房地产调控研究论文范文

房地产调控研究论文范文第1篇

[关键词]房地产市场调控宏观经济政策

一、2005年“房产新政”的特点及效果

2005年是中国的“房产新政”年。在这一年，国家对房地产市场的调控呈现许多特点。特点之一就是中央政府高度重视房地产市场的调控并重新收回调控的主导权，政令的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，国务院第88次常务会议研究了进一步调控的指导思想、总体思路和基本原则。5月11日，国务院办公厅公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，下发了建设部等七部委联合制定和出台的包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观政策措施。特点之二是调控手段有所创新。国家宏观经济政策，包括利率政策、信贷政策、土地政策、税收政策等，在这次房地产市场调控中得到了组合使用。特点之三是传统的行政调控手段仍然发挥作用。按照国家统计局副局长的说法就是“对一些地方不依法行政、不按规章制度办事的人员采取了组织措施”①。国务院办公厅2005年3月下发的《通知》中明确规定“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任”。

在房产新政的组合拳之下，房地产市场的非理性繁荣终于开始降温。从2005年第三季度开始，房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标的涨幅开始回落。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比第二季度回落1.9个百分点。初步预计，今年全国房地产开发投资同比增长21%，增幅比去年同期回落约7个百分点，低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。遏制投机炒作效果初步显现，消费者购房行为渐趋理性，购房者中自住比例持续上升，部分投资者和投机者开始降价出售商品房。

二、对房地产市场要加大调控力度

从2005年第三季度开始，国家对房地产市场的调控政策开始转向平稳操作，全国范围内没有进一步出台调控政策。进入2005年年末，在一些房地产论坛上，一些房地产商及学者开始提出房地产宏观调控已经到位，调控可以结束了，应该给房地产市场吹吹暖风了等言论。对此，笔者不敢苟同。笔者认为，对房地产市场的调控仍应继续，应防止房地产市场出现反弹。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力，而不是中国宏观经济大起大落的祸水（倪鹏飞，2005）①。

1．房地产市场问题关系经济全局。摩根士丹利首席经济学家罗奇认为，2005年调控以后，中国的房地产开发并未真正放缓，2005年前9个月中国固定资产投资中的房地产开发部分继续增长，同比增长22%，其投资总额仍占全社会固定资产投资的1/5左右②。在上海、杭州等城市房价增幅下降的同时，深圳、广州、北京等城市的房价在2005年6月以后继续出现不同程度的上涨，有些“按下葫芦浮起瓢”的味道。

进一步讲，虽然从全国范围内来看，西部某些地区房价没有大涨甚至没涨，房地产泡沫比较严重的多集中在东部沿海地区和大城市，但这些地区是我国经济最具活力的地方，也是对国家宏观经济贡献和影响最大的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济的全局，它带动了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩张，导致能源、交通运输的短缺，带动了服务价格水平的上升，成为通货膨胀的重要根源。同时，房地产过热吸引大量资金进入，突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，加大了金融风险的集聚。

2．使房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。2006年是“十一五”规划的开局之年，从以往经验看，五年计划开局年份固定资产投资的增势往往会比较强劲。

由于国债市场、股票市场长期低迷，其他投资渠道不畅，房地产已经不再是简单的消费品，而日益成为重要的投资品。在这样的情况下，投资性甚至投机性的购房使得房地产市场的地方性逐步减弱，很可能成为区域性乃至全国性的大市场。在居民储蓄持续上升、投资品种稀少的情况下，房地产的投资性和投机性需求仍可能使房产泡沫继续扩大。

国际游资（热钱）的不断流入和炒作也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。在我国东部沿海的一些城市，国际资本已成为房地产热的重要资金来源③。随着人民币升值预期继续存在，热钱对房地产泡沫扩大的风险也将继续存在。

3．房地产市场的稳定事关和谐社会的协调发展。和谐社会人们应该能够安居乐业。虽然目前关于房价收入比能在多大程度上衡量中国的房地产泡沫存在争议，但上海、北京、杭州等地房价收入比畸高确实使得大量的中低收入家庭“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的梦想很难实现④。同时，上海、广州等城市也明显地感觉到房价、房租、土地费用等的急剧上升使其商务成本快速上涨，并进而成为吸引和留住外来投资、吸引和留住高层次人才、提高城市竞争力的重要障碍。最近汇丰银行的一份报告显示，上海承接服务外包的成本已经大大高于印度，联合利华、上海大众等企业已经将部分的生产基地搬出上海⑤。所以，中国房地产市场的泡沫依然存在，后果严重，并有反弹的危险，对房地产市场的调控仍需继续。

三、房地产市场调控仍应以国家宏观经济政策为主

2006年甚至2006年以后对房地产市场的调控仍应以中央政府出台宏观经济政策为主。

1．调控的主导权仍应掌握在中央政府手中。2005年以前对房地产市场调控的失效已经充分说明不能给地方政府大的调控政策空间。主要由于经济利益关系，一些地方政府大多倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。在房地产调控中，一些地方就未能坚决执行中央政府的部署，甚至出现“上有政策，下有对策”的情况。因此应该继续2005年以来实施的中央政府主导房地产市场调控的做法，尽量压缩给予地方政府的政策空间。

2．调控的手段应以国家宏观经济政策为主。在2005年发挥巨大作用的组织（或干部）手段应逐步退出。以行政手段对市场经济的干预和调节在特殊时期是可行的，但不应成为常态。对市场经济的调控应以市场手段，特别是国家宏观经济政策为主。与行政手段比较起来，宏观经济政策作用更为广泛而持久，且不易反弹，同时宏观经济政策不需要依赖地方政府即可直接作用于企业和个人，影响投资和消费的总量及结构。从国际经验来看，无论是发达国家，还是绝大多数发展中国家，当出现房地产市场过热时，最经常使用的调控手段也都是利率、税率等宏观经济政策。在我国开始出现房地产市场过热的几乎同一时间段，英国、韩国等也出现了房地产价格大幅上升的现象。为遏制房地产市场过热，英国中央银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5%提高至4.75%。而韩国整治房地产投机的主要措施是税收和利率政策。2005年韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，同时把房地产所有税的起征点由9亿韩元下调到6亿韩元，并计划从2008年起提高房地产所有税的税率。但在利率方面，韩国政府对无房户和低收入者买房予以优惠利率，2005年把无房户和贫困户购买住房的贷款利率由5.2%下调到4.5%。

在我国，房地产市场调控可以采用的宏观经济政策包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等。谈到这些宏观政策，总有人觉得它们的实施必然导致房地产价格出现大起大落的局面。实际上恰恰相反，这些宏观经济政策的有效搭配组合可以实现房地产市场短期调控和长期稳定、保和压、治标和治本的有机统一。

（1）税收政策。房地产税收政策实际上是一个综合性政策，在房地产市场的不同环节设置不同的税种，可以起到不同的调控作用。房地产开发阶段的课税将会影响房地产投资的规模和结构；在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税将增加房地产企业的成本；在房地产购买环节对购房者征收契税将增加购房者的购房成本，从而减少需求；在住宅转让环节实行有差别的个人所得税征收，对自住者给予免税或低税可以刺激自住需求，而对短期投机者征收高额所得税可以迫使其改变投机交易行为；在房地产保有环节开征物业税可使得购房者的房地产保有成本提高，有利于抑制房地产投机行为。短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于迅速抑制投机，稳定房价；而从长期看，通过征收房地产保有环节的物业税有助于抑制奢侈性和投机性住房需求，鼓励适度合理消费。

（2）利率政策。前一段时间中央银行出台的利率调控政策包括取消个人住房贷款优惠利率、要求商业银行提高按揭贷款首付比率等。更严厉的政策就是提高房地产企业贷款和个人房贷的利率。利率的提高将降低房产投机中所需要的杠杆效应，提高房地产投机的风险，有助于挤出房产泡沫。虽然利率的提高会给具有刚性的自住型住房需求者带来更高的支出，但住房泡沫的挤出将会带来房地产价格的回归，最终将有利于购房者。

（3）土地政策。土地调控是2005房产新政的重要内容，事实证明也是非常有效的一项宏观经济政策。土地调控政策应继续坚持。国土资源部应根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对住宅价格上涨过快的地方，应适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，严格控制高档住宅的土地供应；同时还应加强对已供土地的批后监管，严格转让管理，严格执行1年不动工开发收取土地闲置费，满2年不动工无偿收回土地使用权的法律规定。

（4）汇率政策。热钱的流入和炒作不仅阻碍了汇率制度的改革，也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。要尽可能挤出房地产泡沫，汇率方面政策的主要目标就是要促成在未来一段时期汇率机制调整的确定性预期，使热钱对房地产的投机收益下降，风险提高，使境外投机资金有序撤出。当然这些都必须在国家汇率利率调整和汇率形成机制改革的整体框架内进行。

（5）道义劝告。道义劝告的主要作用也是调整人们的预期。现代宏观经济中的许多理论和实践都表明，有的时候即便没有政策出台，但人们对该项政策的预期就可以实现该项政策的目标。政府利用掌握主流媒体的优势，把握有利于调控的新闻舆论导向，或由政府出面通过座谈会、政策通气会和个别交谈等形式对相关行业协会和大型企业进行劝说，让其配合政府调控等，都能够帮助业界和公众形成正确的市场预期并采取理，从而促成调控目标的实现。

（6）其他宏观金融政策。目前正在进行的金融改革也可以为房地产市场的调控提供比较好的宏观环境。股票市场的全流通改革正在解决长期限制中国股市可持续发展的瓶颈问题，为股市的长期向好打下了基础；随着央行和银监会进一步放宽对外资金融机构的管制、鼓励中外资金融机构创新，金融产品将日益丰富。这些都可以为居民的投资提供更多的选择和渠道。

①引自2005年12月20日《新晚报》。

②引自2005年11月04日《东方早报》。

③根据央行的数据，仅2004年1至11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元。

④据中国社会科学院刘建昌研究员测算，上海目前80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍。

⑤引自上海社科院副院长左学金教授2005年12月在复旦大学的演讲。

[参考文献]

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房地产调控研究论文范文第2篇

［关键词］宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证

一、问题的提出

2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家统计局公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7694.59亿元，同比增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点，涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合“国十五条”至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行政策进行一些初步的探讨。

任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。

二、房地产市场的调控目标与效应

（一）供求均衡：房地产调控的目标

政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。

无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。

当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

（二）调控目标：需求差异与调控政策

这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。

如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。

1.源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响不大。

2.源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。

3.个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。

此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。

三、关于调控政策的特点与效应

政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。

（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性

由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。

货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。中国也有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平需要上调2%，贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平，只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般情况下，各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。

（二）关于宏观调控政策的相互协调与配合

针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合，IS-LM理论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。

如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，如果连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性更加过剩。而如果不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，未来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，政策制定者必须全面协调，使各政策间相互配合，才能保证政策的作用的充分发挥。

四、关于分析的手段和方法

目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较详细的深入的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性研究分析和全面论证，对执行的结果如何也缺乏实证分析。

（一）目前的调控政策具有点状与短期性的特点，缺乏系统性的分析

1.我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该说，健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时在行业上有区别地出台相应的政策，是可以对经济的影响进行平衡的。国外经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行，不仅可以增加财政收入，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节城市经济运行及收入分配。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产新政，已在一定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析，对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是需求增加，尽管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽略了买房市场的购买力，制约了二手房的合理流动，从而可能加剧市场房价的上涨。

2.调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反应是我们必须全面考虑的。从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生变化，这不是一个简单的住房供应结构的改变，而是市场运行规则的重大改变。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供应量，如果没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常重要的生产要素，在中国相对稀缺，在城市地区尤甚，其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位的经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛，如果不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。同时,如果大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程，全国许多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。

（二）一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用基本上没有量化的分析或目标指向

负责市场调控的主体—政府及其有关部门，面对市场失灵的复杂市场，应该把调控政策作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据、建立模型进行分析，到市场分割、确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反馈评价及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等等方面，进行详细的定性和量化实证分析，通过实验室实验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及实施中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整及对外不完全公开给研究带来了一定的混乱。进行房地产相关数据统计及其分析，需要花大时间，投入巨额资金，还需各个政府部门全力配合，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性，证据的收集、整理、分析和公布是非常关键的。

比如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台是否有事实依据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力非常重要。政府的决策应该首先是慎重的，要在充分之调查研究基础上，政府再行公布决策并实施。而从目前各个部门公布的数据和信息来看，恐拍还很难清晰判断出外国投资者到底对房价高涨要承担多大的责任，同时即便是仅仅针对房地产这一领域，如果处理手段不当，也会给国际社会形成不遵守WTO市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的研究我们也仅仅停留在分析政策对房地产市场的宏观层面影响，比较笼统，没有相关的数量实证研究，也没有对中央银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性变化的相关量化及实证性研究。如对于增加购房首付后，会对哪些分类市场需求有影响，会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期；假定实施此项政策，到底提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析；此政策的作用效应到底在哪些方面，对相关各方的影响如何，有多大，有什么负面影响，又如何化解，亦缺乏详细的分析和论证。

五、相关方的利益博弈与协调

从博弈论的角度看，在房地产市场上，中央政府、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢，但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的压制房价，并不符合各方参与者的根本利益。

调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策实施的阻力，因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策，而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。

综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，从而使其更为科学合理。

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房地产调控研究论文范文第3篇

(一)住房需求与实体经济

1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等(见表1)。

2.收入增长与住房需求。从对住宅需求的细分可以看到，中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增长周期，GDP年均增长率9.4%，人均可支配收入年均增长率9.6%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。

3.城市化、婴儿潮与住房需求。1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到44.9%，城市化率年均增长0.89个百分点，而近10年城市化进程加快，年均增加1.4个百分点，这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

4.除人口数量外，人口结构也是影响需求的重要因素。自建国以来，我国共出现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”，使得未来15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步入成家立业年龄，购房就成了必然的选择，将进一步加大住房的刚性需求。

5.资产升值与住房需求。更值得人们关注的是，城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求，还有投资需求。其实，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿，从协议价到招拍挂价，土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升，2002～2007年土地交易价格年均增幅为8.8%，此间，商品住宅价格年均增幅为7.1%。资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人力资产，如今有了房产，以此为抵押就可以从银行获得贷款，扩大当期消费或购买更多的实物资产，从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。

6.高储蓄率与住房需求。依据莫迪尼亚尼的生命周期理论，当一个经济体的人口从青年为主变成以中年为主，它的储蓄率就倾向于上升，当一个经济体从中年人走向老龄化，如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例：美国为12.3%；欧盟为16.3%；日本为17.2%，它的储蓄率趋于下降。中国正处在“人口红利”期，劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位，使得经济中进行储蓄人群的比重增加(见表2)，而社会福利制度不健全；自我养老模式为主进一步提升了中国的储蓄率。高储蓄率不仅为国家经济发展、扩大生产、增加就业提供了充足的资本，也为百姓投资理财，提高财产性收入的比重奠定了基础。而住房投资诱人之处在于：一是收益率高于一般投资品，特别是在通货膨胀时期，房地产有水涨船高的特点，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；二是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然政府推出5年内对房屋交易全额征收营业税、开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。据相关统计显示，广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅，其中，房屋出租收入均占较大比重，甚至高于股息、红利、利息和其他投资。

与此同理，外资青睐于房地产投资，除人民币升值的因素外，更看重的也是房地产投资收益率高、持有成本低和分散风险等比较优势，及支撑房地产业长远发展的中国经济。很显然，现阶段旺盛且多元化的住房需求主要发端于中国的实体经济、其特定的发展阶段和诱发资产价格膨胀的制度因素，这与发达国家人口老龄化、城市化后趋于饱和的房地产市场，过热的住房需求多来自金融产品创新、融资的便利(如次级抵押贷款、零首付、房屋产权贷款及与房产挂钩的消费信贷等)和税收激励等是有质的区别的。

(二)住房需求与银行信贷

从理论上讲，房产价值高，资金投入大，居民购房离不开信贷的支持。美国人购房80%以上需要银行贷款，可中国的老百姓借钱买房只是近10年的事情，银行信贷虽有扩大居民购房需求的可能，但其发展还是相当缓慢和滞后的。

1.个贷增量与销售额之比。如果说住宅需求旺盛表现为房价上涨和交易量上升，那么住房销售额则是量与价的集中反映，个人住房贷款增量与和商品住宅销售额之比可以反映出贷款对购房需求的影响。2000年在实施住房分配货币化改革后，个人住房贷款年度增加额占当年商品住宅销售额的50%强，此后直至2003年基本维持在50%左右。自2004年宏观调控以来，房价上涨，央行8次上调个贷利率累计增幅2.34个百分点，加上提前还贷，导致个人住房贷款年度增幅趋缓。2007年个人住房贷款新增额为6948亿元，仅占当年商品住宅销售额25323.5亿元的27.4%(见图1)。

2.个贷余额与银行信贷之比。尽管我国个人住房贷款增速高于银行信贷的增速，但占银行信贷比重多年仍在10%左右徘徊。2004年以前个贷增速较快，年均增幅为90%，此后个贷增幅稳定在30%左右，2007年个贷增幅虽有所上升，为35%，但如果将房价上涨和统计数据调整的因素考虑在内，其增幅还是比较平稳的(见图2)。

3.个贷的基本特征分析。国家统计局的抽样调查数据显示，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。央行16个城市的抽样调查也表明，40岁以下的购房者占78%；31~40岁的购房者占43.7%，且70%左右的借款人年收入在10万元以下，购房主要是自住，这与我国实体经济中的住房需求结构基本吻合。

4.购房投资动机与预期分析。人们购房投资动机无一例外都为了获取收益。对于靠银行贷款进行投资的购房者来说，其收益主要包括两部分：买卖住房的预期资本收益和租赁收益。贷款购房的成本主要包括三个部分：贷款成本、首付款造成存款利息的损失和税收成本，如考虑税赋多由买方承负，可忽略不计，预期收益计算公式为：

预期利润=预期资本收益+租赁收益-70%×贷款利率-30%×存款利率

加息可以增加贷款投资的成本和存款利息损失，进而抑制短期投机，但加息也会影响投资者的通胀预期。在通胀的情况下，贷款和存款的实际利率下降，会降低投资者的借贷成本；住房水涨船高的特点可以提高预期资本收益和租赁收益。如果长远的预期收益大于购房的实际成本，或高于其他资产收益，货币政策可能会强化住房的投资需求。其实，投资性住房需求会推高房价，但并不改变住房的总需求，因为投资者无论是出租或出售都必须有最终使用者(房客或买家)，否则投资者要自食零收益的苦果。

综合上述分析，我们可以看到：(1)个贷的增量与存量占比较低表明，现阶段居民购房仍主要依赖个人和家庭金融资产积累。高收入者买房不贷款或提前还贷，温州炒房团、山西煤商多动用的是民间资本；集团购买、政府采购高档房，动用的是财政资金；中青年人违背“先积累后消费、先租房后买房”的消费模式，得利于代际财富的积累。在这种情况下，货币政策、融资便利对抑制居民购房需求有影响，但影响十分有限。(2)对不同的住房需求主体，货币政策的影响也有所不同：对低收入和高收入群体而言，抑制需求的货币政策几乎无效，因为低收入者面对高房价和高利率根本无力靠贷款买房，而高收入群体则根本不需要靠借钱买房；对中等收入的家庭来说，偿还能力强的会提前还贷，避免借贷成本的攀升，偿还能力弱的只能节衣缩食，挤占其他消费支出或推迟购房计划；对以投机为目的的短期炒房者来说，要么不需要银行贷款，要么则是因为房价上涨速度的相对趋缓，或因交易费用的提高而有所收敛，但对看好中国房地产市场的长期投资者，货币政策作用有限。

二、货币政策与住房供给

旺盛的需求可以拉动房价上扬，供给不足或供给结构性短缺也会导致价格上涨。从这个意义上讲，货币政策是一把双刃剑，在影响住房需求的同时，也会影响房地产开发企业的融资能力、融资成本，进而影响住房的供给，而供给不足或结构性短缺也会造成房价的上扬。

(一)住房供给与货币政策

资金是房地产企业的生存之本。我国现有房地产企业5.8万家，产业集中度低，上规模企业少，中小企业多，平均负债率在70%以上，中国资本市场的发展为企业开辟了多元化融资渠道。但2007年股票市场累计融资额不过8431亿元，64家房地产上市公司中有万科、招商、保利、金地、金融街、北京城建、泛海建设等22家增发新股，加上境外上市的房企融资不超过1000多亿元，银行信贷仍是房地产企业融资的主渠道。在这种融资格局下，提高借贷门槛和贷款利率必然会影响企业融资成本。对于资质好的大型房地产企业不愁得不到银行信贷支持，尽管6次加息导致一年期贷款利率累计增加1.35个百分点，但只要市场需求旺盛，销售顺畅，企业就可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。对于大多数中小型房地产企业来讲，在“紧缩”货币政策下，获得银行贷款则比较难，上市融资更难，灰市上的资金成本高达15%-30%。

融资成本加上土地成本的上升，影响着企业收益预期，改变了企业开发行为和建设的时序。在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足只能分期开发，推迟或延长开发期，从而影响住房的供给。下列指标反映现阶段住房供给偏紧：(1)土地购置面积与开发面积。2007年土地购置面积40609万平方米，虽扭转了连续两年的负增长，但土地开发率为66%，比2006年低8个百分点。土地购置、开发面积的下降与土地制度和高地价相关，2003-2007年全国居住用地价格平均增长2-3倍，一些大城市招拍挂的土地价格更高。土地供给有限、天价地成为住房有效供给一大瓶颈。(2)竣工率、竣工面积和销售率。我国房屋建筑面积竣工率已从2002年的37.2%降至2006年的28.6%，2007年更为24.8%，连续5年负增长。就商品住宅而言，2003-2007年的竣工率分别为35%、32%、31%、30%和25.6%，这意味着许多新开工和在施工的期限延长，没有形成有效的供给。

在供给偏紧的情况下需求依然旺盛，商品房和商品住宅销售面积达到7.6和6.91万平方米，增幅分别为23.3%和24.7%，导致商品住宅的销售率持续走高(见图3)。

(二)住房供给结构与货币政策

住宅市场结构性短缺也是推动房价上扬的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解决的。近两年政府虽推出90／70、经济适用房和两限等政策，但结构性短缺问题仍没有得到根本性改观。

1.大户型、高档化的格局没变。据初步统计，全国40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米(含)以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占25.8%。2007年，商品住宅投资1.8万亿元，90平方米以下住宅投资仅占16.6%，这些小户型住房上市交易也要等到2008年。从各城市网上交易的住房来看，也多是大户型(见图4)。

2.租赁市场欠发达。北京、上海、广州等一些流动人口多的大城市，急需发展多层次的租赁市场，面向青年人的青年公寓、新婚家庭的鸳鸯公寓、老年公寓、农民工公寓等，但目前还没有相应的土地政策、信贷政策、税收政策扶持租赁住宅的开发与经营。

3.经济适用房供给不足。经济适用房作为政府干预住宅市场的一项政策工具，无论是对低收入群体实施特殊性保障，还是对中低收入群体实施普遍性保障，其基本原则就是对市场的“拾遗补缺”。近几年，房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高档房越建越多，百姓对经济适用房的需求增加，但自2002年土地新政对商业性用地实施“招、拍、挂”以来，地方政府受利益驱动却不愿意无偿划拨土地，增加经济适用房的供给，导致其投资规模、开工、竣工和销售面积均呈下降趋势(见表3)，2007年经济适用房完成投资833.8亿元，增幅19.7%，但占房地产投资的比重仅为3.3%，这大大削弱了政府优化结构、平抑价格和调控住宅市场的能力，也削弱了经济适用房的保障功能。

由于我国现阶段仍保留着住宅供给的“双轨制”，即市场供给与非市场供给并存，一些有权有钱的政府部门和垄断企业借经济适用房之名，行福利分房之实，所建的高档房、高价房虽记入经济适用房开发建设，但并不向社会发售，因此无法形成有效供给，反而会加剧住房结构的扭曲和收入分配的不公。

上述分析表明：(1)在房地产企业负债率偏高、融资渠道有限的情况下，银行紧缩信贷、提高融资成本，会抑制住宅供给，在需求不变的情况下，将推动房价走高；(2)住宅市场结构性的短缺，中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足，仅靠货币政策，其效果也是十分有限，还需政府从制度建设入手，运用法律、经济和行政手段优化结构，保障供给。

三、政策性建议

近期，住宅市场出现房价增幅趋缓、“量价齐跌”的现象，其实，可导致交易量下降的因素很多，导致房价走低的因素也很多，房价增幅趋缓有货币政策的震慑作用，也有市场自身理性调整的因素。在影响住房需求的长期因素(经济基本面)不发生逆转的情况下，政府切不可将市场的正常波动视为“拐点”，而放松制度改革的步伐和调控力度。强化制度建设有以下几点建议：

1.面对并非主要来自货币领域对住房的旺盛需求，尽管货币政策很重要，但仅靠货币政策“独木撑天”，常常很难奏效。天价的土地、土地财政的问题要靠深化土地制度和财税体制改革来解决，旺盛的住房需求要靠开辟多元化的投资渠道和完善的税收政策来疏导。住房供给的结构性短缺需要信贷、税收政策指引，更需要各级地方政府坚持执政为民的理念，在开工许可上严格把关，在土地供给中优先安排，在税收和信贷政策上给予扶持，以保障符合市场需求的普通住房的供给。市场交易秩序混乱需要政府运用法律、经济和行政的手段进行规范。因此，完善对房地产市场的调控，需要货币政策与其他政策的协调；需要短期应急措施与长远制度建设的协调。

房地产调控研究论文范文第4篇

关键词：金融；房地产；调控；区域差异

2004年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效果远不尽如人意。

一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价

在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：

（一）房地产投资继续升温

自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1

—9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4.6个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。

（二）房价居高不下

近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21.1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17.8%。

（三）房贷风险加大

我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右，年均增速超过40%。

9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。

个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。

二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析

尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。

从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：

（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地

房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。

（二）地方利益的制衡

在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家的相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。

（三）地方银行的消极抵制

房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务，面对“房贷新政”的实施，各商业银行的态度并不积极。

“359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则，生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。

（四）房地产宏观调控指导理念的“一刀切”

当前我国正处于社会主义的初级阶段，区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因，各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效的政策，才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性，往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。

我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，实施全国统一的调控政策，结果出现了该调控的没能很好调控，不该调控的也跟着调控的结果，导致有病者吃药的剂量不足，没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。

综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比，外因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导的；其二，房地产宏观调控失灵的主观原因中，忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，这是最主要的原因。

三、实施区域差异的金融调控政策建议

依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地，笔者提出如下的金融政策建议：根据我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。

对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控的主要对象，因此，应该采取相对比较严厉的金融措施。例如，第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房价的平稳运行。

对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题，但问题多是苗头性的，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施，对这类地区起到警示作用，既促使当地的房地产业得以健康发展，又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。

对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因此应该对它们采取扶持和支持的态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是网开一面。例如，“房贷新政”中，第二套住房的规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。

房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业，在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段，房地产业是地方经济的支柱型产业，房地产业收入是各个城市地方财政的主要收入。但是，随着城市经济的不断发展，房地产业的地位和重要性逐渐发生变化，呈现递减形态，其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此，在对房地产业宏观调控中，实施区域差异调控政策，不会对一、二类区域经济产生大的不良影响。

总之，采用上述区域差异政策，有压有保，既可以防止房地产市场大起大落，房价无限制地攀升，化解房地产业的风险，同时又促使后进地区的房地产业发展，促进地方经济的平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距，从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控的两难境地，可以把房地产业对国民经济发展带来的风险降到最低点，使其对国民经济的推动作用扩大到最大程度，确保国民经济平稳、健康地快速运行。

【参考文献】

[1]吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.中国金融，2007年19期.

[2]汪利娜.房地产市场的宏观调控与制度建设.中国金融，2007年16期.

房地产调控研究论文范文第5篇

[关键词]房地产宏观调控交易成本准公共产品

我国房地产市场虽经一年宏观调控，但是整个市场走向没有改变，市场房价仍呈快速上涨势头。据国家统计局的数据显示，2006年第1季度全国房地产开发投资同比增长20.2%，其中商品住宅投资增长23.1%，房地产企业开发土地面积同比增长53.3%，而70个大中城市房屋销售价格则同比上涨5.5%，部分城市上涨幅度在10%以上。在这种形势下，有必要认真审视政府调控房地产市场的政策目标，进一步明确调控的依据和政策边界，以切实推进房地产市场宏观调控工作。

一、房地产市场宏观调控的理论依据

政府到底为什么要对房地产市场进行宏观调控，为什么要给居民提供一定的住房保障？从现象上看，房地产市场出现投资过热、商品房价格偏高以及百姓住房困难等都是原因，然而从本质上看房地产市场某些内在缺陷才是决定性因素，这些因素导致单纯依靠市场机制，无法达到市场供求均衡，更不能避免出现严重的市场失灵。正因为如此，从理论上说政府必须通过积极的干预和调控，促进和保障房地产市场健康发展。

1.房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。

2.房地产具有准公共产品属性，其价值无法依靠市场完全实现。房地产作为一种特殊的商品，具有准公共产品属性，有时也称作“二重性”、社会属性或政策性。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而房地产却不一样，它的消费含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有适当的住房不仅给居民本人带来利益，而且会对周围环境，对其他居民带来益处，包括公共卫生、市容环境、社会治安等方面的利益。另外，房地产消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大促进作用。目前包括美国在内的很多西方国家特别采取了鼓励居民购房置业的政策，都存在这方面的动机。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入人士安居乐业将给社会带来的好处，体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的。既然完全由市场机制调节，房地产的一部分价值得不到实现，那么房地产市场供应将可能相对不足，并且主要体现为普通商品房供应相对不足。这时房地产市场虽然可能会出现供求均衡，但那并非是与经济发展水平相协调的均衡，不是保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。

3.房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。

二、房地产市场宏观调控的目标分类

政府对房地产市场进行宏观调控，正是针对房地产市场内在缺陷展开的，其总体目标就是要消除市场失灵的影响，保障房地产市场的供求均衡和健康发展，促使其与经济发展和居民生活水平提高相协调。根据所针对市场缺陷的不同和政策效应大小，政府房地产市场宏观调控目标可分为投机抑制目标、均衡供应目标与福利保障目标。

1.投机抑制目标。把房地产市场上的投机活动抑制在一定程度之内，或者完全遏止投机行为，是政府房地产市场宏观调控的最经常目标。针对房地产市场投机行为的抑制性政策则是房地产市场宏观调控中最常见政策。房地产市场上投机行为包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热，其共性是没有正常市场消费需求基础。这些投机行为的存在，一方面可以给房地产市场集聚更多的资金，增加市场活力；另一方面又可能引发房地产投资过热，市场炒作过度，导致房地产价格偏高，严重时可能形成影响经济正常运行的房地产泡沫。正因为房地产市场投机行为存在两种不同方向的作用，在实践中各国政府往往根据实际情况，对市场投机行为有不同的价值取向和态度，实行不同的调控政策。不过，当市场炒作气氛过于浓厚，房地产泡沫非常明显时，各国政府无一例外地会制订程度不同的投机抑制目标，采取相应宏观调控政策。

2.均衡供应目标。在房地产市场发展过程中，投资者对于土地垄断利润的追求所导致的房地产市场供应结构问题既包括中高档商品房供应量过大，而普通及低档商品房供应量偏小，也包括房地产商为追求土地垄断收益，对土地、商品房的囤积所引发的房地产市场当期供应相对不足。政府均衡供应目标就是针这些问题提出来的。政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定适当的，即与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的就是房地产市场均衡供应目标。它包括两个层次供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当，特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。

3.福利保障目标。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品由公共提供的原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。理论上政府的房地产福利保障极限是使房地产的公共价值得到充分实现，居民享受与经济发展水平协调一致的住房福利，住房资源得到最优配置，市场达到最优均衡。简单地说就是居民房地产消费水平不滞后或超前于其它商品消费水平。现实中政府的房地产福利保障因经济发展阶段、政府财力的不同而情况迥异。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都程度不同地给中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住条件。即使是极度崇尚自由市场制度的美国也有住房福利保障政策。

三、我国房地产市场宏观调控的目标选择与政策边界

根据我国房地产市场的发展成熟程度、政府财政状况和国民经济发展水平，结合区域差异较大的具体特点，我国宏观调控的总体目标是抑制甚至局部性遏止市场投机炒作行为，调整市场不合理供应结构，促进房地产市场供求实现最优均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地产市场宏观调控要在此目标之下确定政策边界，在不超出相应政策边界的前提下选择制订进一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市场投机炒作为目标，逐步强化宏观调控相关政策。目前我国房地产市场发展中突出存在投机炒作问题，一方面，商品房价格偏高，远远超出居民的购买力；另一方面，中高档商品房投资和销售仍呈过热态势。因此，国家对房地产市场的宏观调控应首先确定抑制市场投机炒作的具体目标，并有针对性出台调控政策。由于我国的房地产市场总体上还存在资金缺乏问题，而市场投机炒作也有集聚资金的作用，同时全国房地产市场范围很大，各地市场存在较大差别，所以从全国范围看，不可能以彻底禁止市场投机炒作问题为调控目标，适度投机炒作将在一定市场范围内是允许的。但是，对于一些房地产市场投机炒作气氛浓厚，而市场资金已经度过短缺阶段的大城市、特大城市，如上海、北京、广州、深圳等城市，则可以把最大程度地抑制乃至最终遏止市场投机炒作问题作为政策目标。鉴于此，全国性宏观调控政策将以允许适度的投机炒作，并保证不影响居民的正常房地产消费决策，特别是保护首次置业居民的房地产消费需求为界限，与此同时，部分大城市、特大城市可以制订实施完全禁止市场投机炒作行为的政策。

迄今为止，我国抑制房地产市场投机炒作方面的宏观调控政策远没有达到其政策界限，还有较大的政策扩展空间。我国已经出台的房地产市场宏观调控的相关政策，主要是提高房地产投资和交易的税费负担，通过提高市场投机炒作成本达到政策目的，这些政策在实施过程中应该视市场反应情况进行调整或加强。

为进一步加大抑制房地产市场投机炒作的宏观调控政策的力度，从国家层面看，可以进一步制订实施提高房地产增值税和交易所得税税率，提高居民户购买第一套以外住房的资金信贷成本，以及限制商品房的二手买卖等政策措施；地方政府，特别是城市政府则可以利用行政手段，促进市场信息进一步公开，以降低交易成本，压缩投机炒作空间。地方政府也可以通过加强房地产市场监督管理，制订措施规范市场交易行为；通过对违规行为的更严厉打击，提高市场投机炒作道德风险成本，最终达到抑制投机炒作的目的。对于某些大城市、特大城市，则可以采取抑制效力较大的政策，接近甚至触及遏止市场投机炒作的政策边界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引导甚至限定一户居民只购买一套商品房；规定商品房二次销售收益政府所有等。

2.调整房地产市场供应政策，实现市场供求最优均衡。促进房地产市场供求均衡是房地产市场宏观调控的长期的、基本的目标。目前从我国房地产市场的供求结构来看，存在着严重的内部失衡。一方面，商品房空置率越来越高。据国家统计局统计显示，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%，据分析主要是中高档商品房；另一方面，普通商品房及经济适用房存在很大程度的供应短缺问题。因此，我国房地产市场供应方面的宏观调控将首先以促进市场内部供求基本均衡为目标，通过制订不同类型商品房均衡供应的政策，逐步消除房地产市场内部结构失衡问题。在房地产市场供求结构调整方面，国家可以出台框架性、限定性的政策法规，包括要求各地房地产开发中普通商品房所占的最低比例，针对高、中、低档商品房执行有较大档次差别的税费，针对我国人多地少的条件，限制居民的“豪宅”消费等。地方政府是土地的直接供应者和房地产市场行政管理的主要承担者，可以制订实施很多具体政策措施，特别是规划管理、土地供应方面的政策，调节房地产市场供应，例如要求企业严格按照相关规划进行房地产开发，不得突破建筑容积率的指标限制等等。总体上看，目前我国调节房地产市场供应的政策不多、力度不大，眼下还远没有达到其政策边界，应在相当长时期内不断有新的调控政策出台。在实现房地产市场内部供求基本均衡后，更为积极的宏观调控政策就是引导房地产消费，使居民住房消费与经济发展水平相适应，使当前住房消费与经济可持续发展相适应，实现房地产市场外部均衡的目标。这方面政策将以不影响企业的正常经营管理决策，不压缩市场创新活动空间为界限。它包括国家和城市在土地供应、建设规划、房地产项目实施等方面制订更为科学的标准、更为系统和具体的政策，比如规定不同等级住房的开发量、套内面积、建筑成本、销售价格以及配套设施的更为具体的标准等。

3.积极实施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地产市场宏观调控过程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的环节。实施住房保障政策，是政府的职责所在，其目标是充分实现房地产的公共产品价值，为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用。针对我国人多地少、经济发展水平不高的现状，国务院1998年曾经下发过一个23号文件，提出“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”的目标，其中包含了为大部分居民提供住房福利保障，并引导居民适度安排住房消费成份，但实际上我国要为大多数中低收入居民提供住房福利保障，还有很长的路要走，这方面的宏观调控政策更是远没有达到其政策边界。

目前，我国的住房福利保障政策主要体现为面向中低收入居民的经济适用房、廉租房建设等。由于居民收入调查及信用体系不完善，难以确定低收入居民情况，加上政府财政限制和政策执行方面的问题，我国迄今没有做到为中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，现实保障程度非常有限。多年来，经济适用房建设水平一直在低位徘徊，执行中还出现了较为突出的偏差问题，相反，商品住房的建设，特别是中高档商品房的开发建设却增长很快，成为住房供应的主体。据国家统计局统计，2005年全国经济适用房投资仅565亿元，同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重则由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建设在各地尚处于起步阶段，实际建设的数量则更小。鉴于这种情况，我国增加居民住房福利保障方面的调控政策首先是扩大经济适用房建设，大幅度提高经济适用房供应量，为大部分中低收入居民享有经济适用房提供保障；其次是适当增加廉租住房的供应，保证能为部分低收入居民提供必要的住房条件；再次是采取各种“补砖头”、“补人头”的政策，通过货币化的补贴方式，提高居民住房消费能力，全面、系统地增加中低收入居民的住房保障。

[参考文献]

[1]蔡孝箴.城市经济学[M].南开大学出版社,1998.

[2]袁义才.城市暂住人员住房供应模式探讨[J].开放导报，2005,(2).

[3]虞晓芬、陈多长.论政府调控杭州房地产市场的理论依据与现实必要性[J].中国房地产，2004，（7）.

[4]尹中立、郭建波.政府应积极干预住房市场[N].中国经济时报，2005-03-23.

[5]尹中立.禁止炒房，中国的必然选择[N].财经时报,2004-11-12.

房地产调控研究论文范文第6篇

关键词：房地产；税收；市场供求

1房地产税收效应分析

房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段，在对房地产市场资源配置、社会财富分配、市场结构调节等诸多方面有非常重要的影响。

1.1房地产税收的经济杠杆作用

（1）可以通过对空地、闲置土地征收重税，抑制土地的过度投资开发，促进土地的有效利用。

（2）可以通过对不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率，有效调节用地结构，实现土地资源的优化配置。

（3）房地产税收中属于财产税的部分，它的很重要的功能就是通过税收杠杆，公平分配财富。

（4）在市场投机现象严重时，通过提高增值税的契税的手段,在市场低迷时，通过税收减免、品种调整，实现调节市场活跃程度，平衡市场供求的效果。

1.2房地产税收的税负转嫁性分析

1.2.1税种属性

商品课税容易发生税收转嫁，所得课税不易发生税收转嫁,增值税、营业税等中间性质的税种容易发生税收转嫁,终端性质的所得课税等不易发生税收转嫁。

1.2.2商品或生产要素供求弹性

供求弹性与税收归宿有着密切关系。在其他条件不变的情况下,需求曲线的弹性越大,需求者支付的税收比例越小,供给者支付的税收比例越大;相反,供给曲线的弹性越大,转嫁给需求者的税收比例越大。在完全无弹性供给曲线的极端情况下,全部税负都由供给者承担;相反,在完全弹性供给曲线的情况下,全部税负都转嫁给需求者。

2房地产税收对市场供求及价格的影响

2.1税收对房地产市场供应及需求调节的作用机理

2.1.1需求不变时，房地产税收对供给的影响

我国目前采取的税收政策中有三项是直接作用于供给者的：对卖房者征收营业税、个人所得税、以及对房地产开发企业征收土地增值税。从理论上讲，它的效应是政府对卖方增加税负，直接提高了供给者的成本，在其他条件不变时，供给方为取得同以前相同的利润，会将税收成本包含在出售价格中，转嫁给消费者，这样导致供给曲线左移，新的市场均衡价格E2比原来的均衡价格E1提高，同时Q2〈Q1

从理论上看，目前针对供给方的房地产税收在抑制房价上作用是不明显的，且不能有效改变住房供不应求的结构。

2.1.2供给不变时，房地产税收对需求的影响

从理论上讲，相对于对供给方征税，房地产税制中对需求方征税是有一定优势的。我们知道对供给方的征税容易向前转嫁给消费者，特别是需求弹性小于供给弹性时。而对需求方的征税不能直接包含在房屋价格中，不会直接造成房价上涨。如图2所示，由于对房地产需求方的税收属于从价税，因而征税后需求曲线斜率发生变化，左移至D''''，在新均衡点E2下，价格由P1下降到P2，数量由Q1下降到Q2。

2.2税收对房地产价格形成的作用机理

2.2.1不考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响

在房地产开发环节，房地产开发商是税收的主要承担者。如果不发生税收转嫁，征税加大了开发商的生产成本,使其减少利润,从长期来讲,必然导致房地产的供给减少，在需求不变的条件下,住房价格将呈上涨趋势。至于在流通环节针对消费者征收的契税,会通过加重购买成本,而使消费需求减小,从而产生降低房价的影响,不过这种影响由于契税税率较低而不是十分明显。

2.2.2考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响

在发生税收转嫁情况下,土地批租、房地产开发环节所征收的税收,其名义负税人为房地产开发商,但短期内，房地产需求是缺乏弹性的，经济利益作用下房地产开发商可以通过提高房价的形式将所负税收向前转嫁给住房消费者，于是现实的房价会因这种税收转嫁而提高。从长期来看,需求弹性增强,对住房的需求可能会因房价的上升而减小,在供给不变下,供求力量的变化会导致房价下降。房价这种上涨或者下降的程度和持续时间长短,取决于需求的调整强度和时间长短。

3不同税种在房地产不同环节的作用分析

3.1作用于保有环节的财产税、资源税

房地产保有环节中的财产税和资源税是以纳税人拥有的土地、房产为课税对象的一类税收。它们都属于直接税,一般不易发生税收转嫁,这样对房地产保有环节征税产生的直接影响便是增加了房地产的持有成本。从消费终端抑制,对那些相对于资源多用多占有住房的房产业主,以及房产投资人施以高额税负的政策,既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求,从而会降低房地产的需求,促使房价下降。强化房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。标准的房地产保有环节税是按市场价值(评估价值)进行课税的。

3.2作用于出让、交易、收益环节的流转税

一方面房地产税收在流转环节的调控,有易于操作的突出优点。但另一方面，房地产投机资金的获利空间要么被税收成本挤压,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要来自利息支出。在流转环节征税,属于间接税,没有一种流转税是不能转嫁的。流转环节税负增加后,售房者的交易成本非常容易转嫁,税负转嫁终将流向消费者。在流转环节的税收调控政策只是增加了买房者的成本(主要是消费性需求者),对卖房者不会产生太大的影响。由于投机资金税负的成本可以转嫁,如果投机者见到持有环节税负没有变化,从长远来看,税收成本则没有太大变化。投机者是否占有房屋则主要取决于信贷支出与房价涨跌博弈的结果,如果房价存在上涨的必然性,就可以持有房产以继续获得既得收益。

3.3作用于转让环节和保有环节的所得税

（1）所得税作为最典型的直接税，一般不会发生转嫁，它在维持经济繁荣、抑制资本的过度集中以及组织财政收入方面有独特的优势。房地产税收中的所得税部分是地方税收的重要组成部分，有利于地方税收规模的壮大。这也是所得税财政功能的集中体现。

（2）由于所得税的直接税性质，对二手房交易收益征收所得税，直接增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。

（3）在不发生税收转嫁的情况下,对于房屋出租租金收益的课征所得税,会直接降低出租房屋的各期净收益,从而导致房屋出租量减小,有可能使原来租房者转向房地产初次流通环节,从而抬升房地产的初次交易价格,

参考文献

［1］林荣标，胡志勇.浅议我国防地产税收制度［J］.商场现代化,2006,(10).

房地产调控研究论文范文第7篇

【关键词】次级债危机金融危机房地产业宏观调控

一、中国房地产业宏观调控对住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识

传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。二者的区别在于，前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房并非用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利。至于住房投机，它是与住房投资既有区别，又紧密相关的活动。虽然在学理层面上存在将二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇庆所言，“在现实操作层面上对住房投资与住房投机进行区分是很困难的，很难在二者之间划出清晰的界限，在一定条件下正常的投资也许很快就转变为投机行为。”〔’〕因为本文主要讨论房地产业宏观调控，宏观调控显然属于现实操作层面，所以本文并未将住房投机单独作为一类活动与住房消费和住房投资相并列来进行考察，而是将其置于广义的住房投资的范畴之内。

中国房地产业宏观调控，特别是2005年以来的本轮房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资，尤其突出地表现为对二者的区别对待。“鼓励消费，抑制投资”成为房地产业宏观调控的基本原则之一。一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，如“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等为此做了最好的诊释。同样是居民购房行为，却因购房目的不同而被区别对待。消费与投资之分，就像中国历史上的“华夏与夷狄之分”一样，被反复强调。住房消费如同“华夏”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的支持和鼓励，而且在道德层面上也占据优势地位;相反，住房投资如同“夷狄”，不仅在房地产业宏观调控中受到政策的抑制和区别对待，而且在道德层面上也往往被置于受歧视的地位。抑制住房投资的主要原因之一是:在传统理论看来，住房投资与信贷危机，乃至整个金融危机或经济危机有着某种天然联系;而住房消费似乎具备某种“抗体”，其引发信贷危机，乃至金融危机或经济危机的风险却很小。

二、美国次级债危机从现实层面对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击

美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和金融危机。这起危机从现实层面冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，引发人们重新认识住房消费、住房投资与金融危机之间的关系。

在美国住房抵押贷款市场上，放贷机构根据借款人信用高低，对其进行区别对待，从而形成两个层次的市场，即“优惠级”(Prime)抵押贷款市场和“次级”抵押贷款市场。信用低的人申请不到优惠级抵押贷款，只能在次级市场上寻求贷款。两个层次的住房抵押贷款市场的服务对象均为贷款购房者，但次级抵押贷款市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款的贷款利率高出2%-3%。因为次级抵押贷款市场为那些受到歧视或者不符合优惠级抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，因而次级抵押贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，所以该业务受到放贷机构的有力推动。另外，美联储实施的低利率政策和美国住宅价格的持续上升，也引起美国居民购房热情不断升温。

在次级抵押贷款业务推出的最初10年里，该业务取得了显著效果。1994-2006年，美国的住房自有率从64%上升到69%，超过900万的家庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。在利用次级住房抵押贷款购买住房的居民中，一半以上是少数族裔，其中大部分是低收人者，这些居民由于信用记录较差或付不起首付而无法取得优惠级抵押贷款。次级抵押贷款为这些低收人者提供了选择权，通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。按照传统理论对居民购房行为的分类，这些购房活动显然绝大部分属于住房消费，而非住房投资。2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，防止通货膨胀，阻止资本外流，控制美元跌势，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1%提升至5.25%。加息从两个方面影响到房地产业:其一，由于大部分次级住房抵押贷款采取可调整利率形式，随着美联储17次上调利率，次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大；其二，美联储17次上调利率直接导致美国房价下挫，房地产交易也从此由火热转向低迷。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用于美国次级住房抵押贷款，引起了越来越严重的信贷危机。

在办理次级住房抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人可以出售所购住房或者进行抵押再融资。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的住房卖出，即使能够卖出，住房的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。在这种情况下，自然会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级住房抵押贷款市场的悲观预期，次级住房抵押贷款市场就会发生严重震荡，并冲击贷款市场的资金链，进而波及整个住房抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为住房所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成恶性循环，加剧了次级住房抵押贷款市场危机的严重程度，这便是美国次级债危机。在危机的初始阶段，危及仅仅存在于美国次级住房抵押货款市场上。但是，随着美国次级债危机的逐步加剧，市场预期更加悲观，住房价格进一步下跌，优惠级住房抵押贷款市场也受到冲击。随着次级债危机中住房价格的一跌再跌，越来越多优惠级住房抵押贷款市场上的借款者发现，他们购买的住房市值已经低于住房抵押贷款的本息，于是即使在优惠级住房抵押贷款市场上，也出现了越来越多的逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例，美国次级债危机波及到了整个抵押贷款市场。不仅如此，银行的信贷危机很快波及到了以住房抵押贷款为发行基础的住房抵押贷款证券市场，进而影响到了整个证券市场，最终酿成了一场深刻影响美国经济的金融危机。

反思美国次级债危机可以发现，引发本次危机的恰恰是住房消费，而不是住房投资。次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收人者，这些弱势群体通过次级住房抵押贷款来购买住房，用于自己居住，而非用于投资。作为一个典型案例，美国次级债危机从现实层面对传统理论中关于住房消费、住房投资与金融危机关系的认识产生了重大冲击，即不仅住房投资能够引发金融危机，住房消费同样也能够引发金融危机。

三、对住房消费和住房投资的重新解读从理论层面修正了传统认识

美国次级债危机冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础，颠覆了人们对于住房消费、住房投资与金融危机关系的传统认识。而这种传统认识追根溯源是基于传统理论对于居民购房性质的分类，即对住房消费与住房投资的认识。

本文认为，从经济学理论层面而言，对居民购房性质的研究至少存在三种分析视角:其一，基于国民经济帐户体系(SNA)的分析视角;其二，基于需求目的的分析视角;其三，基于虚拟经济理论的分析视角。在不同分析视角下，对于居民购房性质，或者说对于何谓住房消费、何谓住房投资会得出截然不同的结论。每一种结论都建立于自己独特的分析视角之下，亦即只有基于各自独特的分析视角，才能找到其结论的合理性。对住房消费与住房投资在多重视角下的重新解读，从理论层面修正了传统认识，为重新审视住房消费、住房投资与金融危机的关系，以及重建我国房地产业宏观调控的理论基础奠定了根基。

(一)基于国民经济帐户体系分析视角下的住房投资与住房消费

国民经济帐户体系是当代最主要的国民经济核算体系，被所有发达国家和众多发展中国家所采用。国内生产总值的核算是SNA最主要的内容之一，GDP由消费、投资、政府支出和出口四部分组成。基于SNA的分析视角，在新房市场上，居民购买的住房无论是用于自己居住，还是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，都属于投资活动。

SNA之所以如此设计统计口径是基于商品住房的特殊属性。GDP用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格。对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供一个持续的服务流。虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住房的购买支付却是在某个相对短的时期内进行，住房的购买行为和消费行为在时间跨度上存在极大背离。对于GDP及组成GDP的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来严重偏差。如果将购买住房的支出计人当期消费，无疑极大地高估了当期的消费支出，于是在SNA中，仅仅将住房服务视作消费品，将房租计人消费。可见，如果基于SNA分析视角，在新房市场上购买住宅，无论是用于自己家庭居住还是用于其他用途，都属于投资活动。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动。同时，GDP仅仅衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务，即旧货的购买并不计人当期GDP，因为旧货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此旧货的交易并不包括在当期GDP中。所以，居民在二手房市场上购买住房，无论用于自己家庭居住，还是用于其他用途，不在SNA的考察范围之内，所以居民在二手房市场上的购房活动既不是住房投资，也不是住房消费。

(二)基于需求目的分析视角下的住房投资与住房消费

显然，传统理论对于住房消费与住房投资的认识绝非基于SNA分析视角，而是基于需求目的分析视角。在需求目的分析视角下，研究者根据居民的购房目的来界定住房消费与住房投资。他们认为吃、穿、住、行是人的基本消费集合，是人类生存与发展的必备前提。满足居住需求的方式有两种:一种是租住他人住房;一种是购买用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人类的基本消费需求，而购买用于自己家庭居住的住房是满足这种基本消费需求的一种方式，于是一些学者就得出居民购买用于自己家庭居住的住房的行为属于消费活动，而被购买的住房属于消费品的结论。同理，基于需求目的分析视角，居民购买住房，如果不是用于自己家庭居住，而是为了出租以获得租金，或者等待住房价格上涨将其出售，以期从资产价格的上涨中获利，那么这种购房活动与购买工业、商业或办公等非住宅房地产的行为一样，属于投资活动。从需求目的分析视角对住房投资和住房消费的界定，是通过分析商品用途来判断其被购买的行为属于投资活动还是消费活动。这一分析方法在理论研究和日常思维中被普遍使用，获得人们广泛认同，以商品用途来区分投资品和消费品不仅在实践中被广泛应用，而且在概念的划分上也做到了逻辑自洽。然而，使用这种方法来分析商品住房及购房活动的性质时，研究者必须考虑到商品住房有别于普通消费品的特殊性。

许多学者把居民购买的用于自己家庭居住的住房看作是消费品，但他们却忽略了其有别于其他普通消费品的特殊性，而试图用研究普通商品价格形成与波动

的方法来研究商品住房的价格形成与波动，即试图仅仅使用实际经济因素如人口数量、居民收人水平、就业率等指标来解释和预测住宅价格的周期性波动，这就忽略了商品住房具有的有别于普通消费品的虚拟资产属性，采用这样的方法做出的预测往往是失败的。Quigley的研究证明了这一点，他使用1986-1994年美国41个大城市的截面数据，根据居民收人、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空置率等实际经济变量及商品住房价格滞后变量对商品住房价格进行回归分析。结果表明，这些解释变量对商品住房价格虽然具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，即使是预测最准确的模型错误率也高达52.73%.这是因为随着商品住房虚拟资产属性的日益增强，其价格波动越来越受到货币和资本市场等虚拟经济领域因素的影响，而实际经济因素对商品住房市场的影响在逐步减弱。事实上，马克思早在19世纪下半叶就认识到了房价的特殊性，他指出“房价只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。

由此可见，虽然可以基于需求目的分析视角合乎逻辑地区分住房投资与住房消费，但是该结论仅仅在这一独特视角下才能成立，而超越这一视角，推广到更为广阔的范围中，这一结论便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破这一独

特视角，在更为广阔的范围内理解住房投资与住房消费的涵义。因为住房消费与一般意义上的消费行为大不相同，集中体现在商品住房不同于普通消费品，其价格的形成与变动遵循着不同于普通消费品的特有逻辑。传统理论对于住房投资与住房消费的认识基于需求目的分析视角之下。所以，传统理论中住房投资与住房消费的涵义仅仅在这一独特视角之下才具有合理性，即仅仅在“住房是用于自己家庭居住还是用于其他用途”这一意义上具有合理性。但是，在这一视角下，我们并不能找到住房投资与金融危机的关联性，也同样找不到住房消费对于金融危机存在“免疫力”的丝毫证据。

正如下文所述，金融危机往往是由虚拟资产价格的强波动性引发的，从虚拟经济分析视角来看，商品住房具有虚拟资产属性，其价格具有强波动性。正是房价的强波动性，才是房地产容易引发金融危机的主要因素。从虚拟经济分析视角看，传统意义上的住房投资与住房消费并无二致，二者均具有投资活动属性。

(三)基于虚拟经济视角的住房投资与住房消费

从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到社会承认。2002年10月，“虚拟经济”一词被写人了十六大报告。虚拟经济研究对于深化关于房地产属性的认识意义重大。虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致定义，但是人们基本认同这样一种观点，即“虚拟经济是一种与实体经济相对应的经济形态，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产以外的最主要的虚拟资产形式”。[5l0由于房地产具有虚拟资产属性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。

虚拟经济与实体经济的本质区别在于他们遵循完全不同的运行模式。这种不同表现为“在实体经济中，资本必须通过与实物形态之间的相互转换，经过交换—生产—流通—交换这一循环后才能产生利润，但是，在虚拟经济中，资本却不需要通过这一循环就可以产生利润。由于虚拟经济中不包括物质生产活动，故其本身并不能创造财富，但却能对实体经济创造的财富进行再分配”。[6l0虚拟经济也被看作是虚拟价值系统，“虚拟价值系统与实体价值系统具有本质区别，它与人们的心理密切相关”。[7l0虽然研究者对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成完全一致的意见，但是有一点是共同认可的，那便是:虚拟经济具有自己独特的载体—虚拟资产，与普通资产不同，虚拟资产具有独特的价格形成与波动机制，强波动性是其价格的基本特征。而房地产与金融资产、邮票、古玩字画等资产都具有这一特征，因而都被纳人了虚拟资产的范畴。由于虚拟资产价格具有强波动性，使其成为投资或投机活动的主要对象。虚拟经济理论正是从价格形成与波动的特征—强波动性的分析视角出发得出如下结论:居民购房无论是用于自己家庭居住还是用于出租，或等房价上涨之后将其出售以赚取差价，都属于投资活动，无论是自住房还是非自住房都具有投资品属性。“房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品，而更多的成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地产作为虚拟资产的特性”。

房地产调控研究论文范文第8篇

[关键词] 内容分析法；房地产；房地产市场

【中图分类号】 F752 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2013）09-136-2

一、引言

房地产业是一个国家、一个地区经济的重要产业和支柱产业，与国民经济的发展和人民的生产生活休戚相关，在拉动经济、刺激消费等方面功不可没，已经成为国民经济发展的“晴雨表”。又由于房地产本身具有非常强的区域特征，因此本文选择了最年轻的直辖市――重庆房地产作为研究对象，采用内容分析法研究重庆房地产的热点问题。

二、研究方法

房地产业领域研究涉猎很多方面，本文采用内容分析法对历年来学者专家在重庆房地产方面的研究进行分析。

（一）研究方法

内容分析法是教育技术学研究的一种专门方法。这种方法适用于对明显的传播内容，做客观而有系统的量化并加以描述的一种研究方法。内容分析法多用于分析某一领域的特征与趋势。过程主要包括确定分析样本、确定分析类目、样本评判、数据的统计与分析、结果的解释与结论的形成等步骤。

（二）信息来源

本文选取的样本来源于“万方学术搜索”数据库，时间范围无限制，通过在题名栏中键入“重庆房地产”这几个关键词，检索到75篇期刊论文，以它们为分析样本进行分析。

三、研究内容统计

（一）研究数量

由表1可得，历年来学者专家在公开期刊上发表的关于重庆房地产相关论文的数量。从整体上来看，1994年之前并未搜索到相关文章，1994年之后每年的数量分布较为均衡，但都比较少，可见对于重庆房地产问题的关注度相对较低。其中，2002年研究重庆房地产问题的文章数目最多，为8篇，占总数的10.67%。

从2006年开始，文章数量有所增加，关注度有所提高。究其原因，2006年春季，由房地产市场引起的美国“次贷危机”初现端倪，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界金融市场，进而影响到世界经济，尤其是房地产市场。这几年重庆房地产问题研究的论文出现增加的现象，与“次贷危机”对世界经济的影响密不可分。另外，2007年是重庆作为西部大开发重点建设城市的直辖10周年，同时又是城乡统筹新政特区。这些外部概念的刺激也使得重庆迎来房地产市场爆发式增长的一年。这说明在论文的选题上与时俱进，关注经济热点问题，具有很强的时效性。

（二）研究内容

关于重庆房地产的文章的主要选题方向集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，共57篇，占到总数的76%。其中，研究重庆房地产市场现状与趋势的论文数量最多，有23篇，占总数的30.67%。

在搜索到的论文当中，房地产市场宏观调控和房地产企业行为这两个选题方向一直都是研究者关注的重点和热点。但是出乎笔者意料的是，重庆房地产相关会议论文数量竟占到总数的13.33%，这个比例还是相当大的，但是这类文章的研究价值却不大；另外，国内很多学者专家关注的热点问题在重庆这个区域并未得到很好的研究，例如作为房地产重要的组成部分――土地的利用、房地产价格走势、房地产泡沫以及近年来城市迅速发展的轨道交通对周边房地产市场的影响等等。

（三）研究性质

由于得到的数据主要是分类数据，因此对变量的统计采用频数和百分比的方法。

表2显示，在关于重庆房地产问题的研究文献中，纯理论的研究占据了大半壁江山，比例高达74.67%，而对相关问题的定量研究却稍显不足。从时间上看，定量研究的文献2007年以前仅有2篇，绝大部分出现在2007年以后。这一方面表明对重庆房地产进行定量测度研究可能是未来研究的重点，另一方面时间上的巧合说明07年的“次贷危机”对地区房地产可能也产生了一定的影响，而这种影响通过学者的文章显现出来。

四、研究热点分析

（一）房地产市场现状及趋势

房地产业产业链长，关联度高，对一个城市的建设和经济发展有着举足轻重的作用。在收集到的75篇文章中，有23篇是研究重庆房地产市场现状和未来的发展趋势。总结众专家学者的研究，笔者发现重庆市房地产市场的现状一般可从三个层次去探讨：从宏观层面来看，国际经济增长的周期性对国内房地产市场有明显的影响.随着近期美、欧等发达国家经济增长放缓甚至出现衰退，对我国经济产生较大的负面影响；从中观层面来看，我国现在依然面临着较大的经济下行压力，许多一线城市和沿海大城市持续高涨的房价给人民生活带来了巨大的压力；从微观层面来看，重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。纵观近年来重庆房地产市场的发展，开发投资量大，速度快，新开工面积增长较快，房地产供给者和需求者对未来市场信息指数上升，供需两旺。

对于未来重庆市房地产市场的发展趋势，绝大部分学者认为在保经济和保就业的经济环境下，金融机构放松银根和增加流动性不可避免，而重庆市政府清晰科学的城市建设整体发展思路，这些条件都将给房地产市场带来很多利好；同时也有学者认为重庆的保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量和管理分配方面存在的诸多问题也会迎来一定的挑战。

（二）房地产市场宏观调控

当前我国房地产市场已经出现风险过大的苗头并成为我国宏观经济调控的重点，因而，对我国房地产市场进行宏观调控的探索性研究，无论是对房地产市场还是对整个国家的宏观经济都具有重大的意义和价值。

在总结15篇研究房地产市场宏观调控的期刊论文的基础上，笔者得出结论：要防范和控制房地产市场风险，就必须站在一个宏观的角度，政府的宏观调控就不可或缺；对于房地产市场的宏观调控，不仅仅要立足于调控土地供给，还要甄别房地产市场的需求，打击虚假和投机需求，保护真实的居住需求；做到土地供应、抑制投机、减少刚性需求三个方面一起动手来稳定房地产市场；政府应从完善金融市场、改革房地产土地开发制度及改善房地产产品结构等多环节进行全方位的改革。

（三）房地产企业行为

历年来关于重庆市房地产企业行为的研究中，数量相对较多，主题也呈现出百花齐放的局面，例如房地产企业营销渠道、房地产企业品牌的形象打造、企业的核心竞争力、企业管理制度创新、企业发展研究、企业地票交易的账务处理等等。这些研究涉及企业行为的实际效益，应用性强，研究价值巨大。

五、结论

通过对搜集到的75篇文章的认真分析，得出以下结论：

（一）纵向来看，论文在选题上的时效性很强

2007年爆发的美国“次级房贷"引起了全球金融市场的混乱，淋漓尽致地展现了“现代金融风险"的新变化，及时来研究房地产问题具有非同一般的意义。

（二）从内容上看

学者专家对重庆房地产问题的研究范围比较狭窄，绝大部分集中在重庆房地产市场现状及趋势、房地产市场宏观调控、与房地产相关的会议报告和房地产企业行为这四个方面，而忽视了房地产相关的其他问题。即使是在这四个大方向的选题上，研究的内容也比较传统，涉猎范围窄，探讨不够深入，创新点不多。

（三）在研究性质上

纯理论研究的论文数量居多，定量研究太少，不过观察定量研究的趋势，相信定量研究的方法会被越来越多的学者重视并加以采用。

（四）由于收集到的样本数较少，对研究资料的统计分析难免缺乏全面性。所以对房地产市场未来趋势的研究不足，是本文的一大缺憾，今后会对这方面再进行深入研究。

参考文献：

[1]风笑天.社会学研究方法（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2007.

[2]冷宇.浅谈重庆房地产市场现状及发展[J].城市建设，2012，（14）.

[3]汪峰屹.重庆房地产发展现状及前景分析[J].中国外资，2012，（16）.

[4]曾强.宏观调控下的重庆住宅与房地产市场――重庆房地产市场现状及其发展趋势[J].住宅产业，2006，（10）.

房地产调控研究论文范文第9篇

关键词　房地产　宏观调控　现状

一、回顾房地产宏观调控政策

房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我国对房地产进行了重要宏观调控。1993年～1996年我国房地产行业第一次出现过热的现象，主要体现在我国的沿海城市（海南等），为了抑制房地产行业的泡沫经济，国家出台了“国16条”。1998年～2002年在此期间爆发金融危机，我国的经济出现萎缩现象，房地产行业也进入了低靡。为此，国家出台了“23号”文件，文件指出必须刺激消费，拉动内需。2003年～2005年我国房地产行业再次出现过热现象，由于土地使用权必须实施相关的方式取得，导致房价大幅度攀升。为此国家出台了“121号”文件和“18号”文件。2005年～2007年房地产行业依旧保持上扬趋势，主要以我国沿海城市为主，价格不断攀升，为此国家出台“国八条”“国六条”等相关文件。2008年～2010年房地产行业开始走向泡沫，短短三年中，房地产行业从低靡走向高饱和状态，房价依旧继续攀升，为此国家出台“国十条”等相关政策。最新的调控政策无非是同志在十报告中表述，必须建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。

二、中国房地产行业政策现状

1、第二套房贷

第二套房贷的政策比第一套房贷在审查、放贷环节严格许多，目的在于限制一部分群体通过炒房影响房价的正常状态，与此同时，第二套房贷的政策也影响了居民的购房需求及成本等方面的控制。

2、存款准备金利率

存款准备金利率的调整是国家为了控制房地产行业泡沫经济的手段之一，我国从2006年以来，存款准备金利率的调整不下十次，光2011年上半年就调整了6次，目的在于控制相关金融体系，存款准备金利率的调整不仅影响是对房地产行业而言，认识对整个金融体系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是国家在2008年年底正式出台，保障房政策主要是为了住房困难家庭解决住房问题，同时还开展了棚户区住房改造计划。保障房政策的出台影响了国家房地产行业，对房地产行业是一个不小的冲击，冲击来源于中小收入群体对购房的需求。

4、限购政策

限购政策是国家在2010年4月份出台，先后对51个城市做出相关政策要求，主要是对当地居民采取“限二禁三”，对非当地居民采取“限一禁二”。此政策一经出台对已经摇摇欲坠的房地产行业来说是一个不小的打击，不过对于国家出台的任何政策我们都分析有两面性，再次控制房地产行业的泡沫经济。

三、中国房地产业发展存在的问题

1、房地产市场还不够稳定

房地产市场还不够稳定主要体现在城市区域的划分（一级城市、二级城市、三级城市等），一级城市房地产市场活跃度相对稳定，同时，二手房交易也相对稳定，对于二级城市、三级城市来说房地产市场在结构制度上有所欠缺，与此相连的二手房交易体系也不够健全。

2、房地产市场客户量不稳定

目前，房地产市场客户量的不稳定体现在二级、三级城市。一级城市的房地产供应量已经达到饱和，房地产商纷纷涌入二级、三级城市，却造成了有房无客户的现状，有研究报告显示，只要拥有手机的人每天至少可以接3～4个房地产开发商发来的销售短信，或接到相关的销售电话，盲目开发却给开发商带来风险。与此同时，给开发商带来的风险也影响着相关连带市场。

3、房地产市场开发商的能力大小

据统计，我市具有房地产开发商资格的企业就有500家以上，虽然有500家以上但是实力却不等，与国家的开发商企业实力相比还是有很大的差距，从我市房地产开发商来看实力就有所不等，比如：香港豪德、中航、时间控股等都是我国有名的开发商。

4、房价过高

房价过高是影响居民购房的关键之一，与此同时，居民的购买力也决定房地产行业的兴衰。目前现状来看，我国居民的购房能力始终低于房地产发展的速度。

四、改善房地产行业现状的建议

房地产行业是我国经济迅速发展不可或缺的产业之一，房地产行业的兴衰直接影响我国经济的发展，房地产行业的发展能加快城市发展的进程。这里需要注意的是如何调控房地产行业的现行状况和如何控制泡沫地产。房地产行业经久不衰，但是需要国家的相关政策保障以及居民购买力的支持。

（作者单位：江西应用技术职业学院工商管理系）

参考文献：

[1]熊婕（导师：吴中宇）　.我国低收入群体住房政策研究[D].　华中科技大学硕士论文，　2006-10-01.

[2]张勇（导师：朱玲怡）　.对构建武汉市城镇居民住房社会保障制度的探讨[D].　华中科技大学硕士论文，2004-04-01.

[3]褚超孚（导师：贾生华）.城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究[D].浙江大学博士论文，2005-06-01.

[4]祝亚辉（导师：傅鸿源）　.城市社会弱势群体居住问题研究[D].重庆大学硕士论文，2004-05-10.

[5]陈茁（导师：朱霞）.中外住房保障制度比较研究[D].华中科技大学硕士论文，　2008-06-01.

[6]刘志峰.在中低收入家庭住房发展国际会议上的讲话[D].中外房地产导报，　2002-09-01.

房地产调控研究论文范文第10篇

由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。

中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。

本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。