房产投资利弊范文

房产投资利弊篇1

关键词：投资收益虚增；舞弊手段

随着我国证券市场的不断发展，通过虚增投资收益来调节利润是当前上市公司实施报表舞弊的常用手段之一，且已成为上市公司财务舞弊的主要形式。按照2006年颁布的新会计准则，非金融企业的投资收益主要由三部分构成：一是长期股权投资二是投资性房地产三是金融资产。

上市公司虚增投资收益动机主要有如下：牟利动机。公司管理层可以通过向外部相关利益人透露公司近期经营计划从而与其共同牟取利益。IPO动机。为了达到净利润的指标取得股票首发的资格，上市公司往往采用较易操纵的投资收益项目来粉饰报表，使公司顺利上市。贷款动机。为了达到银行贷款指标从而获得银行的贷款，上市公司往往铤而走险虚增投资收益。

虚增投资收益会危害会计信息使用者利益。虚假的财务报表会对投资者的决策行为产生误导，误导投资者长期持有该公司股权，并且诱导债权人进一步借债给该企业，虚增投资收益影响上市公司长远利益。不真实的会计信息会导致企业内部的决策失误。同时，虚增行为被相关部门查处也会严重影响公司的企业形象，影响投资人对企业的信心。虚增投资收益更会扰乱正常的市场经济秩序。国家根据不真实的会计汇总得到的是毫无意义的数据，使用这些失真的数据汇总分析的信息进行宏观调控必然会影响社会经济的正常运转，给国家的经济发展带来重大损失。

20世纪90年代以来随着我国经济体制的不断深化改革，我国证券市场发展迅速，越来越多的企业选择公开上市募集资本。截止目前我国A股市场合计上市公司约有1370家，并呈逐年递增的状态，越来越多企业在积极谋求IPO的机会，但是我国上市公司的财务状况并不令人满意，上市公司虚增投资收益的主要手段有如下三种：

一、针对长期股权投资的虚增手段

1.虚构长期股权投资。会计信息的可靠性要求企业如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。而某些上市公司为达到其非法的目的，通过假造、篡改《股权转让协议》等凭证虚构长期股权交易事项，并利用虚假的银行汇票做账，验资结束后即抽离资金，然后虚构投资收益。

2.将长期股权投资记入其他应收款，全额计提减值准备。有些上市公司将应该计入长期股权投资的项目转入到其他应收款项目记录，并且全额计提减值准备，这样在以后年度企业可以将该笔坏账转回，达到提高以后年度的会计利润的目的，这一行为并不遵守谨慎性原则，是典型的为了规避证券管理部门处罚而进行的会计舞弊行为。

3.针对核算方式的虚增手段。针对被投资企业的核算。母公司在选择核算方法时选择利于自身利益而不是符合企业会计准则的方法，通常会对盈利的被投资公司采用权益法核算，对亏损的被投资公司采用成本法核算。利用该舞弊手段，使公司年报显示公司盈利，经营状况良好。

针对投资性房地产的核算。近年来我国房地产市场持续升温，越来越多的企业放弃成本模式改用公允模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量时，公允价值的变动将会给企业带来巨额的投资收益，增加企业的利润总额。企业首先将自用房地产转化为公允模式计量的投资性房地产，后续计量采用公允价值模式，通过与关联方的交易将投资性房地产出售，在结转日将同时结转投资性房地产的公允价值变动及原转换日计入资本公积的金额，达到了虚增投资收益的目的。

4.针对合并报表的虚增手段。针对合并方式。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并，针对不同的合并类型，企业也要按照不同的会计处理原则进行处理。同一控制下的企业合并资产和账面的差额调整企业的所有者权益；非同一控制下的企业合并则采用购买法，合并中产生的差额计入营业外收入。由此可见，同一控制下的企业合并不会影响企业当期的利润，而非同一控制下的企业合并则会影响企业当期的利润。因此，一些上市公司为了达到盈余管理的目的，选择非同一控制下的企业合并，虚增非经常性收益，粉饰财务报表。

针对合并时间。提前确认投资收益。所谓提前确认投资收益是指在投资事项尚未实质性完成时，企业就对投资所获得的收益进行确认。如果当年该公司经营不善，上市公司往往利用这种手段把原本应该在后一年度确认的投资收益提前到当年进行确认，这样该公司当年的利润总额会大幅提高，达到财务造假的目的。

新准则规定，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。假设A 公司持有B1公司79%的股份，持有B2公司87%的股份，持有B4公司28%的股份，B1公司持有B3 公司69%的股份，B2 公司持有B4 公司72%的股份。按照会计准则，A公司合并报表应该包括B1、B2、B3、B4 公司的经营成果。从会计学原理上讲，合并报表中抵消分录的多少与参与合并的企业数量有关，如果企业缩小合并报表的合并范围，那么对应的抵消分录也会减少，这样企业的被抵消的投资收益就会相应减少，最终达到舞弊的目的。上例中的A 公司可以在编制合并报表的抵消分录时不把B1、B2、B3、B4公司都计入合并范围，这样A公司就达到虚增投资收益的目的了。

参考文献：

[1]朱孔阳.公司治理与财务舞弊关系的研究[D].浙江大学，2006（7）

房产投资利弊篇2

（一）永续债券概念及应用

永续债券又名无期债券，即无期限债券，通常由国家或上市公司发行，其并不规定到期期限，投资者不能到期要求清偿本金，但可每年按票面利率，永久取得利息。永续债券一般附有赎回条款，即赋予发行人期权，发行人有权根据市场经济状况选择是否执行回购债券、推迟利息支付以及发放普通股股利。永续债券作为长期限含权债券的重要代表，适时推出有利于丰富我国债券市场产品多样化，可满足发行人以及投资者日益上涨的投融资需求。

从发行市场来看，目前永续债的计价货币主要是美元与欧元，主要的发行市场集中在欧洲，占世界永续债总金额的64.07%，其中英国是永续债最主要的发行市场。从发行主体来看，当前银行是永续债券的主要发行主体。彭博数据显示，截至2013年4月末，国际市场上银行占永续债券发行主体总数的45.25%，其次是非银行金融机构，约占23.05%，特殊目的机构和实业企业占大部分剩余部分。另外，永续债券发行人的评级通常较高，评级区间为穆迪评级的Ca到A1之间或标普评级BB到BB+之间。

（二）永续债券与房地产企业融资

国际市场上永续债券的大规模发行主要集中在最近10年内，在近几年更颇受融资方尤其是房地产公司的青睐。目前已有不少房地产企业涉水永续债，如雅居乐、长江实业、融创中国等。从内部环境看，房地产企业需获得持久抗风险能力，降低融资成本，提高扩张能力；永续债融资利息成本较高，但仍比信托融资成本低；从外部环境看，随着房地产宏观调控的深入，房地产业越来越呈现金融化趋势，投资者对于高收益投资机会的需求亦愈来愈大。在这种情况下，明股实债的永续债受到企业青睐，很可能成为未来企业融资的新模式。

二、永续债券对利益相关者利弊分析

（一）发行人角度利弊分析

从发行人的角度看：首先，永续债券只需支付利息无需偿还本金，且偿还顺序低于一般债券而与公司股票相近，当由上市公司发行时可被视为股本而非债务，在不影响股权结构的情况下，被视为一种股权融资的手段。其次，企业通过发行永续债券可为企业引入长久资金，获得稳定现金流。最后，满足条件的永续债券可在报表中反映为权益工具，在获得资金的同时，降低企业资产负债率，美化财务报表。

永续债券对于企业的弊端有三：其一，当企业在赎回期不采取赎回行为，则后续年份利息支出增加，企业融资成本增加。其二，永续债券在近十年兴起发展，缺乏市场熟悉度，仍未充足进入投资者视野。其三，根据《资本工具合格标准》以及巴塞尔III协议最新规定，只有满足相应条件的永续债券才可以为权益工具，永续债券的发行缺乏相关政策促进。

（二）投资者角度利弊分析

从投资者的角度来看，永续债券票息高，可获得高额固定收益。永续债久期较长，当购买少量的永续债券时便可对冲购买大量短期而高收益债券对组合久期带来的不利影响，提高投资者的投资灵活性。再者，为了补偿投资者所承担的市场利率变动带来的投资风险，永续债券一般设立利率跳升机制，保证投资者获得更高的回报率。另一方面，永续债券虽不能收回本金，但若投资者反悔，仍可于次级市场进行脱手变现。

对于投资者，永续债弊端体现在三点：第一，除非发行人清算，否则投资者一般无法收回本金。第二，永续债的长久期将为投资者带来更高的风险。第三，永续债无优先清偿权，其偿还顺序后于普通债券而与普通股相近。永续债券利弊可由图1逻辑树概括。

三、永续债券破解房地产融资困境及其对接路径

（一）房地产融资困境

目前我国的房地产融资模式发展相对滞后，缺乏完善的体制架构及明确定位，无法满足房地产业融资需求。房地产调控政策继续升级与细化，我国房地产融资存在的主要困境有：（1）资金需求压力大。数额巨大的房地产开发项目资金，仅靠开发商的自有资金难以维系。（2）融资工具缺乏多样性。我国房地产开发资金的主要来源为国内贷款、信托、房地产私募股权基金，自筹资金及其他资金，其自筹资金大部分来自购房者的银行按揭贷款，融资渠道狭窄。（3）融资期限长，供求不平衡。房地产项目投资大，期限长，融资方式的单一无法平衡投融资。（4）资产负债率高，风险大。民间资金的大量涌入令房企负债率居高不下，增加财务风险的同时带来不利于市场信用的负面影响。

（二）永续债破解及其对接路径

根据房地产融资困境状况结合永续债券的特点，永续债券可从资金需求、融资方式、融资期限、降低资产负债率四个方面进行对接，破解房地产融资困境，给房地产企业融资带来新选择，对接模式见图2。

四、永续债创造共赢模式：雅居乐案例

根据上述分析，房地产发行永续债券可解决房地产融资四大问题，破解房地产融资困境，为房地产企业与投资者实现共赢，从而创造综合效益最大化。下面进一步就房地产发行永续债券的交易结构展开讨论，并以雅居乐永续债券案例提供参考。

（一）房地产发行永续债券交易结构

依据房地产经营模式以及永续债券特点，通过房地产发行永续债券的交易结构基本采取图3所示框架。

募集资金：房地产公司通过无固定期限贷款，即发行永续债券引入基金，用于购买几个项目公司超过40%的股权，成为项目公司的股东方。房地产公司就项目公司在无固定期限贷款项下的贷款本金及利息提供连带责任保证。

分配：房地产公司每年按固定比率向投资者分配。

赎回：项目公司有权以商定的价格赎回，但投资者无权要求赎回。

清算：待项目进行清算后，本息全部结清。一般来说，一个项目的开发销售周期为3～5年。

房地产公司的还款来源一般为项目公司的销售回款，当房地产公司发行永续债券，在不改变股权结构又不提高负债率的情况下使公司获得资金来源，房地产公司获得的项目越多，还款就越有保障，扩张也就更快，融资也就更容易，从而形成一个积极的循环系统。

（二）雅居乐与永续债券共赢模式

1.雅居乐资金困境

作为中国领先市场的房地产开发商之一的雅居乐地产控股有限公司，广泛涉足房地产开发经营、物业管理、装修服务等多个领域，品牌知名度享誉全国，然而近四年来政府政策的出台、雅居乐大扩张以及其过度投资，使其资金状况出现“贫血”。雅居乐资金紧张及融资困境主要有以下几点。

（1）资金需求大。首先，雅居乐对商业地产倚重并投入巨大资金沉淀其中，同时住宅开发和商业地产开发齐头并进的方式亦加大资金损耗。其次，雅居乐在2011年开始积极在广东中山、广州以及海南等地连续拿地，耗资巨大。再次，现金流紧张。雅居乐2010年至2011年经营活动现金流以及投资活动现金流均入不敷出，现金来源主要依靠融资，2012年经营活动现金流虽达到正数，但对于雅居乐融资还款以及下年进一步发展仍不“解渴”。近三年现金流情况如表1所示。

（2）融资方式受困。开发贷款收紧成为银行业界共识，发放门槛的提高使其失去作为短期融资手段的意义，进一步束缚雅居乐融资方式的选择。房地产宏观调控下，依靠传统的开发贷融资越来越困难。

（3）金融风险头寸大。从2010年以来，雅居乐一直不断进行融资，通过优先票据、可转债、俱乐部贷款、双币循环贷款等方式，获得内地银行的信贷，并与多家大行、银团进行融资。其大规模循环举债，推高负债率，使金融风险头寸进一步加大。净负债比变化情况如表2所示。

（4）供求失衡。政府强力推动保障房建设并出台对二三线城市的限购政策，雅居乐项目分布过于集中，且分布于限购政策监控严厉区域，限制其销售发展，资金回笼缓慢，难以支持庞大的资本开支。

2.永续债破解困境

雅居乐的财务状况代表了大部分房地产开发企业的现状，此时外部输血才是解救之道。

2013年1月，雅居乐发行了总额7亿美元的永续债券（约合人民币44亿元），于香港联交所上市，由汇丰、瑞银、摩根士丹利及工银国际负责。永续债券7亿美元的融资使雅居乐在资金上有所缓解，直接或间接为雅居乐的发展提供助力，创造价值，实现困境突围。

（1）活化资金，增加拿地能力。永续债券所融资金为雅居乐2013年的大力发展带来坚固基础。截至2013年8月26日，雅居乐拿地金额约为114.6亿元，为2012年的4.1倍，为2011年的7.3倍。雅居乐于2013年7月通过银团贷款再次融资56.28亿港元，但永续债券带来的大量资金乃是推动雅居乐在土地市场迅猛出手的主要原因。

（2）开拓多元化的资金来源，灵活融资。通过境内融资与境外融资相结合的方式，雅居乐共筹集123.44亿元借款。其中，雅居乐永续债，获超额认购10倍，有效延长了债务组合的年期及降低再融资风险。

（3）优化财务结构，增加现金流。发行永续债券，使雅居乐稳固及优化财务结构。由于永续债没有设定到期日，降低了借贷成本。同时，对成本较高的借款提早偿还，使企业的资金成本从8.5%下降至8.1%。充裕的现金流降低财务风险，截至2013年6月30日，雅居乐现金及银行存款总额为人民币155.48亿元，而未动用的借款额度为人民币25.43亿元。

（4）优化资本结构，平衡供求。永续债券的发行，进一步优化了雅居乐资本结构，增加企业再融资能力。表3显示，净负债比率为57.9%，相比于2012年末的62.3%，下降了4.4%。优化的资本结构有助于控制雅居乐财务风险，亦增强企业市场信用。

3.投资者利益分析

雅居乐永续债按面值100元价格发行，并附加赎回条款，可于5.5年后即2018年7月18日赎回。雅居乐永续债发行时票面利率为8.25%，于每年7月18日及1月18日每半年期付息一次。若发行5.5年后即2018年7月18日，发行人没有赎回，则票面利率变为5年期美国国库券利率加7.463%，半年付息。到2023年7月18日票面利率则调整为5年期美国国库券利率加7.713%，至2033年7月18日票面利率调整为5年期美国国库券利率加8.463%。雅居乐永续债获超额认购10倍，对投资者来说，雅居乐永续债带来的利益如下（见图4）：（1）高票息、固定回报。雅居乐永续债发行票面利率为8.25%，即5.5年内每份额每年8.25元的稳定现金流。（2）优化投资组合久期。对于希望延长投资组合的久期投资者，购买雅居乐永续债，可对冲购买大量短期、高收益债券对组合久期带来的不利影响，保持投资组合的利率风险敞口，同时不会显著降低投资组合的灵活性。（3）利率跳升，未来价值可持续增长。目前美国5年期国债利率约为1.646%，若以此做参考计算，则在雅居乐没有赎回的情况下，5.5年后，雅居乐永续债票面利率将达到9.109%，到2023年7月18日将达到9.359%，2033年7月18日则达到10.109%。

综上所述，其未来价值之可观，永续债券为雅居乐公司及投资者带来共赢，实现价值最大化。

五、结论与展望

（一）结论

永续债券作为国际市场上较为成熟的债务融资工具，政府政策出台及宏观调控力度加大，房地产企业资金正需“解渴”。（1）永续债券切合房地产资金需求现状，破解房地产融资困境，为房企带来价值创造，同时为投资者带来利益增值，实现共赢。（2）优化房企融资组合。摒弃传统模式融资组合，为企业开创多元化融资途径，一方面有助于多渠道纳入资金，另一方面降低单一渠道融资受困带来的风险，为企业的发展提供多条输血管道，解决房地产企业融资方式单一问题。（3）稳定房企财务状况，优化资本结构。永续债为企业带来稳定现金流，通过疏通资金，降低企业借贷成本，降低负债率从而降低财务风险，提供企业再融资能力以及盈利能力。（4）丰富债券市场产品序列，灵活投资。永续债券为投资者带来新投资机会，优化投资组合，丰富我国债券市场产品序列。（5）永续债券对于发行人和投资者而言，均有其利弊。因此，发行人与投资者均可灵活运用永续债券，实现共赢。

（二）展望

永续债券可有不同命名，如永久资本证券、类优先股产品等，本质相同但细节仍有出入，需根据具体类型切合不同企业分析，本文仅根据雅居乐发行永续债券展开分析，全面性尚显不足。此外，永续债券发行资本结构以及为发行人和投资者创造的共赢模式有一定全面性亦有一定特殊性，本文以房地产行业为基点展开，其他行业分析需有所调整。最后，房地产融资结构以及永续债券的发行条件都受政府政策、经济发展、会计准则等多方而影响，研究此问题需根据新环境、新条件、新问题而不断发展优化，达到新的共赢模式。

房产投资利弊篇3

（一）缺乏个人诚信机制

我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（二）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大

房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（三）房地产的建造价格具有隐蔽性

各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度

1、建立符合企业特点的内部审计机构。目前，在公司治理划分的组织模式下，按隶属关系具体可分为：（1）属于职能部门的组织模式；（2）董事会或董事会下设的审计委员会领导的组织模式；（3）监事会领导的组织模式；（4）总裁/总经理领导的组织模式。这四种内部审计机构设置均具有一定程度的缺陷，不能同时协调内部审计职能与独立性两方面关系，房地产开发企业需根据自身特点及组织规模，遵循独立性原则、权威性原则、效率优化原则，因地制宜地来设置内部审计机构，所以产生了第五种机构设置形式：双重领导的组织模式，即在业务上向审计委员会报告业绩，在行政上向经理层负责并报告工作。

2、完善内部审计制度。建立了理想的内部审计模式还需要各个部门明确职责，并建立健全一套科学规范的内部审计制度，来监督和保障内部审计工作的有效执行，不断加强企业内部经营风险的控制，保障经济运行质量和会计信息的真实合法，有效提高企业资产收益率和经济效益，实现房地产开发企业的健康发展。因此，房地产开发企业可以根据自身特点，参照《内部审计具体准则》、《内部审计基本准则》以及其他规定，建立适合企业自身的内部审计工作制度，规范企业的内部审计程序，并写入公司章程，并请股东会或董事会予以批准，以便以保证内部审计工作的顺利开展。

3、加强法制建设，完善相关法律法规。要想内部审计职能按照制度设置的方向运行，相关部门就必须制定一系列相应的法律法规，国家有义务为房地产开发企业内部审计工作提供一个良好的法律环境。相关部门需进一步完善《内部审计准则》和《审计署关内部审计工作的规定》，对之不断加以完善，以制定出更为健全且适宜于房地产开发企业的内部审计规章制度，最终使我国房地产开发企业内部审计达到规范化。这样审计人员才能做到有法可依，并在相应的法律框架中执行审计工作，以有效发挥内部审计职能，来制约企业中和违法行为的发生，减少企业风险。

（二）加强房地产开发企业内部控制环境建设

1、找准职能定位。内部审计的两大基本职能是服务和监督，我国内部审计必须做到不放松任何其一。在市场经济下房地产开发企业内部审计由“监督主导”型向“服务主导”型转变离不开管理层观念的转变。为了顺利转型，需做到：在意识上要重视内部审计工作，开展富有建设性的参与式审计，审计理念要从根本上转变，创新审计方案，参与形式更加多变。但是要注意处理好内部审计转型过程中原有的监督性实务同新兴的服务性实务之间的关系，充分发挥内审协会的作用，推进房地产开发企业内部审计顺利转型。

2、树立风险意识，完善内部控制制度。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特征，即一个部门造成的风险或疏于风险管理所带来的后果往往不是由其直接承担，而是会传递到其他部门，最终可能使整个企业陷入困境。因此，必须在管理层和普通职员的日常工作中树立风险意识，内部审计机构对企业的高风险区域应当进行经常性检查，及时发现已经存在或潜在的风险，并给予相关改进措施，以降低企业面临的风险。同时，内部控制并不只是生硬的规章制度，而应该深入每个职员平日的工作中，让内部控制的意义和目标深入人心，员工能够各司其职，自觉履行其职责，并建立一整套奖惩制度、业绩考核制度。人力资源政策要有激励性，将高素质的人才吸引到合适的岗位，并使其具有胜任能力和高尚品行，以减少的发生，形成健康的企业文化氛围。

3、建立内部控制监督机构。内部控制监督机构必须要形式和实质上保持独立。其中，形式上独立是指监督人员应独立于本单位的业务和管理人员，不能自己监督自己；实质上监督则是指在掌握相当数量的政策法规和内部规章制度基础上实施稽核。稽核工作要制定科学、合理、统一的监督审计程序，要有一定的稽核覆盖率和稽核频率，涵盖主要业务和重要风险点。内部审计是内部控制的重要组成部分，如果有一个良好的内部控制环境，必然对内部审计的有效开展提供良好环境基础，才能有助于内部审计工作的开展，有助于提高审计效率，降低审计风险，提高审计质量，加速现代审计方法的变革。

（三）有效提高企业内部审计执行力

1、拓宽内部审计工作领域。在国际上，内部审计师已经从事包括财务检查与审计、经营审计、管理审计以及遵纪守法审计在内的综合审计工作。而我国大多数房地产开发企业停留在财务收支审计，将内部审计的范围缩小了。我们应以财务审计为基础，以管理审计为重点；围绕规范化建设，加强内部控制审计；突出战略审计和风险管理审计，投资决策审计、固定资产投资审计、施工项目审计、采购合同审计、战略审计、成本费用效益审计等。由于单纯的事后审计已不能满足对企业做出科学合理全面准确评价的要求，因此内部审计应由事后审计向事中、事前审计发展。要求内部审计把关口逐步前移，由从前的事后审计为主向事中、事前审计逐渐发展，参与经营决策、产品转型、企业发展战略等决策研究，利用审计掌握的企业内部信息，提出意见和建议，发挥预测预警作用，为领导决策服务。使管理者了解内部审计的本质和作用，将内部审计渗透到企业的每个运转环节和经营活动中去。

2、提高内部审计人员素质。内部审计人员素质是决定内部审计工作质量，保证内部审计作用充分发挥的关键。首先要在任用、培训、定岗、升迁等方面做出适当的规定，不能简单随意地将财务岗位上的人员安排到内部审计岗位上，而应该吸纳那些高素质，品质优秀的综合性人才到内部审计队伍当中。可以参照国际内部审计协会的做法，建立注册内部审计师资格考试制度，提高内部审计人员的就业门槛，优化内部审计队伍的整体素质；其次要做好人员的培训工作。每年定期安排相应的综合知识学习，要不断更新房地产、生产、经营、管理、经济、财务、法律、金融和审计等各方面的知识，不断提高发现问题、解决问题、协调工作等方面的综合能力，这样才能提高审计队伍的整体素质，适应更高层次内部审计工作所提出的要求。

3、及时改进审计手段。房地产开发企业内部审计必须更新审计方法，引进和应用先进的审计理论和方法努力改进工作方式和提高审计效率。积极将现代科技手段运用于内部审计工作中的应用，实现审计手段创新。当前，房地产开发企业在生产管理上都采用了先进的ERP、MIS等系统进行人力、物力、财力的配置与调度，不仅形成书面载体，也形成了较多的信息流转环节。但内部审计往往停留在利用手工或简单的EXCEL处理上，很少利用先进的风险导向型内部审计技术。房地产开发企业可参照国外大型企业，引入计算机审计技术，建立财务数据仓库，与ERP数据相连接，必要情况下可以开发适应自身的审计软件。这样就可以实时地调用掌握企业财务数据和经营情况，减少人为的主观判断，提高审计的客观性，同时也有利于提高审计效率，顺应风险导向内部审计要求。

（四）结合企业自身特点展开审计工作

我国房地产业经过近20年的发展，真正的市场经济序幕已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性加大。这就要求内部审计加强全过程监督，因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。对于特殊的项目，还可以考虑引入专门的中介机构如造价师、评估师等进行鉴定。

三、小结

综合所述，开展适当的内部审计，可以使更多的房地产开发企业将风险发生的几率降到最低。我国房地产企业是我们经济发展的主力军，为使我国经济更好、更快、更稳地向前发展，我们应该多总多归纳和研究影响房地产开发企业的各种因素和应注意的问题，逐步完善相应防范机制，促进房地产开发企业健康、快速的发展。

房产投资利弊篇4

关键词：投资性房地产；公允价值模式；成本模式；影响

《投资性房地产准则》共提供了两种后续计量模式，两种计量模式的应用必定会具有两面性。成本模式在会计处理方法选择上被普遍应用说明它有着不可否认的优势，而公允价值模式的应用又是因为成本模式有着不可忽视的弊端；同样的，作为一个尚未被普遍应用的新方法，公允价值模式也有其独特的优势与不可避免的弊端。同时，采用不同的计量模式也会对企业财务核算产生影响。

一、投资性房地产两种后续计量模式优劣分析

（一）成本模式的优劣

1. 成本模式的优势

《投资性房地产准则》这一规章中明确表明采用成本模式计量的固定资产和有关城乡土地使用权的会计处理过程中的后续计量和核算都应符合《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的要求。因此，成本计量模式的优势显而易见。

（1）会计处理简单，易掌握。因为采用成本模式计量在后续使用中其会计处理方法与固定资产累计折旧、无形资产累计摊销基本相同。但与固定资产不同，投资性房地产一般不以工作总量为分摊标准，不采用工作量法计提折旧。又因为持有投资性房地产的主要目的是赚取增值收益，无需为了使投资性房地产的成本尽早得到补偿而采用加速折旧法。如此一来，在成本模式计量下的房地产会计核算时只需要采用平均年限法计提折旧，核算过程简单，易操作。

（2）转换性强。相比于成本模式，采用公允价值计量模式的企业在权限上往往具有较大的限制性。也就是说企业在使用公允价值计量模式后不允许转化成成本计量模式，反之则可以转换。这就是成本计量模式的优势之一。然而利用成本模式对房产等固定资产进行核算时也会出现较多的弊端，下面将对这一弊端进行具体概述。

2. 成本模式的劣势

众所周知，公允价值模式是在成本模式之后才出现的投资性房地产后续计量模式。而对于成本模式的劣势所在，一种情况是在使用成本模式计量的过程中可采用多种折旧方法对投资性房地产进行计提减值，企业可以人为预计净残值，预计使用年限，选择折旧方法。采用这种计量方法容易操纵企业当年利润。此外，成本计量模式无法适应多变的市场，真实反映当前市值，不利于对企业资产的评估。

（二）公允价值模式的优劣

1. 公允价值模式的优势

与成本模式相比，公允价值模式在不断变化的市场中，公允价值模式能更准确的反映投资性房地产在资产负债日的状况，更能确保会计信息的可比性和相关性，有利于企业会计信息用户的决策。在不断变化的市场中，投资性房地产可以按照其所处地区的较为活跃的房地产交易市场及房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息及时、灵活、准确地对投资性房地产的价值进行反映。准确、及时的信息有助于股东、债权人、企业管理者及其他信息用户做出判断和决策。

2. 公允价值模式的劣势

（1）增加企业核算成本。不同于成本模式的长期存在，公允价值模式是自2006年《投资性房地产准则》的颁布才出现的。准确应用这样一个新的计量模式，无疑是对企业会计人员能力的一个挑战，但大多数企业会计人员是经不起这样的挑战的。且目前我国各地的房地产价格差异较大，尚不存在统一的活跃交易平台，所以企业要请专业评估机构对持有的投资性房地产价值进行评估，如此一来，企业将为评估该项资产投入较高成本。

（2）影响企业纳税额。按照《投资性房地产准则》的要求，通常使用公允价值进行计量的投资性房地产其采购运用及出售等过程中发生的会计事项在有关处理过程中要对其进行特殊对待。对其不能像通常的固定资产一般进行固定资产的折旧以及折旧的分摊。这种固定资产的计量方式在另一个方面表明对投资性房地产进行账务处理时其公允价值和账面上的价值之间的差额将会降低。这在一定程度上降低了企业的成本，但同时也增强了企业的税务负债。

（3）影响会计信息质量的可靠性。公允价值计量模式是一个相对新的计量模式，它的不成熟不只体现在企业会计人员无法掌握其处理要点，更重要的是国家相关部门没有制定出完善的监督和管理机制，从而导致企业聘用的专业人员对其账面价值操控空间较大，调节企业成本进而粉饰企业当期利润变得可行。

（4）转换性弱。《投资性房地产准则》中提到企业可以在一定的环境下将传统的成本计量模式转化为公允价值计量模式，却不可以反其道而行，这是公允价值计量在转化性方面的弱势。而许多企业采用的是后者这种计量方式，当外部经济环境稳定，内部企业经营比较完善时，若房地产市场出现了经济上的较大波动，使用公允价值计量方式的房地产企业，将会遭受更多经济上的损失。在造成一定量的经济损失后，多数企业又无法改变其后续计量模式，这样的情况难以处理。

（5）增加税务处理难度。在我国采用成本模式计量为纳税基础因而使用这种计量模式的企业在进行账务处理时较为简单。如果企业没对投资性房地产计提减值准备，在进行纳税调整时只需要调整超出税法允许范围的部分。如果有计提减值准备，根据《企业所得税法》对计提减值准备部分进行调整即可。采用公允价值模式计量的企业，在计算应纳税额时，税法规定对公允价值变动损益不予确认，要调整应纳税额。

二、采用公允价值模式计量对企业的影响

不管是因为2007年1月1日《投资性房地产准则》的实施而采用公允价值模式计量的投资性房地产还是在后来的经营过程中出现了一些经济波动而使企业改变了原有的计量模式，转而实行传统的成本模式测量都会给企业的财务部门造成一定程度上的账务混乱。根据国家财政部门对会计政策变更的会计处理方法规定，采用追溯调整法。采用该方法的具体步骤为：计算会计政策变更的累积影响数、编制相关项目的调整分录、调整列报前最早期初财务报表相关项目及金额、附注说明。在首次执行会计准则采用公允价值计量时或计量模式变更日可以按照公允价值进行计量， 并将公允价值与账面价值的差额调整留存收益。

（一）采用公允价值模式对资产负债表部分项目的影响

由成本模式变更为公允价值模式时，会对资产负债表部分项目产生影响，主要包括对投资性房地产、盈余公积与未分配利润、资本公积、递延所得税负债的影响。

1. 对投资性房地产的影响

以2007年1月1日首次执行会计准则时采用公允价值计量为例：结合我国房地产实际发展情况，自2007年以来我国房地产价格普遍上涨，公允价值相对变大，如此可以增加企业的资产总额。

2. 对盈余公积与未分配利润的影响

如果投资性房地产的账面价值小于公允价值，应按两者之间的差额调增投资性房地产的账面上的余额，同时确认公允价值上升的收益；反之，如果投资性房地产的账面价值大于公允价值，应按两者之间的差额调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失。对于第一次使用公允价值进行投资性房地产的核算和计量，应当格外注意账面价值与公允价值的差值。第一次采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量核算时，公允评估价值与账面上的价值有一定的差额。需要相关专业人员进行项目初期的资金调整，尤其在盈余公积与未分配利润之间进行调整。如果企业在此之前采用过成本模式计量，而后变更为公允价值模式计量，需调整因此变更会影响到的项目，对变更前的以前年度产生的公允价值变动收益，需要调整其期初盈余公积和未分配利润。

3. 对资本公积的影响

资本公积是由于对流动资产及固定资产的有关项目进行会计调整时在公允价值和账面价值之间出现的差额，此类差额一般计入资本公积。由于投资性房地产的计量方式由成本模式向公允价值模式转变时会产生一定的公允价值和账面价值之间的差额，这个差额一般计入资本公积，等到以后投资性房地产处置时再将其转入其他业务收入账户。

4. 对递延所得税负债的影响

根据我国相关方面的法律要求采用公允价值模式进行记账的企业不享有我国税法方面关于递延所得税的优惠条件。也就是说，采用公允价值模式计量的相关资产，在一定程度上具有更高的使用成本，会产生递延所得税纳税差异。此时的企业会承担更大的税收负债。这是许多企业内部的相关专业人员需要认真考虑的事宜。

假设某企业 2007年1月1日花费100万购入房地产作为投资性房地产，预计使用年限为10 年，采用平均年限法计提折旧，该公司按照净利润的10%提取盈余公积。若采用成本模式计量，该房地产2007年12月31日账面价值为90万元，若2008年该房地产未出现减值迹象，2008年12月31日该房地产账面价值为80万元。2008年12月31日应做如下分录：

借：其他业务成本1 000000

贷：投资性房地产累计折旧

1000000

若自2007年1月1日起将该房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式，2007年全国房价普遍上涨，2007年12月31日该房地产公允价值为120万元，显而易见，该房地产公允价值大于其账面价值，此时应调增投资性房地产账面价值，做如下分录：

借：投资性房地产――成本 1200000

投资性房地产累计折旧 200000

贷：投资性房地产 1000000

盈余公积 40000

利润分配――未分配利润 360000

最终计算应纳税额时，公允价值大于计税基础，在此案例中公允价值比成本模式计量时的账面价值多40万元，即两者之间的差额便是递延所得税需要缴纳的税款。

（二）采用公允价值模式对利润表部分项目的影响

采用公允价值模式高效准确地对该投资性房地产进行会计核算的同时，会对利润表的相关项目产生影响，其中包括：

1. 对公允价值变动损益的影响

有关企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行核算时一般通过“投资性房地产―公允价值变动”科目进行核算，在会计核算的末期在公允价值变动收益中体现。

2. 对财务费用的影响

无论是企业第一次采用具有社会公众共同认可效力的公允价值模式进行计量或是使用成本模式转换后的公允价值模式进行评估，都会使企业因为邀请相关方面的专业人员以及专业机构花费一定的费用，无疑会增加企业当期和以后的财务成本。

3. 对所得税费用的影响

上文提到的递延所得税的增加的同时也提高了所得税费用的额度。

4. 对利润总额与净利润的影响

采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧、摊销，也不需要计提减值准备。如果公允价值下降，其对投资性房地产的影响普遍小于成本模式对投资性房地产累计折旧产生的影响。综合来说采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会使企业利润增加。

三、企业选择两种后续计量模式需考虑的内外因素

（一）外部因素

1. 房地产市场变化情况

因为投资性房地产公允价值变动将直接影响企业当期利润总额与净利润，而对投资性房产其价值的评定时根据当时企业外在房产经济环境的变化情况，因而房产市场的情况将直接影响企业利润 。2007年至2012年，我国房地产持续升温，此时对投资性房地产采用公允价值模式计量会大大提高企业当年利润。但如果房地产市场不景气，投资性房地产也会导致企业利润的减少，而且企业一旦采用了公允价值模式对投资性房地产计量，将会面临不能够改变计量方式的后果，无法在经济不稳定时做出必要的调整，如此便会导致企业面临经济危机的风险。

2.投资性房地产公允价值取得的难易程度

新提出的公允价值计量模式的使用需要满足几个前提条件，就要求使用这种核算方式的企业应当满足在活跃的交易市场上进行适宜的交易，并且能够在信息畅通，不存在或者尽量避免信息干扰的情况下，获得许多关于房产的必要信息。房地产交易分布在全国各个城市，每个城市的情况各不相同。倘若所在的房地产交易不同的处在经济环境不够活跃的地区，使用公允价值计算投资性房产会有一定的难度。

（二）内部因素

1. 企业内部财务状况

因为投资性房地产采用公允价值模式计量会对企业的利润总额和净利润产生影响，不但不计提折旧、不进行摊销、不计提减值，且就我国现状来看，投资性房地产公允价值普遍高于账面价值。如果企业面临亏损且此时房地产交易市场较好，企业需要增强融资能力时，可采用先进的公允价值计量模式为企业带来更多的收益。

2. 会计人员的账务处理能力

采用公允价值模式计量时，企业不能长期依靠评估机构，否则成本太高。这样一来，对企业会计要求提高，要求会计人员不但能正确的进行账务处理，更能较为准确的对投资性房地产的公允价值变动进行评估，使所得到的会计数据更加准确完整。相反企业在投资性房产的后续计量上应当采取成本计量模式。

四、结论

通过上文针对公允价值模式和成本模式之间各个方面的对比评价，可知两种计量模式的选择应当结合企业自身情况及房地产交易市场的大环境，谨慎选择。随着国内对公允价值模式的监督和管理机制逐步完善，公允价值模式的应用会更为广泛。

参考文献：

[1]廖剑英.企业投资性房地产后续计量模式选择之比较分析[J].东方企业文化，2014（12）.

[2]财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[J].经济科学出版社，2006.

[3]王小力.投资性房地产的后续计量模式偏好分析[J].财会月经，2012（01）

[4]杨超，刘青.基于多学科维度的CEO狂妄自大行为研究[J].中国集体经济，2015（12）.

房产投资利弊篇5

【关键词】商业地产 开发模式 现状 问题 创新

我国房地产行业经过三十余年的现代化发展，所取得的成就是非常辉煌的，尤其是商业地产开发至今为止依然保持着较快的发展势头。但是，从事物发展的两面性上来说，任何事物的发展都存在着利、弊两个方面，商业地产开发也不例外。近年来，商业地产开发存在的诸多问题日益凸显，已经逐渐影响到了整个行业的健康发展，比如说，招商乏力、经营不善、质量问题突出、空置率过高等等。下面，我们就对商业地产开发模式的创新展开探讨，以期能够为大家提供一些理论上支持与帮助。

一、商业地产开发现状及存在的主要问题分析

（一）商业地产开发的现状分析

总的来说，我国商业地产开发能够用“起步晚，发展快”这一句话来概括。国内商业地产的开发大约起步于2000年，至2003年以后进入了快速发展时期，2005、2006这两年我国商业地产开发进入了第一个高峰期，但是，在这之后前期大规模开发的商业地产弊病渐渐显露出来，由此也标志着我国的商业地产开发开始进入相对理性的发展时期。纵观我国商业地产开发的发展历程，我们发现之前国内商业地产开发主要采用了分割出售、租售结合以及只租不售和不售不租等几种主要模式。

（二）传统商地产开发模式存在的问题

首先，分割出售模式致使业主产权多元化，很难实施统一的经营与管理，这种模式最主要的弊病已经为业内人士所熟识，并且现在基本上已经没有开发单位再采取这样的开发模式了。

其次，租售结合模式曾经也是商业地产开发中较为成功的一种模式，比如说2003年大连万达集团在南宁建设的万达商业广场就是采取的这种模式，并且它也是当时南宁经营较好的众多大型商业广场之一。然而，这种模式也存在着明显的弊端，所出售的部分依然带有“商铺全零售”的弊端。

最后，不租不售开发模式，虽然是由开发商掌握了产权以及经营权，但最明显的弊端在于这种模式对开发商的商业经营能力都有着很高的要求，一旦后期经营不善，就会成为开发商的一大包袱。此外，这种经营模式属于资金长线运作的模式，资金回笼的期限的较长，风险比较大，并不适于资金力量相对薄弱开发商操作。

二、商业地产开发模式的创新

（一）传统模式不再适应经济发展需求的具体原因分析

在商业地产开发热的那几年，各地方政府为了鼓励当地经济发展，主动降低了商业地产开发的要求与相关条件，更多开发商基于地产开发巨额利润的诱惑和资金的压力，更多采取了“分割零售”与“售后返租”等方式实施商业地产的开发。然而商业地产开发本身是一项投资期限较长、投资金额较大、风险比较高并且对于专业人才要求较高的经营项目，如果开发商仅仅是基于迅速获取高额利润的目的，全然不顾开发与后期经营的相互结合，显然是不科学、不理性的；这也是当前众多商场出现招商乏力、经营困难的主要原因之一，当商业地产开发进入了相对理性的发展阶段，这些模式自然将不再适合商业地产开发的需求了。

（二）只租不售模式在现代商业地产开发上的优势

商业地产开发采取“只租不售”的模式将更加有利于项目的总体规划、经营管理及资源整合。从商业地产的国际开发惯例上来说，很多实力较强的开发商都是采取“只租不售”的开发模式，并在后期的经营上对产品进行统一招商、实施统一管理，主要是以持续有效的经营管理来提升整体项目的商业价值。当前，我国上海、杭州等地的诸多开发商都开始走回头路，把曾经卖出去的商铺又回购了回来，重整项目、再做运营；北京也有许多高端的商业地产项目明确表示项目采取“只租不售”的开发模式。

（三）只租不售模式应用到现代商业地产开发上的创新与发展

只租不售的商业地产开发模式对于开发商来说，最大的问题就是融资问题和盈利前景问题，这也是众多业内人士所关心的。以前地方政府在商业地产开发时，通常采取的是千人指标进行配套，并没有详尽考虑地方的实际市场需求，而有经验的投资者主要是分析商业地产所在地的居民消费水平和消费习惯等来决策是否实施项目的开发。在商业地产开发理性发展阶段，地方政府的发展要求与商业地产开发的具体要求可能不完全一致，致使地方政府不在重点扶持商业地产的开发，再加上银行银根紧缩等原因，商业地产融资确实尤为艰难。但是，从国内资本市场上的闲散资金综合状况以及投资者的趋利根本上来看，有好的项目是不愁融不到钱的。因此，我们可以借鉴发达国家和地区在商业地产开发上的成功经验，大力发展地产投资信托基金，这样不仅能够有效化解商业银行的金融风险，同时还能解决资本市场资金闲置以及商业地产投资资金不足的问题，从而更好的带动地方经济实现快速、平稳的发展。

三、结语

总的来说，商业地产开发模式的创新发展尚且算是一个较为新颖的研究课题，并且其间所涉及到的主体也比较多，比如说地方政府、主管部门以及市场资本机构、开发商、当地居民等等，所以说这是一个综合性比较强的项目，在房地产开发越来越理性的发展阶段，综合考虑与分析各方需求，并能够确保商业地产项目开发实现较高的经营利益，还需要我们诸多业内人士及专业研究、学习人员的共同努力。

参考文献：

[1]蔡鸿岩.商业地产或是开发商转型机遇[J].城市开发，2010，（08）.

[2]蔡宇翔.商业地产：房地产投资的“价值洼地”[J].城市住宅，2011，（05）.

房产投资利弊篇6

一、主要会计作弊手法透视

会计作弊，“变”字在先，“藏”字在后，在变动中弄虚作假，在深藏中蒙混过关。变是变真为假，变实为虚，变公为私，变人为己；藏是隐藏深固，巧妙掩饰，诡秘掩盖，层层掩护，或遍布障眼法，蒙混过关。笔者结合多年工作中的所见所闻，了以下一些中比较常见和典型的作弊和掩盖手法。

1.瞒天过海：集体作弊，骗取补贴。钻改革的空子，集体编造虚假凭证，虚构购销业务，骗取财政补贴，套取银行贷款。

2.以逸待劳：编造借口，设置障碍。开展会计电算化的企业，以各种理由为借口，故意不打印会计总账和明细账，逼使审计人员上电脑查账，或是在成千册的记账凭证中海底捞针，以疲劳来麻痹审计人员，增加审计工作量。

3.趁火打劫：趁乱造假，谋取私利。利用发票管理混乱，内部管理松懈之机，窃取、自制或套开假发票、假收据，虚报冒领，中饱私囊。

4.声东击西：投资是假，消费是真，名为投资，实为变相集体消费。如借年度转账之机，将部分会计科目合并或拆分，在下年度内将某些不正当费用塞入成本费用内。

5.无中生有：伪造证件，骗取贷款。伪造公章、银行印鉴、伪造文件、仿造收付凭证等，将租入房产偷换成购入房产，骗取银行抵押贷款；或搞假中外合资企业，套取银行贷款。

6.李代桃僵：避重就轻，丢卒保车。如面询中会计人员只讲一般的小，回避和掩盖重要问题。或是虚晃一枪，借机逃遁。如一企业同时注册几个企业，转移收益以逃税，抽逃资本以避债。

7.浑水摸鱼：虚报冒领，骗吃空额。利用监管不严，在工资表中虚列员工名额，从中大饱私囊。以物资采购名义，将钱转到商业企业，实为发购货券，用于变相消费或拉关系。

8.偷梁换柱：变换手法，调节利税。巧立名目，多计多列、多提多摊成本费用，虚减利润，或以红兰虚调收益少缴所得税、流转税。或者以相反的手法，虚增盈利，捞取团体和个人的名利。核算中真真假假，本来不需要调账，硬是调账了。在不断调账、冲账、转账中塞进私货，在偷换会计科目性质，篡改业务中作弊。

9.反客为主：拉拢利诱，操纵作假。以金钱和关系，或以美声、美色、美食、美名拉拢审计人员按被审企业要求出具虚假审计报告。编造假账，拉拢或收买外单位经办人员，将外单位的房产、材料和商品指称为被审单位的财产，误导审计人员出具虚假验资报告。或是将代管的材料和商品冒充自己的财产，以虚增资产。

10.借款注册，虚拟资本。在创办企业时，向有关单位借钱注册，或是由主管部门垫款注册，待注册登记后，将资金抽走。

11.鸳鸯发票，一举多弊。在现金交易中，同一发票，分别套开，发票联金额大于存根联和抵扣联，使供方可以虚增销售收益，使买方增加成本费用，多抵扣增值税。主动多付款项给下属单位或业务往来单位，双方达成默契，随后在该单位提取现金，报销消费品和费用等。

12.资产外流，账外经营。以各种借口挪用公款，炒股票、公款私存，或以单位的设备、材料和专有技术办私人企业，侵占投资收益和存款利息。截留现金收入，贪污私分，或设小金库，进行不正当的经营活动。

13.长期挂账，只提不用。虚列预提费用，多提多摊费用，虚减盈利。或不处理"待处理财产损益"科目的损益，或将不该列入的费用列入，调节损益。

14.变换，隐匿收入。通过变换计价方法和计价数额，调节盈利。将销售商品虚报为亏损，或贪污私分，或设小金库。多发售商品，少开发票，隐瞒和转移收入。

15.投其所好，恶性膨胀。为达到发行债券、股票、审批立项、申请贷款等目的，任意篡改数据，虚列虚报收入、盈利和资产，浮夸欺骗。设立多套会计账簿、编制多种报表，以应付各种检查、申请贷款、逃避纳税。

16.年末虚开，年初虚冲。年末开出空头发票，以虚增销售收入和利润，年初以退货名义以红字冲回。

17.逃避纳税。享受税收优惠和免税的企业，在免税年份利用各种手段将销售收入和利润提前，将各种成本费用推后，将销售成本推移到以后纳税年度结转，偷逃所得税。商业企业按批发价与市场售价差额的一定比例，以税后利润形式返回，列作企业投资收益，实际上是价外加价，偷漏了增值税。通过压低产品价格出售给批发、零售企业，以逃部分增值税。

18.关联企业，水分多多。如平进平出(进价和售价相等)，虚增销售额，不纳增值税。或者高进低出，将进价压低后调拨给关联企业，不仅转移收益，而且会多抵扣增值税。合并报表，不按规定编制合并报表，该并的不并，不该并的又合并了；该抵销的不抵销，不该抵销的又抵销了，造成资产不实，负债不实，盈利不实。

二、舞弊鉴别精要

会计舞弊手法鉴别是规避和降低审计风险的重要手段，是实质性审计的重要。会计作弊的手法虽然形态各异，手法繁多，但只要保持高度的警觉，保持应有的职业谨慎和专业判断能力，认真面对，审计风险是可以降低和规避的。以下笔者结合多年体会谈几点初浅看法。

一是要克服畏难情绪。只要认真细致，熟悉作弊的手法和“诀窍”，无论作弊者怎样诡秘、狡诈。总有蛛丝马迹可寻，总有异常现象显现，只要抓住关键线索，顺藤摸瓜，就不难发现和证实。

二是要精通会计业务，熟悉财税法规，熟练掌握和灵活运用作弊甄别的技术，具备较强的、判断和解决问题的能力，不断提高会计舞弊鉴别工作效率。同时，要严守独立审计原则，不可轻信被审单位的保证和解释，不为各种利益集团所左右。

三是要不断会计舞弊鉴别过程中的经验教训，关注新出现的会计舞弊手法，掌握对各种错弊形态的审查和识别的要领。和借鉴他人的成功经验，领悟和归纳出自己的鉴别方法和要领，力争迅速地发现和揭穿会计舞弊。要用怀疑的眼光审视容易出现风险点、风险区、产生盲点、盲区的地方，运用的分析审查鉴别错弊。有时候还要利用和发挥专家的特殊作用。

四是在制定审计对策时要辩证地看问题。风险基础审计虽是特别关注了风险，有助于风险的规避，但如果忽视了对盲点盲区和难点的审查，风险仍然存在。符合性测试只是评价审计风险程度，制定审计计划的一种必要程序。符合性测试通过，未必就可以高枕无忧。往往是制度健全，内控严密的背后更可能隐藏着很深的舞弊。复核性分析可以发现疑点和线索，掩盖舞弊的可能性更大。

五是在审计时要抓住一个要害，做好两个结合，审查三个表现，分析四个特征，进行五个对比，做到六个相符，跟踪七条线路，不忘八个审查。

1.一个要害。审查鉴别会计舞弊时，应当抓住“私欲”是产生会计舞弊的根源这个要害，从最常见、最容易、最可能作弊的地方开始，小心谨慎地捕捉疑点和搜寻线索。

2.两个结合。一是内部审查与外部调查相结合，往往是内部审查发现不了的问题，可以通过外部调查发现线索；二是会计账、证、表及实物资产审查与逻辑推理分析相结合。有时候通过分析判断，往往能够迅速地发现线索。

3.三个表现。会计作弊一般表现在假证、假账和假表三个方面，致使资产不实，负债不实，经营成果及所有者权益不实。

4.四个特征。一是外资、私营企业和盈利特别丰厚的企业，侧重于隐匿收益、偷税漏税；二是经营承包企业、工效挂钩企业侧重于虚减成本费用，虚增收入、利润，以达到名利双收的目的；三是效益低下的企业，为了生存，维持职工生活，在账表上侧重于虚增收入、利润，以套取银行贷款；四是上市公司为了改善形象，稳定股价，管理高层为了获取巨额收益，往往可能会虚增收入和利润，隐瞒损失和负债。他们会挖空心思，千方百计地进行高水平的弄虚作假。

5.五看五比。一是从企业经营规模看报表反映的水平；二是从同类相近企业的状况看企业的现有水平；三是从企业同期实际状况看企业水平；四是从投入产出状况看企业收入及盈利水平；五是从企业历史状况看目前反映的收益水平。

6.六个相符。会计报表反映的信息资料必须六相符，即证证相符，账证相符，账实相符，账账相符，账表相符，表表相符。

7.七条基本线路。审查时把握七条基本线路，从异常现象中捕捉疑点，搜寻线索。一是会计账表上反映的收入与生产经营部门及仓库反映的数据是否相吻合?有无虚增虚减和截留、转移收益现象?二是各种成本费用的计提、摊销及资产减值准备是否合理合法?有无乱挤乱摊现象?三是各种货币资金的来龙去脉的真实性、合规合法性，有无多头开户、截留收益和转移收益现象?四是利润、税收形成的合理合法性、投资收益和税前扣除的合法性，有无虚增虚减收益，偷税漏税现象?五是各种往来账户的真实性、合规合法性、账户使用的正确性，特别是债权债务的真实性。有无利用往来账户转移和调节收益现象；六是资产账户的真实性、特别是实物资产有无虚列和虚增虚减、乱挤乱摊成本费用现象?七是财务成本账户、权益账户的正确性，其核算依据、计价和变化的正确性和合理合法性，利润分配的正确性、真实性、各种资本公积变动的合法性、核算的正确性，有无抽逃资本现象?

房产投资利弊篇7

[关键词] 固定资产 管理 错弊

一、固定资产构成上的错弊

1.固定资产与低值易耗品的划分不符合规定。企业为了增加成本、费用,将符合固定资产的物品划入低值易耗品,一次摊销或分次摊销;或为了减少当期成本、费用将符合低值易耗品标准的物品划入固定资产进行管理,延缓其摊销速度。

2.固定资产分类不正确。(1)将未使用固定资产划入生产经营使用的固定资产之中,会增加当期的折旧费用,使生产费用上升,还会导致固定资产内部结构发生变化,使管理者做出错误的决策。(2)企业将采用经营租赁方式租入的固定资产与采用融资租赁方式租入的固定资产混为一谈,以达到降低或提高折旧费用,从而人为调整财务成果的目的。(3)对土地的分类出现错误。与房屋、建筑物价值有关的因征地支付的补偿费,应计而不计入房屋、建筑物的价值,而将其单独作为“土地”入账,造成了固定资产的分类混乱。

3.固定资产的计价不准。(1)计价方法。企业不按规定采用正确的计价方法。从而影响了当期其他的成本费用,使固定资产的有效期内的折旧产生差错。(2)价值构成。企业将与购入该固定资产无关的费用支出或虽有某些联系但不应计入固定资产价值的支出,统统作为固定资产的价值组成部分。(3)任意变动固定资产的帐面价值。经营租赁的固定资产,实物虽已转移;但出租单位仍应对该固定资产进行管理,会计部门应对其进行核算。但企业因固定资产已不在本企业使用而随意将固定资产从账户中削减。

二、固定资产增减业务的错弊

1.固定资产运杂费,掺入了旅游参观费。企业购买吉达汽车一部23万元,计价时将请客送礼、游山、玩水的费用全部计入固定资产运杂费,加大了费用开支。

2.运杂费用张冠李戴,人为调节安装成本。某机械厂购了一部货车价值150000元,运杂费3000元。同时该厂又外购机床壹台,价值100000元,运杂费2000元。该机床需要安装。但某机械厂实行运输队另行结算。企业为了照顾运输队的利益,将汽车运杂费计入生产设备安装成本,使外购原来102000元变成105000元,人为调整了外购机床与货车的原价。

3.固定资产出租收入,虚挂往来账。企业出租房屋收入200000元,应计入“其他业务收入”,但企业却挂了“其他应付款”科目。将全年计提的固定资产折旧80000元和发生的其他费用18000元全部计入“管理费用”。而不通过“其他业务支出”核算。

4.固定资产高价收入,存入小金库。某工厂经有关部门批准,报废了壹台设备,出售收回价款50000元,应冲减清理支出。企业为了为职工谋取福利,将收入作为“小金库”以个人名义存入银行。

5.清理固定资产净收益,不按营业外收入记账。某工厂售出一个已用机床,原值50000元,已提折旧20000元,销售收入60000元,净收入30000元。本应记入营业外收入,但企业为了调整利润将30000元挂在“固定资产清理”账户。

6.转移工程借款利息、调节当年损益。企业于2002年4月贷款300000元用于购买工程设备,年利率5%,期限3年,每年计息一次,该设备安装工程预计两年内投产完成。20044年4月安装完毕并办理交付使用手续发现该企业故意将在两年内每年发生的利息300,000×5%=15000元都记入“财务费用”,虚增费用,虚减利润,导致单位少交税金。

7.在建工程试运转收入,不冲减在建工程成本。企业在试运转过程中发生各种费用为20000元,在运转过程中取得的收入为30000元,企业故意将收入在“其他应付款”科目直接挂账,并在年终结转到下年度挂账。

8.融资租入的财务费用,计入固定资产价值。企业经营效益不好,融资租入了整套设备,采用分期付款方式。在支付的融资租赁费中包含按租赁合同或协议的确定的固定资产价值再加上运输途中运输费,保险费和安装调试费等。但租赁手续费和设备交付使用后的利息支出共计9万元记入了融资租入固定资产的原价中,导致费用减少,利润增加。

9.无偿转让旧设备,清理损失列损益。企业将旧设备转入自办企业,原价500,000元,已提折旧200,000元,企业为了减少利润故意将原值直接记入“固定资产清理”账户。

10.固定资产盈亏,不作账务处理。企业经济效益不佳,为了调高利润,盘亏的固定资产不作账务处理,少记了“营业外支出”,从而提高当期利润。

11.随意改高折旧方法,调节折旧计提数额。某企业2005年1月份购入某项固定资产,原值150000元,12月已提折旧15000元到了第三年未经财政部门批准,企业改用双倍余额递减法计提折旧,多提折旧150000元。

12.随意改变折旧率,调节成本利润。企业为了贷款需要有所盈余,企业便未经主管财政部门批准擅自降低折旧率,由原来折旧率8%改为5%,少提折旧120000元,虚增利润。

13.增加固定资产,不提折旧。某在建工程完工后,已交付使用,应及时办理竣工决算,从交付使用的下月初起计提折旧,但企业为了调增利润,有意漏提折旧,在职工宿舍5月份交付使用,但在年底办理竣工决算,少计了6个月的折旧。

14.未用固定资产(除房屋、建筑物外)提取折旧。某企业购机器设备原值为400000元,年折旧率5%。当年购入价值50000元的设备虽未使用,为了调增费用,即按该折旧率多计提折旧2500元。

15.停用的固定资产,当月不计提折旧。企业为了报表上稍有盈余,对当月内停用的机器不计提折旧,从而盈利50000元。

16.当月不应计提的,当月计提折旧。企业为了降低利润,当3月份投入使用的固定资产当月计提折旧13万元。

17.变卖固定资产,仍旧提取折旧。企业5月份将不需用设备卖掉,卖掉后又提了12个月的折旧35000元,虚增成本,虚减利润。

房产投资利弊篇8

关键词：投资性房地产；会计政策；公允价值计量模式

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-02

房地产是土地和房屋及其权属的总称，房地产行业是我国第三产业的一个组成部分，在国民经济中起着重要的作用。由于住宅业的迅速发展，房地产不再作为一个新的发展机遇，从而演变成炙手可热的产业。房地产本身具有的经济特性，往往表现出不同于其他投资的特性。众所周知，一个简单的房地产项目的开发，时间可长可短，长可达数年或数十年；房地产投资额也很难确定，高可达数千万或者以亿计。由此可见，其风险性不容小觑。

一、投资性房地产

1.投资性房地产的概念

投资性房地产仅仅是房地产行业中的一个组成部分。有关投资性房地产的概念，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2.投资性房地产的确认条件

有关投资性房地产的确认条件：与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；投资性房地产的成本能够可靠地计量。对于有关投资性房地产的初始计量，主要涉及三个常见事项，即外购投资性房地产、外购投资性房地产和非投资性房地产转换为投资性房地产。外购投资性房地产，在成本模式及公允价值模式下，其实际成本的确认是一样的，包括购买的价款、相关税费和相关的其他支出。不同之处是，企业在“投资性房地产”科目下设置两个明细科目，分别是“成本”和“公允价值变动”。自行建造投资性房地产，在成本模式下，其实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。在公允价值模式下，若其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应该以成本计量自行建造的投资性房地产，待其完工后或者其公允价值能够可靠计量时，再以公允价值计量。非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是由于房地产的用途及目的的改变而对其重新定位和分类。这里着重强调的是房地产的用途改变，而非改变房地产后续计量的模式，在日常生活中，转换日通常为租赁期开始的那一天。

3.投资性房地产的后续计量

（1）后续计量中采用的模式。投资性房地产后续计量，通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是，对于所有投资性房地产，同一企业只能采用一种模式对其进行后续计量。计量模式一经确定，不得随意变更。

（2）成本模式与公允价值模式的差异。成本模式和公允价值模式之间存在明显的差异。前者需要按期计提折旧或者摊销；后者不对投资性房地产计提折旧和摊销，以公允价值为基础调整账面价值。

投资性房地产累计折旧是针对投资性房地产采用成本法的计提折旧的一种方法，有区别的是，累计折旧是固定资产的计提折旧的方法，这就是区别于普通固定资产的具有投资性的房地产。若在对投资性房地产的后续处理中采用了公允价值模式的话，不仅可以免去成本模式中的计提折旧及摊销，降低成本费用，而且在房地产行业持续飞速发展的今日，其每年的增值额持续为正值，总体而言，采用公允价值模式会造成企业的当年净利润明显上涨。但其实，采用公允价值模式也有其弊端的。利润虽然是上去的，但其波动性较大，会随着时间而愈发波动，企业在核算税负方面难度也是增加的，而且，对于成本模式转换为公允价值模式，一经转换，不得更改，这就导致了企业不能在一定范围内操作利润。尽管有利有弊，权衡之下，毕竟还是利大于弊，公允价值模式还是逐渐被人所采用。只是在新法规中，我们也了解到转换也不是很容易的。

4.投资性房地产的后续支出

首先在满足了投资性房地产的确认条件之后，将其后续支出计入投资性房地产的成本当中。例如，企业为了提高投资性房地产的价值，往往会对投资性房地产进行装潢、改建等等，使其更加美观和坚固，而这些通过装修而改善房屋的实用和美观所付出的支出满足投资性房地产确认条件的，应该将其资本化。对于企业再开发而进行扩建和装潢的且将来仍然作为投资性房地产的，在再开发期间继续将其作为投资性房地产，而再开发期间将不对其计提折旧或者摊销。

5.处置投资性房地产

投资性房地产一旦被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。投资性房地产在其处置过程中也根据其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允价值模式下，都是先确认收入，计提成本，按照其实际收到的金额，计入“其他业务收入”，按照实际发生的支出，结转成本，计入“其他业务成本”。在成本模式下，按照其已经计提的折旧或摊销，计入“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已经计提的减值准备，计入“投资性房地产减值准备”科目。在公允价值模式下，按照其累计公允价值变动，计入“投资性房地产――公允价值变动”，同时结转投资性房地产累计公允价值变动，如果存在原转换日计入资本公积的金额，一并结转。

二、投资性房地会计处理中涉及的国家政策性问题

1.会计政策

投资性房地产作为我国国民经济的支柱产业，在有些会计处理方面，会涉及到国家政策性问题。因此，对于投资性房地产后续计量中所涉及到的会计政策的不同，相关地，其所导致的会计后果和经济后果也会不同。成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时账面价值与公允价值之间的差额，调整期初的未分配利润――留存收益。已转换为公允价值模式的，不得转换为成本模式。

2.会计政策变更

在新法则中明确规定了，企业在进行非货币交易、债务重组、非同一控制下企业合并都由原来的历史成本计价改为公允价值计价。

（1）非货币易，是指交易双方以非货币性资产进行的交换，即非货币性资产交换，这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（补价）。通常补价占整个资产交换金额的比例低于25%可认为是少量的货币性资产。非货币性资产是相对于货币性资产而言的，货币性资产，是指企业持有的货币资金或者将要以固定或者可确定的金额收取的资产。因此，非货币性资产是指货币性资产以外的资产，包括无形资产、固定资产、存货以及不准备持有至到期的债券投资等等。

（2）债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。债务人发生的财务困难是债务重组的前提，是指债务人出现资金周转困难或经营陷入困境，导致债务人无法或没有能力按照原定条件偿还债务。当然，债务重组中最为重要的就是让步环节，债权人的让步是债务重组的必要条件。债务重组最为主要的方式有：以资产清偿债务、债务转为资产、修改其他债务条件以及以上三种方式的组合。其中，以资产清偿债务又有以现金或非现金资产清偿债务（非现金资产包括固定资产、库存材料、商品产品、股票以及债券之类等等）的方式。

（3）非同一控制下企业合并，是指参与合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最终控制的交易合并，排除了同一控制下的企业合并的情况以外的其他的企业合并，主要强调的是企业与第三方的交易。非同一控制下的企业合并意味着企业的资产和负债发生改变，这种改变一般都表现为同时增加。企业合并可以通过控股合并和吸收合并两种方式。其中，非同一控制下的控股合并，购买方按照确定的企业合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，其合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。相关地，企业以固定资产、无形资产、存货以及现金等等作为合并对价的，并且，为进行企业合并而发生的相关费用计入管理费用。

三、会计处理

在投资性房地产满足条件下，可以由成本模式转换为公允价值模式，即其持有性质的改变。对于其计量模式的转换，应按照会计政策变更进行会计处理。最重要的是，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本价值模式。

首先，应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始价值，并且要对其期初留存收益进行调整。其相关的会计分录为，将“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目计入借方，贷方则记“盈余公积”和“利润分配――未分配利润”科目。

其次，按照变更日当年年初的公允价值，对投资性房地产的初始成本进行调整。其有关会计分录为，借记或者贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目，借记或者贷记“盈余公积”和“利润分配――未分配利润”科目。

最后，将投资性房地产变更日当年的年初公允价值调整为变更日的公允价值。其相关的会计分录为，借记或者贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目，贷记或者借记“公允价值变动损益”科目。

四、结束语

随着社会经济的发展，投资性房地产逐渐成为人们关注的亮点。国家为了加强此方面的建设，不断地提高法则的实用性，使其更加贴近生活。尽管仍然存在很多问题和误区，但是我们将不断对其进行研究，积极寻找解决问题的方法，为社会乃至整个国家的进一步发展提供更多助力。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.会计，2013.

[2]财政部.企业会计准则2006.经济科学出版社，2006.