房产工作打算范文

房产工作打算篇1

一、认真贯彻执行国家和省关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展各项政策

（一）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。金融机构对居民购买保证性住房和首次购买普通自住房以及改善型普通自住房提供贷款。最低首付款比例调整为20%对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

（二）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中。改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住宅缺乏2年转让的仍按其转让收入全额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超越5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

（三）对个人首次购买普通住房的契税税率暂统一下调到1%由住房所在地市、县房地产主管部门出具购房证明；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）为鼓励个人换购住房。其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或局部予以免税。个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，个人出售现住房后1年内重新购房，购房金额大于或等于原住房销售额的全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的依照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金。

（五）对个人转让自用5年以上。继续免征个人所得税。

（六）加大住房公积金对住房消费的支持力度。住房公积金贷款首付可降低至20%最高贷款额度放宽至30万元。已参与住房公积金贷款的只能申请缺乏30万元的差额局部贷款。对用住房公积金贷款购买保证性住房的借款人及房屋产权共有人每月缴存的住房公积金可按月抵冲还贷。

（七）自年月日起。取消和停止征收乡村房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建设工程质量监督费。

二、加大保证性住房建设力度

（八）抓住国家加大投入、扩大内需政策机遇。加大保证性住房建设力度，用2-3年的时间，对符合条件的申请廉租住房实物配租的低收入家庭实现应保尽保。年市本级完成3160套廉租住房、1234套经济适用住房建设；发放廉租住房租赁补贴354万元、受益保证对象3036户，对符合条件的申请廉租住房租赁补贴的家庭实现应保尽保。市、县也要确保完成市政府下达的保证性住房建设任务。

（九）减免保证性住房建设相关收费和政府性基金。对经济适用住房和廉租住房建设一律免收乡村基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。征地管理费缓交一年，新建住宅供配电工程建设费按低限减半征收，并对应征收的50%取费缓交一年。

（十）积极做好住房分配货币化改革的前期准备工作。市财政局、市房产管理局等相关部门。结合我市实际，认真研究，待条件幼稚后出台住房分配货币化改革方案，稳定市场预期，推动居民消费。

三、优化房地产开发和消费环境

（十一）全面推行净地出让土地制度。市国土、规划等部门要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序。对原已出让但不能及时交付净地的各地、各有关部门要切实兑现许诺，加大工作力度，尽快解决征地拆迁和附着物清理遗留问题。各有关部门要认真履行土地出让时的各项许诺，确因客观条件限制和政策调整等原因无法履行的要做好解释和善后工作，营造良好的投资环境。

（十二）适度调整土地出让价款支付期限。今后三年公开出让土地约定出让价款分期支付的其分期支付期限可以延长至12个月。

（十三）针对我市房地产市场存在突出问题。坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为；集中处置房地产开发遗留问题，高度重视涉及房地产开发的投诉和，严厉打击一房多卖、合同欺诈、虚假广告、抽逃资金、违章建设等不法行为，切实维护购房者合法权益，净化房地产市场环境。

（十四）健全完善房地产市场监管政策规定。明确部门职责，严格责任追究，从土地出让、拆迁安顿、规划设计、项目审批、预售许可、房屋质量、竣工验收等房地产开发各个环节加强监管，对部门和国家工作人员不作为、慢作为、乱作为现象严肃查处，提高依法监管水平，从体制机制上保证房地产市场健康有序发展。

（十五）引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求。以合理的价格促进商品住房销售。市房管部门要加强房地产市场监测分析，准确掌握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要坚持正确的舆论导向，以加快保证性住房建设、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其效果，着力稳定市场信心。

四、放宽户籍政策。促进住房消费

（十六）凡在中心城区购买商品房（含房改房、二手房）或通过购买、自建、继承、接受馈赠等途径。或在市中心城区租用经营场所并签订三年以上合法租用协议的人员及其亲属，可不受其它任何条件限制，市中心城区登记常住居民户口，并享受鹰发〔〕4号文件规定的优惠政策。

（十七）根据发〔〕4号文件新登记的常住居民。均可申请保证性住房。

五、鼓励房地产开发企业在夏埠新区开发建设高层住宅

（十八）夏埠新区一期开发范围内。经营服务性收费减免30%开发建设20层以上高层住宅的建设、销售、交易过程中所涉各种基金、行政事业性收费（人防规费除外）全部免收，

（十九）凡在夏埠新区一期开发范围内购买高层建筑商品住房的除享受本意见第（六）条优惠政策外。每月正常还贷无逾期拖欠贷款的情况下，实行将购房职工及配偶每年缴存的住房公积金（包括单位局部）按年冲抵其归还个人住房贷款金额。

（二十）为加大投入。加快夏埠新区开发步伐，从年开始，计划用2-3年的时间，夏埠新区开发建设40万平方米以上商品房，改善市民居住条件。

六、全力支持铁路旧区改造。

房产工作打算篇2

关键词：房产测绘；GIS技术

中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：

房产测绘的主要任务是利用测量技术测算房产面积，随着计算机制图技术在测绘领域应用的飞速发展，目前的房产测绘成图基本依赖于计算机制图技术完成。很早就采用计算机制图来生产房产平面图，时至今日积累了数量相当巨大的房产测绘电子版数据，这些数据是在不同的历史阶段形成的，缺乏统一的规范，数据格式也较混乱，大部分图形数据和测算表数据分别以独立的文件存放，二次利用不易，同时由于缺乏必要的管理系统，在房产转移登记的产权配图工作中这些既存的数据利用率很低。目前的配图工作主要还是依赖于纸介质档案，采用复印图纸、手工填写产籍调查表、手工画红线方式。这种方式工作效率低，而且容易出错。为提高工作效率，减少配图差错率，迫切需要构建一套有效的房产测绘数据管理系统，并将现有的数据整理进系统，以充分发挥房产测绘数据应有的功能。

1 现有解决思路

经过多年的发展，计算机技术在房产测绘领域应用已经相当成熟，从早期的仅用于制图到利用计算机技术实现面积分摊计算的自动化，再到房产测绘综合管理都有成功案例，市场上有很多仅实现单一计算功能的软件，也有不少实现结合计算功能的综合管理功能的软件。目前实现房产测绘应用类的思路主要有如下几种：

1.1 扩展原有以实现面积计算功能为主的软件，实现测绘数据应用功能。因为早期计算机技术在房产测绘领域的应用主要是为了解决房产测绘面积分摊计算自动化问题，发展到现在这类实现计算功能的软件发展已经很成熟了，随着数据的积累，管理功能的缺失带来的数据利用的问题越来越突出，所以很多软件都针对数据管理方面做了相应扩充。但这类软件大多是基于AutoCAD基础上二次开发，而AutoCAD软件自身对数据应用的支持就比较弱；其次这类软件对操作人员的水平要求也比较高，平面图打印功能也不够友好，所以在产权配图工作中的应用就显得比较不容易。

1.2 基于原有的MIS系统，结合已有的管理系统的功能，扩充房产测绘数据应用功能，主要是扩充房产面积计算功能。但原有的很多MIS系统都是基于数据库下的文本系统，与图形结合不易，扩充后的系统房产制图方面功能显得稍弱，系统开发难度也比较大。上述思路基本都着眼于优先解决面积计算功能，基本是以房屋具有共同分摊的栋为基本单元，而不是以户室即产权单元为基本单元。同时扩充的管理系统与原有的系统都是紧耦合的，独立性差，数据的互操作性较差，再有就是这些系统因为基本没有采用GIS与地籍系统进行结合，无法较好的实现基于GIS的各种查询和管理功能。为此，笔者在此提出一种基于GIS结合Web Service技术的房产测绘应用系统解决思路。以期能充分利用已有的和正在生产的房产测绘数据，同时又对现有系统的影响最小。

2 基于GIS结合Web Service技术的解决思路

该思路的主要内容是：根据各个系统侧重点不同，将各个系统作为独立的子系统，将房产测绘管理相关的系统分为面积测算子系统、房产测绘流程管理子系统、房产测绘数据应用子系统，各子系统之间也以松散耦合方式联系，房产测绘应用系统与地籍系统，产权交易登记系统等MIS系统也以松散耦合方式联系，各系统以webservice方式对外提供自己的数据服务。以宗地－楼盘（栋）－户室（产权单元）为各个系统之间的联系，利用GIS数据实现房产测绘数据与地籍宗地数据和交易登记数据的挂接，实现图形数据与属性数据的图属互查，为整个房地产权籍管理提供完善可靠的地籍和房产测绘基础数据。在测绘应用系统中，目前面积测算已经有很多成熟软件，大多基于AutoCAD二次开发，成果一般以文件形式存储。采用子系统方式，可以将面积测算部分当作独立的一个子系统，而将成果文件作为数据应用系统中的一个属性字段直接存储，当需要打开测算数据的时候，直接从系统中取出读入到测算软件中。采用这种方式可以在不改变现有的测算软件实现数据的集中式存储，作业人员不需熟悉新的软件操作；同时又可以避免将测绘应用系统绑定在一个平台上，使系统开发的选择具有极大的灵活性，测算软件的选择也具有极大的灵活性。

流程管理主要涉及面积测算和配图的业务流程管理，包括测算软件数据上载、下载、变更等的流程管理，与一般的业务审批型OA没有什么大的区别，既可以独立开发，也可以与测绘数据管理结合在一起开发，技术也很成熟，这里不再赘述。

数据管理是房产测绘管理的核心，为实现测绘数据的充分利用，这里要关注的是如何管理各户室单元的平面图。现有的很多系统是直接用测算软件的图形格式管理，但由于测算软件是以栋或整个项目作为一个文件对象存储，这样在需要打开一个户室单元平面图的时候需要打开整各项目或整栋楼的图形数据，找到需要的单元，采用这种方式带来的弊端是数据传输量大，在需要查阅户室平面图的时候需要依赖测算软件来打开，不容易避免误操作或者其他原因导致对整个图形文件的破坏。考虑到数据管理关注的是户室单元的信息，而且在面积测算经过审核提交后，变化的机率很小，因此笔者提出通过测算软件直接生成每个户室单元的既定内容和比例尺的户室平面图文件，在数据管理系统中直接存储平面图文件虽然带来一定程度的数据冗余，但带来的好处是显而易见的，首先数据利用更加容易，只打开需要的户室平面图而不打开其他的图形信息，其次在需要查阅平面图的时候也无需依赖测算软件来打开，最后是原有的数据整理也容易，只需利用原有的测算软件生成每个户室平面图即可，而无需改变原有的图形格式。平面图文件格式可以采用Adobe的PDF和微软的MDI格式，采用这两种格式是因为PDF和MDI格式都是以矢量形式存储图形，图形打印效果好，打开也容易。采用JPG或BMP的打印效果都比较差。另外PDF和MDI格式在指定了比例尺和纸张大小之后，打印的时候可以按照真实的比例打印。

测绘数据管理系统通过宗地代码与地籍宗地系统联系，通过楼盘代码与交易登记系统联系，这两个方面的联系都需要基于GIS技术才能实现图属互查功能。主要实现思路是：通过在测绘系统中存放宗地代码，即可查询到地籍宗地系统的相关宗地信息。在交易登记系统

中存放宗地代码和楼盘代码，在交易登记系统中就可以查询到相关的宗地信息和测绘数据。测绘数据管理系统中其他方面文字属性的内容都是采用数据库管理方式实现，与普通的MIS系统没什么差别，这里不再赘述。

3 结束语

采用上述方式组成的系统具有极大的灵活性，能简化系统的部署，而且相互之间能有机联系。在未来，可以在测绘数据管理系统中增加三维图形等内容，就能实现对真实楼盘的三维模拟，使管理更加直观。

参考文献：

[1] 杨平,裴亚波,伦小伟.基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现[J].测绘通报,2005,(5).

房产工作打算篇3

吴女士今年30岁，在广州一家事业单位工作。她爱人张先生40岁出头，是广州某大型国有企业驻外机构员工，平时工作非常忙碌，无暇顾及理财。吴女士和张先生经过长达6年的爱情长跑之后，收获婚姻的幸福，现在他们有一个4岁的女儿，在读幼儿园。

家庭资产充裕

目前吴女士月收入2500元，年度性收入(奖金等)1万元。张先生月收入1.5万元，年终奖金15万元左右，但有时候张先生的年终奖金以外币形式支付。吴女士夫妻俩均有较完善的养老、医疗等各项保险，女儿目前暂未办理任何保险。

吴女士的家庭月开支为4800元，其中吴女士大概花销1700元，张先生2500元，女儿600元。另外吴女士一家还有37000元的年度性开支，主要包括每年1万元的旅游费，5000元的礼金支出，以及吴女士女儿每年10000元的学费、12000元的教育培训费用等。

吴女士当前有两套住房，其中一套为新购商品房，房价72万元，已一次性付款，今年6月份交房后准备装修入住。另一套原住房市价28万元，准备出售。如果出租，月租金800～1000元。

除了两套住房外，吴女士还有35万元七天通知存款，以及1万美元闲置资金，此外还有借款给朋友5万元。

吴女士一家没有任何负债，而且吴女士夫妻俩还有一笔不菲的住房公积金累积额从未动用过。吴女士每月缴纳的住房公积金为500元，张先生每月缴纳的住房公积金为2800元。截至目前为止，夫妻俩公积金账户上大概存有15万元。

打算装修和购车

多年以来，张先生都是常驻在国外，一年只有两个月在广州和家人在一起。但从2008年春节起，张先生就将调回广州工作，因此购买一辆私家车就提上了家庭议事日程。夫妻俩对车的看法很朴素，觉得只要方便生活就够了，不需要买太贵的车，他们打算买一辆10万元左右的轿车。

而当前吴女士最关心的还是新房装修的事情，她打算下半年把新房装修好，等丈夫回广州就可以人住，享受甜美的新生活。吴女士预计需要10万元左右的装修费用。

女儿教育与提前退休

吴女士夫妻俩非常重视女儿的教育，他们认同“精英教育”的观点，从女儿入读幼儿园开始就不惜重金找广州一流的教育机构，给女儿最好的教育环境。为了培养女儿的音乐舞蹈才能，张先生专门找了部级艺术老师做女儿的启蒙老师。而为了让女儿眼界开阔，张先生更是一有机会就带女儿去国外旅游参观。

等女儿小学毕业后，吴女士就打算把她送到国外去上学，充分吸收西方优秀的教育营养。

对于吴女士来说，提前退休是自己梦寐以求的。她现在30岁，打算40岁退休，而41岁的张先生也不想辛苦太久，打算55岁退休。

闲置公积金如何用?

房产工作打算篇4

尽管今年以来短期理财产品的收益率出现了显著的下滑，但似乎对投资者的热情并没有产生太大的影响。记者从一些银行的业务销售部门了解到，市场对于短期限低风险的产品需求量仍然很大，产品推出后较短时间内就已售罄。

事实上，目前各家银行所推出的短期理财产品，年化收益率一般不过2％左右，一些收益率低的产品甚至不足1.5％。投资者热情不减的背后，在于投资市场尚未启稳，缺乏可靠的投资途径。而短期理财产品能在一定程度上提高流动资金的收益性。

不过，随着短期理财产品收益率的下调，“存贷相通”的贷款理财产品收益率却体现出了优势，不失为打理短期资金的一种新方式。近期渣打(中国)推出了一款“活利贷”产品，其本质也是打通存款账户与贷款账户，利用账户上的活期资金余额收益，抵减贷款本金的“存贷相通”产品。但是与之前多家银行所推出的同类产品相比，“活利贷”的门槛低，并且实现了存款账户上的资金可全部用于对应贷款的抵减。

存贷相通缩减贷款年限

尽管都是以存款账户上的资金，来抵减对应贷款的利息，但是与市场上已经推出的“存贷相通”产品相比较，渣打(中国)此次推出的这款“活利贷”产品还是存在着不小的差异。

首先在于这款产品没有门槛的设置。在以往所推出的产品中，至少需要在存款账户上存入5万元的资金。而“活利贷”产品中，对于存款账户上的资金没有限制，账户上的闲余资金都可以“存贷相通”。由于很多家庭都会备有一定的活期结余，以应对不时之需，如果在存款期间还可发挥“存贷相通”的功能，无疑可以提高家庭资金的运作效率。

同时，存款账户上的资金可以全部从当日的计息基数中抵消。很多银行的做法是，按照一定的比例，将存款账户上的资金分作两个部分，一部分按活期存款计息，一部分从当日的计息基数中抵消。由于贷款利率与活期存款利率存在较大的利差，“活利贷”的这一设定也就提高了资金的收益率。

但是，与其他存贷相通产品直接计算理财收益的方式所不同的是，“活利贷”对于存款账户资金获得的收益并不是结算到存款人的账户，而是直接用来抵减贷款的年限。渣打的工作人员介绍说，该行的系统采用每日结算的方式，存款账户上的资金从当日的计息基数中抵消，这样下来，贷款的应计利息就会相应地减少，因此月供款中的更多比例将直接用于偿还贷款的本金，从而缩短了贷款的年限。

不妨通过这样的一个实例来看看“活利贷”产品的运作。

购房人张先生为改善居住条件，购买了一套新房，贷款金额为110万元，还款期限为30年。以5％的住房贷款利率来计算，张先生每个月的还款金额为5905元。如果张先生每个月除去消费和房贷月供之外，每月平均还可以结余4000元，存在渣打的存款账户上。

那么这部分存款，就可以按日从当期的贷款基数中进行抵减，从而降低了贷款的应还利息。假设张先生每个月都保证账户上4000元的结余，那么通过相应计算可以得到张先生的贷款只需要23年左右就可以还清，比原定计划缩短了7年左右。

不过需要说明的是，在这个例子中贷款人采用每月定期存人一定资金的方式，同时资金一直累计在存款账户中。这一方式，并不完全符合生活中贷款人的习惯。当资金累积到一定程度，直接用于贷款本金的提前还贷，缩短贷款时间的功能更显著。另外，渣打的这一产品也规定，存款账户上用于抵消计息基数的金额，不得超过计息基数的50％。

房贷理财收益显优势

而在“存贷相通”的另外一些品种，则是把存款账户上的资金抵减贷款基数后节省的利息，作为理财产品的收益每月结算到投资者的账户中。由于近期银行调低了短期理财产品的收益，不妨来比较一下，与短期产品相比，房贷理财产品的收益能否具备优势。

前文中也提到，不少银行都有房贷理财产品的开发和推出。但是设有一定的门槛和条件，如存款账户中的资金必须满足一定的资金量，通常为5万元；另外，在进行对贷款基数的抵减时，是按照一定的比例来进行的，不能完全进行抵减，这也会对房贷理财产品的收益率产生影响。

我们不妨以深发展的“存抵贷”产品来进行试算。假设贷款人的存款账户上的平均余额为40万元，那么按照表中所提供的抵扣金额提取比例，可以得到其中21.25万元的资金可以用来抵减贷款基数，而剩余的18.75万元仅能够按照活期存款来计算收益。

在“存贷相通”的产品中，适用的利率与贷款人实际获得的贷款利率是一致的。新年以来，不少银行已经开始对存量房贷的利率进行调整，一些符合条件的贷款人可以获得基准利率的7折，即适用的贷款利率为4.158％。以最优惠的住房贷款利率来计算，那么深发展这款房贷理财产品“存抵贷”业务的收益(按存款余额40万元计算)可以达到0.36％×18.75/40+4.158％×21.25/40=2.38％。可以说，相对于市场上目前短期理财产品1.5％～2％的收益率来说，房贷理财产品的收益还是具备一定的优势的。

与此同时，房贷理财产品的流动性也比较强。对于存款账户上的资金，银行都是采用按日结算的方式，也就是说资金存在账户上一天，就可以按照既定的规则来抵减相应的贷款基数。如果贷款人有使用资金的需求，这笔钱也可以随时动用，不会对资金的使用产生影响。

一些银行对于房贷理财产品的收益设定则较为简单，如工行的“存贷通”产品，据介绍，工行“存贷通”业务中起存额设置为5万元，超出5万元的部分，可按80％的比例获得相当于贷款利率的理财收益；而5万元的起存额，能获得活期存款的收益。那么，同样一笔40万元的资金，在工行的“存贷通”产品中，28万元将可以用于抵减贷款基数，12万元以活期存款计取收益。以此来计算，房贷理财产品的收益率可以达到3.02％。

打理短期资金的新方式

从上面的计算我们可以看到，在目前的市场环境中，与短期理财产品所能够提供的1.5％～2％的收益相比，房贷理财产品的收益反而具备了一定的优势，在不影响流动性的前提下，这种产品可以为投资者提供更高的收益选择。当然，这一产品的安全性也几乎没有问题。

但是需要说明的是，由于在理财房贷的业务设置中使用的是分级累计递减贷款利息的方式，因此办理该业务，能够获得的理财收益与存款额存在着密切的关系。例子中仅仅是一个试算，对于不同的资金额，获得的收益率结果也并不相同。如果你希望开办这一业务，可以根据自己的存款金额进行实际的计算。通常来说，资金量越大，可以用于抵减贷款基数的比例越大，获得的收益回报也就越高。因此，这一业务更加适合短期大额资金来使用。如果你的资金使用具有较大的不稳定性，经常有较大的资金在账户上短暂地停留，这个时候使用房贷理财业务，可以充分发挥这笔资金的使用效率。

房产工作打算篇5

关键词：建筑面积；产权面积；共有面积；分摊原则；质保措施；房产软件对算

中图分类号：F293.33文献标识码:A

前言

随着房地产市场的高速发展，房价的飙升，各地对房屋产权面积测绘的准确性和合理性要求越来越重视，房产建筑面积测绘维权的案例也逐渐增多，各级政府管理部门也高度重视起来。本文以宁波国际金融服务中心这个大型复合地块的房产面积预测工程为例，介绍复杂楼盘如何进行预测方案设计，确保预测成果质量和提高预测生产效率。房产测绘项目具有地方性政策强、地方性测绘软件选择受限、具体项目建筑结构和设计目的复杂性等诸多因素影响，房产测绘执行技术标准《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》也存在特殊结构部位未涵盖，分摊复杂性等问题，本文通过对大型复合地块房产面积预测方案设计进行探讨，期待能抛砖引玉，与房产测绘同行们共同提高。

1房产测量的目的

主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。

2房屋建筑面积的基本概念

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。

房屋的共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 

3共有共用面积分摊的基本原则

4.1共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。

4.2产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。  

4.3产权各方无产权分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

4预测方案设计思想

4.1作业流程设计

作业流程直接关系到整个项目的预测进度和质量，应充分重视。首先：进行合同评审、人员和计算软件配备；第二步：项目原始资料收集，包括立项相关资料、规划相关资料等；第三步：熟悉设计图纸，了解设计部门的设计意图和业主单位销售方案；第四步：确定测算基本单元、平面图和立面高度，进行建筑面积计算和分类，重点对幢的认定、物业等相关配套用房的认定、权属单元的认定等问题进行认真梳理；第五步：根据设计单位提供的共有部位和服务范围，确定分摊方案；第六步：分摊计算和检核；第七步：生成房产面积测绘成果报告。每个环节均需严格检查，确保无误后进入下一步。

4.2幢的认定、复杂部位计算与分摊

宁波国际金融服务中心（北区）是有4个地块8个塔楼和三层的地下室组成，建筑总面积约36万平方米，其中G楼大部份为单一产权酒店，配套功能区和主楼不可分割。4个地块中1至3层为群楼，主要是商业功能区、金融等。二层有椭圆型空中走廊将四个地块相连。每个地块均有1个共享大厅，供各自地块群楼和塔楼使用。每个地块1楼营业厅与地下室金库相通。管道井也相当复杂，有专为地下室通风和汽车库排烟的，也有专为二层厨房油烟设计的。电梯、楼梯和玻璃幕墙也比较复杂，玻璃幕墙龙骨架厚度变换较多。总之，该项目比一般综合地块要复杂很多，在幢的认定、建筑面积核算和共有建筑面积分摊时，必须严谨，只有这样，才能保证测绘的准确性和精度。

4.2.1幢的认定

房屋建筑面积测算的基本单元是幢。所以任何一个项目测算前对于幢的认定至关重要，如何划分幢，直接影响房屋各户建筑面积的大小。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。该项目建筑形式比较复杂，既有群楼建筑，又有通过椭圆型空中走廊将不同各幢相连的连体楼，根据《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》相关规定，群楼式建筑按单幢处理，连体楼按多幢处理，故该项目地面4个地块按照4幢认定，地下室按照独立幢认定。

4.2.2复杂部位面积计算及平面矢量面积图绘制

（1）玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。 本项目涉及的玻璃幕墙构造比较复杂，测点问题直接影响面积计算，提出了如下处理方案，经过了宁波市房产测绘专家组讨论通过，对以后房产测绘项目幕墙处理有借鉴意义：

A、当幕墙外挂于主体结构外，套内建筑面积取值至结构板边，幕墙与结构之间的挑空作为外墙计算，或当幕墙外挂于主体结构外，套内建筑面积取值至结构板边，幕墙结构以龙骨构架的厚度作为外半墙，幕墙与结构之间的空隙不计算建筑面积。

B、当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取外半墙。

C、当上方有梁，下方无梁，幕墙直接落地，安放于结构楼板之上的围护性幕墙，取幕墙构架厚度作为外半墙。

D、上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为外半墙处理。

（2）穿越夹层的楼、电梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。

（3）公用部位、分户线是否正确，应当注意一层公用部位与二层的变化，尤其应当仔细检查建施平面图与所绘平面图细部尺寸。

（4）阳台、入户花园、空中花园等是否有上盖，是否封闭，该项目中是否封闭，由项目的设计单位出具详细的说明。

（5）房屋用途是否与建施图一致。

（6）计算半面积的部位线型是否正确，权属是否明确。

（7）楼层、幢号、单元号、房号是否正确。

（8）面积计算时应当注意面域是否与其权属分界线一致。

（9）应当把不计面积的部位画出，但应作好标识。本项目中主体结构外走廊部分不计算建筑面积。

（10）对于不能明确的，应当及时以书面的形式与对方沟通，做到有据可查。内业成图是计算的依据，一定要与委托方提供的建施平面图及其他相关资料仔细检查核对！

4.2.3分摊计算注意事项

分摊原则应严格按照《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》的若干规定进行，本项目中各幢功能区较为复杂，遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则进行。

（1）第一级分摊—幢摊

A、外墙计算处理：应遵循“地上外墙地上分摊、地下外墙地下分摊”的原则，该项目中的外墙处理，涉及到商业内部设计有夹层的，两部分层高都大于2.20米时，下面一层在测绘软件中生成外墙，上面一层外墙部位按净空尺寸计算；其中一部分层高低于2.20米时，有产权部分在测绘软件中生成外墙，无产权部分与外墙交接处按净空处理；两部分层高都大于2.20米，其中一部分设计成独立权属单元不属于商业，下面部分在测绘软件中生成外墙，上面外墙部位按净空尺寸作为套内建筑面积计算。

B、为整幢服务的配电房、水泵房、共享大厅、设备用房以及其他功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，均作为幢摊处理。

（2）第二级分摊—核心筒部位层数比例分摊

A、核心筒的认定

该项目核心筒比较复杂，《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》中对于从底层升至顶层的电梯、楼梯等应根据穿越不同功能区来进行层数比例分摊，电梯、楼梯中间的前室的认定问题，为该项目的难点，因在施工图上前室与水平通道（走廊）没有明显的界限，范围很难认定，从设计功能上来讲前室为楼、电梯不可分割的一部分，该项目中前室范围认定方案为核心筒中过道与水平通道重叠部分按垂直通道（前室）处理。

B、分摊范围的认定

对于底层中的为二层以上某一部分服务的共有部位是否参与层数比例分摊作为该项目处理的难点。按照以下原则进行：

a、为一个功能区以上（含一个功能区）服务的门厅、楼梯等，与层数比例分摊的关系是互不参与分摊，门厅、楼梯等为幢摊的除外；

b、为一个功能区局部服务的门厅、楼梯等，与层数比例分摊的关系是上下级关系，即要承接层数比例分摊

（3）第三级分摊—为某一个功能区服务的共有部位（垂直方向）

因裙楼部分功能比较复杂，从设计上看，分为金融、商业、办公等，故有专门为金融和办公服务的门厅和楼梯，应按照各自的套内建筑面积比例进行分摊其共有建筑面积。

（4）第四级分摊—层摊

层共有建筑面积即包括了层通道、为整层服务的设备用房等，在各层内部以各户套内建筑比例分摊其共有建筑面积。

（5）特殊部位分摊说明

A、G楼大部份为单一产权酒店，餐饮和厨房等配套功能区和主楼不可分割。

B、每个地块1楼营业厅与地下室金库相通，计算时将地下室金库调至地面计算。地下车位超越用地红线的按暂不申请产权处理。

4.3基于数据库的房产软件对算与核查

宁波市房产测绘管理部门首选奥维测绘之星 AVCAD作为建筑面积计算软件，奥维测绘之星 AVCAD软件拥有自主的知识产权，AVCAD根据国家新的房地产测量规范，采用图上分摊方式，提供灵活的面积定义方法，对房屋的层、功能区、幢等多种方式进行公用面积的多级分步分摊。

奥维测绘之星 AVCAD房产计算最关键的是设置功能区和分摊级别：

配置分摊结构树：

奥维测绘之星 AVCAD可方便提取测绘报表，用户可以根据自己的需求来选择模板的样式，同时在打印分户图时AVCAD提供了可以将所在的层作为背景的功能，可以将分户图在该层上的位置明确显示。软件提供了方便直观的打印报表，将层建筑面积、分摊系数、房号及其下面的面积属性一目了然地显示出来。

本项目根据宁波市房产交易中心要求，全部采用奥维测绘之星 AVCAD按宁波样式，自动生成房产测绘成果报告。

作为对算软件，本项目选择了上海数维WalkFloor房屋面积计算与分摊系统，具有房产数据采集与加工，面积计算与分摊，报表制作与打印，以及简单网络查询和办公等功能。也能够满足本项目房产图的绘制和面积计算的要求。

Walkfloor的操作简单快捷，操作流程为：

（一）新建工程文件；

（二）分幅图绘制；

（三）分户图的制作；

（四）拓扑构面；

（五）面积类型指定；

（六）基层和层数赋值；

（七）产生户室号、自有面归属指定；

（八）产生外墙；

（九）面积分摊：Walkfloor房产计算最关键的还是面积分摊。首先设置自选分摊面，在设置手工分摊面。一切都设置完毕，保存文件后，点击计算面积按钮，系统计算验证后弹出对话框，可以看到各种面积计算结果，以及面积检核差值，在限差范围内符合标准，点击‘是（Y）’ ，系统就将计算的结果存到数据库里。

（十）查询面积计算结果。

（十一）打印成果表

本项目经过两套基于数据库的房产软件对算，地上4个地块和地下室的计算结果总面积最大相差0.26平方米（相同矢量平面图），分摊后户室面积最大相差0.01平方米，能够满足对算精度要求。

4.4质量保证措施

（一）确保测绘精度，分摊系数的精度保留6位小数，计算过程的精度要保留到4位小数，最后取结果保留到2位小数。

（二）严格检查与核对经审核盖章的建筑施工图与业主提供的电子数据的一致性。

（三）分户图的制作过程，严格执行自检、组检、队检等三道工序过程检查，重点对平面图的尺寸，立面图的高度2.2米限值，特别是房屋的特殊部位如阳台、楼梯、电梯等进行检查。

（四）拓扑构面时严格检查漏面、重面等问题。

（五）面积分类，严格按设计单位提供的使用性质、服务范围确定。

（六）分摊关系与结构，严格执行自检、组检、队检等三道工序过程检查。

测绘成果报告，严格按宁波市房产交易中心认定格式生成。

5结束语

本文描述房产测绘在实际操作中遇到的房屋层次、结构、功能区都很复杂的、具有一定特殊性预测工程案例，为大型复合地块房产建筑面积预测工作提出了系统的工作流程和工作思路，对以后项目预测绘有一定的借鉴意义。但随着房屋造型设计的新奇多变，建筑材料的创新，主体结构也越来越复杂多样，房产测量工作的难度必然也越来越大，在《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》中没有涉及到的有关问题也会越来越多，寻找解决问题的新途径是房产测绘工作人员的新课题。积累工作经验，拓宽工作思路，努力推进房产测绘事业的健康发展是我们房产测绘工作人员的光荣使命。

参考文献：

[1]《房产测量规范》GB/T17986-2000  .    2000.8.1实施

房产工作打算篇6

一、工作目标

通过对土地增值税清算开展专项整治，严厉查处一批税收违法行为，发现地方税收管理中存在的不足和薄弱环节，完善征管方式，堵塞税收漏洞，建立健全长效机制，促进我市房地产行业健康有序发展。

二、组织机构

此次房地产行业土地增值税清算专项整治工作由全市地方税收专项检查领导小组统一领导，并成立专项整治工作组，由局长任组长、副局长任副组长、稽查局、分局、征管股、税政股为成员单位，下设办公室于稽查局，具体开展本地房地产行业土地增值税清算专项整治工作。

三、工作内容

重点检查主管税务机关已完成土地增值税清算审核的房地产业项目。稽查部门实施土地增值税清算检查时，应对纳税人的每个项目应纳的营业税及其附加税费、印花税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税（含核定征收的企业）和包括利息股息红利等应代扣代缴的个人所得税一并进行税收清算。清算时重点审核纳税人成本不实、隐匿分红收入和关联交易价格偏低项目。

四、工作步骤

房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作分四个阶段进行，于2014年4月开始，10月底结束。

（一）动员部署阶段（4月1日至4月15日）。根据市局统一部署，结合我局实际，拟定工作方案，确定检查对象，公布税收违法行为检举电话等前期工作，为房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作顺利开展打下坚实基础。

（二）自查自纠阶段（4月16日至5月15日）。通过召集企业开展座谈会、部署动员会等形式。深入宣传专项整治工作精神和税收自查正常，集中辅导企业开展地方税收自查，对企业自查应补税款按规定组织入库。

（三）检查实施阶段（5月16日至9月30日）。对完成土地增值税清算审核的房地产业项目坚持户户过点原则，进行实地检查。对发现的涉税违法行为依法严肃处理，确保专项整治工作取得实实在在的效果。

（四）总结整改阶段（10月1日至10月31日）。对专项整治工作中取得成效和存在问题认真进行总结，结合检查中发现的倾向性、普通性问题，深入分析原因，制定行之有效的完善管理办法和制度，达到标本兼治，综合治理目的。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导。相关部门要高度重视税收专项整治工作，克服懈怠、畏难情绪，将其作为贯彻落实加大税务稽查力度，严厉查处税收违法案件要求的重要举措。增强做好税收专项检查工作的责任感、紧迫感，本次专项整治工作由主要领导亲自抓，分管领导具体抓，稽查局牵头抓，确保此次专项整治工作取得实效。

（二）精心组织，周密部署。各相关部门要加强调查研究，组织查前培训，分析可能出现偷、骗税的环节，对典型企业进行解剖式检查，努力提高检查质量和效率。要做好税法宣传、政策辅导和查前约谈工作，加强对专项整治成果的宣传报道，增强专项整治的影响力，为专项整治营造和谐的社会环境。

房产工作打算篇7

放在整个税改的背景下，房产税这一直接税种，是否又会对已经过度反应的普通民众带来如愿的结果？

深而论之，房产税，究竟可以改变什么？

实际上这已经是一个太大的命题。罔论评说房产税，即使是把这三个字说清来龙去脉，也要花费不小的功夫。笔者决心请教业内业外的一些尽可能权威的专家，分析这一可能对未来地方财力，普通人收入乃至在整个房地产产业链上都会进行利益调整甚至重构的房产税。

而且，这个税种并非灵光一闪，而是早有准备。

房地产商

说房产税是一个“重担”，可能不少人都同意。但这个同意的人群里，似乎并不只有普通老百姓的存在。

山东诸城龙华房地产公司董事长李华卿表示，对于开发商来说，房产税更多的是对现有房产市场的一次震荡。“它可能会让老百姓关心的房价变的更加不确定。说句实在话，我们的房价近两年一直是在很稳定的基础上出售，因为我们的市场还是小城市。但你考虑到CPI等等原因，我们的房价就是在下调。”他表示，在此基础上出台的房产税（他认为房产税是向开发商征收，记者注）一旦运行，出于一个商人的考虑，一般的地产商决不能直接转嫁给购房者。“所以我们就肯定要把这部分税款揉进房价里去，想办法让消费者觉得并没有涨价太多，不然更没人买房了。”他认为，房产的刚需是客观存在的，但很多人都把房子当成一个商品。“如果没有炒房，现在的房子已经够用了。房产税出台，对于我们来说，可能不太好过。”

而他对房价走向的看法和许多关心房地产的人一致：并不可能对房价产生巨大的打压。“不确定和打压是两个完全不同的概念，不确定会使成交量大幅下滑，但不会对房地产造成实质性的冲击，但如果开征存量税收，”他说，“基本上对所有房地产利益链上的人，都是巨大的冲击。”

银行

而对房产税严阵以待的并不是地产商一家。对于给地产商和消费者提供贷款的银行来说，房产税的出台对他们来说是一件很“纠结”的事儿。东亚银行总行大客户部某经理表示，为此行里开了几次会议讨论此事，“但并没有得出一个准确的结果。对于消费者和开发商来说，房产税都是一次成本的提高，无论是建筑成本还是居住成本。但银行贷款的利率打折主要面向首套，所以对这些刚需人群来说，如果没有建筑商向这些人的恶意成本转嫁，那么他们受到的影响和欠贷风险系数就不会波动。问题是这个税本身就没有前车之鉴，而开发商你知道的，他们会不惜一切代价将成本下嫁以获得最大的利润。”

“我们这些商业银行大多都有通气会，但现在来说，绝大多数的银行还是在绷着一根弦。看起来风平浪静，但接下来会发生什么，谁也不知道。”他说。而实际情况中，一些商业银行的新增房屋贷款已经开始有减少的趋势。“这种状况在越高级别的城市出现的越明显。上海的试点虽然并没有落地，但0.6%的税率已经吓跑了不少人。”

投资者

而据浙江省中小企业联合会主席尤源的说法，现在投资者的目光已经不再觉得房地产是一只毫无抵抗的肥羊了。

“投资者是逐利的。现在房地产业的利润还是很高的，但投资者还有一个其他的想法，风险。”他表示，虽然说风险是投资者的兴奋剂，但没有一个冷静的头脑的人，不能算是一个合格的投资商。

“现在的房地产业，风险已经很大了。打压房价也好，楼市调控也罢，这都是政策，上有政策下就有对策，所以钱照样赚。但房产税不同。它是直接从你的口袋里拿钱。拿走的都是你的利润。这个比例高到一定程度，没有谁还会继续在这个产业投下去。”尤源表示，房产税表面上看起来损害的是囤房者的利益，实际上也是损害投资方的利益，建设方的利益。“商业的风险均摊原则。所有人都会拼命的把这些钱摊薄，分散，让它看起来并不是那么痛苦，但痛苦始终存在。一旦大范围开征，这种痛苦绝对会超过投资方的承受范围。”他说，所以有传闻炒房团集体退市，“这也并不奇怪。”

多房者

河北省某市的李佛海（化名）在当地算是个富人。儿子刚结婚，吵着要一套新房，李佛海想了又想，腾出了自己几套闲置房中的一套给了儿子，也没再买新房。

“看样子应该是不会再买了。”李佛海说，家里算上给儿子的一套一共有七套楼房，粗略计算大概超过900平方米。“因为有一套别墅是我们在住着。其他的并不大，多数都在出租。”李佛海的妻子身体虚弱，几年前李佛海在大学城附近买了几套小户型楼房，专给妻子打理出租事宜，也算是个工作，收入在当地也就算不菲。

“但现在我考虑给妻子换个工作了。”身为老板的李佛海自然对政策了解颇深，他粗略计算了一下，如果按照上海的现行房产税率，一旦按存量房开征，对他来说将是一种“毁灭性的打击”。

房产工作打算篇8

小吴刚到多伦多时,一时半会儿也无事可做,帮他买楼的地产经纪摸清了他的底牌,天花乱坠一番,说多伦多的Downtown造了不少公寓大楼,每年涨6%是最保守的估算;向银行贷款也不成问题,可以拿洋房作抵押,买一套公寓只需20%首付,然后租出去让房客帮你付贷款,房子本身还不断增值,多好!小吴一听很对胃口。立刻在多伦多的金融区买了一套30万的公寓,首付6万,又买了一辆宝马,剩下的钱作为今后三年的生活费，真是心满意足。

三年间,美国的金融危机来了,竟然对加拿大房市影响不大。政府将利率降到了历史的低位,以阻止房价下跌。到一季度末,小吴那套公寓的总价已经涨到36万。

4月份开始,各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率,小吴觉得该卖出了。不久前,他来电说那套公寓卖了36万。听起来似乎不错,房子升值了6万,房租又赚了四五万,短短三年就赚了10多万。可小吴并不兴奋,口气黯淡地说不亏就蛮不错了，随后把明细账一笔一笔算给我听。公寓的买入价是30万,卖出价为36万,升值6万;加上三年的租金收入4.5万,总共进账10.5万。支出方面:房产经纪人的佣金为3%,一买一卖就是2万(华人经纪的佣金相对低,如果是白人经纪起码收4%),政府的地税是房价的1.5%,按平均房价33万计算,三年下来是1.5万;再加上买公寓时的律师费2000、验房费1000,以及因提前卖房,被银行罚了违约费3000……。

慢着,这还没完。每个月银行的房贷1200元,三年下来是4万多,这还只是贷款利息;再加上公寓管理费每个月360元,三年就是2万。

在北美炒房,有一个计算成本的公式,就是每年房价至少升6%才能打平手。由于小吴这三年没有其他收入,房租收入基本不用报税,但年底还是要交付房产的升值税。

为了安慰小吴,我给他讲了老丁炒House(独立小洋楼)的故事。老丁在美国定居。他以很宜人的价格买了一幢独立的小洋楼,不必像公寓需要交管理费,但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费都要业主自己支付。所有这些费用中,最不容易预测的就是维修费了。

一次老丁在国内度假,夜半一阵电话铃把他从梦中惊醒,是房客打来的,说厕所漏水了,不修理就要“水漫金山”了。因为有12个小时的时差,老丁还没从“半夜”的状态中清醒过来,他在美国又没有相识的水管工,只能上网找了家“正规”的修理公司,赶紧去了电话,让他们出个“急诊”。月底收到账单,1200美金!

更倒霉的是老丁度假回去后,房客说自己失业了,三个月不付他房租。老丁上火啊:没钱收不说,房客是受法律保护的,不能随便赶走,否则一旦法庭上见,说不定输官司的还是自己。

在北美,通常“房客是爷,房东是孙子”,小吴的房客每年薪资10多万加币,照样租房子住,租房成本固定又有法律保护,难怪北美大城市有近一半人在租房。

小吴和老丁,虽然他们的房子都幸运地买在了低位,表面上都赚了,但仔细一算费时费力还费心。那么房产增值过程中,谁赚了呢?很显然,地产经纪赚了,银行赚了,政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”,既为社会提供了工作机会,又向政府交了税。算起来,相当于义工了。