托方提供的已经合格通过审批的建筑施工图纸，一旦在过程中出现了变更事项，应当及时获取变更详单．相关工作人员必须保证图纸的完整性，它的主要内容涵盖了房产的剖面图、平面图、立体图、阳台大样以及楼梯的样图［3］，图纸的完整性直接关系到测绘工作的质量和效率，方便在实际测绘中及时的查阅各种尺寸数据。例如，当测绘工作人员发现阳台的实际护宽度标注不清楚，就可以通过去查阅阳台的大样图，确保测绘工作的精确性。

2．2面积计算部位认定准确。房产测绘机构要想保证房产测绘总面积的准确性，就必须在测绘工作展开之前，明确房产的全面积、半面积以及不算入计算范围面积的部位。测绘工作人员必须严格按照国家政府颁布的《房产测量规范》规定，明确出房屋各个面积的计算部位。测绘人员要根据以往的经验，高度重视部分房产开放商为了增加卖点，会造成实际设计图中的注释与《房产测量规范》的规定不一致［4］。例如，开发商会在设计图纸上加入阳台花园或者飘窗等。因此，测绘人员在实际的测绘面积工作过程中，应当从房产建筑的实际结构特点出发，在特殊情况下可以向委托方索要详细的设计图纸说明，保证设计图中的内容是和国家相关规定保持一致的，这样才能计算出正确的房产面积。

2．3面积计算公用分摊科学。测绘人员在保证房产计算面积、套型以及边长数据准确性的前提下［5］，就要去高度关注到接下来面积计算和共用面积的合理分摊问题，房产面积分摊计算作为测绘工作的核心所在，直接关系到购房者的自身利益，所以测绘人员必须保证房产分摊面积的准确性。由于当前我国房产测绘软件尚不完善，测绘人员使用软件也不太熟练。所在在实际的操作测算过程中，往往会造成某些面积计算错误的现象发生。根据这个问题，测绘机构在对公用面积进行分摊计算时，应当严格按照国家颁布的《房产测量规范》以及当地的《房产实施细则》进行合理操作，如果存在部分的公用面积分摊不明确，可以通过组织委托人、技术人员、测绘人员以及质检人员共同商讨确定，确保分摊面积计算的公平性、准确性。

2．4控制外业测绘质量。房产外业测绘作为提高测绘整体工作质量的重要基础，理应得到测绘人员高度重视。外业测绘质量控制的内容主要分为以下几个方面:一是确保房产权界线示意图的用地范围和调查表中的用地略图、房产权界线以及相关诠释符号和房产设计图上保持一致;二是房产测绘的最后结果是否合理规范，各项内容是否完整;三是房产测量的各项要素是否完整准确。

2．5管理内业数据处理。测绘人员在管理房产内业的数据处理上要严格做到以下几点:一是保证房产各项要素表述的完整准确，符合国家防测绘要求;二是检查房产设计图的规格尺寸、表述内容以及技术要求是否符合相关规定;三是房产测绘最后结果是否合理规范的归档保存。

3．结束语

综上所述，房地产行业要想得到稳定持续的发展，就必须充分认识到房产测绘中测绘面积工作的重要性，为了有效解决各类房产面积测绘问题，测绘人员必须不断提高自身的专业水平，严格按照国家测绘制度规定，根据房产测绘技术文件展开房产面积的测量计算，保证房产面积测绘的准确性和规范性，从而推动我国房产行业健康的发展。

参考文献:

［1］张闻宇．分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制［J］．科技信息，2011(8)．

［2］丁巧林．如何做好房产面积测绘工作［J］．城市建设理论研究，2012(26)．

［3］宋爱祥．对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法［J］．科技经济市场，2010(13)．

［4］陈靖．房产面积测绘存在的问题及策略［J］．城市建设理论研究，2011(29)．

［5］徐伟．房屋建筑面积的测算范围［J］．中华建设，2011(09)．

房产测绘篇4

【关键词】房地产；测绘新技术；应用

前言

我国房地产行业在不断发展，从而出现了房地产测绘，其服务于我国房地产行业的各种管理。主要作用是现场勘察和测量实际修建中的建筑对象，而且充分利用建筑的剖面图、平面图形成自身的一套原理，它分析现场测绘到的数据和对象之后，开始整理然后通过剖面图或者平面图具体表达出来。文章合理分析房地产测绘技术的运用以及测绘的现状，旨在使我国房地产测绘中的测绘技术得到进步，望其能够更好地服务于我国房地产行业。

1 房地产测绘概念

作为测绘学里面的一个分支学科，房地产测绘是借助专业测绘技术以及测量仪器，展开与房地产业有关的测绘工作的专项技术活动，包括了房屋实际占地空间、面积和范围，房地产项目的界址、房地产施工现场定位等各类科学测绘，而测绘结果的可靠性与真实性也可为政府建设相关管理部门和房地产产权人给予精确的信息服务。

2 房地产测绘的特点分析

2.1 及时进行变更测量、补测及修测

通常而言，城市会在六到十年对其基本地形图进行一次复测，但是房地产测绘没有这么长的复测周期，由于城市市区的扩张可能会对土地及房屋展开实测工作，而对于用地及房屋的权属有所改变时也会进行有效修测，而土地与房地产的非权属发生改变也会进行变更，这样才可以确保最终测绘结果的时效性、现状性和现势性，得出的配套册、表、卡、图也会和实际情况相符，因此房地产测绘需进行变更测量、补测及修测等。

2.2 区分地形测量同测绘内容的差异

房地产测绘并不像地形测量那样针对地物和地貌进行测绘，其更多的是针对房屋用途、数量、质量、权属、位置、尺寸等状况展开测绘，还有同房地产权属相联系的地形要素。在房地产测量工作中，需要调查房地产并对其价值与质量进行评估，要精确测算房屋面积，对房地产界线与范围进行测定，调查使用权和所有权的性质，对房屋用地进行精确定位等。而地形测量没有上述这些工作内容，但是却需要标明等高线或高程等，在房地产测绘中较少运用高程。

2.3 测图比例尺较大

房地产测绘通常是在城镇或市区中进行，在测图上会显示权属界限等诸多与房地产相关的内容要素，较多的内容和信息量决定了房地产测绘中的分幅图具有较大比例尺。我国运用最多的房地产大比例尺图纸有1：1000、1：500等，楼层分层分户的平面图中用到的比例尺会更加大，倘若比例尺过小，那么图表中的内容就不会详尽标明出来。

3 房地产测绘中测绘新技术的应用

3.1 房地产测绘中全站仪测绘技术的应用

目前测绘行业中全站仪得到广泛应用，全站仪属于一种多功能新型数据采集仪器，它集微处理、测角、测距等很多功能于一体。对于全站仪而言，不仅能够人工操作同时可以远程控制，利用存储设备对测量数据进行记录以及输出。图1就是全站仪测绘示意图，于能够通视的发掘区位置放置全站仪，通过免棱镜对特征点坐标数据进行采集，再绘制成需要的图。同时，全站仪的测量技术时时刻刻在更新，而且测绘技术趋向自动化操作，测量技术在不断进步，因此绘测技术在房地产测绘中的运用愈加广泛。

3.2 房地产测绘中RTK技术的应用

在测绘行业中PTR 技术属于新型的测绘技术，但却受到了人们广泛的关注。对于PRT 技术而言，它的特点是从开始测绘一直到绘制测绘结果都属于自动化过程，而且绘测工作简单易行，有较高的测绘质量。通常情况下，PRT 技术是把已知数据和基准站接收机所获得的数据传达流动站的 GPS 接受机，在流动站对数据进行处理，就可以获得厘米级别的测绘数据，且数据精确度相对较高。如果把PRT 技术应用到房地产测绘中，可更加准确的测量房屋的界限权属，确保更加公平的房产权管理，使得由于房屋测绘结果引起的房产纠纷尽可能的减少。同时，对GPS接收机接收的数据进行处理后可以直接传达GPS系统，GPS系统能够在短时间内绘制出准确的测量地图。使用RTK 技术能够提高房地产测绘精度，而且也房地产测绘中也逐渐得到广泛应用。

3.3 房地产测绘中计算机辅助技术的应用

通常情况下进行测绘的工作有野外测量、绘制结果图测量、数据处理等。以往采用手工绘制的方法绘制结果图因此精度较低而且工作量大。自从有了计算机绘图技术，测绘技术的发展十分迅速，因为计算机绘图不但使工作效率得到提高，而且使得绘制的精确度有了很大进展。如今，大部分测绘行业都通过AUTCAD软件处理测绘得到的数据，最终得到结果图。由于AUTCAD软件功能强大而且操作简单易行，使用AUTCAD软件绘图技术于房地产测绘中，可以使测绘内容表达得更加精确。

3.4 房地产测绘中测量地理信息系统的应用

在二十世纪60年代开始有地理研究技术的出现，因此也随之诞生了地理信息系统 GIS，GIS主要是以地理空间为基础，对地理模型进行分析，然后获得各种地理信息，同时地理信息系统可完成测绘工作的数据采集、分析以及结果的结构一体化管理，有一定的动态性；同时地理信息系统在分析数据时是以地理模型作为基础，可以实现需要测绘区域的动态分析、多元化综合分析以及空间分析等，提供的地理信息质量相对较高；通常地理信息系统是以计算机作为平台对数据作管理，然后通过计算机分析及模拟相关地理，然后把模拟得到的结果使用到空间数据里，最终获得更完整的地理信息，能在很短时间内完成数据分析功能。

由于房地产测绘数据量和工作量比较大，对于结果人工分析及后期数据处理都很麻烦并且易出错。因此房地产测量信息系统的产生能够很好处理了传统测绘中出现的问题，使得测绘技术的发展更加迅速。同时，房地产信息管理越来越现代化，对于房地产测绘而言，它是通过测量、数据处理、计算机制图等高新技术进行一体化管理、从而形成了房地产测绘信息系统。建立房地产测绘信息系统的过程非常复杂，它不但需要高的测绘水平，而且对技术机水平的要求也很高。目前，在房地产测绘工作中测量地理信息系统的运用越来越广泛，因此以往测绘工作的工作量的到大幅度减少，测绘效率也有了很大提高。房地产测绘信息系统主要使用基于 GIS 的技术，是房地产测绘数据处理及管理的重要工具，通过GIS技术对数据进行处理，然后输出绘制图，使得房地产测绘工作的工作量得到大幅度降低，工作效率得到很大提高。

4 结束语

要想确保测绘成果和测绘精度的一致性，在房屋新建时，在施工放样阶段尽量由相关单位和部门到现场进行实际验线，接着联系设计图纸的尺寸作计算工作。要想很好的表示和描述房屋面积，就要结合设计图纸和测绘成果进行施工。对于墙体的装饰厚度，要求不能把外墙的装饰厚度加入建筑面积的计算中，但可以把内墙的装饰厚度加入使用面积的计算中。

参考文献：

[1]白益砜.房地产测绘技术的应用[J].承德石油高等专科学校学报， 2014.

房产测绘篇5

关键词：房量测绘房产测绘重要性

一、房地产测绘的重要性

（1）房地产测绘可以为房地产管理提供信息服务。房地产测绘是根据城镇建立的平面控制网，绘制房地产基础图纸、房地产分幅平面图，形成标准的坐标系统，为房地产管理部门提供房屋的地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。同时在绘制房地产分幅图的基础上，进一步精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，可以整体、直观表现每一处房地产的状况，为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房产的具置、占地面积、房屋信息、界址等信息。

（2）房地产测绘可以为房地产开发、交易、经营提供基本信息服务。房地产测绘可以为一个城市房地产业的发展提供基础。房地产的位置、数量、占地范围和面积、界址形成房地产的测绘，形成图表和卡册薄，对其形成的测绘成果为房地产企业的开发、经营、销售、决策、核算提供可靠的资料，为房地产的消费者提供了必要的房地产信息。

（3）房地产测绘可以为相关部门提供参考依据。房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据；同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。

二、房地产测绘的作用

1、法律方面作用地产测绘成果经过房地产行政管理部门对房地产测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。这些房地产测绘成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产的开发与交易提供了房地产的权属界址点、权属界线、权属面积等相关权属资料。为处理各种产权关系的纠纷提供法律的基础资料。

2、社会服务参谋功能。房地产测绘的成果，通过分类归纳后，可以衍生很多类型的资料，例如：统计一个城市的房屋总的数量和质量、人均的使用面积、人均建筑面积，住宅的使用权、年限等等情况。这些资料会给城市的整体发展、整体建筑布局、老城区的改造、危房的改建等提供依据。同时也是市政工程、公用事业、城市规划、环境保护、绿化建设、文体卫生、社会治安、水利建设、地下管网、旅游、电、气、通信等提供基础信息资料。

3、财政税收经济功能。房地产测绘的成果是进行房地产契税的征收、房地产租赁活动和交易、房地产价格评估、房地产保险服务、房地产抵押贷款等活动的主要依据。

三、房产测绘中存在的问题

(一)房产测绘市场发展不完善,行业监管不到位。尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场,实行政企分开、纳入竞争和监督机制,但由于房产测绘市场发育不完善,存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为,扰乱了市场秩序。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位,不利于保护产权人的合法权益。

(二)存在地区差异,做法不统一。房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作,然而对于这些工作,在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员,各自的做法都有差别。

另外,在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别,其技术成果质量难以评定,不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督,也不利于房产市场的规范化发展。

(三)房产测量技术规范有待完善。虽然GB/T 17986-2000《房产测量规范》对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定,但在具体操作中仍然存在一系列细节问题。

1.斜面结构房屋数据采集施测困难。根据GB/T 17986-2000《房产测量规范》规定,“房屋屋顶为斜面结构的,层高在2.20米以上的部位,按其水平投影计算建筑面积,层高在2.20 米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后,房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖,实测很困难。这样一来,对于斜面结构的楼板厚度就难以采集,层高等于2.20米的部位不易确定,更无法精确量取,建筑面积计算当然就可能有较大偏差。

2. 建筑面积计算不尽合理。成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中,套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成;共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积,遵循“谁使用,谁分摊”的原则。但在具体实施中,部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的,其服务范围也难以明确划分。

3.从业人员素质有待提高。房产测量人员应为熟悉法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门,从业人员基本素质普遍偏低,专业技术人员非常缺乏.

四、房产测绘不足的改进方法

(一)加快房产测绘市场化步伐,规范并形成竞争有序的房产测绘市场。首先,实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度,防止和制止乱挂靠乱收费现象,规范市场行为;加强测绘机构和资质管理,控制市场准入,推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。

其次,加强行业自律,加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作,防止恶性竞争,杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为;房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任,对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处,追究相关责任。

(二)建立房产测绘信息系统平台,统一管理,加强交流与合作。测绘部门和房产管理部门应通力合作,制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则,建立房产测绘技术信息系统平台,形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制,达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享,又能推动行业技术进步;既规范房产测绘行为,又能确立房产测绘成果的权威性,维护房地产市场的正常秩序。另外,利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导,促进地区间交流与合作,互通有无,以达到房产测绘工作平衡发展。

(三)加强业务培训,提高房产测绘上岗人员的专业素质。一名合格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识,还要具备高度的责任心,严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。做好房产测量各项业务培训工作,提高上岗人员专业素质;加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用,提高房产测绘的科技含量。

参考文献：

[1]冯静浅.议房产测绘市场化.河北企业，2008-07-20.

[2]宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究.榆林学院学报，2007-11-15.

房产测绘篇6

关键词：房产测绘；质量问题；控制措施

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：

过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。目前，随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是，现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。因此，加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。

1房产测绘的概念、内容、作用

1.1房产测绘的概念：房产测绘是利用先进的测绘仪器，同时结合良好的测绘技术，辅以专业的测量手法，来对房屋的具体参数进行统计，并且进行归档，为房地产管理部门以及其他用户提供精确地信息。

1.2房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。

1.3房产测绘的作用:房产面积测算可在产权初始登记、产权变更过程中，清晰界定房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积；房产变更测量则可在房屋拆迁、改扩建、损坏与灭失等情况发生后，准确计算房屋面积的增减。这些都是后续交易、评估、征税、仲裁、鉴定、诉讼的法定依据。同时房产测绘信息经分类汇总，可整理出城市或地区房屋总量、房屋层次分布、住宅建设状况、人均建筑面积及各用途房屋比例等数据。这些数据可为城市整体建设布局、住房改革、旧城区拆迁改造等提供决策依据，并为城市规划、市政工程、环保绿化等提供相关信息，房产测绘成果具有广泛社会服务前景。

2房产测绘质量控制存在的问题

2.1人为因素造成的误差

由于房产测绘工作主要是由人工来完成，所以在房产测绘过程中经常会出现由于人为因素而出现的测绘误差。房产测绘应当由专业人士来完成，因为测绘工作具有很强的专业性。但是很多测绘单位的工作人员技能水平还不是特别过关，不能很好地完成测绘工作的进行。 测绘人员对于图纸的判读失误也有可能导致房产测绘过程中的误差出现。

另一种情况就是开发商通过侵犯消费者合法权益的方式造成的误差。随着房地产行业的发展，房产的价值也越来越高，动辄便以数万计。许多开发商都会采取各种方法来减少房产的实际建筑面积，来达到减少成本的目的。并且许多测绘单位并不能真正的站在消费者的角度进行测绘工作，人为的制造一些测绘误差。

2.2测绘工具及方法造成的误差

由于房产测绘需要使用一些测绘工具来进行测绘工作，因此，一旦这些支持性的工具出现问题，将会直接影响到测绘数据的结果。随着社会的不断发展进步，测绘工具从最初的皮尺已经演变成为了测距仪，精度也提高了一个数量等级，已经可以精确到毫米级别。而一旦设备的精准度出现问题，也是有可能造成测绘误差的。

3房产测绘质量控制措施

3.1建立健全房地产测绘市场质量控制机制

发挥市场机制的有效调节作用。要充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，实际说来就在与市场供求的浮动带来市场上商品价格的变化。这样以来就会对产品的供应方的利益产生影响，然而测绘的供给者又是利益、利润的期望者，在供给者之间会形成一股竞争，消费者在选择测绘服务时必然选择一些测绘技术精准、服务质量高的测绘部门，在市场经济优胜劣汰机制的带动下，必然能够促进测绘企业与测绘从业人员积极改善自身的技能与水平，全面促进测绘技术的提高，在优胜劣汰机制的调节与控制下，测绘技术水平从个人到企业都会有所上升，为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。

3.2加强测绘单位对于质量控制的认识

要使得测绘单位的每一个相关人员都清楚测绘质量的保障是单位、个人得以生存以及发展的必要前提，将质量作为测绘工作中最重要的一项要求。工作人员也要对自己的工作结果负责，要以一种求实的心态去完成自己的工作，对于消费者以及开发商各自的合法权益秉承合理、合法、公平、公正的工作态度去维护，在工作过程中，坚守工作者应有的职业操守，严格的依照法律法规进行操作，与此同时， 对于自身技能的提高，也要严格地要求自己，确保工作中能够有效地运用科学的理论知识完美的完成自己的工作任务。

3.3加强业务培训，提高房产测绘人员的专业素质

测绘管理部门对房地产测绘活动进行相应管理、作业指导和房产测绘规范细则的培训、房产测绘技术的支持和建设。对从业人员进行培训、注册、管理，是有效提高当地房地产测绘技术的行之有效的措施之一。

测绘单位应从提高各级领导干部素质入手，举办测绘科学与技术研究生班，此外积极支持本科、研究生、博士生进行学历教育，提高各级管理干部的整体技术素质。单位应有计划地开展岗前培训，实行持证上岗制度。对新招收的员工单位都严格按照有关规定的要求组织岗前培训，经考核合格后方能上岗。对测绘生产的新技术、新工艺、新产品进行必要的生产技术培训。

3.4加强测绘过程中的质量监督

对于测绘结果的监督、审核没有一个完整的实质性的体系，在实际审核中，只是根据测绘单位提供的相关资料进行书面审察，不会对测绘中测绘项目实地的重新核实。比如，建筑物的建筑面积、实际面积、共用平米、共摊等数据都不会重新测绘。这种形式的审核，并没有使测绘数据的法律主体变更，测绘单位依然对测绘结果负有法律责任。审核的形式性也存在着一定的好处，测绘单位对测绘数据始终负有责任，不会通过审核程序，将责任推卸给审核部门，这样，就可以不分散审核部门的人才与技术的力量， 在审核中全力的进行检查。

审核部门的工作方式是定期不定时地对房地产处所记录的房产数据进行抽查，根据举报进行检查，对房产测绘单位工作业绩依据《测绘结果质量达标准则》进行测评，并将所检测的结果整理成册，建立数据库，检测的结果以及各测绘单位被检测所出现的问题和信用情况，向社会公众负责。

4结语

房产测绘的质量是房产测绘发挥作用的基础和前提，作为房地产测绘单位，应当了解测绘行业所面临的现状以及发展状况，落实到具体工作，提升测绘工作的质量。随着我国市场经济的发展和制度的健全，以及企业员工素质不断提高，先进仪器设备的引进，法律和社会监督能力的不断增强，使得房地产测绘的质量控制水平也将会得到不断提高。

参考文献：

[1]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯, 2008 (2).

[2]宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究.榆林学院学报,2007(12).

房产测绘篇7

关键词：房地产；测绘；问题；方法

中图分类号：P2文献标识码： A

一、房产测绘行业的工作任务及职能

房地产测绘就是使用先进的测绘仪器，运用科学的测绘技术及测绘手段来测定房屋及土地的各项基本信息:包括自然和权属状况、坐落、用途以及目前使用情况等。房产测绘的主要任务:是对房屋以及与房屋相关的建筑物及附属设施进行权属调查、自然情况调查及绘制基本图形；对土地和土地上的建筑物进行实地调查、填写地籍调查表，确定权属界线等工作；对房屋的产权、坐落、状态、层数及使用状况等内容进行确认及核准。房产测绘的目的:主要是为以下行为提供基础数据和参考资料，如房屋产权产籍管理、运营管理、买卖管理、动迁安置补偿、及资产评估、缴税、征费、司法鉴定等；它也为城市的长远规划建设，如道路修建、地铁施工、通讯线路、环境保护等相关数据。综上所述，房地产测绘具有以下特征，见表1。

表1房地产测绘的特征

从上表房地产测绘的特征可以看出，房地产测绘的作用非常重要。房地产业的繁荣发展推动了房产测绘行业的崛起，房产测绘成果是进行房地产管理的基础性数据，房地产的管理离不开房产测绘。房地产测绘的作用总结起来主要有以下几点:

1、提供法律援助

房地产测绘为房地产的产权产籍、开发、销售等管理提供房屋和房屋用地的权属界线，界址点、房屋用地面积、房产建筑面积、各种产别以及有关权属，权源，产权纠纷等数据、图卡、表、册资料这些成果资料，经过委托方的最终核查验收，由测绘成果备案部门对测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，审核备案后方可用于房地产权属登记。房地产测绘成果是解决司法纠纷、确定合法产权人的法定基础资料，也是房地产行业进行综合管理的合法依据。

2、房地产进行相关税收的依据

房地产测绘成果包含房屋和土地的各项基本信息、房屋质量及使用现状，为房地产拍卖、房地产交易、房地产契税收缴、房屋租赁行为、房地产买卖等活动的提供驻本的数据，也为老百姓买房贷款、房屋上保险等提供计算依据。

3、为其他行业服务功能

通过计算机系统和相关软件的技术处理，可以利用房产测绘数据为其他行业服务，如可以根据房屋坐落信息而在住宅密集区设立银行网点、根据楼房的门牌号进行地名普查等。这些派生的用途为城镇全局发展建设、福利分房制度的改革、旧城区的改造、大型工厂搬迁等提供决策支持，也为科技文化、基础设施建设、城市绿化、物业服务、人口普查、景点开发、文物保护、地下交通等提供数据支持。房地产测绘已与各行各业密切相关，起到基础作用。

4、城市“房地一体化”管理的基础

房地产测绘属于大比例尺测绘，用的测量技术和测量手段与其他测量大体相似，但它明显异于其他大比例尺的工程和地形测量。它涉及到的信息源巨大、内容丰富、有大量的图表数据，利用这些图表数据，可以搭建具有先进理念的“城市房地一体化”管理信息系统，也是城市大比例尺地图更新的重要依据。

二、房产测绘中存在的问题

（一）测绘市场恶意竞争现象严重

房产测绘市场全面放开后，测绘机构大量成立，而整个房产测绘市场的工作面临着太多的竞争者，测绘机构为了揽到活，不惜成本的降低测绘产品价格，这严重扰乱了测绘市场公平竞争的原则，也阻碍了房产测绘市场的技术进步和革新，缺少资金支持，测绘机构就没有实力在技术和物质上保障测绘成果的准确性。这种现象的产生主要是由于测绘资质资格的审查不严谨、市场准入门滥太低造成的，目前大多数企业申请房产测绘资质，基本上都能通关，相关部门并没有考虑整个测绘市场的稳定性和有序性，过渡的开放，只会造成资源缺乏，市场混乱。

（二）房产测绘存在一定风险

目前，房产测绘市场没有专门的第三方监督机构，测绘成果一旦出现纠纷，老百姓投诉无门，购房者的利益无法保证；除此，测绘机构因为没有监督部门的管理，也会放松对成果质量的要求，仅靠审核部门的力量也很难对其进行严格管理。

（三）“实测原则”和“合法性原则”的冲突

从测量的专业技术角度来讲，房产测量的实测阶段应客观、真实、准确地反映房屋的现状；而从服务于产权管理、产权登记的角度，房产测量工作应该同时考虑城市规划、建筑设计、与产权有关的合法协议以及法院判决等因素。但是，由于相关部门之间工作中互相推诿、部门之间缺泛有效沟通等因素，导致“实测原则”和“合法性原则”在实际工作中无法达成一致，因此造成了许多面积纠纷。

三、房产测绘的改进方法

（一）建立、健全房产测绘市场质量的控制机制

建立、健全房产测绘市场质量的控制机制，充分的发挥市场机制的调节作用。在市场竞争越来越激烈的今天，商品的价格会随着市场供给的变化而变化，因此需要充分利用好这一规律，提高控制测绘产品的质量，让房产测绘产品更有市场竞争力。因为消费者越来越重视服务的质量，在选择测绘产品的时候也必定会选择服务质量好、测绘精密度高的房产测绘产品和测绘单位。而那些质量不好、

服务较差的测绘产品就必然会在这样的市场竞争中逐渐的被淘汰掉，由此可见督促测绘从业人员和相关的测绘企业提高操作水平和技术水平是十分重要的，只有这样才能确保测绘工作的顺利展开，得到更准确的测绘数据，进而在市场中立于不败之地。

（二）确定测绘法的内容以及原则，为房产测绘提供依据

房产测绘是一项比较细致的工作，相关的细节处理非常重要。但是在实际操作过程中，很多测绘机构对于细节处理的重视程度不够，因而使得房产测绘的质量受到影响。为此，国家需要制定相应的法规，对从事基础测绘工作人员的职责进行明确划分，避免缺乏统一以及各自为政情况的发生。此外，要以测绘技术标准为出发点制定具体的分类标准，建立主体测绘项目明确、项目运行可靠性高的管理体制，并定期将基础测绘信息公开，供测绘项目查询，实现其社会效用的最大化。

（三）要提升行业自律性，测绘单位应积极建立

自检自查以及自我完善的一种质量控制机制，搞好人才培养，合理提高测绘工作的质量，合理引进高超设备及技术，来提高工作效率、精度。建立专业的质检部门，复检各个项目的测绘成果，防止严重失误。行业协会是一种民间性行业自律组织，其比不上政府职能部门，但对行业的自律性会产生积极作用。

（四）加强政府的宏观调控作用

政府是国家行使权利以及颁布政策的主要行政管理部门，因此在进行市场调控方面有着非常重要的地位。在房地产发展日益炽热的阶段，发挥其宏观调控作用来确保房产测绘的质量对于进一步推动房地产行业的规范发展有着重要意义。为此，国家需要以市场导向为原则制定相关的市场机制，尤其是内部质量控制机制，通过政府的力量来推动房产测绘行业的进步，确保房产测绘行业的全面、快速发展。

结语

现代房产测绘是房地产行业发展到一定阶段的必然产物。是一项十分复杂的工作，相关单位和研究人员一定要抓好房产测绘的管理工作，提高我国的房产测绘技术以及测绘质量，保障房产业健康有序发展。

参考文献：

[1]蒋兴发.浅谈如何做好房产测绘[J].沿海企业与科技,2010,03:86-87+85.

[2]翟广华.浅谈如何加强房产测绘的管理[J].现代物业(上旬刊),2011,04:83-84.

房产测绘篇8

［关键词］房产测绘；问题分析；改进方法

1 房产测绘工作内容

房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。

2 实例介绍

2．1 项目介绍

某项目二期23幢楼，为商用住宅楼房。

2．2 房产预测

根据设计施工图进行面积预算。楼层平面图如图1。

2．2. 1 首先将施工平面图导入房测之友，然后进行面积提取，分摊计算，生成房产分户平面图，出具房产预售测绘报告。根据计算，本幢楼总建筑面积为4 491． 44 m2 ，其中套内面积为3 802． 26 m2 ，公摊面积为671． 21 m2 ，阳台面积为167． 97 m2。本幢楼的公摊面积包括外墙、楼梯、电梯以及过道。

2．2. 2 针对房产测绘，在AutoCAD 绘图软件的基础上开发的房产面积测算应用软件。本系统主要包括10 个功能模块:

1) 综合模块。主要完成一些基本的新建、打开、关闭、保存、打印等基本操作。另外，在本模块中可进行房测之友和AutoCAD之间的菜单切换;

2) 工程模块。主要完成项目信息、幢信息、户室信息的录入:项目名称、项目类型、委托方信息、坐落、丘地号、幢号、房屋状况等基本信息; 还可以完成户室权属的处理和通过基本信息进行查找编辑工作;

3) 绘图工具模块。主要是一些基本点、直线、弧线及各种正多边形的绘图信息;

4) 图形编辑模块。提供房产测绘系统所需要的一些图形编辑功能，如图层控制、建筑信息提取、图形绘制等;

5) 图形面积模块。本模块如图1 所示，是在测绘完成的图形中提取各种面积线，以及对提好的面积线进行编辑修改，为后面的分摊计算打好基础;

6) 分摊计算模块。该模块是房产测绘的关键步骤，按照指定的分摊模型完成所有公用建筑面积的分摊计算，面积统计汇总、入库等，以保证正确的计算房产面积;

7) 测绘系统模块、工具模块和基础测绘模块。提供系统的功能介绍、使用说明、有关的公共面积分摊及计算说明以及全站仪数据导入编辑功能等。

2.3 房产实测

本幢楼建成后，对每一层进行了实地测量。将测绘数据导入房测之友，经过计算分析，出具房产销售实测报告。实测结果为:总建筑面积4 491． 58 m2 ，其中套内面积为3 802． 26 m2 ，公摊面积为671． 21 m2 ，阳台面积为168.11 m2。

3 房产测绘中存在的问题

（一）房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位

尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但由于房产测绘市场发育不完善，存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。目前，有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。

（二）房产测量技术规范有待完善

1. 斜面结构房屋数据采集施测困难

根据GB/T 17986- 2000《房产测量规范》规定，“房屋屋顶为斜面结构的，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积，层高在2.20米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，实测很困难。另外，结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。这样一来，对于斜面结构的楼板厚度就难以采集，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差。

2. 特殊部位易产生误解

对于无顶盖的室外楼梯，根据规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解：第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半；第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言。因此，无盖室外楼梯顶层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积；第三种是因室外楼梯顶层无盖，不应计算面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。

3. 建筑面积计算不尽合理

成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，遵循“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的，其服务范围也难以明确划分。

4. 从业人员素质有待提高

房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。

4 房产测绘不足的改进方法

（一）加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场

首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。

其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。

（二）建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作

测绘部门和房产管理部门应通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。另外，利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，互通有无，以达到房产测绘工作平衡发展。

（三）结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准

房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。

如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于2.05m 的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。

5 结语