房地产泡沫现象范文
时间：2023-03-03 02:49:24
房地产泡沫现象范文第1篇
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
［3］刘琳,黄英,刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究［J］.价格理论与实践,2003，(3)：37-38.
房地产泡沫现象范文第2篇
关键词:房地产;房地产泡沫;房地产市场;
美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为:泡沫即是“一种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨,初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产图利的投机者,而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨,通常是预期的逆转和价钱的暴跌,着末以金融危急了结。”简而言之,任何一种经济泡沫都可以被笼统的定义为:一种价格背离其价值的现象。在市场上,一种产品在其产品价值的上下做一定范围内的价格波动,是合理的,这时候的经济泡沫已然存在,并称之为合理的泡沫经济。但分析查尔斯・P・金德伯格所言,我们平时所关注的“泡沫”其实通常指产品或资产大受人们追捧而引起该产品或资产的价格不合理大幅度的提升,貌似出现一片繁荣,而其实已经出现经济泡沫了。超出合理水平的经济泡沫膨胀,显然背离了产品的经济基础,是经济行为中的风险行为。
一、房地产泡沫
(一)房地产泡沫的主要特征
借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、行房地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年 482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。
由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次, 房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
(二)房地产泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。从某种意义而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地产泡沫产生的前提。在地球上,土地的存在面积是固定不变,对地球上的居民而言,他们需要有自己的居住地和居住条件;对于企事业来说,他们的发展也都与地产密切相关。物以稀为贵,房地产有利可图便被一些人趋之若鹜,房地产业泡沫的产生也成为可能。
2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。
3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。
4.政府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的政府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。
(三)房地产泡沫的危害
当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财政危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。
日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。
二、经济泡沫与房地产业的关系
(一)知其利害,用其之长
房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
事实上,房地产业没有一点经济泡沫是不现实的,也是行不通的。由此可见,房地产业与经济泡沫的共存和利害,其关键在于要把握一个度,在于把它控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。而怎样利用现有理论知识、政府政策和市场规律,合理处理二者之间的关系,是作为房地产业以及相关人士要做的,且切实要做好,以发挥其有利的一面造福社会。
(二)剖析现状,均衡发展
目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前政府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。
三、结束语
早在2003年,政府在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。
参考文献:
[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社,2008.
[2]李坤望.国际经济学[M].北京:高等教育出版社,2005.
[3]张红.房地产经济[M].北京:清华大学出版社,2005.
房地产泡沫现象范文第3篇
摘要：作为我国国民经济支柱产业，房地产业越来越受到人们的关注。特别是由于近几年来我国经济快速发展，城市化进程加快，居民收入水平的提高，房地产业更加快速发展。然而，却出现了房地产泡沫现象。本文分析了房地产泡沫的产生原因，和房地产泡沫的弊端以及提出了一些防范房地产泡沫的对策。
关键词：房地产泡沫土地土地价格
一、引言
随着我国对外开放的程度的加快以及城市化进程的加快，导致我国大部分地区房地产价格高速上涨，这种现象不仅影响了普通民众在改革开放中财富水平以及福利水平的提高，而且引发了房地产市场投资过热，房价过高和房地产市场结构失衡的问题，并且这些问题日益突出导致了房地产泡沫，房地产泡沫的破灭容易导致经济危机从而影响整个国民经济的运行，这些都成为社会各界关注的热点。
二、房地产泡沫的含义
查尔斯・P・金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中撰写的“泡沫”辞条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者――这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
据了解，目前学术界对房地产泡沫的解释还没有明确的定义。牛瑞斌，贺兵认为：房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，实际上很难实现，形成一种表面上的虚假繁荣。李涛，伍建平认为：房地产泡沫是指由于房地产过度投机引起的房地产价格突然攀升，与其使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，容易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（低价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。相关学者对房地产泡沫的解释揭示了房地产泡沫现象是从生产到发展到破灭的一个复杂的过程，因此对房地产泡沫的正确的把握也需要一个复杂而漫长的过程。
三、房地产泡沫的产生原因
1.土地的属性对房地产业的资源约束
土地的基本特性包括两个方面，即自然特性和经济特性。分别包括总量的有限性、区位的差异性、位置的固定性、使用的耐久性、稀缺性、区位可变性、报酬递减性以及经营的垄断性。土地的自然供给是固定不变的，城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源的总量是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏。随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势，土地供给的有限性和房地产的不可移动性和生产周期的长期性使得房地产供给缺乏弹性。而又因为在获利的驱使下，人们把获取土地权益当做谋利手段。同时，我国对土地资源的不合理规划和利用导致了土地资源与房地产发展的矛盾。资源约束为房地产投机创造了条件，使房地产泡沫的膨胀成为可能。
2.房地产市场的缺陷
房地产是个不充分市场。由于买者信息缺乏和信息不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。房地产开发商为追求高额利润往往将自己的项目投向高等住宅等等而忽略对普通住宅或经济适用房的建设。这就导致了中地位价房的供不应求，抬高了商品住房的平均价格。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、房源，进行虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期，带来了大量被动需求，抬高了土地和住房的价格。
3.房地产业过度投机
房地产泡沫的形成往往是与土地投机紧密相连的。一些地区投机炒作现象严重，投机性购房需求迅速扩大，一些居民基于房价上涨预期造成的虚假繁荣也参与到购房投资，或者有些居民担心房价继续上涨而提前入市，最终使价格膨胀为泡沫。
4.制度的缺陷
房地产制度的缺陷包括三大方面：（1）土地供应制度的缺陷：土地制度的缺陷是推动土地价格上涨的推手。我国实行土地公有制度，土地是属于国家和集体的，但实际上在土地的交易和转让过程中，政府却变成了土地所有人，土地拍卖信息披露不充分，土地供给的信息缺乏公开性，土地各方面评估不透明使得部分官员在土地拍卖中获利颇多，一定程度上抬高了商品住房的成本。有的政府甚至于和开发商勾结，在竞价中哄抬土地价格，促使土地价格的不合理上涨。（2）税收制度的缺陷:到目前为止，我国的税收制度还是滞后的优惠政策，并没有因为市场状况的变化而改进，对当前房价的遏制性不大，因此也就拉大了贫富差距。（3）住房保障制度的缺陷：我国城市居民购房需求旺盛但是住房保障制度严重不足，这也是住房价格快速发展的原因。
5.政府部门的无效干预以及不正之风
首先，政府并没有完全建立有效并且权威的房地产市场干预系统，缺乏对房地产宏观调控的科学依据；其次，尚未建立规范的与房地产市场体系相适应的干预体系。宏观调控手段死板，主要是直接干预为主，间接调控的手段单一。另外，有不少房地产公司是依靠金融机构或者政府职能部门，其资金来源大多为挪用公款、贷款、拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。从公众方面来讲，贪婪与轻信造就了欺诈的牺牲品。可见，政府部门的设租。寻租。贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。
6.银行和金融机构的过度放贷
由于房地产的增值保值性，并且房地产是不动产，容易查封保管和变卖，在利润的驱使下，银行非常乐意给房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款，并且由于政府鼓励投资，银行利率就比较低，大量的资金便涌向房地产业。
四、房地产泡沫带来的弊端
1.房地产泡沫的存在意味着房地产业有着更高的投资回报率。房地产投资的迅速发展影响整体社会投资结构的变化，在泡沫经济期间，房价不断上涨，投机者和投资者不断增加，原本投资到实体经济的大量资金随之涌入房地产行业，从而使得实体经济的发展由于资金的短缺而受到抑制。房地产泡沫膨胀阶段，房地产业会吸收大量的资金，从而会影响其他行业资金来源的不足，就会造成行业发展的不平衡，从而扭曲了资源配置，也抑制了其他消费。
2.房地产泡沫会导致金融危机，破坏金融秩序。尽管融资渠道越来越多样化，但银行信贷仍然是房地产企业较重要的资金来源。由于房地产业投入大价值高，银行与房地产业关系密切相关，因此，房地产泡沫一旦破裂，银行成为最大的买单者。不规范的住房抵押贷款操作导致房地产价格虚高，加重了消费者的负担，加大了购房者的违约风险，一旦经济进入萎靡状态，大量购房者违约，形成银行的不良资金，便会产生很多坏账，将破坏金融秩序。
3.房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。随着房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，大量工厂倒闭，失业与犯罪的人数也会相应增加。情况严重的时候会引发泡沫经济，导致经济波动，货币大幅度贬值，还会引发社会失业率大量飙升，造成社会恐慌和社会不安定，加剧社会动荡。房地产泡沫的长期存在导致土地价格持续上涨，投机者对土地的囤积会使得土地资源没法有效利用，同时，房地产价格的持续上涨将越来越大地拉大城市与农村的贫富差距，导致社会分配不公，严重挫伤劳动者的积极性。
五、预防房地产泡沫的措施
1.建立完善的房地产市场体系
建立完善的房地产泡沫预警预报制度，加强宏观调控系统，通过对各地区的房地产市场信息的总结、整理、归纳并分析然后对市场情况进行监测与评估，并且有规律地市场运行情况报告，为政府宏观调控做好铺垫。我国近年来房地产业的快速增长表明了，我国应该建立和完善房地产业的宏观监测系统，从土地供给、土地价格等各方面进行干预和宏观调控，有效地防止房地产泡沫的产生。
2.严禁过度投机，金融过度放贷
由于房地产投资的资金大部分来源于银行，而银行信贷具有信用扩张效应，因此银行往往是金融过度支持的主导。为了使房地产金融支持保持在正常的水平，国家应该从宏观上对金融放 贷占房地产信贷总额的比重进行严格监控，在这个指标出正常时果断采取措施，为房地产行业正常运行提供良好的金融环境。
3.加强对土地资源的管理，调整土地资源供给，控制商品住房的价格
政府可以根据住房市场的需求，保持土地供应量和各种用地的供应比例，可以实行公开招标制度来控制一些过高的低价，对发生的违法违纪行为要进行严厉惩罚。
4.整顿住房金融市场秩序
首先，要严格审查住房开放贷款发放条件，加强住房开发贷款管理。其次，要强化个人住房贷款管理。要规范住房金融业务，防范住房贷款风险。
5.做好舆论宣传工作
当前社会，房地产业之所以相当热，首先就是由于对住房本身的炒作，其次，住房的取名也是一种炒作，尤其是奥运会以及世博的举办，更大肆宣传了“绿色住宅”“新概念住宅”等等，这些往往会误导消费者，因为消费者对这些名词的理解不够彻底，而且似乎还有点跟风随大流。关于这个问题，只需要媒体正确的舆论宣传便可以让消费者正确认识住房宣传。
6.加大企业融资渠道，提高企业竞争力
我国房地产开发企业综合竞争力尚不强，彼此之间的竞争力也相差不大，企业规模较小，自有资金少，融资渠道单一，企业往往会采取过度贷款行为。面对这种情形，可以鼓励社会基金进入房地产业，提升企业融资能力。政府应制定相应的政策支持有实力的房地产企业上市，来提高我国房地产企业的竞争力。
参考文献：
［1］牛瑞斌,贺兵.房地产泡沫成因及对策［J］.济南大学学报,2002;5
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房地产泡沫现象范文第4篇
【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。
3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
5．加强房地产开发与居民消费层次、消费水平对接。主要是增加经济适用房的比例，构建商品房、经济适用房、廉价房组成的一个合理住房结构。
房地产泡沫现象范文第5篇
关键词:房地产泡沫;房价收入比;供给需求;上海
中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)12-0137-02
一、上海市房地产市场发展状况及特点
上海作为国际性的大都市,已成为亚太地区经济、金融、商业航运的中心城市之一。外商外地资金的进入尤其是政府实施的对房地产业的一系列扶持政策,激活了房地产二三级市场。1996年降税费,1998年放开存量房市场,1999年内销商品房种类归并,2000年停止住房实物分配,2001年内外销商品房并轨,经营性土地实行招标等,促使住房消费成为热点。目前市场潜藏着一定的泡沫隐患,表现为:房价高位运行、开发过热;金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致大量空置面积和高危险空置率等现实,房地产市场显现出一定程度的泡沫迹象。
二、影响中国房地产市场发展的主要因素及分析
(一)国民经济增长因素
国民经济的增长支撑着房地产业的发展。 房地产业是中国支柱产业之一,房地产市场是市场体系的重要组成部分。一个国家随着国民经济的发展和产业结构的不断调整,要求对土地资源进行配置和再配置,必然要求形成发达的、规范的房地产市场。世界各国的经济发展表明,当经济增长时,房地产就发展和繁荣,房地产投资量和交易量随之增加,市场活跃;反之,当经济下降或低速增长时,对房地产的需求大大减少,市场萎缩。近几年来,伴随着中国经济的高速增长,人民收入水平提高,对房地产的需求提高,加速了房地产业的发展。
(二)市场体制及产业政策因素
1.市场体制对中国房地产业的影响。房地市场是中国市场经济的重要组成部分。自从改革开放以来,中国逐步建立了市场经济体制,市场经济的建立,为中国房地产市场带来了发展契机。其主要体现在两个方面:第一,有利于房地产市场资源的配置。第二,引入竞争机制,加强了房地产企业应对外来企业的冲击。
2.产业政策对中国房地产市场的影响。中国房地产业已逐步成为国民经济中一个支柱产业。然而,中国房地产成为支柱产业是宏观上的,并非房地产业在中国各个地区都是支柱产业。各地区根据本身经济发展的水平,对房地产业制定相应的政策,以避免出现超越阶段或实际发展的能力,盲目发展房地产业必然造成供给过剩,房屋空置,既不利于房地产业发展,也不利于地区经济的发展。而分别对待有利于资源配置的优化,也有利于房地产本身的持续发展。
(三)土地供给因素
土地作为不可再生资源一直是房地产业的核心,土地供应政策的变化将直接波及到房地产业的发展。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,直接影响到房地产价格。而目前中国土地市场的不规范,炒地、圈地热等现象更是造成房价上涨的主要原因之一。
(四)房地产金融市场因素
1.房地产开发商融资渠道对房地产市场的影响。目前中国房地产开发商普遍存在自有资金不足,由于房地产市场火爆,利润高,有限的资金积累又被盲目的用于扩大再生产。同时融资渠道单一, 银行贷款在房地产业营运资金中所占比率很大,按照国际上一般标准,银行贷款不能超过房地产投资的40%,而中国房地产业银行贷款却常达70%。由于许多企业经营不善无力还贷,给银行造成呆、坏账,反过来又会影响到房地产业的通过银行融资的渠道。这很大程度上制约了中国房地产市场的发展。房地产应融资形式多样化,融资渠道多元化,这样可以更多的降低金融风险。
2.消费者抵押贷款对房地产市场的影响。消费者抵押贷款直接影响到中国房地产市场的需求。由于中国居民收入水平不高,对住房消费能力有限,并且购房需投入大笔资金,这就需要银行提供抵押贷款来满足消费者需求。从而拉动房地产市场的发展。然而,消费者抵押贷款也逐渐加重银行风险。首先是违约风险,尽管个人住房贷款的不良率非常低,但因支付能力而违约的情况越来越多。其次是流动性风险和利率风险。目前银行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而个人住房贷款的期限一般在五至十五年。资产负债的期限不匹配,使商业银行承担着巨大的风险。这就需要保险业的介入,以化解风险。
(五)房地产市场的总供给与总需求以及供需结构因素
1.房地产市场的总供给与总需求房地产市场发展的影响。进入新世纪以来,房地产市场出现了供求两旺、消费与投资共进的繁荣局面。然而我们不能就此忽视房地产市场供求关系中所存在的问题。目前对商品房的需求主要存在以下四种,即正常需求、被动需求、投机需求和投资需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的产生的,这部分需求总量很大,属于潜在需求,但在目前房价偏高以及住房体制的双重压制下,这部分需求并不迫切。被动需求是指由于拆迁行为引起的需求,由于旧城改造和城市基础设施的建设,这部分需求占了相当大的比例。投机需求指靠短期炒作而试图牟取暴利的需求,这部分需求的掺入是当前房价高涨的一个重要原因,阻碍房地产市场的发展。
2.房地产供需结构对房地产市场发展的影响。就近几年各类商品房的供求结构而言,目前住宅类房地产的供给量和需求量约占商品房总量的70 %以上,商业、工业和其他类房地产所占比重不到30 % ,该比例结构基本合理。而商品住房的比例结构却存在不协调的因素。以上两方面都需要国家对房地产的宏观调控。
(六)房地产税收因素
房地产税收同样对房地产市场的发展有很大的影响。房地产税收不仅是国家用以调控房地产市场的重要杠杆,而且是保证市场公平竞争、市场各主体合理收益的分配及整个市场有序运行的重要条件。由于中国土地有偿使用制度改革起步较晚和整个税收体制改革滞后,中国现行房地产税收体系与房地产市场的发展不适应,出现了国有城市土地出让税费复杂、税赋不均、管理不严等问题,不仅没有发挥税收的功能,而且导致国有土地资源的不合理配制。
综合上面的六个因素,造成中国目前房地产市场泡沫的原因归根结底是中国没有一套完善的房地产管理措施及相应政策。
三、对中国房地产市场的管理与政策建议
1.通过土地结构的战略性调整来促进房地产业的稳健发展。为充分发挥土地供给结构对宏观经济和区域经济以及房地产业调控的绩效,国土部门在确定土地供给的结构时,一定要明晰经济结构调整的重点,洞察国家财政金融政策、产业政策和区域政策的运作态势,因势利导地设计土地供给结构。要通过土地供给结构的变化,积极地与其他宏观经济杠杆互动,来影响宏观经济的走势。应实行严格控制,严禁单位和个人乱占滥用土地,以保证城市土地得到合理和优化的配置。城市土地在供应上要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排,要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等来进行抉择,运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”,进而使城市土地经营和房地产运作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推进房地产金融多元化以增加房地产的有效供给与有效需求。首先,应在深化改革上加大力度。要着力消除居民住房消费的体制性和政策的影响,其中包括继续推进现有公房的出售及再流动、完善住房补贴制度,增大经济适用房的供给等创新举措,以使更多的居民买得起房。同时,须抓住房地产结构调整的主线,调整房地产的楼盘产品结构、市场结构、产业结构、空间布局结构,以重塑楼盘产品的差异化特质。在此基础上,还要大力推进房地产金融的路径创新和制度创新。从增加房地产有效需求角度出发,政府应加强对住房金融发展的支持和调控力度。政府应该允许、鼓励、支持以商业银行为主体,包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务,并通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划,让中低收入家庭、尤其是经济欠发达地区的居民,通过抵押贷款等形式进入商品房市场,从而在满足城镇居民住房消费的同时,进一步促进住房金融的发展。
3.以经济适用房为核心增加有效供给。当前,中国房地产结构矛盾已经逐渐凸现,不断上涨的房价已经超越了居民的购买能力。则更需要以经济适用房为核心增加有效供给,逐步提升经济适用房的品质。一是要靠政府的宏观调控和市场监督,确保经济适用房的价格合理、质量优等;二是要靠房地产开发商的精心规划和设计,盖“百年建筑”,给老百姓创造良好的居住和生活空间,给子孙后代留下一份生态化和人性化的宝贵“遗产”,给城市增加一道亮丽的风景线;三是要通过提高建筑产品的科技含量,降低资源消耗和成本费用,提升楼盘产品的性价比,由此获得满意的市场份额和合理的开发利润。
4.实质性启动廉租房工程。建立廉租房制度,解决城镇最低收入家庭住房困难的问题,其人均廉租房面积原则上不能超过当地人均住房面积的60%。廉租房的保障方式以发放租赁住房补贴为主,以实物配租、租金核减两种方法为辅。进行实物配租的廉租房是以收购的现有旧住房为主,主要有五个来源:政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租房和通过其他途径筹集的住房。廉租房工程的实施,有助于在加大城镇房改力度的同时,关注城镇弱势群体的住房消费需求,化解社会矛盾。因此,实质性启动廉租房工程,可以从稳定性的层面给房地产市场的方兴未艾注入新的机制,从而使房地产业的发展保持稳健性和有序性。
五、结论
以上的政策方案需要长期的灵活地实施下去,才能真正发挥它的功效,另外要想从根本上解决中国现有的房地产问题,还要从根本上入手建立健全中国的房地产金融体制,更好地让市场这只看不见的手来调节,分担抵挡房地产风险,实现“居者有其屋”。
参考文献:
[1]李木祥.中国房地产泡沫研究[J].中国金融出版社,2007,(4).
房地产泡沫现象范文第6篇
1.1空置率、房价收入比两个指标高居不下房屋的空置率及其房屋价格收入比值是测度房地产的泡沫程度的两个重要指标，通过对这两个指标测度可以很容易的看到房产市场的泡沫现象存在的严重程度。其一，在我国商品房的空置率居高不下，据统计，北京、上海、深圳已经高达50％以上，根据空置率的正常取值应该在5％以下，10％－20％及20％已为高危区甚至为高堆积现象。高空置率也使我国多地出现类似鄂尔多斯“鬼城”的现象。其二，房价收入比也同样能看出房产泡沫程度，它是指房价与购房者一年的家庭年收入的平均值的比值。这个比值主要反映有购房需求的家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般发达国家的比值保持在1．8－5．5倍之间，发展中国家保持在3－6倍之间，而我国已经高达7．8倍。数据说明房价已经影响了人们正常的生活质量，人们超前的消费可能会导致今后的生活水平。
1.2非理性的投资者行为从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的“羊群行为”也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。
1.3房产商借贷市场混乱现象房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。
2行为金融学在房地产泡沫现象的应用
大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。
2.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。
2.2羊群效应羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过“热”或过“冷”的羊群效应。
2.3反馈机制在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。
2.4从噪声交易者理论看房地产泡沫噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着“噪音”的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。
3从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议
3.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素（1）建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。（2）抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。（3）建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。
3.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制（1）银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。（2）整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。
3.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为（1）对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。（2）个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。
4结束语
由于我国房地产市场的发展及其改革较其他国家晚了很多，房地产市场的发展有很多不完善需改进的地方。无论从购房投资者，开发商及其政府各方看都是尚待探索的阶段。通过本文结合行为金融学的分析，深入的分析了投资者在房地产市场的投资心理和投资行为，在一定程度上使我们更深入的认识了房地产市场中的一些异常现象，房地产泡沫的现象在一定程度上得到了更多的解释和说明，提出相对的解决策略。分别针对政府、购房者和开发商三者都进行规范和整顿。希望我国的房地产市场可以更快的走上持续、稳定的正规的发展轨迹。
房地产泡沫现象范文第7篇
随着前些年房地产价格疯狂地上涨引发房地产泡沫现象，近期国家和政府宏观政策调控的指引和经济发展趋于新常态化，使我国多地房价一度低迷，多地“鬼城”等事件发生。以当今房地产泡沫现象为背景，加入行为金融学的投资者心理和行为因素为投资者分析房地产市场存在的问题及其产生泡沫的成因。为房地产市场购房者和开发投资商的非理及其国家政府的政策提出了一些规范建议，促进我国房地产市场健康发展。
关键词：
房地产泡沫；行为金融学；房地产投资者非理；房地产泡沫形成成因
中图分类号：
F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）09011103
1行为金融学的产生和发展
经过与传统的有效市场理论（EMH）的多年来的交锋，基于市场的信息的披露不充分，理性与非理性投资者掌握的信息不对称。难以形成完全理性的市场竞争机制。理性投资者与非理性投资者共同决定市场价格，有效市场假说没有办法继续解释发生的经济现象，行为金融学也就产生了。
行为金融学是后金融时代经济学的众多分支学科中了有效市场假说，将心理学和行为学共同融入金融学理论中，所取得成果最为丰硕的领域之一。它将人们在投资金融决策过程中的自身原有的偏好、信念、知识构架感觉及其受外界干扰的从众心理一系列影响决断的因素都考虑进来。通过探究这些市场非有效性的因素看其对房地产市场价格的影响。如果把开放商和购房者在房地产的行为投资活动看成一个心理过程。以下图表为投资者心理对房地产价格的影响：
在行为金融学中，有限套利理论是其重要的理论板块，在后金融时代的中，传统的金融学中假设套利是完全无风险的，已经无法解释很多市场经济现象。它不可能是充分实现的，受到很多因素的影响。例如市场中不能提供完全的替代品，受到资产价格回归的时间和资金信贷配给的限制以及噪音交易者在市场盛行的限制，各种干扰使得套利者无法充分发挥其捍卫市场有效性的作用。在行为金融学中，第二个重要的理论就是投资者心理。这一理论主要探讨现实世界中投资者在买卖证券时如何形成投资理念和对证券进行判断的。
2房地产市场泡沫及其存在问题
房地产泡沫，即房地产价格的泡沫，是指由于房地产投机行为而导致的房地产价格超过其自身市场基础价值并持续上涨，房地产市场价格严重脱离了使用者实际承受能力的情况。房地产市场不同其他行业，存在着萧条、恢复、繁荣、衰败的重复的经济周期理论。虽然一般情况下，房地产泡沫仅仅指出现于房地产市场的繁荣阶段，但是泡沫期间房价的暴涨暴跌也是致使房地产市场从繁荣顶端破裂走下坡路的主要诱导因素。致使给经济社会都带来的巨大的破坏，对房地产市场有着摧毁性的打击。
房地产泡沫现象不仅仅在我国房地产市场盛行，在国际市场上更是猖狂。从上一轮回的美国次贷危机以来，美国、欧洲、日本、香港等房地产市场都持续的走着下坡路。全球性的房价格快速上涨，投机现象严重，房地产市场是一个周期长、高投资、高收益、高信贷、高风险、资金密集型的投资行业。房价跟随着我国超常高速发展的经济高低起伏，房地产价格脱离基本面支撑进入非理性的泡沫发展阶段已是不争的事实。我国房地产市场投资者非理表现为投机过度，商品房空置率居高不下、羊群效应严重、房价收入比远高发达国家噪声交易者纵行，过度反应等等众多现象。
2.1空置率、房价收入比两个指标高居不下
房屋的空置率及其房屋价格收入比值是测度房地产的泡沫程度的两个重要指标，通过对这两个指标测度可以很容易的看到房产市场的泡沫现象存在的严重程度。其一，在我国商品房的空置率居高不下，据统计，北京、上海、深圳已经高达50%以上，根据空置率的正常取值应该在5%以下，10%-20%及20%已为高危区甚至为高堆积现象。高空置率也使我国多地出现类似鄂尔多斯“鬼城”的现象。其二，房价收入比也同样能看出房产泡沫程度，它是指房价与购房者一年的家庭年收入的平均值的比值。这个比值主要反映有购房需求的家庭对住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般发达国家的比值保持在1.8-5.5倍之间，发展中国家保持在3-6倍之间，而我国已经高达7.8倍。数据说明房价已经影响了人们正常的生活质量，人们超前的消费可能会导致今后的生活水平。
2.2非理性的投资者行为
从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的“羊群行为”也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。
2.3房产商借贷市场混乱现象
房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。
3行为金融学在房地产泡沫现象的应用
大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。
3.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差
参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。
3.2羊群效应
羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过“热”或过“冷”的羊群效应。
3.3反馈机制
在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。
3.4从噪声交易者理论看房地产泡沫
噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着“噪音”的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。
4从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议
4.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素
（1）建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。
（2）抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。
（3）建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。
4.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制
（1）银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。
（2）整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。
4.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为
（1）对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。
（2）个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。
5结束语
由于我国房地产市场的发展及其改革较其他国家晚了很多，房地产市场的发展有很多不完善需改进的地方。无论从购房投资者，开发商及其政府各方看都是尚待探索的阶段。通过本文结合行为金融学的分析，深入的分析了投资者在房地产市场的投资心理和投资行为，在一定程度上使我们更深入的认识了房地产市场中的一些异常现象，房地产泡沫的现象在一定程度上得到了更多的解释和说明，提出相对的解决策略。分别针对政府、购房者和开发商三者都进行规范和整顿。希望我国的房地产市场可以更快的走上持续、稳定的正规的发展轨迹。
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房地产泡沫现象范文第8篇
【关键词】公共政策;房地产;价格泡沫
中图分类号： F293 文献标识码： A
1引言
所谓的住房公共政策就是指政府这种公共权力机构根据特定目标运用特定的工具融合社会中的住房信息来解决住房公共问题以及促进社会公共利益的整个活动过程。我们要认真落实的指导方针，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。
2房地产价格泡沫及其成因
房地产价格泡沫指的就是在各种各样因素影响下房地产价格不正常的快速持续上涨。当然了，不是所有的价格上涨都会引起价格泡沫危机，但是只要出现了房地产的价格泡沫就一定存在价格持续快速上涨的情况。房地产价格的适度上涨应该是合理的，但是急剧快速的飙升则可能蕴含着泡沫的危机。
2．1房地产价格泡沫主要指标检验
2．1．1房价收入比
房价收入比是住房价格与所在城市居民家庭年收入的比值，比值反映了一个家庭对住房的支付能力，还可以用来分析居民对住房的需求量。房价收入比=城镇人均住宅建筑面积×商品住宅销售价格/城镇居民人均可支配收入。按照世界银行的标准，房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3-6倍之间，该比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。通过调查可以发现，中国目前全国范围内的房价逐年上涨，房价收入比已经相当高，远超过国际上房价收入比3-6倍的标准范围，北京和上海等一线城市的房价收入比更是大大超过合理范围，潜在泡沫风险严重。
2．1．2房价租金比
根据投资机会评估的贴现现金流模型，住房投资的基本价值是未来可提供给投资者购买住房服务所能带来的现金流量现值，这一住房提供的现金流在有效市场中大致等于房屋的租金收入。房价租金比也称租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，用来衡量一个区域房产运行状况，可用来判断楼市是否存在泡沫。某种意义上而言，这个指标比房产售价更能体现房屋供求关系，可以用来评估目前租房合适还是买房合适。因为售价与租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，若售价与租金比严重失调，买房不如租房。按照国际惯例，房价一般是月租金的100～200倍。但是计算房价租金比需要限定地区的租金价格，目前还难以获得租金价格的权威数据，所以计算比较困难，且难以统一。房价租金比越大潜在的泡沫风险越大。
2．1．3其他价格类指标
通常情况下，房价涨幅应与GDP的涨幅一致或大体接近，一旦房地产价格涨幅大大超过GDP的涨幅，则意味着房地产市场偏离实体经济程度较大，此时房地产泡沫形成的可能性比较大。一般认为，房地产价格增长率与GDP涨幅的比率超过2，就可以认为房地产出现泡沫。另外，住宅能够满足人类居住需求，是价值很大的消费品，其价格的变化理论上应该与CPI变化基本同步。如果房价涨幅过大，并大大超过物价涨幅时，住宅价格很可能已经偏离其内在价值，此时房地产价格泡沫形成的可能性就越大。
2．1．4投资类指标
房地产投资适当的增长能够促进经济的增长，但是如果房地产的增长幅度过大就会浪费资源，还会导致房地产行业投资结构失调、经济结构不平衡。所以，我们可以根据房地产投资占GDP的比值来分析投资是否适度。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重，从另一个层面反映房地产业发展规模与国民经济总量之间的关系，是衡量房地产业发展稳定性、持久性的一个重要指标，可以反映全社会固定资产投资结构的合理性。如果该比值过大，说明房地产投资会对其他固定资产投资产生挤出效应，造成经济发展后劲不足。同时，从房地产泡沫的历史来看，宽松的信贷条件下，房地产贷款增长过快极易加速房地产泡沫的形成。另外，房屋空置率也是考察房地产市场泡沫的一个重要指标，它可以较好地体现房地产市场的供求状况。空置率越高，说明供给和需求的差异越大，此时泡沫可能性增大。
2．1．5传媒及各界高度关注
大多数人们都认为现在正在发生的或者未来将要发生的事情会不同于历史事件。所以，在房价上涨的情况下，大部分的房地产开发商、投资者、房产专家、房产经纪人都在努力寻找导致房价上涨的各种合理理由，例如市场需求较大、供不应求，甚至是人口统计学和金融创新等等。大众对房地产市场的关注显然早已超越正常范围。各色媒体对房价、房产投资的报道连篇累牍。当然也有很多媒体关注报道市场中存在的泡沫风险，它们对投机者加以指责，并发出泡沫风险警告。总之，对房地产的关注达到空前的高度，这背后也预示着某种泡沫的潜在风险。
2．2房地产价格泡沫的成因
房地产价格的迅速上升让投资者们一味地将重心转到房地产上，最终导致房地产收到的投资远远大于实际所需的资金，随着资金大量涌入房地产行业，投资者们开始不切实际的追求未来的高收益，甚少有人重视资产本身的真正价值，甚至很多人开始幻想一夜暴富;随着时间的延长和价格上涨的减速，对风险较为敏感的投资者开始获利了结，但此时仍有新的投机资金涌入，从而对冲了部分资金流出带来的影响，当资产价格终于耗尽了最后一丝上涨后的动力之后，获利空间逐渐变小，没有新的资金愿意进入这个市场，在缺乏获利预期的情况下资金开始加速撤离，资产价格开始明显下跌，悲观情绪开始蔓延，信贷开始收缩，投机资金遭遇釜底抽薪，资产价格泡沫开始破裂。击鼓传花游戏结束后，泡沫顶端的资产持有人必然遭受重大损失，甚至破产。如果泡沫只是影响一小部分人，那么对于经济和社会的冲击都比较小，一旦资产被为数众多的人持有，就有可能引发严重经济社会问题，甚至导致经济、金融危机和社会危机。
2．2．1扭曲政绩观下地方政府投资、政府债务与房地产价格的恶性循环
通过下面的分析我们就能够弄明白引起房地产价格泡沫的政治原因。当前我国仍然处在计划经济与市场经济的中间时期，改革首先需要调整政府的职能，因为在很长的一段时间内我国的地方政府机构对地方经济的发展起到关键性作用。住房改革启动以来，中央和各级政府对房地产市场的调控就没有停止过，但时至今日，调控的结果仍然是无法让人满意的。中国人民银行每季度进行储户问卷调查，结果总是显示大部分居民认为目前房价高得难以接受。有必要抛开无谓的争论以及纠缠于表象的就事论事，深刻理解现行政绩考核机制下政府投资冲动、地方政府债务和房地产泡沫之间的演化过程和生成逻辑:中国地方官员在政绩考核和晋升压力下展开晋升锦标赛;最有效的手段(且有限任期内必须短期见效)必然导致地方政府的投资，这时候低水平重复建设、政绩工程等不符合经济逻辑的事物难以避免;地方政府投资项目资金怎么解决，于是地方政府债务就出现了，但巨额债务是需要抵押物的，欠债也终究是要还钱的，靠什么，什么最可靠，显然是房地产(土地以及建筑在上面的房产)了;更重要的是在债务规模持续攀升的情况下，抵押物不能出现贬值，于是房价必须保持持续、稳定上涨，房价下跌一方面会引发土地这一债务的抵押物贬值土地出让收入下降，另一方面会引发相关税收减少，对还款能力形成直接打击，二者叠加，债务链条必然破裂，这显然是地方政府无法承受之重，此种逻辑下，房价泡沫自然不可避免。
2．2．2地方政府及金融机构的房地产依赖症推涨房价
在我国，一些地方政府在经济发展之初主要依靠的经济来源是通过出让土地获取的收益。但是如果地方财政收入中出让土地占的比重太大就会造成变相导致房价的上涨。根据调查可以发现，地方政府财政对房地产已产生过度依赖。全社会固定资产投资和房地产总投资占GDP的比重逐年增长，2012年分别达到72%和43%，房地产俨然已成为国民经济主导产业，对农业、工业和第三产业等均产生持久而深远的影响。同时，金融机构对房地产存在金融依赖:房地产贷款占总贷款20%，加上以房地产为抵押的贷款占40%，再加上体外循环的信托贷款占60%。
3对策建议
公共政策分析因政策问题而起，改革也是由问题而产生的，所以最终必然要求落实到解决问题的对策建议上。现实中存在“GDP导向型政绩考核地方政府投资冲动政府债务融资房地产价格泡沫”这样一个链条，那么，要解决房地产价格泡沫问题就应该追本溯源，从源头性问题的解决开始，完善政绩考核机制，优化地方政府投融资机制，这样才能破解地方政府催生房地产价格上涨的动力机制。在此基础上，从供给和需求两个方面进行调节，平衡供求关系，房地产价格才有可能重回理性的轨道。
3．1完善考核机制，提升政策价值层次 什么政策的制定与推行都离不开社会的认可，政策的制定一定要满足社会群众的公共利益，如果得不到社会的认可就不是好的政策。政策发挥效能的范围具有多个层次，因而公共政策也就具有层次性，以往地方政府在住房政策上过分关注项目价值，而轻视甚至漠视社会价值和制度价值。也就是说在地方官员绩效考核和晋升由上级而不是民众决定的情况下，地方政府非常关心房地产价格上涨带来土地财政增加和融资能力上升所带来的良好政绩，而对房地产市场非理性繁荣对居民幸福指数以及社会公平带来的损害不怎么关心。如果不能改变这种“上考下”的模式，我们不妨改进考核方式，实现中央和地方政府政策价值的统一，比如在考核中不唯GDP是从，引入民众评价环节等。党的十八届三中全会已经明确提出完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，加大资源消耗、环境损害、生态效益、产能过剩、科技创新、安全生产、新增债务等指标的权重，更加重视劳动就业、居民收入、社会保障、人民健康状况。住房公共政策绩效是发展成果的重要指标，将居民“住有所居”这一政策目标的实现程度纳入考核，并引入民众住房满意度测评体系。只有正本清源，釜底抽薪，才能浇灭房价泡沫生生不息之原动力。
3．2优化政府投资，控制债务规模
地方政府盲目的投资房地产甚至有意推动房地产的投资导致了房地产价格出现泡沫。要想解决这一问题，我们首先需要完善政府的投资策略，合理规划政府的投资，使投资主要用在改善人们的公共设备上，同时，区分公共物品性质，对于城市轨道交通、水、气、污染物处理等有经营性收益的准公共物品投资引入PPP(公共私营合作制)、特许经营、BOT等多元化投融资机制，破除公共物品投资对公共财政的过分依赖，才能减轻财政压力，又能提升投资效率。当然对于义务教育、国防、治安等纯公共物品而言，由政府财政负责提供是必须的，在财力不足的情况下也可以通过发行债券等形式融资。通过上述措施，提升市场效率的同时也能将地方政府债务规模控制在适度范围内，地方政府对土地财政的依赖将显著减轻。
3．3加强顶层设计，平衡供给需求
说过“解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”。因此，我们一定要牢记总书记的讲话，把眼光放长远，以“不断满足居民住有所居”为中心科学合理地设计住房，全面分析供给与需求的实际情况，了解普通商品房与保障性住房的区别。供给方面以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，最终形成高端有市场、中端有支持、低端有保障多层次住房供应体系。需求方面适度引导住房投资，严格抑制住房投机，防止房地产价格上涨过快、“购房难”等问题发展成为严重的经济和社会问题。
大力加强住房保障建设与供应体系建设，科学合理的处理政府与市场二者的关系，注意调节关于住房发展的各项功能，使其社会功能、经济功能平衡发展，保障中低收入家庭住房的基础上预防福利陷阱。加强和规范资金筹集管理，落实土地、税收等相关优惠政策，加强项目建设管理和审计，防止地方政府虚报完成任务，以非保障性住房抵顶等弄虚作假行为。只要政策措施到位，企业和其他机构参与公共租赁住房等保障性住房建设和运营的体制机制是可以建立起来的。一旦形成各方面共同参与的局面，保障性住房有效供给也就有保障。强化分配和后续管理，对收入财产超标、重复享受保障待遇、以保障性住房违规集资建房等问题严厉查处，让保障性住房真正分配给需要保障的中低收入家庭，让保障性住房真实的供给和需求匹配起来。因此，政府在保障房领域的重点应该聚焦于资源组织、规则制定、分配管理以及最低住房保障需求的满足。
作为政府，首先需要减少对普通商品房的干预措施，净化商品房市场，建立公平的市场。信贷、税收等经济手段有机结合，区别住房刚性需求、投资性需求和投机性需求，采取差异化政策区别对待，对于投机性需求尤其要实施精准的定点打击。投机性需求作为房地产价格泡沫产生的直接动因，限购、限贷等政策工具基本已被证明失效，在解决了政府调控动力的基础上，最有效的手段非房产税莫属。加快建立不动产登记制度，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。税率采用超额累进制，计税依据按照权威部门分区域、地段统计均价并按照70年产权进行直线折旧。如此一来，持有多套住房待价而沽的投机者们将受到极大打击，持有成本的增加将有效增加住房供给，因为此时住房存量将有效逼出;同时也将有效降低住房需求，因为新投机性需求者的收益预期将大打折扣。再加上中央重拳反腐，不动产登记制度将让部分房产腐败者忌惮而禁行。辅之以差异化的信贷政策，可以预期，住房市场上的诸多乱象将逐渐消亡，市场上的需求者将以刚性需求者和改善性需求者为主。如果既没有地方政府的强烈助推欲望，又没有房产投机者的推波助澜，房地价格泡沫自然也就成为无源之水，无本之木。
4结论
在一定程度上，房地产价格出现一些上涨是正常的，但是如果在短时间内出现持续上涨就意味着有可能存在泡沫危机，着不仅关系到民生问题、经济发展问题，还关系到社会的稳定与每个人民的切身利益。我国当前仍然存在这样一个问题，即“GDP导向型政绩考核地方政府投资冲动政府债务融资房地产价格泡沫”，一些地方政府现在仍然目光短浅，只看到房地产价格上涨带来的经济利益，没有重视价格上涨背后可能出现的泡沫危机。综上所述，我们要通过完善政绩考核机制、提升政策价值层次等方法来防控房地产的泡沫危机。
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房地产泡沫现象范文第9篇
关键词：房地产业；泡沫化；根源；经济影响近年来，报纸杂志刊登了很多有关于房地产泡沫的文章，引起了人们的注意，最为群众担忧的是与房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升有关的问题。与此同时，国务院颁布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，该通知的主要内容围绕解决房地产泡沫这一项目展开，可见国家对于这一方面的重视程度较高。本文对房地产泡沫现象进行了分析，综述如下。
一、我国房地产泡沫研究的相关理论
1.1泡沫论
美国著名经济学家查尔斯•P•金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年―1926年的美国佛罗里达房地产泡沫(Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
就目前而言，房地产泡沫现象已存在并发生了，房地产投资以及消费状况正持续着以20%的百分比增长，这一结果是同期GDP增长率的2倍以上，这直接导致了房地产泡沫现象的出现。同时，《中国行业景气分析报告》一文也已指出，“中国式的房地产泡沫现象”正悄然而至。报告称房地产泡沫有如下特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。我国出现房地产泡沫现象的根本原因在于部分城市的房地产商引领了投资以及圈地的热潮，致使其他房地产商效仿，将房地产价格大幅度地提升以获取利益的手段使得商品房空置率不断飙升，这是弊端所在。将房地产泡沫现象进行案例分析、回归分析的方法进行总结，其结果是这一现象是区域性而非全国性，同时，房地产泡沫现象也是不争的一个事实。
1.2非泡沫论
学者黄征学认为，房地产的价格不断走高，商品房空置率居高不下，房地产投资增幅逐渐增大，这些现象不足以构成房地产泡沫，这一结果是根据于相关参数的测定得出的。任志强的观点是，房地产市场具有其他产业不具备的特殊性，还有一个原因就是房地产的销售期限不固定，跨度较大，而一些房屋的空置也只是短期的，房屋的入住率是持一个抛物线的趋势，有跌落也有反弹回升，这需要房地产商耐心等待。理论上来说，商品在销售时期，出现供求不平衡的状况是合理的，是一种很正常的经济现象。相关结果表明，我国商品房价格的涨势处于1%-4%的状态，与日本以及泰国的房地产泡沫时期的涨幅相比，是远远低于二者的，换个角度来讲，就是说我国的房地产商品房的价格增长速度也是远远低于国内经济生产总值的，从价格上来讲，房地产泡沫现象也是不复存在的。
任志强表示，泡沫从经济学的概念，只要有市场溢价就有泡沫，但是什么东西没有市场溢价呢，几乎没有。比如手机，一出来5000块钱，过两天变成4000，再过两天3000了，你说是泡沫吗，最初的时候就是知识产权的市场溢价。任志强还称，第二个解释泡沫的经济学的办法就是用虚拟经济的方式有了巨大的杠杆，中国的房子没有杠杆，首付30%，二套房首付70%，跌了30%还是百分之百的付款，没有什么泡沫。
1.3泡沫必然论
目前看来，房地产泡沫现象是一种模糊的概念，不能很清楚的界定其是否存在，比股市泡沫现象更难概括.如今，很多人进行房地产投资项目，对于投资项目来说，收益与亏损是最为平常在所难免的，泡沫也是自然而然的。是长久以来的自然规律。吴敬琏认为,吴敬琏认为回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资一旦以投资目的入市今涨明跌泡沫是自然的。希勒认为全球有一个普遍现象凡是有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫是必然规律。
1.4泡沫
总体上来讲，我国的房地产态势是健康且持续稳定的，部分一些城市则出现了房地产投资幅度过大的现象，这直接导致了土地供应过量以及房价上升速度过快的现象，特别是商品房的空置率尤为严重，我们应对这现象高度重视，因为这些现象说明了这些城市的房地产市场正处于苗头虚热状态。有人认为，这些地区的房地产投资的幅度过大，房产价格涨幅太快，出现了虚热的状态，这一系列的问题都是市场风险存在的根源。林云霞认为，目前我国房地产市场总体上是健康的。但是目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量，房价和地价上涨过猛，商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头，刘志峰认为，目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现了不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险。
二、房地产泡沫的根源
2.1土地自身的特性
段正梁教授认为，土地有其有价格而无价值的独特性，这直接导致了土地被进行买卖的后果。一些人利用土地的这一特殊性进行土地买卖的活动，“炒房地产”已经形成一股热潮，加入这个大潮的人也越来越多。在经济方面，土地具有稀少性，在所有的生产要素之中，土地的反弹可能是最微小的，可以说是微乎其微的，土地在供给方面，具有稀少性、多元素以及包含性的特点，这些特点致使土地价格不断攀升。土地的稀缺性、垄断性和土地需求的投机性，更是使得土地价格上涨的趋势越来越高。同时，目前社会中的房地产项目已经与以往有所不同，以往人们将房地产项目作为资产以及材料的转让，而如今房地产项目是作为投资概念运行的，通过公式运算可能就已经将房地产规划完成了，正是基于此，房地产泡沫才有形成的空间。
2.2非理性预期和过度投机
Black(1986)首先将噪声的概念引入泡沫理论中，把市场有效性和噪声结合起来研究，认为噪声交易使股票价格成为噪声价格，不能充分反映信息所包含的内容，从而使市场的有效性大为降低。在股市交易中，噪声交易者不断通过交易将噪声累加到股票价格中，使得股票价格偏离其内在价值，形成股票泡沫。Shiller(1984，1990)和Summers(1986)建立了时尚模型，给出了投机泡沫成因的一种解释。Shiller(1984)认为股价极易受到纯粹的时尚潮流和社会动态的影响，投资者彼此之间的高度关注可能会导致泡沫的产生。过度投机是指以全部的资金、有价证券等投入于高风险行业，例如证券、期货、期权、杠杆交易等，由于这些交易往往因市场的变动而导致有价证券的贬值，或由于头寸的方向不对，需要更多地追加保证金，若保证金无法补充，因而导致被强行平仓并导致严重损失。过度投机对个人来说会导致倾家荡产，而对单位来说将会导致资不抵债或破产。但这些行为还往往引发市场的震荡或引致社会动荡。国际投行野村在最新报告中对中国房地产业发出警示，认为中国房地产已投资过剩，三四线城市风险尤其高，成为中国经济面临的最大风险。野村经济学家张智威等在报告中解释他的论据，他指，之所以强调2014年的房地产风险，因为他们团队认为中国房地产业在经历长达十年的繁荣後，目前开始面临结构性供应过剩的问题。报告称，去年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%。市场并未完全意识到这一风险，一部分是因为这些城市可获得的数据有限，另一方面是一线城市楼市热可能对误导了部分投资者。
野村对中国房地产的担忧，主要基於以下理由，一是库存不断增加，该投行估计城镇居民人均住宅建筑面积到2013年底达到37平方米，日本和英国则分别为35和33平米。如果以此趋势发展，人均面积到2017年会达到51平米。二是中国劳动力人口开始下降，城镇化放缓。中国劳动力人口2012年开始下降，而且应会进一步收缩。此外，宏观因素也可能引发房地产市场的调整，包括利率上升，资本账户开放，房地产税推行以及反腐败活动。野村指出，从2013年数据看，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，政府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。而且若房地产市场剧烈调整，应对政策也未必立竿见影。当前地方债和影子银行问题令人关注，但不太可能在今年引发系统性风险，政府可以对违约信托产品施以援手、展期债务。但若房地产投资急剧放缓，政策放松可能达不到很好的效果，因为地产业本身面临结构性过剩问题。从今年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1-2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%，而房价涨幅也持续缩窄。2月70个大中城市新建住宅销售价格同比升幅回落至8.7%。
2.3结构性失调
泡沫的根源在于结构性的失调，结构性失调主要是产品的结构失调，经济适用房以及商品房、高档房的安排不近合理，比例出现不均的现象，这是楼盘定位的问题。就市场情况看来，应适量的开发建筑面积大的楼盘，加大开发经济适用房，这样会符合大多数人的选择。这会避免房地产泡沫现象的出现。房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的
2.4政府调控的影响
由于经济的快速发展，政府职能部门忽略了一些问题与细节，这直接导致了土地的总量控制权不能够完全掌握，当集体土地农用土地失去控制时，会导致房地产开发商进行开发入驻，形成房地产开发过热现象。同时，一些政府部门也积极引领开发商的入驻，进行投资，导致土地开发过度，房地产商品化的出现使产品在市场流通的过程中形成了重大失误。不仅如此，银行方面投入大量的资金，使得房地产项目的资产价格快速膨胀，有了很大的上升空间，出现了泡沫现象。近几年政府一直在实行限购令，有学者认为限购令有利于社会公平和资源节约，限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。因为过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益。限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性也让人产生了疑问。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤。另有学者认为“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次，“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。还有一个政府调控政策那就是房产税影响颇深，房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。
三、房地产泡沫对我国经济的影响
3.1房地产泡沫破裂具有严重危害
一旦房地产泡沫现象急剧加重，那么经济方面也会出现同样的泡沫问题，通货膨胀，人们生活不安定，增加了群众的恐惧心理。从以往的历史教训来看，房地产泡沫的出现只会使经济、金融负担更加严重，形成更加不利于社会安定的负资产现象。房价一旦暴跌，其他方面的价值则有所提高，并没有完全解决房价高人们无法承担的问题，反而使问题变得严重，任何事件都是有缓冲期限的，上涨后必定会回落，这样会使国家经济发展进入死循环，损失国家利益。
3.2适当泡沫有利于经济发展
任何事物都是讲究适度的，对于房地产泡沫来讲，也同样适用。泡沫过多则不利于国民经济发展，一点儿泡沫不存在则会使房地产事业毫无起色，姿态平平。可以对房地产项目进行价格的微调，这样能够保证房地产泡沫现象不会过于严重，适度的泡沫在未来的房地产价格中会有所体现，所以，在某一程度上来讲，房地产泡沫的存在有利于国家经济的繁荣。
结语
对于房地产项目来讲，业内人士都有其不同的眼光以及看法，无论是哪一种看法，都是基于房地产项目本身的定义出发的，一定的泡沫能够促使经济发展，则说明泡沫的出现并不是完全有害的，那么，掌握好房地产泡沫的“度”是极为重要的。这对于政府和房地产开发商有重要的启示意义，那就是既不能让房地产链条破裂，也不可以让房价虚高，保持一个合适的度才能保证经济健康稳定持续的发展。(作者单位：广东财经大学)
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房地产泡沫现象范文第10篇
关键词：房地产价格；经济泡沫；泡沫经济
中图分类号：F293.3 文献标识码：B文章编号：1009-9166（2011）005(C)-0147-01
市场发展需量当前，房地产价格高涨，一方面大量商品房或集中在少数人名下，或滞销；另一方面，大多数居民为住房倍受煎熬或望洋兴叹无奈却步，其中潜藏着较大大规模的经济泡沫因素，已于经济实际需求严重脱节形成房地产业泡沫经济，潜藏着最后泡沫破灭，导致社会震荡，出现经济危机的因素。笔者建议相关部门重视并有效控制这一现象的过度蔓延
一、当前房地产业得现状
1、泡沫经济的定义。所谓的泡沫经济就是资本虚拟化的过渡体现，虚拟资本的过渡膨胀与金融行业、房地产业等一些相关产业有密切的关系。相关行业的交易呈现持续上涨趋势，很大限度的脱离了实物原本具有的成本。很多盲目的投资者看到泡沫经济下不实的经济体系和相关物件的飞涨，造成的经济社会的假繁荣现象，激发投资者的投机心理，盲目投资。泡沫经济的实质属于金融投机，这种金融投机形式会对社会造成不良的影响，等到泡沫破裂的那一刻，相关经济体系就会面临着经济崩盘的危险，进而影响社会经济的整体发展进程，由此可见房地产泡沫经济是我国整体经济体系的一颗定时炸弹，如果在不加重视等到泡沫破裂的那一瞬间中国经济将会面临的危机。
2、现今经济泡沫是中国市场中普遍存在的一种经济体系。由于我国经济的快速发展，致使泡沫经济的不断滋生，面对这样的情形金融证券、房地产业等相关行业在经济成长过程中出现的一些问题，但问题都存在着两面性，如果把问题的尺度困在儿时的范围之内，当经济泡沫在控制范围之内，保持不脱离实体的情况下，这样的泡沫问题对市场的活跃程度起到一定的刺激总用。
二、泡沫经济下房地产业状态
1、房地产与现代经济的关系。与房地产之间的关系明了之后，我们发现房地产经济本身并不是泡沫经济的“代言人”。从房地产的本质上来看，房地产业作为不动产，其具有的商品价值有别于其他商品，首先房地产业是以实体从内在的产品，和其他金融类行业，例如股票、证券等相关行业相比有本质上的区别。其次，房地产业作为事业部门，不属于泡沫经济体系，房地产行业作为我国重要的经济体系，并带动着其他相关行业的快速发展。大量的事实证明，现在我国房地产业正处于快速发展阶段，并作为我国经济繁荣的标志，为中国的经济做出了很大的贡献。
2、泡沫经济在房地产业的成分。在房地产业之中多多少少存在着一些泡沫成分。在我国经济快速发展的前提下，房地产行业存在的一些泡沫经济，房地产业含有某些经济泡沫成分，如果恣意生长，面临的后果将是不可估量的。房地产在我国发展的过程当中，存在的泡沫的问题主要体现在。（1）价格方面。由于土地资源是我国较为缺乏的资源之一，但房地产业需要大量的土地资源，致使当今房价一直只涨不跌，再加上一些炒房团地的故意炒作，房地产价格出现大面积泡沫现象。现今房地产业存在严重的供需不平等的现象，国名有钱但买不起房，房价的飞涨已超过了国名能接受的程度，导致有钱人有很多房产，穷人一辈子买不起房子。房地产价格的泡沫现象如果不遏止，房地产行业的破灭一定会到来。（2）滞销方面。房地产在市场上面临着供求不平等的关系，这样泡沫经济就在此产生。有国际相关数据证明，如果商品房空置率控制在10%以内时，这样的经济泡沫现象是正常的，如果超越的幅度很大，再加上管理不当会给泡沫足够的扩大空间，引起以后严重的经济过剩，导致将来的房价崩盘，以及有房地产行业带动的相关行业的严重打击。
三、房地产行业“泡沫”的控制度
房地产经济泡沫的关键在于控制房地产泡沫的控制度上面，因为小幅度房地产泡沫经济有利于房地产行业的快速发展，避免由于房地产泡沫的过渡膨胀导致的，房地产经济的大起大落，是房地产行业有步骤的稳步提升。把握好房地产行业“泡沫”的控制度，有利于带动有房地产行业应道的相关行业发展，促使国民理性购买房屋这种不动产，杜绝炒房团的恶意抬高房屋价格，确保老百姓能住得起房子买的起房子。
四、房地产市场的走向
推出科学的调控措施有效防止房产经济泡沫过度膨胀，形成经济泡沫，危及社会发展。当前的房地产市场形势是否已达到泡沫经济程度？这必须按照实际数据科学地进行评价。衡量房地产市场形势需要制定一系列的参照标准。笔者认为，这一标准的制定考虑以下因素：1、房地产业应该从我国宏观经济角度出发，做出适合中国特色的房地产业。2、确实保证房地产业的供求平衡。3、把握房地产行业的“泡沫”度，确定房地产行业的走向，综合围绕市场经济方向，制定出房地产市场发展最佳“泡沫”需量，才能进行正确评价判别当今房地产市场形势。然后，结合社会经济发展状况，尤其是大多数国民收入消费水平，参考国内外同类问题发展经验，发挥社会主义公有制的优势，制定适合我国特色的房地产价格调控政策、定价听证制度。从关系国计民生的住房问题方面体现出社会主义制度的优越性，此举实为迫在眉睫之需求。
作者单位：中央财经大学
参考文献：
[1]《房地产经济及周期研究》.王克忠著.上海财经大学出版社.2007年2月.
[2]《社会主义市场经济教程》.王维澄等著.北京大学出版社.2009年1月.