住房改建论文范文

住房改建论文篇1

一、指导思想、目标和原则

1企业住房制度改革的指导思想是加快建立适应社会主义市场经济体制要求。为国有企业的改革和发展发明条件；进一步调动职工住房消费的积极性，使住宅建设真正成为国民经济的重要产业；不时改善职工住房条件，促进职工队伍稳定。

2企业住房制度改革的目标是改革住房实物分配方式。为理顺企业内部的收入分配关系，建立与现代企业制度相适应的收入分配制度服务；逐步实现企业的主辅分离，减轻企业办社会的负担，实现住房建设和维修管理的社会化。

3企业住房制度改革的原则是坚持在全市房改统一政策指导下。坚持三者合理负担。

二、积极稳妥地推进现有公有住房改革

4继续推进公有住房租金改革。公有住房租金平均价格应不低于每月每平方米使用面积1.00元。

5建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭租赁由政府和单位提供的廉租住房,中低收入家庭购买经济适用住房,高收入家庭购买、租赁市场价商品房。有条件的企业可出资兴建一些廉租房,供最低收入家庭租用。

6继续积极稳妥地推进企业公有住房出售工作。少数尚未启动售房工作的企业.其有关政策可参照《市人民政府关于印发市深化城镇住房制度改革实施方案的通知》发[]36号）文件执行。

三、停止住房实物分配。

7停止住房实物分配。企业住房商品化、社会化的前提和基矗各企业可参照《市人民政府关于印发市住房分配货币化暂行方法的通知》发[]50号）文件要求，对符合条件的职工发放住房补贴。企业也可以根据自己的实际情况，经职代会讨论通过，适当降低规范或根据本企业职工工资水平测算，达不到补贴规范的可以不发住房补贴。

8各企业应按照《住房公积金管理条例》规定。其缴交比例可以参照机关事业单位的规范执行。

9以后参与工作的新职工。全部进入住房新体制，实行住房分配货币化。

四、继续推行集资建房。

10一定时期内。符合土地利用总体规划、乡村规划和单位发展规划的前提下，依照原集资建房审批顺序，可以在自用土地上继续组织职工开展集资建房，所建住房按建造综合利息价向本单位无房职工出售。已经享受房改优惠政策购房的职工，不能重新参与集资建房。

11企业组织职工集资建房应严格控制住房面积和装修标准。

12企业利用自用土地开展集资建房可以享受经济适用住房建设的优惠政策。

五、积极推进物业管理。

13企业应积极改革现行的福利型住房维修、管理模式。把住房管理服务从企业经营中分离出去，加快建立起社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

要改革为独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体，企业现行的住房管理机构。并逐步走向社会。

14企业公有住房出售以后。并健全维修基金使用与管理制度。没有建立住房维修基金的企业，应筹集资金尽快建立。

六、加强领导。

住房改建论文篇2

2007年年末，一场关于“中产阶级经济适用房”大争论，看起来完全来自于一个“毫不相干”的外交偶发事件。

11月19日，正在新加坡进行正式访问、并参加在该国举行的东盟与中日韩领导人会议和东亚峰会的国务院总理，按计划在新加坡国立大学发表演讲。演讲结束后，在回答有关中国问题的提问时，总理一改通常“官方的”老套说辞，当着不久前刚刚说过“中国的住房和房地产制度改革是很成功的”建设部部长汪光焘的面说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”

同时，总理所说的“经济适用房大多数是面向中产阶级的”和“在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的”之语，掀起了中国“新的住房革命”。

“住房革命号角”下的暗战

2007年年末，这场发生在中国大地上的“中产阶层经济适用房”大论战，博弈的核心，就是作为社会主义公有制国家的公民，究竟该有怎样的居住权。

在总理讲话13天后的12月1日，由建设部起草并以七部委名义公布的新“经济适用住房管理方法”中，却没有关于“经济适用房大多数是面向中产阶级的”观点，再一次把经济适用房定性为“面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”，并把购买经济适用房的“准入”门槛，钉死在必须同时符合“城镇户口、低收入家庭、无房或住房困难户”这三项严厉苛刻条件上。

不知是“偶然的巧合”还是故意为之，这份文号为“建住房[2007]258号”文件的发文日期，恰恰“正好”是总理在新加坡讲话的当天――11月19日。

人们也许还记得，在有媒体称之为“新一轮房改”的24号文件中，还有专门的一段对经济适用房的供应对象“严加规范”：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。”也就是说，只有住不上廉租房的低收入者，才能有“资格”买经济适用房。该文件还严格规定，经济适用房“建筑面积控制在60平方米左右”。

与此同时，一直希望减少经济适用房供应面的开发商利益集团，也在积极调动“一切可以动用的”媒体力量，以掀起一股“经济适用房妖魔化”的造势运动。被媒体称为开发商代言人、并时常以“地产总理”自居的任志强，以答记者问的形式，对经济适用房大加鞭笞。

他把矛头直指“经济适用房大多数是面向中产阶级的”说法，认为让“中等收入家庭购买经济适用房”，就是“国家向中产阶级分配财产”，“经济适用房制度是典型的没有做好”。该文以“最快的速度”，被拿到各大网站以显著的位置加以“宣传推销”。10号出版的报纸，任志强的文章8号就出现在各大网站上。开发商在“宣传阵地”上的办事效率，赶得上“人民日报社论”。

而“为富人说话，给穷人办事”的经济学家茅于轼，2007年一二月份的两篇“炮轰经济适用房”之类的文章，也在12月上旬“重新”出现在不少网站首页的显著位置上。开发商集团“经济适用房妖魔化”运动，已经疯狂的达到了“超常规”的地步。

10年之争：谁“窃取”了普通市民的经济适用房?

实际上，早在1998年开始实行的“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的城镇住房制度改革，其中的一个主要目标，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。在当时被称之为房改纲领性文件的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(一般简称23号文)中就明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

那么，“最低收入、中低收入和高收入”家庭的比例究竟是定在多少呢?当时建设部有一个很保守的算法，就是在整个住房供应体系中，70％～80％的居民住房应该是经济适用住房。也就是说，城镇居民中70％～80％的家庭都属于“中低收入者”，都有权靠购买经济适用房来解决住房问题；而最低收入者和高收入者则分别为10％上下。而在当时一般大城市房改办的测算中，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80％以上，高的要占到总人口的95％。

实际上，还是做分管建设部等工作的副总理时，就再三高调力挺经济适用房。早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，就向与会者特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他语重心长的告诉与会者：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”2000年12月13日，在在听取建设部工作汇报后又一次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诫建设部的领导，“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”

到了2003年8月31日夜，在人们以为经济适用房作为“房改是否成功的一个重要标志”不会“轻易改变”之时，新华社全文播发了“建设部会同有关部门’’起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号，简称18号文件)。普通人的经济适用房之梦，随着这份号称“新的房改纲领性文件”的和实施而破碎。

这份“房改新政”的“要害”所在，就在它要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。”

也就是说，仅仅过了5年，政府部门就改变以前“要向70％～80％以上的家庭提供经济适用房”的承诺，竟然把“房改的重点”“调整”到要叫“多数家庭购买或承租普通商品住房”上。

18号文明确要求各地“确定经济适用住房……供应对象的具体收入线标准和范围”，以便把供应经济适用房的人群，限制在一个很小的范围。它还第一次对经济适用房的性质和功效进行了“修正”和限定。不仅首次在官方的文件中提出“经济适用住房是具有保

障性质的政策性商品住房”，而且还特别规定“经济适用住房，要严格控制在中小套型”。至此，中国的经济适用房，从大多数公民的居住权利，被消减成低收入者和穷人的“专利”了。

普通市民买房从有权买“经济适用房”，到只能买“普通商品房”，意味着他们在买房解决或改善居住条件时，所承担的负担将有很大的不同。不仅要在买房时向政府支付买房用地所必须的“土地出让金”，而且还要为开发商的暴利埋单。

由于房地产市场基本上是处在供不应求的卖方市场，加上市场的不成熟、不规范造成开发商可以通过市场串谋操控房价，使得商品房的价格和利润事实上处于失控状态。和“3％以内的经济适用房利润率”相比，商品房的利润率高达30％～50％甚至更高已经司空见惯。再加上政府的各种收费和摊派，同样的房子，商品房要比经济适用房的价格高出三分之一甚至更高(这里仅指正宗的经济适用房，不包括打着其旗号的冒牌货或“变性产品”)。一套100万元的商品住房，如果“姓”经济适用房的话，至少可以少花30万40万元。

这就是巨大的“政策威力”。“亲爱的经济适用房呀!难道这只是一场儿戏?”在网上曾流传一首“凄凉的恋歌”，名字就叫做“亲爱的经济适用房呀!”说的就是作为住房供应主体和重点的经济适用房政策的“短命”。

始作俑者是谁?

究竟是什么人，要如此置经济适用房于“死地”呢?通过事后的在媒体中的“得意炫耀”，人们发现，始作俑者竟然是房地产商利益集团。

开发商利益集团为什么不惜以几年时间的“艰苦”的努力，置属于普通市民的经济适用房于“死地”呢?作为房地产市场多年的主宰者，开发商比任何人都知道，颠覆23号文件所制定的为多数人提供经济适用房的房改政策，改变“游戏规则”，对他们的利益集团究竟意味着什么样的“空前商机”。按照过去的房改政策，开发商只能靠10％的高收入人群赚钱，而18号文，则使80％以上甚至更多的市民成了开发商的“盘中餐”。这就是开发商“玩政治”的“最大成果”。

随着开发商的“客户群”和“地盘”的急剧暴增，使得他们对整个中国的房地产市场掌握了绝对的操控权。由于住房是人生存基本必须，再加上城市人口的大量增加、年轻人结婚的增多以及大规模的城市拆迁改造，城市居民对住房的需求呈现极大的刚性。没有住房，数以亿计的城市居民就无从立业、安家。没有别的选择的普通市民，只能成为开发商任意宰割的对象。而开发商成了商品房市场的最大“庄家”和“操盘手”后，房地产市场的一切，尽在开发商的“掌控中”。从制造紧张的供求气氛，到合谋价格获取暴利，开发商的所作所为，在这个本来就规范不多、寻租不断的房地产市场，“如鱼得水”到了如人“无法之境”的地步。

至此，中国城市的房价一路暴涨，虽然政府部门年年调控，年年出台众多的“组合拳”，但一个个都在绝对操控房地产市场的开发商利益集团的强势面前败下阵来。

根据官方的数据统讯在坞号文全面实施的第一年――2004年，中国的房地产市场就出现了“前所未有”的巨变。当年全国商品房的价格，不仅“首次出现两位数增长”，而且还“首次超过居民收入增长”。中国社科院等机构的《2004～2005中国房地产发展报告》也指出，全国商品房平均售价2004年比2003年多出了355元。实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。据测算，仅2004年房价的“超常增长”给开发商带来的“超额暴利”，就高达1000多亿以上。

有人会对中国数万个开发商，一年就能分享这上千亿的“房改新政的成果”而惊愕不已。实际上这还是对他们的“政治成果”小试牛刀。据分析，随着这几年房价在开发商的操控下一路持续暴涨，如今开发商利益集团一年所能攫取的暴利，已经高达5000亿元人民币以上。

18号文件可以说是让全国人民和房地市场，按照开发商利益集团的意志“走了一趟”。尽管这条“歪路’冷天还在继续的“走”，但它所产生的“深刻影响”已经使亿万市民“刻骨铭心”：―方面，开发商利益集团通过垄断暴利，使房地产市场成了他们暴富的制造器和批发市场，一个个身价百亿甚至千亿的中国首富由此而出，另一方面，各有数千万的中国市民成了房奴和无房户，还有数亿的普通市民成为住房水平连小康的一半标准还达不到的“半无房户”。这就是坞号文件所带来的“房改新政”的“成绩单”。

住房改建论文篇3

关键词：社会保障；住房保障；对策

中图分类号：F323.89文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）10-0036-01

住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。

1住房保障制度的历史借鉴

从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。

西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。

2充分认识住房制度上的误区

当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。

3健全住房社会保障制度的对策

在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援、互三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。

住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。

参考文献

［1］孙光德.社会保障概论［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.

［2］郭松海.房地产基础知识［M］.北京：中国环境科学出版，2005.

住房改建论文篇4

面对新的形势和任务，过去的一年里。进一步解放思想，开拓进取，真抓实干，较好地完成了年初确定的目标任务，新起点上实现了较快的发展。

（一）住房保证体系建设有了新的进展。建立健全住房保证体系。对构建和谐社会具有重要意义。几年来，这方面做了大量富有效果的工作。年内，住房保证体系建设又有了新的进展。一是进一步深化了廉租住房制度。会同有关部门开展了调整廉租住房保证范围和保障标准的调研，完成了市廉租住房管理方法》修改任务。加强了廉租住房补贴工作的动态管理，及时查处了个别弄虚作假、骗取补贴的现象，维护了政策的严肃性。针对工作中存在问题，制定了市廉租住房工作若干问题的处置意见》保证了工作的顺利进行。同时，指导督促各县（市）建立了廉租住房制度。年内市区受理廉租住房申请1466户，发放补贴363.32万元；租住公房租金核减335户，核减金额3.9万元。全市保证对象人均住房使用面积提高了10.6平方米。目前全市受助家庭累计已达4322户，发放补贴767万元，租住公房租金核减148万元。对此，国务院联合检查组和建设部领导给予了充分肯定。二是加大了经济适用房建设管理力度。年内超额完成了省里下达的建设计划。同时积极做好新项目的选址工作，完成了占地300亩、规划面积25万平方米的文庄片区前期立项手续。完成了市经济适用住房管理方法》修改任务，开展了经济适用房建设、货币化补贴、集资建房等多种模式的调研，为完善经济适用住房制度打下了基础。是严格执行国家、省、市关于集资建房的有关规定，加强了对企业集资建房的指导，审批集资建房企业20个，审批建筑面积84.69万平方米，解决了10800余户困难企业职工的住房问题。局先后两次在全省房地产工作会议上介绍了住房保证体系建设经验。

（二）房地产交易与权属登记管理进一步规范。认真贯彻落实国家宏观调控政策。促进了全市房地产市场的继续稳定健康发展。一是积极推进房地产市场信息系统建设，制定了建设方案，落实了局部建设资金，依靠自身的技术力量，完成了新建商品房网上联机备案系统的开发。加强了登记中心和各区局办公自动化建设，实现了市区内房地产交易与权属登记的网上审核及资料传递，明显提高了工作效率。加强了房屋档案数字化建设，登记中心年内完成档案扫描5万余卷，录入历史档案信息4万余条。二是胜利举办了省住博会“二手房交易大集”被评为“最具人气展区”协调铁路局制定房改房上市交易管理方法，促进了二手房市场的发展。是配合“双清”工作的开展，积极稳妥地解决了局部拆迁安排房源和一些划拨土地住房因历史遗留问题临时不能登记发证问题。开展了房地产经纪市场专项整顿，配合有关部门对868个房地产经纪机构进行了拉网式检查，净化了市场环境。同时推广了中介行业自律公约，进一步规范了房产中介服务行为。年内审核房地产评估机构资质29家，对215家房地产经纪机构进行了备案。修改完善了房产测绘有关规定，建起了测绘鉴定专家库，优选了测绘鉴定机构，为解决测绘面积纠纷提供了有力保证。五是制定印发了关于进一步加强房地产交易与权属登记管理的通知》有效遏制了初审单位利用行政职能强行服务、搭车收费问题，进一步拓宽了社会监督渠道，完善了投诉查处工作机制，客户满意率达到94%六是强化了便民服务措施，进一步简化了房产交易登记受理的顺序，改进了申请表”填写方式；对确有困难的群众开通了绿色通道”实行上门受理和发证；交易大厅改善了服务设施，增加了服务功能，实行了双休日”正常上班制度，受到社会好评。七是积极开展了置业担保业务，方便群众办事、防范金融风险、促进住房消费等方面起到积极作用。年内市区共料理房产登记发证90624件，发证面积2849.9万平方米；料理房产交易64562件，交易面积1028.9万平方米，交易金额379.93亿元。其中料理转让37262件，转让面积561.9万平方米，转让金额128.09亿元。房地产交易量和登记发证量较去年有了一定水平的增长。

（三）物业管理工作得到较快发展。继续贯彻落实国务院《物业管理条例》和建设部的有关规定。大力加强了物业管理工作。一是加大了建章立制工作力度，拟定了市物业管理招标和业主大会议事的具体方法，完成了送审工作。二是组织开展了物业管理行业专项整顿活动，并在各小区和新闻媒体公开了市、区两级房管部门的投诉受理电话，形成了业主监督、社会监督和行政监督相结合的长效机制。年内受理业主有效投诉137起，处结135起，处结率98.1%其中有23家企业被注销物业管理资质，7家企业被责令限期整改。是积极抓好业主大会、业主委员会的组建工作，强化了对业主委员会日常活动的指导监督，年内有27个小区成立了业主大会，协调处置了8个小区物业管理纠纷，维护了小区稳定。加大商品住宅维修基金归集力度，与有关部门联合开展了收缴情况检查，年内共归集商品住宅维修基金2.02亿元，累计归集额已达3.42亿元。五是结合创建文明乡村活动，对35个物业管理项目进行了考评验收，有26个项目被评为市优，10个项目被评为省优，3个项目通过了部级示范项目初检。六是积极抓好房屋维修和防汛工作，向直管公房承租户发放“维修便民服务卡”2.5万份，完善了报修、回访、监督制度，全年完成房屋维修工程量13.8万平方米，工作量1500万元，分别完成年计划的102%103%落实了房屋防汛措施，确保了汛期房屋平安。七是积极引进省内外知名企业进入我市物业管理市场，推动了物业管理工作快速发展。目前全市物业管理企业已达330家，从业人员19500余人；全市物业管理总面积4300万平方米，其中住宅面积3380万平方米，覆盖率达60%新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%

（四）积极采取措施，住房制度改革取得了较好成绩。针对房改工作呈现的新情况新问题。推动房改工作健康发展。一是结合旧城改造和企业改革改制，充分调查论证的基础上，制定了扩大出售住房范围的相关规定，使被拆迁居民和改制企业职工享受到房改政策优惠。二是指导20余家企业以不同方式实现了住房货币化分配，推进了企业房改工作的深入发展。是准备召开了市公积金管委会两次全体会议，完成了会议决定事项的督办工作，促进了住房公积金的归集、使用和管理。归集住房公积金27.98亿元，发放公积金个人贷款11.46亿元，同比分别增长5.1%21%参与了全市清房工作，对行政机关单位违规购房建房分房的情况进行了调查统计，拟定了处置意见，维护了房改政策的严肃性。五是扎实做好房改售房审核工作，全年完成资料审核6677户，44.07万平方米；审核归集维修基金7215户，3509.18万元。审批使用房改售房资金3693.92万元。为单批方案单位审核售房资料1655户。

（五）房政管理进一步加强。大力推进依法行政。完成了市乡村房地产抵押管理方法》市物业管理方法》送审和调研工作，参与了7项省市地方性法规、规章的修改、会签工作。二是进一步加强房管分中心建设，全面审核清理了行政审批事项、行政执法依据和行政执法主体，规范了执法行为。落实了各项制度，严肃了工作纪律，加大了服务措施，强化了监督检查，确保了分中心工作高效规范运行。是加强了直管公房产权管理，建立了电子档案，严格了直管公房接撤管审批备案手续，确保了国有资产保值增值。全年接管92处，4.8万平方米；撤管104处，5万平方米。采取有力措施规范直管公房使用权置换收费行为，印发了关于规范直管公房置换收费的紧急通知》组织了自查自纠，对群众举报的问题进行了严肃督查，及时制止了乱收费现象。五是加大了房产遗留问题解决的力度，受理复查35件，办结32件；参与行政诉讼71起，民事诉讼69起，行政复议7起；协调解决房产租赁纠纷20件，协助执行查（解）封房产3390件。

（六）住房状况调查工作取得了阶段性效果。依照国务院和省政府的统一部署。制定了关于开展城区住房状况调查工作的实施方案》召开了全市动员大会，层层进行了深入发动。二是运用多种宣传手段，组织广泛宣传活动，使这项工作深入人心，得到广大居民的支持和配合。是选调了6842名调查员，经过严格培训，试点的基础上完成了对72万个居民家庭入户调查任务。组织开发了统计分析系统，采用先进的光电技术，完成了调查资料的录入任务。数据整理和分析工作正在进行。通过这次住房调查，将为我市制定住房建设规划、合理调整住房供应结构、规范房地产市场秩序提供真实、可靠的基础资料。

（七）圆满完成了市政府安排的专项工作任务。一是组织实施了市区主要干道两侧楼房“平改坡”工作。积极协调产权单位筹集改造资金。改造楼房55幢，超额完成了年度计划，受到社会好评和市领导的褒扬。二是认真抓好居民小区综合整治，年内完成投资5100万元，整治小区57个，明显改善了市民居住环境。同时积极创新工作思路，拟定了市房屋整治工程实施意见》及相关配套政策，为今后工作的开展奠定了基础。是直管公房大面积减少、房管系统经营十分困难的情况下，积极支持企业的改革改制，推进直管公房产权划转工作，与40家企业签订了直管公房产权划转协议》划转房产6.14万平方米。同时协调有关部门完善建设手续，为改制企业补办各类房产确权登记78.16万平方米。局被评为全市支持企业改革改制先进单位。认真做好行政事业单位资产管理制度改革服务工作，完成房屋测绘79.6万平方米，房屋平安鉴定58.9万平方米。料理房产补证544件，31.47万平方米；房产划转154件，26.7万平方米；料理房屋抵押113件，22.76万平方米，得到市资产管理改革领导小组的充分肯定。

（八）生产经营平稳发展。面对新一轮宏观调控和激烈的市场竞争。大力抓好生产经营，取得了较好成绩。济发集团在房地产开发项目投资大、信贷门槛高、资金极度紧张的情况下，党委一班人带领广大职工积极化解危机，度过难关，较好地完成了开发任务。年内新开工7.75万平方米，竣工9.33万平方米，销售2.92万平方米。全年实现总收入1.42亿元。被评为“省房地产开发综合实力50强企业”济发物业年内新接物管项目14个，40万平方米，物管总面积达到160余万平方米，被评为“省优秀物业管理企业”跻身全国物业管理协会常务理事行列。房建集团在原主要负责人发生违法违纪问题、给单位造成严重负面影响的情况下，集团党委认真总结经验教训，大力抓好自身建设的同时，加强思想政治工作，完善各项管理制度，稳定职工队伍，消除不良影响，重塑单位形象，促进了生产经营平稳发展。世纪佳园项目工程质量全部达到优良规范，并注重营销战略的研究，收到房价提高后持续热销的效果。年内新开工4.96万平方米，竣工7.6万平方米，销售5.9万平方米，实现总收入2亿元。同时，经过多方面的努力，东风钢窗厂有关职工方面的问题得到完全解决，为单位今后的改革奠定了良好基础。设计院在新的起点上，乘势而上，占领主业市场的同时，不时拓宽经营思路，大力推进多种经营，房屋基础测绘取得了工程丈量”和“土地勘察”两项资质，并迈出了走出本地”进入市场”第一步，为单位的继续发展拓宽了空间。年内完成房产测绘783.1万平方米，房屋平安鉴定92.5万平方米，全年营业收入1100万元，同比增长22.2%被评为“省建设系统诚信测绘先进单位”拆迁办面对拆迁市场竞争中的诸多不利因素，变压力为动力，积极承揽拆迁工程，做了大量艰苦细致的工作，实现了当年收支平衡。特别是倍受省市领导关注的广智院拆迁工程，克服重重困难，动迁工作取得了新进展，受到领导机关的褒扬。开发服务中心努力克服人员少、任务重、工作面分散的矛盾，生产经营、历史遗留问题处置取得了较好成绩。年内完成合作开发项目预售房屋7.6万平方米，售房收入1.23亿元；收回安居工程欠款1100万元。

制定重特大事故应急预案，平安生产常抓不懈。年初召开了全局平安生产会议。与局属单位签订了平安生产责任状，并组织了经常性的平安检查。各单位严格落实了平安生产责任制，全年未发生平安事故。

（九）优化发展环境民主评议工作收到较好的效果。局对优化发展环境民主评议工作高度重视。组织各方面的力量广泛参与，形成强有力的工作阵容。全系统层层发动，组织了房管工作宣传月”自查自纠”开门整改”等一系列活动。全系统在各类新闻媒体集中刊发房管工作报道，编发《房管信息》民主评议专刊，各办公楼前和窗口单位悬挂宣传横幅，制作宣传牌（栏）形成了浓厚的工作氛围。设立征求意见箱60多个，召开各类座谈会53次，走访各级机关、企事业单位500多家，走访居民群众2236户（次）发放《市房管工作征求意见表》5000份。对征求到176条意见和建议及自查出的221条问题，进行了认真梳理、分类，及时反馈给各有关单位限期整改。局制定了11个方面的整改措施，并以红头文件印发；全系统共制定整改措施达200余条，形成了长效工作机制。配合民主评议工作的开展，组织了广场咨询、楼院整治、房管工作进社区等活动，给群众、企业办了大量实事好事，为优化我市发展环境做出了积极贡献。

（十）工作调研和理论研究效果显着。把加强调研作为增强创新意识、提高创新能力的重要措施。围绕房管工作中的热点难点问题，年内撰写调研演讲36篇。同时我局许多同志结合本职工作积极开展理论研讨活动，全局有12篇思想政治工作理论研究文章在全国、省、市刊物上发表，15篇论文获奖，4篇党建论文在市直机关优秀党建论文评选中获奖，2个单位被评为省市优秀政研会。局各级工会干部撰写的22篇论文，均被选入《省建设系统工会理论集萃》占全书篇数的26.8%局的房地产行业文化建设研究”课题，全国建设系统思想政治工作会议和省企业思想政治工作会议上分别被评为优秀效果一等奖和“企业文化建设创新效果奖”

（十一）党的建设和干部职工队伍建设坚持了好形势。一是全局深入开展了科学发展观、构建和谐社会等专题学习教育。举办各类培训班35期，培训2600余人次，促进了干部职工政治、业务素质的提高。局被评为全市理论教育工作先进单位。设计院荣获了市“五?一”劳动奖状。全局有3人荣获了市“五?一”劳动奖章。二是组织开展了学习贯彻“五个一”专题教育活动，狠抓了党员先进性教育长效机制的落实，大力加强了基层党组织和党员队伍建设。济发集团党支部被评为全市“先进基层党组织”局机关党总支被评为市直机关“先进机关党组织”是大力抓好领导班子和干部队伍建设，各单位普遍建立健全了党委（支部）议事规则和行政领导办公会议事规则，严格落实了党员领导干部民主生活会制度。坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，以治理商业贿赂为重点，加强了针对性教育，开展了自查自纠，修订完善了管理规定和各类规范要求，深化了政务公开、事务公开，建立健全了内部自律机制，确保了全局反腐倡廉工作的健康发展。市公房管修处被评为“省厂务公开工作先进单位”

（十二）精神文明建设和思想政治工作效果明显。始终重视加强思想政治工作。局机关被评为市级文明机关，局属各单位和服务窗口绝大多数保持了省、市文明单位、文明窗口的荣誉，市公房管修处被授予全省建设系统行风建设示范单位。企业文化建设向纵深发展，出现了内容不时丰富、层次不时提高、形式不时创新、作用和效果更加突出的发展趋势。设计院企业文化塑造工程正式启动，济发集团组织了危机管理”立体人生”论坛，登记中心提出了责任、荣誉、团队”理念，均有力促进了单位的发展。举办了全局“颂歌献给党”和全系统“迎国庆”文艺演出，局机关和各单位组织了丰富多彩的文体活动，进一步增强了团队的凝聚力和向心力。局机关在全市机关广播体操竞赛中荣获一等奖。加强了信息宣传工作，局被评为全市宣传工作先进集体和政府系统电子政务信息先进单位。积极开展了各类“献爱心”活动，全局向社会集中捐款2次，6.52万元；走访救助困难职工40户，发放慰问品、慰问金3.5万元。基层工会筹集互助互济资金10万元，救助大病职工42人。

规范了来信来访受理顺序，其他工作也取得了新的成果。工作进一步加强。认真落实了局长接访日制度。改善了接访环境，坚持了定期排查和信息上报制度，处置了大批来信来访。特别是处置“经租房”户群访和越级上访的过程中，全局上下共同努力，做了大量艰苦的工作，保证了级“两会”顺利召开，有效地控制了事态的发展，维护了社会稳定。料理人大代表建议和政协委员提案12件，料理市委市政府督办事项42件。高度重视“创城”工作，层层进行了动员，加大了检查调度，促进了创城任务的圆满完成。严格财务管理和内部审计，局被评为全市行政事业单位国有资产管理先进单位和全市内部审计先进位。加强了老干部的管理工作，较好地落实了老干部的各项待遇，为老干部的学习、活动、医疗和生活提供了良好服务。各级团组织加强了对团员青年的教育引导，广泛开展了志愿者活动，局团委被评为全市“红旗团委”房管大厦物管部被授予“青年文明号”社会治安综合治理、计划生育、失密工作继续坚持了好形势。

住房改建论文篇5

关键词：税负理论；房产税；影响

一、研究背景与意义

（一）研究背景

近年来，我国房地产行业发展十分迅速，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。但是，应当看到，在房地产市场的发展过程中，也存在着一些问题。比如，房屋价格上涨过快，并且普遍偏高；在房地产市场中，存在着炒作现象和投机行为；商品房建设结构不够合理，不能满足民众住房需求；房地产市场秩序比较混乱。这些问题的存在，影响着社会公平和稳定，已引起各级政府的高度重视。

房产税是政府对单位和个人拥有的房地产征收的税收，能够对房地产市场起到调控作用。征收房产税，不仅能够增加地方政府的财政收入，而且能够引导房地产资源的合理配置，促进社会财富的公平分配。同时，对房价的过快增长也有一定的约束作用。政府陆续出台了一系列房产税收政策，以稳定房价、引导资源配置和调节收入分配。上海市和重庆市出台了房产税实施细则，进行房产税的试点改革。

从税制建设的角度看，我国目前的房产税收制度并不完善。在房地产开发转让环节和出租环节，税收负担较重；在房地产保有环节，税收负担较轻。房产税的计税依据和税额标准也不够合理，不适应房地产市场发展的需要，亟待改革。基于这种背景，有必要对房产税收进行系统研究。

（二）研究意义

房产税改革是我国税制改革的一项重要内容。研究税制改革，就要弄清楚各种税的归宿与效应问题。税收归宿是税收负担的最终落脚点。研究房产税的归宿问题，就是研究房产税最终到底是由谁负担的问题。对于政府来说，弄清楚税收是由谁承担的，有助于建立合理有效的税收制度。因此，研究房产税的归宿问题，对于房产税改革具有重大的理论意义。税收效应是税收对经济、社会以及各经济主体所产生的影响，即税收政策的实施结果。研究房产税的效应问题，就是研究房产税对经济发展、社会稳定以及经济社会中各主体所产生的影响。征收房产税可能会抑制房价，对资源配置和收入分配起到调节作用。但是，也有可能达不到理想的效果。因此，研究房产税所产生的效应问题，有助于认清房产税的影响，建立合理的房产税收制度。

可以说，通过房产税的归宿与效应问题的分析，不仅可以评价房产税收政策是否合理、科学，而且可以为深化房产税改革提供理论支撑。指导房产税改革，防止房产税改革走偏。因此，研究房产税的归宿与效应问题，不仅具有重要的学术价值，也具有重大的现实意义。

二、国内外文献综述

（一）国外文献综述

房地产税（房产税）的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。

Mieszkowshi（1972）通过调整 Harberger（1962）的关于税负归宿一般均衡模型，将其运用于研究房地产税的问题，他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税，这将会促使该地区资本的流出，进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率，由此最终将提高房地产以及一般商品的价格；而通过在低税收地区征收低房地产税，将会促使该地区的资本流入，从而改善了该地区所有生产要素的组合比例，从而提高了生产要素的回报率，同时就降低了生产成本，这将最终降低房地产以及一般商品的价格。Capozza （1989）研究美国的税制改革对住宅价格和住宅融资的影响，研究结果表明废除财产税将会使美国住宅价格平均下降 5%左右，而再取消抵押贷款利息将会使住宅价格再下降 12%左右。Noord（2005）等学者也都得出了比较近似的结论。

从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。

（二）国内文献综述

我国学者也对房地产税与住宅价格之间的关系作了一些有益的探讨，对于房地产税收改革对住宅价格走势的影响，理论届可谓众说纷纭，莫衷一是。主要说来有三种观点：一种是认为实行房产税改革能够很好的抑制房价；另一种是房产税的改革与否对房价的影响不大；而还有一种观点认为房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响。

1、房产税对房价的抑制作用

肖颖君、娄爱花（2011）认为不在房地产的保有环节征税，一方面导致开发商在不用承担税收成本的情况下大量囤房囤地，等待房价上涨后出售，不利于实现房产税调节房地产市场运转的功能；另一方面由于房屋的持有成本较低，不利于促进个人闲置房屋的有效利用，这种闲置房屋进一步加剧供给的不平衡。

2、房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响

夏商末（2011）指出房产税能否影响房价取决于许多因素，最终结果是导致房价下跌还是房价进一步上升均有可能发生。总结为两个观点：一个是货物税观点，认为房产税是对土地和房屋建筑物课征的一种货物税，其税负机理与货物税相同，取决于相关的供求曲线形状，即房屋的需求和供给弹性；另一个是资本税观点认为，因为房屋不仅是可升值或可获得收益的资本，因此，房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，这种要素税的效应是导致房地产资本价格上升还是下降取决于被课税部门的产业形态，最终归宿取决于生产组织方式即劳动密集或资本密集程度、消费者需求价格弹性以及各种生产要素的流动程度。

3、房产税的改革与否对房价的影响不大

贾康（2012）针对我国税制中直接税比重过低、地方税体系不成型、国民经济结构中房地产调控需要体现治本水准及收入分配需要有效抑制差距扩大这四个突出问题，阐述了住房保有环节征税对房地产领域产生的调节作用。由于不动产（房地产）的相关调节原理是寻求一个供需状态平衡，保有环节征税，使得需求沉稳收敛，同时有效供给增加，总体的供需情况趋于平衡、沉稳、健康。

近年来国内外学者对房地产税与住宅价格关系的进行了较多探讨，对于房产税的征收对住宅价格走势的判断之所以会出现如此迥异的判断结果，主要原因在于：一是因为对房地产税对房产市场运行的影响分析得不够全面；二是是因为没有从动态演变的角度去进行更深入的研究。但是这些研究成果对利用房地产税调控住宅产价格波动实践还是起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据相对缺乏，学术界尤其是国内学术界对房产税与房产价格关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房产税对住宅影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要，至少可以从以下2个方面对房地产税对房价影响作进一步研究：一是房产税对房产价格的影响机理；二是我国房产税对房产价格影响的实证分析。（作者单位：河北经贸大学）

参考文献

[1]贾康，房产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨[J]，北京工商大学学报，2012（2）

住房改建论文篇6

一、美德住房制度比较

（一）基于不同市场经济理论的指导，两国住房制度基本思想完全不同

1、自由市场经济理论指导下的住房制度基本思想

以美国为代表，在住房领域崇尚自由市场经济理论，认为市场配置资源的效率是最高的，其宗旨是国家干预越少，市场效率就越高。其思想当中蕴含的是经济决定论，该模式建立在一种将经济与社会、文化等其他社会结构相隔离的基础上，国家通过反周期措施和建立安全网性质的社会福利体系，缓解市场无休止追求利润带来的副作用。

在这种模式下，政府与住房市场截然分开，住房价格和租金水平完全由市场决定，政府不予任何干预。住房租赁市场表现为二元化市场，政府或非盈利机构持有的公共住房或社会住房租赁体系在租金确定、租户选择方面，与营利型住房租赁市场完全分开，从而保证政府不干预市场的正常运行。例如，美国的公共住房采取低租金，只租给低收入群体，与住房租赁市场互相分隔，而对于在私人租赁市场以市场租金租房住的低收入群体则给予住房补贴，以保证他们有足够的住房支付能力。

在这种模式下，由于营利型住房租赁市场不稳定性较高，而在财政能力约束下公共住房和住房补贴数量有限，导致部分支付能力不足的家庭不得不进入产权市场购买住房，国家通常鼓励低收入家庭住房自有，住房自有化率较高。同时，由于边缘群体进入产权市场的数量会随着住房价格的波动而波动，因此在这种住房制度模式下通常住房市场的波动性较大。

2、社会型市场经济理论下的住房制度基本思想

以德国为代表，崇尚社会型市场经济理论，将市场嵌入社会之中，认为住房权利是公民基本权利，该思想中蕴含的是在住房领域中不实行经济决定论，而是经济和社会共同决定论，提倡“被管理的市场”。核心思想是，鼓励非营利型社会组织与营利型社会组织进行竞争，通过降低住房租金水平，尽量使无限制的市场力量造成的社会阶层被边缘化等社会问题最小化。

德国住房制度明显的特征是：不实行明显的鼓励低收入家庭住房自有政策，住房补贴主要给与供给端，鼓励非营利机构提供租赁住房供给，非营利型租赁住房与营利型租赁住房竞争拉低市场租金水平，实行严格的租赁市场管理。这种“政府参与的租赁市场”可以满足大多数人的住房需求，对少数租不起市场住房的最低收入家庭提供社会福利房（类似我国的廉租房）或给予相应的住房补贴。这种模式为住房租买选择提供了一个公平的竞技场，各种住房所有形式之间的平衡由家庭的需要决定。在这种住房制度下，住房自有化率较低，住房市场较为稳定。

（二）两国中央政府和地方政府在住房领域的职责定位差异较大

住房领域中中央政府和地方政府的职责，与一国的发展历史、经济和政治体制有很大的关系。美国实行联邦制，奉行自由市场经济，中央政府承担了低收入住房的全部资金责任。德国也是联邦制国家，奉行社会型市场经济，多数住房政策都在州政府层面上运作，各州之间差异很大，住房补贴资金由联邦政府和州政府各负担50%。

（三）两国住房税收政策与住房制度基本思想密切相关

首先，完善的住房税收体系和普惠制的鼓励自有的税收政策是两国普遍采用的，鼓励居民自建或购买住房。其次，针对低收入家庭的住房税收政策的侧重点则与住房制度的基本思想密切相关。美国模式下，住房政策侧重鼓励低收入家庭住房自有，对其实行购房优惠政策。德国的税收政策总体上鼓励新建出租住房，通过较高的计提折旧率带来的税收激励鼓励私人租赁住房的投资建设，通过“政府参与管理的租赁市场”来解决绝大部分家庭的住房问题，没有特别的鼓励低收入家庭的购房政策。

（四）政策性住房金融在两国住房金融领域发挥举足轻重的作用

政府通过政策性住房金融可以降低购房者的融资成本，以低息贷款等政策性优惠贷款方式鼓励私有企业和非营利机构进行租赁住房的建设等，是政府管理住房市场的重要手段，政策性住房金融作为各国住房金融体系中的一种长期制度而存在。例如，美国在联邦政府层面建立了发达的住房金融体系，包括联邦住房贷款银行委员会、住房业主贷款公司、联邦住房管理局、联邦住房抵押贷款协会，均离不开政府的支持。德国的住房储蓄银行属于政策性住房金融机构，与商业银行等金融机构共同参与提供住房信贷业务。

二、对我国目前城镇住房制度发展模式的判断

（一）我国城镇住房制度基本框架已经形成

总体看，我国现行城镇住房制度包括四方面内容：土地垄断和多元建设主体竞争并存的城镇住房建设体系，市场化为主结合基本住房保障的城镇住房供应和消费体系，住房公积金和商业信贷相结合的住房金融体系，侧重流转鼓励自有的住房税收体系。

我国现行的城镇住房制度是在突破传统的计划经济模式，适应社会主义市场经济要求的基础上逐步建立起来的，期间我国城镇住房市场逐步形成新建住房市场和二手住房市场相结合、产权住房市场和租赁住房市场相结合的市场结构。住房金融对居民住房购买提供广泛支持，城镇住宅建设规模迅速扩大，城镇居民居住水平和居住质量大大提高，住房制度市场化改革促进房地产业从复苏到快速发展，对经济增长做出了重大贡献。

我国城镇住房制度内容仍需完善。当前城镇住房制度的主要问题包括：第一，多元化城镇住房产权市场扭曲混乱，成本价格住房产权、市场价格住房产权、小产权住房并存于我国城镇住房市场，加剧了住房资源分配的不公平。根据国家统计局数据估算，2000―2010年小产权房、商品化住房、集资建房和保障房等成本价格住房的建设量占比分别为27%、41%和31%。第二，二元化城镇住房租赁市场缺乏持有租赁房源机构组织，租赁关系不稳定，城乡结合部和城中村住房租赁市场普遍缺乏有效管理，租赁市场监督管理体制不健全，这在一定程度上导致居民倾向通过购买住房获得稳定居所，住房市场租买选择机制缺失。第三，住房保障制度内涵不清晰，保障重心偏高，缺乏统一的保障标准，各地保障水平有明显差异，保障方式单一。第四，住房公积金制度定位不清，缴存面窄，资金使用渠道少，监督体制需要完善。

（二）房改以来我国城镇住房制度发展过程总体为美国模式，但近期有向德国模式演变的迹象

总体看，房改以来我国城镇住房制度发展走的是美国模式，即以住房市场化为核心，同时实施国家基本住房保障责任，政府不直接干预房租和房价的形成，通过经济适用房、两限房等产权式保障、首套房购房利率优惠等政策鼓励低收入家庭实现住房自有。

近两年以来我国城镇住房制度有向德国模式演变的迹象，例如，2010年以来实施的商品房“限价”政策，属于政府直接干预市场价格形成机制的行为；“十二五”期间公共租赁住房将逐步发展成为保障性住房的主体，政府鼓励机构、企业投资持有公共租赁住房，部分地区在加快推进保障性住房建设的过程中，探索采取“公共租赁住房采用成本定价略低于市场租金、面向所有群体、对低收入租户给予补贴”的模式，初步显示德国单一化住房租赁市场的特征。

近期我国城镇住房制度由美英模式向德国模式演变有其客观原因：

第一，城镇住房市场化进一步发展受制于生产要素市场化改革滞后的影响，难以继续推进。改革开放以来，我国生产要素市场化的发展明显滞后于产业的市场化发展，房地产业的发展也同样面临这样的局面。例如，土地供应方的政府绝对垄断和持续的低利率环境，导致与房地产业发展息息相关的土地和资金这两种要素价格的形成均没有实现市场化，地方政府土地储备中心遵循“以最少量的土地完成政府下达的资金任务”，而不是根据住房市场的需求来决定土地出让数量；持续的低利率、匮乏的投资渠道，激励居民选择购房作为投资。土地和资金要素价格市场化改革的滞后，成为导致近年我国住房价格上涨过快、住房资源逐步向高收入者集中的体制性矛盾，这种体制性矛盾不解决，在完全市场机制的作用下，住房领域分配不均衡的现象会继续加剧，所引发的社会问题会继续深化，城镇住房市场化的进一步发展必会受到制约。

第二，中央高度重视保障和改善民生工作。保障和改善民生是“十二五”时期转方式、调结构、扩内需的重要任务，也是推进改革和创新发展的重要着力点，并且国家提倡利用社会力量推进形成民生建设的多元化发展新格局。住房领域是国家实施保障和改善民生的重要领域，中央一再强调住房的民生意义，说明住房分配不仅仅要体现经济决定性，将更加注重其社会属性，这反映了在意识形态领域关于住房的认识与德国近似。

三、城乡统筹视野下我国城镇住房制度初步设计思路

中国特色的城镇住房制度将是既不同于美英模式也不同于德国模式的混合模式，初步设计思路为：

坚持市场化为主导的发展方向，政府实施基本保障和政策帮助为辅，逐步建立市场化与政府基本保障、政策帮助相结合的分层住房供应体系。鼓励住房自有，抑制住房投机。规范租赁市场发展，推动住房租赁规模化经营。在城镇范围内逐步建立城乡统一的住房市场。住房问题以地方解决为主，中央政府和地方政府共同承担住房保障的资金责任。完善相应住房税收体系，发展政策性住房金融。

（一）坚持市场化为主导的发展方向

我国城镇住房制度市场化发展，需要取决于我国生产要素市场化发展的进程。当前，部分地区已在试行农村集体建设用地流转，争取与国有土地同地同权，允许在农村集体建设用地上建设公租房，有望打破土地一级市场由政府绝对垄断的局面。同时，“十二五”时期利率市场化改革也在加快推进。生产要素市场化进程的继续发展，决定了我国城镇住房制度发展长期要坚持市场化方向。短期来看，在各种深层次体制改革未完成之时，伴随城镇化发展和各种住房需求的快速释放，针对住房领域的突出矛盾，可实行阶段性的行政干预政策。

（二）逐步建立市场化与政府基本保障、政策帮助相结合的分层住房供应体系

根据住房支付能力的分析，我国城镇住房制度中，政府责任范围包括住房基本保障群体和政策帮助群体两个部分。其中，住房条件差家庭中的20%低收入家庭租不起基本住房，政府实施基本保障；新增家庭中无房产的20%中低收入家庭和小部分地区20%的中等收入家庭，属于租得起但买不起基本住房的群体，是政策帮助的对象（见图1）。

（三）鼓励住房自有，抑制住房投机

普惠制的鼓励住房自有几乎是各国住房制度的共同特征，有助于减少政府在住房方面的支出和促进社会稳定。房改以来，我国一直实施鼓励自有的住房政策，包括购买普通住房的利率优惠、税收优惠等。未来10―20年，为更好地解决城镇化过程中“夹心层”居民的住房问题，建议坚持实施首套购房的优惠利率等政策，同时为减少寻租空间，将现有的集资建房、经济适用房和限价房等产权式帮助方式逐步改为共有产权模式，通过行政手段、税收政策等抑制住房投机，鼓励住房合理性消费、阻止住房分配不均衡形势的进一步发展。

（四）规范住房租赁市场发展，推动住房租赁规模化经营

完善住房租赁市场的管理制度，提升租赁登记备案率。推动住房租赁规模化经营，鼓励和引导一批“专业的租赁管理机构”进入市场，这些机构可以新建持有租赁住房房源，也可以收购存量住房出租，或者将市场上散于各户的租赁住房集中管理出租。公共租赁住房也可以成本租金进入公开租赁市场。通过加大住房租赁市场中机构持有房源的比例，稳定租金和租约，为居民提供稳定的居住场所，也是解决“夹心层”群体住房问题的政府帮助政策。从长远看，住房基本保障方式逐步转为“人头补贴”为主，通过租赁市场解决困难家庭的住房问题。

（五）在城镇范围内逐步建立城乡统一的住房市场

小产权房和城中村出租住房，解决了大量城镇居民的住房问题，必须正视它们在城镇住房领域中发挥的作用。伴随土地制度的改革进程，尽快将符合规划的小产权房合法化，鼓励“城中村”和城乡结合部的农村出租住房集中管理，在城镇范围内建立统一的城乡住房管理体系，探讨小产权房、城中村出租房在住房保障和农民工市民化过程中的作用，更好地服务于城镇化的健康发展。

（六）住房问题以地方解决为主，中央政府和地方政府共同承担住房保障的资金责任

在中央政府和地方政府住房责任的分担上，2007年国务院24号文及后续的多个文件明确指出：住房问题由省级政府负总责，城市政府具体落实，中央政府各相关部门制定相应的住房政策。从国际经验比较来看，住房保障的资金责任应由中央政府和地方政府共同承担。

（七）完善相应住房税收体系

住房税收体系应体现住房基本制度的要求，一是要鼓励住房合理消费、防止住房资源进一步向高收入阶层过度集中，建议增加持有税，完善交易税，既可以提高住房存量的流动性，也能够打击住房投机行为。二是要有利于促进住房租赁规模化经营，降低住房租赁市场税负，对提供租赁住房的企业提供一定税收优惠。

（八）发展政策性住房金融

我国金融领域的市场化改革明显滞后于产业的市场化发展，住房金融的发展一是要拓宽房地产融资路径，二是要大力发展政策性住房金融。建议以住房公积金为基础建立全国政策性住房金融机构，为保障房建设、租赁住房规模化经营、中低收入家庭住房消费等提供金融支持。

住房改建论文篇7

关键词：公积金制度；住房保障体系；供给侧改革

一、 引言

我国住房公积金制度建立于20世纪90年代。作为住房制度改革的一项内容，它推动住房从实物向货币分配的制度转轨，促进福利性住房制度向以市场为主体住房制度的转变。随着住房公积金的规模不断扩大，住房公积金制度的社会影响力的日益增强，一方面支持了城镇居民住房条件改善，提高了城镇居民住房消费能力，在住房保障体系建设占据重要地位；另一方面，又面临诸多新问题和挑战，制度公平性、管理的效率屡遭质疑。

近年来，关于“取消住房公积金制度”的争论常常被推向舆论的风口浪尖。无论是从缴存覆盖范围，或是提取、使用、分配、投资机制，亦或是决策、管理、监督制度，当前我国住房公积金管理体制不能适应经济与社会发展形势的要求，管理体制的落后成为住房公积金制度进一步发展的瓶颈。因此，在供给侧结构性改革的大背景下，住房公积金制度的改革是适应新一轮住房制度改革的需要，特别是住房保障体系建设和发展的需要。对住房公积金制度再定位，进一步明确住房公积金管理机构的性质，建立适应现代金融发展的公积金制度，将有利于住房制度的改革和完善，让更多的人享受到全面深化改革的带来的制度红利和成果。

二、 当前我国住房公积金制度的问题

当前我国住房公积金制度及其管理体制的存在问题主要体现在三个方面：

1. 公积金的缴存制度问题。现行制度下，住房公积金的缴存制度覆盖面较窄。一方面，城镇就业人员住房公积金的实际缴存率不高。现行住房公积金的缴存主体是所有城镇单位的在职职工，所有城镇单位也有义务按时、足额缴存住房公积金。尽管国家机关、事业单位以及国有企业能够实现全覆盖，但城镇中部分民营企业、民办社会组织等考虑到为控制成本、减少支出，逃避社会责任，对缴存住房公积金并不积极。另外，住房公积金缴存的强制措施不足，法律法规不完善。住房公积金未被列入劳动争议调解仲裁范围，发生纠纷时公积金管理部门的执行力度有限。因此，这部分职工现实中的实际缴存率较低。按照《全国住房公积金2015年年度报告》（由住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合，以下简称《报告》）以及国家统计局公布的城镇就业人口数据的计算，2015年全国城镇就业人员的公积金缴存率仅为30.67%；另一方面，住房公积金制度并未覆盖城镇全部就业人口。按照国务院提出的“住房保障等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口”和“把进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系”的发展目标的要求，现行住房公积金制度的覆盖面，与国家新型城镇化和户籍制度改革的要求是不相适应。

2. 公积金的分配、使用、投资问题。我国当前住房公积金的使用效率较低，投资渠道较少，资金闲置严重，存在公平性欠缺的制度缺陷。从使用效率上看，我国住房公积金的资金使用主要为个人提取、个人住房贷款、保障性住房建设项目贷款、购买国债、专户存款5个类别。根据《报告》显示，截至2015年，全国住房公积金提取总额为48 815.64亿元，占缴存总额的54.55%。可见，公积金缴存人中使用过个人住房贷款的比例低，住房公积金的受益面不足，资金闲置较为严重。从投资渠道上看，目前住房公积金的增值收益仅包括个人住房贷款的利息收入、保障性住房建设项目贷款的利息收入、国债利息收入和专户存款利息收入。住房公积金的资金投资渠道目前仅限于保障性住房建设项目贷款和购买国债，其他增值收益项目的收益率均比较低，从而在一定程度上损害了缴存人的利益和社会福利。从使用公平性看，住房公积金贷款多流向高收入家庭。高收入居民家庭与中低收入居民家庭相比，购买住房的机会更多，使用住房公积金贷款的机会更大，贷款额度也会更高，能够更多地从住房公积金制度中受益。这就出现了中低收入居民家庭向更易获得住房公积金贷款的高收入居民家庭提供逆向补贴的现象，进一步加剧了该制度的不公平性。

3. 公积金的管理和监督制度问题。在管理层面上，公积金管理委员会是住房公积金的管理决策机构，住房公积金管理中心负责日常运作，银行提供专户存储，财政部门负责监督。管委会和中心两者在实际公积金业务的运转中均存在定位不清晰、履职不到位的问题。住房公积金管理委员会作为决策机构，实质上是地方的分管市长主持下的一个民主议事组织，既不是独立法人，也不是常设机构，其职能虚化。住房公积金管理中心性质是直属城市人民政府，不以营利为目的的独立事业单位。管理中心自身没有资本金，专业管理人才不足，在会计审计、信息披露以及风险监控机制上都不够规范，无法承担存贷款、呆坏账处理等金融功能。这种功能的错位，导致管理中心运行效率低下，制约其高效履行法定职能。在监督层面上，住房公积金监督部门由财政、住建、央行和审计等部门组成。这种监督体制主要存在的题是监督主体受其部门职能的限制，单一部门监督责任有限，多头监督使监督力量分散，协调配合不足，难以形成有效合力。以城市为单位的属地管理体制，由于不同城市住房公积金的管理存在巨大差异，管理难以统一协调，住房公积金个人账户不能实现异地流转和使用，从而对缴存人的利益造成一定程度的损害。不同城市间的由于资金不能相互调用，资金无法实现优化配置，也导致每个中心的资金规模均有限，抗系统风险能力较差。

三、 供给侧改革背景下住房公积金制度的重新定位

我国住房公积金制度是上一轮住房制度改革的一项重要内容。它的目的是要通过一定的强制性，将城镇居民收入中一部分用于住房储蓄，把归集住房资金支持城镇居民的住房消费，形成由政府、企业和居民三者共负担的建房资金筹集机制，拓宽住房开发融资来源，增加住房建设与消费资金的积累规模。但目前城镇住房的市场化机制已经形成，住房问题和住房保障形势发生了重大变化。这项制度在住房供给方面，由于不能发放住房建设项目贷款，保障对象有限，效率不足；在支持住房消费方面发挥的保障性作用也有限，缺乏对低收入群体强有力的扶持和保障，公平性不足。2015年底，中央面对我国经济发展的新常态，提出要在适度扩大总需求同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力。房地产行业是我国当前经济改革的关键领域。2016年以来，房地产市场一方面存在去库存的巨大压力，另一方面又出现了部分城市房价高企，地价高涨，市场高热的现象。房地产宏观调控政策上，既有大部分城市出台一系列刺激购房、鼓励住房消费等宽松政策，又有一部分城市制定较以往更加严厉的限购政策。全国房地产市场严重分化，居民住房消费差异性大、地区情况复杂性、矛盾性加剧。面对这种情况，为适应房地产市场发展，特别是住房市场供给侧结构性改革的背景下，住房公积金制度迫切需要重新定位，进一步明确其管理机构的性质，建立适应现代金融发展的管理体制，更好地满足我国住房保障体系建设的需要。

1. 明确住房公积金的准公共产品性质，成为我国住房保障体系融资的主体地位。我国住房保障体系的建设是一项完善住房市场发展，解决居民住房问题的重大民生工程。住房公积金制度是住房保障体系建设的重要组成部分。我国保障性住房需要大量资金投入、建设的周期比较长、收益率不高。即使有中央财政资金的大力支持和多渠道的融资模式，但是以公租房为代表的这类保障性住房建设很少能吸收到社会资金的介入。基于住房公积金的准公共产品性质，政府有权使用公积金中的沉淀资金和增值收益用于履行必要的住房保障职能，通过进一步扩大资金使用的范围来支持保障性住房的建设；通过改变原来高收入人群在其中受惠较多，而中低收入人群处于受惠的劣势地位的局面，在各方面特别是住房贷款上向中低收入人群倾斜，从而为解决中低收入人群的住房消费提供更多支持。

2. 明确住房公积金作为政策性住房金融的核心地位。我国住房市场存在市场失灵现象。工业化、城市化进程的加速带来了住房需求的大幅度增加，住房市场供给和需求在短时期内存在较大的不平衡。在资本市场欠发达、专业住房金融机构缺位、住房融资手段有限、市场监督机制不完善的前提下，将所有的住房问题完全交由市场来解决是不现实的。住房公积金由于其所具有强制性、普遍性、互的特点，既体现了住房保障的性质，但又不同于政府无偿补助和社会救助，运行机制具有明显的金融机构属性，将其定位于政策性住房金融的核心位置，名正言顺，也正当其时。

四、 住房公积金制度改革路径

基于住房公积金是中国我国住房保障体系融资主体和政策性住房金融核心的准公共产品定位，住房公积金管理体制的改革方向为立足于住房保障体系建设和发展的需要，有利于住房市场供给侧结构性改革的需要，改进住房公积金运行机制的薄弱环节，建立多层次的住房公积金管理机制，推动住房公积金管理体制成为我国政策性住房金融的核心，更好地为我国的住房保障体系提供金融服务。因此，未来住房公积金制度的演进路径可以按照改革现有不足、省级层面集中、全国层面统一的三步骤推进。

1. 改革公积金的缴存、分配、使用、投资、决策、管理、监督等环节的不足。缴存环节上，拓宽住房公积金缴存对象的范围，逐步建立个人自愿缴存、单位和个人共同缴存两种方式并存的缴存方式，使住房公积金制度惠及到每个城镇就业者。实施住房公积金差异化缴存方式，适度扩大缴存人自愿缴存比例；对于不同的家庭收入水平，提供差异化的存款利率；对不同缴存额度，设定梯度递减的存款利率，体现住房公积金的社会保障性。提取环节上，简化审批程序，缩小住房公积金的提取时间间隔，低收入家庭租房时提取能实现一月一提。使用环节上，进一步扩大住房公积金的使用范围，放宽职工提取公积金的限制，进一步推广个人住房担保贷款政策性贴息业务，实施差异化贷款利率。管理监管环节上，加快实现全国住房公积金联网监控的进度，提高公积金运作透明度。推进住房公积金管委会的组织结构的改革，强化管委会的决策和监督管理职能；增加普通市民代表比例和财政、审计等方面的独立专家的比例，重大事件的决策可以举办听证会，广纳民意；成立独立专家委员会，由专家委员会参与决策的过程。

2. 在完善现有公积金制度基础上，在省级层面上可成立一个跨地市的机构来协调均衡地方住房公积金流动性和支持地方保障性住房建设资金。成立省级住房公积金中心，将现有的地市一级住房公积金管理中心所管理的本地住房公积金部分余额集中到省级住房公积金中心，成为其会员机构。省级住房公积金中心将本省的住房公积金部分余额归集起来统一运作。地市一级公积金管理中心出现流动性不足时，会员向省级住房公积金中心申请贷款增加流动性；会员可根据出资比例得到相应分红。省级中心通过购买地方财政为了筹集保障性住房建设资金发放的地方政府债券，或购买会员单位的住房抵押贷款等方式来保值增值。在条件具备的前提下，逐步转型成为地方政策性银行，参与银行间同业拆借，发行地方金融债券来支持本省的保障房建设。

3. 在省级中心运行较完善的基础上，可成立全国层面的中央住房公积金银行来统筹全国的住房公积金。通过设立全国住房公积金政策性银行来补充和完善住房市场的政策性融资机制，服务住房保障体系，解决当前公积金制度所面临的问题。中央住房公积金银行可由中央财政直接注资，成为储蓄型住房政策性银行。中央住房公积金银行成立以后，采用全国统一的运作原则，在资金上实施全国跨区域性调配，强化整体的抗风险能力，有效分散和管理住房信J区域性风险，构筑起跨地区的住房金融风险防范控制的防火墙。省级地方住房政策性银行入股中央住房公积金银行成为股东和会员单位。中央住房公积金银行向会员单位提供贷款、购买会员单位的抵押贷款，为其注入流动性。中央住房公积金银行通过发放全国政策性金融债的方式为保障性住房提供资金，保障性住房所在地的会员单位优先购买住房政策性金融债，为会员单位的公积金提供一个安全的增值保值途径。中央住房公积金银行对会员单位的流动性提供支持，并将部分利润以红利方式、按照所占股份比例返还给会员单位。

通过建立地市、省级和中央层面的三级公积金管理运行制度，将地方公积金管理职能中的金融功能转换为省级和中央层面的政策性银行来运作，有利于统筹全国范围内的公积金，能够保持公积金充足的流动性，同时按照金融机构的投资模式进行公积金投资，发行适当的金融产品，扩大了公积金资金的来源渠道，进一步放大公积金余额的资金效应。通过中央和省两级住房政策性银行的方式，地方住房公积金管理中心既可以得到中央、省级财政以及央行的政策支持，有利于充分发挥住房公积金支持地方保障性住房建设的优势，也充分考虑到地方住房公积金管理中心的相对独立性，使其把管理住房公积金的重心放在金融功能以外的管理环节中，从而使得这项制度更加科学、有效、可持续。

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基金项目：2015年度教育部人文社会科学重点研究基地重大项目（项目号：15JJD810021）；中国人民大学“统筹支持一流大学和一流学科建设”经费的支持。

作者简介：黄燕芬（1966-），女，汉族，江苏省靖江市人，中国人民大学公共管理学院教授、博士生导师，第二届北京市政府住房保障决策咨询专家组专家，研究方向为宏观经济政策、公共支出管理、公共产品定价、房地产经济；陈余芳（1980-），男，汉族，福建省龙岩市人，中国人民大学公共管理学院经济学博士生，研究方向为房地产经济与管理。

住房改建论文篇8

关键词：房地产；价格；投资；失衡；

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11007701

0前言

（1）研究背景。

1998年7月，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消了福利分房为特征的中国住房制度，住房改革拉开大幕。

根据中国社科院《中国社会蓝皮书》报告，1998年至2003年我国商品房的价格增加了343元/平方米，2004年后，全面实施“促进房地产市场持续健康发展”后，到2005年房价比2003年涨了740元/平方米，进入2006年，政府出台了一系列调控房价的政策。到2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，房价走势表现为一种非理性上涨。

（2）相关理论。

同其它商品一样房产具有价格，适应供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论四种理论，他们从不同的角度解释了房价的形成。而我国的房价主要受到土地供应、房屋需求、利率、租金、城市化进程、拆迁等因素的影响，本文以这些影响因素为切入点分析房产政策失衡原因。

（3）政策失衡分析。

房产业是我国国民经济的支柱产业，对拉动经济发展起着重要的作用，自从1998年住房改革以来，各地房价连续攀升，国家先后采取了一系列的政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率；住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率；调整土地投放数量，进而影响调控房产数量和房产预期价格；征收住房交易税和住房增值税，间接影响购房需求，特别是投机性需求。 但这些政策在实际实施中并没有达到预期的效果，总结原因如下：

1供给数量的影响

由于土地供应数量受到严格控制，所以房产市场不能根据市场的需求信号自动调节数量。土地是稀缺且不可再生资源，加上严格保护耕地，使产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。房产放开而土地不放开，是导致目前我国商品房价格居高不下的重要原因。

国家为控制房产的过热现象，先后实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，这些政策在规范房产市场的同时，也有效地减少了房产的供给，无疑会导致房产供应不能满足需求。另一方面，由于提高准入门槛，淘汰了大量的中小开发商，形成“寡头垄断”的现象，通过各种人为手段造成房源紧张，哄抬价格。

2供给结构的影响

由于土地成本的增加，开发商为了获取更多的利润空间，纷纷把资金投入了建设高档住宅，导致房产供给结构不合理，大量住宅闲置，房屋供应紧张的局面。

为优化供给结构，国家实行了经济适用房政策，初步建立了经济适用房供应体系，然而随着经济适用房的推出，一些政策弊端显露出来。

经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买经济适用房，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房是国家对开发商进行补贴，由开发商按政府指导价格销售给低收入群体，间接使低收入者受益，但是这种政策手段的干预，缺乏监控机制，很难保证各个环节的顺利完成。

3房产的需求

由于房价连续攀升，带动了房产市场的投资过热，具有强劲的需求，导致价格一路上涨，严重偏离房产的实际价值。

为抑制短期投资炒房，国家采取了抑制需求的政策。央行两次加息。但最终结果对短期投资炒房影响甚微，反而抑制了个人住房和长期投资购房的热度，导致市场购买力下降。而房产长期投资者，追求的是租金收益，加息提高了购房成本，加上租赁市场的不景气，租金收益的下降，使许多房产长期投资者失去信心。对于短期投资者，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投机者往往将增加的利息成本转移至下家，造成房价的进一步上升。

控制房价措施建议：

措施一： 改变土地供给方式，增加土地供给。

将土地供给和开发商相脱离，土地由政府按区域评估划价，出售给房产最终用户，开发商只负责土地上的建安及销售，增加透明度，可以有力削弱开发商囤积土地、炒买妙卖。

根据市场需求及时调整土地供应总量。土地供应过量，宏观经济疲软时，减少土地供应总量，土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量。以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，科学规划房产用地布局和比例。

措施二：取消经济实用房，调整供应结构。

经济适用房政策是一种倾向性的政策，具有很大的腐败诱惑性，带来一系列的腐败问题，国有补贴流失，不能使真正需要的人收益，应从供应结构上进行调整，减少高档住宅开发，增加普通商品房供应。对低收入群体可以根据措施一，划分特定区域免除土地费，建设廉价房，由开发商出售给低收入者，减少了监督成本。

措施三：采用多种经济手段调节。

银行利率的调整对稳定房价有积极的一面，也有消极的一面，所以不能单单依靠调整利息的经济手段来控制房价，应采取多种措施，特别是税收调节，对房产投机者制定更为细致的税收政策，提高房产投机成本，减少投机性需求。

措施四 : 改变消费观念，发展租赁市场。

发展和完善房屋租赁市场，建立梯级消费观念，不仅减轻低收入家庭消费压力，而且解决当前房价居高不下和高空置率的矛盾。

4结论

讨论了以1998年住房改革以来，为抑制房价出台的各项措施的实施情况，分析了调控失衡的原因，给出了调控房价四项建议，改变土地供给方式；采用多种经济手段调节；取消经济实用房政策，调整供应结构；改变消费观念，发展租赁市场 。

参考文献

［1］特瑞斯•克劳.房地产金融，原理和实践［M］.北京：经济科学出版社.