房地产转正工作总结范文

房地产转正工作总结篇1

论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专i"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

4 20世纪80年代至今

直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。

(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。

房地产转正工作总结篇2

非常高兴参加本次都市区建设与房地产业发展—思念·果岭山水“宜居城市”高层论坛。

在中原经济区建设已正式上升为国家战略的大背景下，市委、市政府高瞻远瞩地提出了都市区建设的发展战略，提出以交通为纽带、以产业为桥梁、以建设千万人口的现代化大都市为目标，按照组团发展、产城融合、复合型和生态型的发展路径，将周边的县（市）、乡（镇）统一纳入中心城区，着力打造中原经济区核心增长极和全国区域性中心城市。今天举办这个论坛很有意义，省会各个方面的专家、房地产企业的专家、省社科院的专家，欢聚一堂共同研讨都市区发展、房地产业发展以及城市建设，这必将对推动房地产业发展和都市区建设带来积极作用。首先，针对目前房地产业的发展现状，我表达一些个人观点。

从发展成效看，总的来讲，房地产业发展势头很好、潜力很大、任务很重。所谓势头很好，近年来房地产业的发展在全国省会城市中的发展势头还是非常好的，国内一些著名房地产开发企业纷纷看好房地产业；所谓潜力很大，目前市提出了都市区建设战略，为房地产业发展带来了很大的潜力；最后说任务很重，房地产业的发展在全国省会城市，尤其与沿海发达地区的地级市相比，无论是开发品位还是品牌规模都还有很大差距，真正功能完善、环境优美、管理科学的、适宜人居的高端房地产，还是偏少。从这个意义上来讲，市房地产业发展的任务还是非常艰巨。

从发展走势看，房地产业曾经支撑了建设的半壁江山，并且我认为它仍将是今后一个时期经济社会发展的支柱产业。尤其从年，市、区两级财政收入的结构来看，由房地产贡献的税收几乎占到了市级财政收入的50％以上，二七区是51％。所以我认为房地产业未来的发展前景是光明的，在都市区建设进程中将继续扮演着不可替代的角色。作为党委政府应该大力支持房地产业的发展。

从发展空间看，都市区建设提出要打破规划界限、行政区划界限，推进合村并城、合村并镇的工作理念和思路，必将带动整个乃至周边地区进入城市建设史上少有的高速发展期，为房地产业发展带来历史性机遇、提供更为广阔的空间和平台。从目前来看，房地产业在城市的发展非常好，但在农村几乎没什么发展。如果下一步房地产业能够按照合村并城、合村并镇的思路进军农村市场，将是一个巨大的突破。

从发展结构看，现在市产业结构正由“三一二”、“二三一”向“三二一”转变。众所周知，衡量一个地区经济发展水平的高低有一个非常重要的指标，就是看三产服务业的发展水平在其整个国民经济体系当中的比重。发达地区一般是三个70％，其中三产服务业占GDP的比重要达到70％，从事服务业的人口要达到70％。而房地产业的重要特征之一就是关联性强、产业链长，它的发展可以直接或间接地影响带动50多个相关产业的发展。作为传统商贸中心区的二七区，正面临着基础设施老化、城市景观形象差、功能不完善、群众居住环境差、产业业态层次低等现状。曾经在上世纪八十年代末领跑全国商业发展的二七商圈，年的营业收入仅为57.4亿，远远落后于面积相当的重庆解放碑商圈、南京新街口商圈，急需要升级改造。在这方面，我们一直也做了很多工作。从年开始，谋划城中村改造、旧城改造和合村并城，去年拆迁面积达到580万平方米，已经进入城乡更新的关键历史时期。房地产业不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力，以房地产业作为产业结构调整和优化升级的突破口，是历史的、现实的选择。房地产业重任在肩。

从发展过程看，省委书记卢展工同志来到河南以后提出了新型城镇化带动“三化”的发展战略。加速推进城乡一体化给房地产市场带来的巨大需求，决定了今后很长一个时期内——我个人判断至少二十年——房地产业仍将是拉动经济发展的重要动力之一。我个人认为，当前应该支持、鼓励发展房地产业，建议由政府主导大力建设保障性住房，包括公租房、廉租房等，以满足中低收入群体的需求，使居者有其屋。另外一个层面，政府要大力支持以市场为主导的房地产业发展。首先，要发展以人为本的高品位、高端居住经济。其次，要发展商业地产，包括办公写字楼、商业城市综合体。商业地产是支撑一个地区、一个城市经济发展的重要基础。现在市的商业地产发展严重滞后，老城区的经济承载力较低，没有一个真正的城市综合体，没有一个真正的5A级写字楼，五星级酒店数量也屈指可数。针对二七区没有一家五星级酒店，经过前期我们的策划、规划，现在希尔顿酒店已经开工建设，还有5个正在谋划的五星级酒店。第三，要发展休闲旅游地产。二七区西南部位于上风上水的区域，有10万亩生态涵养林、6000亩水面、30里樱桃沟、1万多亩葡萄园，沟壑纵横，非常适合发展休闲旅游地产。目前总规已经制定完毕，准备进入操作阶段。第四，要发展工业地产。工业地产利润率相对较低，必须依靠政府给予优惠政策，否则很多企业可能都不愿意参与。那么怎么样做好市房地产业的发展？

第一、做好策划。策划很重要。都市区的发展战略提出后，市作为中部省会城市和中原经济区的核心增长区，我们到底该怎么样定位、策划、发展？第二、做好规划。在策划的基础上，要做好规划。现在我们城市周边休闲地产、工业地产、合村并城发展缓慢的一个重要瓶颈就是规划滞后，没有实现规划全覆盖。根据《城乡规划法》的规定，必须要依据城市规划和小城镇规划，但是小城镇规划面积有限，如何突破规划瓶颈，是需要我们研究的问题。市委连书记对此非常重视，已经做出了指示，制作西南小城镇南水北调区域的总体规划。第三、解决好土地问题。如何在集体土地上搞开发建设？如何利用合村并镇提高土地的使用效率？如何使集体土地尽快转化为国有建设用地？这些问题如果解决不好，开发建设也会受影响。国家对土地的管理非常严格，新的土地管理法正在酝酿阶段，下一步很可能集体土地也会像国有土地一样流转、拍卖。如果实现这一步，我们的开发建设就能破解土地瓶颈。但是目前来说，在农村集体土地上搞建设开发，条件还不成熟。第四、提高标准。现在市房地产业建设的标准不高、品位不高、定位不高，没有把房地产业作为一项事业来做，仅仅定位于赚钱。如果这句话冒犯了哪位领导，希望提出批评意见。

作为党委政府一定要全力支持发展房地产业发展，这必将是拉动经济发展的重要动力，尤其是在带动城乡一体化发展、拉动农村房地产市场方面。再往深处说，目前我们国家地方财政收入的重要支撑就是服务业、房地产业。今年实施的房地产调控政策对城区经济发展是一个重创。我们区就已经初步显现，房地产的成交量大幅下滑。我同意韩恺先生的观点，单纯依靠降价并不能完全解决问题。怎么样真正解决中低收入群体的住房问题？我们可以借鉴新加坡的经验，在新加坡70%的人口都住在政府提供的现代化公共租屋中。因此由政府主导建设保障性住房，这是最重要的。

作为市中心城区、传统商贸区和都市区建设的重要组成部分，二七区也高度重视并依托房地产业发展，按照都市区建设的战略部署，紧扣“财富二七、商贸旺地”的发展定位，坚持“组团发展”的理念，打造“上风上水上二七、宜商宜居宜兴业”的城区品牌。为什么说“上风上水”？市地形是西高东低、南高北低，西南部是市的最高点，西南部海拔比东部平均要高出100多米。有人曾经做出测算，南四环与二七塔顶的高度是一样的；另外，市的几条主要河流金水河、熊儿河都发源于西南部。根据辖区发展现状和资源禀赋，我区提出了四大经济板块组团发展的模式。

第一板块是中心城区。面积约35平方公里，主要通过旧城改造和城中村改造，引进国内外品位高的开发商建设。去年我区城中村拆迁面积达到400多万平方米，三环以内城中村已基本上全部拆迁完毕。快速推进恒隆广场、华润万象城等重大品牌项目，以此提升城市形象、改善居住环境、建立产业体系、提升产业业态、优化产业结构、增加居民就业、造福二七群众。第二板块是二七新区。南水北调经过二七区的长度是6.72公里，围绕两侧，我们规划了28平方公里的区域，这是目前离市城区最近的尚未开发的地块，生态、自然资源非常好。正式的名称已上报市委市政府修订、批准之中，可能会改为“滨水新城”或“滨河新城”。新区的规划设计采取面向国际招标、征集总规设计方案，共有国内外四家专业规划设计机构参与竞标，经过专家评审最后上海同济规划院中选。主要以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑，通过土地一级整理和二级开发，加快推进新区道路、水电气暖、绿化等基础设施建设，以总部经济产业园等品牌项目带动新区发展，进而打造成引领都市区建设的现代服务业集聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区。第三板块是马寨食品工业园区。规划面积11.8平方公里，已建成6.1平方公里。主要是发展食品工业和装备机械制造，已引进企业268家，其中规模企业69家，年完成产值90个亿，总收入达到3亿。大家现在喝的康师傅品牌的矿泉水和饮料都是产自于马寨工业园区，我们建设高铁、高速公路需要的重工机械也都是来自于马寨工业园区的新大方重工科技有限公司。下一步我们将加大招商引资力度，招大商加快发展，第四板块是龙西湖休闲产业集聚区。龙西湖也就是原来说的尖岗水库，水面面积6000亩。围绕龙西湖的开发建设，我们邀请了香港泛亚国际规划设计了龙西湖休闲产业集聚区。规划区面积约26平方公里，有八万亩生态涵养林、6000亩水面，以及一个已建成的4400亩市树木园，适合中原地区生长的700多种植物中，这里就有600多种。上周一在全市重大项目例会上，连书记决定，将龙西湖休闲产业集聚区正式更名为市龙西湖文博森林公园。按照组团开发的原则，保护中开发、开发中保护，打造休闲旅游地产，未来将是市区群众周末休闲度假的好去处。

同时，我区高度重视策划、规划工作，聘请了著名经济学家钟朋荣教授编制完成了《二七区产业发展规划》，聘请“中国策划之父”——领衔编制完成了《二七区发展战略策划》。《二七区土地利用总体规划》、《合村并城规划》、中心城区五大商圈的规划、《新区概念性总体规划》、《新区控制性详细规划》、《新区总部经济产业园区概念性总体规划》等已经完成并通过专家评审。从年到年，我区已相继完成了四大板块的所有规划。

当前，二七区正按照省委省政府、市委市政府提出中原经济区、都市区的发展战略，全力以赴抓选商引资和项目建设，由“大拆迁”向“大建设”转变、一次招商向二次招商和产业升级转变、低层业态向品牌经营转变、零散布局向产业集群转变，逐步塑造“上风上水上二七、宜商宜居宜兴业”的城区品牌，全力推进财富二七、兴业二七、宜居二七建设。当然，这些规划实施和蓝图的实现，还是要依靠我们房地产企业的参与和支持，更需要各级领导、各位专家的支持。我们也真诚欢迎有实力、有品位、有社会责任感的房地产企业到二七投资发展，我们将树立“企业至上、企业家至上”的理念，真正把企业、企业家的事情当作自己的家事来办，并通过“低成本二七”，营造“行政运转成本低、群众生产生活成本低、项目建设成本低、企业经营成本低、推动发展成本低”的良好发展环境，努力让企业获得最理想的经济效益、社会效益、人才效益，为都市区的建设做出我们应有的贡献。

房地产转正工作总结篇3

经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。

民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。

房地产转正工作总结篇4

经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。新晨

房地产转正工作总结篇5

“3月回暖之后，大批开发商及二手房东就转变了以价换量的态度，甚至开始涨价，4月楼市成交明显下跌说明情况还没有我们想象的那么乐观。”这让正捂盘的李耀平难免忐忑，害怕楼市回暖再生变数。

上海五一房展会的第一天，参展规模与参观人数都比2011年房展会时大有改观，李耀平稍微松了一口气，“虽然有8折和总价立减20万这样的优惠楼盘，但都是针对特价房源，一般都不超过10套，说明上海的开发商对后市看法基本形成一致，不愿再进一步以价换量。”

不过，他更担心开发商的过于乐观

几天之后的统计结果不出所料：4月29日到5月1日，上海新建商品住宅成交价虽然同比上涨了13. 1%，但累计成交417套、4. 84万平方米，同比却分别下跌了33. 7%和27. 2%。

“高端一点的购房者，重新进入僵持与观望。”工行率先取消首套房8. 5折优惠政策，更加剧了他的担心。

没几天，情况又发生了转机。21世纪不动产的统计数据显示，2012年5月前13天上海新建商品住宅成交34. 2万平方米，较4月份同期提升48. 1%。

最后大赚一笔的机会

数据显示，进入5月后，上海楼市连续2周的楼市供销比值皆低于1，即供不应求的状况再度出现。 5月7日到13日的一周内，上海新建商品住宅合计成交1751套、20. 1万平方米，环比分别提升34. 3%、31. 1%。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉《望东方周刊》，5月7日到13日，上海出现了一个内环内的新增供应项目，但实际推出房源只有7套，而且预售报价高达6万～6. 8万元/平方米，而该楼盘前期房源中的二手房报价只有3. 5万～4万元/平方米。

另外，这一周上海推出的10大住宅项目，全都是小体量批次，3万平米以上的新推项目仅有1个，供应低于1万平米的项目则多达5个。

“市场的反复变化面前，越来越多的开发商选择观望。”李耀平说，不过很多开发商的心态与之前有了很大的不同，“越来越多的人相信中国楼市的旧时代正在结束，在北京、上海这样的大城市的老项目，被看做最后大赚一笔的机会。”

李耀平说，中国房地产开发的旧体系，正在被一股新思潮所瓦解，而这股新思潮的核心就是：产品为王取代土地为王，房地产开发模式由香港模式向美国模式转变。

在土地为王的时代，开发商单靠拿地、囤地就能获得丰厚收益。土地为王时代终结的重要表现，就是土地增值不再是开发商最重要的利润来源。

推动这一转变的根本原因，是拿地成本越来越高，囤积土地的获益空间越来越低，而国家政策的监管也越来越严格。

“为什么开发商都说楼市反弹在即，却没有人‘抄底’拿地。”上海一家中型房地产公司董事长王城（化名）告诉《望东方周刊》，开发商近几年一个明显感受就是“政府也变精明了。”“地方政府对土地价值的把控越来越准确，给开发商预留的空间很有限。”

2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9. 65%，2011年10月的土地流标率更是创下16. 5%的年度新高。

K8土地网数据显示，2012年一季度，全国百城土地供应速度明显放缓，3月总体供应量持续下滑，再创新低。同时，住宅用地成交价格总体水平较高；二三线城市受青睐，小宗地块频出头。

上海日前成交的浦江镇120- N地块更是个典型的例子。

该地块为普通商品房用地，以1. 45亿元的底价成交，折合楼板价约为8277元/平方米。在该幅地块的出让合同中，规定该地块必须在12个月内竣工。即使在规划设计方案批准后如果地上与地下建筑面积之和超过3万平方米，受让人可以申请延长竣工时间，经批准后可以将工期适当延长，但最多不超过24个月。

在以往的操作中，有些地块在转让中只明确开工时间，而模糊竣工时间。所以，有些开发商只打下一根桩就算作开工，从容囤地。21世纪不动产上海区域市场研究部罗寅申说，浦江镇120- N地块竣工期限措施的出现，或许正是土地市场管理所采取的新方向、新苗头。

总之，拍得浦江镇120- N地块的开发商靠囤地赚钱已经不可能了。

此外，地块所在的闵行区，还出台闵房管[2012]70号文规定凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建共有产权保障房，郊区有条件区域的建设项目，应进一步提高配建的比例(闵行区暂定为7%)。商品住宅在预售或者出售之前，房地产开发企业应无偿将配建房源移交给区住房保障机构。这就意味着，开发商拿下地块之后，还要配建7%的经适房最终需无偿移交给政府。

“产品为王的时代已经到来。” 上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭告诉《望东方周刊》，开发商的利润将主要来自于高质量产品的附加值，而不再是土地增值。

日前举行的“2012中国地产金融创新论坛”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也表示，随着国家的房地产政策由强调经济功能转向比较强调社会功能，“过去房地产赚钱土地是最主要的。今后开发企业靠什么赚钱呢？靠专业化赚钱。”

“2009年之后拿地的开发商，在土地增值上的收益就已经大大减少了。所以在那之前拿地的上海开发商，更不愿意大幅降价，因为这是最后一批可以赚一笔的土地了，以后再也没有了。”李耀平说，在2009年之后拿地的开发商，并不具有很多降价空间，这是促使更早拿地开发商敢于捂盘的另一个原因。

美国风

由香港模式向美国模式的转变，在业内也形成了颇有影响力的思潮。

全国房地产经理人联合会主席杨乐渝以“一个时代的结束，另一个时代的开始”描述中国房地产开发模式的转变。

目前，中国内地房地产开发普遍采用香港模式，即房地产项目从拿地、开发、销售到物业管理全部由一家“全能开发商”独立完成。

杨乐渝说，中国房地产业原来的模式，“只有地、只有房，没有产。”多年来，开发商都是简单的生产加小费的模式，没有经营也没有形成资本的市场。“原来的商业模式很可怜，形不成市场。要么被业主吃掉，要么被国外的资产运营机构给吃掉，造成了中国经济的‘高消耗、高资源浪费’的情况。”

从2011年10月到2012年3月，很多城市都出现了楼市交易量下滑，数目巨大的保障房进入市场则代表“中国的房地产进入了双轨制时代。”黄金湾投资集团董事长申威告诉《望东方周刊》，中国楼市正从卖方市场转为买方市场，这在客观上也让开发商的核心竞争力由拿地、融资能力，转为高品质产品开发能力。

向美国模式转型渐渐成为房地产行业主流思路。美国模式的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。

美国的房地产开发中，每一环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

申威说，在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。

美国的房地产投资资金主要以房地产投资信托（REITS）和产业基金的形式存在，目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。

美国的地产模式一个特点是以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售。

目前，行业内对中国房地产业的模式转型的主要判断依据，就是私募房地产基金的纷纷出现。

转型有多难

当然，香港模式也并非如外界批判的那样一无是处。智盈投资董事总经理董伟海告诉《望东方周刊》，以新鸿基、和记黄埔为代表的香港房地产企业，对内地企业最有借鉴意义的是他们既有自己开发、造好了就销售的项目，也有很多持有型物业。

“大量优质的持有型物业带来了良好的租金收入和稳定的现金流，在企业的利润贡献率中所占比例也相当高。国内开发商在香港模式上做的最好的要算万达。”董伟海说，香港模式之所以备受诟病，问题还在于内地的开发商没有学会香港模式的“平衡”。

开发模式的转变，意味着利益的重新分配。申威说，资金方占据着最重要的地位，他们承担投资风险，按股权获取利润分红，收益最大，但风险也最大；设计方按面积收取设计费，不同公司收费标准不一样，从50元/平米到500元/平米不等；建设方收取施工建设费用，利润率不高，竞争激烈，有时候还承担了施工垫资风险；销售方则是按销售额收取1%到3%不等的佣金，如果是买断式，有资金投入，利润率相应提高，但风险也相应提高。

在国内风头正劲的房地产私募基金，就扮演着美国模式中资金方的角色，其投资年回报率的要求普遍在20%到30%之间，有些甚至更高。这激起了诸多开发商的抵制，因为在过去几年中，即便号称暴利行业，开发商的投资年回报率也不过在30%左右。

申威则认为，私募基金回报要求在20%到30%，是和当前全行业资金链紧张以及市场风险下的合理报价。很多基金的募资成本就在18%以上。相比民间借贷的高利率，这样的回报要求还算合理。“从国内外金融市场发展规律来说基金成本一般为银行借贷成本的1到2倍。”

中国房地产开发模式的转变，将是一个长期的过程。至少目前，美国模式所需要的政策、行业配套、人才等方面的基础仍是空白。

以购物中心这一美国热门的房地产投资领域为例，众多房地产产业基金不仅是购物中心的主要投资者，也是拥有者。申威说，在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。显然，这样的产业链在中国没有出现。

“只有真正把每个环节的利润开发到极致，才能叫做真正的美国模式。”董伟海说，以提升产品品质为例，“并不是说，原来以1万元/平方米的费用建一个毛坯房销售，变成以1. 1万元/平方米的标准建个精装修房就是提升品质了。项目的布局、绿化、基建等等方面都要彻底改变。”如何精准地符合目标客户的需要，则是从产品定位、设计、建造、营销提出了更高的技术要求，“就连厨房装修品牌的选择，都将成为一个技术含量很高的问题，你必须先找准客户定位，然后知道他们认可什么档次的厨房用品。因为不同的客户，对装修溢价的接受程度也是不同的。”

房地产转正工作总结篇6

关键词 房地产 会计核算 问题 对策

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1 房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

(2)增加分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告附注中增加分项目的现金流量信息，即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。

房地产转正工作总结篇7

[关键词]主成分分析法 房地产 供求协调关系 3σ法 预警区间

进入21世纪以来，我国的房地产产业经历了一个快速升温的过程，特别是北京、上海广州等一线城市的楼市价格一路飙升。这种情况很大程度上是由于我国的城市化进程不断加快，城市人口迅速膨胀，房地产市场供求关系失衡而造成的。目前山西省正处于转型跨越发展的重要时期，房地产产业作为重要的支柱产业起着举足轻重的作用。但是山西省的房地产市场发展状况还不很完善，对房地产市场供求协调关系进行很好地把握和规范，稳定商品房价格，对房地产产业健康稳定地发展有着重要的意义。

一、房地产供求协调关系的方法与步骤

1.主成分分析方法与主要步骤

（1）初始化指标

设有 个指标，每个指标观测值为 项，进行主成分分析的模型如下式：

将指标矩阵 的数据标准化，得到矩阵

（2）求标准化指标的相关系数矩阵

（3）求相关系数矩阵的特征值

（4）计算贡献率和累计贡献率 此时即称 为第项的贡献率

（5）确定主成分的个数，建立主成分方程

在解决实际问题的时候一般不用取 个主成分，而是根据主成分累计贡献率的大小取前 个主成分（一般达到85%以上即可），则表明前 个主成分已基本包含了全部测量指标的信息，这样既可以减少了指标的个数，又便于对实际问题进行分析与研究。

2.协调指数理 法

法是通过计算样本中各指标数据系列的中心值和标准差，从而得出偏离中心值1倍标准差的区间 属于正常运行区间；偏离中心值1～2倍标准差的区间即 属于基本正常区间；偏离中心值2倍标准差以上的区间 和属于异常区间。这样可以得出反映供求关系协调度的5个区间。

二、实例应用分析

1.选取指标

通过借鉴已有的房地产预警研究成果和选取原则，结合山西省房地产市场目前的发展情况，选取下列5个指标：(1)商品房实际销售额/房地产投资完成额 ；(2)商品房销售面积/房地产开发竣工面积 商品房均价增长率/人均可支配收入增长率 ；（4）房地产开发竣工面积/房地产开发施工面积 （5）商品房的空置面积/房地产开发竣工面积 。

2.搜集数据

本文对近九年的《山西省统计年鉴》和2011年《山西省统计公报》的数据进行收集、整理和计算，得出以下关于山西省房地产市场供求协调关系的指标值，如表1。

表1 房地产供求协调关系指标数据

3.主成分分析

根据主成分分析法的步骤，利用SPSS17.0统计分析软件对表1的数据进行主成分分析。分析过程如下：

求原始数量的相关系数矩阵，如表2.

表2 相关系数矩阵

本文使用SPSS17.0软件,无须预先对指标向量进行标准化处理,直接通过软件计算,得相关系数矩阵。然后通过主成分分析法精简和分类，使最终评价结果更为科学。

（2）求相关系数矩阵的特征值、贡献率和累计贡献率

根据表3，通过分析主成分中各指标的权值和贡献率可以发现，第一和第二个特征值的贡献率分别为52.214%和35.133%，它们的累计贡献率达到了87.347%。根据上述方法中累计贡献率85%以上的原则，选取第一和第二个特征值作为主成分和即可。

（3）分析主成分与各指标的关系（如表4、表5所示）

下面是有关因子提取与旋转的说明：使用主成分法提取主成分，一般使用Varimax最大方差旋转法。由于初步得出的因子荷载矩阵A结构不够简单，各主成分的典型代表变量不是很突出，容易使主成分所表达的意义不够清晰，不便于对主成分进行解释。因此对因子荷载矩阵A实行旋转，使因子荷载矩阵A中的因子荷载的平方值向0和1两个方向分化，即使各变量在某主成分上有高额荷载，而在其他主成分上只有较小的荷载。运用最大方差旋转法矩阵A进行旋转，得到矩阵B。通过矩阵B可以看出,经过旋转后的负荷系数已经明显向两极分化了。

(4)对主成分进行分析

由表5得到前两个主成分和的线性组合为：

第一个主成分中系数的绝对值较大，所以第一个主成分可以看作是的综合变量，其反映的是山西省房地产供给匹配问题与居民的支付购买能力之间的关系；第二个主成分中系数的绝对值较大，所以其可以看作是的综合变量，反映的是山西省房地产企业开发的总体效率。所以，在房地产供求关系协调调度上，不仅要注重房地产供给与居民支付购买能力之间的关系，还要注重房地产企业开发的总体效率。

4.确定房地产市场供求关系协调度指数

根据上述关系式（1）、（2）、（3）可得出山西省房地产市场供求关系协调度指数值，如表6所示：

通过法可以得到各个指标数据系列的中心值和

标准差从而得出偏离中心值1倍标准差和2倍标准差作为预警区间的界限。如表7，这5个预警区间为：

表7 山西省房地产市场供求关系协调指数预警区间

5.结果分析

根据法，以及表6的山西省房地产市场供求关系协调度指数值，可以看出山西省房地产市场供求关系协调指数值在2001年~2010年这十年中基本上处于正常区间或基本正常区间之间，但近十年中房地产市场一直处于供给小于需求的状况。2001年~2005年这五年中居民对商品房的需求量不断增加，虽然供给量也在增加，但增加的幅度慢于需求增加的幅度。而在2006年开始，由于房地产市场的商品房竣工面积和竣工数量的增加速度快于需求量的增加值，所以供求关系协调指数有所回落，基本处于正常预警区间。总之，2001年~2010年十年中山西省房地产市场基本处于正常运行状态。

三、结论

通过上述的实例分析可以发现，山西省房地产供求关系运用主成分分析法进行分析和研究是比较合理和准确的，其结果基本符合山西省这几年房地产市场的实际运行情况。影响房地产市场供求协调关系的因素很多，选用主成分分析方法可以比较准确的寻找并判断影响其变化的综合指标，并给综合指标所蕴含的信息以恰当解释，深刻地揭示房地产内在的规律。因此，主成分分析法可以作为一种依据，用来为山西省政府对房地产市场的供求关系和运行情况进行宏观把握和调控，这将是一种比较有效的方法和工具。

参考文献：

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（李军亮：硕士研究生，研究方向：技术经济及管理；

房地产转正工作总结篇8

一、“营改增”对房地产建筑企业会计核算带来的影响分析

（一）正面影响

任何事均有着其两面性，具有正面影响，又有负面影响。正面的影响往往是企业的发展机遇，而负面影响主要是对企业带来的挑战，所以在面临大好发展机遇的同时，还应切实加强对挑战的应对和完善。就其正面影响而言，主要体现在减轻企业的税负方面。房地产建筑企业施工中所需的大型施工机械设备较多，且属于固定资产，并占企业资产的份额较高，传统的房地产建筑企业在购买新的机械设备时，往往会增加生产成本，所以更多的是采取租赁的方式进行，但是租赁不仅费用大，而且质量受其影响较大。此外，房地产建筑企业现有的招投标方式使得其缴纳的税赋较多，而随着“营改增”的实施，就能有效的避免出现重复缴税的问题，进一步将企业的税赋降低。

（二）负面影响

在分析正面影响的基础上，负面影响也不容忽视，尤其是对企业会计核算带来的负面影响最为严重，因而必须强化对其的分析，才能更好地促进其负面因素的完善，变挑战为机遇，变压力为动力，促进房地产建筑企业的可持续发展。就“营改增”背景下的房地产建筑企业的会计核算受到的影响作出以下总结。

1. 房地产建筑企业的会计核算变得日益复杂

房地产建筑企业会计主管工作是对整个企业财务管理工作负有主要领导责任，所以一般会计核算人员的职责更加重大。就笔者自身的实践来看，随着“营改增”的实施，房地产建筑企业在会计核算过程中面临的影响比以往更加复杂。传统营业税的缴纳主要是在计提的基础上进行缴纳并实施会计核算，而增值税的实施使得会计人员必须核算每个环节，尤其是劳务派遣性质的人员、设备、材料以及产品的验收计价，使得会计核算工作自身变得日益复杂和细化，进而增加工作量，这也对会计主管人员的综合管理能力提出了更高的要求，尤其是在财务管理中，面临的困难也在加大。就房地产建筑企业而言，其财务管理工作不仅要对经营活动情况掌握和监督，而且还要进行投资和筹资等工作。就近两年来“营改增”在房地产建筑企业的实施情况来看，极大的影响了企业现金流量，尤其是在收入与效益方面。

2. 房地产建筑企业的会计核算面临的具体影响

一是在核算企业的资产总额时，房地产建筑企业往往在固定资产方面所得到的增值税发票被抵扣之后而降低了企业资产的总额，加大企业负债率。

二是在核算企业收入时，实施增值税之前，会计核算人员主要是结合建筑工程的造价与利润进行营业税的缴纳，但是增值税的实施使得其属于价外税，导致整个工程造价没有包含增值税，加上有的未取得正规增值税专用发票又难以抵扣而出现重复缴税的情况时有发生。

三是会计人员在核算成本时受到的影响。因为没有实施“营改增”之前，企业在核算成本时属于税前价，所以在纳税时以实际成本以及进项税为主。然而随着“营改增”的实施，房地产建筑企业进项税与销项税的抵扣之后才计算，且二者差距越大，增值税就缴纳的越多，加上企业的成本又与原材料控制和人员成本控制为主，但是在诸多时候往往难以开具正规的增值税专用发票，因而其存在票控难度较大的情况。

四是在核算企业的现金流和效益时，由于现金流增减往往与税赋增减为反比，房地产建筑企业的经济效益主要是成本和收入以及营业税等方面的变化，传统的营业税征收，往往由于税金预交制的影响而导致企业资金流动性降低，企业在缴纳税金时需要根据进度百分比来确定，且其税金往往比应缴纳税金高，所以企业缴税的比例较高，而这就会对后续的施工建设带来影响，尤其的流动资金的减少，导致工程难以高效的运行。但是如果采取“营改增”，房地产施工企业一般采取完工百分比法确认收入，按合同段确认收入并分别开具发票，不会因为“营改增”而全部改到工程完工之后才交税，“营改增”的主要影响还是在确认收入的同时可以抵扣当期或前期的进项税额，进而避免由于预交现金而对工程进度带来影响，促进现金流量的增加。

五是会计主管参与供应商选择及合同制定时，“营改增”前主要是通过总价上看供应商的优劣，而“营改增”之后就需要对企业的成本进行考虑。因为供应商的选择关系到企业实际成本的高低，在质量差不多的情况下不能光从总价上看供应商的优劣，要考虑到企业的实际成本。

二、完善对策

通过上述分析，从正面和负面两个方面分析了“营改增”对房地产建筑企业会计核算带来的影响。所以为了更好地促进其正面作用的发挥，就必须在负面影响方面进行不断的完善。具体来说，就应注重以下工作的开展。

（一）总览全局，切实意识到“营改增”对房地产建筑企业带来的影响

作为房地产建筑企业的会计主管，即是企业财务领导，又是财务部全体财务人员的表率，所以必须紧密结合“营改增”对房地产建筑企业会计核算及管理带来的影响，为了更好地确保企业的财务管理工作得到高效的开展，就必须结合其影响制定具有前瞻性的财务管理方案，对各会计人员的职责进行有效的明确，从而更好地在会计核算中促进各项财务管理工作得到高效的开展，这就需要会计主管具有较强大局意识，在总览全局的形势下，结合房地产市场的发展，针对性的对财务管理工作进行优化和完善，才能更好地应对“营改增”对房地产建筑企业会计核算带来的影响。

（二）完善制度，确保会计核算职责得到高效的落实

在对“营改增”背景下的房地产建筑企业财务管理方案明确的前提下，为了确保会计人员的职责得到高效的落实，就必须对房地产建筑企业现有的会计核算制度进行不断的完善，这就需要根据增值税的有关项目进行会计科目的设置和优化，同时对会计人员职责进行明确的前提下，还应为了确保制度的落实采取闭环管理工作。具体而言，就是在下达财务管理方案中，由每个会计人员提出自身所负责的工作内容和及其对应细化方案，并将自身所细化的方案上交到财务部门，由会计主管和财务总监对可行性进行研究，并对其在实施中可能遇到的风险进行批示，通过审批之后，由会计核算人员负责对本职工作的实施，会计主管对整个过程实施监督检查和指导，从而更好地找出实施中发现的问题和不足，并以此作为根据，切实加强会计制度的完善，从而更好地在今后的工作中更好地应对政策的变动影响企业会计核算工作的开展。

（三）优化方式，确保会计核算工作效率得到有效的提升

鉴于传统的会计核算方式已经难以满足现代工作的需要，所以为了更好地提高房地产建筑企业的会计核算效率，就必须对传统的核算方式进行不断的优化和完善。加上“营改增”之后需要从传统的整体性核算转移到单独性核算上来，所以应及时的组织企业的财会人员及时的加强有关“营改增”政策的学习，只有加强对其专业培训，使其更加主动积极地参与到学习之中，才能更好地提高其专业技术水平。并在日常工作中加强与税务机关的合作，及时安装和发行发票税控系统，尤其是在发票取得和发售方面强化对企业的指导，才能更加快速高效的达到新旧税务机制的转换，并结合税务要求对会计人员结构等进行优化和完善，尽可能地确保其专业素质技术水平得到有效的提升。

（四）积极应对，快速适应新政策新市场下的生产环境

一是房地产建筑企业应紧密结合“营改增”给企业带来的影响，尽可能地在政策得到支持，才能更好地缓解企业生产压力，在“营改增”政策所创设的公平竞争的市场环境，为了促进房地产建筑企业的可持续发展，学会加强“营改增”优势的利用，及时的更新和改进企业的生产技术设备提高自身的市场竞争力。

二是“营改增”所涉及的是国家与地方政府与企业之间的利益。“营改增”的实施主要是将企业税负减轻，促进我国税务制度的不断完善，所以房地产建筑企业要想更好地发展，作为企业的主要领导人必须具有前瞻意识，积极满足税务改革的需要，加强现代化、新型化财会人才的培养，从而更好地促进企业走向可持续发展的道路。

三是“营改增”之后企业的成本也会发生变化，尤其是在供应商选择及合同制定环节，作为会计主管为了更好的考虑企业成本，具体就是从小规模纳税人采购取得的是增值税普通发票，而从一般纳税人采购取得的是增值税专用发票，增值税普通发票不能抵扣进项税额，增值税专用发票则能抵扣进项税额。以总价210万元的供应商总价来看，若从小规模纳税人采购取得的是增值税普通发票，因为增值税普通发票不能抵扣进项税额，企业的实际成本就是210万元，而如果是从一般纳税人采购取得的是增值税专用发票，虽然总价是222万元，但企业的实际成本才200万元，比从小规模纳税人采购的实际成本要低10万元。因而只有考虑到成本问题，才能快速的适应新政策新市场下的生产环境。

三、结语