房地产信托管理范文

房地产信托管理范文第1篇

关键词:房地产投资信托问题完善

作为一个新兴的金融品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,简称“121号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止2004年6月底,全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而,银监会于2005年国庆前的“212号文件”——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急。

房地产投资信托的含义和基本特征

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场,把所获得的收益,几乎全部以红利的形式分配给投资者,而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件(包括资产构成、收入来源收入分配等)的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税(房地产投资信托的投资项目不属于应税财产,且免除公司税项)。与其它筹资方式不同,投资信托具有以下几个特征:

稳定的高收益。由于它必须把90%的应税收入作为比例分配,因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说,它的年收益率波动范围在10%到17%之间,相对稳定。

流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样,可以在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的的房地产投资相比,因此它的流动性相对较强。

能够抵御通货膨胀。作为房地产投资信托价值基础的房地产,具有很强的保值功能。一方面,通货膨胀来临时物价上扬,房地产物业的价值更是升值得很快,以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面,在通货膨胀时期,房地产投资信托的收益水平也会比平时高,能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此,房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

面向中小投资者。由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产,通过其特有的运行机制,使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。是一种较为理想的投资工具,也符合国家的经济和产业政策。

我国房地产投资信托发展过程中存在的问题

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法律法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。

法律法规尚不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。从目前国内的法律环境看,房地产投资信托产品无法进行公募、无法上市流通、无法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像国外那样,真正做到证券化,能够让投资者像买卖股票一样,随时选择买进、持有、卖出。同时,在募集资金的使用上,虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资于房地产经营企业股权、购买商业用途楼房和住宅等组合运用方向,但实际上还是只能用于短期贷款和要求对方回购的短期物业投资行为,无法长期或永久性地购入商业物业,进行租赁、经营等商业运营。

道德风险问题

房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业,违背投资收益最大化的原则。

项目自身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自于项目本身的风险,对项目的选择是房地产信托首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则信托产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。

进一步完善房地产投资信托的建议

从上述分析可以看出,我国房地产投资信托业务的发展,因为受到政策等多方面的限制,在我国还需要更进一步完善。

建立相适应的政策和法制环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面,海外的立法和实践能给我国很多的借鉴,政府可以借鉴美日等经济发达国家的做法,根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规,保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面,要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争;另一方面要鼓励其资金运用,实行专业化投资组合,并保护投资者的利益。

道德风险问题的防范

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司受到国家金融监管机构——中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督。信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督,以最大限度地防范风险。借鉴美国经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

项目自身及市场风险的防范

信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与开发经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施,在项目运作过程中,加强资金监控,做到“封闭运行,专款专用”。通过这一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。

就目前的市场状况而言,房地产商也好、投资者也好、信托机构也好,距理性认识房地产投资信托,在心态上还有一定差距,尚不成熟。例如从投资者来看,投资者投资具有盲目性,很多购买房地产信托的投资者都认为购买信托与在银行存款或购买国债没有什么区别,而且收益更好。而信托产品的流动性很差,缺少转让平台,也存在较大的流动性风险。因此,只要出现一个信托产品不能兑付,有可能导致信托业受到致命的打击。这不仅需要信托机构、房地产商不断调整心态,投资者在投资过程中也应加强金融知识,提高风险意识。

参考文献:

1.刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)

2.李健飞.美国房地产信托基金研究及对我国的启示.国际金融研究,2005(1)

房地产信托管理范文第2篇

2.1.1REITs的概念

关于房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)2的概念，根据已有资料可以分为两大类：一类是侧重于指产品，认为REITs是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。另一类是指机构，REIT在美国也是一种机构，可以采取公司、信托或协会的组织形式，在纳税时视同国内法人。REIT作为一种机构，可以发行权益证券筹集权益资本，也可以发行各种债务证券负债经营，评级机构对REIT及其发行的债务进行评级[17]。本文在探讨我国发展REITs的策略时，主要将REITs视为一种产品加以讨论。

2.1.2REITs的相关主体

REITs一般有以下四方基本当事人。

1．基金管理人（发起人）管理人是具体对基金财产进行投资运作的机构，负责基金的设立、募集、投资和管理等。大多数REITs是由某个组织或某个机构发起的。发起人通常包括基金管理公司、资产管理机构、信托机构、房地产公司等。

2．投资者(委托人、受益人)投资者购买了基金份额就成为基金的持有人和出资人，同时又是受益人。如果是契约型基金，投资者就享受合同规定的权利并承担一定的义务。如果是公司型基金，投资者因购买公司股份而成为公司股东，享受股东应有的一切权利，并承担相应的义务。

3．基金托管人（保管人)基金管理人将其基金财产存放在独立的保管机构处，以满足REITs作为信托形式的法律要求。保管机构作为资产的名义持有人，即受托人，负责资产的保管、2房地产投资信托基金,在美国等大多数国家称为RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs,或RealEstateInvestmentTrust,简称REIT.只是在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金(PropertyInvestmentFund,简称PIF)。-7-过户与收益的收取。

4．基金承销人（人）基金通常不是由投资者直接向管理人购买，而是通过基金承销人进行买卖活动的。承销人是管理人的人，一般可以由信托公司、投资银行或证券公司担任[18]。

2.1.3REITs的类型

1．根据REITs投资对象的不同，分为股票型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

（1）股票型（权益型）REITs股票型REITs主要投资房地产的所有权，收购现存房地产或即将开发的房地产，其投资者取得的是房地产的股份所有权，依靠拥有和经营不动产带来收益。

（2）抵押型REITs抵押型REITs主要是发行房地产抵押贷款，投资人取得的是抵押贷款债权，主要依靠利息取得收入。

（3）混合型REITs混合型REITs既投资购买物业，又发放房地产抵押贷款，收入也来自租金收入或地产增值收益和利息收入等方面。理论上，混合型REITs在向股东提供该物业增值空间的同时也能获得稳定的贷款利息。早期的房地产投资信托基金主要为股票型信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入，但随后抵押型信托发展较快，曾一度超过股票型信托。近些年来，混合型信托也有一定的发展。目前，无论是数量还是市值,股票型REITs占绝对主导地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性最低。

2．根据REITs能否被投资人赎回，可以分为开放式REITs和封闭式REITs

（1）封闭式REITs封闭式REITs的发行规模固定,投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs以净值进行交易。同时,为保障投资人的权益不被稀释,此种REITs成立后不得再募集资金。同时其基金份额上市交易要符合REITs专项法的一系列规定和交易所上市交易规则规定的上市条件。封闭式REITs的规模一般不发生变化，但是如果在基金募集说明书中注明遇到新的投资机会可以选择发行新的基金单位，则基金可在适当条件下可以扩大规-8-模。事实上，不少房地产投资基金在募集说明书中都会附有这样的选择权，以省去每次发行新基金时审批的麻烦和注册所需的成本[19]。（2）开放式REITs开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。此类基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券,以备支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照REITs专项法的规定,如基金合同另有规定的,则要按照其规定。

3．根据REITs组织结构的不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs

(1)契约型REITs契约型REITs是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割,使投资人取得表示这种权利的受益凭证。此类基金依据信托契约成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投资者)三方构成，依据《信托契约》运营。契约型REITs本身不具有法人资格,投资者的出资额全部置于受托者的管理下,信托者代替投资者就信托资产的投资内容向受托者发出运用指示。

（2）公司型REITs公司型REITs是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司,使投资人取得公司股份的形态,公司再将收益以股利形式分配给投资人。公司型REITs在法律构造上由投资者、投资公司、基金管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两层互动的法律关系:一是发生在投资人和投资公司之间的股东与股份公司的关系,两者的权利义务关系由《公司法》予以调整,投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系,三方当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关系,其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份,基金管理人和基金托管人为共同受托人[20]。在美国，自九十年代以来，借用高科技风险投资的合伙制成为美国房地产投资信托的主流。此外，根据REITs是否上市流通，可以分为公募REITs和私募REITs，等等。

2.1.4REITs的运营结构-9-契约型REITs的运营结构相对比较简单，亚洲国家大多发展契约型REITs3，其结构如图1所示。图1契约型REITs的运营结构美国的REITs一般为公司形式，在发展过程中，逐步与其它房地产企业组成合伙企业，并出现了联合经济和范围经济的现象，运营模式开始多样化和复杂化，先后演变出多种结构。

（1）传统结构，UPREIT和DOWNREIT传统REITs的资产管理和运作、房地产租赁服务、向承租人收取租金等活动一般外包给独立的合约方进行。此时，房地产基金公司和管理公司属于两个不同的概念。房地产投资基金直接拥有资产、而不是通过经营性合伙企业间接拥有资产[21]。UPREIT(UmbrellapartnershipREIT)（伞形合伙REIT）对传统REIT的组织结构进行了创新。如图2所示[22]，UPREIT有两个实体组成：REIT和合营合伙公司（Operatingparnership，OP），两者均发行所有权股份。REIT对公众发行股票，用其所筹集的资金购买物业和OP公司的股权（通常是控股），通过OP间接地拥有其物业。经营合伙人（通常包括REIT的管理层，以及在将物业转换成REIT之前物业持有人）为其提供给REIT的房地产资产发行OP股份。这种UPREIT结构通过允许经营合伙人延缓缴纳资本利得税，直至这种转换的税收收益达到最大，因此促进了房地产的证券化。UPREIT能够使新建立的房地产投资信托基金迅速达到公开上市融资的规模，从而使房地产投资信托基金的IPO热潮成为可能。3关于亚洲国家的REITs发展情况，下文会详细介绍。REITs托管持有REITsREITs管理人服务服务房地产或房地产有关资产组成REITs投资者（持有人）-10-DOWNREIT由UPREIT结构演变而来，它同样允许REIT通过发行合伙公司的单元股份，在延缓纳税的基础上，购置房地产。不同的是，一家DOWNREIT可以同时拥有多重合伙关系，并且能够以REIT和合伙公司的形式拥有资产。因为DOWNREIT可以和每一宗所购置的房地产形成合伙关系，所以这种结构比UPREIT具有更大的灵活性。图2UPREIT的概念图示（2）合股结构（Stapledstockstructure）在合股结构的房地产投资信托基金中，房地产投资基金和房地产营运公司的股份被“合订”（stapled）在一起，REIT股份持有人同时持有并不控股的运营公司的股份，两公司具有相同的所有权。REIT通过募集设立，且房地产运营公司（operatingcompany）采取“C类公司4”组织形式。这种房地产投资基金具有以下优势。第一、合股房地产投资信托基金通过房地产投资基金运营公司股东的同一性规避法律限制，同时可以获得经营受限房地产的营运优势。第二、运营公司和房地产投资信托基金的经营目标趋同，有利于减少两个公司在公司目标上的利益冲突。第三、房地产投资信托基金把持有的房地产出租给运营公司经营，运营公司可用租金抵减收益，得到与REITs类似的税收优惠。1984年的美国联邦4C类公司是美国的一种有限责任公司，纳税主体是公司而不是股东。现金REIT股份UPREIT经营合伙公司（OP）现金和/或REIT股份OP单元股份物业市场开发商投资者物业所有者现金和/或OP单元股份股票市场机构投资者个人投资者-11-立法已经禁止新设这种结构的REITs。

（3）纸夹结构（Paperclipped）“纸夹”结构与“合股”结构十分相似，两者都是由REITs和其运营公司组成，“纸夹”结构的特点在于投资者可以单独买卖REITs或其运营公司的股份。因此，这种结构可以获得“合股”结构REITs全部优点，同时可以有效地避免1998年立法对“合股”结构获得税收优惠的限制。“纸夹”结构与“合股”结构的主要差别在于其各实体之间的联系比较松散。近年来，“纸夹”结构REITs在美国得到了很好的发展，许多“合股”结构REITs正在向“纸夹”结构转变[23]。

2.1.5REITs的相关特点

1．产品的收益特征REITs投资最大的优点是高分红，有着定期的股息收益。根据美国法律，REITs必须把至少90%的应课税收入，以股息形式派给股东，因此股息率相对优厚，投资者可以获得比较稳定的即期收入。在过去十年里REITs平均年度股息率达6.96%，远高于十年期美国政府债券5.86%、标准普尔指数公用股4.45%和标准普尔500指数1.79%[24]。此外，从历史数据来看，与美国的主要股票指数相比，REITs股票收益比较高。图3显示了股票型REITs，混合型REITs，和S&P500（标准普尔500指数），DowJonesIndustrial（道琼平均工业指数），Russell20005，NASDAQindexes（纳斯达克综合指数）在过去1年，5年，10年，30年期间的收益比较[25]。5低市值股票的指标，是Russell3000指数中最小2000家企业股价表现的指数。-12-图3REITs与主要股票指数的收益比较2．产品的风险特征REITs与其它金融资产的相关度较低，因此有相对较低的波动性，风险较小。表1显示了美国股权类房地产信托投资收益与其它投资产品的相关系数6，从70年代开始到2005年，REITs与其它投资产品的相关性在逐步降低。表1股权类REITs与市场的相关系数市场指数1972-19791980-19891990-20001990-19941995-20002000-2005Russell20000.830.740.50.670.360.31S&P5000.640.650.390.530.280.22NASDAQComposite0.730.710.290.640.090.04S&PUtilities0.650.380.330.290.370.3NASDAQ100NA0.680.230.570.010.03MerillLynchGovt/Corp0.470.170.250.390.10.14资料来源：IbbotsonAssociates,NAREITs根据资产组合理论7，在资产组合中加入相关系数低的资产能有效分散风险，6关于“相关系数”，将会在下文“资产组合理论”中加以说明。7美国股权类REITs指数和其它指数收益率1.374.554.918.2912.172.248.230.030.5418.9019.087.689.207.769.0813.8714.5011.808.8312.7215.920.2113.79-50510152025NASDAQRussell2000DowJonesIndustrialsS&P500NAREITCompositeNAREITEquity1年5年10年30年（截止到2005年12月31日）百分比-13-表现在机会集8上就是使市场有效边界（Efficientfrontier）向左上方移动。图4显示了REITs对市场有效边界的优化[26]。246810121416180510152025风险（平均每年标准差）％均收益率年说明：T-Bills(短期债券)—30天美国国债；Bonds（长期债券）—20年期美国政府债券；LargeStocks（大盘股）—标准普尔500指数；InternationalStocks（海外股票）－摩根斯坦利欧洲、澳洲及远东地区国际指数；SmallStocks（小盘股）－由纽约交易所市值占有1/5的股票代表；REITs－NAREIT股票型REITs指数。图4REITs对市场有效边界的优化3．产品的保值特征因为REITs的价值基础为房地产，这使得REITs在通货膨胀时期具有保值功能。当通货膨胀上升，物价上涨，房地产物业的价值升值就很快，REITs的资产价值与租金收入也随之上升，间接帮助投资者抵消通货膨胀的影响。因此，REITs是一种很好的保值类投资工具。

4．产品的税收优惠特征对于REITs的投资者而言，税收优惠包括两个方面。一方面，REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs的经营利润大部分转移给REITs股东，一般是将90%的税后收益分配给投资者，因此，REITs在公司层面是免征公司所得税的，这对于投资者来说具有很大的吸引力。另一方面，REITs在支付股利时具有递延纳税功能，这也是许多投资者投资REITs股票的主要原因。8随着组合中证券比例的变化，组合的预期报酬率和风险组成的对应点就会变化，连接这些点所形成的曲线称为机会集。相关系数越小，机会集曲线越弯曲，风险分散效应越强。完全正相关的投资组合，不具有分散化效应，其机会集是一条直线。TBillsBondsLargsStocksREITsInternationalStocksSmallStocks含有REITs的多项资产组合不含REITs的多项资产组合含有REITs和不含REITs的资产组合的有效边界（1972-2005年）-14-

2.2相关理论

2.2.1金融创新理论

根据熊彼特的“创新”理论，金融创新是在金融领域内经济主体为适应实体经济的发展要求和为了追求利润机会而进行的新的生产函数的创新活动，是各种金融要素的重新组合。它泛指金融体系和金融市场上出现的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融资方式、新的金融市场、新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容。REITs是在社会经济发展到一定阶段，在房地产行业对资金的需求超过自身资金积累的能力，而以银行业为代表的传统金融业务又不能满足房地产行业资金的规模和期限结构需求的情况下，随着新的融资方式的出现和资本市场的深入发展而产生的。同时也是房地产金融领域为满足投资者对资金增值和分散投资风险的需要而进行的金融创新行为。作为一种新的金融组织机构和金融工具，REITs也为储蓄转化为投资提供了一种新的机制。

2.2.2资产组合理论

资产组合理论是关于风险控制和增加收益的理论，应用标准差和期望值进行资产组合配置，以期望在风险程度一定的条件下实现期望收益最大化，或是期望收益一定的条件下达到风险程度最小。其核心思想是通过资产的重新组合来实现资产收益的重新分割和重组，是从资产收益角度对投资资产的现金流进行分析。资产组合的收益率：两种或两种以上资产组合的预期收益率（报酬率）是单个资产收益的加权平均数，可用下列公式表示：∑==mjpjjrrA1（1）其中，jr是第j种资产的预期收益率；jA是第j种资产在全部资产中的比重；m是组合中的证券种类总和。资产组合的风险用标准差表示，组合的标准差不仅取决于是单个资产的标准差，还取决于各个资产之间的相关系数。标准差∑∑===mkjKjkmjpAA11δδ，其中，jkjkjkδ=ρδδ（2）其中，jA，KA分别是第j种和第k种资产在资产总额中的比例；jkδ是两种资产收益率的协方差；jkρ是两种资产收益率的预期相关系数。在资产组合中加入-15-相关度低的产品，即jkρ较小的产品，则pδ就会变小，风险降低[27]。单一的房地产投资资金量巨大，风险集中，而通过资产组合，特设机构将具有某种特质并在地域分布呈现出一定多样性的资产组合起来以分散风险，并能够根据资产的历史数据，利用各种模型较为准确地确定房地产投资信托基金的收益率。

2.2.3委托理论

委托理论的主要观点认为：委托关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。一方面生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因而不能行使所有的权利；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的人，他们有精力、有能力行使好被委托的权利。但在委托的关系中，由于委托人与人的效用函数不一样，委托人追求自己财富的最大化，而人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化，这必然导致两者的利益冲突[28]。委托理论的核心是如何通过形成激励与约束机制对人进行有效的监督，是从道德的角度对现金流进行分析的。信托基金的运作是通过供需双方之间的中介者进行的，而不是由供需双方直接见面协商完成。在信托这种多边的经济关系中，受托人(中介者)起着关键性作用。委托人往往面临着信息不对称的风险，容易出现道德风险和逆向选择，使成本增加。为了减少风险，取得最大化效益，就应该从解决问题的思路出发，设计合理的报酬函数机制(如业绩评价体系)、寻找以最小的成本构造可观察的合同关系等办法对人进行监督，激励人采取合作行为，以保证委托人的利益不受到侵害。

2.2.4破产隔离理论

房地产信托管理范文第3篇

目前我国的房地产开发企业融资主要仍以银行贷款为主，融资渠道单一，银行承担着巨大的系统风险。房地产开发企业在宏观调控及银行信贷资金来源受到限制的情况下，增加融资渠道，借鉴国际经验，将房地产企业项目资本运作要求与房地产金融创新、房地产金融工具组合，从而实现房地产投资大众化和融资社会化，是解决我国目前房地产业融资渠道单一、银行系统风险集中问题较好的解决方案。本文对我国房地产投资信托基金的风险进做简要分析。

【关键词】

房地产投资信托基金；REITs；系统风险；非系统风险

房地产信托投资基金作为一种以房地产为投资标的的产业基金产品，既受到房地产业、金融市场等多重风险带来的不确定因素的影响，也可能面临产品本身运作过程中的诸多隐患。一般把房地产信托投资基金的风险分为系统风险和非系统风险：系统风险又称为外部风险或不可分散风险，是指由于国家宏观政策调控或经济周期波动等政治、经济、社会因素导致的风险，一般产生于行业外部，而且不能通过多样化投资而分散；非系统风险又称为内部风险或可分散风险，是指由于房地产项目本身或管理机构的经营管理出状况等行业内部、企业内部因素而导致的风险，一般可以通过分散投资和加强监管等方式予以消减或避免。

1 系统风险

1.1 房地产的顺周期波动

无论在西方发达国家还是在新兴市场国家，房地产周期与经济周期都有极强的关联性，房地产投资大幅波动始终是经济波动的一个重要来源。历史经验反复表明，房地产的繁荣与萧条周期同步甚至领先于经济的繁荣与萧条周期。当经济处于一轮上升和繁荣周期时，房地产作为经济增长的引擎，通过对上、下游行业带动所产生的产业杠杆效应为经济上行注入强进的增长动力。据测算2009年房地产直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动约为3个百分点。

当经济处在新一轮下行或衰退周期时，情况则恰恰相反。20世纪80年代的日本房地产泡沫、90年代的东亚金融危机，以及最近的美国次贷危机则从另一个极端证明了房地产泡沫的破灭和房地产市场崩溃对经济活动所产生的破坏性冲击。同时，对于房地产投资基金，在逆周期时应面对以下几条具体风险：一是过长的开发周期限制了房地产企业应对经济周期的灵活度；二是银行信贷、预售款、资本市场的顺周期性加大了对开发商资金流的叠加冲击；三是土地价格刚性加大了开发商逆周期投资的风险。

1.2 国家宏观政策风险

由于房地产业与国家经济发展息息相关，所以在很大程度上会受到国家宏观政策的制约。政府对土地出让使用的规定、对房地产租赁买卖的规定、对投资区域的限制、对融资比例的限制以及相关金融政策、税收政策等，都会给投资者带来风险。例如1986年美国国会通过了《税收改革法案》（Tax Reform Act of 1986），取消了对房地产投资的合法避税条款，到80 年代末，房地产业陷入了严重困境，房地产信托投资基金也遭受了重创。我国现阶段房地产市场和资本市场由于发展时间不长，所以很不规范，而政府的监管也缺乏经验，没有形成系统的监管法规： 一是我国还没有针对房地产信托税收的法律规定，当前信托业务的税收基本上处于无法可依的局面。REITs税收制度的法规缺失不利于信托当事人对投资收益的准确预期，也增加了信托公司进行业务创新的决策难度。二是流转税重复征收。具体表现在：信托公司对集合资金进行投资时，信托公司将募集的信托资金以注册公司的名义投入项目，注册公司构成纳税主体，而当投资者获得利润回馈时，还要同时交纳个人所得税。另外，房产税的征收条件、范围、税率等政策推出的不确定性也对我国房地产市场的发展产生一定的影响。对发展过程中不时出现的问题经常出台一些政策法规，虽然能够解决一时的问题，但却容易造成房地产市场和资本市场的波动，增加投资者的风险。

1.3 行业风险

与其他行业一样，房地产行业也同样要面临市场和自身周期波动所带来的风险。城市居民收入水平、人口增长、人口结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对房地产数量、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会影响到房地产价格和租金收益。房地产业自身的周期波动也可能给投资者带来风险，当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。最后，由于房地产本身既是耐用消费品又是投资品， 在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险，产生房地产泡沫。

1.4 利率风险

利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。面对利率上调的压力，经济进入下行阶段，对房地产的需求水平下降，可能影响房地产信托投资基金的经营现金流。另外，利率上调还会通过利息支出影响房地产信托投资基金的经营成本，抵押型受的影响要大过权益型，因为它除了投资者本金，还通过负债融资，然后以抵押贷款的形式间接投资房地产，这里它们扮演的实际是金融中介的角色，如果市场利率提高和房地产市场萧条同时出现，就很难保证派息的稳定性，而且利率的上升会造成REITs 市场价格降低，从而影响REITs 的总体回报率。为了对冲利率上升的风险，REITs 上市时有时会进行利率掉期等财务安排。在利率掉期安排下，REITs 初期利息支出会较低，但在后期的支出会较高，好处是减少息率上升风险，提高初期的回报率。不过，如果日后租金大跌，可能会使得派息剧减。另外，如果利率上升，对于以投资于居民按揭的住房为资产的REITs，会面临债权人提前还贷引起的收益率降低的风险。

2 非系统风险

2.1 项目风险

一些房地产信托投资基金在进行投资选择时，可能由于信息不对称或尽职调查及评估失误等原因造成投资的项目质量不高，无法得到期望的投资回报。如果房地产企业把收益率不高的物业放入资产包中，通过周密的“包装”，短期内提高物业的租金水平，以及做高出租率。这样，就可以提高短期价值，在初期收回较多资金，至于后续的经营，则可能缺乏增长动力。而投资者所依赖的，只是物业经营所带来的长期收租权。即使在打包上市之初注入的是优质资产，也并不一定代表这些资产能够永远保持其优质地位，而且还不能避免后续会被注入一般资产的可能性。房地产信托投资基金看重的是现金流的稳定，这有赖于资产池的良好运营，包括租务管理、招商管理等。资产利润的开发也是一个重点，如果信托管理人不能根据市场变化灵活的去吸收新的优质资产注入资产池或放弃一些失去价值发掘的资产，带动整个物业的品质不断提升，同时降低运营成本，那么基金就可能面临股价上升乏力、派息减少的情况，进而降低基金的价值。

2.2 管理风险

信托管理人有关的风险主要为以下四类：第一，信托管理人一般是根据资产的价值来收取管理费，如果信托管理人不负责或者缺乏职业道德，很可能不顾品质、不顾回报的收购地产，以壮大旗下房地产组合的总值。第二，信托管理人一般会抽取交易总值的一定比例作为佣金，这种激励方式造成的后果是交易越频繁，对信托管理人就越有利，一些不负责任的信托管理人为了赚取佣金，可能会大量买入和卖出房地产。第三，不负责任的信托管理人可能与房地产业主勾结，为赚取高额管理费和佣金而高买高卖，具体做法是，信托管理人可能以超过实际价值的价格买下资产，然后再以高于市场价的价格租回给原业主。表面上看，这宗交易买卖双方都是赢家，没有人吃亏。实际上，吃亏的是REITs的股东，因为高额的管理费和佣金最终由他们来承担。另外，买来的房地产价格远高于合理的市场价格，这意味股东必须承担更大的信用风险。最后，为了让某一宗房地产交易达到应有的回报率，一些信托管理人可能在购买房地产时，要求延迟支付部分款项。在这种情况下，部分款项以现金支付，剩余的则等到几年后才分期派发新股给卖主，以股票代替现金完成交易。短期内，这宗交易的收购价就会偏低，让回报率“好看”。实际上却冲减了股东权益，使派息减少。

从以上分析来看，设立REITs在我国仍面临着一系列的系统与非系统风险，为促进REITs在我国的健康发展，监管机构及REITs有关管理人员需要深入了解REITs的风险，在设立REITs的同时做好有针对性的风控，充分考虑有关风险因素，采用有效的手段将相关风险降至最低，保障投资者的权益，提高REITs的效率，更有效的发挥REITs在房地产融资中的作用。

【参考文献】

[1]张雪宁.我国发展房地产信托投资基金的可行性分析[J].中国房地产，2005-10-10.

[2]钟园.REITs 风险渐现.新加坡金管局修改指导准则[N].中国房地产报，2005-12-26（4）.

[3]余凯.我国房地产信托基金发展模式研究.商业时代.2OO6

房地产信托管理范文第4篇

关键词：房地产；信托；投资现状；存在问题

所谓房地产信托也就是房地产开发商借助市场中较权威的信托责任公司的理财经验以及资金应用的经验而制定科学合理的信托计划，然后通过该计划汇集所有管理项目的信托资金，最终形成一个规模较大的资金组合，并将其直接应用在房地产开发项目当中，最大限度为委托人获取经济收益。

一、信托的概述

1、信托的含义

所谓信托也就是个人或者企业为了达到某一目的，将自己拥有的财产交给值得自己信赖的人或者公司进行操作与管理，此时受托人的主要工作也就是最大限度地为委托人获取更多经济利益。信托的含义有广义与狭义之分，从广义的角度讲，信托也就是某一方授权给另外一方，此时另外一方则需要根据其目的进行操作与管理，从而获取一定经济利益的经济业务；而狭义的信托也就是信托业务，是拥有财产的企业或者个人为了达到某一目的将财产交付给另一人或者企业，然后让其对这些财产进行管理与操作。

2、信托的产生及发展

信托的产生是建立在财产私有制的基础之上的，根据史料记载，早在公元前2548年，古埃及就有通过遗嘱遗赠小财产的活动。自罗马国王奥古特士首创的“利用信托管理财产”的法律后，信托观念才真正确立，例如在“罗马法典”中就有“信托遗赠”的条款。随后，信托随着商品经济的发展而得以迅速发展。现阶段，信托行业在我国的发展并不显著，信托业务也只是被局限与金融资产信托业务当中。但在我国当前，房地产不仅正在成为新的消费热点，而且也正在成为一个投资热点或投资工具，特别面临正在到来的“知识经济”时代，一般性的管理和经营已不能满足房地产经济资源合理利用和增值保值的要求，“专家型”或“智能型”的房地产信托业务便显得日益必要。

银监会认可了房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持，这尤其是体现在房地产信托产品规模上的变化。有关房地产信托200份的限制是业内人士普遍讨论的内容，一般认为这在一定程度上限制了信托产品发放的规模，使得利用资金的规模优势进行组合投资不具有经济性，然而这次征求意见稿开始有条件地放开了200份的限制。“公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元”的信托公司，可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，房地产信托对于地产项目的作用正在放大，单就这一条来说，信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，为房产信托提供了广阔的发展前景。

二、房产信托的优点以及关系的建立

1、房地产信托的优点

房地产信托在社会发展中具有以下几个方面的优点：首先，房地产信托具有共同事业的稳定性，我们将持有财产的个人或者企业当做委托人，信任的人或者公司作为受托人，此时委托人会将自己的财产直接转交给受托人，由受托人代为管理，另外，受托人必须是值得信赖的个人或者组织，这样才有可能避免各种风险，并且能够为委托人获取更多经济利益。其次，房地产信托可以使委托人在较小风险的情况下获取更多经济利益，委托方将自己的财产委托给受托人之后，就如同将本金存入银行，委托人在合约期间持续获取利益，等到合约结束之后，委托方仍然能够得到房地产，保障了委托人的资金安全。再次，委托人将资金委托给受托人保管时开能够随时取得资金，另外也可以将一部分的资金作为担保，这充分说明了信托的资金具有较大的流动性，给委托人带来极大的便利。第四，委托人将财产转交给受托人之后并不需要对其加以干涉，只需要坐享红利即可，这也与第二点安全性相似。

2、房地产信托关系的建立

从当前我国发展现状来看，很少有房地产企业将产权转移给信托责任公司，更多的是对企业财产进行信托管理。在进行信托管理的过程中，首先我们需要制定一份科学合理的信托管理合同，然后根据这一合同建立退关关系。一般来说，信托管理合同制定的主要内容应具有以下几个方面：1）关于托管房地产的一切对外事宜，由受托人出面，并以受托人的名义代委托人办理。2）由受托人全权与承租人商订，出租如有欠租、损害或其他违约等，信托人不负责任。受托人对托管的房地产，有代委托人修理的权利；托管房地产应缴付的各种税金、保险费、水电费和其他因经租管理而发生的各项费用，由受托人代为支付；手续费数额及支付方式；委托期限等。3）托管房地产的出租，信托人应依照委托人约定的租金数目办理，并与承租人订立“租赁合同”，按期收取租金，再定期转交或汇交给委托人或受益人（扣支应收的手续费）。

三、房产信托投资以及存在的问题

1、在市场经济体制下，一项新的房产信托产品在委托人与受托人的共同努力下可以取得更多经济效益，并且还能够对房地产进行投资。但是我们需要清楚的知道，在房地产信托过程中，委托人拥有的项目本身就存在一定的风险，这就需要受托人对项目进行现则，了解其发展前景与存在的问题之间的比例，明确当接受这一委托之后应该如何规避这一风险。正是因为我国房地产信托业务受到各种因素的限制，导致其发展不够显著，还不够完善。

2、建立相适应的政策和法制环境。加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、 公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

3、投资者对房地产信托风险认识不足，风险意识薄弱。一旦发生风险，投资者则可能亏损严重。

四、结束语

在现代化市场经济中，不管是房地产开发商、投资者，亦或是信托机构，都需要对房地产投资信托产品加以认识，只有明确产品的特点以及存在的风险，才能够在工作中采取有效的措施对其进行管理。如果没有做到这一点，即使风险再小的项目，如果心态上存在差距，也会导致其出现亏损，也在很大程度上阻碍了信托行业的健康发展，由此看来，在实际工作中必须要求房地产开发商、投资者、信托机构适当调整心态，客观认识房地产投资信托产品，在工作中具备防范意识，从而获得更多的经济效益。

参考文献

[1] 马亚明.论当前政策环境下房地产投资基金在我国的拓展.信托投资研究.

[2] 曹建元主编.房地产金融概论.上海财经大学出版社.

房地产信托管理范文第5篇

1.1 REITs的概念

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”）是一种以发行受益凭证的方式募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs起源于美国，从1960年出现第一批REITs，发展至今已成为房地产领域最重要的投融资产品。作为专注于房地产领域的资产证券化产品，其收入主要来自于物业未来的现金流，所持有的资产以租赁性物业为主；类型包括商场、购物中心、写字楼、住宅、酒店、度假村、工业设施、仓储设施等。

1.2 REITs的类型

1.2.1 按照法律形式，REITs可以分为公司型和契约型公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，由投资人认购公司股份而享有权利，投资收益以股利的形式分配给投资人；契约型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约，在此基础上将受益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的受益权凭证。

1.2.2 按基金的受益凭证可否赎回，REITs可分为开放式和封闭式封闭式REITs发行规模固定，投资人只能在公开市场上交易，而不能直接以净值要求赎回，为保障投资人的权益不被稀释，封闭式REITs成立后不得再募集资金；开放式REITs的发行规模可增减，投资人可按照基金的单位净值要求赎回。

1.2.3 按照资金运用方式，REITs分为权益型、抵押型和混合型三类权益型REITs直接经营具有收益性的房地产投资组合，以租金和买卖收入差价赚取利润，大部分的REITs都属于这一类。抵押型REITs以金融中介的角色，将募集资金通过抵押贷款发放给房地产开发商、经营者，赚取利息收入，或者以购买抵押贷款或抵押贷款支持证券的方式加以运用。混合型REITs兼有权益型和抵押型的特点。

1.3 REITs的特点

1.3.1 享受税收优惠

美国税法规定，取得REITs资格的公司、信托或组织等经济实体对于向股东和受益权凭证持有人支付的股息或收益部分不需缴纳公司所得税，经营收入按规定缴税并享受有条件优惠。香港税法对于REITs的收益也免除利得税。

1.3.2 分散风险

R E I Ts通过对不同类型和不同地区房地产的组合投资，能够有效分散风险。投资者通过投资REITs，可以间接实现对房地产的多样化投资[1]。

1.3.3 收益稳定、高派息

R E I Ts基金中的很大部分投资于收租物业，租金收入比较稳定，而且一般规定REITs必须将大部分利润以分红形式支付给投资者，因此REITs的股利回报普遍高于其他金融产品。

1.3.4 较高的流动性

R E I Ts将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，投资者在市场上可以很容易变现，具有较高的流动性。

1.3.5 透明度高

R E I Ts的资产组成、租金收入、利息收入清晰，利润分配有明确的法律规定．而且有着严格的信息披露制度，透明度较高。

1.4 REITs的发展现状

截止2009年年底，全球480多家房地产投资信托的市值超过6050亿美元。美国148家房地产信托市值达到3000亿美元左右；第二位的是澳大利亚，64家上市地产基金市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚；亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国大陆更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段[2]。

2.REITs对房地产发展的作用

2.1 保障投资人权益

直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金取得房地产物权，其权益的法律保障程度较高。

2.2 保证财产安全

基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，在法律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金财产的独立性表现为：基金财产独立于基金管理人和基金托管人的自有财产，基金管理人和基金托管人进行清算时，基金的财产不属于清算财产；基金管理人管理运用、处分基金财产产生的债权不得与其固有财产产生的债务相抵销；基金托管人对不同基金所产生的债权债务，不得互相抵销。

2.3 监管严格

REITs受到证券、信托和房地产行业的约束，在上市准入、信息披露、关联交易、投资行为等方面受到严格规范，能够有效地防范道德风险。相关规范一般要求REITS投资于能够产生收益的房地产，投资收益分配比例高，投资者的利益有保障。

2.4 资产证券化

R E I Ts的投资对象包括资产类与抵押类，后者主要是信贷资产证券化后形成的投资产品，有较为稳定的收益，同时可以降低金融机构的风险权数，从而降低金融机构的风险。基金上市发行，基金持有人可以通过证券交易退出投资，使得基金投资更具有吸引力。

2.5 税收优惠

各国、各地区对于REITs一般都有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等，使得REITs具有较大的吸引力。当经济景气时，REITs股价可以收益，当景气衰退时，REITs仍能保持稳健收益。

3.REITs与房地产信托的区别

3.1 权益性质不同

R E I Ts投资者通过基金取得房地产的所有权或抵押权等物权，而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同，享有信托计划的受益权，两种权利在法律上有根本的区别。

3.2 收益稳定不同

REITs主要通过房地产租金收入取得收益，基金投资的房地产一般要求已经有收入，因此，投资人不承担房地产开发风险，收益较为稳定，风险较小。而房地产集合信托主要投资于房地产开发项目，投资者通过信托投资公司对开发商的贷款利息取得收益，投资者将承担房地产开发不成功的风险[3]。3.3 管理方式不同REITs所有权与管理高度分离，但房地产集合信托的受托人是信托投资公司，信托投资公司通过集合信托计划募集资金后，向房地产开发商发放信托贷款，由房地产开发商进行项目投资与开发，受托人的监管仅限于贷款项目审查监督的层面。

3.4 投资退出机制不同

REITs投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系，投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出，因而缺乏流动性。

3.5 金融机制不同

R E I Ts是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品，因其特殊的制度设计而具有独特的生命力；而房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式。

3.6 收益预期不同

R E I Ts对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国和香港要求把所得利润不少于90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在5%～9%左右。

3.7 投资期限不同

R E I Ts的产品周期一般在8～10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1～3年。3.8 税制优惠不同REITs以信托收益分配给受益人的，REITs免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。综上，REITs与房地产集合信托实质是完全不同的两种金融产品，比较中可以看出，房地产集合信托只是银行贷款的替代机制，而REITs作为全新的金融工具，与房地产信托相比拥有更多的优势，在未来REITs将会比房地产信托有更广阔的发展空间。

4.REITs在我国的发展模式

4.1 我国REITs的发展历程

2 0 0 7 年 1 月，央行从金融稳定的角度，着手研究制定R E I Ts的相关政策，并计划于2007年年底推出管理办法及试点。2008年3月，银监会起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿。2008年12月13日，国务院办公厅了细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”，上海成为试点城市[4]。2009年，以央行和证监会牵头，11个部委相关人士组成REITs试点协调小组，先后在北京、天津和上海三地调研。2010年，住房和城乡建设部提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求，拟在银行间债券市场发行REITs受益券。

4.2 我国REITs的法律形式

从法律形式上看，在信托框架下，采用契约型基金方式设立REITs的可行性较大。契约型基金是基于信托原理而组织起来的投资行为，由信托公司作为受托人，以设立信托的方式，通过签订基金契约，发行REITs受益凭证募集资金，并规范各方当事人的行为[5，6]。

4.3 我国REITs的法律主体

在契约型模式下，REITs运作过程中，涉及的主要当事人包括委托人、受托人、资产管理人、托管人、受益人。委托人是将其合法拥有的资产交给受托人，包括个人和机构投资者，要对个人投资者设定较高的准入门槛，包括但不限于风险投资的经验、个人资产规模及抗风险能力等。受托人即信托公司，是信托资产的持有人，负责受益凭证的发行、受益凭证持有人的登记、REITs的收益分配，定期对REITs的执行情况进行信息披露，定期召集受益人大会，选定、委任或者更换投资管理人，并监督投资管理人按照信托文件的约定和受益人大会决议管理信托财产投资组合等事务。资产管理人负责管理REITs所持有的资产，对信托财产进行具体的投资组合和物业管理。信托公司可以同时兼任资产管理人的角色，也可以委托专门的外部机构管理和运用信托财产。托管人是接受REITs托管的商业银行，保管基金财产、获取基金托管费，拥有监督REITs的投资运作、监督资产管理人等权利。R E I Ts受益人是信托受益凭证的持有人，依法享有定期获得基金收益分配，监督REITs运作情况，按契约的规定查询或获取公开的REITs业务及财务状况资料，出席或委派代表出席受益人大会行使表决权等权力。

4.4 我国REITs的流通方式

从国内目前的实际情况来看，REITs的发行应以私募形式为主。虽然公募的REITs是发展的趋势和方向，但在当前情况下，基础条件尚不成熟。由于国内目前还没有统一的信托交易平台，在初期REITs最好只在银行间市场发行和交易，经过一定时期的运作后，业绩良好者可以再申请到交易所市场上市流通。

4.5 我国REITs的运作模式

R E I Ts的业务运作主要包括物业的选择和投资组合的构建，从国外REITs投资的物业类型看，主要以商业物业为主，重点选择已建成并产生稳定租赁收入的成熟物业，注重物业的内在价值，评估后符合投资者的回报率要求。结合我国现阶段国情，REITs投资的物业可以考虑有政府补贴的保障房项目，REITs的收益来源于保障房项目自身的经营性现金流和政府的财政补贴两方面。

结论

房地产信托管理范文第6篇

REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)，我国内地译为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。亚洲一些国家从2000年开始效仿美国允许设立REITs，但名称有所差异：日本和台湾省称为“不动产投资信托”；香港特区称为“房地产投资信托基金”。这种差异源自各国及各地区对地产行业的用词习惯，也因为REITs实质上是一种投资于房地产的基金形式。具体而言，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

二、REITs发展的国际经验

1、严格的法律规范与监管

如美国规定，房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

2、不断进行改革创新

随着市场环境的变化，REITs也处于不断的发展变革中。如所有权形式的改革，从权益型发展到抵押型、混合型，专业化程度在不断提高，同时也提高了管理效率和营运能力。就税收方面的法律而言，76、86、93、97、99、01年美国一直在有关的税法上调整。每一次税法的变化都为美国的房地产投资信托资金从创新上开拓了新的途径。

3、专业人员的介入

投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。为此房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效降低投资风险，取得较高投资回报。

4、机构投资者的广泛参与

1981年美国机构投资者持有的份额是10%，到1999年上升到39%，表明机构投资者越来越关注REITs。机构的广泛参与可促进REITS股票价格的形成，提高公司的社会知名度和投资者认可的程度，同时也能相应提高其绩效。

三、对我国发展REITs的建议

第一，加强法律法规建设。从性质上讲，真正的REITs属于投资于房地产的产业投资基金。显然，我国有必要尽快出台《产业投资基金法》，否则就难以设立真正意义上的REITs。就设立抵押型REITs而言，我国在利用信托投资公司进行住房抵押贷款证券化过程中，政府需修改《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法律法规，或颁布资产证券化的专门法规，否则抵押贷款证券化相关法规的缺失将是设立抵押型REITs的重要障碍。此外，设立REITs的相关上市法规和税收优惠措施的缺乏也将会限制REITs在我国的发展。

第二，积极培育机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金，像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。可我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式REITs的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

第三，完善人才培养和信息公开化制度。加强房地产投资信托基金的人才培养，需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场且熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还须积极促进基金业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类信息及时、准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开情况下，从事房地产投资信托基金的运作以促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。

第四，合理设计我国REITs的产品结构。由于我国现有的法律制度中,与REITs发展密切相关的《公司法》和《信托法》在不同领域、不同程度上对公司型和信托型REITs产品发展有限制，为此当前应以契约型基金的形式发展REITs产品。在产品结构的设计上，可借鉴新加坡等地的模式，由管理人(管理公司)负责基金资金的投资和房地产的管理,管理公司也可以将具体的物业管理职能委托给专业物业管理公司，托管人(商业银行)为REITs的资产和资金提供托管服务, REITs持有人则通过持有人大会行使最高决策权。三方当事人形成一种双重委托和双重监管的关系：①持有人委托基金管理人投资,委托基金托管人托管；基金份额持有人与基金管理人之间是委托人、受益人与受托人之间的关系；基金份额持有人与基金托管人之间是委托人与受托人之间的关系；②管理人接受委托进行投资管理的同时,监督托管人并接受托管人的监督；托管人保管基金资产,执行投资指令,同时,监督管理人并接受管理人的监督。因此,基金管理人与基金托管人之间是平行受托和互相监督关系。这样的产品结构可以在保证REITs的投资和收入分配策略顺利实施的同时,有效地保护信托单位持有人的利益。

房地产信托管理范文第7篇

关键词：房地产投资信托基金；基金投资者；治理结构

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地产投资信托基金的概述及在我国发展现状

房地产投资信托基金，是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金，将其投入到房地产领域，如投资房地产证券，房地产开发项目等，从中获取收益，再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度，它实际上是资产证券化的一种形式。

我国在积极探索房地产投资信托基金，其目的是减轻单一融资渠道下，银行金融政策的变化对房地产业的冲击，将国家、银行风险向社会上转移，由社会发挥监督功能，改进房地产公司的治理结构和资本结构。而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs，多数基金采用的是房地产信托计划的形式，以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实，但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的，这使我国基金投资者承受着较大的风险，这些风险有来自市场的风险，还有来自基金管理者的道德风险。

2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险

我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那样完善的发展模式和治理结构，其相关的法律规范也处于空白时期，所以，在基金契约链中，基金投资者起到了重要作用，同时，也承担着较大的风险。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

与管理制度比较完善的证券投资基金相比，我国房地产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明确的定位。在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管人，投资者投入资金，基金托管人保管和分配资金，而基金管理人投资和管理基金财产，各行其职，相互监督，相互牵制。但从我国现阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看，在已发行的信托计划中，仅有极少数设有基金保管人，而大多数基金只是投资信托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色，这种缺陷的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权利，投资者和投资信托公司之间就产生了委托成本，这不利于投资者权利的维护。

（2）封闭式基金固有的风险。

由于房地产行业的投资额大，周期长，流动性差的特点，若在经济衰退时期，投资者随意撤出资金，会使房地产行业由于缺资愈加发展困难，进而影响整个国民经济的发展，所以，我国房地产投资计划采取的是封闭式基金的形式。但对投资者来说，封闭式基金本身存在着一定的风险。和封闭式基金相对的是开放式基金，它的运行机制是：当投资信托基金的业绩下滑，投资项目失败时，投资者会根据自己的意志赎回资金，使投资信托基金面临着赎回风险和信任危机，迫于这种压力，基金管理人不得不为投资者利益着想，对投资项目的选择采取谨慎态度，这益于投资者和基金管理人的利益协调。而在封闭式基金管理下，投资者将资金投入到投资信托公司中，就相当于所有的风险皆由投资者承担，这些风险中既包括市场风险，也包括委托风险。

（3）房地产基金投资者只有收益权和知情权，而没有对房地产投资项目的管理权和表决权。

房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最大的区别，当房地产基金获取利润时，投资者理所当然的分享投资收益，这是投资者最基本的权利，投入资金的投资方向，信托投资公司也有责任如实传达给投资者，这也是信托投资公司最基本的义务。但房地产基金投资者分散，房地产计划又没有完善的基金持有人大会或股东大会，投资者行使决策权和监督权的成本太高。而且，每个人都有“搭便车”的心理，基金投资者缺少一种行权的平台和动力，基金管理人损害投资者利益的可能性就很大，如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋，通过高买高卖房地产项目，从中获取高额佣金和利益，最后受损的是基金投资者，不但收益萎缩，还要支付高额的费用。对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说，当基金公司业绩下滑或投资失败时，基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售，这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应，它能使投资者及时避险，也给基金管理人施加了压力，但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场，无法保证投资者的受益凭证及时变现，所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险。

3 解决思路

我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度，虽然委托风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除，但通过完善治理结构，协调投资者和信托投资公司之间的关系，从中可以实现“双赢”，实现利益的协调。

（1）加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐，用市场机制规范基金管理人行为。以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金，完善治理结构，结合证券投资基金的治理机制的经验，引入基金托管人制度，在契约链条中建立资金保管和供给的节点，通过基金托管人来约束基金管理人的行为，有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性。将房地产投资信托推向市场，拓宽了投资者获取消息的渠道，投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息，还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息。

（2）建立股东大会或持有人大会等权力机构，引入独立董事制。基金持有人若想维护其自身的利益，必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会，由于我国房地产基金采用契约型方式，所以只能设立持有人大会。持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大，但它可以对投资项目实施表决权。当基金经理有了好的投资项目时，持有人大会有权就该项目进行表决，只有持有人大会一致通过的项目，才能纳入基金投资公司的最终投资范围，这种规范化的管理，有助于防止“内部人控制”，但仅设立持有人大会，还远远不能对基金经理进行全面的监督，基金信托投资公司还需引入独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。

（3）完善信息披露制度。我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围，而在基金运作过程中，就有可能出现信息披露错误，披露的信息具有误导性，或遗漏重要信息的情况，这时候，投资者得到的信息是毫无价值的，所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度，以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。

参考文献

［1］高菲．我国发展房地产投资信托的法律障碍与对策［J］．宜宾学院学报，2006，(2)：61-63.

［2］龙云．中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

［3］雷超．新加坡REITs市场分析及启示［J］．东南亚，2006，(2)：13-17.

［4］孙靖．房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨［J］．中国房地产金融，2005，(3)：45-48.

房地产信托管理范文第8篇

【关键词】房地产信托；融资；法律保护

房地产行业的发展离不开资金的支持，一直以来房地产公司融资主要依靠银行贷款，一方面使得房地产融资渠道狭窄，另一方面也不利于分散银行风险，威胁银行资金安全。而发展房地产信托市场则有力的拓宽了房地产行业的融资渠道，与此同时也分散了银行风险。房地产融资渠道多元化将促进市场的健康发展，如此一来，社会闲散资金将投向股市、债权、信托等，减少了房地产市场的压力，不仅解决了房企的资金需求还促进了行业的良好生态建设。

一、房地产融资途径

房地产企业融资途径多种多样，不同的企业采取不同的融资方式本身无好坏之分。

目前常见的房地产融资渠道有：商业银行贷款、公司上市、发行债券、通过集合资金信托计划筹资等。公司一般根据自身经营实际情况选择适合的融资方式，多数企业往往希望通过银行贷款获得发展资金，而在银行贷款条件受到限制时其他融资途径也更受青睐。如当融资达到一定规模时房地产信托等方式成为较好的选择。具体来讲，房地产融资主要有以下几种方式：

（一）银行贷款。长期以来，银行贷款是房地产行业主要的资金来源。目前商业银行有关于房地产贷款产品主要有固定资产贷款、普通房地产开发贷款、经济适用住房开发贷款等。

（二）房地产信托。此前银监会规定每份信托合同总分数不能超过200份且对金额进行了相关规定，但最近银监会颁布的新措施中对此有了一定的松绑，这将进一步促进房地产信托业务的发展。

（三）企业上市。企业上市是企业获得发展资金的重要方式，但上市的条件也极为严苛。房地产企业由于整体效益较差，管理团队素质有待提高等多方面因素的影响，上市房企数量较少。

（四）发行债券。总体而言，通过发行债券获得融资占房地产企业融资的极少部分。一方面债券市场风险较大，同时很多房地产企业不具备发债的条件。因此，在我国通过发债融资不是房地产企业融资的主要途径。

二、房地产信托主要问题

信托是围绕信托财产，以特殊的权利义务关系，把委托人、受托人和受益人三方联系起来的一种法律构造。委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。我国的信托市场仍处于发展阶段，尚不成熟。存在的问题主要有：

（一）房地产信托产品有限

房地产信托是房地产企业融资的一种重要途径，现实中许多房地产企业提供担保或抵押通过信托公司发行集合资金信托计划获得资金，房企获得资金以后投入自己的发展项目，这种房地产信托显得过于单一，仅仅将信托公司替换为银行的角色，没有起到风险防范与化解的作用。

（二）房地产信托限制较多

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第6条规定：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过二百份（含二百份），每份合同金额不得低于人民币五万元（含五万元）。”这类限制将不利于吸引中小投资者，限制了房地产信托的发展。

（三）房地产信托收益问题

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第4条规定：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：……（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。” 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定集合资金信托计划不承诺最低收益，但现实中很多计划都规定了年预期收益率，这与承诺最低收益无异。

三、房地产信托法律保护制度

（一）完善房地产信托专项法规

由于房地产信托有别于其他的信托产品因而对其管理的难度也较高，因此亟需提高房地产信托管理水平。房地产信托的健康发展需要离不开法律的支撑，需要从法律上对房地产信托进行规范。例如，需要规范房地产信托市场主体、准入条件、经营范围、监管机制等各个方面，使房地产信托业务做到有法可依。

（二）建立房地产信托监管体系

房地产信托的健康发展离不开法律的监督。通过监督可以有效规范房地产企业融资行为并保证融得资金的正当用途。要发挥政府、社会和信托业从业人员等各个层次的作用，保证信托业的健康发展。

（三）健全信托业从业人员队伍

信托业的健康发展离不开人的作用。房地产信托因其特殊性更应加强从业人员队伍建设，建立一支高素质的从业队伍对于信托业的发展尤为重要。在进行信托业从业资格考试时严格规范相关标准，做好把关工作。

（四）加强信息披露工作

房地产信托信息披露工作至关重要，很多信托公司为开展业务将信托资金投入到相关公司并由其提供担保。而在信托合同中却并未显示，这将严重威胁到投资者的资金安全。因此，信托公司有必要真实、及时、准确、完整地进行信息披露，使投资者了解到自己所投资金的去向，保证信息透明公开。

参考文献：

[1]

盖永光.信托业比较研究――历史演进、定位与发展[M].济南：山东人民出版社，2004

房地产信托管理范文第9篇

近年来中国也开始了对房地产投资信托基金的研究。虽然目前中国尚未引入房地产投资信托基金这种金融工具，但比较普遍的观点是：房地产投资信托基金是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向社会大众和投资机构募集资金，之后将募集资金交由托管银行托管，并委托专业房地产管理公司投资于房地产项目，所获净利润(扣除管理费和买卖佣金等)由受益凭证持有人分享的一种投资模式。房地产信托投资收益凭证可以通过证券公司上市及流通。作为有价证券与房地产资产有机结合的产物，房地产投资信托基金有其创新之处。

房地产投资信托基金将房地产的风险从企业信用风险中分离出来，将风险集合起来提供给需要这些风险暴露的投资者们，因而提高了金融产品的绩效、降低了金融产品的成本。

房地产投资信托基金从本质上届于信托，因此它有着信托的功能机制和价值取向。首先，一旦设定信托，作为信托财产的房地产证券便具有了独立性，不同于委托人、受托人及受益人三方任何一方的自有财产且不受该三方中任何一方债权人的追及，有效地保障了房地产证券的安全，且由具有专业知识的投资理财专家来经营管理房地产证券，最大限度实现其保值和增值的目的。其次信托使受益人处于只享有利益而免去责任的优越地位，对信托财产享有优先于委托人或受益人的债权人的权利，且在信托财产旁落他人之手时，受益人有权向受让人请求返还财产。

房地产投资信托基金作为投资产品对投资者具有其他投资产品所不具有的独特优势：第一，由于房地产投资信托基金的长期收益由其所投资的房地产价值决定，因此它的收益与其他金融资产的相关度较低。投资者在资产组合决策中，会考虑其相对较低的波动性和在通胀时期所具有的保值功能。这是房地产投资信托基金成为投资对象的一个重要因素；第二，房地产投资信托基金按规定必须将90％的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第三，由于房地产投资信托基金将投资者的资金集合起来投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产的投资；第四，由于房地产投资信托基金股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第五，上市交易的房地产投资信托基金较房地产业的直接投资，其信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

房地产信托管理范文第10篇

中图分类号:F830.91文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0057-02

(一)房地产投资信托基金(REITs)的类型

1.按照REITs组织形态分类,分为契约型和公司型。契约型房地产投资信托基金,是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的受益权加以分割,使投资人取得表示这种权利的收益凭证。

公司型房地产投资信托基金,是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司,使投资人取得公司股份的形态,公司再将收益以股利形式分配给投资人。美国的REITs绝大多数是公司型。

2.根据资金使用的不同,主要有权益型、抵押型、混合型。权益型指拥有并经营收益型房地产,是REITs的主导类型。 抵押型指直接向房地产开发商贷款,或者通过购买抵押贷款支持证券间接向房地产商贷款。混合型REITs指既拥有并经营房地产,又向房地产所有者和开发商贷款。

(二)房地产投资信托基金(REITs)的特点

1.变现性高。REITs是一种间接的房地产投资类型,相比较直接购买不动产,需要中介结构,费时费力,手续烦杂,且投资门槛金额庞大变现性差,REITs申购门槛低,交易方式和股票相同,流具有很明显的流动性优势。

2.分散投资风险。REITs是一种投资组合的方式,注重的是分散风险。REITs的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等,多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言,可以避免投资标的的集中风险。

3.收益能力稳定。REITs每年固定分配股利,使得其投资报酬率相当稳定。REITs的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等,相对比较稳定。

4.税收优惠。对于REITs的投资者而言,税收优惠包括两个方面。一方面,REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs的经营利润大部分转移给REITs股东,一般是将90%的税后收益分配给投资者,因此,REITs在公司层面是免征公司所得税的,这对于投资者来说具有很大的吸引力。另一方面,REITs在支付股利时具有递延纳税功能,这也是许多投资者投资REITs的主要原因。

(一)国外的REITs发展情况总结

1.各国的REITs以封闭式为主,开放式较少。而且封闭式期限较长,有利于基金更好地运作。上市型基金成为房地产基金的主流品种,而上市的条件一般参考主板股票上市标准。对上市REITs的信息披露有严格要求。

2.美国是最典型的采用公司型REITs的国家,美国的传统REITs以公司型为主,大量的现代REITs是以契约型和公司型相结合的混合型REITs。而在亚洲契约型REITs是主流,香港REITs采用契约型组织形式,在日本和新加坡,两种组织形式均为法律许可。但实际操作中,日本以公司型为主,新加坡目前发行的均为契约型REITs。

3.美国REITs的结构较为复杂(有UP REIT,DOWN REIT,合股和纸夹等),亚洲国家的REITs结构相对简单。

4.很多国家REITs发展得到了税收优惠,且投资者必须获得大部分投资收益(大多为90%)。

5.各国都要求将REITs的大部分资产投资于房地产,并对REITs资产的出售有严格的控制,这与一般房地产开发商通过开发出售方式盈利有较大区别。

6.各国(地区)REITs的投资对象具有广泛性。可以投资商业地产、仓库、工业厂房、优质零售商铺、高科技园及工业园区等。

(二)对中国发展REITs的启示

1.时机的选择。房地产投资信托基金除受到整体社会经济环境――对房地产的市场需求与总体空置水平的影响外,投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠,进而影响到房地产投资信托基金的营运业绩与市场价值。

2.运营结构的选择。除美国的房地产投资信托基金发展比较成熟,发展结构多样化(有限合伙、UPREIT或DOWN REIT等)外,各国(或地区)的房地产投资信托基金一般都采用最简单的信托模式。这与各国(或地区)的法律环境有关,美国的房地产信托基金相关立法已经很完善,而其他国家(或地区)的立法远远不及美国。而中国在考虑REITs模式选择时,应该选择适合中国实际情况的模式,如果采用与美国一样的公司模式,很可能无法控制其间的关联交易。

3.上市和分红要求。上市型基金成为REITs的主流品种,而上市的条件很多是参考主板股票上市标准。其严格的信息披露制度导致透明度较高,包括管理策略、投资组合持有的资产、租赁合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。除了澳大利亚的LPT外,美国和大部分亚洲国家的REITs都有分红要求。

1.税收优惠政策的缺失。中国还没有这方面的优惠税收政策出台,对于营业税、租赁税等的征收,表现出政府不鼓励长期持有基金的态度,这会在很大程度上削弱REITs的竞争力。

2.监管的相关法规还未完善。REITs由于其运作流程设计比较复杂,本身不可以直接经营管理所属的资产,要委托专门的管理机构管理,具有双重关系,这样进一步加大了信息不对称的程度。这些都对监管提出了更高的要求,需要进一步完善现有的法律监管体系,以保证REITs的健康运行。

3.房地产行业风险。房地产行业受整个宏观经济、国家产业政策、利率水平、税收政策、物价水平、其他金融资本等因素的影响。而在中国,房地产投资常常演变为投机,短期炒作取代了稳定的中长期投资,可能会产生投机风险,并影响到REITs。

(一)基金类型――开放型与封闭型的选择

按基金的受益凭证可否赎回、买卖方式的不同, REITs可分为开放型和封闭型。根据中国现阶段法律完善程度、房地产业发展阶段和资本市场状况, 同时考虑到初期REITs的发展应以稳定为主,减少风险发生的可能性, 本文认为目前适合发展以封闭型的基金为主。

(二)组织形式的选择――公司型与契约型的选择

中国REITs主体法缺位, 目前没有专门针对产业投资基金的立法。而发展公司型REITs对法律的要求较高。按照中国《公司法》规定, 公司的对外投资还不得超过公司净资产的50% , 这不利于REITs的发展。从实践来看, 中国目前基金主要集中在证券业, 且只存在契约型基金, 尚无公司型基金, 所以公司型REITs的实践条件暂时不成熟。

(三)运作流程的选择

1.REITs的参与者。REITs的直接参与者主要包括REITs管理公司、托管人、基金持有人、房地产项目管理公司和房地产物业管理公司和顾问公司五个实体。

REITs管理公司指由发起人组建的基金管理公司担任,是基金组织结构中的核心,主要职责是管理基金的资产和债务,以保障股东长期、持续、稳定的利益,同时收取基金资产管理服务费用。

托管人是基金资产的保管人和名义持有人,结合中国国情,建议由具有基金托管资格的商业银行担任。基金托管人负责基金资产保管、基金投资运用项目资金往来结算、对基金管理人的投资操作进行监督等,并根据托管资产的价值每年按一定比例收取托管费。

2.具体的运作流程设计。结合中国情况,具体的运作流程是:首先由REITs管理公司也就是受托机构,依法设立REITs,采用公募的方式投资者发行REITs的受益证券以获得资金;然后组建基金管理公司担任基金管理人,进行经营管理,参照顾问公司的建议,按照风险分散原理,选择不同类型的房地产商业地产、物业项目及其他经主管机关核准投资的项目进行多元化投资组合,通过集中专业管理,有效地降低风险,获取较高经济收益。投资者凭受益凭证可以得到现金分红。

(四)投资物业的选择与经营

中国REITs的投资方向需要紧密结合中国的经济发展水平和房地产业所处的发展阶段, 并且随着房地产业的发展, 要相应地调整投资范围的侧重点。这样才能实现以发展REITs来促进房地产业发展的目的。为加强基金的风险控制, REITs需要以具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等成熟的商业物业为主, 也可以专门投资于某种特定类型的房地产项目, 向专业化的方向发展。投资的房地产项目必须具备两个条件: 产权清晰并且完整; 能获取稳定、已经完成的产生持续的现金流收入。

(五)合理选择管理模式

根据运营管理模式的不同, 房地产投资信托基金可分为内部顾问模式和外部顾问模式。常规认为,外部顾问存在着委托问题,经营者可能偏离股东的目标利益。

(六)监管机制

1.重视机构投资者的参与和支持。根据各国发展机构投资者方面的经验, 可以看出发展机构投资者是一个系统工程, 不但与构建合格的机构投资者队伍有关,而且还与整个证券市场、金融生态环境的发展息息相关。

2.建立房地产投资交易平台。标准的房地产投资信托基金,可以像股票一样在市场上进行买卖,有很好的流动性。中国以往的信托产品,由于缺少统一的交易平台,流动性较差,成为限制信托业发展的一大问题。