住房保障政策论文范文
时间：2023-09-22 13:23:38
住房保障政策论文篇1
关键词：住房保障；社会政策；社会基础。
我国从20世纪50年代以来起就开始在城镇中实施公共住房政策，并逐步形成了一套在社会主义公有制和计划经济条件下的城市公共住房保障模式。这种模式基本上是以低租金、福利制和实物分配为特征的。这种制度在一定程度上解决了城镇居民的住房问题，但也存在一些弊端，人为地割断了住房生产、分配、交换、消费之间的内在经济联系，不利于住房再生产各个环节的良性循环。经过20多年的改革，我国虽然通过市场配置资源的方式有效地促进了住房建设的发展，但同时也在不同程度上导致了各个群体之间住房差距的扩大。因此，政府相应制定了住房保障政策。本文着重研究探讨住房保障政策是如何地受到经济因素、政治因素、社会因素等的影响。
一、经济因素是住房保障政策的物质基础。
所谓社会政策的经济基础，首先是指一个国家（或地区）在一定时期中的经济发展水平，即生产能力或财富总量；其次是指一个国家的经济模式。从理论上看，社会政策行动需要投入大量经济资源，经济发展水平越高，所创造出来的财富越多，才能越好地支持提高在社会政策领域的投入。经济发展的基本条件差异会影响住房保障政策。例如，丹麦、挪威、瑞典用于全社会福利支出要占到国民生产总值的30%以上，而其中用于解决低收入家庭的住房保障支出，占社会福利总支出的百分之二、三十。我国一直以来都是发展中国家，尽管近年来经济发展不断加快，但由于人口基数过大，地域辽阔，我国的保障性住房支出在财政中比例较小。
经济发展模式对住房保障政策也会产生影响。一般说来，与技术密集型或资源密集型经济相比，劳动密集型经济对劳动力成本的变动更加敏感，因而对提高社会福利水平的制约更大。因此在经济全球化的环境中其社会福利水平会更多的受到劳动力成本的制约，这就对我国提高住房福利产生一定影响。
经济体制也对住房保障政策体制和运行模式产生影响。我国在计划经济体制下，社会福利制度与经济制度交织在一起，形成了“国家———企业福利模式”。例如，1998年房改之前的单位福利分房制度。而实行社会主义市场经济体制以后，社会福利体制也必须随之改革，走社会福利社会化的道路。
二、政治因素影响住房保障政策的价值取向。
从本质上讲，住房保障政策作为一种社会政策是政府或政党为了达到其社会目标而对经济与社会生活施加的干预活动，其决策和实施过程受一系列政治因素的影响。通过广泛的实施住房保障政策，首先可以有效地解决基本的民生问题，也就是居民有房住问题从而减少社会不稳定因素。
其次，通过实施住房保障政策可以缩小社会分化和社会不平等，缓解社会各阶层之间的利益冲突，从而为社会政治稳定创造必要的条件。其次，通过实施住房保障政策可以为促进经济发展和提高人民生活水平奠定重要的社会基础，从而增强政府在社会中的凝聚力，并提高民众对政府和政治制度的认可和拥护的程度。当代社会政策另一个重要的政治含义是，国家向民众提供社会福利服务的行动是基于民众基本的社会福利，是国家保护公民基本人权的重要内容。
在住房保障方面，我国有很多关于住房的法规，规定了公民在住房方面享有的基本权利和义务，而在现实的社会生活中，需要政府通过现实的住房保障政策行动来具体落实这些权利。
三、社会因素是住房保障政策制定的现实依据。
与其他公共政策相比，社会政策最大的特点之一是其直接面向广大人民群众，直接影响千家万户的生活以及社会各个群体和个人的实际利益，与家庭、社区、组织和阶级阶层关系等方面关系密切，并对社会发展和社会生活质量都有直接的影响。
首先，住房保障政策与社会阶层结构有着密切关系。社会政策是在特定的社会结构中进行的，社会阶层结构对其社会政策产生着明显的影响。在很长一段时间中，住房保障的功能一直是家庭、社区以及单位等承担的。例如，在过去计划经济体制时期的住房政策体系中，存在单位福利分房。
在现在市场经济体制中“，单位”作为住房提供的主体已经不复存在。社会阶层结构日益复杂，低收入、缺乏稳定和保障的就业使城市产生了新贫穷阶层。虽然近年来通过改革住房保障制度，增加了保障房建设，有了廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房等，但依旧不能很好满足中低收入居民的住房需求。低收入家庭的廉租住房不宜居、经济适用房价钱偏高，这些都体现出住房保障政策制定中对社会阶层结构的把握还不到位。
其次，家庭结构和功能变迁对社会住房保障政策也产生一定影响。由于家庭结构小型化、核心化、“空巢”家庭不断增加、家庭养老等功能弱化这些趋势的出现，需要国家采取更多的住房保障社会政策行动相配合。所以，当家庭无法保障住房需求或不适于由家庭来满足这种需求的时候，就应该由政府和其他组织整体性地来制定住房保障政策以改善低收入居民无所居或住房环境不好的问题。比如，对独居、“空巢”老人等特殊群体，应该创新住房保障模式，把住房保障设置与生活服务的便利性、精神辅助等软性因素结合起来。
同时，社区是人们社会生活的共同体，它在社会政策行动中的作用体现在两个层次，一是社区自身以自治的方式向居民提供必要的服务。二是社区参与到政府的社会政策行动之中，并在其中发挥重要的作用。例如，对于社区内住房困难的低收入“、低保”家庭能早日享受到政府的廉租住房优惠政策，社区会加大工作力度，利用多渠道向社区居民做好廉租住房补贴条件、廉租住房保障对象保障标准、所要提交材料等相关政策内容的宣传，做好社区内低收入家庭和“低保”家庭的廉租住房补贴的申请和办理工作等等。社会政策的制定和实施与社会的组织化程度和社会组织方式有密切的关系。人们从组织中满足各种需要，并且人们的经济状况、社会地位以及所获得的福利保障水平等方面的情况都在不同程度上受到其所属组织的影响。因此，社区及居民的组织化程度、基层政府部门的行政能力与服务意识、公平原则，影响住房保障政策的执行效果及保障对象的主观评价。
最后，住房保障社会政策的目标之一是要促进社会发展，政府通过住房保障政策来“医治”当前存在的住房问题，通过保障房的建设和主动的干预房地产市场来协调住房问题，通过运行住房保障政策而建构和维持社会和谐发展的重要层面。另外，住房保障情况对个人和社会的生活质量有很大的影响。通过合理的公共性的住房保障行动能够促进建构一个平等、稳定、和谐的社会。
四、小结。
我国作为发展中国家，应重视发展型社会政策模式，即在维护社会公平和平等的基础上，促进经济发展，使住房保障社会政策与经济发展相协调。通过广泛的实施住房保障政策，可以有效地解决基本的民生问题，尤其是中低收入居民有房住的问题，从而消除社会不稳定因素。通过实施住房保障政策可以缩小社会分化和社会不平等，缓解社会各阶层之间的利益冲突，从而为社会稳定创造必要的条件。在住房保障方面，切实保障廉租住房、经济适用房的建设，使其能与居民需要及工薪阶层的薪资制度联系起来。同时，在住房保障政策制定上应该以社会需求为依据，考虑到阶层结构的变迁、家庭功能的变化及社区生活方式的具体情况。社会成员是否有某种需要得不到满足，或者政策执行中是否存在着某种问题，需要政策制定者加以识别和研究。所以，在政府制定和执行住房保障政策时，应全面了解政策的影响因素。
注释：
[1]孙钟炬。北欧各国如何解决低收入家庭住房问题[j].上海城市发展，2007（1）35参考文献：
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[2]李鸿翔。从经济适用房政策的实施看我国的住房保障制度[j].中国管理论文" target="_blank">行政管理，2007，（5）。
[3]李嫣。我国城镇居民住房制度：历史变迁及改进对策[j].中州学刊，2007，（5）。
[4]周望。世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳[j].当代世界，2010（9）。
[5]赵伟，曾繁杰。我国住房保障体系的症结与改革思路[j].甘肃社会科学，2010（4）。
[6]唐钧。从社会政策视角看中国住房保障问题[j].中共中央党校学报，2010-01-28.
住房保障政策论文篇2
【关键词】社会保障用房；实施；管理；思考
社会保障性住房是我国的一项重要民生工程，实现人民的安居乐业才是实现和谐社会的重要内容。保障性住房的重要性引起了人们的重视，对其建设和管理的深入研究，能促使我国的保障性住房建设健康地发展下去。
一、社会保障用房概述
（一）保障性住房定义
保障性住房和商品性住房是一对相反的概念，保障性住房一般是政府提供给中低收入的人们。保障性住房一般分为了三种类型：廉租房、经济适用房和租赁住房。
（二）保障性住房的发展现状
目前，保障性住房政策实施存在着很多问题，制度存在一些漏洞，导致人们对这一政策的实施缺乏信心。对于政府来说，保障性住房是必须按照国家的发展规划来进行实施，但是保障性住房不能获得较大的经济利益，反而需要政府为之付出大量的资金。因此，各地政府在不违背政府的允许下，将保障性住房的建设地选择在偏远、房源不好的地方，这样的情况并不能使贫困阶层安居乐业[1]。
二、社会保障性住房的建设实施情况及存在的问题
（一）社会保障性住房的建设实施情况
我国的保障性住房经历了三个阶段：中央推动阶段、稳定发展阶段和“加速跑”阶段。
（1）中央推动阶段 社会保障性住房建设是从2008年底开始实施的，国务院在《国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见》中就明确提出：要加大保障性住房的建设力度。
（2）稳定发展阶段 在“十一五”期间，我国初步形成了住房保障体系。国家通过各种保障性住房建设，基本满足了中低收入居民的住房需求。截至2010年底，我国的城镇保障性住房覆盖率达到了8%。
（3）“加速跑”阶段 在“十二五”建设的第一年，我国的保障性住房建设进入了加速发展阶段。2011年全国就将开工建设保障性住房和旧房改造住房1000万套。通过大规模的建设，截至到“十二五”末，我国的城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本满足了城镇低收入家庭的住房需求。
（二）存在的问题
目前，我国的保障性住房建设存在这三方面的突出问题：住房设计落后、住房质量差和政策与法制不完善[2]。
（1）住房设计落后 中国各个地方的保障性住房在前期的规划设计和后期的配套基础设施都是相当的落后。多数政府在进行保障性住房前期选择的时候，会选择低价便宜，距离城市中心遥远的地段。在这些地方，往往交通落后，缺乏相应的配套设施。这样就造成了选择居住保障性住房的居民生活、就医等得不到有效地保证。
（2）住房质量差 目前，我国的保障性住房质量存在着严重问题。政府在部分保障性住房建设中，对设计、施工、监理、验收质量等环节监督不力，把关不严，导致了这些工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。
（3）政策与法制不完善 目前，我国的保障性住房建设还处于初期的探索阶段，还需要不断地去完善相关的政策、法律法规，从而保障更大范围的中低收入人群，并采用科学合理的保障方法。在法律法规的实施过程中发现，部分政策法规模糊不清，存在分歧。同时，国家尚未颁布具有法律效应的住房保障政策，这就造成了住房管理松懈，住房建设者有空子可钻。
三、强化社会保障性住房建设管理的策略
（一）优化保障性住房设计，提升居住品质
保障性住房建设是政府改善民生的重大工程。比较完善的功能，相对合理的结构，比较适宜的造价，相对优美的环境等，这些都需要科学合理的住房建设设计。具体的策略如下：
（1）提高保障性住房的人均居住面积 第一，可以借用空间，包括借用交通通道和各空间相互借用。另外，各空间也要注意相互借用，如门厅和餐厅，客厅和通道，相互借用后不仅能公用面积，还能够增加空间的气势。第二，集中功能，不要过于细分。比如，冰箱尽量与厨房设置在一起，衣柜尽量与床设置在一起。一居室居住人口有限，卫生间尽量不做干湿分离，节约面积。第三，要合理摆放家具。比如，床要平行窗户摆放并能两侧上下，沙发与电视的距离要在2500毫米以上，餐桌要选用4人以上的，以保证家庭的正常使用等。
（2）完善保障性住房功能 第一，加大对中小套型保障性住房设计的研究。保障性住房虽然是为了解决低收入家庭住房问题，但不能因为“低收入”这个字眼就降低住房标准。因此，保障性住房需要保证居住质量，规划设计要充分体现对中低收入家庭的人文关怀。第二，通过精细化设计提高居住品质。除了卧室、餐饮、厨卫等功能空间的设计布局不可或缺外，细化的设计也非常重要。小面积的套型设计，往往可以通过细节满足多功能需求，对于提高居住的舒适度有“事半功倍”的效果。
（二）加大对保障性住房的质量监督和处罚力度 为了加大对保障性住房的质量监督，必须进一步放开舆论，实现言论自由，提升舆论的监督能力，同时政府应向新加坡等地学习，成立专门的中立的权威机构进行全方位的监督，并督促行政政府部门对违反行为的进行处罚，实现“零容忍”，对保障性住房建设的标准及科学性进行调研分析，确保不损害广大群众的切身利益，同时督促政府有关部门完善相应的配套设施，尤其是公共交通，使其社会效益实现最大化。
（三）制定保障性住房法，完善相关行政法规 保障性住房建设比较成功的国家和地区均有完善的法律作保障，而我国目前还没有专门的法律法规。建议我国尽快制定《住宅法》来规范住宅建设。同时，政府应该在保障性住房建设方面尽到应有的责任和义务，建立长期而稳定的监管机制。在这样的机制下，对保障性住房的建设、分配、消费等环节加以规范，明确各级政府的责任目标，加强考核监督。
四、结语
加大保障性住房建设，扩大人均住房居住面积和居民的生活舒适度，改善其生活品质，是改善民生的重要内容。这一措施不仅可以提高人们的整体幸福感，而且也能够实现社会的和谐发展。加大保障性住房建设，也能够带动相关产业的发展，从而扩大就业，促进当地经济的可持续发展。加大保障性住房建设，对旧城改造、危房改造等工程项目能够改善城镇的整体面貌，从而改善人们的生活环境。这一重要举措能够提高中低收入群体的生活信心，这一群体主动去改善生活状态，在一定程度上能够促进他们消费，从而加速经济有序发展。
本文提出的保障性住房管理策略是在分析保障性住房建设存在的问题的基础上，提出的强化策略。这些策略并不只是保障性住房监管策略的一部分，在以后的研究中将逐渐完善这一部分策略，并形成科学、全面的监管系统。
参考文献
[1]文林峰.完善住房保障体系的若干政策思路.[J].中国房地产，2005，（3）：51-54.
住房保障政策论文篇3
[关键词] 博弈论 城镇保障性住房 准入机制
随着我国社会主义市场经济体制的建立以及国民经济的持续快速发展，城镇化发展速度也在逐渐加快，导致大量的人口涌入城镇，再加上城镇长期居民生活水平有了显著提高，对住房的需求也在不断发展变化。市场机制虽然能够较好地适应住房需求结构和需求量，但是因为我国人口基数大，贫富差距正在逐年拉大，包括中低收入和低收入在内的“中低收入家庭”大约占城市人口的60%-80%。面对房地产市场逐渐呈现出来的两级分化，市场机制已经无法解决中低收入居民家庭因支付能力低而无法自行解决的住房问题，解决“住房难”问题便成为中央政府和地方政府共同担负的责任。因此，加快构建和完善城镇住房保障体系已成为各级政府亟待解决的问题。
1.城镇保障性住房的概念
城镇保障性住房是指政府为城镇中低收入和低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租房、经济适用房、公租房（政策性租赁住房）、限价房（两限商品住房）以及棚改房构成，具有社会保障性质。
2.城镇保障性住房准入机制的概念
城镇保障性住房准入机制，是指城镇中低收入家庭或个人能够享受国家保障性住房政策所需具备的条件、申请程序，住房保障部门的审查、监督程序，不符合条件的人群非法申请的法律责任等相关政策、制度的总称。
3.博奕理论与模型应用
3.1 博奕论的概念界定
博奕论，英文为Game Theory，是研究决策主体的行为发生直接相互作用的时候的决策以及这种决策的均衡问题。博弈论的基本概念包括：局中人、策略、支付。
3.2 博弈理论
博弈理论是研究决策主体在给定信息条件下如何决策以使自身效用最大化，以及不同决策主体之间决策的均衡。
3.3博弈模型与应用
假定博弈双方具有完全的行为理性，是理性人的集合，符合经济人效益最大化的假设。他们有权合作（表示双方愿与对方共同利用或开发资源）和不合作（表示各自为政，暗地谋取私利），或者有权决定参与的程度。他们不仅完全知道自己每个行为的收益，而且也完全知道自己每个行为的收益，而且也完全知道当对方选择某个策略时的收益以及应对策略，政府和私人机构的组合策略矩阵如下表1所示。
在合作过程中，假设合作的价值（如信息资源）是V，企业建立合作的成本是C0，企业由于合作而得到的利润时P。其中，企业合作的成本主要指数据的收集、人员培训和管理的费用；P≥V≥0，C0 ≥0。
无约束条件下双方的策略取向
无约束条件是指可以自由选择合作和不合作，其行为选择不会受到来自第三方的支持或者反对。
当私人机构合作的概率为a时：
政府采用合作策略的收益为：
Rb1=(P-C0)×a+(-V-C0)×(1-a)=aV+aP-V-C0
政府采用不合作策略的收益为：
Rb2=aV
显然，政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0，C0 ≥0且0≤a≤1的条件下，aP-V-C0≤0，所以Rb1≤Rb2，政府采用不合作的策略。
同理，当政府合作概率为b时，私人机构的最优策略也是不合作。
③ 综上，在无约束条件下，双方均采用不合作策略。这也同时说明了为什么在现实中成功合作总得不到很好的实现。
组合策略显示，这是典型的囚徒困境的博弈模型：一次博弈的结果只有唯一纳什均衡，即（不合作，不合作）策略组合，收益为（0，0），不可能出现（合作，合作）的策略组合。
如果将这个一次博弈扩展为有限次完全且完美重复博弈，结果也是（不合作，不合作）策略组合。因为利用博弈论对有限次完全且完美重复博弈的定理总结，对有唯一纳什均衡的博弈而言，这个有限重复博弈结果始终是（不合作，不合作）策略组合。
有约束条件下（如激励机制）双方的策略取向
激励机制是指外界因素促使双方的合作（如合理的协调机制与监督机制等）。假设这种外界激励因素为H，其他条件不变，则双方的收益矩阵如下表2所示。
当私人机构合作的概率为a时：
政府采用合作策略的收益为：
Rb1=(H+P-C0)×a+(H-V-C0)×(1-a)=aV+aP+H-V-C0
政府采用不合作策略的收益为：
Rb2=aV
显然，政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0，C0 ≥0且0≤a≤1的条件下，aP+H-V-C0的正负符号不能判断，aP+H-V-C0≤0时，政府采用不合作的策略；aP+H-V-C0≥0时，政府采用合作的策略。
同理，当政府合作概率为b时，当bP+H-V-C0≤0时，私人机构采用不合作的策略；当bP+H-V-C0≥0时，私人机构采用合作的策略。
③综上，要使双方采用合作策略，必须使aP+H-V-C0≥0和bP+H-V-C0≥0，即H≥V+C0-aP和H≥V+C0-bP。
综合来看，当n为参与的概率时，谁来提供H以促使H≥V+C0-nP呢？
有理由相信在激励机制下，只要能使H≥V+C0-nP，双方会选择合作策略。反之，不选择。到底谁能扮演提供H的角色呢？答案是：中间组织是最佳选择。
因此，随着市场经济的不断完善，中间组织者逐步成为社会发展中不可缺少的组成部分。有学者将中间组织者比喻为引导社会经济发展的“第三域”组织。
4.结论和建议
政府和企业作为保障性住房准入机制实施的参与人，其中政府起关键性作用，在解决企业与企业以及政府与企业之间的利益关系时，应用博弈论的方法分析各制约因素，权衡利弊对解决此问题具有重要的指导意义。在城镇保障性住房准入机制的研究中,尝试性的提出以中间组织为枢纽的公司合作制，探讨该模式在运行和具体的操作形式，对于城镇保障性住房准入机制进行设计研究。
参考文献：
[1]张维迎．博弈论与信息经济学[M]．格致出版社，上海人民出版社，2004．
[2]高苛.住房保障政策的动态分析模型[J].中国管理科学，2007（10）：310-314.
[3]马光红.中国公共住房理论与实践研究[M]．中国建筑工业出版社，2010.
作者简介：
住房保障政策论文篇4
试论我国城镇住房保障的制度并轨全文如下：
摘 要：尝试性地提出住房保障制度并轨的观点， 认为这种并轨应该包括短期并轨和长期并轨两个层面。 在短期内， 应该推进租售并举的经济适用房发展模式， 提高租赁型住房保障比重， 逐步将租赁型经济适用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障体系; 公积金管理实施准银行式 的模式， 实现保障资金的跨区域流动; 长期内， 应该构建多层次、 梯度性、 差异性的租房保障体系。 同时， 推进租房保障资金的准商业化、 市场化运行模式， 提高保障资金供给的可持续性。 关键词： 住房保障; 保障制度; 制度并轨。
国家十二五 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3,600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。
一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。
住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖夹心层、 潜在城镇人口 (具有迁居意愿的农村人口)[3]、 短暂流动人口、 被城市化 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩; 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异; 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。
二、 城镇住房保障制度的短期并轨。
1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。
(1) 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给; 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。
(2) 公积金实行准银行式 的运营模式，即管理中心 + 商业性机构 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率;另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。
(3) 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。
(4) 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的夹心层， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决夹心层 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房; 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决夹心层 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户; 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。
2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。
(1) 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势;另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
(2) 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣;出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。
(3) 通过制度的短期并轨， 可以加快解决夹心层 住房问题， 填补制度设计的盲区。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决夹心层 的住房困难。
(4) 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 (土地收入、 税收收入) 的联动， 还是对公积金实施准银行式 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。
(5) 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路重购房、 轻租赁的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。
三、 城镇住房保障制度的长期并轨。
长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变; 在长期并轨过程中， 通过政府 + 社会 运行模式 (政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行) 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 (见图 1)。
图 1 住房保障制度并轨的长期路径。
1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。
长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场; 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。
2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。
(1) 政府 + 企业 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势; 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场两只手 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。
(2) 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。
四、 结 语。
在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。
然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金准银行式 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。
住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系;另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障? 如何更好的发挥政府和社会力量的优势?这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。
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住房保障政策论文篇5
关键词：石家庄 保障性住房 资金瓶颈 法律法规 工程质量
1 石家庄市保障房的现状与存在的问题
1.1 保障房的定义
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中具有特殊性的一种类型住宅，通常指的是根据我国政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，然后提供给制定人群使用的，并保证建造标准和销售价格以及租金等都是国家统一给予限定，以此起到社会保障作用的住房。保障性住房的建筑主要是针对中、低收入家庭的，主要是为了保障他们的生活，是由政府统一制定的，所提供的对象、建设标准、销售价格和租金都有所限制。目前，我国的住房保障体系主要包括经济适用房、廉租房、限价房和政策性公共租赁房等四个部分。在“十二五”规划纲要中提出：“我国将重点发展政策性公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”。
1.2 石家庄保障性住房的发展现状
石市住房局相关负责人介绍，2013年河北省政府下达石市的安居工程建设任务为开工3.59万套、竣工2.48万套、入住2.08万套，新增廉租住房租赁补贴500户，任务量占全省的1/6。全市已开工保障性安居工程项目100个、3.59万套，达到省定任务目标的100%；竣工项目67个、2.57万套，占任务目标的103.6%；分配入住项目58个、2.08万套，占任务目标的100%；新增廉租补贴856户，占任务目标的171.2%。但是，现有保障房数量仍不能满足广大住房困难中低收入者的“住房难”问题。
1.3 石家庄保障房建设过程中存在的主要问题
1.3.1 保障房建设的资金瓶颈问题
在进行建设资金筹措和征地拆迁的时候，存在一定的压力。随着建设任务的增加，资金筹措方面就有一定的困难，部分区县的保障性住房用地仍未及时完成拆迁，这样就不能保证工程按期完成。而上述存在的主要原因就是因为：一方面由于保障性住房的建设利润较低，很多项目出现亏损，导致很多企业不愿意参与到保障性住房的建设中；另一方面就是保证性住房建设需要的资金流动大，在当前不断加大房地产市场调控的背景下，企业对获取土地的热情锐减，因此就使得土地价格相对的理性。
1.3.2 住房保障法制建设滞后，住房保障立法不完善
现行住房保障政策都是以规范性文件形式的，虽有一定的效力，但是并没有行程法律法规制约。在工作中，很多政策边界还不够清晰、利益的调节和退出机制不够完善，都是现存的问题。这些都需要在实践中加以总结并完善，这样才能以法律法规的形式加以规范。
1.3.3 保障房的分配和运营管理方面问题
家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不够完善的，是因为在核对的时候有一定的困难。一些地方出现骗租、骗购的情况。例如，有的家庭随着收入的增长，还不及时退出保障性住房，造成群众很大的不满情绪。
我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。比如经济适用住房，早期的供应范围比较宽，套型面积标准、上市交易规则等与后来调整的政策不完全一致，也造成了一些社会误解。
1.3.4 保障房的工程质量和规划布局有待改善
在进行保障性住房的时候，很多施工小区无论在工程设计、施工、监理还是验收质量的时候，都存在把关不严的现象，个别工程还使用不合格的建筑材料，这样导致工程质量存在一定的安全隐患。而部分保障性住房项目选址远离城市中心的较偏远地带，而且配套设施不能同步建设，有的建成后迟迟不得入住，甚至不能保障人们便捷的生活。有的保障性住房内部空间结构不合理，严重影响了使用功能。
2 对住房保障体系有效运行的政策建议
2.1 为鼓励房地产企业参与保障性住房建设，政府落实好支持保障性安居工程建设的税收优惠和收费基金减免政策。各大银行应将房地产企业建设廉租住房贷款利率在基准利率水平上下浮，同时，各大银行应通过信贷政策加大对保障性住房项目的支持，就保障性住房建设开展银企合作进行探索。
2.2 健全相关法律、法规，增强政策的执行力
建立健全法律，增强法律的执行力度，严厉打击房屋投机者，并将此项措施纳入法律；另外，银行严控非廉租房经济适用房房地产开发贷款，对于手续不全，不从事经济适用房建设的单位不贷款或者限制条件性贷款。
2.3 建立个人信用制度与收入申报机制
通过建立个人收入申报制度，可以从根本上解决了解居民真实收入的问题。通过这一制度的建立，也可以作为政府划定享受保障性住房的条件依据。通过该制度的建立和调查居民隐形收入，最终确定居民个人真实收入，避免引起保障对象与保障补贴产生错位的现象。
2.4 严控施工质量，配套设施相应跟进
保障房是民心工程，施工质量是重中之重，这需要多部门齐抓共管，严把质量关，确保其造福于民。在保障房的建设过程中，一是严格遵守基本建设程序。不能因为资金短缺就偷工减料或违反施工程序，不能因为进度要求就违反科学规律，该多长时间就多长时间。其次，就是在工程建设的时候要严格按照法律法规执行的标准进行。因为建筑工程产品多，工期长，任何一个环节的失误都会导致整个工程质量出问题。最后，就是建立完善的监督机制。保证在进行工程建设过程的时候，相关的政府机构，监理机构等都需要履行自己的工作职责，要加强制度的完善工作，这样才能避免工程存在质量等方面的问题，把问题消除在萌芽状态，发现问题要及时进行整改，这样才能避免出现违法行为。
保障性住房作为一项安居工程，应该合理布局选址，尽量安排在人口聚集、产业聚集、交通干道沿线等区域。同时，公交、教育、医疗卫生、商业、文化体育和社区、物业管理用房等基础设施建设要配套，尽一切可能满足居民日常生活需求。
3 总结
近些年，随着房价的上涨，越来越多的中低收入群体买不起房，这也就相应的引起社会矛盾。因此，政府就加大对保障性住房的建设力度，特别是进入2010年，国家相应出台多项政策措施对保障性住房进行完善。从金融、税收、土地等多方面加强对保障性住房的支持力度，逐步完善相应的法律法规，明确各部门职责，加强监督处罚力度，严把质量关，确保中央的保障性住房建设任务落到实处，使保障性住房真正的承担起保障民生的作用。
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住房保障政策论文篇6
[关键词]保障性住房；宏观层面；微观层面；文献综述
[DOI]1013939/jcnkizgsc201607019
《世界人权宣言》第二十五条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。”保障性住房工程是关系民生的大工程，但是由于发展的速度快，时间短，导致中央与地方政府配合之间有孔隙；保障性住房的建设、管理存在着漏洞，亟须政府健全法律法规，把握市场的宏观指导，微观调控，调动地方政府的积极性。
1宏观层面
保障性住房的相关政策指令由政府所制订，其中中央政府主管宏观调控，地方政府处理微观事务，看似天衣无缝的配合，但是由于信息的不对称以及财权事权的分配不均，在政策制定的同时必须考虑到中央政府与地方政府这对关系；政府的经济职能之一就是提供公共物品，但是过多的财政投入会加重政府的财政负担，导致其他财政支出量变少，而市场的进入可以解决保障性住房的融资问题，但是如何控制政府和市场的参与度就是我们需要深入研究的内容。
11政府与市场的关系
由于保障性住房是准公共用品，必须确立以政府为主导，不然会出现“搭便车”等不公平的社会问题，一大部分学者认为保障性住房对商品房的影响对政府建立保障性住房的福利性更高。[1]但这并不意味着，凡是（准）公共产品，只要是政府来配置资源，效率就一定会高，[5]外国经济学家斯蒂格利茨指出的，“不要忘记政府同私人市场一样是有缺陷的，政府并不是某种具有良好意愿的计算机，总能够作出对社会有益的无私决策”。[2]在此情形下，大部分学者都认同对于公共物品的提供方面，不单单是政府职责，对于保障性住房问题上必须依靠遵循政府的指导，但不能完全依赖政府，需要社会市场来一起协同建筑，并在政府和市场之间寻求一个平衡点，这就是现在保障性住房建设的关键。通过多元中心理论指导了我国保障性住房问题研究，将保障住房的供给模式引导为政府、市场（私人部门）、社会（非营利组织、第三部门）共同治理的多中心模式。[3]
12中央与地方博弈治理关系
121中央与地方配合
2011年提出全国城镇保障性住房覆盖率要在“十二五”末达到20%以上，却未明确强调要达到一个整体的效果，如何去做一个可以考核保障性住房质量水平的测评。中央与地方两级政府在保障性住房政策上体现出了不同的价值选择：中央政府表达的是一种集体理性，通常表现为一种宏观调控者的角色，需要更多考虑的是保障性住房政策的公平要素；相比之下，地方政府一般是从市（县）个体理性出发来决定自身的价值取向，由此产生地方的变通性策略。由于中央与地方之间缺乏沟通，现有的保障性住房政策网络是封闭的，不开放效率不高的。这就需要横向组织和纵向组织都要加强信息的公开度，实现资源信息的共享，使得系统内部不管是政策还是信息都得到畅通。同时中央政府也可以使用绩效评价机制来激励和督促地方政府的供给情况，减少地方政府的寻租行为。
122地方政府政策
我国现行的财政分配制度导致地方政府和中央政府对保障性住房供给存在事权与财权的不对等现象。地方收入占财政总收入的比重由1990 年的 662%下降到 2006 年的 472%，而地方财政支出占总支出的比重由 1990 年的 674%提高到2006 年的 753%。事权和财权不对称性导致了地方政府资金不足，地方政府只有依赖出让获得资金。[4]同时中央安排保障性住房就是直接通过下达数量，包括拨款，建设数量等并没有对地方进行有效的考察，城市保障性住房项目其实是中央“请客”地方“埋单”的政府行为。2010年地方保障性住房支出是中央的5倍；2011―2013年地方保障性住房支出基本维持在中央的10倍。地方在没有充足的财政保障的情况下，容易造成靠招、拍、挂更多的城市土地进行资金平衡，会降低保障性住房地块的机会成本，遂将保障房项目集中安排在地价相对较低的城市偏远地区，民生需求让位于经济利益。
2微观层面
从国际发展趋势上来看，围绕政府和保障性住房市场的讨论已经从政府是否应该对住房保障承担责任，转移到政府如何更为有效地推进保障性住房建设。[5]在微观层次中我们应该着重关注如何建设好保障性住房，如何管理好保障性住房。
21建设问题
211建设前期――融资问题
保障性住房地融资问题，部分学者认为单纯地依靠政府的财政资助不足以更好的建设保障性住房，应该公共资本和私营资本相结合，创新融资新渠道。
我国吸收私营资本采取金融手段认为，在一般情况下，一是通过税收优惠或者税收返还政策来鼓励私人企业开发和经营保障性住房建设的积极性；二是通过金融贷款过程中的利息补贴和信用评级过程的增信担保手段来撬动金融机构的贷款积极性。[11]
有许多学者也认同这两种措施提出了具体的解决方案：PPP（Pubic-Private Partnership）融资模式以及保险资金的BOT模式，信托投资基金REITs模式。有学者提出新的观点，保障性住房利用REITs、PPP等方式融资不易实现，往往受制于私人投资者获利追求得不到满足。但是笔者认为虽然以上的融资方式可能不能带来巨大收益，但是收益与风险是呈正相关，有多大的风险就会有多大的收益，其稳定性很适合长期投资而不是好大收益投机的人群。[6]
虽然以上融资操作的一系列法规和指导方针都尚未形成体系，而且政府制定资金准入规则的不完善，使得资金进入保障性住房举步维艰，但是只要政府加快制定金融市场进入保障性住房的准则，扩大保障性住房融资渠道，加强政府部门对融资动向的监管，就能很好的为保障性住房进行融资。
212建设后期――标准制定
如何建立分阶段、多层次的保障性住房体系，是在建设后期政府应该如何进行规划，如何保障民生直接的表现。保障性住房的标准制定是最贴紧保障性住房建设落实过程的，也是被保障人群最关心最符合其日常的问题。
一是建设数量，我国收入结构并未形成橄榄球的合理结构，而是表现为中低收入者所占比例很大的金字塔的结构，保障性住房作为一个社会福利的准公共产品更应该精准定位，以居住弱势群体作为保障对象；保障性住房的需求主要由居住弱势群体的比例决定，其得出的结论是新建城镇住房中保障性住房建设比例应不低于25%，因地制宜，合理确定经济适用房和廉租房在保障性住房中的建设比例。[7]我国既无必要也无能力采取普惠模式来供应保障性住房，坚持市场对资源配置的基础性作用，将保障性住房作为对住房市场机制的补充，不应刻板照搬新加坡模式。
二是建设选址，住房选址工作具有很强的不可逆性，保障性住房供给的“空间失配”往往是造成无效供给的主要原因，所以地方政府在选址的过程中就应该慎重考虑，而不是为了完成任务而快速的完成。有外国学者重点研究了分散性保障性住房住户的满意度，认为由于现实性和政策性转向，建设大型集聚的保障性住房社区的做法不可取；同时住房如何选址也存在着重重困难。
现阶段，我国保障性住房选址过偏、集中建设、周边配套设施不完善问题尤为突出。像保障性住房发展得比较好的一些国家，如新加坡组屋，对于保障性住房在交通条件较好的地段进行选址建设。[8]
我国学者也依据我国不同城市的具体情况，提出了一些建设选址的建议：通过对南京市的个案分析，学者通过建立选址理性综合评价模型，证明出交通便利是对保障性住房选址决策影响最大的因素；从建设保障性住房的可行性而言，在地铁或公交站首末几个站点，地价相对便宜，又可以建设高层高密度的住宅区，在步行10～15分钟的地段选址，既能方便居民的出行，又可以在建设成本和通行成本上实现平衡；[9]大部分学者是从保障性住房选择便利建设地址的角度考虑，也有学者是用保障性住房来带动选址地点发展的角度来考虑：构想形成“建设与经营相结合，以经营促建设，住房与周边相结合，以周边养住房”的整体思路，重视开发利用保障性住房周边价值。[6]
保障性住房社区是可以带动该地区的经济发展的，但是过于集中可能会导致社会问题，所以政府在规划时得注意建设规模问题，回购一个城市中心的老旧房进行重新改造或者是在新兴工业区进行分散建设，分散城市建设社区，并且在建设后加强管理，提供给住户便利的交通环境，就业机会和居住环境，真正实现保障性住房这一便民工程。
22管理问题
我国保障性住房管理工作没有一个集中的机构进行管理，我国保障性住房的用地出让由国土部门每年按照计划推出，保障性住房的建设由建设部门执行，而房屋的管理则由房屋管理部门负责，中低收入家庭的资格审查又由民政部门以及街道办事处（居委会）等来完成，另外还需要税务等其他部门支持与合作。[10]在保障性住房整个系统工程中，部门与部门之间就像是一盘散沙，沟通交流的不顺畅导致效用和效能低下，需要对各级政府以及各级行政机构进行准确的权责明确，加强系统内部的信息通畅。我们国家可以学习新加坡政府设置了建屋管理局（HDB），将保障性住房的相关事宜全权交给建屋管理局负责，形成统一规划、建造、分配和管理的集权式运作模式。[11]
一是保障性住房住户进入问题，在保障性住房进入的过程中存在以下问题：收入标准确定合理性不足；面积标准确定合理性不足；户籍限制；在审核过程中，受保障对象申报信息甄别难同时又缺乏有效的惩处机制。数据分析大约有30%～40%家庭的住房不能满足基本居住需求；从住房支付能力来看，大约有25%～30%的家庭住房支付能力不足。[12]同时由于每个地区的经济状况、经济水平的不同，所以在制定准入标准时要因地制宜，具体情况具体分析，而且低收入群体也应该被划分为不同层次进行不同层次的保障性住房的分配。
二是日常社区管理，保障性住房管理机制问题中最突出的问题就是多人管理同时又无人管理。现在我国保障性住房普遍存在的问题：小区业委会权重责轻，扰乱了正常的管理秩序。由于原来的成分复杂，安居房、解困房、经济房、廉租房甚至转卖的二手房等多种产品混合在一起，业权分散，政府的话语权不多，加上目前我国相关法律不健全，对业委会行为约束少而赋予的权力过大，为部分业委会的不规范运作留下了空子，扰乱了正常的管理秩序。并且现有《物业管理条例》不完全适用于保障性住房小区的物业；保障性住房物业管理的财政缺口；[13]小区住户对社区管理的满意度远远低于规定水平。[14]
三是保障性住房住户退出机制问题，有学者对常德市179户受保家庭进行有关保障性住房退出调查，退出意愿表中有三类选择：“只要达到收入退出标准就退出”、“到时候再说”和“不退”，分别占比376%、412%、165%，[15]基于调查数据可以看出大部分保障户对于退出是模棱两可的态度，一方面知道政策安排，另一方面由于自身利益又对退出的行为决策犹豫不决，民众所采取的不作为的态度，这与政府的政策不明确和奖惩机制不健全有着非常大的关系。另外在退出机制中都出现了不同程度的利用政策漏洞和监管不力违规出租的现象，无人监管和退出机制的不健全所导致。一部分学者认为保障性住房作为一个公共物品，应该保持其公益性而不是为谋私人利益，但是有另外一些学者从资源配置效益最大化，考虑了保障性住房的流通问题：在制定保障房申购和流通等方面的制度时，不应该完全禁止保障性住房流通，而应对保障房的流通加以限制，明确指出保障房在市场流通的前提条件，规定流通和转租时的收益分配和收益率，对申请人再次申请保障房进行限制等，以营造健康、流畅的保障房交易市场，既杜绝投机牟利行为，又让申请者根据情况退出保障房，将资源让给其他居民。[11]如何完善保障性住房的退出机制，如何科学的解决出租问题很值得深入研究。
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住房保障政策论文篇7
保障性住房建设作为一项重要的民生工程，涉及群众的切身利益，事关改革发展稳定的大局。2007年国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国家对保障性住房建设的程度逐渐加强，保障性住房的建设规划纷纷出台。特别是十二五规划，政府更把保障性住房建设作为日后工作的重点。
近年来我国学者关于保障性住房研究的越来越多，概括起来主要聚焦在以下方面：一是基于民生和社会稳定的视角，论述建立完善的保障性住房政策的迫切性和可行性，旨在呼吁政府加大投入力度，建立多层次的保障性住房体系（汪利娜，2009）。 二是探讨我国保障性住房政策在实践过程中遇到的障碍并对现有的政策效果进行评价，旨在反思我国现有的保障性住房政策，并提出改善策略（唐钧，2011）。 三是综述国外关于保障性住房供应机制的相关研究动态及成果，对发达国家（地区）解决保障性住房的经验和做法进行梳理和总结，旨在对我国保障性住房体系的构建和合理化提供有益的建议（梁兴辉，2010；孙鼎，2010）。
一、我国保障房发展历程
我国早在1995 年就开始实施“安居工程”，推行保障性住房建设。其15年走过的历程、特点可概括为：
（一）福利分房制度时代
1978 年以前，我国住房主要采取福利分房制度，包括两种基本模式，即城镇居民职工从单位获得的分房，以及农民在政府分配的宅基地上自建房屋。此阶段公共住房由政府统一供应，将住房建设纳入统一的国民经济计划和基建计划，由政府统一拨款，统一规划、建造；公共住房的需求主体为企、实业单位；公共住房无偿分配，采取低租金政策。由于公共住房只有投入没有产出，不能形成良性的循环机制，导致住房问题解决的进程非常缓慢，住房拥挤、危旧房等等问题很多。
（二）三改四建时代
1978年至1998年这一阶段，我国住房的主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消。在这个阶段进行了一系列的住房改革，可以概括为“三改四建：“三改”指投资方式的改革，从过去国家统一的投资改为国家、单位、个人三方共同负担；管理方式的改革，从由居民所在单位和房管所进行房屋管理改为由物业管理公司进行管理，使得政府和单位摆脱住房管理的包袱；分配方式的改革，从实物分配改为货币补贴，逐步走向市场化、货币化；“四建”指的是逐步建立新型的公用体系，建立住房公积金，建立与住房消费相适应的住房金融，以及建立规范有序的房产交易市场。
（三）保障性住房体系正式确立阶段
1998 年至2007 年期间，我国住房主要分为三个层次，即：一是面对最低收入家庭的廉租住房；二是为中低收入家庭提供的经济适用住房；三是面向中高收入阶层完全市场化的商品房。此种住房体系标志着我国保障性住房体系正式确立。
（四） 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系确立
2007 年以后，保障房成为房地产政策重点，保障房建设重新得到重视。国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度”。该政策标志着加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始，房地产政策重点重回保障房，保障房建设重新受到重视。此阶段的保障性住房主要包括：经济适用房、廉租住房、两限房、公共租赁房。
（五）加大保障房建设阶段
2010 年起，开始加大保障房建设。同时，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号），指出加快保障性安居工程建设，确保计划580 万套保障房开工建设，当年实际开工590 万套。同年底的“中央经济工作会议”提出“要加快推进住房保障体系建设，加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。2011 年3 月6 日，在“十一届全国人大四次会议记者会”上，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600 万套，今年1000 万套，明年1000 万套，后面三年还有1600 万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。”
二、保障性住房运行中存在的问题分析
（一）住房保障政策覆盖面窄
目前，虽然我国各个地区出台了相应的政策，但是，低收入群体真正享受到保障政策的家庭仍然偏低，住房保障政策的覆盖面较低，受益人数较少。同时，各地区规定，保障对象必须是具有该城市居民户口（仍保留承包地或者宅基地的除外）。这就从根本上排除了农民工群体，说明政策缺乏公平的价值取向。
（二）保障性住房建设管理不完善
为降低土地成本，经济适用房位置相对偏远，这给购房者带来沉重的交通成本。另外，一方面，廉租房在建设时会刻意追求更低造价，所以质量得不到保证，配套措施不完善；物业管理跟不上，很多房屋及设施都不能正常使用或损坏。最后，这些“公共房屋”极有可能沦为“贫民区”。另外，还有一些地方的部分人群靠对出具虚假证明材料获得经济适用房，然后转手卖掉，或者出租获得私利。很多人靠对出具虚假证明材料获得廉租房，对此居民颇有微词，但其实其经济条件并不差，申请房子后也不常住，经常空着，或者别人来住。这说明住房保障政策公平上存在问题。
（三）运营管理机构不健全
住房保障工作涉及多个部门，包括收入审查、住房建设、户籍审查、公示、轮候、配租、退出等多个环节，是一项复杂的系统工程，需要建立一套完善的管理运行机制，才能使得住房保障工作的顺利实施和高效运行。目前，我国多数地区在实施住房保障过程中，主要由民政局，房管局，社会保障局共同承担，条块分割，缺乏独立的、专业的管理运营机构。这就使得保障性住房不能统一管理，科学规划，统筹布局；存在建设管理有漏洞；没有科学的准入及退出机制，保障性住房资源被浪费，寻租；保障性住房销售价格不能按照政策执行，真正需求者不能获得保障性住房，使住房保障功能打了折扣。
（四）资金来源渠道不稳定
保障性住房特别是廉租房建设的资金没有明确纳入政府的公共财政体系，财政投入严重不足，其他资金来源不规范，因此保障性住房建设资金缺乏稳定性。
（五）购房金融支持措施不完善
购买保障性住房的多为家庭购买力低，需要银行贷款支持。然而银行贷款条件太苛刻，要求单位开具收入证明，方能办理贷款。但是他们中的很多人都已下岗、失业或单位倒闭，无法开具收入证明，使得很多人遇到了贷款难题。弱势群体购买保障性住房的金融支持不够，也使济南弱势群体住房保障政策打了不小折扣，在很人程度上使得济南的住房保障政策不能发挥应有的作用。
三、加快推进保障性住房建设的对策
（一）合理定位保障性住房
保障性住房建设作为一项安民心、稳社会的重大工程，其建设的目标定位应该是广泛覆盖的层次定位应该是中低档的，从而满足中低收入者基本的住房需求。
（二）建立专业的运营管理机构
住房保障是一个复杂的系统，实施住房保障职能是一艰巨的任务，单纯的依靠某一个部门是不可能完成的，必须有一个相互协调，互相促进的整体，共同发挥住房保障功能。从香港地区和北京市的成功经验来看，一个专业的运营管理机构在实施住房保障职能中发挥重大作用。一方面通过决策机构制定宏观的政策、法律法规，确保保障工作有序的进行；另一方面通过专业的管理机构，保障建设质量和强有力的监督管理，对违规操作进行处理。另外，建立严格的收入划分标准和资格审查制度，通过制定严格的审核机制，实行严格的准入机制，确保最需要人群的住房保障需求，避免了权力寻租，防止有限的住房保障资源的浪费，使保障性住房功能得到有效发挥。
（三）保证保障房资源的充足供给
土地和资金作为住房建设最基本的要素，国家土地供应政策和融资机制对保障房的发展有举足轻重的影响。在土地资源紧缺的情况下，重点调控土地供给结构，土地供应要向民生用地倾斜；在廉租房的资金供用中，政府作为责任主体，应优先保障廉租房投资，并且把其纳入政府的财政预算。此外，利用闲置公积金支持保障性住房建设，不断开拓廉租房建设的融资渠道，动用社会力量进行融资，形成以政府财政资金为主、社会资金为辅的融资机制。
（四）建立科学合理的轮候机制保障资源分配的公平有效
要保证保障房这一稀缺资源的流动性和资源配置的效用最大化，须着眼于建立有效的信息公开制度，制定具体的程序性规定，扩大社会的参与。同时政府应扩大保障性住房政策的宣传，作为保障性住房的主体，只有让贫困群体充分了解这项政策，提高其参与率，加强监督再辅之以政府的宏观政策，才能使之真正做到应保尽保。此外，建立详细数据支撑的个人信用系统，通过制度来规范个人信用活动和当事人的信用行为，以有效分离不符合申请条件的居民。
（五）制定配套的购房支持措施
在不同的阶段，采取不同的住房租赁补贴、实物配租和租金核减等保障手段；制定完善的住房金融政策，形成多元住房开发建设融资渠道；政府或社会创立支持居民住房信贷的住房金融机构，通过住房金融机构，国家采取税收、利率优惠政策，鼓励个人储蓄和借抵押贷款购、建房。这些配套措施是住房保障政策的功能得以发挥。
目前，我国保障房建设政策支持力度逐步加大，商品房配建保障房、“限房价、竞地价”等新的保障房建设模式将得到更广的采用，在保障房大规模建设的阶段，房地产开发企业应积极参与其中，各地方政府也应切实的贯彻执行保障房政策措施，创新思路，采取新举措，解决保障房建设、运营过程中遇到的种种难题，最终促进保障房建设规模的逐步扩大和房地产市场的平稳健康发展。
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住房保障政策论文篇8
关键字：廉租房；廉租房政策；综述
改革开放以来，随着经济社会发展，住房政策不断与时俱进，将市场调节与政策实施相结合，推动商品房的快速发展，提高城镇居民的生活质量，取得丰厚成果。然而随着我国大部分城市和地区的房价逐年攀高，使得城镇低收入群体无法通过自身的努力来满足对住房的需求。我国政府根据国情需要提出了廉租住房政策，用来保障我国最低收入家庭对住房的需求，维护社会稳定。廉租房政策实施中的问题越来越受到国内学界重视并形成一批理论成果。
一、我国廉租房政策对象界定
关于廉租房政策保障对象的界定，有关部门指出是城镇“最低收入家庭”，各地政府根据当地经济发展水平、社会现状来制定标准。然而不同的地区有不同的标准，因此有关学者也从不同的角度对此问题进行了论述。
河南农业大学钱星星认为有必要明确廉租房政策的保障范围，科学界定保障对象。根据廉租房制度在住房保障制度中所要达到的目的，所发挥的作用和具体的实施情况来确定对象的界定。建议：1、对城镇居民住房状况进行普查。2、建立高效的收入核查机制。3、重新审视经济适用房制度和廉租房制度的目的。山西财经大学张雪萍指出根据目前的国家规定和各地的做法，廉租住房的保障对象主要是具有城市户口的双困户家庭，这种比较狭窄的范围界定，在廉租房体系培育的初期可以为社会的稳定起到了重要的作用。随着社会转型，城市打工者、进城民工、失地农民等构成一个不可忽略的新住房弱势群体，这个群体的范围不断扩大。如不妥善解决这个群体的住房问题，将给社会造成巨大的隐患，严重威胁安定团结的大好局面。四川大学经济学院韩立达、李耘倩指出政策实施过程中存在覆盖面不完整，居民标准难定导致廉租对象混乱等问题。认为廉租对象应是所有住房弱势群体，既包括低保户、优抚家庭中的住房困难户，既买不起经适房又非低保的“夹心层”和大量流动人口，也应包括刚毕业的高校大学生。租住标准界定及申请资格认定这两个环节也存在缺陷，这也是我国廉租房建设进程缓慢的主要原因。其原因是我国个人信息系统不够健全，尚未建立个人信用制度和个人收入申报机制。而个人收入的不透明对于确定廉租房保障对象而言无疑是一块巨大的绊脚石。现阶段我国廉租房政策实施过程中，补给方式主要以发放住房租赁补贴为主，这一形式却使一些非廉租对象通过不正当手段谋取这一补贴获取了，而真正的廉租对象无法获取廉租房制度的应有待遇，造成廉租对象混乱的现象。
二、廉租房融资问题
张庆坷认为廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房开发与运作过程存在严重资金紧缺情况，并指出几点原因：筹资渠道过窄；房价上扬引起廉租房建设的成本增大；地方政府的重视程度不够等。提出拓宽廉租房政策融资方面的新途径包括推行房地产证券化，发行廉租住房专项等。韩立达、李耘倩认为我国目前廉租房建设资金来源主要为财政拨款、住房公积金增殖收益、土地出让收益10%、社会保障和社会捐赠等。应该借鉴国外的经验，拓宽廉租房的融资渠道，实行多元化的融资方式，建立包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券等的廉租房融资体系。暨南大学谭勤舟对于我国廉租房的融资问题提出对策，主要有加大金融创新力度，发挥企业、市场投资等社会力量，引入私人投资机构参与到廉租房的建设以及廉租房的后续管理等。王晓勇认为要科学安排财政预算资金。解决居民住房问题是中央政府和地方政府不可推卸的共同责任。因此资金来源主要应来自各级政府的财政投入，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系等 。
以上观点都表明，我国的廉租房政策实施正处于初级阶段，融资问题已越来越成为制约廉租房发展的瓶颈。同时针对融资问题提出了很多新方法，这些建议为廉租房政策的实施提供了一定的借鉴意义。
三、廉租房的配租方式问题
湖南师范大学刘艺容、李爱娟指出目前学术界关于廉租房的配租方式主要有两种意见。一是主张在推行住房改革推进住房福利货币化的进程中，政府所承担的福利住房保障应以实物为主。二是认为租金货币化补贴优于实物补贴，而且认为在租金补贴中实行分层次补贴可以提高资金的利用效率。陈予军认为根据我国现阶段基本国情，主要应以以实物配租方式为主。货币配租方式是在实物配租方式的基础上产生出来的一种廉租房配租方式，而不能先于实物配租而存在。在我国现阶段应该严格要求地方政府建设一定数量的廉租房，并按照实物配租的方式进行分配。姚玲珍 认为租金货币补贴更有利于廉租房政策的实施，更能保障低收入家庭解决住房问题，她建议我国现阶段应该提高租金货币补贴的比例。康萍将选择性支持和普及性支持进行了比较，认为在不同的政策标准下应该采取不同的配租方式。在“选择性支持”下应采取现金补贴的方式，但不能完全否认实物补贴。在“普及性支持”下，应该以现金补贴为主，但如果补贴对象只是低收入住房困难家庭，就应该采取现金补贴和实物补贴相结合的方式。赵路兴认为除了实物补贴和租金补贴外，还应研究建立多种模式的保障方式，如以各种优惠政策鼓励企事业单位解决本单位员工的住房困难 。
通过以上学者关于廉租房政策配租方式的分析，可以看到实物配租方式以及租金货币补贴方式各有利弊，我国在廉租房政策实施的过程中应该根据各个地方的具体情况，采取不同的廉租房配租方式，确保我国廉租房政策的有效实施。
四、廉租房政策实施过程中的退出机制
方贵跃指出我国现阶段廉租房政策退出机制存在着廉租户家庭收入动态鉴别难度大、约束体系不健全、腾退难度大、对骗租行为惩罚力度小等问题。针对这些问题，他提出了解决这些问题的对策，主要包括：收入鉴别制度及时、准确和高效；奖惩兼备的退出方式。湖北大学商学院彭晶、段洋指出目前我国廉租房存在着只进不出的现象。廉租房流转困难，退出机制不够完善，严重影响了廉租房政策的实施效果。针对这些问题，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出机制的新思路：利用法律的强制性来规范廉租房退出制度；允许某些廉租房“终身制”；加强监督，建立专门的监督机构。刘茜、潘令辉指出廉租房退出制度的完善与否直接决定了廉租房保障发挥效果，完善我国廉租房退出机制既能保证廉租房市场的正常运转，维护城市低收入人群的利益，又能维护社会稳定，促进社会和谐。同时，他指出廉租房退出机制存在“一刀切”的现象。
廉租房政策的退出机制是廉租房政策的重要内容，影响着廉租房政策的实施效果，上述学者对廉租房退出机制进行了详细的论述，指出我国廉租房退出机制存在的问题，并针对问题提出了相应的建议，对各地制定相应的廉租房退出机制具有借鉴意义。
五、我国廉租房政策实施中政府角色定位问题
在廉租房政策实施过程中，各级政府所承担的责任与义务是决定着政策实施的效果，因此对廉租房政策实施过程中政府角色定位的研究显得尤为必要。
魏彤珊、王婧对廉租房政策实施过程中的政府角色定位提出几点意见，包括“确立政府在廉租房建设中的主导地位，明确政府的“社会人”角色；确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源；确保廉租房建设的土地供给；廉租房的建设要与城市长远发展、城市整体规划相结合；建立有很强操作性的廉租房管理制度；用法律构建起一个严格的制度，确保民生问题不缩水、不闲置。”山东经济学院曲顺兰、高雪琪指出政府在廉租房政策实施过程中的职能定位即政策的制定者、土地和资金供给的保障者、建设和管理过程的保障者。政府应该制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和资金保障体系；扩大覆盖面增加房源供给；加强监督，确保廉租房政策实施的民主化和科学化。马君昭认为政府角色是廉租房建设的责任主体。首先，廉租房的特性决定政府是建设的责任主体；其次，政府职能是担当责任主体的客观要求；最后，“市场失灵”是政府作为责任主体的必然选择。四个方面阐述政府在廉租房建设中角色定位：一是政府要作为廉租房政策以及相关法律法规的供给者；二是政府应该是廉租住房的供给者而不是直接建设者；三是政府要做好行政协调者的角色；四是政府要当好裁判员对廉租房建设的情况进行检测，履行监管职能。
综合以上文献材料的分析，可以看出政府在廉租房政策实施过程中扮演着重要的角色，只有给政府角色定好位，才能真正发挥政府在廉租房政策实施过程中的职能，使廉租房政策的实施真正做到居者有其屋，受惠于人民。
综上，我国廉租房政策实施的研究相较于国外而言存在着起步比较晚，目前关于廉租房政策实施问题的研究还比较少，没有形成系统的研究框架，很多学者只看到问题一部分，就事论事，在对政策实施的宏观问题上也只是针对某一问题展开单方面的研究，缺乏多视角下的系统分析。即便是在廉租房政策的对象界定、融资问题、配租方式，退出机制以及政府职能定位上学术界都没有形成统一的意见，缺乏共识。针对我国廉租房政策实施问题的研究现状，我们应该进一步对其进行深入的探讨，从整体上把握研究方向，拓宽研究内容，并可以针对不同地区的廉租房政策进行地区性的研究，使廉租房政策在实施过程中更具可操作性，更能造福于民。
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