住房保险论文范文

住房保险论文范文第1篇

一、我国住房抵押贷款保险现状

住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。

对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。

我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。

我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。

财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。

信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。

保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。

以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。

三、完善住房抵押贷款保险的相关法规

针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。

（一）导入国家信用，完善险种安排

应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。

而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。

（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业

美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。

（三）完善房贷保险的基本制度

应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。

1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。

2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。

4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。

5.保险担保范围。不仅包括贷款本金，还应包括贷款利息、逾期利息和复利。

住房保险论文范文第2篇

一、保证保险、信用保险及担保

我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。

据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？

（一）保证保险和担保之比较

担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。

而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”

比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。

需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。

（二）保证保险和信用保险之比较

广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。

信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。

二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析

（一）住房消费信贷保证保险的特征

住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。

（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法

由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。

科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。

（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策

住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。

实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。

但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：

1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。

2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。

3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。

4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。

三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革

（一）西方国家可借鉴的经验

在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。

（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策

1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。

2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。

4.建立科学的保证保险的风险评估系统。充分考虑保证保险对信用风险的各项风险因素，用科学可行的系统方法建立住房消费信贷保险严密风险评估体系，使保险费率的厘定建立在科学的基础上。

5.创新住房信贷险种。突破保证保险的局限性，把住房保险、保证保险、信用保险、寿险，甚至相关的住宅建设险、住宅质量险、住宅抵押物险、住宅物业管理险等险种，进行组合创新，形成风险覆盖率大的新险种，然后以此为主险种，其它相关险种为附加险，组成可供消费者任意选择的“菜单”，以满足不同消费者的需求。

住房保险论文范文第3篇

本文所说的住房反向抵押养老保险是面向拥有自有产权住房的老年人的一种融资性寿险产品，目的在于增加住房产权拥有人的收入，避免其退休后的生活质量出现大幅下降的情况。住房反向抵押养老保险是由保险公司提供的保险形式的住房反向抵押养老保险。房屋产权所有者通过某种制度设计把房屋抵押给保险公司，后者对房屋进行综合评估后，将住房产权拥有人的房产价值在其有生之年内提前折现，定期向房屋所有人发放固定金额的养老金，房屋所有人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权。待房屋所有人去世后，保险公司获得房屋的产权，对该房产进行销售、出租或者拍卖，将所得用来偿还贷款本息后，剩余部分按约定比例返还其家人。简称为“以房养老”保险模式。

2我国城镇居民养老面临的资金困境

我国已成为世界上老年人口最多的国家，人口老龄化程度迅速加快。2010年11月第六次全国人口普查数据显示，我国60岁以上老年人口达到了1.78亿人，占总人口比例为13.26%;65岁以上人口超过1.19亿人，占总人口的8.87%。我国于2000年即已进入老龄化社会。我国将于2020年达到2.43亿老年人，2025年将突破3亿老年人。从大多数国家的发展经验来看，老年人贫困化程度高于其他年龄段，需要适当的政策进行干预和调节。随着人口老龄化的加速，全体人口中贫困人口的比例也将随之提高，因此老年人养老资金缺乏问题已经显现，并将在今后变得更加严峻。另外，根据建设部有关数据显示，我国城镇90%以上的退休老年人拥有自己的住房，但其中有两个数据值得我们注意:一个是空巢老人家庭占30%，一个是独居老人超过了37%。这些老年人每户的平均住房面积是70平方米。这部分老年人空守着房子，拿着微薄的养老金，生活艰难。“以房养老”保险模式就是为这些老年人的制度设计，房产将成为他们的养老保障。房产既是前半生的居室，又是后半生的养老保障。参加住房反向抵押保险制度的养老模式，能为参保的老年人盘活房产价值，大幅提高退休后的收入，解除经济顾虑，有利于保持社会稳定和社会尊重。尤其在实行遗产税后，可以成为合法避税的途径。

3反向抵押养老保险的经济学分析

反向抵押养老保险的理论依据主要由以下两个理论构成:原理一是货币的时间价值论，是指货币随着时间的推移而发生的增值，它也可被看作资金的使用成本。保险公司作为资金的供给方，需在按期支付给投保人资金过程完成后保证一定的利润水平。保险公司通过专业评估，根据现行利率、预期利率的波动以及房屋的增值、折旧的因素，计算出抵押房屋的现值;然后根据资金供给时间、预期利率、通货膨胀率、房屋预期增值等相关数据，贴现得出每期应该支付的金额。原理二是生命周期假说①。理性的消费者会根据效用最大化的原则使用一生的收入，合理的安排一生的消费与储蓄，使一生中的收入等于消费。一般人在跨入老年后通常没有收入或收入大幅减少，需要以工作期累积的养老金和储蓄来保障其养老的需求。在现行的社会养老保险制度下，社会养老保险只能作为基本养老保障，不能维持其退休前的生活水平。为满足多样化的养老需求，需要社会提供某种适当的制度安排，保障退休后平滑消费的实现。在现有情况下，房屋的剩余寿命长于老年人的预期余命，反向抵押养老保险可以实现将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现，满足老年人退休后的平滑消费需求。本文通过一个简化的公式来计算以按年给付终身年金的方式，为老年人可能带来的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年给付金额”;Vc———老年人抵押房屋的“当期有效保险价值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值预测值”;PI———需要扣除掉的“预付利息”;MC———营销费用，包括佣金、律师费等;L———老年人当期年龄的“平均余命”;C———保单存续期间每年的物业费、房产保险或房产税等其他税费。以现年70岁的男性为例，拥有自有产权房屋一套，房屋面积为120平方米，经估算有效保险价值为500万元。该房产预计增值30%，扣除预付利息35%，实际给付计价总额为422.5万。本文采用2000—2003年中国人寿保险业生命表作为数据来源，平均寿命为84.8岁，给付年限为14.8年，每年给付金为28.5万元人民币，每月给付金额为2.38万元人民币。

4保险公司所面临的风险和机遇

4.1高房价下的房地产资产泡沫风险

中国的房地产市场发展迅猛，房地产价格不断攀升，房地产泡沫问题不容忽视。根据其周期性的特点，在反向抵押养老保险这一过程中，房地产市场趋势向上时，房产具有保值增值作用，保险投保人的利益受到损失;房地产市场趋势向下、甚至泡沫破裂时，保险公司将面临严峻的风险。

4.2利率和通货膨胀率的风险

在长期的经济发展过程之中，利率的调整和通货膨胀率的变化是不可避免的。反向抵押养老保险产品具有长期性和数额大的特点，利率和通胀率作为影响反向抵押养老保险产品的重要参数，直接影响反向抵押养老保险支付的结果，影响保险公司反向抵押养老保险业务的盈亏。

4.3长寿风险

反向抵押养老保险通过确定老年人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指由于老年人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值，但是随着生活水平和医疗水平的提高，人类的寿命延长是必然趋势，这将导致养老金的给付总额大于房产价值，保险公司将承担损失。

4.4房屋土地使用权问题不明确

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，但多数住宅的使用年限不足70年。虽然我国《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续期，有偿还是无偿，《物权法》没有明确规定。如果抵押房产的剩余土地使用年限小于反向抵押养老保险的期限，土地续期、抵押物是否需要变更问题会增加保险公司反向抵押养老保险业务的运营成本。在另一方面，保险公司同样面临着巨大的机遇。反向抵押养老保险将为保险公司打开数十万亿资金的市场。中国老年人与“准老年人”房产多、价值大，现值约60万亿元。保险公司不但可与房产所有人共同分享房产增值部分，更可以对入保老年人开展多项增值服务，包括医疗保险、护理保险、委托理财等。

5实施反向抵押养老保险的政策建议

基于以上分析，政府在政策方面应积极引导。明确法人机构可加入多人产权;适当减免入保房产交易税与所得税;实行财政贴息以提高老年人收益率;适当减免入保房产未来或有房产税。减小保险公司和参保人可能面临的风险，增大收益，有效调动各方参与这项业务的积极性，使“以房养老”成为我国养老保障体系的重要组成部分。

住房保险论文范文第4篇

我国现在拟采用住宅等级评级制度，消费者可以从住宅工程的保险等级中了解该工程的实际质量，以此决定自己的消费意向，这样就迫使建设单位必须重视住宅工程的实际质量，以此获得高等级的质量评级，来提升自身品牌，吸引更多的消费者。减轻施工单位经济压力从而提高施工水平。采用住宅工程质量保险，其保险评级制度也包括对施工单位施工质量的评级，这样就能促使施工单位努力提升自身水平，承接建造高信用等级和保险等级的工程，从而从根本上提高住宅工程的质量。与此同时，我国目前工程承包合同中总工程款的3%~5%左右通常会以工程质量保证金的名目被建设单位预留，作为工程在质量保修期内的工程维修费用。合同规定，工程质量保修期结束后，建设单位应将保修金余款返还给施工单位，但实际情况却是大多数建设单位都会想尽办法不予支付该部分余款。因此，施工单位会从工程其他部位“挤”出该部分应得利润，这样会对住宅工程质量带来危害。采用住宅工程保险制度，由保险公司承担对工程完工后的质量缺陷保险，就可以从一定程度上减少质量保证金的数额，使得施工单位可以获得应有利润，从而减少工程中的偷工减料，提高住宅工程的质量。使用阶段住宅工程质量问题得到有效解决。住宅工程不同于其他商品，其存续时间最少为50~70年。我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条有关于我国房屋建筑工程最低保修期的规定，对建设单位、施工单位等参建主体有着存续时间上的高要求，但是目前自由竞争的建筑市场并不稳定，规模较小的房地产开发企业或勘察、设计、施工、监理企业随时都有可能退出住宅市场，一旦若干年后其建设的住宅工程出现质量问题将得不到应有的修复，住宅工程使用者的利益无法获得稳定保障。采用住宅工程质量保险制度可以有效解决这一问题，由保险公司代替建设单位和施工单位等承担住宅工程的质量保修责任。在我国现行体制下，保险行业的规范、存续、进退出机制远高于建筑行业，当出现住宅工程质量问题时，保险公司的偿付与处理能力能够保障住宅工程获得有效的资金处理其质量问题，从而保障住宅工程在使用阶段也能够得到有效的质量维护。

我国住宅工程质量保险实施的总体设想

实行住宅工程质量保险要有法律、制度、信用、社会等多维度特定环境的支持，参考国际经验结合我国实际体制情况，可首先确定住宅工程质量保险的正式法律地位，以法律为基础保障逐步引导推进其他环境的建立，促进我国住宅工程质量保险制度快速健康的发展。在此基础上，逐步健全住宅工程保险体系，包括信用评价体系的建立，工程质量检测专业机构的设立，住宅质量性能认证办法的完善，以及保险费率等级划分方案的确定等。完善住宅工程质量保险体系后，就可以确立一套完整的《住宅工程质量保险试行办法》。选取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等国内一线城市，武汉、长沙等中部二线城市，重庆、西安等西部二线城市，及某些三线城市，开展全国试点工作。总结《住宅工程质量保险试行办法》的优缺点，进一步分析住宅质量性能认证等级划分标准、投保汇率确认办法，以及监理与保险联合机制是否行之有效等具体实施项目。根据推行结果研究完善最终《住宅工程质量保险》条例并在全国范围内推行，成为我国的住宅工程质量保险强制条例。完善我国住宅工程质量监管体系，形成保险业对建筑业监管、质保的双行业渗透，形成对我国住宅工程质量保险业的保障，推动我国住宅工程行业规范、有序的发展。

住宅工程质量保险体系建立的具体措施

住房保险论文范文第5篇

银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。

笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。

一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位

投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]

银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。

被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。

需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。

笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。

可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。

二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位

借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。

住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]

债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。

三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位

借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网

四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位

银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。

【参考文献】

[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。

[2]朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。

[3]杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。

[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。

[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。

[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。

[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。

[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。

[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。

[10]参见梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年，第184-186页。

住房保险论文范文第6篇

关键词：住房抵押保险；模式；机制

据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。

一、美国的住房抵押贷款保险制度

美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。

美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。

美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。

FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：

1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。

2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。

3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。

4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。

5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。

PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。

二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题

自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。

1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。

2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。

3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。

4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。

三、针对我国的住房抵押保险的措施

笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。

1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。

2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。

3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。

4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。

针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。

参考文献：

1．王文英，陈蓉，刘榆风．论我国住宅抵押贷款保险市场的建立与完善．甘肃金融，2001，（5）．

2．童金林．美国住宅抵押贷款保险的发展概况及比较分析．上海保险，2001，（8）．

住房保险论文范文第7篇

胡丹

>> 反向住房抵押贷款：以房养老 试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较 基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究 浅析以房养老——反向抵押贷款保险 住房反向抵押贷款研究 反向抵押贷款养老模式风险研究 “以房养老”反向抵押贷款的法律风险及防范措施 住房反向抵押贷款定价模型的比较分析 以房养老好，何时才能“反向抵押”？ 发展我国反向住房抵押贷款的研究 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践建议 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践 反向抵押贷款房产养老模式中利率风险研究 住房反向抵押贷款在美国 日本住房反向抵押贷款的发展 住房反向抵押贷款养老模式在中国的梯度发展 对我国实行住房反向抵押贷款的必要性研究 基于保险精算理论的我国住房反向抵押贷款产品定价研究 基于住房价值波动风险的反向抵押贷款定价研究 我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析 常见问题解答 当前所在位置：l，最后访问时间：2015年2月25日.

[3] 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）

[4] 邓大洪.以房养老能否绕过“南京模式”之殇[N].中国商报2013-9-24（7）.

[5] 养老按揭”阻碍多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9]..

[6] 苏丽蓉.试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较.时代金融.2014（7）.

[7] 晓晨.中信信托推出房屋信托租赁业务[N].金融时报2006-3-9（6）.

[8] 安胜.房屋信托租赁南风北渐，仿REITs试水北京市场[N].中国经营报2005-12-12（15）.

[9] 胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].中南大学硕士毕业论文.2011

[10] 韩进成.以房养老反向抵押贷款合同的主体及权利义务探究[D].天津商业大学硕士毕业论文.2011

[11] 中国的银行会破产吗[OL].[2015-2-10].http：///news/1586，20140312367735329.

[12] 张军建.信托法基础理论研究[M].北京：中国财政经济出版社.2009.

住房保险论文范文第8篇

关键词：民办高校；工资；结构

中图分类号：F244 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2012）12-80 -03

一、研究背景

民办高校这几年的兴起，对推动社会和经济发展做出了一定的贡献。民办高校教师工资水平处于中等偏下，教师福利体系不够灵活多样，教师内部薪酬水平不高，教师考核不够全面有效，教师薪酬模式缺乏弹性，民办高校的老师的收入待遇和公办院校相差较多，公办院校工资实行的是绩效考核，民办高校的工资结构由学校决定，从事相同的教育活动，但待遇不同，地位不同。民办高校的教师普遍反映平时的工作量比公办院校的教师的工作量大很多，但是实际的收入相差甚远，有的难得一个月的工资总额较高，却也缴纳了较高的个人所得税，实际所得少了很多。这个现象已经对民办高校的发展有了一定的影响，很多民办高校留不住教师，民办高校要留人，要制定适合本校的完善的有吸引力和激励性的工资体系，进而激发教师的内在潜力和工作积极性。

二、民办高校教师工资的组成

民办高校教师工资总的来说一般包括四种方式：基本工资、课时工资、相关津贴（包括论文指导费、实习指导、二级学院的课时费）、福利等。

（一）基本工资：是依据教师的劳动熟练程度、工作的复杂程度、责任大小、工作环境、强度和不同工作在组织中的地位，并考虑教师的工龄、学历、资力等因素，按照实际完成的工作量、工作时间或劳动消耗而计付的劳动报酬。一般情况下，基本薪酬数额固定，收入风险较小。

（二）课时工资：是根据教师上的课时数乘以单位课时工资，单位课时工资根据教师的职称学历不同而不同，这和公办院校不一样，主要是因为民办院校的教师的人数较少，是民办院校教师的工资的主要组成部分。

（三）相关津贴：论文指导费、实习指导、二级学院的课时费等。这部分每一个基本都不相同，有时一个月可能有几千，大大增加了教师的纳税负担，有时甚至一点都没有。

（四）福利：是为吸引教师或维持人员稳定而支付给教师的除工资之外的劳动报酬，如社会保险、住房公积金、带薪休假、免费午餐、交通支出、培训支出等。福利支出表面上没有给学校带来一定的效益，所以很多民办院校就忽视这一块，只是按最低的标准发放，甚至有的福利就没有，远远低于公办院校。

三、民办高校工资结构设计

某民办院校张老师（在该校服务四年）2011年6月份基本工资1500元，课时补贴2976元，工资总额4476元，保险263元，公积金152元，应发工资4061元，扣税184.15元，实际发放工资3876.85元。2011年7月份基本工资1500元，课时补贴1278元，教学津贴1842，工资总额，4620，保险263元，公积金152元，应发工资4205元，扣税205.75元，实际发放工资3999.25元。2011年8月份基本工资1500元，课时补贴1278元，教学津贴1900，工资总额，4678，保险263元，公积金152元，应发工资4263元，扣税214.45元，实际发放工资4048.55元。

（一）基本工资：这部分是教师的每一个月稳定的收入，是维持教师基本生活的必要来源。这部分的收入必须是教师完成了基本工作量之后才有的工资，比如张老师每月必须完成12课时的工作量，既然是基本工资，建议能够取消完成12课时的工作量，这部分剩余下来老师将会有更多的时间来完成科研工作，这不仅给老师无形中加了工资，而且对民办高校的发展是非常有利的。这是双赢的方法。

以张老师所在学校为例基本工资如下表所示：

（二）课时工资：上面张老师在2011年6月的课时补贴2976元占了她工资总额的70%以上，课时工资和教师的职称和学历有关。具体情况见下表：

通过前面基本工资和课时工资可以看出一名教授每月完成62个课时之后才可以获得4700元的收入。在很多公办院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以获得相同的工资，所以一部分教师在获得讲师和教授的职称之后选择了离开培育他的学校。这部分有别于很多高等院校的，比如江苏某民办高校他们是把课时工资取消掉换成了超课时补贴，然后额外加了岗位津贴。他们的工资组成见下表（每月工作量12课时）：

通过上表可以看出该民办高校他们的工资随着支持的提高上升的台阶也较大，无论是刚来校的青年教师助教还是要承担家庭责任的中年教师比如副教授来说在他们的这个档次工资还是拿的出去的，假如你愿意多上课的有超课时补贴一半10元一节课，大部分的老师把多余的精力花在科研上，这样对老师本人和教学水平会有很大的提升，同时老师的科研搞上去之后对民办院校的招生和提升也有很大的作用。

（三）相关津贴：包含了指导毕业班学生的论文指导费、指导学生的实习指导、二级学院的课时费及各种培训费等。张老师在7月有教学津贴1278元的收入，在6月没有这部分收入，所以这部分是不固定的，有时一个月可能有几千，有时甚至一点都没有。无论是论文指导费还是实习指导费都是张老师通过前面半年以上的时间来进行的指导才会有这部分的收入，而且老师只要接下了指导论文的任务都是会如期完成的，假如老师没有如期完成就会影响学生的毕业，所以这部分学校不需要担心，论文指导费可以根据论文的指导的完成情况来发放。很多高校开设了各种培训，来提高学校的收入和知名度，教师也通过培训课提高和锻炼了自己，也增加了收入，张老师在2011年8月份培训课的教学津贴1900元，8月份张老师缴纳的个人所得税是214.45元，这部分培训课的收入建议民办高校通过现金的方式来发放，不通过工资的形式发放。假如该校采取此种方法的话张老师2011年8月份实际的收入可以增加了200元，张老师在2011年很多月份的工资收入都包含了二级学院的课时费，这部分缴纳的税金也多，也是可以通过现金来发放，这些培训课以及二级学院的课是老师牺牲自己的休息时间来完成的，具体纳税应该是由学校来缴纳，老师不承担这一部分。

（四）福利：民办高校教师的福利内容可以分成两类：一类是强制利，学校必须按政府规定的标准执行，比如养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金等，另一类是自行设计的福利比如，旅游、健康检查、俱乐部会费、提供住房或购房支持计划、提供公车或报销一定的交通支出、免费午餐、带薪假期、培训支出等。教师有时会把这些福利折算成收入，用以比较服务的学校是否具有物质吸引力。因此完善的福利系统对吸引和保留教师为民办本科高校服务非常重要的，根据家庭经济理论，福利项目设计得好，不仅能给教师带来方便，解除后顾之忧，增强教师的忠诚度，而且可以节省在个人所得税上的支出，同时提高了民办本科高校的社会声望，如果福利项目设计的人性化，吸引公办院校的教师来任教也不是没有可能。福利支出表面上没有给学校带来一定的效益，所以很多民办院校很忽视这一块，只是按最低的标准发放，甚至有的福利就没有，远远低于公办院校。对于强制性的福利比如民办高校的养老保险等就应该与公办院校保持相同的水平，这是民办高校吸引教师或维持人员稳定而支付给教师的除工资之外的劳动报酬。民办高校办校的时间短，教师要不就是年轻教师，要不就是从公办院校退休的老教师，从民办院校的长期发展角度来看，学校是需要一支稳定的教师队伍的，学校应该在福利上为青年老师多做考虑，比如青年教师都存在着买房结婚的问题，学校可以提高住房公积金，可以按着校龄和职称提高住房公积金。教师既减少了税收的支出又有了买房的保障。培训支出，民办院校的教师相比较其他公办院校的教师在学历上较低，为了能够更好地教书育人，大部分青年教师都会选择学历升级，走访了江苏的四个民办高校他们的青年教师有的在继续读研究生，有的在读博士，比如某民办院校的陈老师每年研究生的支出就有15000元以上的支出，该校是根据陈老师上学的发票以及住宿的发票给予全额的现金报销，所以该校老师很愿意利用自己的时间去进修，再把进修学到的信息和知识传递给他们的学生。

（五）奖励：很多民办高校没有这部分的工资项目，这部分的收入是和教师自身努力以及工作态度挂钩的，也是拉开教师工资差距的。充分体现了多劳（脑力劳动）多得。例如教师课堂教学方法的创新，学生实践方式的改良，教学论文的发表，精品课程的推出等等。部分民办高校在这块奖励的很少，比如课堂教学方法的创新很多学校就没有，民办高校的学生学习习惯是没有公办院校的学生好的，假如你的教学方法和公办的一样，估计吸引不了他们，为了提高民办高校的教学质量学校应该有这部分的奖励。通过奖励工资学校可以发现人力资本含量较高的关键性员工，他们能为学校发展做出重要贡献，因此应该为他们提供具有竞争力的奖励。

四、结论

民办高校要在激烈的市场竞争中健康发展，要打造自身的核心竞争力，建设一只高质量的教师队伍是关键。而工资结构设计涉及到教师的切身利益，体现着对教师能力、价值和贡献的一种评价和认可，与民办高校人才资源优化配置密切相关。教师对于民办高校特别是营利性的民办高校而言不再是地位低微的劳动力和赚钱的工具，教师是可以和学校一起承担风险，分享收益，对教师的智力投资不是浪费，可以得到很大的边际收益，教师和学校完全可以得到双赢。民办高校的所有者和领导者对教师的管理应该迅速完成从人事管理提升到人本管理的转型。本文在某些部分还可以进一步深入研究，比如福利设计方案目前还是过于笼统，可以结合具体学校具体城市进一步细化，突出差异化和特（下转第83页）（上接第81页）色化，希望本题可以起到抛砖引玉的效果，可以让更多的人来研究和重视民办高校老师的收入，真的为民办教师和民办学校的发展起到作用。

参考文献：

[1]甘维俭.民办高校教师激励要素问题研究——基于上海部分全日制民办高校的实证分析[D]. 华东师范大学研究生论文， 2010，（01）.

[2]陈慧敏.民办本科高校教师薪酬体系优化研究[D].华东师范大学研究生论文版） ，2008，（04）.

[3]任冰.大学教师绩效工资制度研究[D].东北财经大学研究生论文版，2010，（12）.

作者简介：

住房保险论文范文第9篇

本文在回顾抵押贷款的内涵及理论文献之后，以南方某市为例分析了住房反向抵押养老保险产品的经济敏感性，结果显示：老人退休后办理反向住房抵押养老保险，能获得很高的年金收入，能显著提高退休后的所得替代率。

关键词：住房反向抵押养老保险；可行性研究；经济敏感性

住房反向抵押养老保险是源于荷兰的反向抵押贷款的一种。住房反向抵押养老保险包括以下基本要素：投保人、保险人、住房所有权、房使用权、贷款费用、贷款期限、优先偿付、无追索权保护。美国住房反向抵押养老保险的理论研究与实践探索均走在世界前列。按照发行机构分类，美国市场上的住房反向抵押养老保险产品主要有三种：1、房产价值转换抵押贷款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者贷款计划（the Home Keeper Program）；3、财务自由计划（Financial Freedom）。HECM的发起和实施机构是美国联邦抵押联合会（FNMA）；HECM是美国市场上唯一得到联邦政府担保的反向抵押贷款，具体担保机构是由美国住房与城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押养老保险的理论基础

生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础。

随着样本数量的不断增加，实际观察结果与客观存在的结果之间的差异将越来越小，这个差异最终将趋于零。也就是说，集合的风险标的越多，风险就越分散，损失发生的概率也就越有规律性和相对稳定性，估计值也会越来越精确。保险机构虽然不能准确把握个别标的随机风险，但只要保险标的数量足够多，就可以将保险标的平均风险视同个别保险标的之预期风险。

在现实操作中，保险机构虽然不能准确估算出办理反向抵押贷款业务的具体某位老人的预期余命，但当参加该项业务的老人数量足够多时，他们的寿命分布符合“大数定律”。对于无赎回权的反向住房抵押养老保险产品，贷款期限结束后，房产完全由贷款人处置，可以视同借款人以远期的房产所有权作为为自己购买养老保险的趸缴保险费，保险机构向其提供养老保险的一项业务，因此对于无赎回权的住房反向抵押养老保险完全可以采用保险精算原理进行定价。

（三）住房反向抵押养老保险产品的定价模型：国内外关于住房反向抵押养老保险产品的定价模型众多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe构建的支付因子定价模型得到较多关注，该模型中的支付系数包括了利率、通货膨胀率、贷款期限、房地产价格波动率和调整精算系数等。YKTse（1995） 提出的相关参数模拟模型要求在固定利率和浮动利率两种情境下，计算反映住房反向抵押养老保险产品的风险和利润指标。YKTse模型的计算分为两步；第一步是计算贷款机构损益两平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是计算出预期利润现值和损失率两个指标。YKTse模型的重要假设包括：未来利率与历史平均利率相等；历史平均房价升值率等于未来房价升值率；用生命表计算平均剩余生命年限；贷款机构在贷款期限结束后4个月才可出售住房资产。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定价模型在风险中性的情境下，利用欧式看跌期权对抵押贷款保险定价。国内学者研究住房反向抵押养老保险产品定价问题主要集中在四个方面：介绍并发展 HECM的定价模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基础上提出的保险精算定价模型；利用Black-Scholes模型根据无套利均衡理论对有赎回权的住房反向抵押贷款进行定价；利率服从Markov链的住房反向抵押贷款的一般定价模型。

二、住房反向抵押养老保险的经济敏感性分析

本研究选择南方Z市的数据，参考Tse，YK（1995）提出的预期损益两平金，计算分析在住房价值和利率水平变动的条件下，住房反向抵押养老保险产品提供的年金水准值及相应的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金额与退休当时的每月薪资的比例。一般认为维持70%以上所得替代率是老龄人退休后能否维持生活水平之关键。

（一）预期损益两平年金模式的假设

1住房反向抵押养老保险产品的类型为HECM的tenure型产品，期初年（annuity-due），每月等额方式。借款人假定为60岁以上的城镇居民。2、期初住房价值，按照Z市统计局公布的城区户均面积与2010年二手房屋平均成交价格相乘计算。3、业务开办费并入贷款额度内；销售住房成本率为5%，住房销售价格减去交易成本后的剩余属于贷款机构所得。4、住房反向抵押养老保险合同生效日为1月1日，死亡事件只发生在年中6月30日，死亡后第4个月需偿还贷款。5、基本房价升值率按2000年至2010年10年间Z市每年房价升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年银行一年期存款利率的样本平均数替代。7、Z市市民寿命以该市2010年统计年鉴数据为准。8、在计算替代率时忽略法定退休社保年金、企业年金以及其它由老年人购买的储蓄型保险带来的年金收入。

三、结论

中国已经进入人口老龄化阶段，很多老年人缺乏足够的养老现金，“以房养老”是重要解决途径之一；住房反向抵押养老保险又是其中的一种重要的方式。生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础，不仅有可靠的理论基础，并且在实践中已在许多发达国家实施。

在回顾了住房反向抵押养老保险业务的理论基础后，本研究以南方Z市的数据为例，分析了该市老年人使用住房反向抵押养老保险融资后，在住房价格本身和利率水平变动的情况下，能够提升多少幅度的退休后所得。数据表明：无论在那种情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押养老保险。

本研究采用的退休前所得、住房价格升值、等参数均是历史资料；计算的年金值结果，取决于房价升值率、利率、死亡率、期初房屋估计值等的参数资料，未来房市的行情、利率水平对反向住房抵押养老保险亦有相当大的影响。

参考文献：

[1] Bardhan，A，Karapand，R，and Urosevic，B，“Valuing Mortgage Insurance Contracts in Emerging Market Economies” The Journal of Real Estate Finance and Economics，2006（1），9-20

[2] 柴效武以房养老模式，浙江大学出版社，2008，ISBN9-7873-0806-0240

[3] 陈珊，谭激扬，杨向群利率服从Markov链的倒按揭模型，湖南理工学院学报，2007（3）：13-15

[4] 范子文以房养老-住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择，中国金融出版社，2006，ISBN-7504941034

[5] 刘春杰，谭竞反抵押贷款支付额度的确定[J]浙江金融，2005（5）：19-20

[6] 郑秉文《中国养老金发展报告2011》，经济管理出版社，2012

住房保险论文范文第10篇

>> 房价飙涨内幕 深圳房价连续8月领涨 收入涨则房价涨 切莫让高房价再继续“越控越涨” 房价还要涨 房价为何这样涨 房价涨还是跌？ 房价还会涨吗 房价还会涨么 房价急涨 房价“滞涨” 房价还会涨吗？ 国际粮价飙涨令世界担忧 丝价飙高谁来消涨 稀土出口受限 个股飙涨 警惕:股市飙涨背后的危机 房价不跌 股市难涨 房价的涨与控 房价滞涨 租房合算 上海房价为何疯涨 常见问题解答 当前所在位置：中国论文网 > 政治 > 深圳房价继续飙涨 深圳房价继续飙涨 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊编辑部")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 2016年1月70个大中城市新建商品住宅价格环比示意图

2016年2月26日，国家统计局了2016年1月份70？个大中城市住宅销售价格变动数据。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有38个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为4.1%，最低为下降0.8%。与上月相比，上涨的城市减少了1个。

在环比价格变动中，上涨的城市最高的是深圳，其次是上海，涨幅为2.6%。南京涨幅第三，上涨2.5%。

在价格环比下降的城市中，乌鲁木齐下降幅度最高，其次是韶关下降0.7%。秦皇岛、包头、锦州下降0.5%。

养老在家庭困难中占比46.6%

3月7日，《中国经济生活大调查》国民大数据。其显示63.97%的受访者预期2016年收入上涨。中国家庭预期收入增加的信心创下大调查十年新高点。2016投资“求稳”是王道，超三成受访者计划投资保险。与前些年相比，保险实现大逆袭成为百姓投资首选。重视“舌尖上的安全”，提到“全面小康社会”最期待的图景，“健康放心的食品安全”（54.92%）最被百姓看重。山青水绿的生态环境（50.56%）和衣食无忧的富裕生活（47.20%）也很重要。养老（46.6%）替代住房，与收入（54.8%）和医疗（45.3%）共同成为民生的三大困难。其次是住房、子女教育、就业和婚姻状况等问题。“与子女同住”仍是目前中国的主要养老方式，与三年前相比，我国独居老人比例明显提高，机构养老和社区养老等方式仍亟待增加。

去年海外房产投资金额300亿美元

据台湾中时电子报3月7日报道，2008全球发生金融危机，大陆房地产开发商意识到海外资产价格便宜，便纷纷走出国门，形成以地产商为主的海外地产投资浪潮。2014到2015年间，保险公司及其他金融机构大放异彩，不断收购海外地标建筑，其中以保险公司为主要购买者。据莱坊统计，去年投资海外房地产的资金已达300亿美元（约合人民币1952亿元），为2014年的两倍，更是2009年的50倍。报道称，即使保险公司收购亮眼，但推动整个市场的主流力量仍是开发商。2015年大陆公司在全球各地投资90多亿美元用在开发建设，较前年的60亿美元增长不少。而大陆海外投资总额中房地产开发投资就占了27%。

前两月一线城市住宅地价上涨25%