房产经纪管理范文
时间：2023-06-13 15:29:11
房产经纪管理范文第1篇
阜新市房产监理处坚持以房产交易市场建设为龙头，夯实物质文明建设的基础，建设了房产交易大楼，打造出阜新房产交易市场的好品牌，并对市场加强规范化管理，形成良好的市场新机制。
经过几年的艰辛探索与不懈努力，阜新市房产监理处在实际工作中总结出了管好市场的八字箴言：公平、自治、放活、保护。这八个字是市场管理者们在实践中，对市场管理过程经验的理性思考所得出的结论。“没有规矩不成方圆。”没有铁的纪律就没有坚如钢铁的队伍。交易市场成立以来，阜新市房产监理处陆续制定了《阜新市房产业协会房产经纪人专业委员会章程》、《阜新市房产经纪人管理办法》、《阜新市房产市场中介服务管理办法》、《关于经纪人出现纠纷案件处理的补充规定》等十余项规章制度。充分实施建章建制，实行规范化、制度化、法制化的管理，使监理处的经济一路攀升，经济效益成果辉煌。目前，监理处每年上缴财政近千万元。
阜新市房产监理处又以经纪人队伍建设为重点，建设出一支高素质的房产经营者队伍。对于如何把经纪人队伍建设好，阜新市房产监理处首先提供了“保姆式”服务，让房产经纪人有温暖感；建设了经纪人之家，让经纪人有归属感；充分发挥经纪人的作用，让经纪人有安全感；努力展示经纪人的良好形象，让经纪人有荣誉感；让经纪人走上稳健的经营之路，让经纪人有安全感。“对待市场像对待家一样，对待经纪人像对待兄弟姐妹一样，对待顾客像对待上帝一样，对待诚信像对待生命一样”。在经纪人队伍中，“四个一样”得到了最全面、最充分的展示。
以服务人民群众为目标，切实地为百姓办好事、做实事、解难事。开展了便民服务，实行“一站式”办公，落实市政府指示精神；开设便民窗口，为采煤沉陷区居民服务，为百姓安居服务，为转型发展服务。
阜新市房产监理处不断拓宽服务领域，树立房产监理处管理者的新形象。为了更好地为百姓提供高效快捷的服务，顺应市场的需求，房产监理处于2004年5月成立了房产公司，至今已为百姓代办业务790余宗；长期开办绿色通道，优先为老人、残疾人和现役军人办证，为民服务落到实处。此外，房产监理处还以“保持共产党员先进性”教育活动为契机，形成三个文明建设的合力，通过健全各级组织，增强战斗力和凝聚力。
一份耕耘一份收获。通过不懈的努力，阜新市房产监理处的各项工作都取得了喜人的成绩：2000―2001年被评为“辽宁省工商行政管理局文明市场”；2002年5月获得“辽宁省建设厅文明窗口”荣誉称号；2005年被评为阜新市“三・八红旗集体”；2006年获得全国“青年文明号”；2006年获得辽宁省委、省政府颁发的“文明行业标兵单位”殊荣。
房产经纪管理范文第2篇
这一系列突如其来的动作在房产经纪行业引起了极大的关注。“我爱我家”重启全国布局，信息技术起到了推波助澜的作用。
科技助房产经纪行业变革
我爱我家率先在全国采用三网合一（连锁店网、互联网、呼叫中心通信网）的商业营销模式，实现了优质服务在身边的理念；最早在房地产经纪行业实施ERP管理系统，最早使用宽带网络支持全国内部网络管理系统，实现了实时管理监控、全国信息共享；开发了房屋管家 （房屋出租全程）、合租、快租、短租、房屋出售限时速递等各项新产品；我爱我家领先开设的二手房网上看房；二手房买卖进程查询；呼叫中心客户售后回访等服务，为房产经纪行业树立新的服务标准和服务理念。
作为国内较早从事房地产经纪的大型企业，我爱我家始终处于同行业领先地位，在北京、天津、上海、南京、杭州、太原、苏州、宁波城市均设有分公司。但由于管理成本及市场行情等原因，近七年来，我爱我家再也没有新开设分公司，其他几家大型同类公司也是暂行暂缓，没有任何突破，以至于房产中介行业进入战国时代，诸侯各据一方。
当移动互联网以迅雷不及掩耳之势入侵之时，传统行业也开始转变自身的发展思路，“我爱我家”顺应大势，将传统与科技相结合，在逆境中找出路。
今年，该企业与北京房上房科技发展有限公司合作，引入房上房科技云ERP系统，撤销了庞大的IT团队及服务器机群，把所有IT解决方案交给更专业的公司去运作。数据显示，我爱我家的成本降低了20%，业绩也在稳步上升。
无独有偶，“中联地产集团”在深圳、广州、长沙、武汉、珠海设分公司后，自2011年起，未建立新的分公司，而今，中联地产集团明年也将发力，实现他们全国化的目标。
在福州、厦门、泉州、南昌四地均设分公司的“骊特房产”，一家老牌的房产公司，如今也要进军全国市场。
“中联地产集团”与“骊特房产”两家房产经纪公司的发展也离不开信息系统的支持。他们也引入了房上房管控系统，开始涉猎电商领域。除此之外，哈尔滨振达地产、江西省满堂红房产集团、北京国信易家房地产经纪有限公司等大型房产经纪公司也与房上房建立了合作关系。
北京房上房科技发展有限公司是一家专门从事房地产经纪行业、移动互联网高科技公司，其自主研发十多年的“房上房管控系统”以及与内网真实房源同步的“找房吧”软件，更是迎合了当前大型房产经纪企业扩张的需求。
积分系统体现公平原则
实际上，“房上房管控系统”是房产类的电商，这个系统的上线实施将使中介人员受益，让经纪人解放出来，从线下走到线上，平时积累劳动成果，一旦成交即可分享蛋糕。
房上房管控系统是由房上房科技有限公司根据中国房地产中介行业的特点和运营模式，独立研发的房产中介管理软件，功能集涵盖人事管理、财务管理、房源管理、客户管理、合同管理、办公OA等，各项功能之间相互衔接，构成一个完整的中介服务管理体系。强化房源管理、客源管理、看房登记等前台业务操作模块，拥有强大的前台查询、自动匹配、自动提醒等功能，结合经纪人业绩统计、各类数据指标排行、销售监督等后台管理模块。
“房上房管控系统”有PC端和手机端两部分，PC端同步手机端。由于平时只能通过电脑来操作的系统，如今房上房科技顺应当今移动互联网的趋势，开发了手机客户端，这一应用不仅给经纪人的工作带来便利，使公司的运作效率也大大提高。其中，积分系统是房管系统的核心，经纪人的工作用积分统计，一旦成交即可兑换成相应的钱。积分系统将使经纪人受益，经纪人所做的每一件事情都可以通过积分的形式进行体现。
积分系统避免了传统中介公司中的人情费，使得每个人都公平地竞争，大大提高了经纪人的积极性。
分工细化已经是当今各行各业的主题，因此，房产经纪人的分工细化趋势也锐不可当。通过积分系统可以使经纪人的分工细化，使其各司其职、各展所能，在分工细化的基础上通力合作，使得工作效率提高，个人能力得到最大化的发挥，提高房源的成交率。
经纪人根据自己的特长进行分工，如擅长开拓房客源，则可以专职做房客源；擅长传照片、画户型图，则专职于这项工作。每个经纪人根据自己的优点进行开发，与其他经纪人分工合作共同完成房源的成交。
积分系统还可根据经纪人的不同能力对其进行不同的分工，并有与其工种相对应的职责名称。
由于积分系统的应用，使用房上房管控系统的经纪人的工作积极性也大大提高，由传统被自上而下被动分配工作的状态转为自下而上主动工作的工作状态，也大大避免了经纪人的流失率高的问题。
未来，无论对经纪人的业绩考核还是工作的安排，都可以通过房上房管控系统实现，真正地实现了高效、便捷。
六网联合微营销
2013年，我爱我家的门店已经不仅仅是经纪人办公、房屋信息、查询或交易的场所。通过房上房管控系统，各门店已成为集互联网、移动互联网等高科技元素于一身的智能终端体系的重要一环。
传统的中介公司，每天店长都要开晨会、夕会，为经纪人布置一天的工作，由于经纪人行业的特殊性，会经常在外面带看客户或者进行房源、客源的开发，因此，使得对其的管理缺乏系统性和效率性。房上房管控系统可以监督经纪人的工作。店经理或者区经理根据经纪人积分的加减对其进行量化的考核。
“房上房管控系统”PC端与手机端的同步给经纪人带来了极大的便利，经纪人的工作轨迹通过内网的GPS定位很好地显示在系统中，更重要的是打通了微营销领域的六网同步，使得经纪人从完全线下的工作模式，变成线上线下双线结合。
六网即电脑、手机、房上房科技的自创软件“找房吧”（客户端）、企业官网、社交（QQ、微信）以及各大媒体（平面媒体和网络媒体）。发挥六网的扩散效应，实现六个平台的同步或一键同步，真正实现百分百房源与微营销的理念。使得信息能够全面展现，增强信息的曝光度，提高工作效率，获得巨大收益。
房上房管控系统的一键添加功能和一键分享功能提高了房源的曝光率、促进成交，使得朋友圈不断地扩散。使经纪人的房源和客源的增长量都前所未有地增长。
同时，找房吧也有强大的分享和互动功能。“找房吧”软件与各大品牌经纪公司的内部房源系统同步，保证了房源的真实性，困扰经纪人的一些难题都被一扫而光，并且“找房吧”可以自动导入全国各地的房产新闻，提供最新的咨询。
房产经纪管理范文第3篇
随着现代房产行业的日渐活跃和城市的发展，买房、租房的人们越来越多，房产经纪人的队伍也日渐壮大。
房产经纪人的“今世前生”
直到2006年9月，国家劳动和保障部颁布第七批新职业时，才将房地产经纪人列入其中。这对规范化、制度化房地产经纪人职业体系，制定统一的工作规范，对从业人员素质的提高及整个职业的稳定、健康、持续发展，具有十分重要的意义。
2006年是房地产经纪人意义重大的一年。9月，这个群体被劳动部列入第七批新职业，而在这前后，房地产交易市场一系列的个税、营业税、利率增加，12月1日起将开征二手房交易环节土地增值税。
对于房地产市场而言，政策的倾向或“冷落”成为它最大的风向标。房地产经纪人，就处在房地产市场变化的风口浪尖。一朝 “盆满钵溢”，一朝“门庭冷落”。
“在过去的几年中，房地产经纪人是备受瞩目的职业。‘门槛底、收入高’曾是市场火爆时房地产经纪人最重要的特征。”孙金平对记者说。他已经在房产行业从业8年，现在是西安市某知名房产公司的市场部经理。
“大概在2004年前后，西安的房屋中介公司像雨后春笋般冒出来。在许多大街小巷，一间小屋，一个老板，一个会计，一个业务员，就齐备了！其中大多是‘家庭店’。门面虽然简陋，但收入简直就是‘暴利’。一个月可以做十来笔交易，中介费收入可达数万元，规模大些的公司就更不用说了。”
“大河有水小河满”。房地产的火爆使不少经纪人几乎不需要什么专业知识，就可轻而易举地拿到高薪和多笔交易带来的高额佣金，让他们赚得心花怒放。
但自从2005年3月国家宏观调控以来，对于房地产中介经纪人的“打击”相当大。西安市一大批原来火爆市场培育起来的中介公司，转眼间就消失得荡然无存。冷清的门庭，陈旧的门牌，告诉了人们曾经的火爆，也让人们看到了现在的萧条。国家的宏观调控直接将大量的中介经纪人挤到下岗的危机中。就算在职人员，也基本只能拿到每月1000元左右的底薪，由于没有业务量，佣金也无从谈起。
一时间，经纪人被“炒掉”成为房地产市场上的普遍现象。
房产市场期待“大洗牌”
在西安市的一些街道上，仍然可以看到许多门面式的房屋中介。门口的一块木板上密密麻麻写的都是房产信息。冷落凌乱的房间，百无聊赖的工作人员，一部电话是所有生意的来源。这些中介者们，要么是在冲击中顽强存活的，要么是形同空壳，期待重生。
中介公司数量的缩减，已经体现出根本的问题在于：以前从业人员的非专业素质已经不能适应市场需求。新的市场条件下，要想在房地产中介行业立足，提高个人素质成为必然。
培训已经成为中介公司最重要的生存基石，也是房地产经纪人“浴火重生”的一次生存机会。市场需要更懂房地产专业知识、更有服务意识、能为客户选择楼盘提供合理化建议、能真正为客户着想的中介经纪人。
著名的“点子何”何毅是西安一名资深的房产营销策划专家，他认为：“西安的二手房市场还未打开局面，所以也造成了房产经纪人行业的不成熟、不规范。但是随着城市改造工程的进展，二手房买卖市场的活跃和成熟是必然的。而房产经纪人在未来房产二手交易市场上将发挥越来越重要的作用。但是目前这个群体整体素质良莠不齐。比如从业人员的准入条件过低，真有点‘英雄不问出处’的味道。这样往往在交易过程中造成了欺诈、额外加费，给购房者造成经济损失。另外房产买卖市场的游戏规则还不完善，政府监管难度大，造成房产交易出现了私自买卖，非实名过户，偷税漏税现象比较严重，给国家税收造成巨大损失。房产经纪人队伍的清理整顿势在必行。”
对此，西安市房屋管理局的有关负责人认为：现在西安二手房市场上的房产经纪人，还只是市场的自然产物，相对来说比较混乱。相对于我国发达省市，西安市的二手房市场还不完善。统一的认证机制和加强统计、审验制度是规范房产经纪人队伍的良好途径。
资格认证西安有三套办法
严格意义上的房地产经纪人，是在房地产投资、开发、交易等环节从事中间业务而收取佣金的个体。
取得专业资格证书，成为职业资格准入的门槛。
国家建设部与人事部2001年12月联合制定，于2002年开始实施房地产经纪人资格管理制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格，是进入房地产经纪活动和设立房地产经纪机构的必备条件。人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。
就全国来看，各个省市除了全国房产经纪人执业资格考试获得资格证书，还有当地政府经过培训考试颁发的资格证书。在使用效力上，前者可以在实施《经纪人管理办法》的所有省市通用，而后者仅仅只在本地可以使用。
陕西省除了以上两种证件外，还有一个介于两者之间的资格证书。该证书是由陕西省房地产经纪人培训认证中心负责的从业培训、考试和证书颁发。
西安市场营销学会的张铁洋解释说：“国家的考试形式近乎于现在的成人自考机制，大家都可以来报名，然后自己在市场上购买教材，参加统一考试。但是由于国家经纪人资格考试比较严格，报考要求高，通过率较低，只是为一些白领一族的镀金。西安市通过全国房产经纪人执业资格考试的人寥寥无几。而西安市当地的《西安市房地产中介服务人员上岗证》是‘土政策’，局限性比较大。不能得到西安市以外省市的认同。”
“现在陕西省既有较强效力、又能得到其他省市认可的资格证书，就是由陕西省经纪人协会颁发、陕西省工商管理局监制的《经纪人资格证书》，是集培训、考试、发证和审验为一体的。”
张铁洋给记者介绍说：“房地产交易的金额巨大，交易过程复杂，存在较大风险隐患。委托专业房地产经纪人是降低交易风险的最好办法。专业的房地产经纪人除掌握房地产信息外，还应了解交易中涉及的建筑、金融、法律等多方面知识。”
“房地产经纪人的服务模式，则要求经纪人负责交易过程中的全部工作，即从委托受理到带客看房、签约和后期服务都是由一位经纪人完成，让客户享受最大程度的方便。在交易过程中，房地产经纪人不断与客户进行沟通，提供专业化的意见和建议，进行感情沟通，最大程度地了解客户的需求和思维变化。”
“现在的房产经纪人缺乏专业知识，很少能够给客户提供专业意见，对于买家，经纪人只能一味地说这房子怎么怎么好，而很难进行客观地分析。房产经纪人对房地产交易的每个环节都应该精心安排，并站在客户的角度，代表客户的利益，为客户提供专业经验、知识和建议，事实上，能够真正做到这样的房产经纪人并不多。”
当旧式的房地产中介经纪人“死去”，必将由符合时展的新式中介经纪人来替代。一些不适应新的市场环境的旧式经纪人，正在逐步淡出市场。
新的经纪人更加专业化，经过宏观调控的房地产市场，再也没有旧式经纪人生存的空间，只有掌握专业知识，拥有高学历的新式经纪人，才会被社会所接受。中介经纪人的角色也从单纯的中介向房地产理财的概念转变。
二手房市场在兴起
就西安市的二手房市场情况，孙金平认为：“房产日益成为社会“稀缺性资源”，西安二手房市场势将兴旺。但是目前并不景气，西安二手房市场还需要一段时间的成熟。西安市房产经纪人认证程序、房产市场秩序等，由于从业人员上岗资格、从业经验、法律责任划分和要求不明确等原因，还不十分成熟和完善。也造成了房产开发的难度大。”
西安市房屋管理局产权交易处的张升志调研员说：“发达国家居民居住二手房的比率占到了70%~80%；就北京、上海的二手房居住率也分别占到了30% 和50%。可见二手房从一个侧面显示出了一个城市的发展程度，越是发达国家，房屋建筑和房产市场越趋于完善和成熟。”
“西安二手房市场还没有完全打开，交易量不大，原因在于房源不充足、人们传统的购房心理、二手房的评估和质量测评等问题。改善自身居住环境本来是人们的追求，但是从西安市甚至是整个陕西来看，人们对住房的追求普遍是‘有之则安’的心态。其主要原因除了整体住房观念的比较落后外，根本原因在于整体购买力低下。而二手房的主要购买者主要是外来人口，他们大多刚到西安没有购买商品房的经济能力。2006年西安二手房市场成交约六万套，而其中三分之一都是由来自宁夏、甘肃、青海甚至是新疆的外地人。”
房产经纪管理范文第4篇
第二条本办法所称的房地产经纪服务，是指房地产经纪服务机构为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
第三条本办法适用于本市城镇范围内的房地产经纪服务活动。
第四条从事房地产经纪服务活动应当遵守法律、法规的规定；遵循自愿、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。
第五条市房产行政主管部门负责本市房地产经纪服务管理监督工作，组织实施本办法。
各区县房产行政主管部门负责本辖区内的房地产经纪服务管理监督工作。
市房产行政主管部门可以委托所属房地产经纪服务管理机构具体实施房地产经纪服务的管理和监督职能。
各级工商、税务、物价等部门，依照各自职责权限，协助房产行政主管部门实施本办法。
第六条房地产经纪服务机构和人员可以依法组织行业协会，对房地产经纪服务行业的经营服务进行自律监督；行业协会的业务活动接受房产行政主管部门及房地产经纪服务管理机构的指导。
第七条市房产行政主管部门应当加强对房地产经纪服务机构、专业人员条件及其经营服务行为等情况的监督检查，并定期向社会公布检查结果。
第八条从事房地产经纪服务活动，应当设立相应的具有独立法人资格的经纪服务机构。
设立房地产经纪服务机构，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有不少于十五平方米的固定经营场所；
（三）有规定数量的注册资金和经费；
（四）有房地产经纪服务相应职业资格证书的人员不少于三人；
（五）法律、法规规定的其他条件。
房地产经纪服务相应职业资格证书的颁发，按照国家、省和市的有关规定执行。
第九条设立房地产经纪服务机构，应当向当地工商行政管理部门领取营业执照后，方可开业。
房地产经纪服务机构应当自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照、企业章程、经纪服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件向所在地房产行政主管部门备案。房产行政主管部门应当在受理备案后发给备案证明。
第十条房地产经纪服务机构设立分支机构,应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。
房地产经纪服务机构变更名称、经营场所、注册资金等以及歇业或其他原因终止经纪服务活动的，应当依法向工商行政管理部门办理有关手续，同时向房产行政主管部门备案。
第十一条房地产经纪服务机构向委托人提供房地产经纪服务时，应当明示下列事项：
（一）房地产经纪服务机构的登记注册、备案以及服务人员的执业资格等情况；
（二）涉及经纪服务业务的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。
第十二条房地产经纪服务机构开展业务，应当与委托人签订书面的经纪服务合同。房地产经纪服务合同包括下列主要内容：
（一）当事人的姓名、名称和住所；
（二）经纪服务项目名称、内容及要求；
（三）合同履行方式、期限；
（四）经纪服务费的数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方约定的其他内容。
市工商行政管理部门和市房产行政主管部门可以根据国家和省的有关规定，制订房地产经纪服务合同示范文本并监督执行。
第十三条房地产经纪服务机构依法销售各类商品房或其它房屋，应当持有委托人出具的委托书或双方签订的委托合同，并予以明示。
第十四条房地产经纪服务机构应当对经纪服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。
房地产经纪服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方。法律、法规另有规定的除外。
第十五条房地产经纪服务机构未经委托人同意，不得将受委托的经纪服务业务转托给其他经纪服务机构。
第十六条房地产经纪服务机构应当按照价格行政主管部门规定的服务收费标准收费，并在其经营场所的醒目位置公示其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
第十七条房地产经纪服务机构开展业务应当设立业务台帐，建立业务记录。业务台帐和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及房产行政主管部门要求载明的其他内容。
房地产经纪服务机构应当定期向所在地房产行政主管部门报送业务统计报表。业务统计报表可以向社会公开，法律、法规另有规定的除外。
第十八条房地产经纪服务人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业；不得以个人名义接受委托，收取费用；进行经纪服务活动应当出示相关房地产经纪服务职业资格证书，并及时向委托人告知委托业务的进展情况。
第十九条房地产经纪服务机构及其人员提供房地产经纪服务不得有下列行为：
（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；
（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；
（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（四）以诋毁其他房地产经纪服务机构、人员或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；
（五）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供经纪服务；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十条违反本办法第九条第二款规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上三千元以下罚款。
第二十一条违反本办法第十一条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告。
第二十二条违反本办法第十八条规定，同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告；情节严重的，处以三千元以上一万元以下的罚款。
第二十三条违反本办法第十九条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。
第二十四条房地产经纪服务机构违反工商、价格、税务、治安等法律、法规和规章规定的，分别由有关行政主管部门依法处理。
第二十五条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。
房产经纪管理范文第5篇
存量房网上备案系统（以下简称网备系统）与登记管理系统的接口采用中间库模式来实现，在中间库定义数据标准，网备系统为登记管理系统提供的数据或登记管理系统为网备系统提供的数据都需要写入中间库，以保证各自系统的独立性。如果数据需要实时同步，则可利用同义词、数据链接、触发器等技术方式编写脚本来实现数据的即时同步。产权数据库、中间库部署在内网，网备数据库部署在外网，内网和外网之间的数据隔离使用网闸。
二、建立同步数据日志
由于存量房网上备案系统在外网，由经纪机构来使用，所以其办理存量房网备业务的时间点未知，也不可控，有可能出现当内网中间库服务器出现故障时经纪机构仍在办理网备业务的情况，这时网备数据写入网备数据库后而未能写入中间库，导致数据不一致。因为即使中间库服务器做了双机热备，备机接管主机也需要1～3分钟，所以要对所有没有正常写入的数据操作予以记录，由系统管理员定期查看、修正，以保证数据的完整性。
三、防止经纪机构滥用查询功能
经纪机构登陆网备系统后，可以根据产权人提供的产权证号、姓名、证件类型、证件号码作为查询条件，查询该房产的具体业务信息，如果没有查封等权利限制的话就可以选中查询结果记录签订经纪合同（卖方委托经纪机构寻找买家）。为了防止经纪机构利用此功能进行与业务无关的查询，可以采用身份证读卡器进行限制，把产权人姓名和身份证号两个查询字段设为不可编辑状态，即经纪机构工作人员不能自己输入，只能靠身份证读卡器来读取这两个字段值，也就是说必须有身份证原件和房产证的前提下，才能够进行查询。对于证件类型是军官证、护照的情况可以提出查询请求，经房产管理部门核准后，返回查询结果。同时网备系统对经纪机构的查询操作进行记录，房产管理部门管理员可按其查询操作日志与其签订的经纪合同进行审计比较。
四、利用webservice技术
存量房网上备案涉及到资金监管环节，可利用webservice技术搭建房产管理部门与银行数据交互的平台。它可以解决银行与房产管理部门操作平台不一致、软件开发的工具不同等问题。不管银行的操作平台是windows、linux还是unix，不管它的数据库是Oracle、Mysql、SqlServer、DB2、Sybase等，都能够实现互访互问。
五、用户认证及管理
房产经纪管理范文第6篇
房产中介在房产交易中的地位日益上升,据有关部门统计,约30%的新建商品房销售和50%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的,可见,中介机构在房地产交易市场中的重要作用,为了维护广大居民的切身利益,房地产经纪市场管理规范化势在必行。
首先,建立和完善房地产经纪机构,保证规范运作。
设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门登记领取营业执照,到税务管理部门领取税务登记证,到房产管理部门登记备案后,方可开业。从业人员必须有注册经纪人证件方可从事房地产经纪行业,严禁租用经纪人证件进行登记备案。近几年来,房地产经纪人出借、出租执业证书时有发生,严重损害了经纪人的专业形象及职业道德,扰乱了房地产经纪市场的正常运行。相关部门应加强房地产经纪人员管理,建立房地产经纪机构备案和注册房地产经纪人信用公示制度,通过媒体向社会公布。
其次,规范房地产中介机构行为,防止诚信缺失。
房地产中介的产生与发展是社会经济发展所需要的,但是,由于房地产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营,在帮助消费者购置产业提供了优质服务,但也有不少不良中介机构存在欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。例如,某房产中介对交易双方隐瞒真实成交价格,赚取差额部分价款,这种情况,往往是中介机构不让交易当事人双方见面,从中暗箱操作,损害了消费者的利益;还有的中介机构不管购房者是否达成协议,看房就收看房费,扰乱房地产经纪市场。
房地产中介机构的违规行为对整个房地产市场存在着极大地危害性,不仅损害了消费者的直接经济利益,并且,间接损害了国家利益,阻碍了房地产经纪市场的正常运行秩序。房地产管理部门应清理整顿房地产中介市场,加强行业自律建设,维护消费者的合法权益。
另外,房地产中介机构的信息公布要真实,不得窃取其他房源。例如,某小区的王女士,想卖掉现有住房,就在本小区张贴售房信息,没想到被房产中介窃取,作为自己的房源对外公布。未经委托人同意或签订合同,不得对外有关信息。现在许多小区张贴的售房信息中都有“中介勿扰”的警示。
再次,加强二手房交易资金监管,保障交易资金安全。
近年来,二手房市场日渐活跃,房地产中介机构占压挪用房地产交易资金的案件时有发生。某房地产中介机构为了支付员工工资,而延期向售房者支付房款。还有的房产中介挪用交易当事人的购房款做短期投资,严重危害可消费者的利益。
为了保障交易结算资金的安全,应加强二手房交易资金监管。房地产中介机构必须在开银行开立客户交易结算资金专用存款账户,用于二手房交易结算资金的存储和划转,划转资金通过银行转账方式进行,不得支取现金,严格按照客户约定的支付条件和方式进行操作,确保专款专用。同时,应设立资金监管机构进行不定期抽查,以加强监管力度。
最后,创新房地产经纪管理方式,提高行政效能。
房产经纪管理范文第7篇
关键词：北部湾 房产经纪 人才培养
一、引言
随着广西北部湾经济区开放开发的强力推动以及南宁市住房二级市场开放以来，房地产经纪业日益发展壮大，据统计，目前办理备案的房地产经纪企业已经发展到112家，这些房地产经纪企业为南宁市二手住房的租售交易提供了动力，为全市经济发展作出长足的共献。南宁市作为广西壮族自治区首府，是广西的政治经济文化交通中心，与东南亚各国，尤其是越南、泰国有着紧密的联系，是我国和东盟各过沟通的桥头堡，南宁楼市市场目前仍出于快速发展阶段，房地产经纪业将会随着房地产业的发展而发展，并会在未来的发展中展示巨大的潜力。然而以房地产经纪从业人员现状来看，房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短流动性大等特点。
二、南宁市房地产经纪行业人才的现状分析
据统计发现，南宁市取得房地产经纪人执业资格的仅占2.3%，学历层次方面，三分之一以上的从业人员是高中（中专）或以下，大专学历所占比例最多，占42%，本科以上学历仅占20%左右，年龄层次方面，20-29岁的群体是房地产经纪行业的主力军，占79%，房地产专业背景的只占20%左右，人员素质参差不齐导致行业也出现一些问题，具体如下：
1.行业不规范顾客对房产经纪企业信任度普遍不高
A.行业管理不力，在各行业整体走向整合、规范的大趋势下，南宁市房产经纪业业象大多数新兴的行业一样，在发展过程中不可避免地会出现相关法律缺位，政府部门监管无力，行业准入门槛低的现象。南宁市房产经纪业经历了从大街小巷一张桌椅就可以交易到房产经纪行业的兴起，而后又转入低潮时期，特别是经历了“广屋集团卷款私逃”事件后，民众对房产经纪企业信任度严重缺失导致南宁市房产经纪业一度处于低迷状态。 、
B.规模小，资金实力弱。相对沿海发达省市，南宁的房产经纪行业起步较晚，而且由于房产经纪行业的准入要求相对较低，市场上出现了一批小而散，经济实力弱的，无任何资质的房产中介，很多人甚至一张桌子，一部电话，就干起房产中介，往往给人不可信的感觉，从而也影响了行业人才的就业及人才的培养。
C.无序的竞争导致行业的竞争行为低劣，行业的氛围不健康，行业违规操作普遍。中小房地产中介面临竞争和生存的压力，某些中介公司的违规操作导致客户造成巨大的经济损失，使得人们对这个市场充满恐惧与怀疑，对房地产经纪的信任度低。行业管理应由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要，当前，南宁市房地产经纪协会没有发挥行业管理的重要作用，行业内部交流较少，没有自己的专业教育基地，从业人员再教育培训的机会很少。
D.地产经纪机构难以进一步发展壮大。通过2010年的一项调查发现，部分房地产经纪人并不具备相关专业知识，没有良好的职业道德，有的人依靠欺骗或者隐瞒的手段来诱导买方。全市拥有资格证的从业人员比例仅有可怜的 2%，很多从业人员的底薪很低或者没有，他们的收入一般来自于佣金提成。房地产经纪机构中的从业人员临时性非常强，而且这些机构在招聘从业人员的时候忽视对专业知识的要求，不注重对这些人员进行培训，也不与之签订正规的劳动合同，这使得很多经纪人的素质不高，难以为委托人提供正规服务。对从事经纪活动的大部分人员来说，他们过于重视经济利益，不遵守自己的职业道德。另外这些人员的受教育程度不高，甚至有的连建筑面积与实用面积的换算也不知如何操作。由于不遵守职业道德，部分房地产经纪人将自己的经济利益放在首位，甚至不惜损害委托人利益，导致房地产经纪市场秩序十分混乱。根据调查分析得知，全市具有中等学历水平的房地产经纪人比重只占到70%的比重，这一数字显然能够说明从业人员的素质状况很难适应具有一定综合性和复杂性的房地产经纪行业的要求。由于房地产经纪人的综合素质较低，不具备良好的专业知识、营销技能以及与人沟通的能力，甚至有时可能不能正确理解和分析面临的问题，这不利于房地产经纪市场有序进行。从另外一个角度来说，这也是导致房地产经纪市场人员流动过快的主要因素。
2. 行业人才培养体系不完善
A.房地产经纪行业的人才培养在自身理论教学体系和实践教学体系的衔接上存在脱节、断层或重复现象。当前，广西区大中专院校开设房地产相关专业的学校不多，而专注于房地产经纪行业人才培养方向的专业更是少之又少。因此，在行业人才培养的机制上缺乏系统的理论和实践教学。
B.各级各类教育所培养的人才规格不符合相关企业的需求，职业人才和学术人才不够清晰。房地产经纪行业的人才培养需要大批具有行业经验的教师及相关的实践教学基地。然而，南宁市各级各类的教育机构显然没能达到这种要求，所培养的人才规格很难达到相关企业的需求，并且，职业人才和学术人才培养的方向完全不同，在各类教育中却没有严格定位，划分不够清晰。
C.专业和学科设置不完整，难以达到行业人才的培养要求。大多高校的专业设置是由教育主导部门主管，企业行业协会的参与度不够，因此专业和学科设置都不完整，行业人才的培养难以达到社会需求。
D.教学实践性不强，提高教学质量难以突破。房地产经纪行业是实践性很强的专业，在人才培养过程中，需要镶嵌各类实践教学环节才能让学生掌握相应的技能，大多数院校开设的房地产相关专业在实践教学环节的设置上都比较弱，而实践教学体系的不完善直接影响相关专业的教育教学质量。
三、房产经纪行业创新人才培养的途径
1. 建立南宁市房产经纪优质教育资源库以及科学、系统的人才培养体系。
针对房地产经纪行业人才培养的特点，由行业主管部门指导，建立不同层次和不同类型的房产经纪人行业的相关教学体系及优质教育资源库，包括公开课及多媒体资源的共享。同时，在各层次和各类型的教育中按照学思结合，知行合一，从教学方法到教学内容等方面的实施，通过课堂内外实践环节，构建合理的人才培养体系。
2. 开拓具有国际视野的房产经纪人才。
在北部湾开放开发背景下，南宁市房地产经纪行业具有区域性、国际化的特点，在专业建设、课程设置和人才培养的方法上主动借鉴国际先进的教育资源，建立国内外相关院校之间，行业之间的交流活动机制，通过交流使得培养的人才掌握现代房产经纪教育理念，能够适应国际化和全球化发展趋势的要求。
3. 鼓励行业协会或学会参与人才培养的指导。
一方面，人才培养方案由校企之间共同制定，接受相关行业协会或学会的评估和审批。行业组织发挥校企之间的纽带作用，细化企业所需人才的培养目标，评估学生培养质量。另一方面，通过行业协会或学会搭建校企合作平台，建立相关的实践教学基地。
4.实践教育教学体系贯穿人才培养过程的始终，一方面，教学实施中，重视学生实战能力的培养与锻炼，如聘请行业专家承担教学或讲座，实施案例教学，现场讲解等。各级学校始终坚持和有效实施实践教育理念。另一方面，将部分专业课程或者课程的实践环节放在作为实践教学基地的企业中完成。
5. 职业资格教育与人才培养体系相结合，将职业资格证书和相关课程挂钩。对于房产经纪行业设立的从业资格证书准入制度，在人才培养方案的制定中，将从业资格证书的相关课程纳入到人才培养体系中，鼓励学生考取相关的证书。
总之，在北部湾开放开发背景下，南宁市房地产经纪行业的兴起导致相关人才的稀缺是当前行业发展中面临的问题，而创新房地产经纪行业的人才培养是解决问题的有效途径之一。
参考文献
[1] 乔鸿.图书馆采访经费优化分配问题[D].大连理工大学硕士学位论文，2001，4：29～32.王海燕.
[2]中国房地产专业本科人才培养现状研究.现代企业教育.2011.8
房产经纪管理范文第8篇
关键词：美国房地产；中美房地产比较；租房；买房；美国物业管理；房产中介
一、背景
近年来我国的房价持续增高，一些小区物业管理水平低下，房产中介行业混乱。这些现象反映我国房地产产业链还不够成熟制度仍需完善。为了更深入的分析背后的原因，选取美国房地产产业进行横向比较，思考国内房地产市场改进措施。
二、政策比较
从土地所有制上讲，美国的土地是允许私有化的，并且土地价格合理导致房屋价格低。但是为什么众多美国人依旧选择不买房或者是并持有大量房屋进行投资？这是因为在美国买房价格虽然相对合理，但是每年都需要根据不同州的税率，为持有房屋缴纳房产税和各类保险。粗略一算每年养房成本包括房产税率、火灾保险、物业费、同源维护费等越合将近1万美金折合人民币6万多元。因此持有多余房产成本较高。此外在美国并不是所有房子都有土地私有权，联排别墅和普通公寓是没办法将土地私有化的，美国房屋租赁市场很完善和成熟，人们只在需要置业时置业，此前靠租房居住，因此房屋价格变动并不大。持有房屋并不能带来意外的投资价值，反而要每年付高额的养房成本，所以人们对房屋的买卖更加理性。
在中国土地不能私有化，房地产开发商使用土地的成本也较高，导致房屋价格升高，国内持有房屋后续成本较低，并且租赁市场不成熟，政府没有出台有效的措施导致租住房子的时长不能得到保障，因此人们更倾向于买房。更多人买房导致供需发生改变，价格趋于上涨，这时投资变得有价值，炒房行为是果也是因，进一步推高房价。
三、开发商角色、物业情况比较
美国的房地产流程是专业化的，开发商只负责开发房产，销售转交给专业的销售或者中介完成（根据开发房屋的规模），而物业管理也有专业的物业公司。在房屋达到15%销售量允许居住后两年，地产商参与到业主委员会，这种行为类似于保修期。此后便彻底淡出物业管理舞台。美国的物业公司每年都需要由业主委员会投票检验是否需要更换，是市场化的结果，因此服务也得到保证。
中国的房地产公司是一条龙服务。在开发房地产后，很多房地产公司还需要自行销售。国内的物业公司有超过70%有房产开发商背景。开发商认为自有物业可以更好的贯彻品牌理念。但是由于非市场化，物业效果并不理想。作为开发商本身，物业本身盈利很低或者根本不赚钱，例如金地的自有物业公司，毛利率甚至达到负值。所以冗长的服务产业链，专业性得不到保障，导致开发商吃力不讨好。
四、租房比较
在美国租房方面的法律规定很多，都可以保障租客的权益。例如，美国有专门仅用于租住的公寓，该类型公寓不销售，如果你选择租住可以租住任意时长甚至一辈子，居住权可以得到保障；如果租住的房屋由于业主决定卖掉，该房屋也不能够因此为由强行强迫你搬出，否则要进行大额赔偿；对于不同的租住意愿的人不可以有不同报价否则涉嫌歧视等。另外对于租客的法律要求也很多，比如不及时付租金会上联网的名单，比如不能对房屋进行损毁等，在搬出时还需要付费进行打扫和清理等，这样使业主也较愿意将房屋租出。
而在中国，相关政策和法律欠缺，无法保证可以一直租住在一个地点，渴望居住稳定的人们不得不转向房屋买卖。而与此同时租出的房屋经常受到租户的损毁，一些长租房更是千疮百孔。导致很多业主不愿意将房屋租出或者将损坏计入成本提价租出，使租房市场恶性循环。
五、买卖二手房屋比较
在美国仅有15%左右房屋是新房，而新房在销售达到15%房屋量以后政府才承认买卖关系，允许居住。因此可以得知美国的二手房买卖市场非常繁荣。提到二手房市场就不得不提到房屋中介。首先房地产经纪人执业需要严格考核，美国房地产经纪人采取佣金制，并且更加职业化。在美国如果买房子不找房产经纪人几乎举步维艰，因为美国的房产完整信息在MLS系统上，这个系统只有执业者可以查看，并不提供给消费者。在看房时，经纪人可以使用万能钥匙打开代售房屋门前的公共钥匙盒子安排看房。另外，在美国，连买卖房屋讨价还价都需要落实在纸面上阐述原因，房产经纪人可以帮助处理各种法律文件（美国是契约制，没有中国的房产证，整个买卖流程即使不聘请经纪人还是需要律师），以及房屋检查等一系列非专业人员不能解决的手续。美国一笔二手房交易同时存在买方经纪人和卖方经纪人，各自代表各方利益，难以串通。值得一提的是，美国的房屋买卖采取独家制度，也就是业主委托给A进行销售，即使B最终销售了房子，佣金也是A获取。因此同行之间是竞争合作的关系。当然也存在多家的情况，但是这种情况会影响良性竞争，因此并不允许将完整信息录入MLS系统不方便买方获取信息，加大出售难度，所以人们并不倾向这样做。在信息获取方面，房源信息的提供人是可以获得分成的，这样保证信息收集的积极性。
而中国的房产中介并不如美国专业，中介的角色基本还是提供信息的层面上。买卖价格也并不像美国透明。往往中介既承担买方经纪人和卖方经纪人角色，很难说代表谁的利益。而在信息共享上，中国的房产经纪人的获取信息成本非常之高，获取房源信息成为关键因素。我国没有美国从业者共享的MLS系统，各家各自为战。同一套房源可能出现在不同的房屋中介。最终谁能销售出去谁才能得到最后的佣金，这导致获得信息的成本很高。同行之间是单纯竞争关系，而不像美国是合作竞争关系。另外执业资格和协会管理上我国也并不像美国有严格的规定和管理，因此二手房买卖市场较乱，价格不透明，纠纷不断。
六、政策建议
通过以上四个层面上的横向比较有如下政策建议：1）我国应该完善租房管理办法和长租的政策，使租房者可以安居乐业。2）房地产开发商可以业务精益化不必一条龙服务，以使上下游产业更蓬勃专业的发展，使房地产市场趋于成熟。3）相关部门可以借鉴美国的房地产中介管理办法和MLS信息系统，严格执业制度，促使协会发挥更重要的作用，使中介更加规范、职业，走合作竞争的路线。这样不仅保护消费者权益，另外对房屋经纪人的所得也可以得到保护，竞争更加良性发展，资源的无为消耗降低。（作者单位：北京物资学院）
参考文献：
[1] 《美国物业管理概况及其借鉴启示》，张年，Overseas windows（境外视窗）
[2] 《美国住宅开发的九大步骤》，皮齐宝，住宅产业 2005，01
[3] 《十分钟看懂美国房产投资》，诸悦，小康 财智 2013，10
[4] 《一手房地产销售的现状与对策》，钱广贵，当代经济 2006第一期上
房产经纪管理范文第9篇
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年
房产经纪管理范文第10篇
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年