房地产企业经营论文范文

房地产企业经营论文范文第1篇

关键词:房地产企业服务人

关于房地产开发企业的行业性质,理论上认为房地产业是典型的服务业。然而,我国许多房地产开发企业的经营者把所在企业看成是房地产产品的“开发商”、“生产制造商”。我们认为,对房地产业性质认识上的误区是导致一些房地产开发企业定位失当、经营失误的重要原因。

本文拟通过对我国房地产开发企业服务本质的分析,论证基于诚信的服务导向对房地产开发企业经营决策的战略意义。

从产业链看房地产企业的内涵

供应房地产品的整个产业链,主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商(包括土建、水电、电信、消防、装饰等各专业承包方)、工程监理公司、房地产开发企业、销售公司、物业管理公司。其中,材料供应方、建筑公司属于第二产业,其余属于第三产业。房地产开发企业在产业链中处于“中心签约人”地位(如图1所示)。

一些综合性的大型房地产开发企业,有自己的设计、策划、销售、物业管理等部门或分公司,甚至前向整合把建筑公司纳入自己的体系。但最典型的、精干的房地产开发企业,往往把设计、市场研究、销售、物业管理等业务委托给专业公司完成,企业本身只作为整个产业链中资金实力最为雄厚的“中心签约人”,完成资源整合功能,即俗称的“开发商”,也称其为“房地产企业”。

房地产企业的本质

在我国房地产业过去20多年的历程中,狭义的开发业务占了整个房地产产业链总利润的大部分。国外的情况也类似,只是程度不同。可表面看来,典型的房地产企业所完成的业务很有限,它凭什么获取最大的利润份额?在本文看来,缘由在于:

房地产企业是中间商和资源整合者。房地产企业在整个产业链处在中心签约人地位,提供价格信号和整合市场需求信息,是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心,整合整个产业链的资源,完成从土地、原材料到房地产品的飞跃。

房地产企业是批发商。一个稳定经营的较大型房地产企业通过对市场研究、规划设计、建筑施工、工程监理等服务的大规模采购,再将房地产成品零售给购房者,在某种意义上充当了批发人的角色。

房地产企业是金融中介。房地产品普遍具有提前消费的特点,事实上,世界各国特别是发达国家的住宅按揭贷款在消费信贷中占了很大比重。但是,如果没有房地产企业提供形式或实质上的担保,住房消费信贷市场将大大萎缩,因此,房地产企业实际上充当了银行和购房者之间金融中介的角色。

房地产企业是顾客服务商。房地产企业完成包括购置土地,聘请规划设计,办理项目审批手续,聘请施工单位进行施工,聘请工程监理,聘请销售,项目竣工交付使用,委托物业管理等系列事宜,这一过程完全可看成是房地产企业作为未来购房者(小业主)的共同人,提供服务的过程。房地产企业所获取的利润,实质为小业主向其支付的费。

以上几种角色中,为顾客服务的职能是核心,因此产业链关系实质如图2:

理解房地产企业实质的一个有效办法,是将房地产企业的运营与近年时兴的城市居民自建房模式作对比。我国许多城市出现了个人集资建房情况,其模式先后有成立住宅合作社、成立公司、与开发商合作等几种,其中最典型模式是成立住宅合作社。但由于住宅合作社背离了现代社会分工和专业化日益加深这一根本趋势,存在明显的规模不经济和服务不专业,结果往往以失败告终。与住宅合作社对照,房地产企业存在的价值,在于充当数量巨大的小业主的共同人,利用规模经济和自己的专业优势,在为消费者创造价值的同时为自己赢利,使社会总福利得到“帕累托”式的改进。房地产企业经营决策理念

基于对房地产企业的服务本质的理解,以及针对我国房地产业的现状,我们认为,要想经营成功,房地产企业应有以下理念:

以顾客需求和顾客价值为出发点

重视顾客需求有丰富的内涵。对于房地产企业而言,以下几点很重要:

最好的设计师是住户。由于房地产业多数产品都是先建后卖,如果房地产企业闭门造车,可能孕育着巨大风险。要切合市场需求,唯一的途径是充分了解目标市场的需求。有许多成功的较大型房地产项目,二期、三期的产品比一期产品有较大改善,其主要原因便来自于收集第一批顾客的意见。

基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。这对任何行业都适用,房地产业尤甚,因为房地产企业是小业主们的大管家,“主人”的满意度决定“管家”的声誉和生存机会。

能否创造出众的顾客价值是衡量房地产企业竞争实力和经营成功度的基本标准。顾客总在追求顾客让渡价值即“总顾客价值”与“总顾客成本”的差额部分的最大化,这一点对于房地产企业制订经营战略具有重要意义。顾客价值的衡量标准是有竞争力的成本和出众的品质,即:在同样的品质下能否有更低的成本,或在同等成本下能否提供更出众的品质。

加强声誉管理提升房地产企业竞争力

企业声誉是一个企业获得社会公众信任和赞美的程度,通常由知名度、美誉度和信任度构成,其核心是信誉。声誉管理是对企业声誉的创建、维护和发扬,是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大,有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋,因此,在市场不太成熟,商业欺诈行为偶见,市场风险较大时,购房者会极其在意房地产企业的声誉。此外,对房地产企业而言,融资能力极其关键,而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。

树立终身服务观念

在研究汽车行业CRM的时候,美国通用汽车公司的统计表明,在北美,一个车主平均每隔6年会购买一辆新车,每卖出100辆汽车,其中有65部是由通用汽车的老客户购买的(转引自唐云龙等,2005),可见老顾客的价值何其显著。可是,房地产企业的顾客较少重复消费,房地产企业有必要树立终生服务理念吗。从实际销售看,一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和报怨意见大约会分别传给10和25个受众,则受一名购房者对所购房子的满意评价和报怨意见影响的听众数量可能还远远不止10和25人。

基于价值链构筑竞争优势

房地产产品的生产质量如何,是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果,但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量,房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的,质量要从源头抓起。如果质量问题是在设计阶段,纠正失误的损失可能只是一;但到了制造过程,纠正失误的损失就是一百;而到了客户那儿,纠正失误的损失就会是一千甚至一万。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化,房地产企业对质量控制的难度巨大。作为小业主的唯一人,房地产企业要提高成本质量控制的成效,须设法提高产业链前后环节的协作水平,特别注意尽早发现问题,从根本上杜绝失误。

进行人文关怀树立社会责任

一个房地产企业能否真正能得到顾客的认可,建立显赫的、长期的声誉,很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务;重视经济增长的质量和可持发展;为和谐社会做出贡献。在这方面,国内最知名的房地产企业─“深圳万科”是一个典范。当许多房地产企业热衷于在城中心的黄金地块进行房地产开发获取较高利润时,万科公司多半选择了地价适中的城乡结合部,在荒地上建立了中国最优秀的住宅小区;当许多房地产企业可获得50%、100%甚至100%以上的利润时,地产领袖万科集团却提出一句著名的口号─“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”原则虽然有规避风险方面的考虑,但它与深具人文关怀的合理利润观是内在契合的。“万科”在中国地产界的巨大声誉,某种程度上与其优秀的社会责任观有关。一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。

以上理念几乎对任何行业都有意义,但对房地产企业尤其重要,是任何一家欲取得持续成功的房地产企业必备的决策准则。

关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念的分析,归结到一点,就是房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色,以提供优质服务为基础构筑企业声誉和持续竞争能力,避免短期行为,从而实现企业、小业主和社会的多赢,为企业的经营成功和永续发展奠定基础。

参考文献:

1.唐云龙等.房地产企业CRM的系统模型[J].西南交通大学学报,2005

房地产企业经营论文范文第2篇

供应房地产品的整个产业链,主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商(包括土建、水电、电信、消防、装饰等各专业承包方)、工程监理公司、房地产开发企业、销售公司、物业管理公司。其中,材料供应方、建筑公司属于第二产业,其余属于第三产业。房地产开发企业在产业链中处于“中心签约人”地位(如图1所示)。

一些综合性的大型房地产开发企业,有自己的设计、策划、销售、物业管理等部门或分公司,甚至前向整合把建筑公司纳入自己的体系。但最典型的、精干的房地产开发企业,往往把设计、市场研究、销售、物业管理等业务委托给专业公司完成,企业本身只作为整个产业链中资金实力最为雄厚的“中心签约人”,完成资源整合功能,即俗称的“开发商”,也称其为“房地产企业”。

房地产企业的本质

在我国房地产业过去20多年的历程中,狭义的开发业务占了整个房地产产业链总利润的大部分。国外的情况也类似,只是程度不同。可表面看来,典型的房地产企业所完成的业务很有限,它凭什么获取最大的利润份额?在本文看来,缘由在于:

房地产企业是中间商和资源整合者。房地产企业在整个产业链处在中心签约人地位,提供价格信号和整合市场需求信息,是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心,整合整个产业链的资源,完成从土地、原材料到房地产品的飞跃。

房地产企业是批发商。一个稳定经营的较大型房地产企业通过对市场研究、规划设计、建筑施工、工程监理等服务的大规模采购,再将房地产成品零售给购房者,在某种意义上充当了批发人的角色。

房地产企业是金融中介。房地产品普遍具有提前消费的特点,事实上,世界各国特别是发达国家的住宅按揭贷款在消费信贷中占了很大比重。但是,如果没有房地产企业提供形式或实质上的担保,住房消费信贷市场将大大萎缩,因此,房地产企业实际上充当了银行和购房者之间金融中介的角色。

房地产企业是顾客服务商。房地产企业完成包括购置土地,聘请规划设计,办理项目审批手续,聘请施工单位进行施工,聘请工程监理,聘请销售,项目竣工交付使用,委托物业管理等系列事宜,这一过程完全可看成是房地产企业作为未来购房者(小业主)的共同人,提供服务的过程。房地产企业所获取的利润,实质为小业主向其支付的费。

以上几种角色中,为顾客服务的职能是核心,因此产业链关系实质如图2:

理解房地产企业实质的一个有效办法,是将房地产企业的运营与近年时兴的城市居民自建房模式作对比。我国许多城市出现了个人集资建房情况,其模式先后有成立住宅合作社、成立公司、与开发商合作等几种,其中最典型模式是成立住宅合作社。但由于住宅合作社背离了现代社会分工和专业化日益加深这一根本趋势,存在明显的规模不经济和服务不专业,结果往往以失败告终。与住宅合作社对照,房地产企业存在的价值,在于充当数量巨大的小业主的共同人,利用规模经济和自己的专业优势,在为消费者创造价值的同时为自己赢利,使社会总福利得到“帕累托”式的改进。

房地产企业经营决策理念

基于对房地产企业的服务本质的理解,以及针对我国房地产业的现状,我们认为,要想经营成功,房地产企业应有以下理念:

以顾客需求和顾客价值为出发点

重视顾客需求有丰富的内涵。对于房地产企业而言,以下几点很重要:

最好的设计师是住户。由于房地产业多数产品都是先建后卖,如果房地产企业闭门造车,可能孕育着巨大风险。要切合市场需求,唯一的途径是充分了解目标市场的需求。有许多成功的较大型房地产项目,二期、三期的产品比一期产品有较大改善,其主要原因便来自于收集第一批顾客的意见。

基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。这对任何行业都适用,房地产业尤甚,因为房地产企业是小业主们的大管家,“主人”的满意度决定“管家”的声誉和生存机会。

能否创造出众的顾客价值是衡量房地产企业竞争实力和经营成功度的基本标准。顾客总在追求顾客让渡价值即“总顾客价值”与“总顾客成本”的差额部分的最大化,这一点对于房地产企业制订经营战略具有重要意义。顾客价值的衡量标准是有竞争力的成本和出众的品质,即:在同样的品质下能否有更低的成本,或在同等成本下能否提供更出众的品质。

加强声誉管理提升房地产企业竞争力

企业声誉是一个企业获得社会公众信任和赞美的程度,通常由知名度、美誉度和信任度构成,其核心是信誉。声誉管理是对企业声誉的创建、维护和发扬,是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大,有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋,因此,在市场不太成熟,商业欺诈行为偶见,市场风险较大时,购房者会极其在意房地产企业的声誉。此外,对房地产企业而言,融资能力极其关键,而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。

树立终身服务观念

在研究汽车行业CRM的时候,美国通用汽车公司的统计表明,在北美,一个车主平均每隔6年会购买一辆新车,每卖出100辆汽车,其中有65部是由通用汽车的老客户购买的(转引自唐云龙等,2005),可见老顾客的价值何其显著。可是,房地产企业的顾客较少重复消费,房地产企业有必要树立终生服务理念吗。从实际销售看,一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和报怨意见大约会分别传给10和25个受众,则受一名购房者对所购房子的满意评价和报怨意见影响的听众数量可能还远远不止10和25人。

基于价值链构筑竞争优势

房地产产品的生产质量如何,是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果,但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量,房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的,质量要从源头抓起。如果质量问题是在设计阶段,纠正失误的损失可能只是一;但到了制造过程,纠正失误的损失就是一百;而到了客户那儿,纠正失误的损失就会是一千甚至一万。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化,房地产企业对质量控制的难度巨大。作为小业主的唯一人,房地产企业要提高成本质量控制的成效,须设法提高产业链前后环节的协作水平,特别注意尽早发现问题,从根本上杜绝失误。

进行人文关怀树立社会责任

一个房地产企业能否真正能得到顾客的认可,建立显赫的、长期的声誉,很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务;重视经济增长的质量和可持发展;为和谐社会做出贡献。在这方面,国内最知名的房地产企业─“深圳万科”是一个典范。当许多房地产企业热衷于在城中心的黄金地块进行房地产开发获取较高利润时,万科公司多半选择了地价适中的城乡结合部,在荒地上建立了中国最优秀的住宅小区;当许多房地产企业可获得50%、100%甚至100%以上的利润时,地产领袖万科集团却提出一句著名的口号─“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”原则虽然有规避风险方面的考虑,但它与深具人文关怀的合理利润观是内在契合的。“万科”在中国地产界的巨大声誉,某种程度上与其优秀的社会责任观有关。一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。

以上理念几乎对任何行业都有意义,但对房地产企业尤其重要,是任何一家欲取得持续成功的房地产企业必备的决策准则。

关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念的分析,归结到一点,就是房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色,以提供优质服务为基础构筑企业声誉和持续竞争能力,避免短期行为,从而实现企业、小业主和社会的多赢,为企业的经营成功和永续发展奠定基础。

内容摘要:本文通过对房地产企业在产业链中的角色和服务本质的分析,提出房地产企业应树立顾客需求意识和终身服务观念,重视声誉管理。房地产企业应基于产业链构筑竞争优势,树立深度人文关怀的合理利润观和社会责任观等经营理念,提供优质服务,打造房地产企业经营成功的基石。

关键词:房地产企业服务人

参考文献:

1.唐云龙等.房地产企业CRM的系统模型[J].西南交通大学学报,2005

房地产企业经营论文范文第3篇

关键词：房地产；绩效；文献研究

一直以来房屋都是人类的生活必需品， 伴随着全国城市化率的速度加快，对房屋的供给和需求也在保持一定的上升趋势，这保证了包含房屋和土地的发展从整体上来说是向前的。中国房地产业也慢慢向规范型、品牌型、大规模型产业靠拢。以提高经营绩效为基础目标，达到提升竞争能力的更高目标是房地产业广泛探讨的话题。收集国内有关房地产企业经营绩效的有关文章，研究房地产企业经营绩效的发展和现状，对房地产业指标的选取、构建的模型、使用的研究方法等对作者的相关研究都有积极的影响，也是本文理论研究的基础知识。

一、绩效的概念

在现在的管理学领域的理论中，绩效可以定义成个人、团队或组织从事一种活动所获取的成绩和效果。绩效是投入了要素之后的产出，付出了成本之后的收益。只要是有活动，就会有结果或收益，也就是绩效。安德烈.德瓦尔（2003）认为绩效是指在所消耗的劳动量与所获得劳动成果之比。但绩效的特殊性就在于，它们之间的关系可能通过一个具体的比值或通过一个相对的名次体现。

二、 企业绩效有关指标的选取

鞠颂（2007）对上市公司绩效评价中心指标的选择，参照《国有资本金绩效评价规则》，从数据中的盈利能力、偿债能力、资本运营能力、成长能力四个方面选取12个指标来反映上市公司的经营绩效。旷开萃（2005）提出在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，深入研究影响房地产开发经营绩效的四大因素以及相关指标体系，以大量数据调查为依据，对影响房地产开发经营绩效的四大因素与关系模型进行研究分析。

魏刚（2000）提出高级管理层激励与上市公司经营绩效中，提出了上市公司高层管理工作人员激励的现实效果，可以在分析我国公司内部激励机制中比较有好的思路。为此在对上市公司1998年年报中公布的高管成员的红利情况和持股的情况进行了考察。王福民（2014）有关基于利益相关者的企业经营绩效进行研究，这个是特殊的研究方向，提出了有关利益相关者对经营绩效评价的指标偏好，其中包括政府、雇员、顾客和供应商等，并提出了以利益相关者为基础的评价指标设置。

孙斌艺（2002）提出旅游房地产项目经营绩效的特征因素分为两部分： 外部特征因素包括距中心市场的距离、交通通达程度等；内部特征因素包括管理者能力、管理水平等。此外，旅游房地产项目经营绩效与投资的数额、所有权的性质、企业人员的规模大小等都有相关关系。石明华（2002）对房地产上市公司绩效进行研究，把房地产上市公司经营绩效评价指标体系框架总结为四个方面：即反映企业内部经营管理效果的评价指标、反映企业财务业绩的评价指标、反映企业未来成长的评价指标和客户评价指标。

三、 房地产企业经营绩效评价方法综述

鞠颂（2007）采用横截面数据进行分析， 所有数据均采用2003到2005的数据和绩效得分得出平均值。使用主成分分析法确定了所要提取的公因子系数，再把因子表示成变量的线性组合，得出分数排名顺序，最后再进行有效的理论分析。王歆（2012）的数据采用SPSS 17软件进行因子分析。而选取的是样本中6年财务数据的平均值来计算，消除总体发展阶段房地产上市公司的差异性。评价方法是运用的DRF和DEA的结合分析方法。

旷开萃（2005）以净资产收益率为房地产企业开发经营绩效的考核指标，以经验为基础，把四大影响因素下个层次的指标设定成同样权重。对于数据的分析建立三元线性回归方程及其检验。对指标进行相关的研究分析。魏刚（2000）先是对管理层的报酬进行简单的描述性统计分析，然后对高管人员的激励现状作整体性分析。运用回归分析方法来研究上市公司经营绩效与高管人员报酬与所持股份的敏感程度及高管人员年度报酬与公司规模、所处行业和所持股份的关系。

蒋娜（2012）从盈利、收现、营运和成长能力中四个方面中的8个财务指标来分析样本公司2009年的绩效情况。首先进行描述性统计分析处理，从整体上对2009年样本公司的经营绩效进行分析，可知应收账款周转率和净利润增长率是影响公司经营绩效的重要指标，其次再因子分析，主要提取三个公因子， 根据三个因子所代表的各个指标进行总结性分析。王刚（2008）构建的房地产上市公司DEA绩效评价数据包络模型主要衡量的是公司内部投入的产出效率，运用 EMS 效率评价软件、对经处理后的输入输出指标值进行处理，比较运行效率和规模效益的大小，进行总结分析。

四、建议与展望

从指标的选取到评价方法的简单描述及论文方向的选取，可以总结出以下几点：1.我国的文献研究中已经有作者提出开始把财务性指标与非财务性指标相互结合起来表示企业的经营绩效，并通过平衡计分卡这一理论方法来进行简单的分析；2.在绩效的评价方法中主要包括数据包络分析方法、主成份分析方法、因子分子方法、描述性统计、模糊综合评价、线性回归模型和对数回归模型的相互结合的方法、因子分析和数据包络分析方法的组合等等一些简单地两者组合的分析方法；3.论文方向的选择大都是开发经营、资本结构对经营绩效的影响因素研究及建议。

从文章研究发现对于评价方法的选取有一定的不足，缺少对新型分析方法的研究。在指标的选取中也有一定的阻碍，比如选取指标时，虽然提出了财务性指标与非财务性指标的相结合的方法，可是在实证分析中还是很少出现这样的文献研究。虽然国内的房地产建筑理论研究落后于发达的国家，但是随着国内市场经济的持续完善，经济体制改革的深化和国内经济学者的研究探索中，我们会在经营绩效的研究上取得重大A突破，对国内房地产产和相关产业提出更多的理论和实践相结合的建议。

参考文献：

[1] 王刚.中国房地产行业绩效评价研究[D].重庆大学.2008.

[2] 蒋娜.房地产行业经营绩效评价[J].财会通信综合.2012.（5）.

[3] 鞠硕.房地产上市公司绩效评价及影响因素分析[D].南京农业大学.2007.

[4] 石明华.房地产上市公司绩效评价研究[D].湖南大学工商管理学院.2002.

[5] 旷开萃、刘菊红.房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J].建筑管理现代化.2004.（4）.

[6] 孙晓娟.房地产企业开发经营绩效评价研究[D].西南交通大学.2004.

[7] 程宇.我国房地产上市公司融资结构对其经营绩效影响的研究[D].西南财经大学.2013.

[8] 魏刚.高级管理层激励与上市公司经营绩效[J].经济研究.2000.（3）

[9] 王福民.基于利益相关者的企业经营绩效评价研究[J].投资理财.2014.

房地产企业经营论文范文第4篇

关键词：房地产企业 筹资风险 风险分析 风险应对

随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市化建设、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速发展壮大，投资总额从1998年的3 614亿元，逐年增长至2012年的71 804亿元，占我国固定资产投资总额的近四分之一。但因为资金投入量大、负债经营、回收期长和变现能力差等特点，房地产企业始终面临巨大的筹资风险。近年来，受全球金融危机和国内房地产调控政策的影响，房屋成交量萎缩，许多房地产企业融资出现困境，筹资风险进一步加剧，因此，对房地产企业筹资风险进行深入研究，寻求有效应对措施显得尤为重要。

一、房地产企业筹资风险的具体表现

（一）资产负债率高，偿债压力大

作为典型的资金密集型产业，房地产企业资金投入量大、存贷周转期长，仅仅依靠企业自有资金显然不能维持正常的生产经营，所以企业要对外举债。国家统计局的2012年统计年鉴显示，在1998年-2011年14年间，房地产企业的资产负债率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒标准，而且房地产企业的开发资金大部分来源于银行信贷，也就是说，其有息负债的比例非常大，一旦企业用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。

（二）经营活动现金净流量为负值，企业资金链紧张

按照证监会行业板块分类，2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现金净流量为负值，2011年上升为89家。房地产企业经营活动现金净流量为负值，说明企业经营业绩差，现金流入不足以抵补其现金流出，造成企业营运资本缺乏，偿债能力下降，筹资风险显现。

（三）面临再筹资风险

目前，房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度在下降，这势必会增加企业再筹资的难度。房地产企业的开发资金主要来自于银行贷款，但随着国家不断上调存款准备金率，商业银行面临资金运营压力。在当前形势下，商业银行更是将房地产行业作为控制放贷的重点领域，这更增加了房地产企业的再筹资难度，企业面临再筹资风险。此外，对于上市的房地产企业来说，当资金使用效果不佳，息税前利润不足以补偿债务利息支出时，自有资金风险显现，企业想通过配股、增发和发行可转换债券等再融资难度也会加大。

（四）利率变动风险大

利率波动对负债经营的房地产企业影响巨大，金融市场上利率的上升会使房地产项目实际价值减少，因为升高的利率对现金流折现，会使投资项目的净现值减少，甚至出现负值，从而引发投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，受通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率不断增长，导致企业资金成本增加，加大企业债务负担，导致还贷困难，预期收益减少。另外，近几年央行先后加息不仅增加了房地产企业的资金成本，而且使按揭贷款购房者购买成本迅速上升，从而抑制了他们的购房欲望，房地产市场需求降低，从而导致房地产企业资金压力加大。

二、房地产企业筹资风险的成因

（一）过度负债，资本结构不合理

房地产企业的项目投资需要大量的资金支持，但是一些房地产企业在新项目上马后，没有充分挖掘自有资金，仅仅考虑从银行或其他金融机构贷款，企业借入资金越多，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的筹资风险也就越大。

（二）资金来源渠道单一

从表1数据可以看出，国内贷款、自筹资金、其他资金一直是房地产业资金的主要来源。国内银行贷款约占资金来源总额的20%；自筹资金主要是由房屋销售转化而来，约占资金来源总额的31%；其他资金主要是由预售房款和定金组成，约占资金来源总额的46%，比例最大，但按照个人放贷政策，房款中有60%-70%的部分属于银行或是住房公积金管理中心发放的个人按揭贷款，按此计算，房地产开发资金中约一半以上直接与间接来自银行信贷，资金来源渠道单一使筹资风险集中，一旦遇到银行信贷政策收紧或银行利率上升，房地产企业将面临资金危机。

（三）不重视日常资金管理

资金管理存在的问题具体表现在以下四个方面：一是资金管理意识不强。房地产企业在进行工程项目考核时只注重对项目的进度、质量和安全的考核，而忽略项目资金调拨是否按进度执行。由于没有建立完善的项目资金管理考核制度，企业容易发生项目资金被挪用、使用效率低、资金成本过高等问题，这不仅增加在建项目的风险，也造成企业资源的浪费。二是不重视资金预算管理。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。但一些房地产企业对资金的预算管理不够重视，没有根据企业的实际情况编制资金预算计划，也没明确企业年度资金运作的重点，从而导致企业融资成本上升，出现盲目贷款和不合理存款的情况。三是缺乏资金使用监督激励机制。很多房地产企业不重视资金预算的执行，不能定期对资金使用情况进行检查，对应收账款、预付账款、其他应收款等反映资金往来的账目没有做到逐笔跟踪管理，没有制定相应的奖励惩罚机制。四是缺乏定期的财务分析，无法及时掌握企业的偿债能力和经营状况。

（四）房地产调控政策的不利影响

为遏制部分城市房价过快上涨的势头和调整住房供应结构，近年来，国家加大了对房地产市场的调控力度，房地产企业各种融资途径受到限制，融资出现困境。在银行信贷方面，中央银行多次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，房地产企业信贷融资受阻，一些资信不强的中小企业融资困难，资金链出现断裂。在债券融资方面，由于对发债主体要求严格和债券市场发展不佳，房地产企业利用债券融资的渠道一直不畅通。在上市融资方面，由于房地产企业周期性强、波动大的行业特点，加上政府对上市融资主体的要求严格，能够通过上市来筹集资金的房地产企业为数不多，大多数的房地产企业还不能依赖上市来填补资金缺口。加之近年来，证监会暂停审批房地产企业IPO和严控增发以及资产重组，等于直接堵死了房地产在权益市场上公开融资的渠道。在信托融资方面，由于房地产信托发展过快，使得风险积聚，银监会出于风险监控的考虑，要求房地产信托融资逐笔申报，造成事实上的审批前置机制。这样，在银行信贷受阻后，信托融资也面临阻碍。各条融资途径受到限制，企业筹资难度也随之加大，一旦开发资金得不到保障，企业将无法正常运营。

三、房地产企业筹资风险的防范措施

（一）树立正确的风险观

正确的风险观是指在企业内部使全体员工树立起风险防范意识，这种意识会影响企业管理层乃至所有员工的决策和行为。在现代市场经济条件下，管理者进行的决策总是伴随各种风险，并且往往风险越大，回报也就越大。而房地产业恰恰是高收益高回报的行业，几乎每一个投资项目都会伴随高风险，这就要求企业的高层管理决策者有一个良好的风险观，正确的风险意识，在做出决策之前能认真分析企业的内外环境，自身的风险承受能力，以及项目的预期回报和存在的风险值，综合考虑种种因素后做出恰当的判断。但一些房地产企业面对巨额利润的诱惑往往忽略其背后潜在的高风险，不顾企业自身的经营状况和承受能力，做出一些冒险的投资，这势必会导致企业陷入无法持续的绝境。因此，房地产企业要在每一项决策中保持良好的风险观和正确的风险意识，综合考虑各种因素，最终做出正确的抉择。

（二）及时关注国家有关房地产业的政策变动

由于房地产业在我国经济中的特殊地位，房地产的调控不但受到市场的制约，国家政策对它的调控也至关重要，甚至在特殊时期会具有很强的政策导向性。因此，房地产企业在筹集资金时，必须时刻关注国家的相关政策。此外，企业也要关注金融市场的波动，因为如果不能正确选择筹资时机，一旦金融紧缩，银根抽紧，银行借贷利率上升，很可能导致企业资金链断裂。因此，面临金融市场波动，房地产企业在筹措资金时，要尽量采取有利的计息方式，避免企业出现较大的损失。

（三）提高自有资金在房地产开发资金中的比例

过高的资产负债率和单一的银行信贷融资方式使得房地产企业面临巨大的筹资风险。要想改变这一现状，房地产企业应该遵循优序融资理论，首先通过内部融资，提高自有资金在房地产开发资金中所占的比例。企业可用的自有资金包括提取的盈余公积金、未分配利润以及固定资产折旧。因为内部融资来自于企业内部，无须融资费用和用资费用，具有自主性强、资本成本低、风险小等特点，所以应该成为房地产企业首选的资金来源。

（四）合理安排资本结构和筹资期限的组合方式

资本结构是企业长期负债与所有者权益的比例关系。保持合理的资本结构，不仅可以给企业带来财务杠杠收益和节税收益，降低资金成本，最大化企业价值，而且可以向外部投资者传递良好的经营信号。同时，企业要按照资金使用期限的长短合理筹资长短期债务，既要避免集中偿还本金，也要杜绝资金闲置，充分实现资金的高速有效运转。

（五）加强投资项目的可行性研究

房地产企业的每一个投资项目都需要巨大的资金支持，因此，企业应该认真搜集与投资项目相关的信息资料，从技术和经济层面对投资项目进行可行性论证，以保证投资决策的正确。具体来说，要研究当地房地产市场的发展状况，熟悉与房地产相关的政策法规，进行合理的投资组合搭配，比如住宅与商铺构建结合，发挥不同类型房地产的功能，最大限度满足市场需要。其次，要对项目所在地质、水电路和未来城市规划状况进行仔细调研，做好投资估算和投资收益的预测工作。

（六）做好资金回收工作

首先，企业要制定合理的资金使用计划，实施严格的财务监控和审批，合理安排资金的调度。其次，在楼市调控政策打压下，为了防范商品房积压，通过降价促销回笼资金的手段也必不可少。此外，要加强应收账款的管理工作，比如，通过建立稳定的信用政策，对客户进行资信评估，对到期的账款及时派人催收，必要时通过法律途经追回。还可以通过建立销售回款责任制，将回款任务落实到具体责任人。

参考文献：

1.陈艳.浅析如何加强企业财务管理[J].会计师，2010，（8）.

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7.袁天荣.财务分析[M].北京：中国财政经济出版社，2009.

房地产企业经营论文范文第5篇

摘 要 房地产行业是近年来崛起并且发展极为迅速的一个行业，这个行业的在国名经济发展中也起到了一定的领头作用，逐渐对推动经济增长产生了影响。房地产开发企业的财务管理范畴是指在企业经营范围中，对于融资、投资、经营等等的管理与分配。关于我国的房地产开发财务管理中所存在的问题，其中有普遍存在的问题，也有特殊性的问题，本人在此结合公司的实际情况介绍一下在财务管理活动中所存在的问题，相关工作重难点以及解决办法。

关键词 房地产 财务管理

一、房地产开发企业财务管理的特点

房地产行业是近年来崛起并且发展极为迅速的一个行业，这个行业的在国名经济发展中也起到了一定的领头作用，逐渐对推动经济增长产生了影响。但是在面对如此激烈的市场竞争，房地产的企业作为资金密集型产业，他对于自身资金的筹集、使用以及分配都有着非常严格的要求，这就要求房地产开发企业需要对其财务管理工作做一定了解和完善，才能应对日益变化的当今市场需求。

房地产开发企业，从概念上来说，是指在城市中进行土地建设与开发的经济组织，他的特点是具有独立的法人资格，可以实行自主经营，独立核算。那么房地产开发企业的财务管理是指在企业中负责企业财务活动，处理财务关系的一种管理性质的工作。财务活动包括了企业融资、企业投资、企业经营、企业分配等等一切引起的各种财务活动。

综合说来，房地产开发企业的财务管理范畴是指在企业经营范围中，对于融资、投资、经营等等的管理与分配。但是，房地产行业也有其特殊性，比如土地不具有再生性，企业开发并建设的项目周期较长，融资的资金较大等等特点，因此其财务管理的工作也具有一定的特殊性。更为重要的是，房地产行业受政策的影响也极大，不论从资金政策、政治环境还是社会环境来说，房地产行业都具有一定的不稳定性，而这些行业的特殊性都直接影响了企业的经营状况以及企业的财务管理工作的发展。

二、我国房地产开发财务管理中所存在的问题

关于我国的房地产开发财务管理中所存在的问题，其中有普遍存在的问题，也有特殊性的问题，以下就是几个本人认为在财务管理活动中所存在的问题：

1.在融资方面

首当其冲的就是盲目的融资。盲目融资反映了当前的一些房地产企业对于决策的理性化程度不够高，从而造成企业的盲目融资。房地产企业因其企业经营的特点是需要大量资金的，这一点毋庸置疑，但是也正是由于这一特点，使得房地产企业的决策层往往认为不断的融资扩大资金范围是自然的正确的，但是他们却在融资过程中忽略了两个很重要的问题，融资是需要成本的，并且对于融资后资金的正常使用如果没有一个良好的规划很容易陷入窘境。

这也说明了一个问题，即融资是必要的，但是融资的规模以及融资方式是需要慎重考虑的，应该综合企业的自身条件以及项目的大小来加以考虑，避免融资资金与项目的开发不符合，融资成本过高等问题。

其次，是融资渠道狭窄。对于房地产开发企业来说，融资的渠道有很多种，例如银行贷款、信托贷款、股票、投资资金、债券等等。从大的方面来说，各种各样的融资方式是普遍存在的，但是对于某一家房地产企业来说，他能采取的融资方式是非常有限的，而且也仅局限于那么几种。从外部条件来说，融资要受到融资大环境的制约和限制，比较普遍的方式是银行贷款和机构合作的方式，而股票、债券则相对较少。因此拓宽融资渠道是很有必要的。

2.在投资管理方面

首先是盲目扩大投资。当前我国的房地产市场逐渐由之前的低迷状态到现在的一种逐渐活跃状态中来，房价上涨幅度较大，出于企业自身对于高利润的追求导致很多房地产企业努力扩展业务范围，在投资上面也较为跟风和盲目，不能根据实际情况来有序的选择和控制投资规模，这也给企业带来了一定的风险。

投资的目的是为了最终收回成本并且创造价值，当然有投资就有风险。对于房地产企业来说，这种风险主要体现在于资金上，关于资金是否流畅，相关批文的落实，施工的进度等等。企业往往只注意到了预估的风险计算，但是容易忽视整体项目的风险估算。而风险的的大小很大程度上也决定了企业是否盈利，所以要降低这种风险只能预先做好预算和估计，切忌盲目扩大投资。

其次，投资结构不合理。这种特点主要是对于中小房地产企业来说的，对于这类企业的财务管理中，由于自身条件的限制，或者是对于投资有自己想法的企业来说，综合多方考虑，只对单一一种或者某一片区的房地产项目进行开发和建设，从而导致了投资的单一性。这种投资方式的弊端就在于，一但这类房地产市场低迷萎缩，那么给企业带来的打击是巨大的。

3.经营管理方面。

首先是预算成本与施工成本之间的比较和权衡。财务管理的最主要的是将资金进行合理的分配，那么在资金有限的情况下，既要保证工程质量，又要给企业带来一定的收益，必须要权衡好两者之间的关系。

其次是成本的控制标准问题。房地产的项目开发是一个综合指数较高的工作，需要多方配合才能最终完成，而且还受到周围环境以及资金、政策的种种影响，因此对于房地产企业来说即便是同样的项目也会受到不同因素的影响，从而直接影响到成本以及收益。

三、关于企业财务管理工作改进的对策

1.融资方面

需要理性对待融资，充分考虑融资的影响因素，预计开发项目所需要的资金、成本、时间以及收益的计算，然后制定一套相关的决策，并且在这一流程中留有一定的弹性政策，使其在一个安全范围内，最大程度上的降低融资的成本。

就公司开发项目的融资情况而言，在确定总的融资金额时，首先需要根据项目建设开发总周期和项目销售周期，其次针对项目开发的前期准备、工程施工、项目销售以及物业交付等各个阶段的资金需求特点，再按该开发项目投资估算的总投资额，扣除公司自有资金、项目销售周期中各个时点的回款以及可分配资金等主要因素，最后确定外部资金的融资金额。同时，针对公司财务报表的资金结构和融资费率因素，确定负债融资和股权融资的金额，从而保证较为合理的资产负债率，便于企业下一步再融资的实施。

2.投资方面

房地产企业投资必须做到决策理性化、规模理性化、结构理性化，不要盲目做大。房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动，受其自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。在决策理性化方面，企业必须凭据自身的资金实力，认真进行市场调研，准确确定产品的市场定位，公正部署投资规模。在投资结构理性化方面，认真继承政府引导，吃准市场趋向，顺应中低收入者需求，多开发中低价位住房。在投资领域理性化方面，积极加入都市配置用地的拓展和全面整理。

3.加强对人员的管理

一般企业的董事会的职能决定了企业内部的最终执行效果，它是保障内部系统运行完好的最高环境因素，因此，必须要充分重视董事会的决策作用，保证每位董事的独立决策能力，防止股东对于管理层的控制和约束，完善独立的董事制度，促进其决策的公开透明独立化。

在企业内部，经理层的力量也不可小看。加强对公司内部经理层的鼓励和约束能有效的提高员工的积极性，提高内部控制的效果。加强对管理层的管理，进行权利的合理分配能够建立良好的约束性，监督和激励经理层的职能。

最后，企业内部的监事会也要发挥其责任和职能，有效的监督和督促董事及经理贯彻落实企业项目和决策，能大大提高工作效率，保障决策的公开透明，使得项目能够顺畅进行。最重要的一点是要保证监事会的独立性，使其在形式上和实质上都能做到独立。

总之，财务管理是一个企业管理的核心，它的目标要和企业的目标相切合，以完成企业的价值最大化为财务管理追求的目标。要做到这一点，就需要从财务管理着手，必须了解房地产企业的特点和性质，了解周围环境和政策的变化，从中找出需要解决的问题，发现财务管理工作中的重难点。只有这样，才能将控制和发展做到有序进行，才能给企业带来长久收益。

参考文献：

[1]建设银行天津市分行课题组，关木根，邹四华.天津市房地产资金与市场的综合研究.中国投资学会获奖科研课题评奖会论文集（1995年度）.1995.

[2]李来红，王明伦.关于房地产开发企业会计与纳税有关问题的几点意见.纪念房地产开发会计学术委员会成立十周年论文集[C].2004.

房地产企业经营论文范文第6篇

关键词：房地产；经营者业绩；业绩评价；非财务指标

随着我国市场经济的不断深化，中国的房地产行业得到了长足的发展。房地产业已经成为国民经济的基础性和先导性产业，对于社会和经济的发展起着巨大的推动作用。伴随着房地产市场的兴盛局面而来的，是我国房地产行业企业业绩的飞速增长，甚至远超过各大房地产企业的预期。仅2009年，中国房地产业销售量达到百亿的企业就有27家，远超过2008年的两倍之多。销售总量排在前5名之内的万科企业股份有限公司，绿城房地产集团有限公司，保利房地产股份有限公司，上海绿地集团有限公司以及中国海外发展有限公司的销售额全都超过了400亿，而其中绿城房地产集团有限公司更是以251％的同期相比速度增长。在土地储备方面，以恒大地产为代表的十大房地产企业土地储备超过3.2亿平方米，新增土地储备统计达2500万平方米。这些相关数据都说明了，我国房地产行业企业业绩正在以惊人的速度增长。但是越来越多的学者以及房地产行业的投资者们开始关心我国房地产行业企业业绩的增长是否是其经营者努力的结果。因为某些用来客观评价经营者业绩的相关指标并没有与房地产企业业绩的增长呈显著正相关关系。因此，对房地产企业经营者业绩评价的研究是非常具有理论和现实意义的。

一、国内外对业绩评价的研究现状

1.国外的研究现状

19世纪末的业绩评价方法一般只以某些关键的财务指标作为考核标准，其中主要是涉及会计收益的指标，如：净利润、营业收入、利润率、投资报酬率、每股收益等，它们都是以一定时期的会计利润为基础的短期业绩指标。20世纪末期，EVA(经济增加值)理论的诞生和发展，成为了世界企业业绩管理史上的一座里程碑。直到现在，EVA理论和方法都是被学术界和企业界所广为沿用的最前沿的业绩评价方法之一。

1982年，总部设在纽约的思腾斯特管理咨询公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并将其注册为该公司的商标。EVA强调的是一种“经济收益”，是通过对投资资金“机会成本”的测算，突出强调企业是否创造价值，关键在于分析企业对股东资本的回报是否超过了资本的“机会成本”。如果EVA为正值，则反映企业创造的收益高于股东投入资本的成本，为股东创造了价值；如果EVA为零，则表示企业只为股东创造了最低风险报酬；如果EVA为负值，即使会计利润为正数，也表明企业不但没有创造价值，反而在销蚀股东投入的资本价值。

而同样是产生于20世纪末期的平衡计分卡理论(简称BSC)。则在EVA理论的基础上平衡了财务指标和非财务指标之间的权重，也是目前世界上最流行的业绩评价系统之一。它实现了指标体系的之间的平衡，包括财务与非财务指标、长期与短期指标、定量与定性指标、主观与客观指标的平衡。平衡计分卡通过顾客(如顾客满意度和市场占有率)、内部业务流程(如产品质量和交货时间)、学习和创新(如员工技能)方面的业绩评价指标来补充传统的财务指标。平衡计分卡很快引起了理论界和企业界的兴趣，使得其理论和方法不断被完善和发展并一直沿用至今。

2.国内的研究现状

与国外相比，我国的业绩评价工作起步较晚，未能产生像国外那样丰富的理论和方法。但是由于我国一直比较重视业绩评价问题，因此业绩评价理论在我国的发展速度很快。我国对业绩评价的研究成果主要集中在90年代以后的现代企业制度建设时期。

中央政府自建国以来颁布了多套企业业绩评价指标体系，但在研究的初始阶段颁布的评价体系在科学性和合理性上还很不足。直到1999年6月，财政部、国家经贸委、人事部、国家计委联合颁布了《国有资本绩效评价规则》及《国有资本绩效评价操作细则》，对国有企业的业绩评价进行重新规范。重点是评价企业资本效益状况、资产经营状况、偿债能力状况和发展能力状况四项内容，这四项内容的评价由基本指标、修正指标和专家评议指标三个层次，共计32项指标组成。初步形成了财务指标与非财务指标相结合的业绩评价指标体系。

目前，国内关于EVA相关的理论文献主要还是以介绍和消化国外研究为主。这种消化和吸收主要集中在两个方面：一是介绍、分析与评价EVA管理体系。二是利用EVA指标对中国上市公司进行业绩评价和投资分析。在经历了EVA理论认识阶段后，国内学者对EVA的研究更多的集中于EVA在企业的业绩评价实践中的应用上。目前，国内的青岛啤酒、TCL集团、东风汽车、宝钢股份等一些大中型企业尝试引进了EVA，将EVA作为经营业绩评价指标，只是由于时间较短和缺少实践经验等原因，暂时还没有达到理想的效果。

我国对于平衡计分卡的研究尚处于初级阶段，2000年，平衡计分卡的概念开始被引进中国，但目前关于这一理论的实际应用和理论研究仍缺乏系统性和技术性的内容，因此，这方面的规范研究还值得我们进一步的深入。

二、我国房地产企业对于经营者业绩评价的现状及存在的问题

以2008年为例，我国房地产企业的平均利润在此年内出现了整体下滑。行业龙头万科地产的利润率降至26％，富力地产的利润率也下调至20％以内。但是根据对30家A股房地产上市公司的年终财务报表的统计，发现经营者薪酬依然是降的少涨的多。26家数据齐全的房地产企业中，仅6家经营者薪酬下降，3家持平，17家经营者薪酬依然是上涨的，且平均涨幅达到163％。我们知道经营者薪酬做为对经营者经营成果的回报，应与经营者的经营业绩正相关，但是我们从事实中得到的结论却与此相悖。这说明我国房地产企业对于经营者业绩的评价尚有许多问题：

1.概念的界定

我国房地产企业对于经营者业绩评价尚存在概念不明确的问题，即把经营者业绩与企业业绩相混淆。企业业绩中包含了经营者业绩，经营者业绩需要通过企业业绩来表现，但是二者在业绩评价体系中是完全不同的两个客体。如果不能做到正确区分企业业绩与经营者业绩之间的关系，就无法做到对经营者业绩的客观评价，而不科学的业绩评价体系也将使房地产企业的内部管理更加混乱。

2.评价的方法

目前我国房地产企业对于经营者业绩的评价多选用定量分析的方法。这种方法的缺陷是无法客观评价与企业的无形收益或长远利益相关的经营者行为，从而导致经营者由于过分看重企业的短期利益而忽略了企业的长期发展。这对企业的持续经营是十分不利的。例如经营者对于员工的培训和成长的关注度，该企业内部员工的满意度以及经营者应承担的社会责任等。相反，如果经营者做出了对企业长远发展有益的决策，但是却由于没有得到企业的客观评价而计入自己的业绩中，结果是会伤

害经营者的个人感情，削弱其工作的积极性。而这显然与企业设置经营者业绩评价机制用于起到激励作用的初衷不符。

3.评价的指标

我国房地产企业对于经营者业绩的评价主要选取的是财务指标，例如净资产收益率。首先，我国房地产企业具有特殊性。我国房地产行业与世界发达国家同行业相比，尚处初级阶段，如市场机制不健全、监管力度不足，房地产市场应有的信息对等、供需平衡作用等未能得到充分发挥。且在国家屡次出台相关政策限制商品房价格上涨，普通民众对房产仍持观望态度的大形势下，房地产企业面临的生存环境十分复杂，仅以财务指标为导向对经营者进行业绩评价已很难应对环境的变化。其次，这种指标选取方法很容易导致经营者出于追求个人利益的目的，利用其在企业中的特殊地位人为地操控财务指标。

三、改善我国房地产企业经营者业绩评价机制的建议

1.明确经营者业绩评价的概念

应从以下三个主要方面来界定经营者业绩的内容：

(1)评价的主体：经营者业绩的评价主体是全体股东。

(2)评价的客体：经营者业绩的评价客体是企业的决策者和高级管理者。

(3)评价的目的：经营者业绩的评价目的是检验其努力程度以及是否完成了受托责任。

2.将定性分析方法和定量分析方法有机相结合

我国的房地产企业可以借鉴国外的成功经验和理论，例如平衡计分卡，努力将定性分析方法和定量分析方法有机地结合起来。但我国是以公有制为主体的社会主义市场经济，不同于西方国家的私有制经济。因此照搬西方国家现有的业绩评价理论无法做到正确评价我国房地产企业的经营者业绩。企业只有在实践过程中担负起建立正确的经营者业绩评价体系的责任，设置研发基金和加大人才培养力度，自主加强该领域的理论研究建设，才能形成一套有效的，符合本企业自身特点的独创性业绩评价体系。

3.将非财务指标纳入经营者业绩评价体系中

非财务指标比财务指标更少受到外界环境的干扰，而且可以解决财务指标的不全面性以及短期性等问题，因此非财务指标可以更准确的评价企业经营者的经营成果。但非财务指标的不足是某些指标在量化过程中容易参进个人感情因素，主观性比较强。因此必须将财务和非财务指标结合起来才能对经营者业绩作出全面的衡量，使其更加努力地为企业的生存和发展服务。这里列举几个比较具有代表性，量化过程相对简单的非财务指标。

(1)经营者的个人素质方面：包括经营者的学历背景，经营者每年做出重大决策的个数及其正确性，经营者的信誉(即承诺的兑现或是既定目标的完成质量)以及经营者在本行业内的从业年数。

(2)经营者的社会责任感：企业每年对公益事业的贡献或遭遇重大自然灾害时的捐款数额。此数据亦能代表本企业的社会形象及在公众心目中的地位。

(3)员工方面：包括新老员工的比例(以三年为界限)，每年对员工的培训项目数及时长，员工薪水增长率，员工满意度等。

4.加强对房地产企业经营者的思想道德教育。企业的经营者由于其在企业内部的高地位，高权利，而往往忽视了自身的道德素养的发展。因此“再教育”便有了必要性。只有通过持续的学习和思考，才能保持经营者自身的先进性，使其承担起更多的社会责任来。

5.优化公司内部监管制度。加快对公司内部结构的优化和改革，明确每名员工的职责和权力，使每名员工都能起到监督的作用，负起监督的责任。

6.完善房地产市场机制，加大对房地产市场的监管力度。根据我国房地产行业所具有的特殊性，进一步完善我国的房地产市场机制，建立健全的社会住房保障体系，坚决制止炒房，抄地皮等投机行为。更要杜绝治标不治本的“面子”政策。同时也可以设立专门的监管机构，一方面监督本行业内的不正当竞争行为和秩序混乱问题；另一方面监督各房地产企业的内部治理结构是否合理，业绩评价机制是否科学等，使市场发挥出其特有的自发调节供需平衡等优势，从而从根本上解决我国房地产行业所存在的问题。

参考文献：

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[5]朱玉：房地产企业的现状及发展趋势，现代企业，2008(7).

房地产企业经营论文范文第7篇

国外学者对于多元化经营的研究是比较广泛的，原因就是多元化是企业发展的重要战略行为。早期的学者都普遍接受了美国学者安索夫（Ansoff，1957）定义的多元化经营概念，“用新的产品开发新的市场”是安索夫在《多元化战略》一文中提出多元化理论。彭罗斯（Penrose，1959）、鲁梅尔特（Rumelt，1974）对于多元化经营的定义进一步加深。企业发展壮大最为重要的一种战略就是实施多元化经营战略。多元化的经营，一方面可以实现“东方不亮西方亮”的目的，并且可以使企业的经营风险降低；此外，企业具有比较好的转移剩余资源的能力，实现协同效应。

公司的多元化战略有两种类型：一是非相关多元化，经营者选择在与公司主营业务完全不相关或关联度很低的其他行业开展多元化；二是相关多元化，即涉足与主营业务相关的多元化领域，如农业与林业，铁路运输与水上运输，钢铁冶炼与煤炭开采等。

二、房地产企业多元化现状

与国民经济行业其他行业相比，由于房地产产业链条长，相关行业都与其有很大的关联性，比如建筑、建材、冶金、轻工、家电等多个产业都与房地产产业密切相关。与此同时，房屋中介、房屋评估、营销策划、物业管理等这些新的业务，也在房地产行业的不断发展过程中有所涉及。为实现企业的可持续发展，房地产行业作为一个高风险、高收益的行业，当企业发展到一定规模时，对新领域的开拓可以通过多元化经营来实现。

多元化和专业化在国内房地产开发企业中，一直都有着较大的争论。专业化可以实现企业效益和资源配置的最大化，是从经济学角度来看，并且倾向多元化发展“香港模式”将被专注细分市场的“美国模式”取代的观点也在近几年出现。多元化不仅倾向于多种类型产品的开发，还包括对非开发环节的涉及，专业化强调的就是专业化分工。富力、碧桂园等企业规划、施工、装修、销售、物业一条龙式的开发经营模式在房地产开发越来越强调专业化的大趋势下得以实施，甚至碧桂园有自己的水泥厂。但是，同样是碧桂园，以13亿美元的价格收购香港TVB26%的股份，进军香港传媒业。根据A股上市房地产企业年报的分析可得，房地产企业经营多元化的行业包括：酒店餐饮、旅游业、公用事业（水电）、物业管理、建筑设计、装修装璜等领域，可以说行业多、范围广。

何玉梅（2012）经研究认为，企业多元化经营的公司价值与专业化经营的公司价值之间并没有产生非常显著的差异。但是，在大部分年份，总资产收益率最高的均为采取相关多元化策略的公司。王兵（2009）以50家上市的房地产企业为研究对象，多元化类型和多元化程度运用一定的定量表达式来分析，其对房地产企业经营绩效和财务风险的影响程度，并且得出结论：房地产企业业绩的稳定性受到企业实行多元化经营的影响，并且多元化程度越高，业绩稳定性也就越好。莫中杰（2010）以60家在沪、深两地上市房地产企业作为研究样本，分析了国内上市房地产公司多元化经营对绩效的影响。通过对相关数据实证分析得出结论：中国房地产企业的多元化经营程度与绩效呈显著负相关关系；房地产企业规模与绩效呈显著的正相关关系。研究显示，中国房地产企业施行多元化经营战略可能会损害企业绩效。莫中杰（2010）建议，为避免造成主业未强而辅业又拖后腿的局面，房地产企业应尽量进行归核化发展，集中主要资源发展房地产开发业务，在壮大主业的基础上，视机遇与自身实力，择机进行房地产相关业务多元化发展。通过以上文献的研究，可以看出多元化的经营对房地产企业经营效益的提高并不是必然的，可是多元化发展的房地产企业一般业绩稳定性较好。可能结合企业情况，进行业务多元化（相关多元化）是一种较为稳妥的选择。

三、房地产企业多元化发展财务风险

（一）财务风险控制意识薄弱 改革开放以来，我国经济持续快速发展了30余年，多数企业在这种情况下，便只想着做大做强，但是往往因为对风险管理意识的缺乏，盲目注重企业资产规模的扩大、业务的成长，却忽视了其中隐藏的财务风险控制问题。

（二）委托关系导致财务风险问题 企业经营层和企业所有者之间委托关系的形成就是因为企业经营权与所有权的分离。经营层作为理性经济人，所作出的决策不一定会对企业的所有者有利，往往都是倾向于有利于自身收入和待遇增加的决策。由委托关系引发的企业财务风险发生的可能就是，经营者为了自身权利、地位的巩固和对企业掌控力度的提升，及经营者的薪酬水平得以提高，经营者做出的决策就有可能不利于企业所有者的利益。此外，企业实施多元化战略基本上会伴随一定的规模扩张，不管是进行非相关多元化战略还是相关多元化战略，企业新业务的管理一般会聘请新的经营者，就会有新的产权委托关系的产生，就会导致委托问题的更加复杂化。

（三）资金等资源短缺问题 由于房地产行业是一个以现金流占主导的行业，对现金流的变化情况要实时注意。为保障企业多元化扩展拥有一定的经济基础，就要保障原业务发展成熟，并且拥有较为稳定的现金流。实行多元化经营对企业的财务能力提出了更高要求，赢利性和流动性的有机统一、资本结构和资产结构的有机协调等是企业必须要充分考虑的财务问题。一般来讲，专业化经营的企业资金需求量总是有限的，财务风险可控；而多元化经营的企业，尤其是过度多元化的企业，易形成高利率、高负债的格局，还本付息的压力和企业的偿债能力缺乏有力保障，都会使使企业面临更大的财务风险。

（四）新业务存在“拖后腿”现象 企业在经营中实施多元化发展战略，是寄希望多元化经营模式的运用可以给企业带来更具潜力的利润增长，并且有效地规避由于单一业务而出现的风险。企业认真分析考核市场的竞争情况，进行有效有目的的投资，尽快融入市场，逐步确定自己的核心竞争力，进而在新领域市场上赢得成功。但是盲目多元化经营可能会产生投资失误，甚至因为新业务的发展不仅没有盈利，还有可能导致产生企业发展的新危险，拖垮整个企业。

四、房地产开发企业多元化发展财务风险防范措施

（一）提高财务风险控制意识 没有充分认识财务风险，缺乏良好的财务风险控制体系是我国企业在多元化经营过程中面临的重要问题。所以，关于财务风险控制要把握在可以接受的范围之内，首先是企业的首席执行官、财务总监要有强烈的风险意识，认识到多元化经营在分散原业务风险的同时会带来新的风险，时刻警惕。

（二）健全经营者激励约束机制 企业所有者需要制定一套行之有效的制度安排，建立对经营者的约束和鼓励机制，避免经营者在进行多元化经营决策时出现“逆向选择”与“道德风险”。

（三）企业已拥有自己的核心竞争能力 普拉哈拉德（C.K.Prahalad）和哈默尔（G.Hamel）是最早提出核心竞争力的，并且认为在企业的成长中核心竞争能力起着重要的作用，同时也是企业多元化经营取得成功的关键因素。在房地产企业中，能够最快捷地创造和实现产品价值，有效地整合房地产价值链上的关键点成为竞争力的核心之所在。房地产企业应当从合理调整企业资金结构，拓宽融资渠道；掌握房地产经济循环的周期性特点；慎重开发地块的选取；严格控制建安成本；缩短房地产开发的周期，加速企业资金回笼；进行税务筹划，降低税收成本，减少涉税风险等方面培育主营业务的核心竞争力。在主营领域尚未具备核心竞争力的房地产企业不适宜发展多元化经营，进行分散性投资可能造成企业因资源分散缺乏而制约核心业务，影响企业发展。

（四）企业财务结构稳健，财务状况较好 企业拥有富余的资金，并且长时间内，在产业发展中没有好的利用机会，就可以考虑多元化战略。这需要综合几点考虑：一是企业资源富余较多，资源（特别是资金）在一定程度上不能有效利用，不能实现资源的优化配置；二是企业资产的流动比率指标高。流动资产比率高说明企业可以进行更多的资源投资和资源利用；三是企业的资产负债比率偏低；四是资源的现金流量较多，或者说利润效益比较稳定，当面临多元化风险时有充分的规避风险能力；五是资金的来源渠道稳定。在企业多元化经营的过程中，成功的关键就是科学的资金使用策略。企业资金链的断裂往往就是因为企业盲目多元化经营造成的。企业投资风险的增加是因为，企业的资金使用不当，相应的成本支出过多，但是收入却较少。

（五）企业多元化运营企业负责人有驾驭能力 对于多元化经营要求企业负责人的能力要高，只有具有以下条件的企业家才有可能取得多元化经营战略的成功：一是负责人有适应新产业的能力；二是负责人驾驭现有的主导产业之余仍有剩余的精力去管理新的产业。

（六）企业掌握了多元化发展新领域的必要信息与知识 一是掌握了与新业务相关的基本知识、基本经验和基本操作技巧；二是完成了进入新业务的全部评估和规划；三是了解与新业务相关的最新信息，如竞争情况、发展前景；四是考察聘用了熟悉新业务的管理者与业务骨干。

（七）合理的资源分配方式 有效资源在企业中往往是有限的，企业在原有行业上的资金投入会因为实施多元化战略而减少，也使管理层发生注意力偏离，一定程度上消弱了原产业。而提前实现多元化战略会导致自身资源的分散，使本企业丧失原本拥有或既定的竞争优势。

（八）合适的进入模式 房地产企业以怎样的模式开始实行多元化，决定着多元化战略的成功与否。多元化战略的进入主要有两种模式，一是通过企业并购来实现，并购有利于企业迅速的由一个行业涉入另一行业；二是投资新建，这种模式时间长，投入高，有较大风险。所以房地产企业开始多元化战略的时候应该选择合适的进入模式，关键是如何让核心竞争战略统筹指导企业多元化发展、经营的问题。

（九）加强企业资源优化配置，注重企业整体风险规避 多元化经营战略的相关性和非相关性，都在一定程度上呈现出财务协同。因此，要实行多元化经营必须在全局策略中进行整合，同时涉及到企业的资金运行模式变革，要加强整合企业资产，减少资产的闲置，确保资产的高效利用。

（十）建立高效的财务风险预警体制 建立健全企业财务风险预警体制在企业的运用中应当始终被放在一个关键性位置，制定和分析财务指标，建立短期长期财务预警体系，制定合理合适的风险防控策略，对于企业的发展乃至发展的稳定性、前进性有着重要的意义。

房地产企业在实现多元化经营战略的过程中，必须清楚本身的资源状况，合理多元化。企业通过业务的多元化经营不是一蹴而就的事情。多元化经营不单单只是经济方面的一个行动，而是长期的实现过程。所以，房地产企业在实现产业规模经济时，应该严格分析考虑本公司是否具备竞争力，处理好多元化与专业化的关系，从而使企业不断发展壮大，实现核心竞争力，保证企业的可持续发展。

参考文献：

[1]莫中杰：《房地产上市公司多元化经营对企业绩效的影响》，《经济研究导刊》2010年第12期。

[2]谢加涛：《企业多元化经营与财务风险控制》，《绿色财会》2011年第6期。

[3]戚芸：《HR集团多元化经营下的财务风险控制研究》，西安理工大学2007年硕士学位论文。

[4]Lubatkin，M.& Chatterjee，S.，1994，“Extending Modem Portfolio Theory into the Domain of Corporate Diversification：Does it Apply？”，Academy of Management Journal，37（1）：pp.109～136

房地产企业经营论文范文第8篇

关键词:房地产企业会计 收入 成本

一、房地产企业会计实务中存在的主要问题

会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。虽然我国的房地产业经过这一时期飞速的发展,已经达到了一定的水平,到目前也制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许多问题。限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。

(一)房地产企业收入确认存在的问题

房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自身的特点。在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收入,房地产企业一般采用预售和分期付款的办法。房地产企业收入确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入确认的随意性较大。大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权报酬是否转移的风险。

(二)地产企业成本结转存在的问题

土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的开发等都是房地产业的经营的范围。所以,土地购置、土地开发,房屋建筑,安装工程等的成本,以及管理费用,销售费用等等都是房地产业成本核算的内容。

总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资金非常多。所以,对于房地产企业成本的管理非常重要。由于房地产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本控制体系。在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本控制上没有明确的体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本管理的盲目性,有些情况下,甚至使得管理目标难以实现。②房地产企业的利润率很高,对于成本核算以静态成本管理方式为主,缺乏竞争意识。一般情况下,财务人员根据合同控制款项的支付,却很少关注对成本的控制,从而造成了大量的浪费现象,加大了成本的投资

二、房地产企业会计存在问题的原因分析

(一)房地产企业收入确认存在的问题分析

商品所有权的风险和报酬依据转移给买方,由买方对产品进行控制,并同时拥有对商品的管理权,而卖方不在对商品产生影响,这是房地产企业收入确认的原则和条件。

实际上,房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。确定确认收入以及入账金额的时间。在房地产企业的会计务实中,在房地产企业竣工并通过验收以后,办理了移交手续,此时确定房地产收入。在某些房地产企业中,预售款是一种暂收款,因为风险没有转移,成本没有最后核算,因此预售款只作为企业的预收账款,在完全竣工后,才确认收入;某些房地产企业在竣工前的销售款作为确认收入,在竣工并收到部分房款后确认;对于分期房款方式来说,按照合同规定的时间确认收入,实际上也是分期结转成本的过程;有些房地产企业在房地产转移时,已经按照回收或可能回收的价款确认;某些房地产企业收取的房款代表已发生销售业务,按预售合同价款中己经收取的价款分期确认收入。

(二) 房地产企业成本的问题分析

在我国的房地产企业成本问题中存在一定的问题,由于房地产企业需要资金多,开发周期长,使得其风险较大,那么房地产企业成本的问题显得十分重要。

造成这些问题的原因有以下几个方面:①伴随着中国城市化建设的不断深入,经济水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越高,中国的房地产企业竞争也越来越激烈。某些房地产企业抢市场和工期,在过程中造成了一定的盲目性;②在我国传统观念中,房地产企业是高利润回报的企业,受此影响,忽视了成本的动态管理和控制,造成了不必要的浪费;而房地产企业本身开发中周期长,造成了管理人员对成本缺乏控制的意识。③房地产企业在项目做规划的时候,有些房地产企业事先并没有对成本进行认真的估计和预测,在经营过程中,对成本的控制重视不够,或者即使进行了成本预测,但是不够规范,不够系统,不够全面,仅仅是对事后进行控制核算,没有进行全程的跟踪控制和管理。

三、房地产企业会计实务存在问题的解决方案

(一) 建立和完善的房地产企业财务制度,尤其是会计规范体系。

房地产企业会计务实活动,如成本结算,收入确认等都有着自身的特性。但是还存在着不够系统和完整的问题,目前房地产企业会计的自身特点还没有相应的会计制度进行指导和规范,这样,会计核算就不一致,影响了房地产企业财务状况。房地产企业缺乏规范的制度的指引,使得房地产企业会计人员按照需要做出处理。因此,在目前实行的会计相关的规范和制度的基础上,不断完善房地产企业的会计业务制度,制定的这些房地产企业相关的会计准则,为房地产企业会计的发展提供了制度依据和基础。

(二) 建立和完善房地产企业收入与成本费用确认原则

房地产企业收入的随意性比较大,因此,房地产企业可以延迟和提前确认收入。建立针对房地产企业的会计准则,使得所有的房地产企业有统一的标准作为收入的确认准则。房地产企业的成本要有明确的规定,并应该细化到有可操作性。收入和成本费用的差是利润,细化成本费用和确认收入的准则可以减少房地产企业会计确认的随意性,可以减少房地产企业会计政策的自由,这样可以大大提高会计信息的真实性。

(三)完善房地产企业的公司治理,提高会计人员的素质

完善房地产企业的公司治理结构。房地产企业从所有者入手,形成对经营者的监督机制,通过对公司各个相互利益相关之间相互协调,合理分配权力,形成完善科学的公司治理结构,这样可以减少房地产企业会计信息失真问题。

对于会计信息的技术规范就是会计制度。不管是会计制度或是会计规范,都是面向会计人员的,其实施的对象就是会计人员。所以,会计人员是不是能够正确了解熟悉运用会计制度或者规范,是非常重要的。提高房地产企业会计人员的素质,既包括专业素质,文化修养,也包括房地产会计人员的诚信和职业道德。提高房地产企业会计人员的专业素质,可以提高房地产企业会计信息的真实性,可靠性。如果房地产企业会计人员的专业素质不够,那么会造成会计信息质量的下降。做好房地产企业会计工作的前提是会计人员的职业诚信,提高会计人员的道德素质,使得会计人员尽职尽责,做好本职工作。

参考文献:

[1]孙海彦.中国房地产企业融资结构优化研究[D].天津:天津大学硕士学位论文.2007

[2]张艳,孙利琼.谈房地产开发企业收入和费用的处理[J].财会月刊(会计).2006;8

[3]刘昭阳.我国房地产业发展战略研究[D].大连:大连理工大学硕士学位论文.2003

[4]中华人民共和国财政部制定.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社.2006

[5]王 震,王京梁.房地产开发企业借款费用会计出来的比较研究[J].经济论坛.2005;2

[6]聂琦波.房地产估价[M].大连:大连理工大学出版社.1998

[7]谢诗芬.公允价值:国家会计前沿问题研究[M].长沙:湖南人民出版社.2004

[8]Simon H. Rationality as Process and as Produce of Thought [J].American Economic Association Papers and Proceeding,1978,68:223~265

房地产企业经营论文范文第9篇

关键词:企业内部，房地产，管理策略

中图分类号：C93文献标识码： A

一、前言

随着当今社会的不断发展和人民生活水平的不断提高，房地产行业的发展越来越迅速，企业内部对房地产管理的要求也日益渐高。因此，积极采用科学的方法，不断完善企业内部房地产管理就成为当前一项十分紧迫的问题。

二、房地产企业内部控制的意义

房地产业不同于其他的行业，它需要大量的资金支持。房地产企业的目标就是在合理利用资金的情况下，获得最大的利益。这样企业中内部控制的意义就体现出来：首先，内部控制是整个企业的管理水平的一种体现。企业内部控制能够调节各个部门之间的关系，协调部门之间的财务活动，通过企业财务预算和监测对资金进行控制，保证企业向预期的方向发展。

其次，企业内部控制可以完善公司治理结构，把企业分散的经济活动统一起来，在完成企业长期目标的过程中起着重要的作用。

最后，企业内部控制是信息化财务管理的必然要求。随着信息技术在内部控制中的广泛应用，简单的内部控制方法已经不能满足企业的要求。网络化、开放化的内部控制体系出现在企业的运营中，完善内部控制体系被提上日程。

三、企业内部房地产管理为企业带来的优势作用

1、留住人才，吸引人才

对于快速扩张的企业，让员工在一个能产生高效率的工作环境中工作是极其重要的，优越的工作环境有利于公司创造良好的业绩。企业内部房地产管理既要要保持灵活性以配合企业进入新的市场，而且因为处于竞争极度激烈的市场中需要大量能担重任的人才，因此，企业的房地产战略可以整合到企业人力资源战略中，以留住并吸引人才，以及提高劳动生产率。

2、提高顾客满意度和忠诚度，传递营销信息，促进销售

企业内部房地产是非常重要的顾客接触点，对于服务顾客、提高顾客满意度和顾客忠诚度、构建品牌，具有极其重要的作用。尤其对于超市、宾馆、银行、酒店等服务型和零售型企业来说，通过企业内部房地产管理构筑高效的分销渠道可以产生竞争优势，而且基于顾客价值而选择设计的企业内部房地产有助于可以起到广告的作用，吸引顾客的注意，起到提升顾客体验并促进销售的作用。

3、降低企业内部房地产的使用成本

要想取得成本最小化，必须根据产品生命周期或市场生命周期以及房地产市场的各种条件，在租赁或购买之间做出正确抉择，而且，还要注意企业内部房地产服务的有效性，即要平衡相关几个方面的关系。

4、有助于增加股东价值

企业内部房地产并非仅是需要财务人员使出浑身解数控制成本，有效的企业内部房地产战略会放大营销投入的效果，降低劳动力成本或提升员工的劳动生产率和忠诚度，减少企业扩张所受到的约束，更好地向顾客传递产品或服务，以及从企业内部房地产自身的升值而使企业获利，继而使股东价值得到升值；从另一个角度而言，证券市场对一个企业进行评估，公司总部的位置等信息也是一个重要依据，所以说在一定程度上也影响到企业的再融资能力和市场价值。

四、企业内部房地产管理存在的问题

1、房地产行业内部控制体系不健全

内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全，财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。目前，我国多数企业的内部控制制度不够全面，在内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等方面均有较多的不完善之处。如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使不少的房地产企业会计工作秩序混乱、核算不实，造成会计信息失真现象极为严重。会计人员分工中的“内部牵制”原则均没有建立，甚至有的企业没有正规的财会部门，会计、出纳、审核等事项由一个人包办。原始凭证的取得或填制本身就不合法，以此为依据编制的记账凭证、登记的账簿、出具的会计报表及一系列的会计分析等也就毫无意义。一些企业人为捏造会计数据，设置“小金库”，乱摊成本，隐瞒收入，虚报利润，恶意逃避税收等。所有这些，都与企业内部控制制度不健全密切相关。

2、房地产行业的内部控制环境有待优化

（1）内部控制缺乏一系列操作性较强的规范性文件

国家先后颁布了一系列法规，对企业的健康发展起到了积极的作用。但不可忽视的是，现有的法律、法规及国家财政部门的规定比较粗泛，且很不具体，在具体内容的层次、程序上还有待企业自行细化才能满足工作的需要。但事实上，很多房地产企业在这些方面都做得很不好，要么根本没有，要么就是制定的细则没有可操作性，也没有一个制定具体规范的计划。

（2）内控制度行为主体素质不能完全满足需要

大部分房地产企业的财会人员，尤其是基层财会人员得不到有效的培训、提高，专业水平很难适应新形势的要求。一些不具备从业资格的人员也进入了财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连正常的会计业务都处理不好，更谈不上内部控制制度的运用。随着房地产行业的发展、工程建设项目管理水平的提高和程序上逐步规范、完善，工程造价确定与控制和项目建设中存在的舞弊行为越来越隐蔽，常常披上了程序合法的外衣。

（3）多头管理、各自为政的现象比较显著

房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等并存的现象，许多房地产企业各个项目公司项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。

五、企业内部房地产管理策略

1、完善房地产企业内部控制制度

企业内部控制制度的完善关系到企业内部决策的贯彻和执行，并直接影响企业整体经济效益的实现。为确保各项业务和环节的顺利进行，建立一套完善的房地产企业内部控制制度是非常必要的。在大力发展董事会建设，行使其监督、领导权力的同时，加强企业文化的建设，对员工的基本思想道德进行培训，提高其思想道德素质，制定员工准则，要合法、公正的处理企业和利益的关系。

其次，对有关人员业务必须细分好处理权限和责任的承担，要在个部门，各项业务中建立起相互制约的关系，实行双签制，严谨一个人全程处理。还要建立监督机制，在常规核算的基础上对会计部门内各项工作岗位和业务进行核查，最好是周期性进行，设立专人负责此项目，以增强项目的可行性和有效性。

2、重视信息交流

管理者应在掌握房地产企业运营状况的基础上及时掌握当今市场的信息情况，使企业的内外信息保持通畅、一致，提高房地产企业内部控制的有效性。房地产企业应当具备完善的信息搜集、存储、加工、输出的信息系统，给企业提供及时准确的信息，以满足外部多变环境和市场经济竞争的需求。好的信息系统不仅可以提供完整及时准确的经济信息，还有助于员工责任的履行，同时也有利于降低市场经济带来的风险。

3、提高企业经营者的宏观经济观念

要深刻认识到国家政策的宏观调控作用，房地产企业的发展不仅受经济形势多变性的影响，还受到政治多变性的制约，由于房地产开发的投入资金多，周期长，资金周转慢等特点，其投资风险也是随之不断加大的，企业资金能不能按时收回，市场情况是不是乐观，以及价值规律的杠杆作用政府想达到供需平衡等，都将影响着企业的生存和发展。

因此要求经营者要有市场经济宏观观念，市场经营观念，根据市场的不断变化作出适销对路的决策，要以服务消费者的思想为重，满足市场需求。市场经济的优胜劣汰要求经营者要懂得竞争、善于竞争，提高自己的竞争观念，通过灵活变通的方式和渠道完善企业自身，通过服务、管理、技术、价格等方面取信于消费者，生产出优质的商品房。企业的不断壮大和发展要求经营者还要有创新精神，根据不同的地理位置和环境设计不同的风格、布局，根据不同的投入资金和消费群体给出不同的规划。

4、完善风险预警机制

完善风险预警机制是提高房地产企业内部控制效果的关键，社会经济的风云

变化使得企业经营风险不断增加的同时竞争也越发激烈。企业内部控制的执行力深受企业风险的影响，企业内部控制的研究要基于企业本身的环境状况和内外各种风险之上。企业应该重视风险的评估和管理，战略管理中常用风险分析的一种即“SWOT”分析法来分析自身的势态长短及外部的机会和威胁，以达到将风险控制在最小的目的。

5、掌握企业内控的基本方式

应当建立不相容职权相分离的制度，避免企业员工弄虚作假、舞弊的行为发

生，细分活动步骤，将授权、签发、核准、执行、记录等步骤分给独立人员实施，保证职权分离和内控的有效性。并且在具体处理经济业务时，无论部门或个体职员都应经授权批准才可进行，这样就有效控制了现象的发生。

其次，在预算上也应注意在筹资、融资、采购、销售等经营过程中编制具体详细的预算和计划，在有关部门的控制下，通过授权实现预算或计划的执行，并及时反馈执行情况，可以经授权和审批后根据客观现实，对预算做出合理正确的调整。最后还应注意限制接近控制和定期清查控制，以保证资产的安全和实物资产的真实性，达到帐实统一。

6、CSA自我评估

CSA的基本特征是：关注业务的过程和控制的成效；由管理部门和职员共同进行；用结构化的方法开展评估活动。国外一些企业已经引用了CSA自我评估实行内部控制，房地产企业也可通过试行CSA自我评估了解企业自身发展中的缺陷以便及时改进，来提高劳动生产率、加强企业管理、改进内部程序，还可以控制风险，实现企业的稳定可持续发展。

六、结束语

从实践出发对当前企业内部房地产管理中所遇到的问题以及措施等相关知识，进行了粗略的分析和研究。综上分析，管理工作的主要任务是运用管理的职能和科学的方法，促进工作的开展。

参考文献

[1]宋培华．试论企业内部控制的问题及对策[J]．集团经济研究，2006

[2]孙霁辉，阳秋林.我国房地产企业内部控制存在的问题与对策[J].价值工程，2010

[3]田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探讨[J].中国高新技术企业，2009

房地产企业经营论文范文第10篇

【关键词】降价；房地产成本领先战略控制

1 研究背景

2014年，对我国房地产市场整体发展来说，是压力极大的一年。国内大多数城市房地产成交量持续低迷，部分项目开始降价促销。根据市场经济定律，一旦整个行业进入降价周期，那么，价格战便随之而来，即便是风光无限、长期被称之为“暴利行业”的房地产行业也不例外。从当前的实际情况来看，房地产行业从暴利行业转向薄利行业已经是大势所趋。降低成本，保证质量、开发新产品是薄利时代赢得市场的最好出路，也是企业从目前国内房地产市场新一轮“降价潮”和“价格大战”中脱颖而出的最好时机。薄利行业市场的特点是：市场规范、信息透明、竞争剧烈。这就意味着企业经营的各个环节开发、建设、销售、物管等，前前后后的利润都在日益缩减。因此房地产企业经营者很难再指望在某个阶段、环节、时段获得高利润回报，必须把获利的思路调整到整体、持久的综合效应上来，即对经营中的各个环节、细节、时间段进行精打细算。也就是说，采取成本领先战略，将会是房地产企业赢得这一轮价格大战的最佳选择。

2 成本领先战略相关理论概述

2.1基本概念界定

2.1.1战略

其实，“战略”一词，最早只是应用于军事方面的概念，但是，随着历时的发展，时代的变迁，而企业战略则主要是指企业根据自身条件及外部市场环境的变化，选择适应自己特点和优势的经营领域或产品，从而构建自己在市场上的竞争优势，取得市场竞争的胜利。

2.1.2成本

“成本”是属于商品经济的价值范畴，是商品价值极其重要的组成部分。通常，人们对“成本”的定义是：“人们为了生产经营活动或者为了达到某一种目的，从而耗费了一定的资源（人、财、物等），而所耗费的资源，通过货币形式来表现和计量，则统称为成本”。但是，随着社会的不断发展，商品经济的范围越来越广，成本的内涵和外延也随之不断拓宽，不断被突破。

2.1.3成本领先战略

成本领先战略也时常被称之为低成本战略，是指企业通过采取各种途径和措施有效降低生产成本，从而使企业经营的成本远远低于竞争对手的经营成本，甚至是可以成为在同行业中最低的经营成本，从而在行业竞争中获得竞争优势的一种战略。

2.2.成本领先战略研究综述

上世纪80年代之后，市场竞争进入全球化的阶段，全球经济一体化和技术进步加剧了市场竞争。企业管理者 始逐步认识到，如果仅仅依靠经验或根据现实环境管理，是很难获得经营成功的，维持或创造出企业在市场中的竞争优势更是难上加难。因此，企业面对市场竞争新环境的挑战，迫切需要进行一次全方位的管理理念创新，通过拔高战略管理的高度，加广战略管理的深度来获得企业的竞争优势。在这样的时代背景和经营环境之下，成本领先战略理论便应运而生。

2.3关于房地产企业成本领先战略的研究综述

目前针对成本领先战略研究的理论较多，主要集中在石化、钢铁、电力等传统大工业行业，在这些行业，实施成本领先战略有着很多借鉴经验。但是， 针对房地产企业的成本领先战略相对较少，在这方面有着很大的研究空间。

3 房地产企业成本管理的环境条件及现状分析

3.1我国房地产企业面临的困境和出路

就目前的形式而言，房地产企业的发展主要面临的困境：高增长态势被遏制；融资出现困境；资金来源分化。

在目前金融政策紧缩，国家限购，流通受阻，购房者持币观望的局势下，房地产企业的资金状况日益紧张。面对着资金链紧绷的危险局面，虽然一些信誉良好、实力强大的房企可以通过集团内互保方式，获取银行信贷融资，解得一时之渴。但是，更多的房企则只能选择信托、私募乃至转让项目和股权方式进行融资。资金的高度紧张甚至迫使部分房企对外举行高息借债。当然，无论是银行正规途径融资，还是高息借债，都不能解决实际问题。在残酷的现实面前，越来越多的开发商开始认识到，真正能解决问题最有效的颁发就是降价，牺牲一部分的利润，通过降低价格来换取成交量，从而回笼一部分资金，缓解自身紧绷的资金压力。

3.2我国房地产开发成本构成分析

房地产企业成本是房地产企业在项目开发和经营过程中，以货币形态表现的物化劳动和活劳动的耗费。房地产企业开发项目的成本，主要是由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用组成的。

3.3我国房地产企业成本管理的现状和问题

目前，房地产企业在成本管理方面主要有以下几种管理模式：侧重于对建安成本的控制管理；侧重于设计阶段的成本控制管理；侧重于目标成本管理。

4 地产成本领先战略的实施

地产成本领先战略的实施方法主要有：规模化扩张；标准化运营；上下游整合；严格实施成本管理；快速开发模式；精品低价策略。

针对关键成本的控制措施有：

1、土地成本的控制：由于具有中国特色的国情，土地资源的稀缺性，导致了我国房地产开发的成本由起初的建安成本占大头，逐渐演变为土地成本占大头。所以，实施成本领先战略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整体开发成本的控制就事半功倍。

2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、营销策划中心、项目开发中心三方共同组成的市场调查小组进行市场成本调查，调查的主要内容就是看该城市房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响。市场调研完毕之后，营销策划中心组织确定初选项目的项目定位。

3、营销及管理成本的控制：将每一个房地产项目产口销售过程中发生的全部推广成本归结为项目营销成本，并且要求各项营销活动的开展应严格履行公司规定的审批流程公司并相关部门审核及公司领导批准后才能实施。

4、财税成本的控制：房地产开发是资金密集型的行业，资金投入巨大，因为，资金、财税成本在项目开发的整体成本中占据很大的一块比例，因为，针对财税成本的控制，是成本控制的重点之一。

5结论

随着我国房地产市场的发展，一方面，由于政府关于房地产行业的不断调控，另一方面，由于市场竞争的不断加剧，房地产企业面临着较大的市场风险和竞争压力。在激烈的市场竞争中向广大购房者提供质量高，低价格的商品住宅是房地产企业赢得竞争，站稳脚跟的重要法宝之一。然而，追求利润是一家企业生存的使命。提供具有价格优势的产品，不能以牺牲企业的利润作为代价，否则，就是毫无意义的。房地产企业实施成本领先战略，需要站在战略的高度去规划布局，以整体系统的全局观去控制，整合企业的内外部、上下游资源，加强企业的管理控制，严格控制生产消耗，节约 支，降低成本获得更多的利润。所以，在目前我国房地产市场行情比较低迷，市场竞争激烈，降价潮开始涌现的背景之下，研究房地产企业的成本领先战略，是具有现实意义的。

参考文献

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[2]鲁桂华、芦璐.成本领先战略与财务业绩[J].财务与会计，2008（6）

[3]陈婷婷.成本领先――开发商“限价房”竞争战略[J].房地产开发，2007（6）