房地产研究范文

房地产研究范文第1篇

谈房地产研究，可以从理论和实践两个角度来谈。笔者长期从事房地产教学和研究工作，从自身专业发展的角度，必须关注房地产理论方面的研究。和刊登在英文期刊上的房地产学术文章相比，中国大陆的学术期刊上刊登的房地产学术文章无论从数量上还是研究深度上，都相差甚远。甚至时至今日，还没有一份房地产学术领域的正式期刊。《中国房地产》杂志从两年前开始出了学术版，算是一个很好的开端。

再从实践的角度看，房地产实践活动其实是离不开理论分析的。美国很多大学的商学院有房地产方向的MBA学位课程，这些MBA毕业出去很多都在房地产相关的业界工作，例如房地产开发公司、房地产基金公司、商业银行和投资银行的房地产部门、房地产估价公司、房地产资产管理公司，等等。而这些MBA在校学习的时候都要掌握相关的理论分析工具，并且在学习这些理论分析工具的时候都是结合真实案例。反过来，这说明在真实的房地产实践活动中也是要用到这些理论分析工具的。

而在中国，据笔者所知，开设房地产专业或者专业方向MBA课程的商学院并不多，这反衬出房地产业界并不十分需要房地产专业的MBA以及他们的专业理论。

倒是在房地产经纪行业，一些大公司往往设有研究部。长期以来，笔者和广州几家大型房地产经纪公司的研究部有着密切的联系，因此和他们也都很熟悉。触发笔者写本文的契机，也正是这些公司的研究部最近连续发生人员离职的情况。个别人员的流动并不奇怪，但几家公司在近期先后都有研究人员离职，有的公司还不止一两个人离职，这就值得关注了。

据笔者所知，长期以来，研究部门在房地产经纪公司的地位就比较尴尬。对于公司来讲，他们是不可或缺的，特别是一手公司，在为开发商销售项目的时候，需要进行从宏观政策到区域经济再到周边竞争性产品的全套市场分析，这些必须由研究部来完成。而另一方面，研究部在公司看来是成本中心而非利润中心，特别是在二手经纪公司更是这样。因为在二手经纪公司中，研究部更多的是根据公司的日常数据对公司运营状况进行分析，如果公司重视科学经营管理，那么相对来说对研究部的工作还会比较看重，反之则可能认为研究部是可有可无的。

其实这些年来我只要有机会就会鼓动这些房地产经纪公司的老板把研究部发展成一个盈利部门，可以把平时积累的数据加工成产品，卖给需要这些数据分析结果的客户。事实上，这些年来有些公司的市场研究报告也的确能够找到一些固定的客户，不过这些公司往往是一些全国性的公司，其庞大的数据库包含了全国的数据，这些往往被准备从事异地项目开发业务的大型房地产公司所需要。

上述所有关于中国房地产研究的现状，其实都反映了一点，就是中国的房地产行业目前仍然处于粗放经营的阶段，不需要做什么研究也照样能够大把地赚钱。不仅房地产开发和房地产经纪行业如此，房地产金融行业也是如此，中国的金融业发展总体上还处于比较初级的阶段，房地产金融产品也同样是既简又少。理论来源于实践，实践尚处于初级阶段，也就无怪乎理论研究不能上台阶了。

房地产研究范文第2篇

王锋，博士，高级经济师，现为深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任：国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家，中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员，深圳市委、市政府决策咨询委员会委员，深圳市房地产业协会副会长，深圳市房地产经纪业协会副会长，广东省房地产评估与经纪学会理事，深圳市仲裁委员会仲裁员，中南财经政法大学特聘教授。现主要从事住房与房地产经济理论、住房与房地产政策法规、土地管理政策法规等方面的研究。

二、主持或参与的主要课题

1、1998年参与国家建设部立项的“2000年小康住宅小区物业管理模式”课题的研究。课题成果于2000年11月通过建设部科技司鉴定（建科鉴字[2000]第072号）。

2、1998年主持深圳市规划国土局立项的“深圳房地产市场发展战略”课题的研究。课题成果于2000年12月通过建设部科技司评审（建科评字[2000]第070号），并获深圳市科技局成果登记证书（登记号2000148）。

3、2000年主持深圳市规划国土局立项的“深圳市‘十五’期间房地产发展”课题的研究。

4、2000年主持国家建设部重点科研项目“中国房地产统计指标体系”课题的研究。

5、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项、深圳市政府立法研究项目《深圳市土地管理条例》和《深圳市房地产条例》（草案建议稿）的研究。

6、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳房地产预警体系研究”课题的研究。

7、2003年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“土地市场管理立法调研”课题研究。

8、2004年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳市房地产信心指数系统”课题的研究。

9、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“深圳市住房发展战略与住房保障机制”课题的研究。

10、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的《深圳市住房建设规划（2006―2010）》研究和编制，课题成果经深圳市政府同意形成“深府［2006］216号”文件在全市实施。

11、2007年主持国家建设部委托的“城中村现状特征调研”课题的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有创新。

12、2009年主持中国城市科学研究会委托的“城市化过程中城镇新移民住房问题研究”。

13、2009年主持国家住房建设部委托的《中华人民共和国住房保障法（实践版）》课题的研究和起草。

三、出版著作

1、专著《房地产预警理论与实践》，中国建筑工业出版社，2011年1月。

2、专著《房价与调控――2001―2010年深圳房地产市场发展研究》，中国建筑工业出版社，2011年6月。

3、主编《深圳房地产发展报告（2009―2010）》，中国大地出版社，2010年。

4、主编《深圳房地产发展报告（2008―2009）》，中国大地出版社，2009年。

5、主编《深圳房地产发展报告（2007―2008）》，中国大地出版社，2008年。

6、主编《深圳房地产发展报告（2006―2007）》，中国大地出版社，2007年。

7、主编《房地产经营与管理》，中国计划出版社，1999年，主编之一。

8、编著《深圳房地产市场发展战略（1999―2010）》，中国建筑工业出版社，2001年。

四、主要论文

1、《深圳住房的国内外比较与发展的基本设想》，发表于 《哈尔滨建筑大学学报》，2000年第5期。

2、《关于深圳率先实现现代化的探讨》，发表于《特区经济》，2000年第4期。

3、《关于我国房地产合理储备率的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2000年第6期。

4、《深圳房地产市场未来10年发展的基本判断》，发表于《中国房地产》，2000年第11期。

5、《经济适用房的未来市场》，发表于《中外房地产导报》，2000年第1期。

6、《物业管理企业建立现代企业制度的探讨》，发表于《中外房地产导报》，1998年第17期。

7、《深圳房地产市场中期预测研究》，发表于《中国房地产研究》，2001年第3期。

8、《构筑中国房地产指标体系》，发表于《中外房地产导报》，2001年第17期。

9、《关于国民经济核算中楼宇业权指标设置的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2001年第5期。

10、《我国工程计价体系与造价计算模型的探讨》，发表于《建筑管理现代化》，1996年第4期。

11、《浅论项目全额承包中的成本管理》，发表于《西北建筑工程学院学报》，1995年第3期。

12、《住宅物业综合费用探讨》，发表于《住宅与房地产》，1997年第4期。

13、《香港公共住房二级市场及启示》，发表于《中外房地产导报》，2000年第7期。

房地产研究范文第3篇

仍然从房地产相关数据的匮乏说起，我国房地产研究当中遇到的很多窘境都是与此相关的。

有一次听一位博士生介绍其论文，数据模型中的一个变量是地方政府对保障房的投资，他采用经济适用房的投资额来代表这个变量，其理由是找不到其他类型的保障房投资数据。找不到数据不难理解，但问题在于：建设经济适用房政府免收经济适用房的土地出让金，减收有关税费等，这与经济适用房的投资数额非同一概念，所以用经济适用房投资来代指政府对保障房的投资是不确切的。

还有一位硕士生，研究某市住房空置率与住房价格之间的关系，他明知住房空置和滞销商品住房是两个不同的概念（由于历史的原因，空置一词在我国和国外所指是不一样的，我国统计意义上的空置是指建成未销售的商品房，国外的空置是指已售而无人入住的房屋），但由于统计部门一直只有滞销商品房意义上的空置数据而没有未入住意义上的空置数据，所以他还是准备用滞销商品房的统计数据来作为空置数据（当然最后他放弃了这样做）。

在我国，房地产数据不仅难以获得，而且由于我国房地产业发展的历史还不长，数据积累的时间很有限，进行数据分析的时候，会因时间序列太短难以反映其变化趋势，于是曾经有人采用季度甚至月度数据来进行分析，这样一来数据采样点就增加了。实际上国外在进行经济分析的时候都要对月度数据进行所谓的季度调整来消除不同季度的系统性影响（中国的季度波动更大，例如一季度的经济数据历来受到元旦和春节假期的影响），所以不会直接拿原始的月度或者季度数据来做分析。再进一步说，房地产市场受季度和月度假期的影响比别的行业更甚（诸如“金九银十”之类的说法），所以用季度或者月度数据进行时间序列分析没有太大意义。（不仅如此，每月对当月商品房价数据相对上月数据进行比较也是没有意义的，因为每个月商品房的成交价格受成交区域、成交种类等影响造成的价格波动非常大）。

房地产市场还有一个重要的特点就是区域性，一个省的房价平均数其实是没有太大意义的。像广东这样的省，GDP总量长期排全国第一，但除了珠三角地区以外的粤东西北还有很多贫困地区，人均GDP还低于全国平均水平。即使现在发达的交通缩短了地区之间的时间距离，使得异地购房居住成为一种选项，不同城市地区的房地产市场毕竟还是相对隔绝的，所以研究全省范围内的房价平均水平和成交平均水平也是没有太大意义的，再把这个范围扩大到全国就更没有意义了。曾经有人采用全国的房地产开发数据和空置数据研究房地产供需的非均衡模型，并且把未有人研究过全国范围的供需非均衡问题作为文章的创新之处。其实是由于这个问题没有意义，而没有人去研究。还有人研究全国各大区域的城市之间的房价波纹效应问题（即某个地域的房价变化如何像水波一样传导到周围的区域），其选取的是华东、西北这样的大区之间的关系，这样的研究无论得出什么结论，都和现实没有太大关系，当中国东部一个城市的房价发生变动时，远在中国西部的另一个城市的房价也可能同时会变化，但后者的变化并非由前者引起，因此，用波纹效应理论可能在数据模型推导上得出“完美”的结果，而这个结果是没有任何现实依据的。

说到和现实的关系，这也是国内房地产研究的一个常见问题。经常看到一些文章的假设是和现实情况完全不符的。例如有的文章提出这样的假设：房价上升并未给开发商带来利润的增加，理由是地价也在上升。如果用商品房销售同期的地价水平来测算，这样的结论很可能是正确的，因为有时地价甚至会比同期房价还高，出现所谓“面粉贵过面包”的现象。但文章实际上混淆了项目获取土地的地价和项目完成后销售同期的同类地价的概念。在地价快速上涨时期，项目获取土地的价格往往是远低于项目销售同期的地价的，当然更远低于项目销售房价，这种情况下的房价上升绝对会给开发商带来巨额的利润。

有的文章研究住房抵押贷款提前还款问题，却没有把利率变化作为影响提前还款的一个重要因素，很多借款人提前还款就是因为利率提高。同样在研究住房抵押贷款提前还款问题的时候，有的文章认为房屋转手不是提前还款的主要原因，而是我国的二手房交易不活跃，这显然与现时的房地产市场状况不符（多年以前或许是这样，当前并非多年以前的情况）。

房地产研究范文第4篇

【关键词】房地产；调控；融资；策略

随着我国政府对房地产业实施一系列宏观调控“组合拳”后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产是资金密集型产业，高投入，高风险，高产出，能否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道多策略的房地产融资体系，对房地产企业发展可谓举足轻重，也成为房地产企业发展的瓶颈。

1 我国房地产融资现状分析

1.1 融资方式单一，直接融资比重偏低

目前，我国房地产资金来源主要由国家预算内资金、国内贷款、外资、自筹资金及其他资金共同构成。然而，自20世纪80年代中期我国国有商业银行发展房地产领域的贷款以来，涉及房地产开发、建筑施工、销售以及近些年成立的土地储备中心等方面的融资，不仅基本上是以国有商业银行信贷为主的，而且长期以来，已经形成了我国房地产融资渠道的银行信贷单一模式。换句话说，房地产资金主要来自银行贷款。

1.2 土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险

土地储备制度是由城市政府委托的机构，如土地储备中心通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，变成可建设的“熟地”，再根据城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划及城市经济发展的客观需要，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。由于土地的稀缺性，土地的价值随着房地产的发展容易提高，因此储备土地往往需要大量资金，而资金的获取主要来自商业银行的贷款这种单一的渠道会滋生许多风险，如利率风险，本息返还风险等。

1.3 法律法规等客观环境不完善

虽然政府已对我国房地产业加以重视，近年来出台了一系列有关房地产金融等方面的政策、法规，但仍未形成一整套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。此外是现行房地产法律法规与世贸规则的冲突。国内金融机构与外资在华的金融机构适用的法律和享受的待遇不同，不符合国民待遇原则。目前我国主要用《商业银行法》《证券法》《保险法》等基本金融法律对国内金融机构进行规制，虽然这些法律也适用外资及外国金融机构，但是它们主要受《中华人民共和国外资管理条例》和《在华外资银行设立分支机构暂行办法》等专门法规的约束。

2 加强房地产融资策略

2.1 建立发展房地产投资信托的政策和法制环境

加快完善我国房地产相关法律法规制度,建立发展房地产投资信托的政策和法制环境,要适应房地产市场发展的要求。在这方面我们可以参考欧美等发达国家的立法和实践,我国政府可以参照它们的做法,制定出符合房地产投资信托要求的相应的法律、税务、证券交易等法律法规,确保房地产投资信托市场的公平、公正、透明和公开,以促进房地产投资信托行业的健康稳定发展。

2.2 科学运用营销策略快速回笼资金

有数据显示，万科2008年6月末净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平；公司6月末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和；万科的市场占有率从2007年的2.07%提升到了2008年上半年的2.7%，同时，2007年底到2008年上半年，万科斥资超过25亿元，在武汉、青岛、宁波、东莞、天津、苏州、上海等城市共收购10个地产公司部分或全部股权。在房地产市场低迷的情况下，万科不俗业绩的取得得益于营销策略的科学运用。万科值得借鉴的策略如下：1.适当增加小户型供应。万科近年坚持“聚焦主流，理性应变”的经营策略，在2007年新开工产品中，53%为小户型，而2008年该比例则提升到80%。相对于等待房价增速回落来增强购房能力，商品住宅产品结构的调整、小户型的推盘是有效需求释放的最快途径。2.适时进行降价销售。在2008年元宵节万科率先带头降价后，最近又选择了中秋前夕在上海展开“打折”攻势，万科的降价已经初见成效。以万科上海元宵节95折特卖为例，约8个小时的销售活动中，推出的240多套优惠房源卖出了170多套，总销售额达2.57亿元，实现了快速销售、回笼资金的目的。

2.3 上市融资

房地产企业进行上市融资是其进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，又可以降低融资成本。但是上市融资，门槛较高，审查较为严格，一般只有一些综合实力较强的房地产企业可以上市，对于中小企业而言，仍是可望而不可及。同时，由于房地产业在国民经济中所占比重比较大，一旦发生波动，将会影响整个国民经济的发展，因此国家对此一直持审慎的态度。2001年资本市场解除了长达8年的房地产企业上市的禁令，但发展到今天，房地产企业若想上市，仍然不是一件容易的事，尤其是对中小房地产企业而言。根据2006年5月17号的《首次公开发行股票并上市管理方法》，发行人必须满足：最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元，净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据；最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元；或者最近3个会计年度营业收入累计超过人民币3亿元；发行前股本总额不少于人民币3000万元；最近一期末无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）占净资产的比例不高于20％。由此可以看出，中小型房地产企业上市的可能性是很小的。

3 结束语

目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露，且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

参考文献：

[1]谭霞.房地产金融风险浅析[J].时代财会, 2009, (11 ).

[2]胡敏娟,施兴翔,周轶群.我国房地产融资渠道的分析和方法研究[N].经理日报, 2007 ( B 2 ) .

[3]郭冬梅,曾国辉.浅析房地产企业融资渠道的突破与创新.经济研究导刊.2008年第10期总第29期.80~83.

[4]余惠倩.房地产融资渠道多元化及发展趋势[J].经营管理,2010,(5):60-62.

[5]刘杨梅,等.我国房地产融资渠道多元化探析[J].产业观察,2007,(11):117-120.

房地产研究范文第5篇

关键词 房地产泡沫 成因 测度 预警

中图分类号：F407.9 文献标识码：A

在国家严格调控举措下，全国房价上涨的脚步放缓，公众对房价上涨的预期是否已经彻底结束？中国房价经调控后是否能做到合理回调呢？更进一步思考，那什么是房地产泡沫呢？房地产泡沫形成原因是什么？针对房地产泡沫，如何进行有效测度？怎样就房地产泡沫做到有效预警呢？结合中国该领域实际情况，上述问题急需继续深入研究，而如何解决好诸多此类问题，其前期工作便是全面回顾国内外关于房地产泡沫问题的研究成果。

1房地产泡沫

1.1房地产泡沫的概念

1992年版的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中引用美国著名经济学家、前美国经济学会会长查尔斯.P.金德伯格（Charles P.Kindleberger）（2004）的话定义泡沫经济：“泡沫经济这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价过程的继续，在一定的时候常常会发生预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常‘繁荣（boom）’的时间要比泡沫状态的时间要长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，也有可能以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”

1.2房地产泡沫的种类

姜爱林（2003）认为房地产泡沫的种类有很多，大致分为房地产投资投机性泡沫、地产价格泡沫、房屋空置泡沫及房价虚涨泡沫四种。

1.3房地产泡沫现象

回顾往昔，结合国情，可总结出其一些主要特征和表现：在一段时间内，资产的价格快速持续上涨，并在最后泡沫破裂时暴跌；经济长期增长，投资者对房地产估价过高或过于乐观；较为宽松的货币政策，借贷规模不断增加，大量信贷资金投资于房地产市场；银行等金融机构过度参与房地产市场，对房地产泡沫的形成起到了推波助澜的作用；房地产市场中投资性购房的比重高，国际投机资本、民间游资大量流入。

2房地产泡沫的成因分析

2.1房地产商品的特殊性和土地资源的稀缺性

与其他商品相比，房地产具有耐用性、高价值性、空间位置固定性、使用性和效用多层次性等特点，是一种缺乏供给弹性的资产。与其他要素相比，土地的自然供给是固定不变的，供给弹性很小。土地资源的稀缺性是房地产泡沫形成的基础条件。

2.2银行等金融系统对房地产贷款的倾向性

房地产商品自身的长期固定性及其保值增值性，提高了银行等金融机构发放房地产贷款的积极性。Richard Herring， Susan Wachter（2002）认为，房地产泡沫和银行信贷支持有关，房地产价格的上涨会使得在某种程度上拥有房地产的银行增加资产的经济价值，同时增加了银行的风险，加剧了泡沫的形成。

2.3房地产的过度预期和投机

由于公众对未来短期内房价上涨的群体预期心理，使得涌入房地产市场的大量资本为追逐短期高额利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机获得；人们买房不是为了居住，而是为了转手卖掉从而赚取差价，渐渐地这种行为成为你追我赶的群体投机行为，从而推动房价不断攀升，使房地产价格与其实际价值背离，最终产生房地产泡沫。

2.4宏观经济因素

（1）市场基本面。M.J.Roche etal.（2000）和K.Oshiro（2003）认为市场基本面的急剧变化明显推动房地产价格短期迅速上涨。

（2）结构性失调。房地产业存在结构性的矛盾与问题，将成为阻碍房地产业健康发展的根本性因素，同样房地产结构性失调也是促使房地产泡沫形成的因素。

（3）制度因素。曾红艳（2006）认为，房地产制度缺陷是泡沫产生的深层原因，房地产税收制度、土地制度、收入分配制度等多项制度改革滞后。

2.5信息不对称

Allen， Morris， Postlewaite（1993）在信息不对称的情况下建立了一个有限期的开放经济一般均衡模型，研究得出泡沫发生的时期每个部门都有独自的不公开的信息。Frederic S.Mishkin.以信息不对称理论为基础，认为金融机构与借款人之间的信息不对称会导致金融资产泡沫。

2.6政府调控失误

政府宏观调控的失误也是催生房地产泡沫的因素。Krugman，P.（1998）认为，政府外在或内在的担保，会导致投资者分散风险或高估资产价格，从而加速房地产泡沫的产生。

3房地产泡沫的测度

学者们不管用何种方法测度房地产泡沫，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的那部分极为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。房地产泡沫的测度方法主要有三大类：指标法、统计法、模型法。

3.1指标法

指标法是一种常见的房地产泡沫测度方法，特别是在政府工作报告、新闻媒介评论、专业调查报告中。其理论依据是虚拟经济（房地产）总是以实体经济为基础，通过实体经济指标金额来衡量虚拟经济具有一定程度的可信度。学者提出的有关测度房地产泡沫的指标，将其分为三类：需求类指标、供给类指标和信贷支持类指标。

3.2统计检验法

统计检验法的使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学原理对房地产价格变化进行数据分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，数据分析可找到统计规律；而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫是的价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法可分为直接检验法和间接检验法。

3.3模型法

指标法和统计检验法仅能对房地产泡沫的存在性进行分析，而模型法则可通过房地产现实价格相对基础价格的偏离计算出房地产泡沫的大小，只是不能预测房地产泡沫发生与发展的趋势。最常见的模型法主要有收益还原法、边际收益法。

4房地产泡沫的预警

4.1房地产泡沫的预警方法

（1）景气指数法。余晓红、盛承懋（2004）构建苏州房地产业发展特点和实际情况，依据国房指数的编制方法，建立了苏州房地产景气指数预警系统。

（2）统计预警法。胡鹏、姚长学、钟叔平（2003）通过对有关房地产指标的分析，确定销售率为基准循环指标，再用时差相关分析获得与基准循环指标相关且先行的指标，在此基础上构建了房地产先行扩散指数预警系统。

（3）模型预警法。丁烈云（2002）深入探讨了基于景气循环波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警等多种模型和方法。

4.2房地产泡沫的预警指标体系

房地产预警指标及指标体系的构建是房地产预警系统的关键环节。国内学者从定性和定量分析等方面对此问题进行了深入研究。

（1）定性分析。定性分析主要是依据房地产市场运行机理和周期波动理论以及设计者自身经验来选择预警指标。

（2）定量分析。定量分析是指从影响房地产的宏观和微观因素出发来选择指标，在经过数据处理来选择最终的预警系统指标。目前，我国有关房地产指标体系的研究多是采用定量分析的方法。

4.3房地产泡沫的预警指数和预警系统

为反映房地产市场的运行情况，各国都建立了相关的预警指数。如美国主要有Hcdonic价格指数、RS指数，但由于这些指数建立在完善的房地产市场的基础之上，因此其编制方法不适用于发育仅26年的中国房地产市场。目前，我国在房地产预警系统建设方面的思路已经逐渐清晰。有学者提出在横向结构上将房地产预警系统分为信息采集系统、景气分析系统、预警信号系统三个子系统，并赋予三个系统不同的功能：信息采集系统负责房地产基础数据及相关信息数据的采集；景气分析系统负责房地产信息数据的整合分析和；预警信号系统负责预警预报指标体系和预警预报制度的建立。

5综述

房地产研究范文第6篇

关键词：房地产、评估、研究

中图分类号：F293 文献标识码： A

一、引言

近些年来，在我国，随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。但是现阶段，房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产产业的可持续发展。

二、房地产评估概念概述

对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。

三、房地产评估的发展机遇

1、国家大力推进现代服务行业的发展

房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。

2、开征房产税势在必行

房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量，对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。

3、商业银行风险控制需求不断增加

随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估的评估量。

4、国家城镇化建设不断推进

我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入高潮，房地产评估将会持续稳步发展。

四、我国房地产评估发展制约问题分析

1、房地产评估的整体实力不足

在我国房地产评估近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估稳定发展的制约。

2、房地产评估业务方式有待完善

受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。

3、房地产评估机构盈利能力不强

当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。

4、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差

提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。

五、房地产评估长远发展对策分析

1、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平

对于房地产评估的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估的整体实力。

2、创新房地产评估业务的工作模式

对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。

3、优化房地产评估产业机构的盈利模式

对于房地长评估而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估机构的生存发展能力。

4、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性

为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。

5、运用先进的、科学的方法

无论运用什么样的方法进行房地产的评估，都应该广泛的收集最新的信息，采用科学的方法进行研究，对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行，在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时，要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估，使评估机构的各个部门可以相互协调，相互监督，是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。

六、结束语

综上所述，房地产评估是房地产行业重要的组成部分，房地产行业要想健康稳定的发展，就必须实现房地产评估产业的跨越发展，并且作为方地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向，这样就可以不断的推动自身业务转型，从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。

参考文献：

[1] 曹海军.中国房地产评估方法及现状[J].中小企业管理与科技：上旬刊，2010，（12）：33-34.

[2] 刘薇.浅谈房地产评估产业的发展现状与对策[J].黑龙江科技信息，2012，（30）.

房地产研究范文第7篇

关键词 房地产 预警指标 预警方法 预警系统

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

我国房地产业始于20世纪90年代初，但在其短暂的20多年的运行中却一直在不断的波动，特别是近几年出现了地区性的房地产发展过快、房价过高等现象，对经济和社会造成巨大的冲击，这就需要我们对中国的房地产预警系统进行深入研究。我国对房地产预警的研究始于上世纪九十年代末，其基本的研究方法和思路还是参照经济预警方法并结合自身特点形成的。我国对房地产预警的研究主要集中在房地产预警指标体系的设计、房地产预警方法的选择和房地产预警系统设计三方面。

一、 房地产预警指标研究评述

房地产预警指标及指标体系是房地产预警系统的基础，科学、合理地设置指标体系能有效地实现房地产预警系统的功能和目标，因此，对房地产预警系统的指标体系进行深入研究，无疑是房地产预警系统研究的一项重要内容。我国早期对房地产预警指标体系进行构建多采用定性方法，而采用定性方法构建的指标体系，因为主观性强，各指标之间不可避免存在较强的相关性，也不能准确判断各指标对房地产业的影响，指标选取依据不充分，可信度不高，因此后来的学者主要采用各种定量方法对此问题进行了研究。

郭磊、王锋等认为，房地产周期波动的主要原因是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生了内部传导。他们在进行预警指标体系设计时，根据先行、同步和滞后的数量特征关系初选了全国消费者物价指数等18个指标，然后以深圳市为例通过时差相关分析法选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系，并利用统计预警法进行了单一警兆指标预警和综合预警分析。

郭峰认为房地产预警指标的选取应遵循全面性、简洁性、可操作性等七项原则，在此基础上应采用定性和定量相结合的方法来选择房地产预警指标。其具体做法是参照各地已有的预警指标体系，取其交集，然后利用专家评分法和相关分析法选出了12个指标，并进行了实证分析，结果证明该指标体系可以满足预警的要求。

叶艳兵、丁烈云利用多元统计中的主成分分析法来确定各单项指标的权重及反映市场景气状况的“第一主成分”，采用相关性分析来确定各单项指标同“第一主成分”的相关性大小，并按照相关性的大小来决定指标的取舍， 同时结合专家经验等定性分析方法，利用武汉市的历史数据，建立了包括房地产价格、从业人数等在内的武汉市房地产预警指标体系。但利用该指标体系进行预警，具体效果如何，限于篇幅，作者没有结合数据进行检验。

周忠学、李永江以青岛市为例，用聚类分析法把影响房地产的20个因素指标分为5类指标，然后分别对每类指标进行主成分分析，最后把原来的20个指标合成为7个综合指标，大大简化了分析工作。

李崇明提出了一种新的房地产预警指标选择方法。他认为房地产系统作为一个复杂的大系统，其影响因素众多，必须采用一种适合复杂大系统的定量分析方法，并由此提出了系统核及核度方法。该方法的基本原理是采用灰色关联分析法对样本数据进行分析，得出指标间的关联度，然后根据指标关联度的大小建立指标体系的拓扑图，最后求取拓扑图的核，其构成要素就是要选择的房地产预警指标。

杨佃辉，陈轶等把初选的22个房地产预警指标按照指标的性质分为总量指标、购买力指标、生产类指标、价格类指标和交易类指标五大类，分别对每类指标进行聚类分析和非参数检验并结合定性方法建立了预警指标体系，然后利用上海市房地产相关的数据进行了实证分析。

综上所述，我国对房地产预警指标体系的研究正在逐渐从单纯的定量分析向定量分析和定性分析相结合的思路转移。定量分析方法主要通过一些统计分析方法消除指标间的相互干扰和影响，使不同指标与房地产业发展的关系描述得更为准确，但它不可避免也存在缺陷，如多数统计方法对数据要求较高，通常需要样本数据够多，且不具备容错能力，而且对某些不能量化的因素指标也无能为力，而这正好可通过定性分析来弥补。因此，把定量、定性分析方法相结合来构建房地产预警指标体系将是未来的发展趋势。

二、房地产预警方法研究评述

预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。在预警方法的选择上，我国有关学者的研究大致可以划分为三个阶段，房地产发展初期，即上世纪90年代的研究以景气指数预警为主；90年代末到本世纪初以统计预警为主；近期的研究则转向以人工神经网络等为主的人工智能、模式识别方法方向发展，逐渐与计算机软件融合。

（一）景气指数法。

如上所述，我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。

黄继鸿、雷战波、凌超为了描述房地产景气的动向,通过构建合成和扩散指数来达到对房地产运行情况进行监测、预警的目的。他们认为扩散指数能综合各个指标变量的波动,反映宏观经济波动过程,还能够有效地预测经济循环的转折点,但是不能明确表示经济循环变化的强弱；合成指数不仅能预测经济循环的转折点,还能在某种意义上反映经济循环变动的振幅。因此,他们认为扩散指数(DI)和合成指数(CI)适用于房地产预警等宏观经济领域。

李斌、丁烈云、叶艳兵对景气指数预警法进行了大量研究后，发现由于计算方法和侧重点不同，利用扩散指数DI和合成指数CI对相同的数据分别计算得出的房地产警度不一致，他们分析了两种指数的计算特点，提出了两种改进方法．第一，对传统DI计算方法进行合理改进，引入精度比较的概念，选择精度更高的指数来进行景气评价，有效地消除了两指数间的矛盾冲突；第二，利用DI值与CI值及其精度设计了一个能完整反映市场景气状况的综合指数，即对DI与CI指数向量进行数据处理并建立整合基础以后，依据DI值与CI值的精度分析，摒弃主观判断的处理方法，按照各自误差的高低和权值计算理论，确定各整合基础数据所载信息量的权重，最后对其进行加权平均求出房地产市场的综合景气指数，并利用武汉市实际数据进行了分析，结果表明，改进后的综合指数能更好地反映武汉市房地产的实际警度。

景气指数法经过多年的发展运用也比较成熟，计算方法有了许多改进，但是用该方法来对我房地产进行预警，存在着许多先天的缺陷．首先，景气指数法应用的前提条件是经济波动的周期性，而我国的房地产经济发展刚刚起步，其周期性更是无从谈起；其次景气指数用合成指数和扩散指数这些综合指数来反映总体的发展趋势，而这些综合指数对具体指标的信息抽象化了，不利于具体分析，也容易掩盖个别指标的异常波动，因此，用景气指数法来进行房地产预警不是最佳方法。

（二）综合模拟法。

综合模拟法也叫统计预警法，是我国房地产预警采用最广泛的方法。它主要从系统论角度对指标进行分析处理，实现房地产预警的目的。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。因此，有不少学者对此进行了尝试，取得了不少成果。

1995年，建设部就组织过房地产监测、预警体系的研究，所采用的方法即为统计预警法，但鉴于行业发展的初期性及其资料积累的有限性，无法在定量上有所突破。

赵黎明、贾永飞最早对用统计预警法进行房地产预警作了较系统的研究，现在很多研究都是在他们研究的基础上进行的。他们首先对经济预警的各种方法进行了分析、比较，指出统计预警方法适合用来房地产预警;接着运用时差相关分析方法筛选出警兆指标，并确定了预警界限；最后使用模糊评价方法来进行警级综合，使房地产预警走向定量化和系统化，明确了警情发生时的控制目标和方向，实现了房地产预警系统的计算机处理。

郭磊、王锋等采用统计预警法，结合深圳市实际数据，对深圳房地产运行的轨迹进行监测，并对未来的走势进行了预测。他们首先根据房地产经济的相关理论和深圳房地产自身的实际，选择房地产销售量作为警情指标，然后通过对其它指标和房地产销售量的时差相关分析，选出警兆指标，然后通过各警兆指标警界的确定，对深圳房地产进行了单指标预警和综合预警。张泓铭对各种预警方法的特点和使用条件进行比较之后，指出综合模拟法比较适合我国当时的房地产预警，他详细介绍了综合模拟法的思路、步骤并以某城市为代表进行了实证分析。

陈峰、丁烈云对利用综合预警法进行房地产预警容易出现的失真现象进行研究后，提出用数学方法对用3 预警准则确定的预警区间进行调整，并以武汉市相关数据为基础进行了实证分析，结果显示对预警区间修正后，能够提高房地产预警系统的精度。

综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题，如统计预警法要求它的参数必须满足多元常态分配的假设，而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3 预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效；另外统计预警法是静态的，不具有容错性，而目前我国房地产数据参差不齐，房地产发展迅速，因此采用该方法结果往往系统精度不高，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。

（三）基于模式识别的预警方法。

房地产预警研究要取得进一步的进展，就必须广泛借鉴其它学科，特别是人工智能、模式识别和非线性系统学科的研究成果，避免或尽量减少预警过程中的人为因素，使预警过程更客观、可靠。近年来不少学者对此进行了研究，尽管刚刚起步，但其发展前景已引起人们关注。

王建成在其博士论文里构建了基于概率模式分类的经济预警系统。所谓模式识别是泛指一类用于对所研究对象根据其特征和属性，分辨其所属模式类别的识别和分类方法。模式识别突破了传统的指标处理思路，不再从简单的统计规律出发探求发展趋势，而应用模式分类和比较来对未来状况进行预测。概率模式分类法可以满足最小的误警概率和最小的预警风险等要求，其有关分类错判概率等理论，很适合研究预警系统的预警可靠性，另外它还可以和附加信息检验、模式特征提取等方法结合起来，进行预警指标选择，构造出一个实用、完整的经济预警系统。但是基于概率模式分类的预警系统的设计需要已知经验概率、条件概率、和后验概率，实际上这些是很难得到的。另外，贝叶斯最小风险分类过程还建立在样本拟合最好这样的基础之上的，这显然是不能满足的，因此该方法没能得到广泛地使用。

虞晓芬通过建立BP神经网络模型对杭州市历年的指标数据进行拟合，分析预测有关指标2004-2005年的值，并结合统计预警法对杭州市房地产市场现在和未来两年的综合警度进行判断和预报。陈彦等利用模糊模式识别方法，以南京市为例，建立了房地产预警系统，并进行了实证分析。

BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标的问题。从而为预警走向实用化奠定了基础。但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，如其过分强调克服学习错误而泛化性能不强，同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。

房地产系统是一个复杂的非线性大系统，由上可知，不管采用哪种方法进行预警，都有各自的缺陷，因此不少学者尝试着采用多种方法相结合来进行房地产预警，取得了较好的效果。

丁烈云在他的名为房地产周期波动与预警研究的博士论文中，把景气指数法、基于系统核与核度理论的综合模拟法和模糊神经网络预警法三种方法和相应的模型结合起来预警，经过实证分析，表明预警效果相当不错。

南京房管局在建立南京市房地产市场预警系时也结合了景气指数法、警兆信号法和专家经验法三种方法共同预警。采用多种预警方法对房地产进行预警，以便相互验证，这也是今后房地产预警的发展趋势。

三、房地产预警系统设计研究评述

房地产预警系统是一个非常复杂的大系统，预警指标体系的选择是房地产预警系统的基础，而房地产预警方法是房地产预警系统的核心，而除此之外有关数据的收集、整理，警度的预报，以及排警对策等都是需要考虑的问题，因此有必要对房地产预警系统的各个功能模块设置以及如何利用计算机技术进行科学调控进行研究，国内不少学者进行了许多尝试。

梁运斌对建立房地产预警监测系统进行了探索，提出了房地产预警预报系统应该由景气分析、预警信号、行业监测和景气调查四个子系统构成的基本构想，研究虽然粗略，却为后来研究者提供了思路。

彭诩也对房地产预警系统的框架进行了构建，他认为房地产预警系统可以细分为信息采集系统、预警信号系统和景气分析系统三个子系统，各个系统相互独立，其功能如下．景气分析系统主要进行要用来建立预警预报指标体系和预警预报制度，房地产信息采集系统主要收集房地产基础数据及相关信息数据；预警信号系统主要进行数据的整合分析和。

郑淑琴认为房地产预警系统可分为数据处理分析子系统、监测预警子系统以及排警子系统，在文中对这三个系统分别加以研究。

以上研究虽然侧重点不一样，但其基本思路大致相同，都是从数据的收集、预警方法的确定和出现警情时的预报和对策来构建的。韩立达在总结前人研究成果的基础上，对房地产预警系统框架的构建提出了较系统的构想。他认为房地产预警系统可分为横向和纵向两方面。纵向是指由下至上即由各地市汇总到各个省，层层预警最后到全国综合预警，而横向预警是指对每个具体城市的预警框架可分为统计信息系统、预警预报系统和动态监控系统三个模块，每个模块下面还可细分为更小的模块。其中预警预报系统是核心，统计信息系统与动态监控系统都是为其服务的，前者为其提供基本资料和数据，而后者则起着辅助预警及决策的功能。

郭峰在他的博士论文里以大系统控制理论为基础构建了房地产“递阶控制”预警系统，把它分为上、中、下三级，上级是输入部分，也称为数据库管理系统，包括警兆数据库、预警界限数据库、预测指标数据库和警情分析指示数据库等；而中级为控制处理大型专家系统，是整个系统的核心处理器，具体包括指标筛选、界限确定、预测判断和警情分析指示模型库；下级指的是输出部分，即生成子系统，通过衔接器和中级相连，具有图表、数据结果输出等功能。

李斌、丁烈云认为从计算机软件开发角度来看，房地产预警系统应该是以MIS为基础，兼有DSS功能的计算机预警信息系统。它可以通过自动处理、分析、判断输入和存贮在计算机中的各种信息，对城市房地产经济发展过程中可能出现的各种异常态势发出预先警告。他们将其分成两个相对独立的子系统，模型管理系统和数据库管理信息系统，两个系统之间、操作人员与计算机之间的信息的传递由人机交互总控系统来调度。

总的看来，我国房地产预警系统的设计研究才刚刚起步，需要进一步研究和发展，但与计算机紧密结合，友好的人机交互模式和动态的建模技术将是房地产预警系统设计未来的发展趋势。

此文系湖北省教育厅青年项目（239269）

（作者：武汉工程大学管理学院工商管理教研室，讲师，中南财经政法大学统计学专业博士）

参考文献：

[1]郭磊，王锋．深圳市房地产预警系统研究，数量经济技术经济研究，2003（5）

[2]郭峰．基于大系统控制的房地产预警系统及应用研究，重庆大学博士论文,2005．

[3]叶艳兵,丁烈云．房地产预警指标体系设计研究，基建优化，2001（3）

[4]李永江，辛益军．房地产业预警预报系统影响因素的聚类分析，经济师,2003（6）

[5]周忠学,李永江．房地产业预警预报系统影响因素的主成分分析，企业经济,2003（12）

[6]李崇明．基于系统核与核度理论的房地产预警系统指标体系选取方法，数学的实践与认识,2005年第11期

[7]杨佃辉,陈轶．基于聚类分析和非参数检验的房地产预警指标体系选择，东华大学学报，2006（4）

[8]黄继鸿,雷战波．经济预警方法研究综述，系统工程,2003年第3期

[9]李斌,丁烈云,叶艳兵．房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究，系统工程理论与实践,2003（23）

[10]李斌,丁烈云,叶艳兵．城市房地产市场综合景气指数的构造与分析，华中科技大学学报，2003（20）

[11]赵黎明，贾永飞，钱伟荣．房地产预警系统研究，天津大学学报(社会科学版)，1999（4）

[12]郭磊,王锋,刘长滨．深圳市房地产预警系统研究，数量经济技术经济研究,2003（7）

[13]张涨铭，陈则明．城市房地产预警研究，房地产市场,2004（11）

[14]陈峰，丁烈云．房地产综合模拟预警法误区的识别及修正，数学的实践与认识，2006（36）

[15]王建成,王静,胡上序．基于概率模式分类的宏观经济预警系统设计，系统工程理论与实践,1998（8）

[16]虞晓芬,商升亮．杭州房地产市场预警研究，浙江工业大学学报，2005（33）

[17]丁烈云．房地产周期波动与预警研究，同济大学博士学位论文，2002（6）

[18]彭诩．城市房地产预警系统设计，中国房地产，2002（6）

[19]郑淑琴．，房地产市场预警系统研究，重庆大学硕士学位论文，2004（10）

[20]韩立达．我国城市房地产预警系统研究，四川大学博士学位论文，2004（10）

[21]郭峰．基于大系统控制的房地产预警系统及应用研究，重庆大学博士论文,2005。

[22]丁烈云,徐泽清．城市房地产预警系统的设计与开发，基建优化 2000（12）

房地产研究范文第8篇

关键词：房地产；去库存；策略；研究

一、我国房地产库存现状分析

我国的房地产市场发展从20世纪90年代中后期起步，尤其是进入21世纪以来伴随我国工业化、城市化以及新型城镇化进程的逐步加快，我国的房地产业得到快速发展，并有力支撑了我国的经济发展、财政收入和民生就业。目前，提起我国房地产业的发展现状和主要特点，人们立即会在脑海中浮出一个词即高库存，这也是我国房地产业在新常态下的发展的一个痛处。来自中国国家统计局的权威统计报告显示，截止到2015年底我国商品房待售面积高达6.98亿平米，相对于2015年11月增加了1036万平米，比2014年整整增加了1.03亿平米，创我国房地产库存最高水平。理论研究和实践表明，从2012年以来由于宏观经济增长乏力，我国房地产待售面积保持了年均1亿平米的增长速度，这里所指的待售面积仅为显性库存，不包括在建项目和未动工项目。为了促进经济的平稳较快增长，推动房地产事业的持续发展，中央政府从2015年开始提出了房地产去库存化战略，在2015年11月10日召开的全国财经工作会议上明确提出“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，在2016年政府工作报告中强调“去库存将是我国房地产业和宏观经济发展的重要价值取向”。然而，整体看来，我国房地产市场的观望情绪还很重，截止到2016年5月底我国房地产库存面积高达39.33亿平米（其中现房库存达4.27亿平米，期房库存达35.8亿平米），房地产高库存的发展态势还未得到根本性扭转。

二、我国房地产去库存的重要意义

新常态下，按照中央政府的战略设计，积极推进房地产业去库存化，具有重要的现实意义和作用，集中体现在以下几个方面。首先，去库存有助于我国宏观经济的健康持续发展。众所周知，房地产业是我国的重要经济支柱，是全国各地区域经济发展的排头兵和财政收入以及民生就业的引擎，一旦我国房地产业库存面积不断加大，势必会对关联产业如建材业、交通运输业以及钢铁和水泥等产业发展造成严重冲击，从而给宏观经济发展带来严重挑战。民生，乃就业之本。长期以来房地产业是我国解决就业问题的重要载体，更是提高农村富余劳动力收入的重要抓手，一旦房地产业发展受阻，势必会导致本就十分突出的就业问题更加严峻。其次，去库存化能够消除“烂尾楼”带来的不利影响。房地产业属于典型的资金密集型产业，在实践中由于部分中小房地产开发公司资金实力不强，融资渠道受阻，导致既定项目无法按时完成由此形成烂尾楼，致使回迁户无法按时回迁，购房者无法如期收房，给社会稳定带来严重危害。最后，去库存化有助于我国房地产业转型升级。在新常态下，我国房地产业去库存化，不仅是单单去库存，而是通过制度设计和政策引领，促使房地产开发企业强化风险管理，提高项目开发质量，并以此为基础提高企业核心竞争力。

三、我国房地产去库存的合理化对策

（一）强化政策引导实施供给侧改革

新常态下，我国房地产业去库存，管理当局必须要进行顶层设计，根据房地产业发展规律，完善房地产业发展的政策法规和配套监管机制，着力从税收、监管等方面引领房地产开发企业强化成本管理和需求管理，从而为广大购房者提供性价比更高的住房及相应服务。从某种意义而言，我国房地产业之所以从2012年以来库存面积不断增加，一个主要原因就是房价过高，导致消费者的消费支出压力太大，“甚至一家几代人还供不起一套住房”。房价为何高居不下，除了房地产开发企业管理方面的原因之外，还有一个主要原因就是房地产开发企业尤其是中小房地产开发企业的税费负担比较重，甚至部分房地产开发企业为了降低成本不惜铤而走险，采取偷税漏税行为进行非法经营。为此，我国管理当局要从政策法规层面，切实降低房地产业的生产成本和税费负担，比如从土地开发、建设施工、销售管理等方面进行制度创新，从而形成长期政策法规与短期调控机制相结合的宏观管理体系，促进我国房地产业健康持续发展。在政府的政策引导下，我国房地产开发企业也要加快推进供给侧改革，努力提供布局高雅、交通便利、配套设施；良好的住房产品及服务，并以此为基础实施营销创新，切实化解库存。

（二）强化银企间合作提升服务能力

新常态下，我国房地产业去库存，管理当局要引领房地产开发企业，积极与商业银行、中介机构和服务组织积极合作，着力开发更高性价比的住房商品与服务，从而提高住房商品及服务的针对性和实用性，为满足广大城乡居民日益增长的住房需求、化解库存和促进经济发展奠定坚实的基础。房地产业发展是一项复杂的系统工程，不仅需要房地产开发企业的积极参与，更需要商业银行等金融机构的大力支持，还需要商业中介如房地产销售企业等市场主体的作用发挥。首先，我国商业银行要积极与房地产开发企业进行合作，尤其是要加大对中小型的房地产开发企业的融资支持力度，切实解决它们的融资问题，为其项目顺利实施提供更坚实的资金保障。其次，房地产开发企业要积极与积极与房地产销售公司合作，各司其职，切实提高房地产销售的专业性和服务质量。在市场经济条件下，房地产开发企业要将主要精力放在房屋的设计与开发上，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，将销售业务外包给专业的销售公司，从而提升房地产销售的质量和效益，切实化解房地产库存。最后，房地产开发企业要强化住房商品设计与开发，努力为广大消费者提供更加个性化、人性化乃至定制化的住房商品与服务，切实提高其实用性，避免新的库存形成。

（三）加快推进新型城镇化建设步伐

新常态下，我国房地产业去库存，管理当局要加快推进新型城镇化建设进程，加快农民市民化步伐，释放广大农民尤其是农民工的住房消费需求，从而在加快解决“三农问题”的同时，切实解决住房的去库存化问题，促进经济社会的良性稳健发展。从某种意义而言，我国还不是真正意义上的高度城市化国家，截止到2015年我国的城镇化率尽管高达55.2%，城镇常住人口高达7.51亿，但是这里面包含有2.51亿的外来务工人员，他们还没有真正成为市民，在城市买房的比例还很小。来自中国中小城镇发展协会的统计数据显示，“2015年我国农民工人数高达2.71亿，其中在城镇购买住房的比例仅为1%，住工棚的比例为17.8%，住单位宿舍比例为28.7%，回农村的比例为16.4%，其余则为租房居住”。由此可见，加快推进新型城镇化可以大大释放农民工的住房消费需求，不过要想真正促使农民工“买得起、住得上、留得住”，管理当局还需要在户口准入、住房信贷、抵押担保等方面配套相关政策，从而使新型城镇化真正行为去库存的重要抓手和得力措施。

（作者单位：嘉兴紫元置业有限公司）

参考文献：

[1] 王方华.营销管理[M].太原：山西经济出版社，2012.

[2] 余静.房地产去库存管理对策[J].经营者，2015（02）：23-25.

[3] 杜宇.试论房地产营销策略[J].魅力中国，2016（03）：34-36.

[4] 李艳芬.浅析房地产价格营销策略[J].人力资源管理，2014（04）：18-21.

房地产研究范文第9篇

关键词：房地产商业地产万达

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：

房地产企业面临商业模式困扰。当今中国房地产企业在现今的商业盈利模式下，最重要的两个生产要素是土地和资金。土地储备量不足会造成企业业务量不够，这样就无法通过连续滚动开发规模的优势来降低成本获取盈利；资金融资渠道窄就会造成资金流动不畅。这两类最重要的资源，土地是由政府垄断，现今国内的金融市场体系还是属于管制型银行主导的，而房地产企业的资金大多是由地产企业的开发贷款和购房者的购房款即现金与按揭贷款组成，这样使得商业银行贷款成为房企在外部融资最主要的渠道，同时也将房企的财务风险转移到银行了。正是这两个关键资源都掌握在政府手中，那么政府对房地产市场的态度，出台的关于房地产的宏观政策和各个地方政府的执行力度，都是房地产企业最重要的政策变量。另外在未来国内的一线与二线城市的人口分布也会出现变化，对房地产企业的商业模式有着很大的影响。

文献回顾

1、地价越来越昂贵

现今大多数房地产开发企业预计房价会持续上涨，在拍得土地后，利用土地和在建工程进行抵押贷款，快速滚动开发，并通过预售回笼资金，再利用销售回款和按揭款去拓展新的项目，这样以土地的增值和金融杠杆的使用就成了房企利润最主要的来源。随着中央政府行政性介入逐步加深，想低价拿地，然后分期开发，拉长开发周期，通过土地增值溢价获得丰厚利润是越来越困难了。在未来，房价总体将保持平稳上涨，国家是不会让房价大幅上涨的，但地价越拍越贵，房价与地价之间的利润空间是越来越薄了。这使得单单只做开发而进行高周转的模式受到了严峻的挑战。

2、融资越来越困难

很多房地产企业在资金面上特别是在经营活动中现金流波动性比较大，抗风险的能力较低，如果遇到市场调整，就会容易出现资金方面的危机。国家在最近出台的新政实施在金融信贷、财政税收和土地政策上都指向地产开发商的资金链。在中央政策调控银根收紧的大环境下，将有更加多中小地产商面临资金紧张的困境。另外，像保利、万科等龙头的地产商虽然不缺钱，但处在目前的环境看，他们通过传统渠道从商业银行取得贷款也比之前困难了许多。

3、国家对地产市场政策

从2010年1月份开始，中央政府连续出台相关政策对房地产市场进行调控，政策的手段从传统的金融、税收到增加保障性住房等，甚至一些城市还出台了限购政策。①就现在的形势而言，国家对房地产打压的是非常严重，特别是住宅市场，现在国家大力兴建保障房，对商品房不管是在购买政策还是土地供应量上都是采取打压的政策，相对而言对商业地产这方面倒是没有住宅那么严厉。

4、中国人口因素将更为突出

房地产居住需求最终取决于人口的空间分布和时间分布。总人口的减少和中青年人口占比缩减是全球人口变化的总趋势，中国25-45岁的购房适龄人口在2008年已经达到峰值，在此之后将持续下降，这些影响会在未来14年左右的城市化进程抵消。目前的中国城市化率已经达到47．7％，城市化率在未来会处于加速的阶段，城镇购房25-45岁适龄人口在2015年至U2027年间会形成了一个高峰平台，在2023年前后达到最高峰，约为2．483亿。作为房地产企业面对城市化和人口变化，需要在制定战略时未雨绸缪。

研究意义

现今国内的大多房地产企业都是以开发模式存在，而面对如今的城市化进程，房地产企业应该是以商业地产持有模式为最佳。开发型的企业已经到了做的很成功、但是很辛苦的阶段，而此时正是转型成商业地产持有的好时候。现今国内外对商业模式的研究甚多，但是对房地产企业的商业模式研究不是很多，特别是国内对房地产企业的商业模式研究特别少。

研究内容

本文先对现今国内的经济形势与房地产市场进行分析，再对万达地产进行简述，再详述万达地产商业模式的发展历程及经营效益对比，再对国内外房产企业的商业模式做出分析，得出现今国内的房产企业该如何转型实行哪种商业模式，并且在转型中该注意哪些问题。

研究方法

为使本文的研究更具有现实意义，本文采用案例分析法，对案例研究对象企业的资料进行收集和整理，分析其商业模式改变的背景及改变前后企业效益的对比，通过对此企业进行分析得出对其他企业的借鉴意义。

案例深度分析

1、万达地产背景介绍

万达地产是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业，万达地产的城市综合体一万达广场是中国商业地产当之无愧的第一品牌。2001年，万达集团在开发了近600万平方米的住宅后将战略重点转向了商业地产的开发。十多年来，万达集团凭借“商业+地产"的开发模式稳坐了商业地产的头把交椅。如今，万达已在全国50多个城市投资开发商业地产项目，资产达3000亿元，年销售额达1700亿元，是亚洲排名第一的不动产商。

2、万达转型前后的对比

万达在刚开始从事房地产时，是以开发住宅地产为主，既是房地产开发模式。房地产开发模式是在土地上建造住宅，再将这些住宅销售一空。此种模式的优点是可以迅速的回笼资金，缺点是需要大量的土地储备。万达商业模式的特点主要体现在两个方面：

第一，定单模式。

万达在初期进入商业地产时，也发生了很多问题，比如，建了房子招不到商，终于找到商家了，商家还把租金压得非常低。后来万达成立了万达商业地产公司，首先跟商家签定定单，照定单去做，这样先租后建。定单签定后，按照定单设计与建造，如果发生改变，成本一律由对方负责。第三，完全开工。万达的城市商业中心大多都在20万平米左右，一般都会有8到10个大店，有百货、卡拉0K、电影院，或者餐厅，或者健身馆，或者电器大卖场等，还会有两三百个中小型店铺，如必胜客、麦当劳等等。为了让设计圆满展示出来，并要求各商家同时开业，做到这一点需要费很大的力气。

第二，完整产业。

万达开始做商业中心的时候，自己并不做管理者，后来发现一大堆问题，随后成立了规划部，成立了自己的商业规划院，成立自己的管理公司，有成立了各个主力店，如万达百货，万达影院等。

3、国内房地产应该往哪种商业模式发展

现今国内外的房地产企业按照商业模式可分为三类，分别是房地产开发、商业地产、房地产服务。

现在国内房地产公司的最佳商业模式的选择应与国家的城市化进程以及人口流动相结合。这样公司的业绩增长才能达到相对最快，也才能够为投资者带来更高的收益。结合当前的城市化进程，当前房地产商业模式选择应转向持有商业地产。

在企业转型中应该注意哪些

当今房地产市场，土地资源日渐稀缺，房产商手头所掌握的可开发土地量之少，已构成许多企业持续发展的危机。房产开发商转型到商业地产的经营优势之处主要表现在以下方面：第一，使企业可以长期持续发展。持有商业地产就会使企业经营处于一种稳定的投资回报状态之中，现金流很稳定不会大起大落。第二，使企业向多元化产业链发展。当前土地获得日益艰难，从近期各地的竞拍土地情况来看，土地争夺已到了白日化。另一方面，将来中国的房地产市场发展，总会像发达国家一样会趋于饱和，所以房地产企业必须向多元化方向发展。持有商业地产在短期来看，投资回报率不明显，但通过一段时间的持有，从商业地产的增值率与区域的不可再生来看，回报率是不可估量的。第三，使企业的资产更有质量。持有商业地产，企业不需要缴纳高昂的土地增值税，资产的含金量更高。商业地产通过良好的出租与经营，每年可以拥有良好的投资回报，又可以同时拥有大量的现金流。地产企业通过资产评估，向银行融资商业地产经营性贷款，既可以扩大再生产，有可以不失资产使其保值、增值。

做商业地产需要较为专业的人才，所以人才十分非常重要的。从事商业地产需要较为雄厚的资金支持。对于那些只是短期缺乏资金，而又有一定品牌影响力的开发商而言，进入商业地产是会对公司长期的发展、提高其现金流乃至资本运作都具有积极的影响：而对资金较为紧张的开发商而言，进入商业地产则一定要谨慎再谨慎。在进行商业地产的项目区域选择时，其核心是需要足够商户量和消费者做支撑，如果没有这二者的足够支撑，凭空建筑出来的商业项目，后期经营会很困难。

结论

房地产是与日常生活息息相关的行业，近些年国家对房地产的调控可谓是前所未有

的频繁和严厉，其目的都是为了抑制房价的上涨并规范房地产市场。国家在土地供应上逐渐趋紧，在某些发达城市的市区可供应的土地越来越少，国内大部分地产企业都是开发式的，需要不断地获得土地获得利润来维持经营。随着国内通货膨胀的加剧与房地产市场的金融调控，银行对于给地产商的贷款是越来越谨慎，上市地产企业的增发再融资计划一再受阻，这样房地产企业的资金链受到了严峻的考验。改革开放以来，我国经济一直保持平稳快速的增长势头，与此同时，城市化率已经接近百分之五十，一些发达的省市已经达到百分之六十。在这些主要因素的影响下，许多房地产企业认识到再按照纯开发销售的模式已经不再适应当今的经济环境，需要改变商业模式。

现在房地产行业的商业模式大致可分为开发、商业地产、地产服务这三大类。结合当今的经济环境和城市化率，现在是发展商业地产的好时机。

本文以万达地产作为案例，万达地产是由开发模式转向商业地产模式的成功典范。万达地产作为全国性的商业地产公司，现在已然是商业地产界的先锋与楷模。万达是从住宅开发做起，后来转型做商业地产，做的非常成功。商业地产是房地产行业的一种经营模式，一家企业的经营模式的取决于多种因素。房地产公司的最佳商业模式的选择不仅应与国家的城市化进程以及人口流动相结合，还需要和所在城市区域的收入挂钩。

从宏观政策面来看，商业地产受宏观政策调控的影响较少。政府对房地产行业的调控政策历来是以住宅地产为主要对象的。整体而言，商业地产的市场化程度更高，其租售价格的波动主要由宏观经济环境和市场供求关系所决定。

从商业模式的可持续性发展来看，商业地产比纯住宅地产的运营模式更具可持续性。第一，土地始终是稀缺资源。住宅地产的运营模式需要不断地拿地并完成开发和销售，资金回笼速度较快，但随着可出让的土地资源日趋减少，住宅地产的发展必将受到制约。第二，商业地产注重的是获取核心优质物业并通过长期运营获得稳定现金回报，虽然投资回收期较长，商业地产却更能为公司带来长期稳定的收入。

总的来说，首先本文分析了国内房地产企业的商业模式所遇到的困境，结合当今的经济环境与城市率，得出大部分房地产企业现在的开发模式已经不是最佳的模式，认为在当今中国商业地产是房地产企业的最佳经营模式，特别是在一些发达的区域，房地产企业的最佳商业模式已经不再是住宅开发而是商业地产模式。其次重点分析了万达地产的发展历程和其商业地产模式成功所在，供需要转型的企业借鉴。然后又介绍了国内外的现有的商业模式，并从发展完善的房地产市场得出现阶段国内的房地产企业发展商业地产最佳。最后简单介绍了在企业转型中会陷入的误区，给企业以警示作用。

参考文献

1、《商业地产策划与投资运营》 董金社商务印书馆有限公司2011年

2、《商业地产招商营运》 王高翔化学工业出版社2011

3、《商业地产购物中心》 谢毅、吴杰 化学工业出版社 2012

4、《商业地产前期开发手册》夏联喜中国建筑工业出版社2012

5、《中国商业地产蓝皮书》中国房地产业协会商业和旅游地产业委会、中国建筑工业出版社

房地产研究范文第10篇

[关键词] 房地产 满意服务 感动服务（TOUCHING SERVICE,简称TS）

一、房地产服务现状及原因分析

中国房地产业市场化运作不足20年的历史，相比美国、日本、西欧等国家，市场认知、规则意识、制度观念都还不具备、服务意识更是欠缺。日本佳能株式会社社长土光敏夫说：“真正的销售是在销售之后”。销售之后是什么?是服务。而我们的部分房地产企业呢?房子一经出售，就万事大吉，对于购房者的投诉或抱怨，不是不予理睬就是答而不做。客户上门要求解决问题，可主管负责人要么闭而不见，要么推脱责任，甚至与客户争吵。售后服务措施不落实，维修责任不明确，维修管理不到位，维修不及时。售前服务更严重，他们项目立项前，不做市场调查,商品房建造不考虑市场需求，也不重视商品房开发设计,对于消费者的要求不闻不问，导致最后改动引发大量的人力物力成本。

为什么产生这种现状，原因有五方面：(1）房地产整体呈供不应求态势，所以服务好坏不会从根本上影响销售绩效。(2）房地产产品的不动性决定其完全的异质性，世上没有相同的两处房产，但其他行业却有相同的产品。正因为其差异性决定了其价值性，这在某种程度上限制了服务价值的创建。(3）房地产服务的长期性使得公司领导担心维持成本过高。(4）房地产的交易营销性质使得很多领导认为没必要与客户维持良好关系。许多领导认为：客户一辈子也只买一套房子，即使两套，在同一家公司购买的几率很小，所以成交最重要，服务好坏不重要。(5）房地产服务人才缺乏，且没有相应的服务支持系统。

进入服务经济时代，房地产供求关系已发生巨大变化,又由于是大件消费，服务好坏将直接影响到绩效、品牌比较力、持续力及核心力培育。谁的服务能让顾客感动和信服，谁才是最终的赢家。

二、房地产感动服务（TS）特征及意义

目前关于房地产感动服务的定义未提出。笔者以为,房地产感动服务是指房地产企业以顾客满意为基础、以企业文化为依托、以情感和信任为纽带、以服务创新为保障，通过感动语言或感动行为使顾客产生心灵触动并进而产生顾客忠诚的一种高层次服务。作为房地产客户关系管理系统（CRM）的具体行为方式，房地产感动服务是对客户服务的最高实践。房地产感动服务洞察人类永远“有情存在”,交易中永远无法封杀情感的微妙作用；它以情动人，它通过引起购房者心灵共鸣来实现感知价值传导；它以精益思想为指导，注重服务的每一过程；它会使商品变成一个符号；它最终会使购房者抗拒竞争对手的低价、回扣等诱惑，向其朋友或同事推荐。

与其他行业相比，房地产感动服务意义更加重大。具体表现在以下四个方面:(1)房地产的不动产性质决定其需要感动服务。房地产由于是不动产、属大件消费，消费者通常是倾其毕生财富来购买，因而谨小慎微。而感动服务基于情感和信任，让客户买的放心、买的舒心。(2）市场供求关系和服务市场的不规范决定其需要感动服务。房地产市场已逐渐从买方市场转向卖方市场，需要的服务层次更高。另外，相比其他行业，房地产服务更不规范。因而，感动服务市场价值更大。(3）因服务主体的不同形成的服务协调和控制的矛盾需要感动服务的情感来融化。房地产企业各职能部门都是服务主体，都可能与消费者零接触。难免在工作中会产生协调和控制困难。这就需要员工之间、主客之间相互理解、相互信任，多替对方着想。(4)房地产因感动服务形成的口碑创造的价值更大。住宅本质上是一个“家”，现代人希望与父母、亲戚朋友住得近一些。因此,一人购买通过口碑使得亲朋好友都购买。

三、房地产感动服务实施原则及内容

房地产公司的整个开发活动是一个价值链活动。一般来说，基本活动包括初步研究、规划设计、投资建设、房产推广策划与销售、物业管理五个主要过程。这五个过程开发商均可以委托专业公司（勘测院、规划设计院、承建商、营销商、物业管理公司）来实施并进行价值创造。开发商已经成为了各种资源的整合者，成为一个“系统集成商”。创造服务价值的主体主要体现在以开发商为主体的六大组织单位。在感动服务实施时，必须坚持以下原则：（1）开发商在选择其它五大公司务必慎重。务必把服务理念、服务水平作为核心指标之一。（2）作为协调者和领导者角色，开发商必须率先作出服务标杆供合作公司仿效。（3）开发商务必以全面服务管理灌输给员工以规避因职能划分形成的各自为政。否则，增加了协调成本、降低了服务效率和效能。

那么如何有效实施呢？顾客对服务的情感变化以及相应的认知变化由低到高过程如图：

由图可知，客户对公司服务由最初的情感刺激、顾客感知会逐步产生情感行动和顾客行动效果。房地产感动服务要达此目标，必须：（1）将下列感动服务信念萦绕于心：“行动永远比竞争对手快一步，给予永远比顾客的需求多一点（直至满意),我还能为用户做些什么(直至感动)。”（2）将下列感动服务理念加以实践：“顾客没有想到的，我们替顾客想到了；顾客想到了，我们做得比顾客想得好；我为顾客做了些什么．我还能为顾客做些什么。” 2001年左右，一家上海的企业收到一封来自英国某房地产建筑公司的商业信函：提醒该企业，其所拥有的一幢由该公司承建的物业已逾80年历史，并详细列举业主在物业维护中应该注意的若干事项。（3）将下列感动服务精神加以贯彻：“没有最好，只有更好，超越平凡，追求持续改进（以PDCA循环为理论基础）”。很多过去的感动服务在现在看来会变得很平常，因为感动服务遵循“顾客感动点---顾客习惯点----顾客新的感动点…”的创新规律。因此，我们须在服务探索和服务创新上下功夫。比如，服务好的公司通常只在成交后把客户送出售楼部，可是为什么我们不能在成交前就这样做呢？这样不更有利于成交吗？每次谈判完毕后，把客户送出门并下两步台阶让他享受贵宾级的尊重和服务岂不更好。(4）在服务细节、制造惊喜上努力。“细节使人感动”，笔者曾在一家房地产公司做营销经理时，经历了通过倡导感动服务使一位看房一年但未购房的客户最终下定决心购买，接着又带来六位客户案例：由于是近百万的别墅投资，客户显得相当慎重。别墅作为休闲、居住甚至攀比购买的较多，但投资的较少。为此，我们并不像其他房地产公司不管三七二十一着力推销，而是让客户自己做决策，这让客户很认同。市场部搜集对片区的原始资料，每月都亲自登门送到客户那儿，这让客户很感激。客户生日那天，除了送资料顺便给客户买了蛋糕，这让客户很感动。但由于投资大，客户并未做出购买决策，并继续感动服务。一次，这位客户想看与该别墅毗邻但不知具置的A项目，我们的置业顾问主动陪他去，并就客户问题给予解答。那次客户没有开车看房，A公司看房专车不知怎么先走了。客户回不去，我们得知后，立即派专车去接并一直将客户送到家，这次客户彻底感动，很快决定与我们签订合同。(5）建立有效CRM系统，信息集成体系，核心、制度文化保障体系精心打造房地产服务产业链。CRM、信息集成体系提供感动服务基建硬件工作，制度保障体系提供感动服务基建软件工作（比如员工的主动意识的培养）以建立有效的房地产服务产业链。(6）做好感动服务必备素质的培养。集中体现在微笑、赞美、问候、道歉等各个方面且都有讲究。如感动服务的微笑是发自内心的微笑，专业的微笑（比如，笑的时候要露出八颗牙），随时的微笑（甚至没有顾客的的氛围）。

四、结语

房地产感动服务必须有相应的企业核心文化、制度文化和组织结构作支撑。为此，我们可能要对企业流程进行更新甚至再造以消除推行感动服务的障碍。这也需要领导层具备革新的勇气和胆识。

参考文献：

[1][美]菲利普.科特勒:营销管理[M].北京:中国人民大学出版社，2001(3)

[2]彭加亮:打造房地产企业核心竞争力[M].上海：上海人民出版社，2003(10)

[3]姜成新:探底“感动服务”[J].企业研究，2004（08S）

[4]蔡仁志:浅析房地产服务[J].合作经济与科技，2005（03X）

[5]伍勇:草本山泉.细节创造感动,服务超越期望[J].美容院,2006(9)