住宅物业管理方案范文

住宅物业管理方案篇1

第二条本办法所称住宅区物业移交接管验收，是指开发建设单位按照本办法规定，将住宅区物业移交给业主大会，并由业主委员会对住宅区物业验收并接管的全过程。

第三条本省行政规划区域内2万平方米以上，且已实行物业管理的住宅区移交接管验收，适用本办法。

第四条省建设行政主管部门负责全省住宅区物业移交接管验收的指导与监督工作。县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区内的物业移交接管验收的指导与监督工作。

第五条住宅区物业已按详细规划与设计方案建成交付使用，并在成立业主大会及选举产生业主委员会后60日内，应按本规定进行移交接管验收。

第六条住宅区物业建设单位对其所开发建设的住宅区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的住宅区交付使用。

第七条住宅区物业移交接管验收由开发建设单位牵头，依据国务院《物业管理条例》、《*省物业管理条例》、《房屋接管验收标准》、《高低压电气装置规程》、《城市绿化工程施工及验收规范》、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》、《城市区域环境噪声标准》、《生活饮用水卫生标准》、《二次供水设施卫生规范》、《安全标志》、《安全标志使用导则》、《污水综合排放标准》等规定与规范，以及住宅区规划设计方案，组织业主大会、相关物业管理企业进行物业移交接管验收。

进行住宅区物业移交接管验收时，可邀请县、区物业管理部门等相关单位参加。

业主委员会经业主大会授权，具体与开发建设单位办理住宅区物业移交接管验收事宜。

住宅区的物业管理企业应当协助、配合业主委员会做好物业移交接管验收工作。

第八条物业移交验收接管的主要内容包括：

（一）住宅区规划设计方案和物业管理落实情况；

（二）各单项工程的竣工验收情况；

（三）基础设施、公共设施设备的配置和产权界定情况；

（四）物业管理用房的提供和产权落实情况；

（五）物业资料落实情况；

（六）前期物业管理情况；

（七）其他。

第九条住宅区物业，必须符合下列条件和要求，方可进行物业移交接管验收。

（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

（二）住宅及公共配套设施、公用基础设施等单项工程全部验收合格；

（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；

（五）竣工资料（图纸）和档案资料等已整理完毕；

（六）已成立业主大会，并选举产生业主委员会；

（七）按有关规范将房屋幢、号等铭牌安装到位已编排并经有关部门确认；

（八）已实行前期物业管理；

（九）法律、法规规定的其他事项；

第十条住宅区物业移交接管验收时，必须提交以下资料和财物：

（一）国务院《物业管理条例》、《*省物业管理条例》、《房屋接管验收标准》、《高低压电气装置规程》、《城市绿化工程施工及验收规范》、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》、《城市区域环境噪声标准》、《生活饮用水卫生标准》、《二次供水设施卫生规范》、《安全标志》、《安全标志使用导则》、《污水综合排放标准》，以及住宅区规划设计方案等文本；

（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理所必需的相关资料；

（六）住宅区销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业管理服务合同；

（七）物业移交方案、物业清单和房屋业主汇总表

（八）物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;

（九）有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册；

（十）法律、法规规定的其他事项。

业主大会如重新选聘物业管理企业的，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业，原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。

第十一条住宅区物业移交接管验收程序与要求：

（一）由开发建设单位向业主大会发出书面约请，并按规定提交各项资料；

（二）业主委员会应在收到相关资料之日起15日内与开发建设单位约定验收时间；

（三）经开发建设单位与业主委员会、物业管理企业对物业进行验收并符合要求的，交接管双方应在7日内草拟验收意见，验收意见应向全体业主公示15天；公示期后业主依法无异议的，签定《物业移交接管协议》，并办理有关接管手续；

（四）《物业移交验收接管协议》经业主大会通过后，由业主委员会与开发建设单位签字盖章后生效；

（五）业主大会无正当理由，不签订《物业移交接管协议》的，由物业所在地县、区物业管理部门责令其限期改正；

（六）物业经验收不符合要求的，由开发建设单位进行整改，整改后应重新提请验收。

第十二条分期建设的住宅区，开发建设单位可实行分期物业移交验收，但相应的基础设施设备和公共服务配套设施必须基本满足业主的正常生活使用要求，待工程全部竣工后，再办理接管手续。

第十三条住宅区验收合格后，开发建设单位应将与业主大会签订的《住宅区物业移交接管协议》，以及物业移交接管验收资料送县级以上房地产行政主管部门备案。

第十四条未办理物业移交接管验收的住宅区物业，由开发建设单位继续落实前期物业管理，并对其的管理服务负最终责任。

业主大会成立后，如无正当理由不接管住宅区物业的，开发建设单位不再承担除国家法律、法规明确规定外的物业服务责任，由此引起的后果和造成的损失由全体业主承担。物业移交接管验收后，业主大会必须将物业管理用房、设施设备、相关资料用于住宅区物业管理。

第十五条开发建设单位违反本办法，未移交物业资料及配置物业管理服务用房以及业主共有的共用配套设施设备的，由市、县房地产主管部门责令限期改正，并按照国务院《物业管理条例》相关规定处罚。

第十六条违反本办法，涉及建设、房地产、规划、市容、消防等行政管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。

第十七条建筑面积2万平方米以下的住宅区及非住宅商品房实行物业管理的，其物业移交验收接管，可参照本办法执行。本办法实施前已交付使用的住宅区物业，开发建设单位及业主大会可参照本办法，完善物业移交验收接管手续。

第十八条各市可以根据本办法，结合实际，制定实施细则。

第十九条本办法由*省建设厅负责解释。

住宅物业管理方案篇2

第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

第三章使用

第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章监督管理

第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章法律责任

第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。

第三十九条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第四十一条省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十二条本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

住宅物业管理方案篇3

一、指导思想

以邓小平理论和“**”重要思想为指导，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，依据《物业管理条例》（修订版）、《**市住宅物业管理规定》、《**市文明小区创建规定》和《**市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，以“便民、利民、为民”为宗旨，以构建与**经济社会发展相适应的住宅小区综合管理和物业服务模式为目标，以加快解决居民反映集中的热点、难点问题为工作重点，进一步理顺住宅小区综合管理体制，整合条与条、条与块的管理资源，落实管理职责，形成工作合力，提高社区管理水平；进一步完善住宅小区综合管理机制，建立有效化解矛盾的协调机制，加大保障力度，提高依法行政管理的水平；进一步规范住宅小区综合管理主体行为，探索并完善业主委员会的组建和运作模式，改进物业服务方式，提高服务质量，提升社会和市民对住宅小区综合管理的满意度，促进住宅小区综合管理工作上台阶。

二、总体目标

1、住宅小区综合管理体制基本理顺、机制基本建立。建立区、街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度；明确相关管理部门和服务单位在住宅小区综合管理中的职责；供水、供电维修养护管理体制得到理顺，水、电部门直接向终端用户提供服务；各街（镇）明确和落实住宅小区综合管理部门；业主大会、业主委员会的组建、换届改选及日常运作纳入街（镇）管理范畴；以街（镇）为主的综合协调机制、矛盾化解机制等基本建立。

2、违法搭建、群租等热点、难点问题的整治取得明显成效。新建住宅小区新的违法搭建得到有效制止，老住宅小区新的违法搭建得到有效遏制；“群租”现象得到有效控制，基本形成治理长效机制。

3、业主依法、理性、有序地参与物业管理活动的能力得到增强，业主自我管理模式逐步优化，街（镇）对业主委员会的指导监督作用得到增强。

4、网格化管理向住宅小区延伸，房屋应急维修网络服务功能全面提升。房屋应急维修网络的服务功能，由单一应急维修向综合管理服务拓展，与市物业服务呼叫平台“962121”有效对接；健全全天候、全覆盖的物业服务三级维修网络，切实做到24小时受理居民报修。

5、新一轮旧住房综合整治（改造）工程全面完成。三年内，完成旧小区综合整治300万平方米；全面启动25万平方米旧住房成套改造，争取竣工13万平方米，海滨新村、泗塘一村等成套改造和七牧场等零星旧里改造全面推进，努力改善**居民居住条件和居住环境。

6、住宅物业服务水平得到明显提升。力争每年培育1—2个部级示范小区（大厦），2—3个市优小区，20个以上区“满意物业”小区；住宅物业管理社会公众满意度有新的提高，巩固保持物业行风建设成果。

三、重点任务与责任单位

（一）调整建立区和街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度

1、调整建立区住宅小区综合管理联席会议制度。在原区物业管理联席会议制度的基础上，重新建立区住宅小区综合管理联席会议制度，并制定区级联席会议的工作制度。此项工作由区府办牵头，区房地局、区地区办配合，**年一季度完成。

2、调整建立街（镇）住宅小区综合管理联席会议制度。在原街（镇）物业管理联席会议制度的基础上，重新建立街（镇）住宅小区综合管理联席会议制度，并制定街（镇）级联席会议的工作制度。此项工作由各街（镇）牵头，区地区办、区房地局和相关单位配合，**年上半年完成。

（二）落实住宅小区综合管理职责

1、加快网格化管理向住宅小区延伸。一是明确、落实城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的职责，制定行政监管流程。二是建立住宅小区综合管理网格化管理模式，建立“发现及时、操作有序、管理到位、处置有力、监督严密”的长效管理机制。此项工作由区城市网格化管理中心牵头，各相关单位和街（镇）配合，**年上半年建立运作机制并组织实施。

2、协调落实专业部门对相关管线和设施设备的维修、养护责任。住宅小区内水、电分户计量表前的相关管线和设施设备的维修、养护责任，分别由供水、供电服务单位承担；表后的相关管线和设施设备的维修、养护责任，由房屋所有人承担。供水方面由区水务局牵头，供电方面由区经委牵头，各相关单位配合，**年上半年分别成立专项工作组，制订方案，报区政府批准后实施。

3、集中整治市民反映强烈的违法搭建、“群租”等问题。建立建设、城管执法、规划、房地、工商、公安、消防、卫生、文化等相关职能部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制。有计划地整治市民反映强烈的违法搭建、“群租”等问题。违法搭建整治工作由区城管大队和各街（镇）牵头，相关单位配合；“群租”整治工作由区综治办、区房地局和各街（镇）牵头，相关单位配合。

4、发挥街（镇）在住宅小区综合管理中的综合协调作用，努力构建文明、和谐小区。一是按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，街（镇）要明确和落实住宅小区综合管理管理部门，明确职责、落实责任，充分发挥街（镇）综合协调优势，有效整合政府资源，建立以块为主的综合协调机制和矛盾化解机制。此项工作由各街（镇）牵头，区房地局、区地区办和相关单位配合。二是将解决住宅小区综合管理中的热点、难点问题作为文明小区考核的重要指标。此项工作由区文明办牵头，各街（镇）和相关单位配合，**年上半年制订方案，下半年实施。

5、切实提高住宅小区的安全防范能力。一是以创建平安小区为抓手，社区民警以巡防、巡查等方式，加强住宅小区内公共治安、保安人员和外来人口等的管理，组织物业保安培训工作，落实保安人员持证上岗制度。二是加强对住宅小区安全防范设施的日常检查，保障技防设施的正常运行。三是建立社保队员与物业保安人员的联动机制。四是加大治安宣传力度，不断提高业主自我防范意识。此项工作由区综治办、区公安分局牵头，各街（镇）和相关单位配合，**年上半年制订方案，下半年实施。

（三）规范业主自我管理行为

1、落实街（镇）社区对业主委员会的指导和监督职责。一是推进社区物业管理党建联建工作，加强居民区党组织对业主委员会的政治和组织领导。二是在街（镇）和房地部门的指导下，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等，并对其日常运作予以指导和监督。三是把好业主委员会成员人选关，要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。四是将街（镇）对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入考核范围。此项工作由区民政局、区地区办、区房地局、各街（镇）共同组织推进，相关单位配合。

2、建立健全业主自我管理运作程序。完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则、管理规约，建立业主委员会成员培训制度，建立健全相应的工作机制。引导业主委员会按条例规定、议事规则办事，引导业主自觉遵守“管理规约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制。充分发挥业主委员会、业主小组的作用，切实履行其所属物业区域内共用部位和设施设备的维修管理等职责。此项工作由各街(镇)和区房地局组织推进。

3、引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。发挥人民调解委员会作用，协商调解业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业等有关矛盾纠纷；协商调解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决。此项工作由区司法局牵头，区民政局和各街（镇）共同组织实施。

（四）改进物业行业管理方式

1、强化物业管理行业自律机制。一是充分发挥物业管理行业协会的作用，以推进物业管理行风建设为重点，建立物业服务企业的诚信体系，加强行业自律。二是加强物业管理服务技能培训，每个物业服务企业培训物业管理师1至2名，小区经理全面持证上岗，提高行业从业人员整体素质。三是加强与专业法律服务机构合作，协调处理物业管理服务中的各类纠纷。此项工作由区房地局组织推进。

2、建立物业管理服务考核评估体系。一是强化考核奖惩制度，与物业服务企业签定目标责任书，对物业服务企业的行风建设、创建满意物业等进行考核，奖优罚劣，有效落实物业管理各项工作。二是依靠街（镇）、居委会和行风监督员，每半年进行一次物业管理满意度测评，每季度进行一次居住物业小区经理考评。将信用报告、满意度测评结果与住宅小区经理考核、物业管理评先评优、物业管理招投标等有效挂钩。此项工作由区房地局组织推进。

3、推动物业服务企业规模化、品牌化。一是强化物业服务企业资质、物业从业人员资格的动态管理。二是建立统一的物业管理招投标信息平台，通过物业管理招投标，推进物业管理市场有序竞争。三是加大市场整合力度，引导物业服务企业采用加盟连锁、资产重组等各种方式，形成1至2家信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业服务企业；归并、淘汰一批服务差、技能低、投诉多的不诚信物业服务企业，不断提高全行业的物业服务水平。此项工作由区房地局组织推进。

4、培育与物业服务相配套的专业化市场。一是加强物业服务的分类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式。二是探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务相结合的物业服务模式。三是开展“规范管理小区”创建活动，并逐步推广。此项工作由区房地局牵头，各相关单位配合。

（五）加大房屋行政管理力度

1、加强房地部门的基层建设。一是实行各镇土地所垂直管理，形成以街（镇）建制一一对应的房地产办事处（管理所）的基层管理体制，加大房屋行政管理的力量。二是明确房地产办事处（管理所）职责和人员配置要求，夯实基础，强化基层的房屋行政管理工作。此项工作由区房地局牵头，区人事局、区财政局和各街（镇）配合。

2、规范房屋维修资金管理。一是积极推进维修资金监管“专业化”、维修资金公布“菜单化”、维修资金使用“透明化”、公共收益管理“阳光化”的“四化”管理模式。二是按照规范维修资金管理的要求，执行维修资金的归集、使用、监管、再次筹集等具体操作方式。三是加强住宅专项维修资金风险管理，确保房屋及其设备设施的安全使用。此项工作由区房地局负责推进。

3、完善物业管理保障机制。一是完善应急预案和重大事项的报告制度。二是完善无人管理住宅小区的应急托管机制，解决居民最基本的物业服务需求。三是拓展区房屋应急维修中心的功能，在资金投入、业务指导、设备设施添置等方面加大保障力度，更好地满足居民安全使用房屋的需求。四是研究探索售后公房物业管理费入不敷出的解决方案。五是按市房地局的统一部署和要求，以推行物业服务合同网上签约备案和物业服务收费票据联网打印为抓手，依托**市物业管理信息系统，推进应急维修管理的信息化建设。此项工作由区房地局牵头，财政、物价、信息委等单位配合。

4、继续做好“急、难、愁”项目的综合整治和旧住房综合改造工作。为改善本区居民群众的生活环境，提高居民的生活质量，根据“量力而行、尽力而为”的原则，一是继续加大对“急、难、愁”项目综合整治和旧住房综合改造的资金投入力度，力争三年内完成综合整治300万平方米。二是继续推进旧住房成套改造和直管旧里的改造，争取三年内完成13万平方米。三是开展全区旧住房改造（整治）总量的调查摸底工作，提出整体改造的方案。此项工作由区房地局牵头，区旧改指挥部、发改委、财政、城投、宝房集团等单位配合。

5、加强公房和售后公房管理。一是按照公房管理的要求，规范公房租金使用，确保租金总额的60%用于房屋修缮，加大公房修缮资金使用的监管力度，确保将修缮资金使用落到实处。二是强化公房修缮管理，开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、项目审计制度。三是按照售后公房住宅小区物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，解决“同一小区、同等服务、不同收费”问题。四是逐步理顺售后公房物业管理机制，促进售后公房物业管理长效机制的建立。五是逐步整合商品房、售后公房和公房管理的信息资源，基本建立信息交换和信息共享的机制，实现对物业管理行业的动态管理。此项工作由区房地局、宝房集团共同组织推进，涉及物业服务收费内容的物价、法制办等配合。

四、实施步骤

依据“分类指导，差别管理；突出重点，抓住关键；先易后难，分步实施”的原则，具体实施步骤如下：

1、**年为筹划准备阶段。起草《**区加强住宅小区综合管理三年行动计划的实施意见》，制订工作计划，并做好相关配套办法和方案的编制工作。

2、**年为推进实施阶段。一是出台《**区加强住宅小区综合管理三年行动计划的实施意见》；建立区和街（镇）两级住宅小区综合管理联席会议制度，制定相应的联席会议工作制度，成立联席会议办公室，定期召开会议，研究解决综合管理中的矛盾和问题；根据需要，成立水、电等若干个专项工作组，制订专项工作计划，并分别推进实施。二是加大宣传力度，理顺和明确住宅小区内各职能部门和专业单位的工作职责，初步形成齐抓共管的工作格局。三是强化物业市场的监管和改进物业企业管理的措施，树立物业品牌战略，初步形成不合格企业的淘汰机制；继续开展物业服务企业规范达标活动，提高全行业的物业服务水平；加强行政执法力度，依法查处违反《条例》、《规定》的行为。四是各街（镇）落实住宅小区综合管理的分管领导和具体职能部门，明确工作职责和目标，基本形成“以块为主”的综合管理工作格局；建立“条块结合”的业主自我管理的指导模式，街(镇)重点把好业委会“人选关”，行业重点把好“程序关”；社区党委主动关心并参与业主自我管理工作，深化社区物业管理党建联建工作，引导业主“规范、理性、有序”地参与小区管理；有效整合社区资源，充分发挥街(镇)的综合协调作用，营造“构建和谐社会，创建满意物业”的氛围。五是继续推进旧住房综合整治与改造，重点推进海滨新村、泗塘一村、泰和路309弄等成套改造项目，适时启动七牧场旧里改造，落实**年度综合整治计划，确保完成80万㎡的整治任务。

住宅物业管理方案篇4

一、指导思想和总体要求

以科学发展观为指导,以促进全市物业服务行业规范化管理为目标,以提升物业管理水平和服务质量、解决居民实际困难和突出问题为重点,按照政府相关职能部门、街道、社区及住宅小区互联互动、相互配合、相互支持、齐抓共管的总体要求,努力营造良好的生活环境,确保居民生活秩序稳定,人民群众安居乐业。

二、理顺物业管理工作体制

物业管理工作坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合和属地化管理的原则,采取“物业主管部门牵头、有关部门协作、属地政府管理”的工作方式,建立物业管理工作新体系。

市住建局是我市物业管理工作的行政主管部门,市房管中心(以下称物业主管部门)具体负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

县(市)房管局(房管中心)(以下称县(市)物业主管部门)在市物业主管部门的指导下,负责本行政区域内物业管理活动的协调、监督和管理工作。

德城区政府、经济开发区、运河经济开发区管委会要明确相应的管理机构,指导和监督本辖区的物业管理工作。

乡(镇)政府、街道办要将物业管理纳入社区建设规划,以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围,形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。负责组织、指导本辖区业主大会和业主委员会成立、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,召集有关单位参加物业管理联席会议,调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助乡(镇)政府、街道办开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

三、进一步明确部门职责,确保执法进小区

城市建设、规划行政主管部门要加强对住宅小区综合验收的监督管理工作,落实住宅小区的规划建设标准,查处违规行为;房管部门负责对擅自改变房屋用途、侵占物业共用部位和共用设施设备等违反房屋管理和物业管理规定行为的管理工作;城管执法部门负责对小区违章搭建、随意倾倒垃圾等违反规划和市容环境卫生规定行为的管理工作;环保部门负责对堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等违反环境保护规定行为的管理工作;物价部门负责会同物业主管部门制定普通住宅类物业服务费的基准价和浮动幅度并向社会公布;市政公用部门负责对供水、供气、供热等专业经营单位的监督管理工作,其他专业经营单位的主管部门负责对其管理的专业经营单位实施监督管理工作,督促其履行投资、建设和维护管理义务;公安部门负责对违反治安管理规定行为的管理工作等。财政、民政、工商等其他有关部门要按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。

四、规范新建物业与前期物业管理

(一)新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设标准和交付条件按《省物业管理条例》执行。城市建设、规划行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准要征求房地产开发、物业主管部门和专业经营单位的意见。各有关部门要加强开发项目的监督管理,把好建设工程质量验收关口,物业主管部门参加住宅小区竣工综合验收,监管小区配套建筑及设施设备的落实。

(二)小区配套建筑按下列标准建设。1.物业服务用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三以上标准配置,最少不低于100平方米;2.具备水、电、采光、通风等正常使用功能;3.业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于20平方米;4.住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米;5.社区居民委员会用房按照规划要求进行配套建设。6.小区配套建筑的投资渠道和产权归属按《省物业管理条例》执行。

(三)加强物业前期介入管理。建设单位办理商品房预售许可证、商品房现售备案前,须持有关资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。同时,将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

按照《物业承接查验办法》的规定,前期物业服务企业要提前介入开展工作,建设单位在单位工程竣工验收和分户验收时须通知前期物业服务企业参与监督。建设单位要在物业主管部门、乡(镇)政府、街道办的监督下,在物业交付前按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、资料、文件等。

(四)实行物业管理招投标制度。按照国家、省有关规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,逐步实现建管分离。

招标人要在招标公告或发出投标邀请书的10日前将以下资料报物业主管部门备案:1.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;2.招标公告或招标邀请书;3.招标文件;4.法律、法规规定的其他材料。

投标人少于3个或建设规模小于3万平方米的,经物业主管部门批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由物业主管部门责令限期改正,给予警告,可并处10万元以下罚款。

五、实行物业质量保修金管理制度

(一)建立健全物业售后维修服务体系。根据《省物业管理条例》、省住建厅《关于印发〈省物业质量保修金管理办法(试行)〉的通知》(鲁建发〔2010〕18号)规定,实行物业质量保修金管理制度。按照“统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管”的原则,物业主管部门对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理并接受财政、审计等部门的监督。

(二)交存范围和标准。全市范围内建设和竣工用于销售的商品房、经济适用住房及其它保障性住房等新建物业,在办理物业单位竣工验收备案或交付使用前,开发企业要按照建筑安装工程总造价3%—5%的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。具体标准为:低层和多层建筑3%、小高层建筑(7—12层)4%、高层建筑(12层以上,不含12层)5%。按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层28.80元/平方米、小高层50元/平方米、高层80元/平方米。

各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。

六、调整住宅专项维修资金收缴标准

(一)根据省住建厅、省财政厅《关于印发〈省住宅专项维修资金管理办法〉的通知》(鲁建房字〔2009〕38号)规定,调整现行住宅专项维修资金收缴标准。结合我市实际,住宅物业在销售时,业主按建筑安装工程每平方米造价5%的比例,向物业主管部门设立的账户交存首期住宅专项维修资金。

按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层48元/平方米、小高层62.50元/平方米、高层80元/平方米。

(二)住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业,按照相应建筑类型的标准交存。

(三)住宅专项维修资金的使用,按国家、省有关规定执行。

(四)未建立住宅专项维修资金管理制度或未缴存首期住宅专项维修资金的商品住宅,应按现行标准进行补建或补交。已成立业主大会的,由业主大会委托业主委员会或物业服务企业组织归集;未成立业主大会的,经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主委托,由社区居民委员会组织归集。

各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。

七、规范专业经营设施设备管理

专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营单位要承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、运行等责任及相关费用。

物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,由经营单位投资经营的除外。

本《意见》实施前建成并交付使用的住宅小区,其专业经营设施设备由业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。各专业经营单位要根据实际,制定接收计划,3年内完成。专业经营单位接收后,要对设施设备进行查验,需要进行改造的,由各专业经营单位负责整治改造,要达到分户计量、分户控制要求。专业经营设施设备的改造、维修、养护、更新等责任及相关费用,由专业经营单位承担。业主专有部分设施设备的改造支出由业主承担。

本《意见》实施后正在建设尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小区,在交付使用时,建设单位要与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接收手续。建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的,由开发建设单位负责整治改造后进行移交。

八、规范旧住宅区物业管理

各县(市、区)政府要结合实际,划定旧住宅区范围,制定整改计划。对本《意见》实施前已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区逐步进行整治改造,达到实施规范化物业管理的条件。制定的整改规划和年度计划要向社会公布。

按《省物业管理条例》确定的原则,各县(市、区)政府要负责对旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备进行改造和建设;原建设单位未按规划设计方案进行建设而出现的遗留问题仍由其投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;需业主负责的专有部分改造,由业主承担支出费用。

旧住宅区改造整治完成后,由乡(镇)政府、街道办负责组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或其他管理人实施管理。尚未进行整治改造且无物业服务企业或其他管理人实施管理的住宅小区,其业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。

九、规范费用代收代缴行为

物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同直接为业主提供服务并向最终用户收取有关费用。

对直接收费到户有困难的,有关专业经营单位可委托物业服务企业代收。委托单位要与代收单位协商签订代收协议并支付报酬。代收费用的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

十、建立物业管理工作目标考核制度

各有关部门落实物业管理工作责任作为年度部门(单位)综合考评内容,并纳入省政府办公厅《和谐城乡建设行动实施方案》关于和谐城市工作实绩考核范围。

住宅物业管理方案篇5

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到9xxxx；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到9xxxx。

2、新建住宅小区推行招投标率达到10xxxx；*年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要10xxxx签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要10xxxx取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到10xxxx，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到10xxxx。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到8xxxx以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的24xxxx住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在9xxxx以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在xxxx平方米以上的（含xxxx平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积xxxx米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前10xxxx签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到10xxxx；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（*年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（*年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（*年11月1日至11月15日）

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

住宅物业管理方案篇6

A物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

B住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

C物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

D物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；

E建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

F专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

2、维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理：

A物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

B业主大会依法通过使用方案；

C物业服务企业组织实施使用方案；

D物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

E业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案；建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

F业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

G专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

3、另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下

住宅物业管理方案篇7

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1*6万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收1*万元；自行接收房产租金实收53.4万元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6*6.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款16*.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。

3、房屋修缮工作。一是20*年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20*年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20*年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《*市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《*市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了*市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《*市物业管理规定》

6月底《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

（二）直管公房经营管理工作

住宅物业管理方案篇8

乙方（受委托方）：＿＿＿＿＿物业管理公司

为加强＿＿＿＿＿小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据＿＿＿＿＿市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。

第一条物业管理内容

1.甲方将位于＿＿＿＿＿区＿＿＿＿＿路的＿＿＿＿＿范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

2.管理事项包括：

（1）房屋的使用、维修、养护；

（2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；

（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娱活动场所；

（6）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；

（7）车辆行使及停泊；

（8）物业档案管理；

（9）授权由物业管理公司管理的其他事项。

第二条委托物业管理形式

承包经营、自负盈亏。

第三条物业管理期限

委托管理期限为＿＿＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起到＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。

第四条双方权利、义务

1.甲方权利、义务：

（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；

（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的＿＿％）＿＿平方米给乙方，按月租金＿元租用，并负责办理使用手续；

（4）给乙方提供管理用房＿＿平方米（其中办公用房＿＿平方米，员工宿舍＿＿平方米），按月租金＿＿元租用；

（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（7）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

（8）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

（9）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；

（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；

（11）政策规定由甲方承担的其他责任。

2.乙方责任、权利、义务：

（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项

规章制度；

（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；

（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

（5）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；

（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；

（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；

（11）开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；