房产宏观政策范文

房产宏观政策篇1

关键词：房地产；宏观调控；政策效果

近年来，房地产业发展迅速，已成为我国国民经济的支柱产业和主要经济增长点。房地产市场过热会导致价格的不合理持续增长，房地产有效商品供给不足、无效商品供给过剩，甚至影响市场的正常运作，房地产的投机性也日益增长。这些问题既威胁着房地产的金融安全，又影响着国家经济的健康运行。因此，在此背景下，房地产宏观调控必须要严格执行并不断改善，要及时控制问题的进一步恶化。

一、房地产宏观调控效果分析

第一，提供政府调控依据。通过有关部门运用宏观调控经济政策的调控，可以使国家对房地产发展政策更了解，使相关部门与政府的联系更加紧密，有利于对新政策的进一步了解。提前预测经济政策的调控效果，对房地产市场和其他商品市场都可以提前掌控。当房地产业出现问题时，具体问题具体分析，及时采用有效的调控政策进行管理，避免因不当处理造成的附加损失，及时缓和因问题带来的矛盾，促进房地产市场的和谐发展。

第二，提供企业决策依据。通过国家的宏观调控政策，房地产企业会进一步了解国家制定的最终目标，有助于自身的完善和和谐，有助于了解实时的调控力度，了解宏观调控政策可能导致的企业损失和带来的经济效益。通过调控政策的实施，企业更加清楚自身的发展环境和发展需要，为房地产企业采取科学、合理、合法的措施提供有效依据，防止企业在粗心大意中造成无可挽回的损失。在企业遇到暂时的损失时，能够及时调整并制定有效的企业战略规划。

第三，有助解决民生问题。通过国家对房地产业宏观调控政策，有助于国家对民生的进一步了解，更好地为人民提供高效高质的服务，帮助人民解决生活问题。众所周知，现在广大人民面临着买房的巨大压力，很多人甚至要成为房奴，这是民生问题，更是社会问题。通过房地产的调控政策，国家会更好地了解这种现状，有助于缓解房地产市场引起的社会矛盾，为国家经济发展提供一个和谐的环境。

二、对房地产宏观调控政策的建议

第一，注重相关政策的配套性和连续性。宏观调控政策的良好效果保证，有赖于相关政策的配套性和连续性。我国房地产调控效果不尽人意的主要原因，就是政策法规缺乏配套和连续。要出台一项宏观调控政策，需要经过国务院的指导性意见和相关部门的细则出台和补充，更要经过数月甚至数年才能落实执行。实践证明，政府把握了房地产的规律性，保持了相关法律政策的配套和连续，调控效果会更好。

第二，强化房地产竞争机制。利用房地产本身的市场竞争机制，可以优化土地资源配置，从而提高土地利用效率。具体的实现方式有如下两条。一是将大块地分割成较小的多块地出让，提高区域房地产市场竞争程度。二是在土地招拍挂过程中，引入更多开发商进入房地产市场，有效防止个别公司垄断区域市场的局面。我国房地产企业规模大小不同，新成立的房地产公司实力还不够，因此在引入企业时要取消可能限制新企业进入的招标条件，让更多的社会资金进入市场，促进竞争。

第三，区别对待不同房地产需求。房地产市场需求并不是一成不变的，主要可以分为三类，分别是自住性需求、投资性需求和投机性需求。自住性需求购房与投机性购房有时难以区别，所以在确定调控政策时，务必要准确分清这两种不同需求。对自住性需求要放宽限制，尽量照顾，对投机性需求则应严格打击和限制。另外，要承认房地产的投资性需求存在的必然性，并保护这种需求。房地产具有生命周期长的特点，是良好的投资品，主要目的是出租房屋获利。随着人口流动性的增长，租赁房屋的需求不断加大，投资性房地产是有效解决这种需求的方式，因而值得鼓励。投机性购房则是一种短期持有并转手获利的行为，会刺激房价非理性上涨，加剧市场波动，甚至形成房地产泡沫，应该严格制止。

三、总结

近年来，我国购房的需求不断增长，也是房价一直居高不下的原因之一。面对与民生关系重大的房价问题，在房地产市场无法应对房价非理性上涨、供不应求等情况时，国家要综合运用法律、行政、经济等手段进行宏观调控，并制定相关政策，以维护市场的住房资源配置不被破坏。同时，通过加强和完善住房保障制度和运用房产税，可以区分购房的需求是否合理，抑制不合理的投机倒把行为。从经济稳健发展的角度，加大经济适用房、廉租房的调控力度，增加供给量可以解决中低收入家庭的住房困难问题。

参考文献：

1.邓文娟.我国房地产宏观调控政策的评析[J].东方企业文化,2011(10).

2.陈瑞亮.中国房地产宏观调控政策及其影响[J].长江工程职业技术学院学报,2009(3).

3.尹中立.从金融角度看房地产宏观调控政策[J].中国金融,2010(24).

4.郝新艳.我国房地产宏观调控政策效果及对策研究[D].河北师范大学,2009.

5.许学红.当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响分析[J].现代商业,2011(36).

6.张美涛.对当前我国房地产宏观调控的效果与对策的分析[J].民营科技,2010(11).

房产宏观政策篇2

造成这种现象的主要原因是政策存在时滞。从判断经济形势到采取政策存在一定时间间隔,政策发挥作用也存在时滞。政策的当期效应不显著,而后的政策加码不仅没有遏制房地产价格进一步上涨,反而使得调节过度,房价不断涨高。可见,时滞性是影响房地产宏观政策调控效果的重要因素。

一、房地产宏观调控政策产生时滞的原因

宏观经济学理论把政策时滞分为内部时滞和外部时滞。内部时滞是指从出现问题到制定并实施某项政策所需要的时间,由认识时滞和决策时滞构成,前者指从出现问题到发现问题,后者指发现问题到制定对策的过程。内部时滞的长短取决于决策者对经济形势发展的预见能力、制定政策的效率和行动的决心,属于主观因素。外部时滞又可以称为效果时滞,它是指政策对目标产生影响所需要的时间,外部时滞长短主要由客观经济和金融条件决定。

1　制度因素:政策作用机制

从房地产业经济波动出现异常到发现问题,从认为有采取政策的必要性到制定出政策,从政策的实施到完全发生效用达到预期目的,每一个环节都要经历一段时间间隔。房地产宏观调控政策效果的实现,是以出现问题为起点,政策发生作用为终点的过程,如图1所示。

由于政策的出台是一种事后调节,政策发挥作用时,经济现象已发生并存在了一段时间,政策的效应并非当期效应。简言之,政策时滞是一种普遍性现象。

2　心理因素:预期和心理定势

无论决策者还是公众都要对未来的经济进行预期,并根据这种预期决定自己的经济行为。预期是一种心理因素,即主观因素。对于房地产宏观调控政策,决策者的预期决定了所采取的政策措施及何时采取措施和制定政策的决心;公众的预期决定了他们对政策的反应。在经济转轨变革时期,人们往往由于心理定势,而不能及时适应新经济条件和经济情况,导致行为决策滞后,进而影响政策效果的发挥。

3　技术因素:房地产业特殊性决定

结合上述基本原理,再根据房地产业的特殊性,即生产周期长、所需资金量巨大、涉及行业多、区域差别性大以及消费时期长等,决定了房地产市场宏观调控的一个重要特点就是长时滞性。当一项房地产调控政策出台后,由于各个项目处于不同的开发阶段,对于处在融资阶段的项目,可能其开发计划要延后:对于已经接近尾声的项目,影响则相对较小。随着开发结束时间的差异,越接近开发结束期的项目,可调整的余地越小。

二、房地产宏观调控政策时滞的危害

1　房价“且调且高”

利率政策是央行调控房地产价格的重要手段之一,它直接影响到房地产市场的供求双方,因而使用也最频繁。从2007年到2008年,央行先后12次调整金融机构人民币贷款基准利率。然而,利率政策的时滞较长,最容易引发房价“越调越高”。

如果利率上升,短期内将导致开发商房屋建设的材料成本、贷款成本增大,新开发的房屋量可能减少,市场上新增供给量减少;而消费者对未来预期不明朗,持观望态度,可能会延迟购房决定,市场需求受到抑制。价格在上与下两种因素作用下相互抵消,房价不会有太大的变化。

若干月后,利率政策开始发挥作用。从开发商角度看,由于房地产行业具有自主定价、垄断竞争、刚性需求等特点,房地产开发商很容易将利率上升带来的成本增加转嫁给消费者,房价很难轻易降低。从消费者角度看,由于购房置业的观念根深蒂固,虽然购房贷款成本增加了,但消费者购房需求依然呈现刚性,从而进一步推动房价继续走高。

2　调控过度

当采取一项宏观调控政策后,往往希望在短时期内看到预期效果,由于时滞效应,这种预期的效果在短时期内又不可能看到。随后,当局会不断加大政策调控的力度,或者出台新的更加严厉的政策,其结果是各种力度不同的政策混合累积在一起时,效力得到集中体现,对市场产生过度影响,导致整个房地产市场可能出现大幅滑落或上涨的态势。

另一种情况则是政策的当期效应未显现时,市场通过自身调节就达到了预期效果。这时,已出台的政策只能起到相反作用。因为即便是一项正确的调控措施,从提出到实施再到实际发生作用,总需要经过一段时间,而在这段时间内客观经济形势很可能已发生变化,时过境迁以后,不仅原先正确的措施可能不再有效,而且还可能产生负效应,将使调控目的和实际情况产生难以预料的偏差。

三、提高房地产宏观政策有效性的建议

1　通过建立预警系统缩短认识时滞

如果政策主体能够对当前房地产市场经济波动反应灵敏,较短时间内认识到采取政策的必要性,就能有效地缩短认识滞后时间。建立房地产预警系统,对未来房地产市场发展动态进行预测,有助于决策者提高灵敏度,迅速判断是否该采取调控措施。

通过对房地产业运行的异常形态事先预报,可以使政策主体的认识程度与现实房地产经济的波动保持同步甚至超前,有效控制认识时滞,从而把握好决策时机,使房地产宏观调控政策的制定与房地产业经济波动相协调。此外,通过长期预警积累的经验,有利于掌握我国房地产业波动特性的客观规律,以便为房地产业相关主体做出正确经济决策提供依据,实现房地产业健康有序的发展。

2　通过建立信息共享和部门互动机制缩短决策时滞

认识到采取政策的必要性后,制定政策也需要一段时间间隔,决策时滞的长短取决于决策者的信息完整度和配合程度。

制定和执行利率政策是中央银行的职能,它针对的是全国经济形势,虽然并非单一为房地产调控而设计,但其重要目标之一是调控房地产市场。作为房地产管理机构的住房和城乡建设部与作为货币政策执行机构的中央银行,在使用利率政策对房地产市场进行调控时,应该相互配合。首先,双方要建立信息共享机制。目前,央行和住建部都有各自的数据库,如果二者能够实现资源整合,当央行需要信息时可以从住建部的数据库提取,以保证央行及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精准数据,避免因各自渠道收集的数据信息误差较大带来决策时滞问题。其次,双方要建立部门互动机制。在调整利率的幅度和时间间隔上,两部门应共同商讨,利用在各自领域的专长结合集体的智慧完成有关政策的前期调研、运行分析和起草论证,制定行之有效的政策。

只有房地产主管部门和相关部门之间实现资源共享并密切配合,才能有效缩短决策时间,提高决策效率,避免因决策时滞导致的调控滞后和失灵。

3　认清外部时滞、减少对市场的盲目干预

房地产市场宏观调控政策时滞中,内部时滞由主观因素决定,容易得到控制:而外部时滞是客观原因造成,决策者只能静观其变。随着时间推移,时滞的影响力由弱渐强,越往后效果越明显,而对当期的影响并不显著,所以政策出台后要设定相应观察期,对市场反映进行监测,观察期设置宜等同于外部时滞长短。

房产宏观政策篇3

（一）保证房地产企业的健康发展房地产企业效益的高低，往往取决于营销策略是否到位，在国家的宏观调控下，房地产行业暂时失去了政策优势，只有依靠自身的力量来维持企业的发展。为了扩大客源，就要转变以往单一的营销措施，从不同的受众、不同的成本等方面进行考虑，在营销策略奏效的情况下，才能增加顾客的购房几率，从而盘活企业资金，促使房地产企业向健康方向发展。

（二）保证国家经济顺利运行房地产作为高利润企业，对国家的经济发展做出过重要的贡献，但是如果任其发展，不采取相应的措施加以限制，则会导致无序发展，尤其是在经济泡沫迹象初现的当前，更应该对房地产行业通过宏观调控的手段加以规范，防止其滑入深渊。因此，房地产行业应该在营销过程中充分了解顾客的需求，不断创新营销模式，吸引更多的顾客，保证了房地产行业的健康发展，就为国家经济的健康发展打下了坚实的基础。

二、宏观调控下的房地产营销策略

（一）大打质量牌顾客对住房是一种刚性需求，因此注重房子的质量问题。在宏观调控的情况下，保证住房的质量，能在相当大的程度上吸引顾客的目光，对质量的营销是要贯彻到各个方面的：第一，房地产商在开发的过程中要注意质量把关，用合格的原材料，不能因贪图利润而建造出豆腐渣工程。第二，施工人员在建设过程中要本着负责任的态度，不偷工减料，按质按量完成工程。第三，售楼人员在营销过程中要突出住房质量好的优点，向客户耐心解释，形成示范效应，提升企业的形象。

（二）形成营销团体目前，各房地产公司各自为政，在价格等方面的决策具有随意性，这不利于整个房地产行业的稳定。因此，为了最大限度满足各房地产公司的利益，而又不影响整个行业的发展，可以组成房地产营销团体，把不同的公司联合起来。在充分研究不同楼盘的地理位置、成本等基础上制定出价格段，稳定房价。在没有竞争关系的房地产公司之间，可以进行楼盘代售，加强不同公司之间的合作，提升房地产行业的整体形象。

（三）多开发出不同类型的住房对于房地产公司来说，单一开发某一种住房不利于形成综合优势。面对不同客户的需求，公司可以开发不同类型的住房，如：商品房、经济适用房、廉租房等，能够使公司业务广泛化，增强整体实力。在务工人员较多的城市，公司可以多开发小户型住房，满足务工人员的租房需求。能满足顾客需要的房子就是最好的营销策略，因此，公司要对市场需求进行细致分析，及时推出不同的住房类别，延伸自己的业务触角。

（四）重视网络营销在互联网时代，人们每天都从网络上获取大量的信息，作为房地产营销，也应该重视网络营销手段，拓宽销售渠道。首先，应该广泛选择网络形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、论坛等等，只要是有网友聚集的地方，都可以进行信息。第二，要及时更新信息，包括公司近期的优惠服务、新楼盘的开售等，都要进行滚动更新，加强人们的记忆。第三，要建立一支高水平的营销队伍，要有足够的耐心、较强的计算机水平等，将营销工作各个方面都做到位。

（五）积极寻找目标客户对于房地产营销而言，没有客户就没有利润，客户的开发是营销的一个重要方面。在建房之前，要对所建住房有精确地定位，确定是高档住房、中档住房，还是低档住房。定位之后，要进行实地调研，锁定相应的目标客户，高档住房适宜于建在商业中心或环境优美的郊区，中档住房适宜建在城市边缘地区等。只有在充分调研的基础上，才能锁定潜在客户，以便在正式售房时能制定出有针对性的营销策略。

（六）打造诚信品牌对于任何企业而言，诚信是最好的招牌，作为房地产企业，更应该以诚信为本，让客户满意。可以从以下几个方面努力：第一，营销广告要名副其实，不要将豆腐渣工程包装成质量上乘的高档住房，要实事求是，这就要求住房质量过关，杜绝以次充好。第二，提倡人性化服务，可以让客户免费试住一定时间，若试住过后满意再签订售楼协议，让客户能有更大的选择空间。第三，在网络上不虚假消息，及时对其它恶意中伤的虚假消息进行澄清，防止客户受骗。企业诚信办事一方面可以让客户享受实惠，在优质服务中买到心仪的住房，另一方面诚信也成为了企业的长期名片，带来良好的社会效应。

三、结语

宏观调控是国家在进行市场调研的基础上，为了促进经济的健康发展而采取的强制性措施，作为房地产企业，应该端正自身的态度，在响应国家政策的基础上充分发挥主观能动性，在营销策略上下功夫，增加房屋出售量，实现企业的正常发展。在当今，房地产行业必须加快转变营销策略，合理利用网络等新型媒体，保证工程质量、积极寻找目标客户、打造企业诚信形象，通过有效的营销实现传统发展方式的转变。在宏观调控面前，切忌惊慌失措，或是铤而走险，而应运用科学的方法，实现房地产企业的长远发展。

房产宏观政策篇4

一、“二次调控”政策出台的背景

一是近期市场反弹压力加大，在政策面相对平静和季节因素的双重作用下，三季度以来全国主要城市，尤其是京沪广深等一线城市的房地产市场快速回暖，成交量大幅提高，价格出现上涨势头，部分地区“日光盘”再现，市场走高的预期进一步增加。

二是前期政策效力基本释放，距离4月中旬出台本轮房地产宏观调控政策已有近半年时间，期间政策面相对平稳，主要以前期政策的落地和细化为主，政策效力在很大程度上已经被市场消化。

三是部分地方落实调控政策的情况不甚理想，在中央出台“十号文”等纲领性文件之后，各地在贯彻落实过程中表现不一，因此，强化政策执行力成为二次调控的首要目标。

四是关于调控成效的认识不统一，随着市场反弹和各方面声音的影响，社会各界对4月份以来调控政策的效果不甚满意，关于“雷声大、雨点小”、“屡调屡涨”的说法增多，市场各方面也在纷纷议论中央的态度和下一步动向，各种观点很不统一。

二、政策的主要内容

自9月下旬以来，中央有关部门及各地方出台的政策有:

———9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，强调土地供应计划管理，加强土地出让管理。

———9月27日，财政部、国家税务总局联合《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公共租赁住房建设给予税收优惠政策。

———9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对房地产交易税收环节进行规范和要求。

———9月29日，人民银行、银监会联合《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

———9月30日，国土资源部、住房和城乡建设部、监察部联合《关于进一步贯彻落实国发［2010］10号文件的通知》，要求加大各项政策措施的落实力度，严格实行问责制，并强调推进房产税改革。

———11月2日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

———11月14日，住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房。

———截止11月19日，已有北京、上海、广州、天津、深圳、南京、杭州、厦门、宁波、福州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州等16个城市颁布了住宅“限购令”，基本做法是控制本市户籍居民和有一年以上纳税证明的非本市户籍人员可新购住房套数(多数为1套)，禁止无一年以上纳税证明的非本市户籍人员购房。

综合以上，近期的调控政策主要包括以下方面:

一是强调落实问责制度。这也是本次出台政策的主要着力点之一。要求各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，立即研究制定贯彻落实国发［2010］10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

二是全面取消了个人住房优惠信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

三是对房地产企业融资实施差异化政策。对有土地闲置、改变土地用途和性质，拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

四是加快完善房地产税制改革。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

五是增加住房有效供给。各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

六是加强土地及住房交易市场管理力度。依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停新购置土地。同时，要加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。

三、对近期政策的分析

从时间来看，二次调控政策在国庆节前出台，时间把握非常精准，既是对7、8月份部分地区房地产市场快速回升局势的回应，也是为了遏制“金九银十”，尤其是国庆长假期间市场的继续升温。

从调控措施本身来看，仍然是抑制不合理需求与增加供给双向并举的政策组合，体现政策的连续性，同时追加了更严格的房地产信贷政策，重点加强了政策的执行力，本质上还是对4月份出台的“十号文”的强化和细化，政策导向也是一致的。

从政策效应来看，12个城市紧接着颁布了实施细则。市场反应也比较灵敏，国庆节期间北京、上海、广州等城市的市场活跃度降低，日均成交量明显低于之前的中秋节的水平，短期内收获了较好的效果，但其效力是否可持续还有待观察，下一步市场走势的不确定性进一步加大。从政策趋向来看，“二次调控”政策的出台不意味着调控政策已经出尽，房产税的出台已进入倒计时。

房产宏观政策篇5

关键词：房地产宏观政策 综合评价 房地产市场发展 评价

模型

1 综述

要想评价房地产宏观调控政策的效果，就需要对房价和房地产市场的走势进行判断，这样我们就需要借助一些房地产指标对房地产市场价格的波动情况进行分析比较，通过建立科学的评价指标体系，做出科学的决策。

由于房地产指标众多，需要对各指标进行标准化处理，采取统一的量纲，然后才能进行定量计算，本文选用Z-Score法。在房地产市场发展评价指标体系中，房地产开发投资增长率/GDP增长率这个指标需要运用线性内插和外推的方法进行调整。

2 房地产宏观调控政策效果评价的实证分析

2.1 房地产指标的标准化及调整

文章收集了大连市2001-2011年房地产市场的数据（详见表1、表2[1]）进行综合评价。另外，根据房地产开发投资增长率/GDP增长率指标的性质，首先运用线性内插外推方法对其进行调整；同时，该指标当期数值会对未来

期数值造成影响，还需要进行巨警调整，调整后数值见表3。

然后对各年份其他房地产指标的数据进行标准化处理。处理后的数值详见表4、表5。

2.2 确定房地产指标权重值

借鉴文献[2][2]用层次分析法得出的主观权重值。用变异系数法计算出客观权重值，然后运用组合赋权公式计算出组合权重值。各房地产指标权重值见表6。

2.3 计算房地产市场发展状况综合评价值

将各年份的房地产指标与对应的组合权重值相乘以后求和，就得到该年份房地产市场发展状况综合评价值。2001-2011年份综合评价值见表7。

2.4 评价结果分析

根据先前表7的数据，就可以得到房地产市场发展状况走势图，详见图1。

将房价和房地产市场发展状况综合评价值结合起来，建立房价――房地产市场评价模型，更有利于研究房地产宏观调控政策的效果。

从图1可以看出，大连市2001-2011年房地产市场发展状况波动较大，在2010年达到最大，2002、2008和2011年出现回落。这是因为2002年我国大力整顿房地产市场秩序，出台的规范性政策抑制了房地产市场的发展；2008年国务院重拳打击屯地，造成了2008年大连市房地产市场的回落；2010年国家出台“新国八条”，对北京上海深圳等一线城市产生了重大影响，各大房地产企业把目光转向了大连等二线城市，再加上边远地区执行政策的滞后性，导致2010年大连市房地产市场的迅猛发展；2011年，号称“史上最严”政策出台，同时大连市在其辖区内实行住房限购政策、征收房产税政策，有效地抑制了房地产市场的发展。

3 房地产宏观调控政策效果评价分析

基于大连市2001-2011年房价和房地产市场发展状况模型分析的结果，再结合2001-2011年我国实施的房地产宏观调控政策，可以看出，我国在2001-2011年间出台了众多房地产宏观调控政策，房地产市场的发展走势也随之上下波动，但是房价却一直降不下来。我们可以这样认为，房价的高低是对我国房地产宏观调控政策效果的最直观的评价，房价居高不下，说明我国的房地产宏观调控政策没有达到预期效果，这是因为我国房地产调控政策频繁，缺乏一致性造成的。另外，我国对房地产市场的调控行政干预较为严重，类似限购、限贷、限价，这些在短期内调整还是有效的，但终将退出市场，缺乏长期性，所以对房地产市场的调控应以经济手段为主，同时还要重点实施好土地政策，掌握好土地的有效供给，使其和货币政策、财政政策实现有效结合，保障房地产市场的持续健康发展，促使房价回归合理。

参考文献：

[1]2001-2011大连市统计公报，http：///.

[2]金海燕，任宏.1998-2009年我国房地产宏观调控政策效果综合评价[J].建筑经济，2011（8）：76-80.

房产宏观政策篇6

关键词：房地产；二元化市场；供给侧改革；宏观调控

一、房地产市场对我国经济发展的主要影响

自2003年8月起，我国国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业以来，房地产作为国计民生的重要产业，对我国微观经济各生产性、服务性企业影响重大，乃至在宏观经济政策的战略性地位日益突出。

房地产行业对我国国民经济的重大影响主要体现在以下几方面：

1.房地产开发投资对我国固定资产投资的影响

作为推动我国经济高速发展“需求、投资、国际贸易”的三驾马车之一，在过去的十年间，固定资产投资共计有七年对国内生产总值的拉动在“三驾马车”中居首，是拉动我国经济增速的主要力量。

根据国家统计局数据显示，我国固定资产投资与GDP比值逐年上升，截止2014年，固定资产投资与GDP的比值已升至78.87%的历史高位。

在固定资产投资的结构中，制造业（33%），房地产业（25%），水利、环境和公共设施管理业（9%），交通运输、仓储和邮政业（8%）是占比最大的四个行业，2014年这四大行业的权重分别为33%、25%、9%、8%，四大行业投资在固定资产总投资中共占75%。

而2003年以来，我国房地产行业投资在固定资产投资中所占比重一直维持在25%左右，并同时保持20%以上的投资增速。

2.房地产投资与高铁、公路、环境、公共设施等城市大型项目的固定资产投资不同，房地产投资不是作为社会公共产品的投资，不存在公共产品搭便车和溢出效应，相对于地铁、水库、公路等较封闭、集中的政府投资方式，房地产投资更具社会性、私人化，其产品最终对接市场需求，对投资回报、交易价格等要求更加市场化，因而社会经济效率更高。

房地产行业拉动了我国第二、第三产业中建筑、建材、家电、金融服务等50多个生产部门20多个大类近2000种产品的发展。据统计，每100亿元房地产投资可以诱发建筑业产出90.76亿元，制造业产出123.61亿元，采矿业16.64亿元，商业11.16亿元，房地产业自身10.98亿元等，我国每年的GDP增长率中，有超过2个百分点是直接或间接由房地产行业拉动的。

3.房地产行业与金融业紧密联系。房地产是典型的资金密集型行业，无论是房地产的开发环节、销售环节还是改善型释放的环节，都需要大量资金及金融信贷业务的介入与支持。目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%来自于银行贷款，建筑公司对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也直接或间接来自于银行，至少50%以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%以上。此外，由房地产衍生的金融服务如融资抵押贷款、房地产投资私募基金、以及小额信贷等项目均对这些年我国金融行业的迅速发展起到较大的推动作用。

一个健康稳定发展的房地产市场对我国国民经济长期稳定的增长起到至关重要的作用，针对房地产市场的一切宏观调控政策，都希望通过各种财政、货币政策甚至行政手段，调整市场结构、抑制过度投机、平衡市场价格，抵御经济周期性波动，最终起到稳业和促进国民经济发展的作用。

二、我国房地产市场的二元化现状

我国房地产市场的发展周期，是与我国人口结构的变化，和城市化进程密切联系的。由2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件开始，我国对房地产市场的一系列宏观调控，也影响着我国房地产市场三个阶段近10年的快速发展。

2014年，我国房地产市场表现出深刻而重大的变化。国家统计局数据显示：2014年全国固定资产投资50.20万亿元，同比增长15.7%，这一增速是自2002年来的最低增速，只有2009年的一半左右。一直维持在20%以上的房地产投资增速在2014年增速陡然降低至11.10%，这一增速是房地产投资近10年以来最低增速，相比2013年的增幅降低9.2个百分点，房地产开发投资显著回落，同时，我国的GDP增速下降至7.4%。

我国房地产市场的宏观调控政策也从2010年后以平抑抑制房地产价格为目的差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控的政策开始转向，从紧缩性宏观调控政策转向适度宽松的宏观调控政策。

但是，由于我国房地产市场十年间自身发展的规律，以及以往的宏观调控政策对市场造成的影响，我国房地产市场的二元化分裂情况越发显著，宏观调控政策必须对面完全不同的二元化市场特性采取不同的政策措施，方能达到综合调控目的。

我国房地产市场的二元化状况主要来源于我国城市经济发展的二元化，由行政划分、基础投入、历史发展、市场开放程度决定了不同区域地方之间较大的经济差异，且随着我国总量和增速乘数效应，区域经济差异进一步扩大，对区域经济中各行业发展均带来显著影响。

1.核心城市的经济特征：一线城市特别是超大城市拥有规模经济，核心城市GDP产出占我国国民经济总量的比重逐年上升，2013年前20名城市GDP产值占全国GDP产值的37%；核心城市的产业结构较为均衡，金融、服务等第三产业发达；城市建设及教育、文化、医疗等配套对周边城市乃至全国都起到辐射作用；随着我国户籍制度的改革，城市创造大量就业岗位对劳动力的需求，自然流动人口突破地理分界后进一步向核心城市集中。

我国三四线城市的经济特征：地区经济总量小，产业结构不合理，部分地区经济极度依赖单一支柱性产业（例如煤炭、钢铁、纺织、烟草、酒业），相对于城市建设等硬件设施，在科教文、医疗等公共资源方面投入、建设不足，同时，随着我国高铁、动车、高速公路等交通运输大力发展，出行更加便利、地理间隔阻碍变小，三四线城市人口持续外流，向一线城市进一步聚拢。

与核心城市与三四线（县域）经济状况相一致是二元化的房地产市场特征。

2.核心城市房地产市场特征：在经历价格快速上涨后，通过宏观调控政策抑制了投机性需求，经历几次价格波动，仍处在总体供不应求，价格应客观需求逐步稳定增长阶段。

三四线房地产市场特征：市场波动剧烈，2008年宏观调控后已从商品房供不应求转向供应过剩的情况。与核心城市稳步上涨的房价不同，我国三四线城市房价在四年间经历了急剧上涨和阶梯式回落阶段，部份三四线城市房价甚至已经跌至2008年水平。

据国家统计局数据，截止2015年10月，我国商品房库存量约6.65亿平方米，全国供应和库存量基本上维持在12个月至15个月之间，但其中三四线城市商品房存量有些已到达20-25个月的存量。

由于房地产消费品特有的地域性不可转移属性，使这两个市场间具有分隔化和不可替代性。随着我国房地产市场的进一步成熟，三四线城市的商品房无法替代核心城市的商品房价值，同时核心城市的商品价格对三四线城市商品房价格的影响也有限，消费者对两个市场产品的需求以及产品在两个市场的不同供给，必须分开考虑，宏观调控政策在面向两个市场时，应充分考虑两个市场不同的特性，既联系又分割，按级分层地区别对待。

三、面向二元房地产市场的宏观调控政策方向

我国自2003年以来面向房地产市场的宏观调控基本分三个阶段：2003-2006年，主要是严控房地产信贷和土地供给阶段，这一阶段主要围绕提高项目自有资本金要求，清理整顿土地市场，调供住房供给总量。2006-2008年，主要针对房地产市场价格、房地产市场结构性矛盾。2008-2014年，主要针对房地产市场投机投资行为，控制金融风险。历年宏观调控，通过系列财政、货币政策，最终采用行政性限购、限贷政策基本达到使我国房地产市场总体较为平稳发展的调控目的。

根据我国房地产市场2014-2015年整体运行情况，房地产市场趋冷对我国经济造成较大的下行压力，2015年末国家宏观经济调控大思路改变仅调整需求消费传统，提出“供给侧改革”以化解过剩产能问题，落实到房地产行业，主要为三四线城市的去库存化问题，以及更深层次的土地供应和房地产开发过剩问题。

1.供应量：商品房供应来源于土地供应，土地供应量的调控根据三四线城市的经济特征，应重视小城镇的用地规划，严格控制用地规模，针对已出让未开发土地项目，取消土地二级市场交易限制，允许土地流转、放开土地性质用途变更，降低在建工程等项目转让等税费成本，缓冲因土地和商品房大量集中供给造成的市场存量问题，给予市场更多的消化时间。

2.需求量：三四线城市的商品房需求在短期内是较为固定的，不存在大量外来人口涌入的问题，消费者对于商品房的投资性及银行金融信贷杆杠的使用也与核心城市消费者有较大区别，从人口出生率的提高和人口结构改变方面都需要较长时间。

综上所述，由于我国长期以来经济发展、城市化进程、人口结构调整等综合因素，造成我国房地产市场核心城市与三四线城市逐步分化为二个拥有独立特点的房地产市场，传统针对需求端的宏观调控政策经验对二元分化的市场现实已不再适用。三四线城市商品房供给过剩导致的降价促销、量价齐跌是符合市场自身调节规律的，核心城市的需求推动价格上涨现象也将继续存在，有效供给不足与无效供应过剩并存。考虑到货币政策对二元化市场的整体有效性，必须控制金融系统性风险，以往对需求端的刺激性政策又将推动核心城市与三四线城市的市场矛盾。因此，供给端的调控必须通过分别针对二个市场不同特征的财政政策起到综合调控的作用，三四线城市长期的土地供应调控政策将成为2016年我国房地产市场宏观调控政策的重点。（作者单位：厦门华瑞中盈地产投资）

注：

数据资源来源：国家统计局、CRIC数据库

参考文献：

[1] 哈继铭人口结构与城市化推动房地产发展《中国房地产业》，2007（7）

[2] 郭贵祥 房地产需求空置与危机的避免 特区经济，2014（02）

[3] 程岳荣 2003年以来房地产市场宏观调控政策研究 财经网，2012（03）

房产宏观政策篇7

自2003年8月起，我国国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业以来，房地产作为国计民生的重要产业，对我国微观经济各生产性、服务性企业影响重大，乃至在宏观经济政策的战略性地位日益突出。

房地产行业对我国国民经济的重大影响主要体现在以下几方面：

1.房地产开发投资对我国固定资产投资的影响

作为推动我国经济高速发展“需求、投资、国际贸易”的三驾马车之一，在过去的十年间，固定资产投资共计有七年对国内生产总值的拉动在“三驾马车”中居首，是拉动我国经济增速的主要力量。

根据国家统计局数据显示，我国固定资产投资与GDP比值逐年上升，截止2014年，固定资产投资与GDP的比值已升至78.87%的历史高位。

在固定资产投资的结构中，制造业（33%），房地产业（25%），水利、环境和公共设施管理业（9%），交通运输、仓储和邮政业（8%）是占比最大的四个行业，2014年这四大行业的权重分别为33%、25%、9%、8%，四大行业投资在固定资产总投资中共占75%。

而2003年以来，我国房地产行业投资在固定资产投资中所占比重一直维持在25%左右，并同时保持20%以上的投资增速。

2.房地产投资与高铁、公路、环境、公共设施等城市大型项目的固定资产投资不同，房地产投资不是作为社会公共产品的投资，不存在公共产品搭便车和溢出效应，相对于地铁、水库、公路等较封闭、集中的政府投资方式，房地产投资更具社会性、私人化，其产品最终对接市场需求，对投资回报、交易价格等要求更加市场化，因而社会经济效率更高。

房地产行业拉动了我国第二、第三产业中建筑、建材、家电、金融服务等50多个生产部门20多个大类近2000种产品的发展。据统计，每100亿元房地产投资可以诱发建筑业产出90.76亿元，制造业产出123.61亿元，采矿业16.64亿元，商业11.16亿元，房地产业自身10.98亿元等，我国每年的GDP增长率中，有超过2个百分点是直接或间接由房地产行业拉动的。

3.房地产行业与金融业紧密联系。房地产是典型的资金密集型行业，无论是房地产的开发环节、销售环节还是改善型释放的环节，都需要大量资金及金融信贷业务的介入与支持。目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%来自于银行贷款，建筑公司对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也直接或间接来自于银行，至少50%以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%以上。此外，由房地产衍生的金融服务如融资抵押贷款、房地产投资私募基金、以及小额信贷等项目均对这些年我国金融行业的迅速发展起到较大的推动作用。

一个健康稳定发展的房地产市场对我国国民经济长期稳定的增长起到至关重要的作用，针对房地产市场的一切宏观调控政策，都希望通过各种财政、货币政策甚至行政手段，调整市场结构、抑制过度投机、平衡市场价格，抵御经济周期性波动，最终起到稳业和促进国民经济发展的作用。

二、我国房地产市场的二元化现状

我国房地产市场的发展周期，是与我国人口结构的变化，和城市化进程密切联系的。由2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件开始，我国对房地产市场的一系列宏观调控，也影响着我国房地产市场三个阶段近10年的快速发展。

2014年，我国房地产市场表现出深刻而重大的变化。国家统计局数据显示：2014年全国固定资产投资50.20万亿元，同比增长15.7%，这一增速是自2002年来的最低增速，只有2009年的一半左右。一直维持在20%以上的房地产投资增速在2014年增速陡然降低至11.10%，这一增速是房地产投资近10年以来最低增速，相比2013年的增幅降低9.2个百分点，房地产开发投资显著回落，同时，我国的GDP增速下降至7.4%。

我国房地产市场的宏观调控政策也从2010年后以平抑抑制房地产价格为目的差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控的政策开始转向，从紧缩性宏观调控政策转向适度宽松的宏观调控政策。

但是，由于我国房地产市场十年间自身发展的规律，以及以往的宏观调控政策对市场造成的影响，我国房地产市场的二元化分裂情况越发显著，宏观调控政策必须对面完全不同的二元化市场特性采取不同的政策措施，方能达到综合调控目的。

我国房地产市场的二元化状况主要来源于我国城市经济发展的二元化，由行政划分、基础投入、历史发展、市场开放程度决定了不同区域地方之间较大的经济差异，且随着我国总量和增速乘数效应，区域经济差异进一步扩大，对区域经济中各行业发展均带来显著影响。

1.核心城市的经济特征：一线城市特别是超大城市拥有规模经济，核心城市GDP产出占我国国民经济总量的比重逐年上升，2013年前20名城市GDP产值占全国GDP产值的37%；核心城市的产业结构较为均衡，金融、服务等第三产业发达；城市建设及教育、文化、医疗等配套对周边城市乃至全国都起到辐射作用；随着我国户籍制度的改革，城市创造大量就业岗位对劳动力的需求，自然流动人口突破地理分界后进一步向核心城市集中。

我国三四线城市的经济特征：地区经济总量小，产业结构不合理，部分地区经济极度依赖单一支柱性产业（例如煤炭、钢铁、纺织、烟草、酒业），相对于城市建设等硬件设施，在科教文、医疗等公共资源方面投入、建设不足，同时，随着我国高铁、动车、高速公路等交通运输大力发展，出行更加便利、地理间隔阻碍变小，三四线城市人口持续外流，向一线城市进一步聚拢。

与核心城市与三四线（县域）经济状况相一致是二元化的房地产市场特征。

2.核心城市房地产市场特征：在经历价格快速上涨后，通过宏观调控政策抑制了投机性需求，经历几次价格波动，仍处在总体供不应求，价格应客观需求逐步稳定增长阶段。

三四线房地产市场特征：市场波动剧烈，2008年宏观调控后已从商品房供不应求转向供应过剩的情况。与核心城市稳步上涨的房价不同，我国三四线城市房价在四年间经历了急剧上涨和阶梯式回落阶段，部份三四线城市房价甚至已经跌至2008年水平。

据国家统计局数据，截止2015年10月，我国商品房库存量约6.65亿平方米，全国供应和库存量基本上维持在12个月至15个月之间，但其中三四线城市商品房存量有些已到达20-25个月的存量。

由于房地产消费品特有的地域性不可转移属性，使这两个市场间具有分隔化和不可替代性。随着我国房地产市场的进一步成熟，三四线城市的商品房无法替代核心城市的商品房价值，同时核心城市的商品价格对三四线城市商品房价格的影响也有限，消费者对两个市场产品的需求以及产品在两个市场的不同供给，必须分开考虑，宏观调控政策在面向两个市场时，应充分考虑两个市场不同的特性，既联系又分割，按级分层地区别对待。

三、面向二元房地产市场的宏观调控政策方向

我国自2003年以来面向房地产市场的宏观调控基本分三个阶段：2003-2006年，主要是严控房地产信贷和土地供给阶段，这一阶段主要围绕提高项目自有资本金要求，清理整顿土地市场，调供住房供给总量。2006-2008年，主要针对房地产市场价格、房地产市场结构性矛盾。2008-2014年，主要针对房地产市场投机投资行为，控制金融风险。历年宏观调控，通过系列财政、货币政策，最终采用行政性限购、限贷政策基本达到使我国房地产市场总体较为平稳发展的调控目的。

根据我国房地产市场2014-2015年整体运行情况，房地产市场趋冷对我国经济造成较大的下行压力，2015年末国家宏观经济调控大思路改变仅调整需求消费传统，提出“供给侧改革”以化解过剩产能问题，落实到房地产行业，主要为三四线城市的去库存化问题，以及更深层次的土地供应和房地产开发过剩问题。

1.供应量：商品房供应来源于土地供应，土地供应量的调控根据三四线城市的经济特征，应重视小城镇的用地规划，严格控制用地规模，针对已出让未开发土地项目，取消土地二级市场交易限制，允许土地流转、放开土地性质用途变更，降低在建工程等项目转让等税费成本，缓冲因土地和商品房大量集中供给造成的市场存量问题，给予市场更多的消化时间。

2.需求量：三四线城市的商品房需求在短期内是较为固定的，不存在大量外来人口涌入的问题，消费者对于商品房的投资性及银行金融信贷杆杠的使用也与核心城市消费者有较大区别，从人口出生率的提高和人口结构改变方面都需要较长时间。

综上所述，由于我国长期以来经济发展、城市化进程、人口结构调整等综合因素，造成我国房地产市场核心城市与三四线城市逐步分化为二个拥有独立特点的房地产市场，传统针对需求端的宏观调控政策经验对二元分化的市场现实已不再适用。三四线城市商品房供给过剩导致的降价促销、量价齐跌是符合市场自身调节规律的，核心城市的需求推动价格上涨现象也将继续存在，有效供给不足与无效供应过剩并存。考虑到货币政策对二元化市场的整体有效性，必须控制金融系统性风险，以往对需求端的刺激性政策又将推动核心城市与三四线城市的市场矛盾。因此，供给端的调控必须通过分别针对二个市场不同特征的财政政策起到综合调控的作用，三四线城市长期的土地供应调控政策将成为2016年我国房地产市场宏观调控政策的重点。（作者单位：厦门华瑞中盈地产投资）

注：

房产宏观政策篇8

关键词: 限购政策；宏观调控；房地产影响；保障性住房

引言

从2010年的“国十一条”到《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，再到“二次调控”，政策的效果是显著的，房地产市场出现了积极的变化。为了扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资务院常务会议确定了2011 年房地产宏观调控的新政策。新政策的调控力度如何，新的措施将会对房地产市场形成什么影响。

一、限购政策

1.1) 限制购买的范围不断扩大，“限制”，毫无疑问以成为当今房地产市场的主题，在新政策中加强的限购政策无疑也是最关键的。

1.2) 2010年的限购政策中无论一个家庭已经拥有多少套住房，都允许其再购买一套住房，这样的限购政策似乎不完善。新版的限购政策中要求，对于已经拥有一套住房的当地户籍居民家庭，能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房; 对于已经拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。新的限购政策听起来复杂却更加的细致严厉。

1.3）为了更好的限制房价上涨速度变得更加离谱，使房地产泡沫不断的减小。国家政策限购措施无疑将会对炒房者造成重大打击。而且国家限购政策并非只针对北京、深圳、沿海地区等一线城市。由于去年的教训，需要多种方法的组合，根据不同的情况做出不同选择，按照等级排列，避免单一方案不行带来的困扰。

二、宏观调控

2.1）由于国家政策中规定，地方政府要切实承担起房地产市场平稳健康发展的责任。目前房地产市场问题，许多国家政策措施是为了增加当地居民需求的普通商品住房供给，其他控制拆迁规模、有效利用土地、进一步规范市场秩序等措施，国务院还对地方调控下达了任务是为了更好地促进市场供求平衡、稳定住房价格有一个较好的市场环境，政策的落实都是为了更好地解决人民的住房问题，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标要向国务院作出报告，相关部门根据规定对负责人进行责制。

2.2）有了规范房地产市场的措施，过去房地产是为了提高地方的GDP ，是各地方经济的主要部份，是地方政府城市经济发展的主要力量，如今在房价问题急需控制的情况下，曾经的已展经济为目标已经不存在，如果房价问题没有控制好，GDP 再高也是不行的。

2.3）加大二手房转让征收个所税等税收政策的调控力度，控制投机炒作；有区别地适度调整住房消费信贷的首付情况，高房价的危害是巨大的，高房价将严重影响到国家的金融安全，会影响整个中国经济的持续发展，要引导居民合理消费等经济手段，调控和规范整个房地产市场，所以去年1 月的“国十一条”中要求二套房贷首付不得低于40%，4 月份“国十条”中要求二套房贷首付不得低于50%。到了今年，新“国八条”中要求二套房首付比例已经提高至60%的高点，国家严厉地抑制房价上涨。

三、宏观调控政策房地产市场的影响

3.1）使保障性住房更快更好的实施。

中国房地产对未来的目标非常明确，抑制投资性购房。新政策强调保障房建设。还强调土地供应保障，各地要合理的利用土地开发，落实保障性住房、中小套型普通商品住房，用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。税收、信贷政策，均达到了有史以来的“最强度”。信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，优惠的利率和低首付与炒房者们是彻底无缘了，利用经济手段控制了投资者对购房的调控力度，增加他们的资金和交易成本，将一定程度地有效地抑制他们的购房需求。

3.2）此次房地产的宏观调控政策，说明了中央政府对房地产市场调控的决心，政策在有条步稳的实施，将对房地产市场产生巨大的影响。房地产新的调控政策使房地产市场出现了新的面貌，一线城市房价涨幅得到一定的遏制，销售面积有所下降，但是一些中西部的城市房价有所上升，这说明有一些投资投机者的目标从一线城市转到二、三线城市。也许以后，一些一线城市与二、三线城市在房地产开发水平上的差距将会不断的缩小，在国家鼓励的区域开发房地产经济基础日渐落实的基础上，二、三线城市房地产市场的发展潜力将越来越明显。新政策的叠加效应已经开始不断显现出来，一线城市的土地供应进一被受限，地皮价格高、竞争又大、资源又稀缺，而且政策的影响等因素，使得很多开发商到二、三线城市寻找新的空间新的商机。在国家调控政策、金融手段的双重压力下，楼市泡沫积聚的一线大城市将会深入调整。随着国家在一线城市政策不断制定和中小城市城镇不断的发展，二、三线城市乃至三、四线城市房地产必将成为企业竞争的“必争之地”。

四、保障性安居工程推进及其影响

4.1）08年以后，保障性安居工程住房建设规模逐年增大，2008 年的保障性住房建设规模仅有100 多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580 万套。在此基础上，住建部于2010 年11 月中旬向各地发出的通知明确提出，2011 年计划建设保障性安居工程任务是1 000 万套，相比2010 年增长72.4%。

4.2）由此可见，随着保障性安居工程的推进，今后两三年内必将形成保障性住房的供应高潮。大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市，还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返，扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。

五、结束语