房产税论文范文

房产税论文范文第1篇

关键词：高校后勤改革；后勤社会化；税收管理；规范化

高校后勤社会化改革给高校的管理与发展带来了生机和活力，由此而引发的税收问题成为高校和税务部门乃至全社会共同关注的问题。它不仅关系到高校后勤改革的发展，关系到税收能否规范化管理，也关系到经济社会的协调发展。

高校后勤社会化活动主要表现为高校后勤经济实体从事学生公寓、教师公寓、食堂经营和为高校教学提供后勤服务；利用学生公寓、教师公寓和食堂等高校后勤服务设施向社会人员提供服务；社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务；高校后勤实体为高校师生食堂提供的服务；设置在高校内的实行社会化管理和独立核算的食堂向师生或向社会提供餐饮服务等。高校后勤社会化改革是将高校后勤服务纳入市场经济体制，运用市场机制，建立由政府引导的、社会承担为主的，适合高校办学需要的法人化、市场化的后勤服务体系。

高校后勤社会化改革的主要目的，是将高校中具有经营性、社会性和服务性的活动纳入到市场化发展的轨道，作为市场经济的组成部分，参与市场竞争。从税收角度来说，这就意味着高校后勤经济实体作为一个独立的纳税人，享受和承担税法规定的权利与义务。这不仅符合市场经济发展要求，增加社会供给，而且还可以为国家贡献税收。同时，高校后勤社会化后，可将主要精力用于教学和科研，减轻我国长期以来计划体制模式下高校办学形成的沉重负担。

一、高校后勤社会化改革涉及的税收问题和现行税收政策

（一）营业税的有关征收规定。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并具有法人资格的高校后勤经济实体，经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务而获得的租金和服务性收入，免征营业税；对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入，免征营业税。但利用学生公寓向社会人员提供住宿服务而取得的租金收入，应按现行规定计征营业税；对设置在校园内的实行社会化管理和独立核算的食堂，向师生提供餐饮服务获得的收入，免征营业税。向社会提供餐饮服务获得的收入，应按现行规定计征营业税。

（二）增值税的有关征收规定。对高校后勤实体为高校师生食堂提供的粮食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、调味品和食堂餐具，免征增值税；经营此外的商品，一律按现行规定计征增值税。对高校后勤实体向其他高校提供快餐的外销收入，免征增值税；向其他社会人员提供快餐的外销收入，应缴纳增值税。

（三）企业所得税和个人所得税的有关征收规定。对高校后勤实体的所得暂免征收企业所得税。个人所得税按有关规定计征。

（四）房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等税收的征收规定。对高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的耕地，免征耕地占用税。对于城市维护建设税和教育费附加，由于是以实际缴纳的增值税、消费税和营业税三税税额为计税依据，按照一定的比例附加征收的，在免征增值税、消费税和营业税三税的同时，也免征城市维护建设税和教育费附加。

必须明确的是：高校后勤实体应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报，不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。

二、高校后勤社会化改革税收征管现状及存在的主要问题

（一）高校后勤社会化的税收法律法规滞后，直接影响了税收征管工作的有效开展。主要表现为政策法规不能及时反应和规范高校的后勤改革，政策法规不明确、缺乏连续性。我国对高校后勤社会化活动征税最早是以通知形式下发的，也就是财政部和国家税务总局2000年2月28日的《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》，《通知》明确了对高校后勤企业的有关经营活动实行减税和免税。这一通知从2000年1月1日起实施，但其期限是到2002年底，目前这一政策延长到2005年底。严格说来，文件通知并不等于法律法规，其严肃性和刚性都严重缺乏。随着高校后勤社会化改革的不断发展，原有的《通知》已不能适应客观经济形势的变化，税收征管中存在一些不明确问题，难以保证税收征管及时到位，各地税务部门对此也一直无法准确把握，甚至采取姑息态度，这种状况直接影响了高校后勤社会化税收征管工作的有效开展。

（二）高校后勤改革的不规范、不彻底，客观上为税收征管带来了难度。税收征管的规范与否，与高校后勤改革是否规范，是否到位存在着相互依存关系。从表面上看，几乎所有高校都已完成了后勤系统的剥离，但实际上，有些学校的后勤改革是在走过场，只是做了简单的改头换面，在后勤处或总务处上挂个企业集团的招牌，管理体制和人事分配制度等基本上还是老样子。从根本上来分析，目前我国高校的后勤企业并未真正按现代企业制度运行，这其中虽然有观念上的、社会经济环境的、法律法规政策等方面的原因，但最关键的制约因素是来自体制上的因素。现代企业制度要求产权明晰，我国高校后勤资产的所有权在国家，占有权在高校，后勤实体对后勤资产只有不完全意义上的经营权，没有对其所经营资产的占有权、收益权和处置权。后勤实体不是真正的法人主体，也就不可能做到自主经营、自负盈亏、独立核算。这一切从根本上妨碍了高校后勤改革，从而造成不利于税收征管的局面，客观上为税收征管带来了难度。（三）税收征管服务不到位，造成高校后勤税源流失。由于我国高校大多数为政府办学，国家投资，长期以来人们认为高校是育人的地方，远离市场。税务部门和税务人员存在观念滞后，重管理，轻服务，多被动，少主动的倾向，适应改革和市场的能力较弱，忽视了对高校的税收服务。深入高校少，缺乏主动服务意识，税收服务不到位，使高校这一现实的和潜在的税源未能被关注和重视起来。同时，税收征管的基础资料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤税源流失。无庸置疑的是，高校后勤社会化改革是一个增税因素，无论是流转税、所得税还是其他税收，税源和税基都会随着高校后勤改革的不断完善而扩大，税收收入也会随之而不断增长。等高校后勤改革彻底完成之后，高校后勤企业与其他经营企业一样，不再享受任何税收优惠政策时，必将为地方税收的增长做出积极的贡献。

（四）税收征管方法和手段滞后，管理不及时、不到位，漏征漏管现象严重。目前，税务机关对高校后勤活动的税收征管基本上仍限于对高校后勤对外服务部分，即：既对学生提供服务，也对社会开放的各种科研实体兴办的公司、各种补习班、校园围墙外的餐馆、书店、理发馆等后勤经营行为进行了相应的税收征管。税源监控常用手段主要是税务登记、纳税申报、发票管理、纳税检查和税控装置等。而对于由学校后勤部门直属的、专门为学生提供食宿及日常生活服务的机构，如对本校学生日常生活提供服务的食堂、医务所、学生公寓、电影院、理发店、澡堂等这一部分潜在的税源未能进行有效的登记和管理，基本处于无监控或漏征漏管状态，造成该部分税源疏于监管，造成税收征管对高校后勤社会化服务的管理不到位。

三、高校后勤社会化的税收规范化管理

（一）完善税收法律、行政法规，为高校后勤社会化税收规范化管理提供法律保障。高校后勤社会化活动对国家税收产生着积极的影响，税收法律法规对此应及时加以规范，力争使税收规范与高校后勤改革保持协调一致。高校后勤社会化的税收立法，应本着有利于征收管理、有利于依法治税、减少涉税争议、加强监督管理的原则进行。对高校后勤社会化的税收管理，要本着有利于发挥税收的调节作用，服务于经济、服务于社会的原则进行，既要从有利于我国高等教育的长远发展出发，又要从严肃税收法律和保护国有资产收益的角度来加以统筹兼顾，这样，才能有效地促进税收对高校后勤社会化的规范化管理，促进高校后勤组织的规范运转。只有税收政策法律制度科学、完善、合理，才能使税收规范化管理得以实现，并且通过税收规范化管理，发挥税收调节经济、服务于经济、服务于社会的功能。

（二）转变思想观念，树立税收服务意识。税务机关和税务人员要树立以纳税人为本的新型税收服务观，确立尊重纳税人就是尊重发展，促进发展的正确收观。把对纳税人的尊重体现在为纳税人服务上，处理好依法治税与经济发展的关系，加强管理与完善税制的关系。充分认识到搞好服务是提高征管水平的重要手段，把尊重纳税人、理解纳税人、关心纳税人贯穿在税收征管工作中，积极、主动、及时地为纳税人提供优质高效、便捷、经济的服务。把对高校的税收管理看成是对高校改革的支持与促进，是对高校后勤的鼓励与扶持，促进与服务。将管理和服务有机地结合起来，以服务促管理，寓管理于服务之中，改变重管理轻服务的征管模式。税务机关要主动深入高校，宣传税法，讲解税法，掌握高校后勤改革信息，摸清税源，为高校后勤改革的纳税问题出谋划策，进言献智。同时，还必须注重税收执法的刚性和可操作性，做到依法计征、依率计征。健全和完善监督检查机制，不断完善高校后勤的税收规范化管理，提高税收征管效率和质量。

（三）改进税收征管手段，加强税收信息化建设。提供深层次的纳税服务必须以信息技术的深化应用和加快信息化进程为基础。对高校后勤社会化的税收规范化管理必须以信息化管理为手段，把税收信息化建设作为规范化管理的切人点，完善税收管理信息系统。税务机关要积极构建功能齐全、协调高效、资源共享、监控严密、安全稳定的纳税服务系统，提升信息技术的应用水平，尽快全面运行办公自动化，完善、升级现行软件功能模块，全面运行CTAIS（中国税收征管信息系统）软件，加强系统管理，确保信息安全，提高工作质量和效率。同时，建立信息数据库，逐步建设税收法规、制度公示、纳税指南、发票税控、纳税人资信、纳税记录、行政审批等信息库。通过税收信息化建设，对高校后勤改革及其有关经济活动实行动态管理，形成税收信息资料计算机管控。在推进信息化规范化管理过程中，提高税务人员政治素质和业务素质，规范税收征收和缴纳行为，提高税收征管服务质量和水平，实现税收征管科学化、规范化，保障国家税收及时足额入库，保护高校后勤实体合法权益，促进经济社会协调发展。

房产税论文范文第2篇

大部分学者认为,征收房产税的目的并不是为了打压房价。贾康(2011)认为,房产税的目的并不是单纯了为了打压房价,而是通过对房产保有环节征税,形成规范的经济调节杠杆,从而产生多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。房地产税成为地方税体系的支柱,可以有效落实省以下分税制,使房地产市场供需双方行为合理化,从而促进房地产业的健康发展。北京大学光华管理学院院长蔡洪滨(2012)表示,房产税应首先明确征收目标、原则和方案,应该做到全覆盖、宽税基、低税率。征收房产税的目的是为了实现房地产市场的可持续发展,健全财税体系,调节收入分配,绝不是为调控房价。如果房产税成为短期打压房价的调控手段,是有百害无一利的。学者们对于房产税在上海和重庆的试点取得的成效都给予了肯定。贾康(2012)认为,房产税的效果在启动初期不会太明显。从上海、重庆的试点看,他们都有意一开始相对平缓地、柔性地切入这个新的制度框架。但是从长远看,房产税的影响和正面效应还是会逐步显现的。宋蔚蔚等认为,上海和重庆进行房产税试点改革一年多来,健全了财税体系,调节了财富分配,引导个人住房的合理消费,在一定程度上实现了调控房地产业的目的。杨继瑞(2011)认为,重庆市房产税改革试点方案主要针对主城区的高端房产,更具有政策取向上的“窗口意义”。沪渝房产税的征收,作为房地产调控政策的一个组成部分,其所要实现的宏观调控目标是促使房价理性回归,防止房地产价格继续快速上涨,但也要防止房价的暴跌。刘明勋(2012)认为,从重庆和上海的房产税改革看,重庆和上海侧重点有所不同,对房价会有不同影响。重庆主要针对高档住房征收房产税,对普通住房不会产生影响。上海在给予一定面积免征额后,对新拥有两套或以上的房产进行征税,其做法更加接近现实中房产税的定义,但对已购住房不征税,又使征收范围大幅度降低。由于上海市的购房需求弹性较大,经济发展水平较高,短期内房价可能随着房产税的开征而下降,但长期看,只要需求弹性大于供给弹性,房价还是会呈现缓慢上升的趋势。在房产税税率方面,徐策(2012)指出,房产税应采取浮动税率制。在经济不景气时,可通过退税来刺激经济;在房地产过热、出现泡沫时,可调高税率,稳定市场。在调节税率时可逐步进行,首先对商业物业提高税率,再对多套住房和豪宅征收物业税,然后,再逐步过渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)认为,房产税可实行双重累进制税率,即我国房产税的征收实行从价和从量双重累进制税率。这样,能够在一定程度遏制炒房投资者,并规范房地产市场的发展。尚可文、孟丽(2011)提出,房产税的税率设计应体现差异性。要因地制宜地设计房产税税率,根据不同地区、不同类型的房地产分别设计税率,区别新房与旧房、大城市与中小城市、普通住宅、高档住宅与经营用房、存量房、改善房与投资房的税率。蔡洪滨认为,房产税应保持低税率,虽然会出现初始时财政收入不多的情况,但未来随着城镇化的逐步扩大,这部分收入还会增加。马国强、李晶(2011)认为,房产税应统一采用比例税率形式,但允许各地根据自身经济发展的实际状况,按不同地区、不同类型的房地产确定税率,并可根据当地房地产业的发展情况进行调整。在房地产税征税范围方面,许多学者认为应逐步扩大房产税征收范围。马国强、李晶(2011)提出,应对城乡普遍征收房产税。张天犁(2011)认为,房地产纳税人范围应包括境内拥有和使用房地产的单位及个人,征税对象应包括城乡所有经营性房地产和居住性房地产。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,房产税应当扩围,但现在房产税即使扩围,也很难成为地方的主要税种,因为房产税征税对象来自于房产,也就是来自于居民收入,与收入水平的高低相联系。如果居民收入水平增长有限,税基有限,房产税推开不仅遇到的阻力很大,而且很难有效果。

二、房地产调控政策研究的新成果

一些学者认为,应从土地政策方面对房地产业进行调控。吴焕军(2011)的研究表明,土地政策在房地产调控中发挥着一定作用,土地供应数量应是土地政策的首选,而政府对土地囤积的打击也会产生一定的效果,在利用土地政策进行调控时,应注意其长期效果稍优于短期效果。土地政策对房地产开发投资有较大影响,对房价的影响较小。唐健、徐小峰(201)认为,国家的土地政策对于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建设给予了很大的支持,但促进闲置土地开发利用、完善土地出让方式等政策效果不明显。学者们认为,还要用货币政策来调控房地产市场。戴国海(2012)认为,由于利率未完全市场化,货币政策对房地产业的调控效果不显著。房地产的供求双方对利率的敏感程度不够,他们更加关注贷款的可获得性。因此,对于贷款规模和条件的控制,比利率调节本身的效力要大。庞如超(2012)认为,紧缩的货币政策可起到减少投资的作用,有利于抑制房地产市场的过度投资;使一线城市的房价得到控制,使大多数城市房地产的价格环比涨幅收窄;使房地产企业在二三线城市竞争日趋激烈,利润空间不断缩窄,房地产市场的焦点正在向三四线城市转移。综合国内外研究成果可以发现,大多数实证研究都认为房地产投资对经济增长具有促进作用。在研究方法上,多借助于某个经济增长模型,同时结合一定的计量模型进行研究。目前,房地产业研究关注的焦点是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相关政策,及时引导和鼓励房地产业向科技、环保、智能型转型;如何提升房地产业的产业质量、增强房地产业对其他产业的带动作用。

三、进一步研究的展望

第一,未来房地产价格调控问题的研究,应根据各方最终的博弈结果,进行更加具体的数量研究,从而为政府调控政策的适时出台提供依据。第二,部分房地产政策的实施效果有待深入研究。在本轮系列房地产调控政策体系中,将有部分调控政策延续为常规政策而保留下来。这些政策对于规范房地产业的发展具有重要的意义。但是,这些政策未来的具体实施效果如何,需要进行跟踪研究。第三,房产税全面实施的可能效果与相关配套政策问题需要进行深入研究。目前,理论界和实践领域都对房产税寄予厚望,甚至希望以房产税来彻底解决我国房地产市场的诸多问题,包括以房产税替代传统的地方土地财政收入。但是房产税的实施涉及多方面的利益关系,而且要求相关配套政策的贯彻落实。如,需要建立全国性的住房信息统计系统,需要解决各地区差异化的征税标准问题,需要设置动态的税率变动机制,等等。其中,全国性的住房信息统计系统的建立影响面很大,尤其会对无产权房处理、假户口住房、非法占有的住房等,以及某些利益获得者占有的大量商品房,将形成很大的冲击。这些房源是否能够实现有效信息登录,其进入商品房市场是否会冲击正常的市场秩序,是否会引发不必要的社会问题,这些问题都需要理论和实践的深入研究。第四,需要结合国内外经济形势的不确定性,加强房地产业的动态研究。目前,国际经济形势并未明显转好,国内经济虽有复苏迹象,但超发货币可能引起的通货膨胀压力,以及国外扩张性货币政策导致的输入型通货膨胀、成本型通货膨胀压力较大。在这种情况下,如何同时解决房地产价格的上涨压力、实现地方经济的健康发展,便成为国家和地方政府必须权衡的难题。因此,需要动态地结合国际国内经济形势的变动,以开放经济为背景,动态地研究房地产业的合理发展问题。第五,需要对保障性住房的融资、监督、分配、退出等问题进行有针对性的个案研究。我国各地区经济发展水平、人文文化各有不同,因此,其面临的保障性住房建设问题也会有所差异。对此,需要进行有针对性的个案研究,具体调查分析不同地区保障性住房的融资实现机制、有效监督机制、合理分配机制和退出机制,而不能仅仅局限于目前的宏观层面的研究。第六,结合新时期社会发展的新要求,对房地产业进行创新研究。到目前为止,学术界已经对我国这些年房地产业各方面的发展问题进行了比较深刻的反思。应当根据这些反思成果,结合新时期社会发展的新要求,对房地产业进行更多的创新性研究。

房产税论文范文第3篇

一、房地产税税基评估的程序选择

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

从国外的经验看，随着GIS技术从军用转向民用.更多的CAMA系统与GIS系统互相整合，逐渐形成了新的技术潮流。我国地域广袤.百万级人口的大城市众多，房地产信息数据量极大。如果批量评估需要对特定区域的房地产信息进行统计分析仅仅依靠人力是无法完成的。因此将GIS系统整合至CAMA系统，可以帮助评估人员及时准确地掌握房地产税基础数据，高效地实现批量评估房地产的功能。

房产税论文范文第4篇

世界大多数国家普遍开征房地产税，但税名有所不同，一般叫不动产税、房地产税、财产税；仅在东南亚个别国家和我国香港地区叫物业税。但是物业税与物业费等概念界定不清；财产税又是按征税对象分类的税种，我国现阶段也不可能对所有财产都征税并纳入一个税种征收，所以，对房地产征税改名“房地产税”为好。本文针对我国现行房地产税制存在的改革滞后、收入偏小、矛盾突出等问题，提出应结合我国国情，加快改革步伐等具体建议。

一、合并税种，但不能把土地出让金纳入税种征收

现行房地产保有环节的税种有三个：房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。根据“简税制”的原则，应该三税合并，不再区分内外资，不再区分自住、出租.统一征收。我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地价占主要比重，如杭州市，同样建筑结构的房产在市中心每平方米建筑面积的市场价为15000元～20000元，而在郊区只要5000元～6000元。因此，房产税和土地使用税只能合并征收，以利简化税制，体现公平税负。

至于土地出让金可否并入税收分年征收?有的学者认为应将现行土地出让金一次性收取方式改为分年收取，并纳入房地产税征收，其理由是分年收取可以降低房屋开发成本，从而降低房价、减轻购房者的负担，并防止地方政府在土地转让中的短期行为。但笔者认为，土地出让金与房地产税性质不完全相同。土地出让金是政府以土地所有者身份在出让一定年限土地使用权时获得的租金收入；房地产税是政府为纳税人提供公共建设服务而对拥有房产的单位和个人课征的税收。另外，现在土地出让金已成为各地地方政府开展公共建设服务重要的收入来源，一旦改成年租制，分为50年或70年分年收取并纳入税收征收，会出现两种后果：一是地方政府将减少一大笔可用作地方公共建设服务的收入，造成财政支出安排上的困难；二是将对房地产市场的供求状况带来无法预想的局面，如杭州市现在市中心的普通住宅，每平方米均价为15000元～18000元，杭州市国土资源局市中心土地使用权拍卖的价格为每平方米1000元～15000元，如剔除土地出让金因素，房价可骤降至每平方米4000元～5000元，供求后果很难设想。因此笔者认为土地出让金不能并入房地产税征收。

二、扩大征收范围，但农民、城镇居民一般自住房应继续予以免税优惠

根据“宽税基”的原则，应该扩大房地产税的征收范围，打破原来征税范围的地域限制，以减少税源流失、增加地方财政收入。但同时必须制定必要明确的减免税优惠政策：一是国家机关、人民团体、军队自用的房地产应继续免税；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房地产应继续免税；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房地产应继续免税；四是农、林、牧、渔业的生产用地应继续免税；五是农村农民自住房应继续免税；六是城镇居民自住普通住房也应继续免税。另外，国家机关公务员享受国家标准面积内的住房，也可给予优惠免税。

而要征税的房产重点是：经营性房产（包括出租房）；排屋、别墅（含自住）；自有两套或两套以上的房产就超过一套普通住房标准（如杭州市规定为140平方米以下）的部分。这样规定，既能扩大征税范围，又能缓解征收上的矛盾，体现税收调节功能，增加税收收入。

三、科学确定适用税率

房地产税的改革要贯彻“低税率”原则，税法可制定0.5%～1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率，体现大城市税率从高、中小城镇税率从低的原则。对高档住宅和高尔夫球场等需适当限制的房地产可加威征税。

设置上述弹性比例税率，比原城市房地产税税率1.8%、房产税税率1.2%有所降低，但因征收范围扩大，税收不但不会减少，而且会有较大幅度的增加。[next]另外，某些国家和地区根据地方政府支出需要，采取量入为出的办法来逐年确定适用税率。有的观点认为可以为我所用，但笔者认为这种做法手续较繁，征收成本较高，不符合我国国情，不宜采用。

四、计税依据要改按市场评估值，但应给予适当的折扣

从国外房地产税的发展趋势看，房地产税改按房地产市场评估值的一定比例作为计税依据已成为世界主要经济发达国家的共识。为了真实地反映房地产的市场价值，公平税收负担.体现“量能负担”的原则，使税收与经济发展和物价水平同步增长，房地产税应将原来按账面原值计税、从租计税办法，一律改为按市场评估值为计税依据。但在实际评估时，仍要区别土地和房产、土地的不同等级和房屋的不同建筑结构，评估市场价值；在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑结构的房产市值，再核算综合市场评估值，给予一定幅度的折扣后，核定计税依据，据以征税。

按市场评估值再给予一定幅度的折扣后计税，主要是考虑到房价升降的变化因素和房产的新旧程度，也照顾到不同纳税人的负担能力，这也是美国等经济发达国家较多采用的做法。根据我国的实际，计税依据的折扣减除率，以市场评估价值的10%～30%为宜。评定公布的房地产评估价值应保持一定时间不变，可3～5年评估一次。

房地产市场价值的评估工作关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担，要求做到客观、公正、低成本。因此，应建立相应评估机构，制定统一的评估办法和标准，配备和培训评估人员；评估机构设在市、县级地税机关内部为好；并应建立健全房地产登记管理制度，利用计算机网络加强房地产建造、持有、买卖、分割、租赁等的信息管理，税务部门应与房产、土管、城建、工商行政管理等部门密切协作，实现信息资源共享，加强税源管理。

五、房地产税应划为地方税

房地产税的征税对象是不动产.是对房地产在保有环节的征税，属于直接税的范畴。房地产具有不可移动和难以藏匿的属性.决定了房地产税源的非流动性和稳定性，且易与所在地区的公共建设服务联系在一起，便于征管。从世界各国和我国税制建设的历史沿革看，房地产税都被划为地方税。地方税的基本要求和特征是：税源的非流动性，收入的相对稳定性，地方征管的效率性。房地产税完全具有上述特征.划为地方税有利于调动地方政府组织收入的积极性。因此，改革后的房地产税仍应继续划为地方税，作为市、县级地方财政的固定收入，按属地原则进行分配。

六、中央制定统一的房地产税法，但应赋予地方适当的税权

房产税论文范文第5篇

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 这次，房产税真的要来了吗？

一直以来，房产税改革牵动着各方。关于房产税的一点风吹草动，不断地触动媒体紧绷的神经，一次次地解读、猜测，一次次地喊“狼来了”。而目前为止，仍然是雷声大、雨点小，仅有上海和重庆开展个人房产税征收试点。

5月24日，国务院办公厅《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一，再次引来各方的关注和解读。这次，房产税真的要来了吗？ 房产税前世今生

房产税并不是一个真正意义上的新事物，1986年9月15日，国务院就了《中华人民共和国房产税暂行条例》。《条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（不包括农村），由产权所有人缴纳。其中第五条规定了几类房产免纳房产税，其中包括个人所有非营业用的房产。房产税一直是税收体系中一个重要的税种，主要针对营业用房征收，因此，多数只拥有住宅的居民对该税种并不熟悉。

房产税的改革可以追溯到10年前。2003年10月召开十六届三中全会，全会公报首次提及房产税改革的内容，其表述为“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后几年，中央文件关于财税体制改革的表述中均会例行提及加快推进房地产税制改革，研究房地产持有环节征税问题。房产税的改革并不是开征一个新的税种，而是对已有的房地产相关的税费进行归并，简化税制，拓宽税基，特别是将征税对象扩大到住宅，统一税率，规范征税依据，以房产的市场价值（基于市场交易价格的评估价值）作为征税依据，而不再是以房产原值或租金作为征税依据。

从2003年开始，财政部和国家税务总局先后分3批在北京等10个省市和计划单列市的32个县、市、区开始房地产模拟评税试点（“空转”）。有关部门对房产税相关的任何动作都极为谨慎，始终未针对空转效果相关信息，因为任何动作都可能引来市场的过度解读。

真正小心翼翼迈出第一步的，只有上海和重庆。2011年1月28日，上海和重庆分别开始实施各自的房产税改革试点方案。其中，上海针对新购的住房征税，以家庭为单位，对人均60平方米以上的住房面积进行征税，计税依据为住房市场交易价的70%，税率为0.6%，但住房单价低于平均单价2倍的，税率为0.4%；重庆对主城9区的独栋商品住宅和新购的高档住宅，以及非居民的二套以上普通住房征税，计税依据为房产交易价，税率根据房产单价实行累进，有0.5%、1%和1.2%三档。

沪渝两地的试点方案，共同点在于谨慎地选择征税对象，通过严格的限定条件，尽可能缩小征税方案的影响范围，而且都主要是对新购房产进行征税，新老划断；不同之处，上海方案更接近一般意义上的房产税，未来可以通过调整免税面积，扩大征税范围，逐步完善，而重庆方案更像是对房产的奢侈消费征收的调节税，与我国目前实行的消费税性质相似。 房产税改革推出的初衷并不是为了调控房地产市场。房产税的改革目标一直很清晰，就是将其培育为地方的一项稳定的收入来源，逐步降低地方政府对土地财政的依赖，遏制地方政府经营土地的冲动，鼓励地方政府从关注经营城市转向提供公共服务，为城市居民创造安居乐业的环境。

上海和重庆的试点方案尽管引起关注，但带来的波动却不大，因为征税范围较窄，涉及纳税人较少，选择的纳税人多为高收入者，方案设定的税率也较低，几个因素共同促成了试点方案平稳落地，没有带来突出的纳税人抵制行为，也没有对房地产市场形成明显冲击。尽管这两个方案因征税额低、房地产市场调控作用弱而被诟病，但这却是地方政府所追求的理想结果。地方政府并不会期望通过一个税种的改革在短期内迅速增加税收收入，更不希望房产税改革冲击房地产市场。

从上海、重庆两个试点方案也可以透露出未来房产税改革的两个可能倾向：一是选择缓和的切入点，即从窄税基、低税率切入，条件成熟后再逐渐扩大税基，调高税率；二是房产税改革将有别于以往“一刀切”式的税制改革，而是给予地方政府更多的制定税制的权力，中央政府只设定原则和框架，鼓励地方政府因地制宜选择合适的征税对象、征税依据以及税率。

2013年2月20日，国务院常务会议确定将扩大个人住房房产税改革试点范围。此后，对于第二批列入试点的城市屡有传闻，其中“杭州方案”最受关注。根据传出的消息，“杭州方案”将主要参考上海模式，暂只对增量房产征收房产税，人均免税面积60平方米，以家庭为单位进行征收，税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的0.4%的税率征收；对非普通住宅，以交易价格的0.8%的税率征收。“杭州方案”虽然没有在预期的时间内推出，而是暂缓，但透露出重要的信息，即上海模式是操作性较强的一个方案，未来最有可能在其他城市推广。 房产税与房价

某种意义上，我国从未有一项改革如房产税这般经过如此充分的公开讨论。但这些讨论中，有些讨论思路混乱，使得关注房产税的人形成混乱的预期，无所适从。

房产税改革是为了调控房地产市场？房产税之所以一直以来吸引如此多的关注，的确因为其可能对房地产市场形成冲击，房产税自然地被视为悬在房地产市场上的“达摩克利斯之剑”，也不排除有关部门可能有过利用房产税调控市场的考虑。

需要厘清的是，房产税改革推出的初衷并不是为了调控房地产市场。房产税的改革目标一直很清晰，就是将其培育为地方的一项稳定的收入来源，逐步降低地方政府对土地财政的依赖，遏制地方政府经营土地的冲动，鼓励地方政府从关注经营城市转向提供公共服务，为城市居民创造安居乐业的环境。

一个普遍的观点是只要房产税推出，房价必然大跌。因为这样的预期，房地产开发商谈房产税“色变”，地方政府在房产税政策上犹豫不决，许多民众对“增加”一项税收翘首以盼，作为潜在购房者，他们期待着这个税收能够为他们创造出购房的最佳时机。

从各国的实践来看，推行房产税的国家如美国、日本等，房地产市场依然可能存在投机和价格泡沫，遵循其自有的周期规律。房产税在短期内可能会对房地产市场形成冲击，由于先入为主的预期带来的抛售行为，也由于购房者在未来所需缴纳的房产税折算为当前的“折价”，也由于持有成本提高，使得囤积房产变得无利可图。但这个冲击的大小，取决于各地推出的房产税实施方案，即征税范围和税率。对此的期待不可过高，因为地方政府会尽量避免房产税对当地的房地产市场形成太大的冲击。

长期来看，房产税会提高房产持有成本，降低囤积房产的回报率，特别是如果设定累进的房产税率，将极大提高持有多套房产的成本，改善房产的分布结构，增加二手房市场供给，有助于推动房地产市场健康发展。 利益集团博弈

房产税的推出一直无时间表，政策的靴子迟迟无法落地，政府关于房产税的表述都引来过度解读，媒体一次次地喊“狼来了”，也可以反映出公众的关注和紧张。

改革滞后是因为受制于利益集团激烈的博弈，也反映出决策者的谨慎态度。过去的10年，我国各个领域的改革缓慢，大环境的改革氛围不浓，因此房产税改革也就不那么迫切了。

征收房产税的反对方包括房地产商、持有多套房产的有房者，也包括部分潜在购房者。房产税给房地产市场带来的不确定性，是房地产商最大的顾虑，因此以任志强为代表的房地产商，以房产税将转嫁给购房者并进而推高房价的观点，影响一些潜在的购房者共同反对房产税的推出，也影响部分对房地产调控有顾虑的决策者。 房产税所增加的税收收入对地方政府的吸引力不够，相反，地方政府所顾虑的是，房产税可能冲击当地的房地产市场，从而影响房地产相关的其他税收收入以及土地出让收入；征收房产税可能面临纳税人的抵制以及由此引发的不稳定风险，也使地方政府对房产税避之不及。

在过去的10年，持有多套房产的有房者逐渐成为一股力量，其中包括成功的商人、中高级公务员、企事业单位的中高级管理者、大学教授、高级技术人才等，他们拥有财富、权力和知识，改革的决策者也可能在其中，他们也是对决策具有间接影响的人。

基于对税收的朴素理解，认为增加税收必定增加负担，也有一部分潜在购房者会反对房产税改革。对于他们，购房支出已是巨大的负担，难以承受未来可能的额外的房产税支出。

改革的支持者中，重要的是一部分政府官员和专家学者，他们共同意识到当前财税体系存在的问题和可改进的空间：中央和地方财权与事权不匹配，房产税因其不可转移的性质，是地方税的理想选择，也被各国广泛采用；地方政府过度依赖于土地财政，难以为继，需要寻找稳定的收入来源进行补充；房地产税费复杂繁重，尤其集中在交易环节，需要进行兼并，转向对持有环节征收；房产增值成为造成收入差距的重要原因，需要对此进行合理调节。这些理由成为推动房产税改革的最重要力量，也是房产税必须要改的原因。

基于房产税可以降低房价的预期，一直以来都有一些潜在购房者对房产税改革充满期待，但他们可能会等不及，或逐渐意识到征收房产税对他们无利可图，却可能在未来成为纳税人，转而不再支持房产税的改革。不过他们的支持只是作为舆论的一部分发挥作用，对决策影响却不大。

利益集团的博弈最终体现为决策者犹豫不决，这是导致改革滞后的最关键原因。决策者需要平衡利益集团的利益，承担决策带来的潜在风险，可能因此就不得不推迟决策，或将包袱留给继任者；决策者的另一顾虑来自房产税对房地产市场乃至整体经济的不确定性影响，政策对经济冲击过大是不可接受的；决策者还要考虑舆论的反应，如果舆论普遍认为这是增加新的税收，并且强烈抵制，由此带来的政治风险也是难以接受的。

税务机关是改革的重要参与方，征收房产税对整个税务系统的征管能力是巨大的挑战，向普通个人直接征税而非代扣代缴也是前所未有的，因此税务机关并无积极性推动改革。

房产税作为地方税，地方政府将在决策中扮演更重要的角色，试点范围的选定乃至向全国铺开，都必须地方政府同意并积极做好准备。房产税所增加的税收收入对地方政府的吸引力不够，相反，地方政府所顾虑的是，房产税可能冲击当地的房地产市场，从而影响房地产相关的其他税收收入以及土地出让收入；征收房产税可能面临纳税人的抵制以及由此引发的不稳定风险，也使地方政府对房产税避之不及。 “狼来了”还要喊多久

5月24日国务院的《通知》是一个明确的信号，房产税年内试点扩围已经确定，在全国范围内铺开也为期不远，最多在一个政府任期内应该可以确定基本的税制框架。

经过10年的酝酿，房产税改革的各项准备工作已初步就绪。在舆论方面，经过10年的讨论，房产税的改革已经被大体默认，成为不可逆转的趋势。

新一届政府履职半年多来，致力于推动重要领域的改革，为改革营造出较好的氛围。关键部门的人事安排重用有改革意识和经验的干将，这对房产税改革具有实质性的推动作用。

去年以来，财政部和国税总局积极推进“营改增”的改革试点，今年8月将推向全国。“营改增”只是一系列财税体制改革的起点，改革大幕刚刚拉开。“营改增”留下来的一个问题是，地方税体系将从此少了一个最重要的税种——营业税，地方税体系的建设将因此变得更加迫切。在这样的契机下，房产税作为地方税的理想选择，有希望作为补充，改革的进程将会因此加快。

房产税论文范文第6篇

【关键词】房地产税；房价；回归分析；新房产税

一、房地产税概述

房地产税收是一个综合性概念，与房地产经济活动过程有直接关系的税收都被称为房地产税收。在我国包括房地产营业税、企业所得税等十种税收，而本篇论文研究的是直接以房地产为征税对象的税收，共五种，分别是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税（城市房地产税自2009年1月1日起废止，在此不作分析）。

二、房地产税的现状

到目前为止，我国并没有形成一套专门的房地产税收制度。2011年1月28日起，国家改革房产税政策，从原来的只对城镇经营性房屋征税变为对个人所有非营业用的房产也开始征收房产税，上海、重庆被选为试点，为了便于研究，称之为新房产税，而2011年之前的则称为旧房地产税。

三、旧房地产税对房价的影响

从1998年到2009年的五种税收收入数据可以看出，我国直接针对房地产的五种税收收入呈快速增长的趋势，1998年到2009年十二年间，税收收入从310.64亿元增加到4812.32亿元，增加了14.4倍。与此同时，我国商品房的均价也逐年快速增长，从1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文将运用Eviews软件，对2008年到1998年的数据进行实证分析。（1）统计模型的建立与分析。第一，建立模型。为了便于运算，将房地产税定为tax，将房价定为hp。建立回归方程：hp=b0+b1tax。其中，tax为自变量，hp为因变量，b0、b1是回归系数。输入数据，得出结果。第二，数据分析。通过Eviews软件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F=324.8944。得出回归方程为：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因为各项数值都符合显著性检验，所以b1及回归方程均是显著的。从回归方程可以看出，房价与房产税呈正相关关系，房地产税的系数为5.95*10-10，也就是说当房产税增长时，房价也程上涨趋势，但是上涨的幅度非常小。这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显。（2）房地产税对房价调控作用不明显的原因。一是土地闲置、浪费严重。二是鼓励了投资者的投机行为。三是助长了土地的隐形交易，逃税现象普遍。

四、新房产税对房价的影响

（1）新房产税的概述。2011年1月28日，房产税在上海、重庆两地正式试点，条件成熟时将向全国范围进行推广。下图是重庆和上海房产税细则。

（2）实施新房产税政策后房价的变化。新房产税政策实施后，对重庆、上海两地的房价起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明显。（3）新房产税对房价调控作用不明显的原因。第一，新旧税制体系的衔接问题。第二，群众基础不牢固。第三，房产估价体制不健全。第四，我国居民对持有房产的传统思想根深蒂固，使房产市场具有刚性需求。第五，房产税只是税收体系中的一个小税种，把抑制房价这样的艰巨任务压在这样一个小税种上，并不合理。（4）完善新房产税的建议。第一，合理处置旧税制体系下持有的房屋，在保证公平的基础上对这些房产进行征税。第二，采取“统筹规划，分步实施，试验推广”的方针政策。第三，要加强个人房产税的宣传工作，提高广大居民的自觉纳税意识。第四，建立逐步完善的房产价值评估机制。第五，绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。

从以上分析可以看出，房产税对房价是有一定影响的，但是单单依靠房产税来调控房价是不可行的。房价最终是由市场供求关系决定的，仅仅通过完善房地产税收制度就想达到抑制房价的目的是不现实的，必须同时加强房产税收制度以外的制度因素变革来实现这一目标。

参考文献

[1]《上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》

[2]《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》

[3]李孟然．房产税，没有想象那么美[J]．中国土地．201（6）

[4]高永梅．浅谈我国房产税的未来发展[J]．网络与信息．2010（7）

房产税论文范文第7篇

关键词：房产税 税制设计

房地产市场按照不同标准、不同方法，可作出不同的分类。根据房地产的流通顺序，房地产市场涵盖房地产开发、流转、保有三个阶段，房地产税的税种设计主要涉及三个方面： 即对房地产的开发、流转和保有阶段分别课税。

我国现行的房产税体系在税种分布结构上，有一种“重交易、轻保有”的奇怪的现象，而房产税税制本身也存在着征税范围过于狭窄、计税依据不科学、税率水平不合理等诸多弊端，无论从公平视角，还是对经济发展的影响，都与我国国情不完全符合，也不利于长远发展。

面对居高不下的房价，房产税改革成为社会舆论的焦点，国家经过几轮宏观调控，2011年1月，上海和重庆正式启动房产税改革试点，作为房产税改革的“催化剂”，其先行先试三年多来的政策实施效果争议不断，“失败说”不绝于耳。因此无论房产税改革的目的是调控房价还是作为增加地方收入来源，如何进一步完善房产税是目前我国面临的一大难题，亟需破解。

1.沪、渝两地房产税改革的成效分析

沪、渝两地的房产税改革试点三年有余，时间相对较短，难以产生充分数据来客观评价实施效果，但仍可从恰当的理论和逻辑推理中得出一些有价值的结论。

1 . 1对完善税制的作用

从完善税制的角度，沪、渝两地的房产税改革短期内收效甚微，但也未夸大到成为“遗弃儿”的程度，具体如下：

首先，征税范围过于狭窄。从沪、渝两地试点情况看，上海完全着力于增量市场；而重庆既包括增量市场，也包括存量市场，但是这部分业主属于富裕群体，对多收点房产税并不是特别敏感。从长远来看，应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥其作用。今后的房产税征收应尽快实现由增量房向与存量房并行过渡。

其次，计税依据不科学。沪、渝的房产税计税依据为市场交易价格，未采用评估价值。市场交易价格具有波动性，而计税依据使用评估价值可以保持税基的相对稳定，但这涉及个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节等技术层面问题，这正是我国目前房产税征收面临的一大技术障碍。以市场交易价格做税基可以暂时绕开这一壁垒，降低征收难度，但使用市场交易价格做计税依据无法准确反映市场价的情况，房产税的财产税属性的有效实现大打折扣。

第三，税率总体水平不高。沪、渝两地的房产税改革，都采用差别税率，征收税率大都在 0.4%-1.2%，渝版税率的绝对水平高于沪版。但总体来讲，税率均偏低，力度均较小。过低的税率往往具有一定程度的转嫁性，而且纳税人对于九牛一毛的房产税的敏感度会大大降低，很难完成调节收入“劫富济贫”的伟大使命。

最后，目前出台的税改方案未对现有房地产税种和行政收费项目进行系统化调整，由此未能解决现行房产税体制中的税费繁杂、重复征税、税种配合失当等影响公平和效率的问题。因此，总体来看，试点的税改方案并没有达到优化税制、完善房产税改革的目标，这可能成为税制改革的“软肋”，清费立税是房产税改革的方向。

1 . 2对充实地方财源的作用

从沪、渝两地试点情况看，税基偏窄问题依然存在，而且“营改增”使地方政府失去主体税种。同时，推进房产税改革，就是要在做“加法”的同时做“减法”，在增加保有环节税收的同时，清理、减少建设和交易环节的税费，因此增加的税收收入对地方财政收入的改善作用非常有限。

1 . 3对调节收入分配的作用

尽管沪、渝两地房产税的试点开启了对房产切实征税的时代，但主要针对的是“增量住房”而不是“存量住房”。如此税制设计是现有征管水平的无奈选择，但这显然会造成收入分配调节的不公。房产税就是个人向社会返还增值收益的一种形式，因为随着后来政府基础设施的投入，早期购房的人用较小的投入获得巨大的收益，但却不是房产税的纳税义务人，不需要付出相应代价，必然造成“富人越富，穷人愈穷”两极分化的局面，显然影响了房产税对财富分配的调节作用。

1 . 4抑制房价的作用

2011年全年，全国楼市低迷，大多数一线城市的商品房交易价格同比微降。但与人们对房产税之于房价“一剑封喉”的预期效果相悖的是：沪、渝两地的房价不但没降反而上涨，房产税抑制房价的梦想破灭。

事实上，房地产是商品，它的市场价格在很大程度上是由供求关系决定，而房地产其稀缺性、特殊性，又有别于其他一般商品。

2.国外房产税税制设计的经验借鉴

国外征收房产税由来已久，各国的房产税制会因为经济体制、社会制度、土地权属等自身情况的差异而有所不同，但对我国房产税改革有诸多启示和借鉴：房产税是地方政府财政收入的稳定来源。房产税是多数国家支柱性的地方税种，在各国的地方财政收入中占重要地位。在美国，房产税的征税主体是郡政府、市政府和学区。其征收房产税的目的是为了维持地方政府的各项支出、完善基础设施和社会福利。

房产税促进了土地财政模式的演变。地方政府要从根本上摆脱对“土地财政”的路径依赖，除了改变不科学的绩效考核机制，推动财税体制改革外，最重要的是寻找稳定的替代税源，而房产税无疑是切实可行的最佳选择。因为房产税不仅可以为地方政府带来稳定的税收收入，还可以达到调控房价的目的。而美国土地财政模式的呈阶段性的演变正说明了这一点，这对于同样过渡依赖“土地财政”的中国具有十分重要的借鉴意义。

宽税基、低税率的基本原则。大多数市场经济国家的房产税征税范围除了对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，几乎涵盖全部类型的房产。税基广的结果是在房产税收总额既定的前提下，以市场评估价为基数的计税依据较大，房产税的税率就相对较低，这样既充分体现公平和合理，又有效保证地方政府充实的财政收入。

各国的房产税税率不尽相同，但实际税率大体在 0.8-3%，并以1.5%左右居多，可以说整体水平不高，“温柔”的税率可较大限度地降低纳税人痛苦的纳税压力，缓解绝大多数纳税人的抵触情绪。

完善的土地等级和房产登记制度。为强化房产税的征收管理，多数国家均建立了完善的房产登记制度和不动产登记的数据库，并实现了与纳税人的银行账户、信用额度的网络对接，不但为房地产测绘、经济统计等部门提供了大量信息，而且方便税务部门随时掌握纳税人与应税房地产的纳税情况。

合理的房地产评估机制。多数国家都建立了与房产税征收相独立的房地产评估机构，并建立申诉机制、回避制度、保证金制度，尽可能完善相关配套制度。独立的评估机构、专业的评估人员、科学的评估方法、合理的评估周期等都可以比较充分地保证应税房地产价值评估结果的客观公允。

3.国情约束下的房产税税制设计

如前所述，沪、渝两地的房产税改革试点效果有限，但两地试点的最大成效在于“制度破冰”。究其原因主要在于税制要素的设置不尽合理。在综合考虑国外房地产税制改革的经验及中国国情的基础上，深化我国房产税税制改革应在税制要素设置上下功夫。

3 . 1税权归属的划分

立法权的角度。遵循我国的长期以来的税收法制传统，房产税目前仍可由中央立法，但是这样不符合分税制改革的方向。所以，建议加快制定税收基本法，合理划分中央、地方税收管理权限，同时完善有关立法监督机制和区域利益平衡机制。

征管权的角度。根据税收理论，房地产的属地性决定了房产税的征收和收入均应归地方政府所有。从国际经验看，多数市场经济国家的房产税收入都归地方政府所有。由于我国财权集中、事权下移的现状造成了地方政府的财政窘境。因此对宏观经济影响较小，对于地方经济较为重要的地方税种，由地方政府征收房产税的做法既符合税收理论，也尊重国际惯例，更有助于修正我国财政体制弊端带来的错位。

税收评估权。纳税评估对于保证财产评估的效率和公正具有重要意义。从我国国情来看，由于地方税务部门获取应税房地产评估信息更加便利，因此合理划分中央、地方税收管理权限，建立中央、地方政府两级评估机构，中央实施一定程度的控制与规范即可。

3 . 2征税范围的确定

根据普遍征收原则，结合我国国情，房产税的征税范围应包括纳税人持有的全部房产，涵盖住宅、商业房地产、工业房地产、农业用地等全部类型的存量和增量房产。具体如下：

对于独栋别墅、高档住房这类住房，不管是第一套还是第二套以上，均课以房产税，不过在税率上应区别对待；同一城市多套住房。通过对在同一城市拥有2套及以上房产的家庭征税，增加其持有成本，减少房地产投资投机行为，最大程度发挥税法维护经济秩序的作用，同时考虑到目前人口流动的频繁，所以建议仅对同一城市拥有两套住房的家庭予以征税；评估单价达到当地城区上年年平均交易单价一定倍数（如1.5倍以上，这类房屋单价之所以高，是由于“集万千宠爱于一身”――便捷交通、公共（基础）设施、教育资源等优质资源的集中，而这些均来源于“取之于民，用之于民”的国家税收；家庭人均建筑面积超过一定标准（50平方米）的住房。一般来说，同一地段房屋面积越大，房产价值就越高。房产税是财产税，对财产占有多的人多征，对财产占有少的人少征或不征。尽管有失税法公平的原则，但这是在一定时期内为防止房产投机行为和国际热钱的流入所采取的权宜之计。3 . 3计税依据的评估

理论上，以房产评估值为基础更为公平，能细致灵活反映不同类型的市场价值差别，在保证纳税人利益的同时对房产保有成本的调控作用也较强。就我国而言，对目前房地产评估机构的多头管理尽快加以改革，建立健全房产评估制度，成立专门的房地产评估机构、科学的评估标准、合理的计税依据、规范的操作流程。

3 . 4税率水平的选择

过高的税率会造成纳税人的普遍抵触情绪，甚至可能出现偷税、漏税或者甚至抗税的情况。应税房地产的价值虽然较高，但相对于昂贵的房产购置投入而言并不会为纳税人带来实质性较多的现金流入，而房产税却会实实在在造成纳税人的现金流出。目前各国房产税的实际税率一般在2%左右。

目前我国资本市场不够完善，闲钱过多，投资渠道比较单一，通货膨胀预期持续走高，出于房产自身保值增值的属性和收益性、安全性考虑，无疑购置房产是多数中产阶级进行比较权衡后做出的选择。在房产税试水初期，我国房产税的税率不宜单一，也不应过高，应该分层级分情况制定税率：

征税对象为独栋别墅、高档住房，税率按超额累进税率征税，起点税率应稍高。

两套以上住房（同一城市）。①根据房屋套数确定起点税率，住房套数越多，起点税率越高。②根据人口数确定人均免税评估值，可防止纳税人采用（假离婚、假分家、不结婚 ）等方式逃税。

评估价值较高或面积超过标准的唯一住房。由于是唯一住房，建议采用相对较低的税率或给予免税，循序渐进，逐步推进房产税改革。

在本市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”拥有住房的税率，可以对这类房屋采用相对较高税率，并根据房屋的评估价值采用超额累进税率，主要是为了防止国际热钱的涌入和抑制投资投机行为。

3 . 5优惠措施（减免税和退税）

家庭唯一住房且房屋的评估价低于当地规定的标准，免征房地产税，这样可以保护刚需买家的利益。

对于那些“买一卖一”的改善型买家，可以实施退税。一年内出售的多缴的房产税全部退还，二年内出售的多缴部分减半退还，这样可以保护改善型买家的合理购房愿望和诉求。

3 . 6税收征管的安排

加快房产税立法步伐，先行先试。税收的无偿性和强制性是由税收法定加以保证的。根据国际经验，各国均制定相关房地产法律，如美国的《房地产评估法》等。而十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，是中央文件中首次明确提出房地产税立法，短短15个字，透露出来的信息却是非常丰富的，既表明房地产税要立法且是加快立法，推进过程则要选择适当的时机，更为重要的是，这句话的新意在于凸显了“税收法定”原则，这也是《决定》别强调的原则立场。

构建齐全的配套措施，保证征管效率。发达国家无一例外地具备先进完善的房产信息数据库和网络平台，并能实行平台的数据交换。在我国，按照既定时间表，预计在2014年上半年迎来不动产登记条例和不动产统一登记制度的出台，这将成为推进房产税制改革市场化长效机制的基石，从而突破不动产管理的“信息孤岛”，并与银行征信、户籍信息、房产交易等数据联网，实现资源共享。

4.结论和启示

房产税与房价之间并没有必然联系，预期房产税出台，房价“应声而落”是不切实际的。但房产税的改革是必要的，其改革的主要目标在于优化税制。房产税改革会因牵涉众多利益集团而步履维艰，税制设计是否合理也需要经过实践和时间的检验，但相信“多拳组合”和不断的探索尝试最终会实现“住有所居”、“居者有其屋”的美好愿景。

参考文献：

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房产税论文范文第8篇

【关键词】房产税；税制改革；房价

中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-067-01

针对房价的不断上涨，国家不断推出限购令、限贷令等一系列的重拳措施，但因楼市宏观调控其强烈的行政色彩，屡受各方诟病，房产税的开征大势所趋。我国的房地产税收制度主要包括房产税制度、契税制度、印花税制度和营业税制度等。我国重庆、上海两大城市也相继进行了房产税的试点。开征房产税，可以规范不动产的税收，可以优化个人购房结构，使之更加合理。然而在实际操作中，我国的房产税开征需要解决以下问题。

一、公平税赋问题

对于房产税开征前的房屋和开征后房屋的比较，已经在购买时一次性缴纳税费的房屋，继续开征房产税不仅存在重复征税的问题还有失公平。对于自住房屋和经营性房屋，房产税的征收必须顾及收入水平，税负能力的对称性。以纳税能力的不同衡量，前者自住性住房的购买属于纯支出，后者则是通过对房屋的经营取得相应的利润，如果两者按相同税率征收，则会失去房产税有效调节社会贫富差距的功能，失去房产税调节贫富差距的意义。

二、房产税税制制定的合理性问题

从房产税的两地试点的情况来看，征收范围过于狭窄，纳税主体仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，这部分业主属于富裕群体，对于税收缺乏敏感度。这种情况下房产税具有商品税的特征，房产税作为一种财产税是对社会财富存量的征收。比如上海的规定，房产税开征前拥有的房产无需纳税，这违背了房产税征收的宗旨。房产税的征收到底以土地和房屋合在一起交税，还是分开交税；是按照买时原值、租金、余额、面积等交税，还是按评估值为计税依据交税。如何合理的评估房屋的价值，免税区间如何设定，所有这些问题，在开征前，都必须妥善加以解决。

三、房产税的征收成本的问题

房产税是财产税，它的开征建立在对征收对象房产全面掌握的基础之上，要实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。征税条件必须具备需要良好的土地和建筑物记录，但在国内，这些房地产登记信息往往是不完整的，评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求。

虽然国家出台各种抑制房价过快上涨的政策，但在我国未来住宅市场上，房价仍然面临持续上涨的压力，房产税的征收将起到关键的作用，房产税的征收会带动投资成本的增加，投资成本的增加会抑制投资性的需求，促使房价理性回归，实现房价的软着陆。然而，针对房产税在我国重庆、上海两地的试点中所表现出的问题，对房产税的改革有以下建议与思考。

（一）扩大征税范围，实行统一的计税依据

目前，从试点情况看房产税征税范围比较狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。但是，伴随农村城镇化进程的加快，完全应该将农村的非农用生产经营化用房和企业化的事业单位纳入房产税的征税范围。我国应借鉴国外的经验，将实质上已经符合征税条件的房产纳入征税范围。实行统一的计税依据，现阶段我国房产税的计税依据主要是房屋余值，但房产余值并不反应房产目前的市场价值，更何况针对同一房产使用两种计税依据会造成税负不公。因此，将计税依据统一改为房屋的评估价值或者现值较为合理，评估时应依据房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技术手段，公正、合理地对房屋价值作出评估。

（二）明确改革目标，建立合理税率体系

房产税的改革目的是为了抑制需求，影响供求关系从而调节房价，它的最终目的是完善我国的税收制度。所以必须从完善税收体系的宏观角度来设计房产税。建立合理的，符合我国国情的税率体系。我们不仅要借鉴国外一些国家在房产税上兼顾社会公平的经验，又要吸取海外一些国家房产税率缺乏弹性，导致税收无法跟上社会进步的教训，建议在我国未来住宅市场上，可以采取有差别的浮动税率体制。

（三）降低税收成本，建立房产信息数据库

建立以云计算、云服务为基础的庞大房产信息共享库。记录从土地拍卖到谁购得房子、以及房屋的转手和买卖，可以为房产税的征收带来高效率和可靠的依据，有了完整而准确的房产信息数据，才有条件去执行有差别的浮动税率体制。从目前技术角度分析，建立全国统一的房产信息共享库是完全可行的，关键是要在制度上、流程上为房产信息共享库扫清障碍。

（四）完善房产税的相关配套政策，建立价格评估制度和税收征收监管制度。

为保证房产税的有效征收，需要设立健全不以营利性为目的的官方房地产估价机构来评估房产的价格。确定评估标准，公布评估方案，建立独立运作的监管机构，对税收征收进行监管，以避免出现逃税、漏税现象的发生。

参考文献：

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[3]黄婷婷.基于中外比较的我国房地产税制改革研究[D]. 同济大学硕士学位论文，2009.

房产税论文范文第9篇

【论文关键词】房产税；国际比较；借鉴

Also our country housing property tax pilot collection of research and study of the problems

WangMianMian LinYuXi wang zhenghua fujian normal university school of economics；

【 abstract 】 as chongqing， Shanghai two city housing property tax pilot collection already in the recent one year， housing property tax as a means of adjusting the income， the realization of social justice， increase the fiscal revenue， in line with "1025" plan important categories of taxes， and on the agenda and in constant adjustment and change. This article through to the United States， Japan， Russia and other countries impose house property tax experience for reference， and combining with China's housing property tax levy of the actual situation， and puts forward some Suggestions of preliminary.

The paper keywords 】 housing property tax； International comparison； reference

一、引言

随着2011年1月28日《重庆市关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》以及《上海市房产税实施细则》的相继出台，房产税的试点征收终于浮出水面。上海和重庆率先试点改革，积极探索适合我国房地产发展国情的房产税制以及有效可行的征纳税机制。虽然，目前房产税对抑制房价的作用并不理想，房产税的征收成果也不令人满意，房价上涨下跌在很大程度上还是取决宏观调控的政策，但房产税的征收在我国这样一个以社会主义市场经济为背景的国情下，它不但是保证房地产业健康发展的重要手段，而且也是维护市场和社会公平和谐，保证国家财政收入的重大举措和改革。

顾名思义，房产税是一种以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的财产税。其征收的范围主要针对城市、县城、建制镇和工矿区房产征收，国家机关、人民团体、军队自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹、个人所有非营业用的房产等不包括在内。计税标准分为自用和出租、出典两种情况，对于自用的房产按房产计税余值征收，用于出租、出典的房产按租金收入征税，由此可见，房产税属于个别财产税。

当前，只有一小部分城市进行了试点，现行的房产税税制仍存在征税范围过窄，计税依据不合理，房地产税费过于混乱等多种弊端，这就需要充分借鉴国际上的基本做法和经验，在促进我国房地产业健康发展的同时不断完善我们税法制度。

二、房产税的国际比较与借鉴

目前，房地产税收是世界各国普遍都在征收的一种税。世界上几乎所有国家税收制度中都会涉及到房地产税，甚至在其税收收入中占有相当大的比重，但具体的征收制度却各有不同。

（一）美国：“征收规范，因地制宜”

房产税是美国地方政府的一项税收，早在建国初期就已经开始实行，地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收。美国征收房产税的主要目的是为了地方的各项服务和基础设施建设提供资金支持，而并不是作为调控房地产市场的主要手段，但在一定程度上对房地产的供给和需求有间接影响。其房产税的税率是由州和地方根据本地财政需要制定的，因此各地的税率高低不等，并随着时间的推移可进行小幅调整。但总体而言，目前税率大致介于1%～3%之间。例如洛杉矶郡估税官办公室在每年的7月1日评估确定最新的房地产税税率，其主要调价的依据是当年1月前后的市场价格信息，税单则是在每年11月1日寄出，如果房主没有收到税单，应该主动向郡政府索取，不能以没有收到税单为理由而逃避纳税责任。房地产税的缴税日期，每年分为两次，即当年的12月10日与次年的4月10日之前。逾期未缴税会有10%的额外罚金，逾期三年未缴税会导致房屋被没收拍卖。

美国的房产税以“宽税基，少税种”为基本原则，从税收的分布结构来看，美国重视对房地产的保有环节征税，而针对流转环节的税收负担相对较轻。在美国，对土地和房屋直接征收的是房地产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例，但各州规定不一，从20%～100%不等。除保有环节的税收外，还包括交易环节的税。即房地产所得税，是对房地产或者土地在经营、交易过程中，就其所得或增值收益课征的税收。美国的房地产交易税税率为2%，在房地产买卖时缴纳。

（二）日本：“评估征税，兼顾公平”

在日本，房产税属于地方性税收，由地方政府来征收，采用普通的征收方式。在中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，具有较大的自主决定权。但针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产，列入“固定资产税”的对象加以征收。其用途也主要用于地方教育，卫生及基础设施等公用事业。

日本房产税的课税范围较广，固定资产税中房产税的课税对象是城乡各地域上的纳税义务人所拥有的房屋，包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，除去减免规定之外，凡是能增加房屋使用价值的附属物均在课税范围之内。房产税的计税依据是作为征税对象的房屋估定价格。估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价。为保证税负稳定和

简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一次。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等， 一般不重新估价。估价当年为基准年，计税依据按基准年度的评估额为准。每三年对房屋进行估价，使税收能按照房屋的实际价值来征收，并体现出税收的公平与简化。

（三）俄罗斯：“级差税率，酝酿改革”

俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，目前在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。在俄罗斯，房产税实行的是差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。如果一个人拥有多处房产，则以所有房产评估价格之和作为税基，相应按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率。特殊群体享受房产税减免优惠。

可是，长期以来，俄罗斯存在房产估价过低导致应缴税额太少等多种问题，日益显现的弊端已不能适应新的形势要求，房地产改革势在必行。

（四）墨西哥：“低税率，方式灵活”

房地产税在墨西哥拥有较长历史，早在西班牙殖民时期，当地居民就要为自己所拥有的不动产缴纳费用。1917年，房地产税正式写入墨西哥法律。经过数次变革，目前已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低，政府希望利用低税率刺激房地产市场投资，改变房地产市场增速缓慢的现状。按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率，向州政府缴纳一次房地产税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。

墨西哥缴纳房地产税的方式灵活，可以月付、季付甚至双月付。在每年固定的时间，居民会收到通知缴纳房地产税的邮件，然后到当地银行付款。如果在银行拥有账户，也可申请自动从账户上扣除税款的服务。此外，各地财政部门还会指定一些商店代收房地产税。

从以上几个国家的比较来看，房产税作为地方财政收入的重要来源之一，因其具有税源稳定、容易管理的有点，在地方税收体系中占有重大比重。许多国家在征收房产税时，都以房屋当前评估的实际价值作为征税依据，并侧重在房产的保有环节征税，避免在房产的流动环节征收过多的税费。以美国为代表的国家，坚持“宽税基、少税种、低税率”，降低住宅建设与经营中的税收负担。此外，各国都通过不同的形式对低收入群体进行税收优惠，包括税收减免、免征额等方式。

三、我国开征房产税的问题及建议

房产税的征收在我国尚处于起步阶段，虽然成效值得肯定，但在沪渝试点的过程中，也存在着较多问题。主要包括：

（一）征收范围过窄

从沪渝两地试点情况看，征收范围过于狭窄，仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，从某种程度上来说，这部分业主属于富裕群体，对税收不是很敏感。这种情况下房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的、真正意义上的财产税。

（二）税率设置有待考证

整体看，沪渝两地房产税征收税率均偏低，力度较小。在房价依然坚挺的时期，这种低税率往往具有一定程度的转嫁性。因此，目前税率的确定还有待进一步论证。

（三）立法程序不合理

沪渝试点的办法仅仅是当地政府的决定，其房产税征收的依据也只是“国务院第136次常务会议有关精神”。而事实上两地对住宅保有环节征税和现行的房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定，相互冲突，严格说不符合税收法定原则。由于没有坚实可靠的法律支点，造成征收难题。

房产税的改革，在及时的发现问题的同时，还要借鉴外国的有益经验，吸取教训，通过系统科学的制度设计，稳步推进，实现房产税改革的既定目标。

（一）贯彻税收法定原则，加快房地税立法工作

我国税收法定原则的法律依据表明，我国征税主体必须且仅依法律的规定征税，纳税主体必须且仅依法律的规定纳税。房地产立法工作也应当遵守此原则。当然，征税房产税关系到千万家庭的切身利益，因此，对，对什么是房产税、征税主体、纳税主体、税率、税率环节、纳税期限和地点、减免税、税务争议等具体内容，必须由国家权力机构作出具体明确规定。因此，在条件成熟时，应尽快将《房产税暂行条例》上升为由全国人大制定的法律，再辅之以具体的实施细则加以配套。

（二）设置合理的房产税税基和税率

房产税税基和税率的设置应遵循“先易后难，先窄后宽”的原则，科学设置房产税的税基、税率以及减免税优惠。可以参考美国房产税的经验，实现房产税“宽税基、低税率”的原则，由中央规定税率的最高上线，各地方政府根据当地经济发展实际情况，选定不同的适用税率，这样既保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。

（三）统一税制，逐步扩大征收范围

作为财产税类的一种，房产税在性质上更偏重于公平方面，因为它具有调节社会贫富差距的功能，它同时也是地方财政收入的重要来源。从长远来看，房产税应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥作用。

房产税论文范文第10篇

【论文关键词】房产税;财富调整;税基调整

一、目前我国房产税征收的现状

日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示,房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段,今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结,今后可能会出台扩大试点的方案,但扩大试点城市名单尚未确定。

从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心,进一步推动房产税改革试点的范围及程度,同时对如何在中国进一步改革财产税进行了思考,如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系。如何推进财富分配机制及如何抑制房地产泡沫等。

正因为当前我国房价虚高,有关专家提出要多占有多套房产的人征收房产税,希望通过征收房产税来遏制炒房,投机性购房现象。这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下,房产税被赋予的厚望。

二、征收房产税的目的

财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答,提出是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,主要目的有四点:一是有利于调节居民收入和财富分配;二是有利于健全地方税体系;三是促进经济结构调整及土地集约利用;四是引导个人合理住房消费。

(一)利于调节居民收入和财富分配

房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。众所周知,地球的资源是有限的,土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来,人类赖以生存的土地越来越少。人人有所居是人类生存的合理需求,如果让少数人一人占有多套住房,导致闲置空房,则是对资源的滥用。因此,对自住房以外的房产征收房产税,以减少少数人对自主需求以外的房产的占有,是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式,对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节,可以一定程度上促使收入和财产的合理分配,缩小贫富差距。社会不稳定的根源在于社会财富分配不合理所导致的。征收自住以外房产的房产税,有利于少数人占有财富的表现形式,从而增加其他社会成员的财富占有显示,这将有利于调节居民收入和财富分配,促进社会稳定。

(二)有利于健全地方税体系

多数发达国家的房产税的征收是为了改善地方税收结构及居住环境、缓解贫富两级分化、增加人民福利、实现城市可持续发展。以美国为例,其房产税征收不仅评估系统健全、征收过程公平公正,税收的使用途径也完全透明,所以,美国人愿意缴纳这样一个服务性质的税种,专款专用的房产税被用来为社会提供公共服务,以改善人民的教学、治安、居住环境等等,而其住房本身也会随着诸种环境的改善而升值。根据美国国家统计局数据,从2000—2007年,美国的个人收入增长了28%,中等价位房的房价增长了48%,而美国房产税的同期增幅是62%。因此,美国征收房产税不是为了打压房价,而是给人民增加福利及让物业升值。我国房产税的征收的一个目的即是健全地方税体系,改善地方税收结构。

(三)促进经济结构调整及土地集约利用

征收房产税能够适当的调整经济结构,对房产市场过热有一定的抑制作用。过多流向房地产的资金再次转向别的产业,对整个资本市场的经济结构产生了一些调控的作用。随着房产税的征收,购置房产的成本增高,促使投资者对土地的理由更加谨慎,利于土地资源的集约利用。

(四)对房价的控制有一定的作用,引导居民合理住房消费

从房地产市场的现状来看,刚性需求是客观存在的,但不可否认大量有机需求的存在。许多楼盘的空置率十分高,说明拥有多套房的家庭,将房产作为投机投资,在房价上涨的预期下,更多的是讲房产待价而沽。而造成这一现象的的一大重要原因是房产持有成本过低。同时也说明了房价有人为操作存在得。为了减少人为操作房价的情况,让市场反映真实的供求需要且让房价趋于合理,进而引导居民合理住房消费,征收自住房以外房产的房产税是必须的。

三、目前我国房产税征收存在的问题

目前,我国关于房产税的征收办法并不健全,其采用的是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,而这是根据上世纪80年代中期的经济体制、社会条件及征管能力设计的。但是随着我国社会主义市场经济体制的建立,以及现行住房及土地问题的不断改变,其税制出现了一些急需解决的难题。房产税的征收面临四大难题:

(一)计税依据不合理

按原值征税只能体现购买、建造房产的历史成本,而不能良好的反应对市场供求变化、基础设施改善、土地稀缺等因素引起的地价变动;征纳双方对购买性房产、购置土地自建房产原值是否包含地价存在争议,使征管矛盾显着;出租房产按租金收入计征房产税,但是征税依据不明确,造成自用、出租房产形成较大的税赋差异。且我国的房产税现在采取的是单一固定的比例税率,对于自用房产(不考虑所处区域、地理位置、服务价值、用途等)税率均为1.2%。因此税率缺乏弹性,导致了房产税对居民收入的调节作用不是十分明显,对财富的再分配效果不明显。

(二)税率制度不合理

目前对从价、从租房产分别采用1.2%、12%的统一税率,其中对出租房屋以租金收入作为计税依据,缺乏依据性。通过不同的计税依据计算出得应纳税额不同,这便造成税赋不公平,为人为的偷税漏税提供温床。因此虽然采取统一税率简化了税制,使征管方便,但不利于反映各地的实际情况,不利于地方政府因地制宜地确定税率水平且体现不了房产税的地方税特点。

(三)税基狭窄问题

根据《暂行条例》的规定,房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区,不包括农村。但是现在我国农村经济不断发展,许多农村与城镇房产相差不大,却不属于房产税征税范围。现行房产税对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位房产均不征收,既减少了地方收入,也不利于有效发挥税收促进土 地节约集约利用的功能。

(四)减免税范围不合理

根据《暂行条例》的规定,行政机关、人民团体、军队自用的房产,财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产,个人所有非营业用房等被列为免税对象。但目前我国的房地产市场的市场化程度越来越高,因此房产减免税范围显得不是十分合理。主要体现在:一是事业单位的改制导致了许多财政拨付事业经费的单位逐步企业化,需要列入征税范围;二是个人购房比重急剧上升,房屋的私有产权逐步得到确立,房产成为我国居民家庭的重要财产之一。但是现在居民自住房免征收税费,导致了一系列的问题,如房屋紧缺、房价高涨、大量空房闲置。因此依照目前的情况,我国现行的减免税范围使我国税收的调控作用不能得到很好的发挥,同时也影响了财政收入。

四、如何有效促进房产税的征收

(一)逐步扩大税基,征税以城市为主

由于各地房地产市场发展情况不同,各地房价和居民收入水平不等,各地政府需要根据本地实际情况征收房产税为满足居民的住房需求。且绝大多数发达国家的房地产税实行按评估值征税,运用成本法、市场法和收益法,对房地产实行计算机批量评估,使经济发展、公共投入、区域优势等带来的土地升值通过税收进行有效调节。我国应借鉴别国政策,对不同的地区采取不同的税基,对不同城市的房地产进行评估,如人口较多且土地稀缺,供需矛盾比较大的一线城市,超过一定面积或多套房持有者将要缴纳税收。相对的供需矛盾相对略弱的二、三线城市,应当以更好的调节收入分配,抑制投机需求为主,对于一些高档住宅和高档别墅以及多套住房持有者,应当给予较高的税率,以达到调节收入分配的目的。

(二) 完善各地监督机制,房产税收支透明

税收是我国宏观调控的一项重要财政政策,而税收的本质是应当“取之于民,用之于民”的。世界上许多发达国家对于税收的征收及使用均受到广大人民的监督,并建立了公共财政。在我国,各地方政府财政收入中有多少是来自税收,目前我国财政及税收情况处于不透明的状态下,对征收的房产税的使用状况不了解,不能肯定税收的良性循环使用过程。由“国八条”的要求可以看到,我国房产税的征收应大部分用于建设廉租房和保障性住房,由此,对于如何更好的使用这部分税收,需要一个合理有效的监督机构,来监督这部分收入的具体使用过程,以促进廉租房和保障性住房建设。

(三)调节减免税范围

近年我国出台了各种调控房地产的政策,其目的是为了抑制我国房产过热、以投机为目的的炒房行为,也是为我国大多数居民解决住房问题。而房地产行业是我国目前拉动GDP 增长的主要行业之一。因此,政府通过房产税调控居民合理购房,促进房地产市场健康发展是势在必行的。