房产篇:房产,莫当股票炒

猴年不是泡沫年

2004年的房地产市场，政策频繁出台，特别是“8．31大限”后，地根进一步缩紧，房价涨幅较快。就市场状况而言，无论对于开发商，还是对于消费者来说，无疑是利空多于利好。不难发现，在房价不断高企的同时，市场供应是基本稳定的，新盘不断涌现，一些处于销售过程中的大盘供给也是后劲十足。当房地产供远大于求、价值与市场脱离时便会出现泡沫，那么中国的房地产市场果真是“泡沫到了爆炸的边缘”了吗?

尽管“泡沫论”此起彼伏，然而2004年的中国房地产市场，与其说供远大于求，倒不如说是有效供给与有效需求不对称。

大城市：虚假泡沫

在北京、上海或是长三角、珠三角等地区的一些大城市，市场需求较为旺盛，几乎没有什么泡沫。如果说有，也是人为炒作产生的“泡沫的泡沫”，其中既有开发商的炒作，也有专家、媒体的炒作，真正的房地产泡沫微乎其微。

大城市的房地产市场上，一方面是开发商手中存有相当数量的空置房，另一方面却是消费者买不到房。这对矛盾是怎么产生的呢?这是因为房地产市场的有效供给不足，以北京为例，北京房地产市场的主流消费群体是介于25～40岁之间的人群，这部分人对住房的主流需求为单价在5000元／平米左右、面积在100平米左右的市区商品房，然而市场供给却并不是以此类房产为主要产品，如此，其它的房产就势必会出现销售速度过慢和短期空置的情况，这样形成的空置房并不能归为泡沫之列，因为这些房子的使用价值并没有损失，而且也有很多人希望可以使用这些房子，所以，现在短缺的也仅仅是一个处置和消化的渠道而已。

中小城市：真实泡沫

2004年中小城市的房价上涨较快，加之土地、人工成本的低廉，使中小城市产生了大量的供给。相对于大城市而言，中小城市有效消费能力稍弱。城市化的进程中，有的城市虽然外来人口多，但外来人口对房产的消费能力却不强；即使是当地居民，对房产更新换代的能力也较差。可以说，中小城市的房地产市场，才是真正容易产生泡沫的地方。目前大家对于中小城市的房地产市场关注的还不太多，不过，如果以此速度继续下去，中小城市的泡沫是指日可待的。

2004年的房地产市场，泡沫只是局部现象，从全国范围内来说，泡沫绝非主流。

鸡年仍需稳健行

2005年房地产市场预计会有一定的波动，有效供给依然不足。“有效”是相对于老百姓目前的生活方式而言的，目前多数人还不能接受郊区买房、开车上班的生活模式，而油价的上涨极大地影响着汽车消费的增加，也必然限制了居民对郊区房产的购买。与此同时，城区的土地有限，市区的房价依然走高。投资的门槛正在提高，而未来人们的居住需求还不清晰，因此，对于投资者来说，2005年投资房产还需要谨慎、稳健前行。

投资心理

避免炒房心态　投资房产的心态一定要平和，切莫对收益预期太高。投资房产和炒房是两个概念，如果以炒房的心态来投资房产就大错特错了。房产投资是个中长期投资过程，不可能有短期的暴利。举个例子，如果家有闲房出租，只是相当于家庭中多一个不产生消耗的劳动力，而不能将其与股票、期货、基金等投资工具相比。从这种意义上来说，买房投资的心态更应该像是买保险而不是炒股票。

无需多虑加息　2004年央行加息后，无论是出于对买房成本的考虑，还是出于对楼市看跌的预期，许多准购房人开始持币观望了。其实正确的态度是：该买则买。无论投资还是自住，要看清两点：一是央行加息既不可能幅度太大，也不可能过于急速，购房成本的上升是个渐进的过程。二是尽管有短期房价下降的预期，但不会改变总体逐年上涨的趋势。

投资建议

了解规划 购房前先了解下城市规划，有针对性地了解楼盘周边未来的发展状况，尤其是环境、道路规划等。如在北京可到北京市规划展览馆进行参观。

多作考察　房地产市场本身供求信息不对称现象较为严重，仅看广告是不能很及时、充分地了解市场的。只有亲自考察，多种渠道了解信息，才能作出合适的选择。

分散投资　如果手头余钱较为充裕可投资几套房产时，不妨分投几个城市或是同城的几个区域，甚至可以考虑到海外置业，以此来有效分散风险，这一点尤其体现在短期投资上。