住房公积金贷款范文

时间:2023-03-07 06:46:50

住房公积金贷款

住房公积金贷款范文第1篇

关键词:公积金贷款;住房购买力;管理水平

一、住房公积金贷款政策与住房购买力现状分析

为了有效的改善居民的住房环境,稳定房地产市场,省住房城乡建设厅与省财政厅以及中国人民银行长春中心支行联合印发了《关于放宽住房公积金使用条件促进住房消费的意见》,将吉林省的住房公积金的贷款的使用要求逐步放宽,并切鼓励居民个人使用住房公积金贷款,并对吉林省各地区的住房公积金管理工作进行严格的监督与管理。这一政策的出台能进一步提高住房公积金的使用效率,还能有效的扶持房地产市场发展,改变现有的住房公积金结余资金量大的现状。

(一)政策分析

政策的出台首先居民可以通过提取住房公积金来有能力支付购房首付款,从而有效的解决因首付款不足从而不能进行住房贷款:其次是推出父母与子女互贷互还的业务,能有效的改善因当时居民由于自己住房公积金贷款额度不够的情况出现时,可与父母或子女住房公积金组合互用进行贷款,通过与父母或子女组合互用的住房公积金账户余额来对住房贷款进行偿还:第三,政策中还允许拥有一套住房还没有结清购房贷款的居民在无逾期贷款且有还款能力的居民可以再次申请住房公积金贷款来购买普通自住房:第四,吉林省对于异地贷款业务的开展进行了政策上的规定,在吉林省内的其他地区缴存住房公积金的居民,要省内的其他区县购买住房的可以向当地的住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。同时允许未结清购房贷款的居民再次申请住房公积金贷款,这项规定的出台能有效改善异地贷款难的问题。以上的新政策,能够有效的促进全省房地产市场经济的有序发展。

新政还规定积极鼓励个人进行购房贷款,并调整了贷款的首付比例,对于个人借款的还款年龄的限制有所延长,直到退休后5年:政策中还鼓励住房公积金管理中心与商业银行开展组合贷款业务,满足居民的购买需求,然后进一步对住房公积金的提取条件进行放宽。制定出台的相关贷款、提取的优惠政策,让住房公积金新政深入人心,从而惠及普通百姓。

(二)现状分析

由于吉林省的楼市成交量逐年提升,住房贷款和公积金贷款呈增长态势,省内各个地区出现公积金贷款难的现状,对住房公积金的指责声也越来越多,因此对公积金制度进行完善,提高公积金贷款规模,才能有效的提高居民住房购买力,所以住房公积金贷款政策的完善成为各城市调节居民住房需求的主要方式之一。随着我国住房公积金制度和政策的完善,更多的居民意识到住房公积金贷款的重要性,并购房的时候采用住房公积金进行贷款。近年来公积金贷款的发放规模也不断扩大,所以住房公积金缴存了多少,提取多少,贷出多少,成为了居民最关注的问题,文章中对吉林省住房公积金的提取额、贷款额、资金运用率进行了详细的数据分析。

1.提取额同比增44.92%,全年住房公积金缴存额比上年增长12.29%。全年住房公积金提取额比上年增长44.92%,占全年缴存额的75 52%,比上年提高17个百分点。吉林省方面的数据显示,去年公积金缴存同比增长8.83%。全年住房公积金提取占当年缴存额的比率为66.41%,比上年同期增加10.71个百分点。截至2015年底,提取总额同比增长26.08%。从公积金缴存的规模来看,出现了同比上涨的态势,这和公积金购房宽松政策有关。从公积金使用层面看,提取额度大规模增加,主要是住房消费市场持续活跃、公积金提取效率提高。

2.贷款额同比增68.1%,从全国来看,2015全年发放个人住房贷款金额比上年增长68.10%,贷款笔数比上年增长40.44%。吉林省的情况也大致相同,公积金贷款放款额比去年增加明显。全年共发放个人住房贷款笔数与金额同比增长29.58%、52.91%。截至2015年底,累计发放个人住房贷款笔数与金额分别同比增长13.78%、24.23%,贷款余额增长了24.66%。个人住房贷款率为71.45%,比上年同期增加8.03个百分点。公积金个人住房贷款规模的上升,说明房产市场交易比较活跃。

3.资金运用率吉林省达71.87%,根据吉林省住建厅公布的《吉林省住房公积金2015年年度报告》,截至2015年底,资金运用率71.87%,比上年同期增加7 8个百分点。从全省住房公积金数据来看,缴存余额同比增长10.65%,个人住房贷款率为71.45%,说明个人住房贷款是资金运用的主要方面,资金运用比较良好。个贷率过低,表明公积金支持贷款购房的力度不够,但是过高又表明公积金余额趋紧。一般以85%作为警戒线。提取占当年缴存比例66 41%,提取业务中,主要是住房消费提取,占比69.81%,提取用途比较合理。吉林省住房公积金资金运用率为71.87%。资金运用率一般指全部资金的利用情况,除了占大部分的贷款之外,还有小部分其他业务支出,省直和长春市公积金资金运用率较高,为81.79%,说明长春市的购房贷款需求比省内其他地区更高,80%左右的运用率属于合理范围。

(三)分析研究所具备的内涵

本文作为研究住房公积金贷款来影响城镇居民住房购买力,为住房公积金贷款政策的研究建立全新的局面。其主要内涵包括以下两个方面:第一,有助于调整相关住房公积金贷款政策以提高消费者购房能力,鼓励刚性需求。第二,有助于调整民用住宅的市场结构,抑制投资性需求。

二、住房公积金贷款的发展情况对住房购买力的影响

(一)住房公积金贷款的发展状况

住房问题已成为我们居民关注的焦点,房地产市场关系到国民经济的增长,但是由于我国住房住房价格和其他因素出现的问题,使住房公积金贷款成为我们关注的热点问题,很多居民都会选择使用住房公积金贷款来进行购房,因此,在住房公积金的使用过程中,往往出现很多关于住房公积金贷款的优势与缺点。我们按照现行的住房公积金的管理体制,住房公积金管理中心通过住房公积金缴存和运用作为主要的生存和收益的根源,如果住房公积金的管理为了收益而不回避风险,那样将出现很多坏账损失,最终有可能出现清盘的状况:但如果只求安全运作那么居民与住房公积金管理中心的雇佣关系必然维持不了太久。目前,我国住房公积金管理中心主要是依托政府的信用从企事业单位和职工归集住房公积金,并向需要购房的居民提供贷款,这是因为公积金管理中心具备了一定风险管控的能力,因此,住房公积金管理行业的主要本质就是风险管理。

(二)住公积金贷款发展对住房购买力产生的影响

归集、扩面是住房公积金管理的两项核心工作,归集,是对住房公积金缴存工作进行监督管理,督促建制单位按时足额缴存,提高建制单位的缴存质量:扩面则是扩大住房公积金制度的覆盖面,让更多职工可以享受该项制度购买住房。因此,缴存余额的持续稳定增长,能有效的提高住房公积金个人贷款速度,稳定房地产市场,提高居民的购买力,有效的保证住房公积金的资金安全。住房公积金使用方向主要针对的是个人住房贷款,随着我国住房公积金贷款制度的完善,公积金贷款制度对改善居民的居住条件作出了巨大的贡献。所以住房公积金贷款已经成为我国居民购房的主要资金来源,其居民住房购买力的影响也在不断增强。

三、住房公积金贷款与住房购买力研究中需要解决的问题

公积金个贷对居民住房购买力的影响比较大,本文将吉林省作为主要的研究对象,在一定程度上为国家有效制定住房公积金制度提供一些依据,但是其中还有一些问题需要我们进一步的研究与分析。首先,本文只是从整体上提出了公积金个贷对居民住房购买力方面的影响。实际状况比文中研究的情况更加复杂,由于省份与地区不同存在的因素也比较复杂,需要各界学者今后更加细致的进行研究,其次,每个城市推出的政策不同影响效果也就不同,虽然吉林省具有一定的代表性但是也不能全面将我国各个地区的情况进行详细分析研究,文章中列出了一些数据只能对吉林省进行研究,毕竟不具备全国性的参考意义,因此对于各城市的住房购买力研究需要结合当地的数据进行有效的分析研究。

四、结语

住房公积金贷款范文第2篇

住房公积金贷款合同范文一

贷款人(甲方)

借款人(乙方)

根据《中华人民共和国合同法》、《南充市住房公积金贷款管理办法》等有关法律、法规规定,甲方受南充市住房公积金管理中心(下称委托人)委托,按《南充市住房公积金个人住房贷款发放通知书》的要求向乙方发放住房公积金个人住房贷款(下称贷款)。甲、乙双方本着平等、自愿的原则,签订本合同,并共同遵守。

贷款金额、期限、利率及用途

第一条 甲方同意向乙方发放住房公积金个人住房贷款,贷款金额为人民币(大写,(小写)

第二条 贷款期限为个月。自年至月日止。实际放款日与到期日以借款借据为准,借款借据为本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。

第三条 贷款利率根据国家规定为年利率利息从发放之日起计算。在本合同有效期内,如遇国家贷款利率调整,以委托人按人民银行规定的调整通知为准,甲方不需另行通知。

第四条 贷款用于乙方购建位于南充市

贷款的发放

第五条 本合同生效后,甲方将贷款资金划入售房单位(售房人)或者建房、修房承担方在银行开设的下列账户内,用于购买或修建本

合同第四条所列之房产。

户 名:

开户行:

账 号:

贷款的归还

第六条 乙方授权甲方以无折支取方式在合同约定的还款日从下列账户中扣收借款本息。

账户户名: 存折卡号:

若扣款账户发生挂失、冻结、结清或卡超生有效期,或乙方需要变更扣款账户,乙方应到甲方处办理变更手续。在变更手续生效前,或原扣款账户已无法足额扣款,乙方应到甲方指定的网点还款。

第七条 借款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次性还本付息的还款方法;借款期限在1年以上的,实行月等额本息还款法归还。计算公式为:

(1+月利率)n

每月还款额= 贷款本金 月利率

(1+月利率)n -1

第八条 甲、乙双方同意遵循先息后本、息随本清的原则,乙方存入的款项按照期前欠息当期利息本金的顺序依次入账。

第九条 乙方应按月归还贷款本息,自借款之日起每月归还,每月还款额为人民币利息的,甲方对乙方未支付的利息计收复利。

第十条 乙方在贷款发放后的六个月内(含六个月)不得办理一次性提前还款手续;如乙方需要提前还款,必须经委托方审核同意,甲方才能办理乙方的提前还款手续。

违约责任

第十一条 乙方未按合同约定使用借款,应提前归还借款,甲方有权对违约使用部分在违约使用期间按日万分之 计收违约金。

第十二条 乙方未按期偿还贷款,甲方按国家规定对乙方在借款合同载明的借款利率水平加收50%的罚息利率。

第十三条 在本合同有效期间,发生下列情况之一的,甲方有权停止发放尚未划付的贷款,或提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物(质物):

(1)乙方未按合同规定用途使用贷款;

(2)乙方拒绝或阻挠甲方对贷款使用情况进行监督检查;

(3)乙方向甲方提供虚假的证明材料;

(4)乙方与其他法人或经济组织签订有损乙方权益的契约和协议;

(5)乙方连续三个月并累计六个月拖欠贷款本息、罚息及相关费用;

(6)乙方因死亡或被宣告死亡、丧失民事行为能力、被宣告失踪、卷入重大经济诉讼纠纷或发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为;

(7)乙方的继承人或受遗赠人、财产代管人拒绝为乙方履行归还贷款的义务;

(8)其他可能影响归还贷款本息的行为。

第十四条 甲方未按合同规定及时发放贷款,给乙方造成损失的,甲方应按影响的天数和损失的数额,每天付给乙方万分之 的违约金。

第十五条 乙方应在甲方发放贷款之日起一个月内到开户银行开立个人储蓄账户,逾期未办理,视为自动放弃贷款,甲方有权提前终止本合同并收回全部贷款。

借款担保

第十六条 对于本合同项下的借款(包括但不限于本金、利息、罚息、违约金、实现抵押权等费用)以为抵押物(质物)提供担保并由保证人承担连带责任保证,并另行签订《抵押合同》或《担保合同》。

争议的解决

第十七条 本合同履行过程中发生争议时,双方应协商解决,协商不成的,由甲、乙双方共同选择下列方式之一解决:

(一)当地仲裁委员会裁决;

(二)向购房所在地人民法院。

第十八条 争议未获解决期间,除争议事项外,不影响合同其余部分的履行。

其 他

第十九条 贷款发放后,乙方与售房者就该房产质量、权属等事宜发生任何纠纷,均与甲方无关,借款合同应正常履行。

第二十条 本合同项下的贷款期限应以贷款实际发放日起顺延计算。

第二十一条 甲、乙双方同意约定的其他事项:

第二十二条 本合同未尽事宜,按国家有关法律、法规及金融规章执行。

第二十三条 本合同由甲、乙双方签字盖章,并自抵押物登记之日起生效。

第二十四条 本合同一式由南充市住房公积金管理中心、抵押登记机关各留存一份。

甲方(公章) 乙方(签字)

法定代表人(签字) 乙方(手印)

年 月 日 年 月 日

住房公积金贷款合同范文二

甲方(委托人): 住房公积金管理中心

住所:

法定代表人及职务:

电话:

邮编:

传真:

网址:

乙方(受托人):

住所:

主要负责人及职务:

电话:

邮编:

传真:

网址:

为支持缴存住房公积金的职工购买自住住房,规范住房公积金贷款管理,根据《中华人 民共和国合同法》 、国务院《住房公积金管理条例》等有关规定,经双方协商一致,就甲方 委托乙方办理住房公积金贷款业务有关事宜订立本合同,以资共同遵守。

第一条 甲方委托乙方的事项

一、为职工提供住房公积金贷款政策咨询,受理个人住房公积金贷款申请,提出审查意 见;与借款人签订借款合同,与担保人签订担保合同,并协助借款人办理公证、保险、评估、 抵押(备案)登记及其他贷款手续。

二、协助甲方受理公积金贷款合作项目申请,提出调查报告及审查意见,签订项目合作 协议,监管保证金帐户。

三、按照借款合同的约定发放公积金贷款,回收公积金贷款本金和利息,办理公积金贷 款结算业务。

四、对借款人、担保人、合作项目等实施贷后监督检查,催收公积金逾期贷款,受理借 款人申请提前还款等变更借款合同事宜, 按乙方内部个人住房贷款档案管理的规定对公积金 贷款档案进行管理。

五、 按甲方的要求在贷款信息管理系统中录入公积金贷款管理所需要的相关信息, 建立 贷款管理台帐,并将电子信息及凭证、报表等纸质资料按约定的方式及要求送交甲方。

第二条 委托贷款的用途、金额、期限、利率、担保、还款方式及帐户

一、住房公积金贷款定向用于职工购买自住住房。

二、每一笔住房公积金贷款的金额、期限、担保方式、还款方式等以甲方的审批意见为 准。三、住房公积金贷款的利率按照中国人民银行的规定执行。 四、甲方在乙方开立住房公积金存款帐户,帐号为 ;乙方为甲方设立住房公积金委托贷 款帐户,帐号为 。

第三条 委托贷款的程序 一、乙方负责受理贷款申请,调查核实申请资料的真实性、完整性、有效性,合法性, 提出审查意见报甲方审批;对资料齐全的贷款申请,原则上应在两个工作日内初审完毕并报 送甲方。 二、甲方审批同意后向乙方出具审批意见,确定贷款的金额、期限等。

三、 乙方按甲方审批的意见通知借款人签订借款合同、 担保合同, 并办理其他相关手续。

四、乙方办理贷款手续后向甲方送达相关资料;乙方原则上应在收到审批意见之日起五 个工作日内办完贷款手续并报送甲方(借款人或担保人的原因除外)。

五、 甲方对贷款手续

核对无误后, 按时足额将贷款基金从住房公积金存款帐户划入委托 贷款账户,由乙方负责以借款人支付购房款的名义划入售房单位售房款专户;售房人是自然 人的,须划入事前约定的专门帐户。

第四条 甲方的权利义务

一、作为住房公积金贷款的债权人,对贷款的发放、回收、结算、管理等全过程拥有决 策权。

二、按规定在乙方开立用于住房公积金贷款的专门帐户。

三、审批贷款合作项目,审批个人公积金贷款。

四、因业务需要,可到乙方查阅委托贷款档案资料。

五、对乙方承办的委托事项进行监督检查并考核。

六、承担住房公积金贷款风险。

七、按时足额提供发放贷款所需的委贷基金。

八、按本协议约定向乙方支付办理委托贷款的手续费。

第五条 乙方的权利义务

一、有权拒绝甲方违反本协议及相关规定的委托事项。

二、不承担贷款风险,不垫付委贷基金。

三、应在规定时限内办理受托事务,不得无故拖延。

四、对借款人申请时提供的资料及借款条件的真实性、有效性具有审查义务,对贷 款用途的专一性、资金划拨的安全性具有监管义务。

五、将协助回收的贷款本金和利息按双方约定的时间划入甲方指定账户。

六、向甲方提供拟按揭或已按揭的商品房项目及开发单位的相关信息资料。

七、按国家金融监管方面的规定,协助甲方对委托贷款实施风险管理;不拆借、挪用公 积金贷款资金。

八、及时将贷款发放、回收、结算等相关业务资料送交甲方,按时向甲方报告受托事务 办理情况。

九、配合甲方对受托事项的监督检查及考核。

十、按本协议约定向甲方收取手续费。

十一、严格执行甲方制订的有关住房公积金贷款管理的规定。

第六条 关于组合贷款的约定

一、组合贷款指向同一借款人发放的,用于购买同一住房,由甲方提供的公积金贷款和 乙方提供的商业性个人住房贷款相结合而组成的个人住房贷款。 组合贷款中的公积金贷款和 商业性贷款由甲方和乙方分别审批,设置同一担保条件。借款人违约需处分抵押物、追索保 证人连带保证责任, 或发生保险责任事故后保险公司按约定进行赔偿时, 甲乙双方按届时各 自的债权比例受偿。

二、 借款人申请公积金贷款不能全部满足其贷款需求时, 可同时向乙方申请商业性个人 住房贷款,乙方承诺作为组合贷款的配套银行受理借款人的申请。

第七条 需按法律程序向借款人、担保人追偿债务时,无论公积金贷款或组合贷款,均 由乙方作为原告提讼,乙方怠于的,甲方按相关规定执行;公积金贷款的诉讼费用 等相关费用由甲方承担,组合贷款的诉讼

费用等相关费用按甲乙双方的债权比例各自承担。

第八条 保密约定

甲乙双方因履行本协议而知悉或取得对方或第三方的资料或信息应视为各方的商业秘 密或个人隐私,未经法律许可或当事各方同意,不得向外披露或用作本协议以外的用途。

第九条 违约责任

一、甲方未按本协议按时足额提供贷款基金,乙方可拒绝发放委托贷款,由此造成乙方 或借款人经济损失的,甲方负责赔偿。

二、甲方未按本协议向乙方支付手续费的,乙方有权拒绝继续承办委托事务,并可 要求甲方及时补清,赔偿由此造成的经济损失。

三、因乙方的原因未按约定发放及回收委托贷款,造成甲方或借款人经济损失的,乙方 应负责赔偿。

四、因乙方原因致使追偿债务超过诉讼时效,造成经济损失的,乙方负责赔偿。

五、 乙方在办理委托贷款业务中, 未按本协议约定及甲方制定的管理办法等相关规定受 理、审查贷款,或录入的贷款管理信息及办理贷款手续的差错严重,或催收逾期贷款不力, 或未按甲方要求保管公积金贷款档案等,由此造成甲方或借款人损失、造成严重社会影响、 损害职工权益和甲方形象的,甲方除有权依据本协议考核后扣减手续费外,还可要求乙方赔 偿已造成的经济损失直至取消受托资格。

第十条 委托业务的考核

甲方对乙方办理委托业务的情况按百分制进行考核并与手续费挂钩, 考核按平时重点抽 查、半年进行检查、年终全面考核的方式进行,每次考核后向乙方通报考核结果,年终考核 完毕后向乙方通报全年考核结果;具体考核内容见 住房公积金管理中心委托贷款业务考核 《 表》 。

第十一条 委托业务手续费

一、甲方以当年实际收回的委托贷款利息收入的 5%为基数,按全年考核后乙方实得分 值计算手续费; 计算公式:乙方年度贷款手续费=乙方全年住房公积金贷款实际利息收入 5%实得分值100

二、支付方式:甲方在对乙方全年考核完毕后,一次性以转帐方式向乙方结清全年贷款 手续费。

第十二条 其他约定的内容

一、甲乙双方应将各自制定或执行的涉及公积金贷款(含组合)的相关文件、手续事先送 对方认可备案,发生变动时,应以书面形式及时通知对方和相关第三方。

二、借款合同、担保合同等手续暂使用乙方制订并经甲方认可的文本格式,待甲方对其 统一制订后,再按统一的文本执行。

三、办理委托贷款所涉及的保险、公证、评估及其它中介机构,应由甲方确定或认 可。

四、因委托贷款而设定的债权、担保权均以乙方名义,但最终实际受益人为甲方。

五、 乙方应向甲方提供委托贷款具体承办支行及相关情况, 并由甲方最终确 认。

六、每一住房公积金贷款合作项目的具体承办支行,由甲方审定。

七、乙方应具备从事委托事务的合法资格及执业证书,具备相应的管理水平及人员、技 术、物质保障条件,能够为借款人提供全面、优质、高效的服务。

第十三条 本协议生效期间后,若双方法定代表人、主要负责人、授权人、单位名 称、组织机构及相关人员发生变化,办公、通讯地址发生变更的,应及时书面通知对方。

第十四条 本协议生效后, 任何一方不得擅自变更或解除。 但订立本协议依据的国家法 律、政策或本市实际情况发生调整变化时,双方可协商变更本协议有关条款或解除本协议。

第十五条 本协议发生纠纷时,双方应友好协商解决,协商不成时,任何一方都可以向 有管辖权的人民法院提讼。

第十六条 本协议未尽事宜按国家有关法律、法规、规章及本市有关规定等执行。必要 时双方可修改本协议或签订补充协议。

第十七条 本协议有效期为壹年, 自双方法定代表人、 主要负责人或其授权人签字 并加盖单位公章后生效。 本协议生效前, 甲方委托乙方已办理的委托业务尚未执行完毕的统 一按本协议约定执行。

在协议有效期内,任何一方不愿继续办理委托业务的,可中止执行协议,但已受托签订 的项目合作协议应按约履行至期满,贷款回收、催收、结算等事务应履行至贷款余额结清为 止。不受协议中止或有效期的限制。

本协议到期后,双方协商一致后可续签。

第十八条 本协议正本一式两份,甲乙双方各执一份,副本若干。附件为本协议的组成。

甲方:乙方:年月日:

住房公积金贷款合同范文三

委托人(甲方):

受托人(乙方):

甲方根据《住房公积金管理条例》及其他有关规定,委托乙方向________________(以下称借款人)发放住房公积金贷款。乙方同意接受甲方的委托。甲、乙双方遵照国家有关法律规定,经协商一致,订立本合同。

第一条 甲方将人民币资金(大写)________委托乙方按住房公积金贷款程序向借款人发放和收回。

第二条 甲方委托乙方发放住房公积金贷款,应在乙方营业部门开立存款专户,并于本合同生效后叁日内将人民币资金(大写)________一次存入专户用于贷款发放。

第三条 住房公积金贷款的对象、金额、种类、用途、期限、利率、提款、还款方式,均由甲方在国家有关法律规定和政策允许的范围内,根据具体情况在《住房公积金贷款通知单》中确定。

第四条 本合同生效后,在对借款人发放住房公积金贷款时,甲方向乙方提交《住房公积金贷款通知单》。乙方在收到甲方提交的《住房公积金贷款通知单》及所附资料后,应按《住房公积金贷款通知单》的要求发放住房公积金贷款。

第五条 乙方向借款人发放住房公积金贷款前,应和借款人签订《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》,并应在《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》生效后贰日内将壹份合同原件送甲方留存。

第六条 非乙方原因造成贷款损失的,乙方不承担赔偿责任。

第七条 对本合同项下的住房公积金贷款,甲方应要求借款人提供担保。担保方式、担保人和抵押物(质物)由甲方审定,并具体在《住房公积金贷款通知单》中确定。

第八条 借款人如不按《中央国家机关住房公积金贷款借款合同》的约定使用和归还借款本息,乙方可根据银行有关规定对借款人进行必要制裁。

第九条 利息和手续费。住房公积金贷款利息由乙方向借款人收取,按月结息。乙方应在收取利息后当日将贷款利息划入甲方账户。如遇国家调整利率,甲方应根据国家规定办理利率调整手续。乙方发放住房公积金贷款所收取的手续费按甲乙双方签订的协议支付。

第十条 乙方在每次收回贷款后当日将贷款如数划入甲方账户。

第十一条 住房公积金贷款的展期,应凭甲方的书面通知才能办理。

第十二条 本合同生效后,甲、乙任何一方不得擅自变更或解除。需变更本合同条款或解除本合同时,应经双方协商一致,达成书面协议。

第十三条 违约责任

1.甲方未按本合同第二条的约定如期将约定的资金存入专户,或超出专户存款总额要求发放住房公积金贷款,或者违反第三条、第四条约定未向乙方提交有关资料,甲、乙双方又未达成变更上述条款的协议的,乙方可拒绝发放住房公积金贷款,并可视情况要求甲方支付贷款总额5%的违约金。

2.乙方未按本合同和《住房公积金贷款通知单》中确定的贷款对象发放住房公积金贷款,甲方可要求乙方支付贷款总额5%的违约金,造成贷款损失的,乙方还应承担赔偿责任。

3.乙方违反本合同第十一条约定,擅自为借款人办理贷款展期,应向甲方支付展期贷款余额5%的违约金。甲方并可要求乙方限期收回展期住房公积金贷款。违约责任明确后,违约方应主动支付违约金。

第十四条 本合同未尽事宜及与《北京住房公积金贷款办法》和甲乙双方签订的《住房公积金业务手续费及奖励资金支付协议》有不一致之处,以《北京住房公积金贷款办法》和《住房公积金业务手续费及奖励资金支付协议》为准执行,并按《中央国家机关住房公积金贷款操作规程》的规定办理相关手续。

第十五条 争议的解决方式

甲、乙双方在履行本合同中发生的争议,由双方协商或通过调解解决。协商或者调解不成,可向合同签订地人民法院,或者向合同签订地的合同仲裁机构申请仲裁。

第十六条 本合同未尽事项,按国家有关法律、法规和金融规章的规定执行。

第十七条 本合同自甲、乙双方法定代表人或有权签字人签字并加盖单位公章之日起生效,至甲方住房公积金贷款全部收回后失效。

第十八条 《住房公积金贷款通知单》和乙方要求甲方提供的其他资料,均为本合同的组成部分。

第十九条 本合同一式两份,甲,乙双方各执一份。

甲方: 乙方:

法定代表人: 有权签字人:

住房公积金贷款范文第3篇

关键词:公积金贷款 贷款风险 防范措施

为保障中低收入阶层住房需求,我国于1991年建立了住房公积金制度。住房公积金制度历经20年发展,其制度逐步完善,程序日益规范,为解决城镇居民住房问题起到了非常重要的作用。但随着我国房地产市场的不断发展,住房公积金规模的不断扩大,其贷款风险日益凸显。因此,有必要通过建立住房公积金贷款风险防范机制,保障住房公积金制度长期健康稳定发展,充分发挥住房公积金制度在保障中低收入阶层住房需求中的积极作用。

一、住房公积金贷款风险的类型

住房公积金贷款风险指与住房公积金专项储蓄资金相关的风险总和,主要是其借贷过程中发生的风险。与商业贷款相比,住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式,因而具有安全性高、利率低等优点。因此,住房公积金贷款成为购房贷款的优先选择。但由于我国现行住房公积金体制不健全,相关法律法规不完善,贷款程序不规范,导致其贷款风险日益凸显。

(一)制度风险

制度风险指由制度因素所引起住房公积金贷款风险,这一风险主要源于住房公积金委托运作模式及其风险承担机制。《住房公积金管理条例》明确要求住房公积金管理中心只能委托商业银行办理住房公积金业务。由于住房公积金管理中心与商业银行本身存在不同的利益目标,由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。以利润最大化为导向的商业银行在办理住房贷款业务时,会在自营业务和委托业务之间进行衡量,自身保留违约风险小、收益率高的业务,而将违约风险较大的业务通过住房公积金委托业务进行发放。其次,贷款风险有住房公积金管理中心承担,商业银行不承担相应风险,导致商业银行在回收贷款时可能会不够尽职。

(二)信用风险

住房公积金信用风险是指借款人因主客观原因无法按合同规定按期还本付息所引起的风险。这部分风险主要源于借款人的履约能力及借款人与住房公积金管理中心之间的信息不对称。我国尚未建立个人信用制度,现行住房公积金贷款制度对借款人的信用评估依赖于借款人所在单位,导致住房公积金管理中心或商业银行难以评估和控制其违约风险。其次,住房公积金贷款主要用于保障中低收入阶层住房需求,因而其服务对象主要为中低收入阶层。相较于高收入人群,中低收入阶层的工作稳定性低及抗风险能力差,会加大违约风险。最后,住房公积金管理中心与借款人之间存在信用信息不对称,使得住房公积金管理中心没法准确评估借款人所提供的资料和担保物。

(三)抵押风险

抵押风险是指在财产抵押担保操作过程中可能存在的风险。这部分风险主要源于重复抵押及抵押变现风险。重复抵押涉及房屋、开发项目重复抵押两个方面。由于目前住房公积金管理中心与商业银行之间没有实现房屋、开发项目等信息资源共享机制,并且抵押管理部门工作程序不规范,导致住房公积金管理中心和商业银行在发放住房公积金贷款时,可能会存在房屋重复抵押或开发项目重复抵押的情况,造成住房公积金贷款抵押权益的虚化,进而增大住房公积金贷款的抵押风险。其次,房地产市场价格受宏观政策、市场需求等多种因素影响,在房产抵押期间,房产市场价格会大幅波动,并且自然灾害、人为损害等原因同样也会造成房产的毁坏和贬值,使得房产市场价值低于未偿还贷款余额,造成资不抵债,从而导致违约风险。

二、住房公积金贷款风险防范措施

为充分发挥住房公积金贷款在解决中低收入阶层住房需求中的积极作用,推动房地产市场健康发展,有必要建立住房公积金贷款风险防范体制,保障住房公积金长期健康、顺利发展。基于此,本文结合我国住房公积金贷款机制存在的问题,以及由此引发的贷款风险,并借鉴国外先进经验提出以下几点建议。

(一)完善贷款管理机制

由于住房公积金管理中心与商业银行本身存在不同的利益目标,由此导致的利益冲突会加大住房公积金的贷款风险。因而,如何消除住房公积金管理中心与商业银行之间的利益冲突,是降低住房公积金贷款的制度风险的根本途径。因此,在委托运营方式下,寻求解决住房公积金管理中心与商业银行的利益冲突可以有效降低其贷款风险。由于我国住房公积金贷款制度发展较晚,法律法规及相关程序不规范,因而,可以借鉴国外经验用于完善我国住房公积金贷款的运作机制。国外住房公积金贷款运作机制重在强化住房公积金管理中心,即委托方的主体地位,其规定住房公积金管理中心可以自主选择商业银行。在这种体制下,商业银行为争夺客户资源,必将提高服务质量,从而可以有效避免由于委托问题导致的贷款风险。我国现行住房公积金贷款制度规定,有资格从事住房公积金贷款业务的商业银行由住房公积金管理委员会指定,而住房公积金管理中心没有能力选择与商业银行合作的权力,使得住房公积金管理中心无法通过取消商业银行贷款发放资格的方式来对其实行制约。因此,现行住房公积金贷款制度应当赋予住房公积金管理中心更大的自,让其有权选择承办住房公积金贷款业务的商业银行,并加强对其的监督,真正实现权责利的统一,进而降低由于委托问题引发的贷款风险。其次,待条件成熟,可设立承办住房公积金贷款业务的专业银行,由其对住房公积金存、贷款进行统一管理,进而从根本上消除住房公积金管理中心与商业银行之间的利益冲突。

(二)建立个人信用制度

建立个人信用制度,有利于降低住房公积金贷款的违约风险。住房公积金贷款的发放以及后期的偿还,关键取决于贷款人的个人信用。由于住房公积金贷款期限长,不确定性因素较多,因而无法对借款人未来的收入及履约能力进行准确评估和控制。在这种情况下,通过建立个人信用制度,有助于住房公积金管理中心对借款人个人信用情况进行判别,进而决定是否对其发放贷款,及加强贷款管理,有利于降低住房公积金贷款的违约风险。其次,根据住房公积金贷款的特点,设计包含个人风险、职业风险、家庭经济环境、抵押房产风险和保证人风险等因素的个人信用指标体系,并将个人信用作为审批住房公积金贷款申请的重要依据。在此基础上,可通过计算机网络技术建立个人信用信息系统,实现个人信用信息资源共享,提高住房公积金审批效率。再次,在住房公积金贷款发放后,可根据指标体系对借款人个人信用情况进行动态管理,依据借款人个人信用情况,对其贷款进行分类管理,并分别采取有针对性的收款措施,提高收款效率。

(三)加强住房抵押管理

住房公积金贷款抵押风险主要源于重复抵押及抵押变现风险。在审批住房公积金贷款前,贷款审查部门应当对抵押物进行严格审查,并结合市场价格及评估公司的意见对抵押物进行准确估值,以防止抵押物估值风险。其次,针对可能出现的房屋重复抵押情况,贷款审查部门可与当地房地产管理部门合作,利用相关部门提供的信息及数据,认真审查抵押房屋的合法性,及时掌握抵押房产是否符合销售条件,以及是否存在重复抵押的情况,对产权不清晰或重复抵押的房屋不予以贷款。在必要时对抵押物情况进行实地调查,避免住房公积金贷款抵押权益的虚化,降低抵押权不能实现的风险。

(四)建立贷款担保制度

由于房地产市场市价受宏观经济政策、微观市场需求等多方面因素影响,其市场价格存在较大的不确定性。在房地产市场繁荣时期,住房价格持续上涨,由此带来的溢价收益不会对住房公积金贷款产生冲击。而当房地产市场不景气,房产价格持续下跌,由于房价下跌可能会造成大面积的违约风险。为房地产市场价格波动对住房公积金贷款的冲击,应当加强贷款担保制度建设。通过建立贷款担保制度,分散系统风险导致的住房公积金贷款违约风险。可以采取传统抵押和购房保险担保相结合的方式,在贷款期限内将抵押房产可能遭受的各种风险造成的毁坏或贬值损失转移给保险公司。其次,待条件成熟,由政府出资设立住房公积金贷款担保机构,实现风险管理的专业化分工,提高风险管理水平。

参考文献:

[1]苏秋,梁浩然.浅谈住房公积金贷款风险的防范[J].中国高新技术企业,2008(17)

[2]嵘.金融风险防范的思考[J].北方经济,2004(9)

住房公积金贷款范文第4篇

【关键词】住房公积金贷款;住房公积金;住房贷款;管理机构;住房公积金制度

在经济社会的体系下,住房公积金贷款的覆盖领域在不断的扩张,完善住房公积金贷款制度对于保障我国基本住房保障起到重要的作用,同时对社会住房制度的改革提出新的挑战。住房公积金贷款不但可以缓解住房资金的压力,还有利于住房改革的稳定推进,使得职工的住房得到了根本性的保障。结合我在延边州住房公积金管理中心的几年的工作经验,就现住房公积金贷款的现状,存在的问题及风险,对住房公积金贷款的规范化科学管理提出自己的几点见解。

一、住房公积金贷款的现状

住房公积金贷款是指有缴纳住房公积金的在职职工或退休职工,按照相关规定,向住房公积金管理中心提出申请贷款购房的一种债权形式。就目前延边州而言,住房公积金贷款呈直线快速增长的趋势,由初期的只有延边州建设银行一家可以申请办理住房贷款,现在已经发展到了可以在工商银行、农业银行、中国银行及建设银行办理贷款的新局面,覆盖了全州的九个县市。延边州住房贷款制度正式在1992年建立,正式实行贷款时间在1996年,在经过15年的不断完善和改进,截至2012年12月底,累计归集公积金48.48亿元,金州约有24.01万人缴纳住房公积,累计向约28万人发放住房公积金贷款31.51亿元,累计发放的公积金贷款占总住房基金的65%,使得近三万人享受到了住房公积金带来的好处,更好地改善了他们的住房条件。从这些数据可以看出,住房公积金贷款在近几年来,规模在不断的扩大,越来越多的人开始享受住房公积金贷款带来的便利。随着住房公积金个人购房贷款业务的不断开展,我们不能忽视住房公积金贷款风险的存在,住房公积金管理机构应该重视贷款风险管理。

从《住房公积金管理条例》规定的角度出发,随着社会需求的不断增加,住房公积金贷款业务的开展适应了社会的发展,住房公积金管理中心的社会职能得到了重要的体现,同时住房公积金贷款的社会价值也不断的展现出来。如何使贷款者做到“有贷必应,贷出必还”避免贷款过程中遇到的风险是延边州住房公积金管理中心面临的首要问题。这就需要在我们的日常工作中,不断地去发现新的管理方法,提高工作人员的风险意识和目标。

二、住房公积金管理使用中存在的问题

(一)住房公积金管理机构不统一,跨区域贷款受限制。我国目前对住房公积金的管理,是由各个地方的政府设立中心直接管理或财政部门设立机构负责管理。这种由于区域性管理机构的差异,使得住房公积金的监管不能统一,同时也阻碍跨区域住房公积金贷款,造成了许多购房者不能确实享受到住房公积金带来的好处,同时也造成资源的浪费。

(二)用人单位对住房公积金的宣传力度小,职工对住房公积金的认识少。缴纳住房公积金是用人单位对职工应尽的义务,也是职工合法权利得到保障的体现。有关部门应该加大宣传住房公积金,使住房公积金的意识在民众中普及。

(三)住房公积金的挪用、套取现象严重。大部分人以购房为借口进行住房公积金贷款,管理中心以营利增值为目的,不考虑贷款者将所贷资金用于何处,就导致贷款者将所贷资金用来偿还债务,挪作他用。

(四)住房公积金贷款潜在的无形风险。贷款的回收主要是通过银行从贷款人的工资按时扣取。由于贷款人的工作变动较大,可能出现离职、下岗等问题,这对贷款的回收风险性较大,所以我们应该给予高度重视。

三、完善住房公积金积金制度的规范化科学管理

(一)加强住房公积金宣传力度,扩大住房公积金的覆盖范围。有关部门应该做好对个体、私营、民营等非国有企业住房公积金的宣传力度,做好非国有企业的公积金缴纳工作,从非国有企业的公积金缴纳来提高整体的住房公积金的归集,同时加大执法力度,开展经常性的监督检查,将所有就业群体纳入缴纳公积金的范围,采取多种措施,以提高住房公积金的归集为母的,维护就业群体的合法权益。

(二)提高服务质量,合理营运资金,提高资金使用效率。作为住房公积金管理中心的一员,应该增强服务意识,管理机构积极扩大公积金贷款业务的范围,降低公积金贷款的限制,使中低层收入的职工能享受到住房公积金带来的好处,慎重选择资金的使用方向,合理科学的运转资金,充分发挥资金的使用效率。

(三)完善内部机构监督制度,构建风险防范体系。住房公积金管理中心应该将内部管理放在完善住房公积金的首位,应该制定相应的规章制度,完善内部的管理机制,对资金的管理和操作程序的规划化进行严格的规定,保证内部机构的职责明确,提高工作效率,进一步加强对内部资金的审查,防范资金的套用现象和自己的放贷风险,确保资金的安全和增值的增加。

加强和改进住房公积金管理,要坚决查处和纠正住房公积金管理和使用过程中出现的违法违纪行为。对在工作中管理监控不到位而形成的提取风险和贷款风险、造成损失的,追究有关责任人的责任,从而保障住房公积金业务的健康运行。

参考文献

[1] 余海英.浅谈住房公积金风险控制及防范[J].时代金融, 2006年第12期.

[2] 曹娜.浅谈住房公积金风险控制及防范[J].黑龙江科技信息,2010年第34期.

住房公积金贷款范文第5篇

关键词:公积金贷款;资产管理;风险

中图分类号:F832.45 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2014)09-0303-02

一、住房公积金贷款资产面临的风险

(一)市场风险

中国的房地产市场经历了一个近10年的黄金发展阶段,在这10年的发展历程中,开发商、贷款银行等与房地产有关的机构都从房地产的发展中“受益匪浅”。国务院2013年3月1日实施的新国五条房地产调控措施,更是为房地产市场注入一针强心剂,使原本不断升温的楼市进入一个高烧的阶段。但随着新一届政府市场调节、双向调控、保障房建设等一些列政策的出台,中国房地产市场发展出现了不明朗的态势,社会上唱空和唱多楼市的声音并存。媒体报出部分房企已经资金链断裂,而且称之为只是冰山一角;多地出现楼盘打折促销等。也有人认为谈中国楼市拐点为时尚早。根据国家统计局公布数据显示,2014年3月份全国70个大中城市中新建商品住宅价格与上月相比,价格下降的有4个,持平的城市有10个,上涨的城市有56个,这与此前楼市持续不断上涨的态势已经有所变化。房屋从本质上将是一种商品,其商品属性决定了它的价格受到供求关系的影响,具有周期性特点,不可能只涨不跌。

住房公积金作为一种专项使用资金,其资金使用方向主要是通过住房公积金贷款来支持职工购买住房,随着近年来楼市的不断升温,住房公积金贷款(包括组合贷款)也呈现出不断上涨的趋势。如果房价出现大幅度下滑,借款人将失去还款动力导致违约率上升,贷款的受影响程度将呈上升趋势,即越是新近发放的贷款额度越高,还款期限越短,涉及的贷款余额越高,一旦违约造成的损失也就越大。

房地产市场已经成为整个国民经济的重要组成部分,占比达到14.8%,所以房地产市场的发展影响着整个宏观经济的发展,反过来,宏观经济的发展也影响着房地产市场的发展。中国经济高速发展的30年带来了成绩,也暴露出问题,环境污染、产能过剩、地方债务等一系列问题让中国经济不得不转变发展思路,由唯GDP论转变为注重调整经济结构,寻求高效、环保的发展道路。经济发展思路的转变导致中国经济发展速度趋稳,经济下行压力加大。所以,房地产市场增速放缓,甚至逆向发展也不可避免。

(二)信用风险

有学者对贷款期限和违约率之间的关系进行过研究,研究结果表明借款人违约行为一般出现在贷款发放后的3年一8年。住房公积金贷款目前距离购房高峰期恰为7-10年,所以按照这一结论,住房公积金贷款违约风险进入到一个高发阶段。由于市场发展的不确定性和对购房高峰期的判断不一致,所以住房公积金贷款的违约风险高峰可能会持续很长一段时间,这给住房公积金贷款资产管理带来了更大的挑战。

(三)法律风险

全国住房公积金贷款在担保方式的选择上不尽相同,有的城市选择全部强制采取保证担保方式的方法,例如上海、天津、重庆;有的城市选择部分强制采取保证担保方式的方法,例如北京、成都;有的城市采取借款人自愿选择保证担保方式的方法,例如南京、福州、长春。根据各地的实践,住房公积金贷款的保证人为担保公司或者担保中心,担保公司通过代偿的方式将大量逾期贷款转移至担保公司管理。从住房公积金管理中心的角度看,逾期率得到了有效的控制,但从住房公积金贷款资产的角度看,这些贷款的违约风险并没有消除,反而因为转移到担保公司更加隐蔽了。

从法律关系上讲,借款合同和保证合同都是平等民事主体之间根据意思自治原则订立的,任何一方都无权强迫另外一方接收自己单方订立且明显有利于己方的条款,因此强制担保做法的合法性令人质疑。如果强制保证担保方式因为合法性问题被取消,那么住房公积金贷款资产的风险将瞬间暴露在住房公积金管理中心面前。

(四)政策风险

近年来,国家对于房地产市场密集出台调控政策,包括限购、限贷、利率调整等,直接影响了房地产市场的发展和房屋价格的波动,国家政策对于房地产市场的影响是显著而迅速的。住房公积金贷款资产管理需要对国家政策作出快速反应才能保证资产安全。

二、住房公积金贷款资产管理存在的主要问题

(一)资产管理责任主体定位有误

根据不同的担保方式,抵押类住房公积金贷款一般由贷款银行负责管理,保证类住房公积金贷款一般由担保公司管理。住房公积金的资金使用由住房公积金管理中心负责,所以住房公积金贷款是住房公积金管理中心的资产,管理的责任主体当然是住房公积金管理中心,目前将资产管理主要职能分散在贷款银行和担保公司,而由住房公积金管理中心进行间接管理的做法显然是不妥当的。

(二)管理方法粗放

目前住房公积金贷款资产的管理主要是按照逾期期数划分为正常类贷款、短期逾期贷款、中长期逾期贷款,针对不同类的贷款分别采取关注、电话催收、上门催收、诉讼、核销等方法处理。这种管理方法已经落后于金融机构对于贷款资产五级分类的管理方法,考察逾期原因维度单一,采取的措施缺乏力度。

(三)配套制度不完善

住房公积金贷款虽然已经利用保证人制度来减低贷款风险,但目前并没有将保险制度、债权让与等制度有效融合进来,所以保险公司、资产管理公司等机构并没有在住房公积金贷款资产管理过程中发挥多少作用。

三、住房公积金贷款资产管理模式构建

(一)建立评级体系

住房公积金贷款范文第6篇

关键词:住房公积金贷款 风险 措施

1.住房公积金贷款发展现状以及结构分析

住房公积金的贷款对象为已缴存住房公积金,并具有完全民事行为能力的在职职工。住房公积金贷款的利率显然低于市场利率,带有某种程度的社会福利的性质,为广大中低收入职工家庭所欢迎。但是住房公积金采取低息吸储的政策,不利于调动尽可能多的社会闲散资金,仅仅依靠职工个人和单位的缴存,制约了住房公积金的规模,使贷款的对象具有特定性,风险相对集中。住房公积金贷款具有期限长、贷款金额大、贷款成数高的特点。

2.住房公积金贷款面临的风险分析

2.1资金流动性风险

相比较与商业银行而言,住房公积金管理中心归集、缴存资金相对稳定,来源渠道窄。影响住房公积金资金有效供给的因素主要来源于住房公积金归集和住房公积金贷款的本金偿还两个方面。住房公积金资金在使用时首先必须满足缴存职工的住房公积金提取,其次才是满足缴存职工的住房公积金贷款需求。

2.2借款职工信用风险

借款职工信用风险,主要指的其实就是那些借款职工中有部分人是不能够按时按偿还住房公积金贷款的本息的,并以违约去放弃并抵押其房产。这些不诚信行为会带给住房公积金管理中心很大的麻烦,最主要的就是经济上的损失。其实产生信用风险的原因是多方面的,很多时候也不能简简单单断言说职工缺乏信用,有时候也是有一些客观因素存在。

2.3抵押物处置风险

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在住房公积金贷款尚未清偿期间,由于城市建设规划,拆迁等因素而产生产权风险,尽管政府出台了相关办法对此予以保障,但管理中心仍面临两种风险:一是拆迁后,其补偿价格远远低于住房市场价格,即使货币化补偿全部用于还贷,也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(管理中心)无法实施抵押权的物上代位权,即可能产生产权替代风险。同时,借款职工不能清偿债务时,管理中心可依法对住房公积金贷款抵押物进行处置偿还贷款时产生风险。

2.4经营管理风险

在整个住房公积金贷款过程中都会存在着相关的经营管理风险。由于相关工作人员的失误说着说是管理制度上的缺陷而导致的产生经济利益受损以及声誉受损的可能性。

2.5房地产市场风险

房地产市场风险是个人住房贷款风险的重要决定因素,由于住房公积金贷款客户多而分散、期限长、管理难度较大,不可避免要经受来自房地产市场波动的考验。例如,宏观政策引导滞后,投资者对市场缺乏详尽分析导致盲目投资行为,非理性的市场供求影响房地产价格上涨过快,都容易造成房地产泡沫,从而导致作为抵押物的房屋价格不稳定,甚至严重缩水,贷款本息无法得到充分保障。

2.6政策与法律风险

住房公积金贷款业务与经济发展状况、宏观政策与法律规定、行业管理规定及金融信贷政策密切相关。近年来,我国对房地产行业进行的宏观调控不仅对房地产市场及开发商产生了较大影响,对住房公积金贷款风险的影响也比较明显,尤其是期房住房公积金贷款的风险更加突出,管理中心承担的风险责任相应增加。

3.防范和控制风险的机制和措施研究

3.1建立贷款资金流动性风险预警机制

随着住房公积金缴存职工人数的逐年增加,资金归集数量明显增长,但也影响住房公积金使用需求,总体呈增长趋势。表现为随着缴存职工人数逐步增加,即使资金归集数量得以增长,但住房公积金缴存是分散的小额资金流入,住房公积金提取或贷款则都是大额的资金流出,使用人数的增多,势必带来流动性调控压力的增大。

3.2建立个人住房公积金信用防范机制

个人信用风险是客观存在的, 但也并非不可防范。建立起一个个人住房公积金贷款的信用数据库,这是目前为止最为行之有效的方法。也就是说要依托我国已经建立起来的个人征信系统,对住房公积金缴存职工建立个人信用数据库,结合该职工以及所在单位在日常缴存住房公积金、参加住房公积金年审等情况进行合规性审核,在定量研究分析的基础上制订科学的评价指标体系,为借款职工可贷额度测算提供决策依据。

3.3提高行业人员素质,规范贷款操作

首先,也是很重要的一点,就是要防范相关操作性风险。要做到这一点,就应该要做到业务流程标准化,这主要包括了以下几点,分别是业务操作、贷款资料、服务流程以及业绩考核等等一些比较具体比较详细的规定。其次,管理中心必须要对住房公积金贷款加强事前以及事后的监督工作,从而确保贷款安全,并加强对于借款职工资信情况的认真细致全面的调查。最后,应当建立积极将抗向上的住房公积金文化,全面地提高相关从业人员自身综合素质。

3.4建立住房公积金贷款楼盘准入资格审核制度

规范与房地产开发商的合作管理,降低来自房地产开发商的风险:

(1)应建立起一套对于房地产资信严格的审查制度。并严格执行国家以及省市自治区对于开发商以及房地产项目资金和资质规定,对企业的运作情况,财务状况、担保能力、社会信誉进行综合评价分析。

(2)开发楼盘盈利能力分析。开发企业承担阶段性保证责任期间的担保方式,管理中心可根据开发企业的资质信用调查、项目建设等情况,通过对楼盘的形象进度、预计销售及项目可行性分析,综合评定楼盘的盈利能力.

3.5加强房地产市场研究分析,规避政策与法律风险

管理中心必须提高认识,大力加强对国家宏观经济、区域经济发展形势及有关政策法律法规的研究,重点加强对房地产市场发展形势的分析研判,及时、准确地把握国家及本地的房地产市场走势,科学设定房地产价格预警指标及具体标准。并要紧密结合房地产市场形势、国家宏观调控政策及行业发展趋势,理性确定住房公积金贷款业务发展规划,对贷款额度上限、首付款比例规定、期限等贷款要素进行灵活有效的调控,积极应对市场变动,特别是房地产过热的地区更应客观把握市场热度,慎重放款。

综上所述,住房公积金贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,通过建立信贷风险防范管理机制,发展风险转移机制,从外部和内部两个方面来防范、化解风险。

参考文献:

[1]吴志宇,论我国个人住房抵押贷款保险体系的构建,长沙理工大学学报(社会科学版),2010(7),4

住房公积金贷款范文第7篇

摘要:住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体,已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式,但随着信贷规模的不断扩大,贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险,采取有效的风险规避方式,促使住房公积金贷款稳健发展,为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。

关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

(一)运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。

(二)政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。

(一)确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。

(二)建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

(三)采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。

(四)采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。

(五)加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房公积金贷款范文第8篇

(一)运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。

2、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。

(二)政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。

(一)确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。

(二)建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

(三)采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。

(四)采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。

(五)加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

参考文献:

1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).

2、范纯建.借鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息,2006(1).

3、李锋.住房公积“贷款难”的成因、界定及建议[J].中国房地产金融,2006(6)

摘要:住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体,已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式,但随着信贷规模的不断扩大,贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险,采取有效的风险规避方式,促使住房公积金贷款稳健发展,为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。

关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式

住房公积金贷款范文第9篇

【关键词】住房公积金;贷款;公证性

公证机构办理贷款等金融合同公证,为金融企业提供优质的法律服务,保障了金融企业的合法权益,在社会上取得了良好的声誉。有鉴于此,为了保证住房公积金管理中心高效、安全的回收贷款,对住房公积金贷款公证的必要性作如下论述:

一、开展住房公积金贷款公证的必要性

(一)开展住房公积金贷款公证有利于贷款资金良性运营,防范贷款风险。

1、我国住房公积金是国家机关,国有企业,城镇集体企业,外商投资企业,城镇私营企业及其他城镇企业,事业单位,民办非企业单位,社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。缴存住房公积金的职工,在购买,建造,翻建,大修自住住房时,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当在受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。

根据以上概念,可以看出住房公积金贷款具备先消费,后清偿的特点。因其贷款利率低于商业贷款利率,所以已经得到越来越多年轻购房者的优先选择。因公积金贷款是以公积金中心的资信为借款者提供担保,贷款银行对借款人的清偿能力等审查要比同类商业贷款审查内容宽松,所以由此带来的公积金中心的信贷风险已经逐渐凸显出来,但是该风险并没有被我们所重视。

2、为保证住房公积金正常平稳的运行,保证资金的迅速回笼,我认为应当开展住房公积金贷款公证,其理由如下:

防范和化解贷款风险是当前住房公积金管理中心亟待解决的重要课题。加强法制建设,实行信贷公证,通过国家公证机关为住房公积金管理中心提供法律服务,是防范,降低和化解信贷风险行之有效的手段之一。

根据《合同法》相关规定,住房公积金贷款合同适用合同关系的相关规范。因金融贷款法律专业性较强,故现在绝大多数商业银行贷款已与公证挂钩,由公证机关负责审查合同要件,以确保合同真实有效,保证合同的履约率。根据不完全统计,经公证的商业贷款合同履约率接近99%。而公积金贷款公证在全国也呈逐年上升的趋势,可以说公积金贷款引入公证已经被绝大多数人所接受。

(二)可以有效保障贷款人的权益,实行依法收贷。

1、当前,在借款人逾期还款时,公积金管理中心的补救措施只有到法院,然后申请执行。这种办法诉讼时间长,费用高。使公积金管理中心承担费用,无形中大大增加公积金管理中心的费用,浪费国家的资金。如果办理公积金信贷公证,公证机关可以对其赋予强制执行效力,若发生贷款逾期,住房公积金中心便可向法院申请强制执行,无需传唤借款人,无需开庭,无需答辩。根据实行信贷公证资料统计显示,办理公证收回的贷款平均用时10天,最长也不超过1个月。与诉讼相比,由于公证直接赋予债权文书强制执行效力,在对住房公积金管理中心贷款法律风险控制过程中,具有“多,快,省”的独特优势。一是多。既通过公证进入强制执行程序后在执行手段上有优势,可以使住房公积金管理中心收回贷款资金较多。据统计,近年采取诉讼方式解决贷款纠纷,最终回款率不足30%,而赋予强制执行效力的公证,申请强制执行由于缩短了中间环节,使回款率达到90%以上。二是快。既通过公证强制执行可以使住房公积金管理中心收回贷款速度加快。通过诉讼方式回收贷款,根据《诉讼法》规定,诉讼审理期限及执行时间加起来短则三个月,长则数年,通常的周期六个月左右。而公证强制执行,减少了诉讼等中间环节,快速执行到位,节省时间。三是省。住房公积金管理中心可以节省费用。如经法院审理,以一审诉讼为例,每100万元标的逾期贷款,公积金管理中心需支付案件受理费21390元,财产保全费3080元,律师费14640元,案件执行费4640元,共计43720元。如进入二审程序费用需加倍支出。而同样数额的逾期贷款在公证强制执行时只需支付强制执行费11190元,仅为一审诉讼费用的四分之一。

2、另外,如果贷款合同涉及诉讼,法院就会要求诉讼双方当事人提出证据,以证明相关事实。但是举证难是我国司法领域的普遍情况,而且能否举证并得到法院认可已经成为诉讼成败的关键。公证法第三十六条规定:经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书,应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以该项公证的除外。根据该条规定,法院在受理诉讼时,如果当事人一方提出公证书,是可以直接作为认定事实的证据的,而不需要经过法院的调查与核实,应当直接予以采信,而且根据民事诉讼证据规则中的规定,经公证的事实与文书在证据效力上要高于其它证据,也就是说经公证的文书法院将优先采信。从这一点来说,公证书可以在公积金贷款行为涉诉以后,给予公积金贷款中心以最有力的支撑。

(三)可以作到程序公开、公平、公正,增强住房公积金贷款的透明度。

公证机构依法介入住房公积金贷款,依法参与贷款活动,可以树立公积金中心公开、廉洁、高效的形象,增强政府的社会公信力,能够取信于民,更加有利于住房公积金工作的开展。

二、结论和对策建议

根据以上分析,要避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险,最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。公证在住房公积金信贷中的使用将成为一道风险“防火墙”,这一认识将随公证机构的完善及其在控制贷款风险中的作用而被公众所接受。为了更有效地发挥住房公积金贷款公证的作用,应采取有效措施完善贷款公证业务的运行基础。

1.公证不仅限于发挥强制执行的作用,住房公积金管理中心要把引入公证法律服务提高到依法行政,控制住房公积金贷款风险,维护住房公积金资金安全,避免操作风险的高度来认识,自觉接受公证机关的服务和帮助,积极配合公证取证,提高公证的质量和效率。

2.进一步完善司法环境,人民法院与公证机关要密切配合,在较高层面上形成法院信贷公证方面操作的统一规范,在强制执行文书的执行上加强与公证机构的沟通,建立行之有效的强制执行机制,使住房公积金贷款公证取得预期效果。

3.公证部门要不断提高公证从业人员的业务素质,改进工作方法,提供优质服务,保证公证质量和法律效力,切实维护住房公积金管理中心和当事人的合法权益。

住房公积金目前的形势很严峻,央行〈2004年中国房地产金融报告〉指出,2004年底,全国缴存余额4893.5亿元,除去国债,全国仍有2086.3亿元的沉淀。专家指出,沉淀现象的原因在于金融单位和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够,使群众对住房公积金政策优势,尤其是最新的政策动向了解不多。还有专家指出,政府对公积金的管理应当实行差别贷款政策,对于购买大型住宅区项目商品房的市民可以多贷,这样才能保障中低收入群众的购房利益。

住房公积金贷款范文第10篇

关键词:住房公积金贷款;风险;防范对策

国家历来十分重视住房公积金的安全问题。从住房公积金制度建立初期,就把加强住房公积金管理、防范资金风险,作为住房公积金制度建设的重中之重。凡事预则立,不预则废。因此,有必要对住房公积金贷款风险进行分析,寻求防范化解措施。

一、住房公积金贷款存在的主要风险

1.住房公积金贷款的责任风险

现行的住房公积金管理,实行的是“管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”原则。《住房公积金管理条例》规定,住房公积金贷款风险,由住房公积金管理中心承担,央行的《贷款通则》也明确表明,银行作为受托人只收取手续费,不承担住房公积金贷款风险。所以说住房公积金贷款风险完全由住房公积金管理中心承担。责任风险就是管理中心内部制度不健全或制度不落实,为违规贷款留下漏洞和机会,导致中心蒙受损失,具体表现为:中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。中心内部管理薄弱,借款人提供虚假证明材料,造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”,从而加重了借款人的负担,从而形成了贷款风险。

2.公积金贷款的信用风险

主观原因包括借款人有意赖帐,套取贷款,假借款,恶意不还款等。有的借款人借各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款。其次,信用风险直接取决于借款人的资信程度,借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系,但是,在贷款工作中,中心对借款人的资信调查只限于银行出具的信用报告,借款人是否在银行及中心申请过贷款,贷款后是否发生违约,单位的交缴金额是否足额来判断其信用状况,没有考虑到职工的流动性及只交缴一定时期后停缴来套取公积金贷款的现象,存在严重的信息不属实的实际情况。

3.自然风险

主要是借款人对还款能力估计失误。其主要目原因是由于贷款期限长,额度大,借款人,抵押人,担保人及抵押物等状况发生改变,有的借款人由于失业,伤残,离异或借款人丧失经济支付能力,或是借款期间借款人死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款,导致贷款不能按期足额收回,形成逾期或呆账。

4.流动风险

它是指中心发放的个人住宅抵押贷款债权流动性差而产生的风险。个人住房抵押贷款属中长期贷款,相对于短期贷款具有较大的风险性,因此,客观上要求有健全的风险转换机制作保障,例如担保制度、保险制度以及住房抵押贷款二级市场的建立。

二、住房公积金贷款风险防范对策

1.完善住房公积金贷款风险准备金制度

国务院《住房公积金管理条例》规定,住房公积金运作产生的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》(财综字[1999]149号)规定,建立住房公积金贷款风险准备金的比例,按不低于住房公积金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定,从住房公积金增值收益中分配,专户存储。住房公积金管理中心作为非盈利的事业单位,是住房公积金管理的责任主体,也是住房公积金贷款风险的承担主体,提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金一种。而银行等金融企业除了按不低于风险资产期末余额的1%提取一般准备金外,还要提取贷款损失准备,包括专项准备和特种准备。由此可见,在贷款风险准备提取方面,住房公积金管理机构较金融机构承担了更大的风险。因此完善住房公积金贷款风险准备金制度是我们工作的重点。(1)采用账龄分析法提取贷款风险准备金。一般而言,在其他条件相同时,贷款期限越长,出现违约的可能性越大,形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。因而每年末,对贷款未到期账龄进行分析,如可考虑将未到期账龄划分为5年以内、5-10年、10-20年、20-30年四个档次,对对应的贷款余额按1%、1.5%、2%、3%的比例提取贷款风险准备金。(2)参考金融企业将贷款划分为五类,将贷款风险准备金分为一般贷款风险准备金和专项贷款风险准备金。建议成立住房公积金贷款风险评估委员会,由住房公积金管理中心牵头,人民银行、房管等部门组成,年末根据管理中心逾期贷款记录和不良贷款明细台账、贷后检查资料所反映的情况,充分考虑借款人逾期情况、借款人收入状况发生重大变化、房屋变现价值及变现能力变化等因素,将住房公积金贷款根据风险程度划分类别,正常类的仍按1%的比例提取一般贷款风险准备,专项贷款风险准备则根据评估风险程度确定合适的提取比例。(3)按贷款风险准备金的一定比例提取建立周转房建设资金,用于购买、建造一些小面积、功能全的普通住房,作为法院强制执行时为债务人提供临时周转房。

2.完善公积金个人住房贷款政策和方式,防范和化解系统风险

(1)将借款人月还本付息额严格控制在其家庭月收入的50%以内。(2)改善还款方式,在时间和地点上方便借款人还款,使其养成按期还款的习惯。管理中心可根据借款人的需要设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式;在还款时间上,可允许预还或一次性还款,对外出劳务人员等特殊职业的,允许按季还款;为方便借款人还款.可利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款。

3.加强个人住房贷款信用风险管理

目前,我国消费者个人信用资料很不完备,专门的信用调查机构还尚未建立起来,而且没有一套科学的评估体系,个别单位的信用评估权威差,手续复杂,信用风险就相对显得较大。因此,公积金管理机构可采取以下措施防范风险:首先建立个人信用制度,为个人住房贷款评审提供详尽的资信依据。其次,建立个人住房贷款审核责任制度。在委托模式下,这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。再次,建立个人住房贷款风险预警系统。这一系统包括借款人就业与家庭收入变动信息反馈、还本付息监控、贷款逾期级数等子系统,这是消除个人住房贷款风险的最后一道防火墙。

4.严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险

(1)认真审查抵押房屋的合法性,对用存量房作抵押的,产权权属不清或共有比例划分不清的,不予贷款;用期房设置抵押的,严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况,信贷人员要对开发项目进行跟踪管理,确保抵押住宅按时竣工,交付于借款人方能贷款。(2)要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续,不履行承诺的,负连带责任。(3)抵押率严格控制在70%以内,避免抵押物的变现风险。

5.建立健全贷款风险管理制度

因贷款业务数额大,期限长,为了有效地防止风险,管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。首先结合公积金贷款业务自身的特点,制定具体的操作规程和实施细则,以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序;其次加强日常贷款业务管理,提高经办人员的自律意识和责任意识,建立完善的审核机制、内控机制,加强贷款台账及档案资料的登录和收集,实行规范化、制度化、科学化的管理;三是实行风险清收责任制,对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收,并按照“谁放贷、谁清收”的原则落实到人,加大清收力度。

6.推行住房公积金贷款的证券化

住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流通的证券。我国住房公积金发展住房抵押贷款证券化的基本思路是,组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构,由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等,并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款,组成资产池,政府提供担保,在此基础上通过发行证券筹集资金;各公积金管理中心可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款;证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源,从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来,形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。

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