房地产经营模式范文

房地产经营模式范文第1篇

自1998年我国实施住房货币化改革以来,房地产业不断发展,事实上成为我国重要的支柱产业之一,在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中,房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下,房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累,并加重了贫富分化与产业空心化现象,甚至对社会稳定造成一定威胁。因此,近年来中央政府已实施多次调控,2011年初以来,中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控,以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。

调控的主要逻辑为:通过限贷、限价、限购,暂时抑制商品房需求,实施从紧的房地产金融政策,改变房地产业金融杠杆过度化倾向,减少开发企业外部供血,从而使得开发企业现金流紧张,不得不改变囤地、捂盘等经营方式,主动降价,实现房价合理回归;同时,在此期间大力发展保障房,完善相关制度、法律,实现房地产市场长期稳定发展。

从社会财富分配的角度来看,中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利,将社会财富向潜在购房者倾斜,同时,对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。

2 从博弈论视角看房地产调控

房地产调控的任务极其艰巨,调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上,调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程,对调控前景与调控成效的研判,或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数(行为导致的结果)。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者,其可选行为集合及支付函数简单描述如下。

2.1 中央政府

对于中央政府而言,是否坚持调控及调控的力度,构成其可选行为集合,其支付函数则是:调控成功、房价合理回归;调控不成功、房价未合理回归。另外,在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此,中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份,在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下,中央政府的主要目的是促进房价合理回归,从而降低贫富分化,避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然,鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位,以及地方政府“土地财政”的现实,房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。

2.2 地方政府

对于地方政府而言,是否着力落实调控政策,构成其可选行为集合,其支付函数与中央政府类似,但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关,因此在GDP考核的框架下,地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。

2.3 各类未购房者或待购房者

对于购房者而言,调控背景下是否买房,构成其可选行为集合,坚持不买房,则有利于调控目的实现,反之亦然。另外需要注意,对于相当一部分低收入者而言,只能通过保障房解决居住问题,与商品房需求关系不大,反而在房地产调控过程中,更容易面临失业的困境。

2.4 开发企业

对于开发企业而言,是否顺应调控,以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合,其支付函数为:降价从而回笼现金流、减少利润;降价但未能回笼现金流;不降价从而维持利润;不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是,开发企业群体是要加以区分的,比如,大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间,刚需项目与非刚需项目之间,因其自身资质的不同,在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响:

一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说,土地购买支出是最大宗支出,且存在很大被动性;财务费用也比较被动;销售费用具有较大自主性;建安成本与管理费用的自主性则存在分化,中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节,管理费用也具有一定自主性,大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强,允许更多赊账,但工程进度的管理更加规范,难以随意放慢进度,而且管理费用更加刚性。因此,对于小开发企业而言,只要不存在土地款支付压力,则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业,特别是大型快速周转性企业。

二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特,由于“买涨不买跌”心理的存在,降价未必能换来成交量。因此,降不降、降多少,开发企业都不容易做到心中有底,但是相对而言,大型开发企业对市场研究相对透彻,其产品竞争力和品牌价值也更大,因此大型开发企业降价更容易换来成交量,现金流入概率更大。

3 房地产调控成效研判

房地产调控下的各种博弈中,中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位,贯穿始终。而随着博弈的不断深入,开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。

3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促使房价下降

前已述及,调控的逻辑是多方挤压开发企业的现金流,从而迫使其降价,但开发企业的现金流具有较大自主性,政府对其维持时间难以准确估计;同样,开发企业对政府调控的决心与能力也是逐渐观察的,双方均根据对方的行为来采取下一步行动。因此,这是一种典型的不完全信息动态博弈,均衡解为精炼贝叶斯均衡,即:参与者根据所观察到的他人行为来修正自己对于他人的主观信念,即调整预期,并据此选择自己的行为。由于信息不完全,参与者需要采取行动,实现“信号传递”。就本轮调控看,中央政府通过强大舆论导向、地方政府问责制、保障房强推、严格的房地产金融控制等措施,并不惜承受GDP增速下降的代价,逐渐向开发企业传递了调控的巨大决心,开发企业经历了怀疑、观望、动摇,最终相信降价为大势所趋,从而使博弈只有一个精炼纳什均衡解,即中央政府坚持调控、开发企业顺应调控降价。

调控过程中也存在变数,比如地方政府“土地财政”、宏观经济增长、房地产上下游产业就业等因素。但是,中央政府作为城市房地产开发土地的最终供应者,又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求,在房地产调控博弈中必然处于强势地位,有能力将调控不断向前推进,即使一段时间内可能会迫于种种压力暂时放松调控,但只要经济下行压力、就业率下降压力、地方财政压力不至于太

大,房地产调控就持续存在,因此,房地产调控存在常态化趋势。而且,在宏观经济环境允许的空间内,房地产调控的力度会越来越大,并最终促使房价出现下降。 3.2 开发企业之间的博弈将导致优胜劣汰

开发企业从怀疑调控到主动降价需要经历几个阶段,这一过程是各开发企业之间的博弈过程,其结果是优胜劣汰,大致情境或可做如下素描。

第一阶段:囚徒困境,个体理性群体不理性。

调控初期,开发企业基于房地产长期走势仍然看好,且近年的房地产调控往往因为保经济增长等因素而半途停止,因此普遍预期调控时间不长,颇有抱团取暖,等待政策放松之意。实际上,若回顾本轮调控,这一阶段开发企业群体的最优策略可能是“响应号召,迅速降价”,这样实现调控目的的中央政府可能出于房地产健康发展的理由而放缓调控。但是,开发企业彼此之间都希望其他开发企业降价,付出利润下降的代价换来调控放松,而由自己“搭顺风车”,因此,“个体理性群体不理性”的典型现象出现了,开发企业陷入“囚徒困境”,都坐等别人降价,自己不降价。

第二阶段:智猪博弈,快速周转型企业率先降价跑量。

智猪博弈是指,同样的行为,给一部分人带来的好处比其他人多,这样收益多的人会首先采取行动。例如,村里的富人因家里来往客人多,往往有积极性修路,而穷人则因客人少而兴趣不大。

就本轮调控来说,当成交量出现立竿见影式的下滑时,不同开发企业的现金流压力也不同,一般开发企业只要不存在土地款支付压力,则现金流压力尚可控制,而走快速周转路线的大型开发企业现金流需求更加刚性,同时规范管理下危机意识更强。这类企业很快认识到,由于不降价导致的低迷成交问题,对自身没有任何好处,也不可能指望其他开发企业一同降价,因此便率先降价,而此时大部分开发企业并未降价。

第三阶段:求爱博弈,刚需项目普遍降价,非刚需项目骑虎难下。

求爱博弈是指,求爱者的品德或优或劣,被求爱者根据其可能性决定是否接受求爱,求爱者亦明白对方会据此决策。博弈的结果,品德优良者提出求爱,而品德恶劣者则考虑到很可能会被拒绝而不提出求爱。这是一种不完全信息静态博弈,是指博弈参与者不了解他人的行为,仅了解其行为的概率分布,双方均据此计算自己的期望效用,最终的贝叶斯纳什均衡,即参与者的最优决策行为,取决于参与者自身的特征。

就本轮调控来说,随着调控逐步深入,开发企业逐步认识到政府决心、力度空前,潜在市场日益缩小,只有降价抢市场,才能回笼现金流,度过严冬。此时,所有项目均面临与潜在购房者之间的“求爱博弈”。从开发企业的角度,因为购房者“买涨不买跌”,因此小规模降价不但无益于扩大销售,反而降低项目口碑,部分在售项目还会导致已购房者要求“补偿差价”,因此如何降价才能换来成交量成为一个颇为棘手的问题。此时,刚需项目的优势凸显出来,刚需项目的市场需求具有较大的价格弹性,一定程度的降价能换来较大成交量,而豪宅等非刚需项目则面临“降价也难成交”的尴尬。同时,大型企业的刚需项目优势更加明显,因为大型企业产品美誉度高,对市场研究也更为透彻,因此对“以价换量”更有信心,操作上也更有优势;而小型企业则由于产品美誉度低、市场研究不透彻,因此对降价效果疑虑较大,担心竞争不过周边的大型企业刚需项目。

正如求爱博弈模型所指出的,尽管这一阶段所有项目均有机会也有意愿降价以换取成交量,但最终结果是,刚需项目尤其是大型企业刚需项目在以价换量的操作上具有优势,这取决于自身产品与运营的优势。非刚需项目降价亦作用不大,因此不如通过缩减成本或多方融资,以解决现金流问题。

第四阶段:不完全信息动态博弈,竞相降价与并购盛行。

随着调控的继续深入,未采取降价策略的企业现金流极为紧张,外部融资空间亦所剩无几,企业陷入财务困境,断臂求生成为不得已的选择,但由于目标顾客范围已经很小,因此开发企业之间不得不对有限的客源进行激烈争夺,具体表现

是开发企业经常采取突然袭击的手段,狙击周边楼盘的客源。在1998年香港地产危机中,各大地产企业几乎均采取了“价格对撼”,争相出货,以往相互默契避免“撞盘”的游戏规则完全破坏,形成降价骨牌效应。而小企业在这种行情下往往只能选择被并购。与此同时,之前采取降价策略的快速周转型企业、刚需项目则依靠其充沛现金流,居于优势地位,进可攻退可守。

4 结论及相关建议

当前我国的房地产市场,特别是政策力度较大、执行较严的一线城市,可能正处于博弈的第三阶段。中央政府在房地产调控博弈中无疑处于强势地位,即使一段时间内可能会迫于经济增长、就业率等压力暂时放松调控,但只要宏观经济面允许,房地产调控的空间就存在,这是 “房地产调控常态化”的根本原因。

房地产经营模式范文第2篇

一、资产重型化模式盈利方式及面临的挑战

内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润，通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后，我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限，造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾，根据市场经济规律，需求大于供给的时候，土地的出让金价格就会逐步攀升（见图1）。自2000年以来，由于房地产需求的增加，带动房价高速上涨，房地产开发企业储备的土地资源大幅增值，轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间，由于没有严格实施，从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土地红利”。

产品增值：对于房地产企业来说，市场是企业不可控的因素，而产品开发却是企业可控制的因素。要追求高额利润，产品升值是重要的途径，尤其是2008年之后，包括中信、绿城、龙湖、星河湾等企业加大产品塑造力度，通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地的情况下，获得比其他企业更高的收益回报。如中信地产自2007年底整合以来，以购房者购买中信地产的房屋为前提，围绕地产业务，为客户提供包括文化、度假、旅游、理财等八个方面的专属增值服务，特别是打造了拥有4万多个家庭客户，总业主客户人数超过10万人的“中信会”，以会员形式提供系列增值服务，使其房地产产品的竞争力和盈利水平得到了大幅提升。

资本增值：房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本，普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言，主要融资方式是负债资本，主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式，其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构，具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等，企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定，高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。

周转增值：2011年以来，房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高，在这样的环境下，高周转成为众房企追求利润的主要手段，高周转的好处在于，能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业标杆企业万科，万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模，促进了万科“逆势扩张”，用337天实现了1000亿的销售规模，成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。高周转加快了单位资本的盈利效率，成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。

当前，国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地升值减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战。

市场竞争压力：地产行业跑马圈地的时代已经过去，现在从一线城市到二三线城市，都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争，特别是同质化竞争非常激烈。以旅游地产为例，央企华侨城是旅游地产行业的龙头，其开发的欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润的吸引下，其他房地产企业纷纷介入旅游地产开发，在准一线城市的武汉，上海世茂集团投资400亿打造的武汉嘉年华主题乐园项目，在苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市，宋城股份、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。在行业同质化竞争的压力下，华侨城负债率明显上升，2012年超过72%，已经越过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”，而且未来还将面临更为激烈的竞争格局。

企业运营压力：传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金，而这些投资主要由企业独自承担。2011年以来，各大银行先后收紧房地产开发贷款，证监会也暂停房地产上市公司再融资，地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托，甚至高利贷等手段融资。这种融资成本非常高，使企业的财务杠杆率大幅下滑，盈利水平随之下降。重资产模式下的地产企业运营核心是资金链，在没有外部资金支持的情况下，企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目，企业运营受到严重制约。

政策税收压力：近几年，国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走，囤地模式行不通了；更为严厉的限价政策使房地产企业的销售利润受到制约，暴利时代难以再现，囤房模式也行不通了；日益深入的限购政策，二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少，整个地产市场的活跃度逐渐降低。而根据上证、深证上市公司的数据统计，房地产行业已经成为税负最高的行业，在统计的23个一级行业中，房地产行业整体税负约为15%左右，企业的盈利水平受到了极大的削弱。

通过分析我们可以看出，地产企业资产重型化模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难，地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产模式”。

二、地产企业资产轻型化的优点及经营模式分析

地产企业轻资产模式突出特点是投入小、风险小；高杠杆率、高回报率；标准化程度高，专业化程度高。具体而言，其主要优点有以下几点。

融资方式多样，有效打破资金瓶颈。在融资模式上，轻资产模式的资金来源方式众多，投入的自有资金通常较小。根据历史数据统计，轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约15%左右的资金，另外有15%左右的资金来源于银行资金，其他70%是社会大众的资金，主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。这种以基金为核心的“轻资产模式”保证了企业的资金安全，有利于企业顺利运营。

市场风险分散，利于企业稳定经营。在“轻资产模式”下，地产企业自身投入的资本小，资金来源的多样化使得房地产企业的风险由全社会共担，企业的风险得到了稀释。以美国房地产企业为例，尽管美国房地产企业的盈利水平低于国内房地产企业的盈利水平，但其盈利的稳定性远高于国内企业，根据最近20年的数据统计，美国房地产的回报率长期稳定在9.5%～13%之间，其波动幅度远小于国内的房地产企业。

专业能力突出，竞争优势充分显现。“轻资产模式”的另一个优点是市场高度细分，专业化非常高。房地产企业都倾向于选取自身最具优势的产业链环节，加以培育发展，形成企业独特的竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业，这些企业在取得专业化优势后，往往会把规模做大，成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优的企业。

通过比对国外地产行业比较先进的“轻资产模式”，结合国内地产行业的现状，我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营，可以选取以下模式。

金融化——以小投入撬动大资本。这种模式下，地产企业是组织者，通过组建基金（如房地产基金、物业基金等）将社会上的资金集中起来进行地产运营。目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。如万通控股董事长冯仑“导演+制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。2013年万通地产将依托正奇资本基金平台，发起规模约为13.2亿元的CBD物业投资基金，投资标的为北京中服Z3地块。目前，万通地产Z3项目的财务规划已经全部完成，因为有物业投资基金的资金支持，包括地价在内的Z3项目后续资金目前都已经全部解决。这种以基金为核心的“轻资产”模式未来还将在万通地产现有的全部商用物业中展开。产业基金是地产“轻资产”模式最直观的运营模式，而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁和出售回租等多种运作模式，他们的共性都是运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本，实现风险分散，获取相对较高的收益。

标准化——把单商品做成大规模。产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础是标准化。在房地产市场资源相同的情况下，谁拥有标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化其实就是管理的专业化、精细化，其核心是产品的标准化。即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准，进行复制。产品标准化背后是流程的标准化、管理的标准化，即从“客户细分—价值细分—居住要求—技术标准—设计模块—标准化产品”体系的整套标准流程。在产品标准化层面做得最出色的地产企业是万科。万科根据客户细分，划分出不同客户的价值关注点，推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面的居住要求，进而将居住要求转化为技术标准，落实到设计的模块，形成部品的模块化、功能的模块化、户型的模块化和组团的模块化等，经过大量的沉淀最终构成一个标准化的产品体系。目前很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来的、比较成熟的地产产品梳理总结，使之标准化。如华侨城地产的华侨城系列、中粮置地的大悦城系列、华润置地的橡树湾系列等都是比较成功的案例。

专业化——由运营型转为服务型。地产行业向“轻型化”转型，由投资运营转为专业服务也是未来的重要趋势。相对于额度巨大的地产投资，做专业服务相当于是“没有本钱的生意”，但其利润率却相当可观。这一模式国内做得比较好的是绿城的代建模式。2010年9月，在经过精心策划之后，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速，不到半年，绿城的代建业务已落地项目就达到了近40个，总规划建筑面积约500万平方米，已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向。目前绿城的代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主，同时，安置房、保障房等政府代建项目也是绿城代建业务拓展的主要方向。通过经验积累和专业培育，绿城的代建业务水平和质量在不断提高，已成为其核心竞争力。

三、地产企业资产轻型化经营需要培育的基本能力

中国房地产业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”，这种一条龙大而全的资产重型化商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟，成就了十几年的中国房地产业的奇迹。然而，随着行业的发展，这种模式越来越显露出它的局限性，而分工专业、资产轻型化的“美国模式”将成为未来的行业发展主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司来负责，这将是行业的未来发展趋势。要实现这一模式转变，地产公司应该着重培养以下能力。

一是卓越的组织管理能力。资产轻型化的地产开发模式使房地产企业不再全部运作整个产业链，而是将产业链各个环节都交由专业的公司参与运作，房地产企业自身只是一个组织者、统筹者，这就需要其具备卓越的组织管理能力，使各个环节能够衔接有序，充分发挥最大效应。

二是突出的资本运作能力。轻资产运作模式使房地产企业的金融化属性进一步增强，企业不但要以较低的成本融入社会资金，还要有较强地资本经营运作能力，加快资本周转速度，提高资金使用效率，同时要特别注意金融风险的防范，使企业资金流始终处于高效安全的快速周转中。

三是强大的科研支撑能力。在轻资产运作模式中，由于分工进一步精细化，要在每一个细分市场中取得竞争优势，就需要企业具有独特的竞争优势，因此，每个细分市场中的企业都要在从事的领域具有强大的科技支撑实力，形成难以复制的核心技术优势。

房地产经营模式范文第3篇

关键词：房地产调控，博弈，常态化，快速周转策略，刚性需求

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号： 1001-9138-(2012)06-0003-07 收稿日期：2012-05-10

1 调控背景及主要逻辑

自1998年我国实施住房货币化改革以来，房地产业不断发展，事实上成为我国重要的支柱产业之一，在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中，房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下，房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累，并加重了贫富分化与产业空心化现象，甚至对社会稳定造成一定威胁。因此，近年来中央政府已实施多次调控，2011年初以来，中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控，以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。

调控的主要逻辑为：通过限贷、限价、限购，暂时抑制商品房需求，实施从紧的房地产金融政策，改变房地产业金融杠杆过度化倾向，减少开发企业外部供血，从而使得开发企业现金流紧张，不得不改变囤地、捂盘等经营方式，主动降价，实现房价合理回归；同时，在此期间大力发展保障房，完善相关制度、法律，实现房地产市场长期稳定发展。

从社会财富分配的角度来看，中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利，将社会财富向潜在购房者倾斜，同时，对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。

2 从博弈论视角看房地产调控

房地产调控的任务极其艰巨，调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上，调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程，对调控前景与调控成效的研判，或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数（行为导致的结果）。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者，其可选行为集合及支付函数简单描述如下。

2.1 中央政府

对于中央政府而言，是否坚持调控及调控的力度，构成其可选行为集合，其支付函数则是：调控成功、房价合理回归；调控不成功、房价未合理回归。另外，在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此，中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份，在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下，中央政府的主要目的是促进房价合理回归，从而降低贫富分化，避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然，鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位，以及地方政府“土地财政”的现实，房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。

2.2 地方政府

对于地方政府而言，是否着力落实调控政策，构成其可选行为集合，其支付函数与中央政府类似，但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关，因此在GDP考核的框架下，地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。

2.3 各类未购房者或待购房者

对于购房者而言，调控背景下是否买房，构成其可选行为集合，坚持不买房，则有利于调控目的实现，反之亦然。另外需要注意，对于相当一部分低收入者而言，只能通过保障房解决居住问题，与商品房需求关系不大，反而在房地产调控过程中，更容易面临失业的困境。

2.4 开发企业

对于开发企业而言，是否顺应调控，以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合，其支付函数为：降价从而回笼现金流、减少利润；降价但未能回笼现金流；不降价从而维持利润；不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是，开发企业群体是要加以区分的，比如，大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间，刚需项目与非刚需项目之间，因其自身资质的不同，在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响：

一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说，土地购买支出是最大宗支出，且存在很大被动性；财务费用也比较被动；销售费用具有较大自主性；建安成本与管理费用的自主性则存在分化，中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节，管理费用也具有一定自主性，大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强，允许更多赊账，但工程进度的管理更加规范，难以随意放慢进度，而且管理费用更加刚性。因此，对于小开发企业而言，只要不存在土地款支付压力，则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业，特别是大型快速周转性企业。

二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特，由于“买涨不买跌”心理的存在，降价未必能换来成交量。因此，降不降、降多少，开发企业都不容易做到心中有底，但是相对而言，大型开发企业对市场研究相对透彻，其产品竞争力和品牌价值也更大，因此大型开发企业降价更容易换来成交量，现金流入概率更大。

3 房地产调控成效研判

房地产经营模式范文第4篇

这组数字中，可以看出以下三点：一是随着住房销售面积的下降、竣工面积的增加，房地产商手上持有住房越来越多；二是尽管住房销售面积下降，但住房销售总金额减少不多，也就说明国内房价仍然在上升；三是上述数字也透露出，目前房地产市场不少方面没有什么变化，如粗放式经营模式没有改变、暴利型的利润水平没有改变、也没有从买方市场向卖方市场转型等，尽管住房销售下降，但房价没有下降。

如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住性消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮发展与繁荣。

其次，由于房地产的价格还在上涨，从而使得国内房价水平仍然维持在暴利的水平上。无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。

前几天，论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房价，他什么时候可购买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会太长的时间了。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上，但是凭他的收入水平在北京根本无能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对城市房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。

在这样全国房价一片高企的情况下，地方政府要救市房地产不就是认为是要把房地产的价格维持在比目前更高的房价水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？

从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，大多与房地产业紧密关联。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案、北京的案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。这说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在当前房价高企的情况下，政府救市房地产就是希望房地产寻租空间的制度化。

有人说，房地产为什么要救？是因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题要来思考。

一是房地产需求是居民消费吗？其实，按照国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果房地产购买是居民投资，那么依靠房地产发展来拉动内需又有多少关联呢？正因为，在国家统计局那里，居民购买住房是投资，因此，房价攀升不要计算到居民消费的通货膨胀指数中，居民居住类消费所占整个消费比重也很小(如居住类比重中国只有13%，美国则在42%以上)。而通货膨胀指数则是政府货币政策核心指数所在。

二是假定房地产购买是居民消费，是可以扩大居民的内需的，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，因此，内需的扩大也只能是一句空话。

还有一种观点认为房地产销售出现严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也影响相应产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是这种比较的依据是2007年。这种比较依据何在？

如果2007年是一个房地产泡沫较大的年份，那么2008年房地产开始走向正常运行。因为，2008年住房销售下行仅相对2007年而言，如果与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降，反之增长的幅度不小。即便假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，我们也要问：这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，我们还要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不容易的事情。

2007年房地产市场的火暴，不仅让房地产市场赚得盆满钵满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，2008年房地产市场环境已经发生了根本性的变化。比如说，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平、地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，这是不可能的。

目前想通过一些所谓“救市政策”形成2007年房地产那种火暴的场面已经不可能了。反之，地方政府越是这样救，广大没有支付能力的居民越是对房地产没有信心。因为，一则地方政府推高房价，民众不接受；二则本来过高的房价绝大多数居民没有支付能力购买，房价一推高更是把这些居民推出到房地产市场之外。除非政府希望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫。

房地产经营模式范文第5篇

多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面：

公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；

公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核；

项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理；

项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差；

与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽；

人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；

对企业品牌建设贡献不大，等等。

这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。

一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人、飞人了。”想必像这位董事长一样的在业界企业中不在少数。

为什么会出现“多项目开发综合症”？原因主要有三个方面：

第一，业务发展战略不清晰

战略发展规划是企业发展的指南针、北斗星。房地产开发企业的业务发展战略一般包括市场发展规划、区域发展规划、产品发展规划等。

在多项目开发之初，房地产企业就应该研究、制定清晰的发展规划。如市场发展规划，土地一级开发、房产开发、经营性物业开发等三个市场的发展规划是什么，各自目标是什么，应该一一明确。如区域发展规划，是主攻北京、上海等一线城市，还是下二线、三线城市；是集中在本地区，还是扩展到珠三角、长三角、京津塘地区；是拓展厦门、宁波、青岛、大连等沿海城市，还是拓展福州、南京、济南、沈阳等省会城市等；是重点发展东部城市，还是积极发展武汉、长沙、合肥、南昌等中部城市。在确定了目标方向后，还要进一步分析目标城市的商品房空置率、第三产业比重等，以确定进入的先后顺序，这些问题也都要一一明确。再比如产品发展规划，产品模式是什么，项目规模是多大，各类产品（高档、中档、普通商品房等）的比例是多少，产品理念是什么，类似的问题都必须在多项目开发初期予以明确。新市场、新形势，房地产开发企业必须尽早由机会导向转变为战略导向，否则盲目性扩张将极易引发或放大“多项目开发综合症”。

第二，资源配置不合理

众所周知，房地产企业是资源密集型的企业。按范围划分，房地产企业资源可分为内部资源和外部资源。其中内部资源包括人力资源、财务资源、土地资源、技术资源、品牌资源等，外部资源包括供方资源、政府资源、客户资源等。按性质划分，可分为显性资源和隐性资源。其中，显性资源即物质资源，包括人力资源、财务资源、土地资源、客户资源等，隐性资源即非物质的资源，如技术、品牌、文化、公共关系、战略、制度等。社会发展的过程是资源配置的过程，企业发展的过程也是资源配置的过程。企业要实现持续健康发展，必须要做到各类资源的最优化配置。

只有做到资源的最优化配置，才能使资源价值最大化，既可以防止某些资源的浪费，又能减少因某些资源的短缺（所谓“短板”）而影响企业的发展。资源整合是资源配置的内容之一，资源配置才是企业发展所必须具备的核心能力。

许多企业在实施多项目开发时，不能有效地优化、配置资源，有的以“短板”资源为配置标杆，显得过于保守，致使造成其他资源的浪费；有的以“长板”资源为配置标杆，显得过于冒进，致使其他资源（如人力资源、资金资源）过度紧张，甚至经不起重大外来因素的影响或冲击。顺驰就是这方面的活鲜鲜的例子。事实上，不只是顺驰，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏，等等。不匮乏的，却往往是土地资源、关系资源，这真实市场给各个企业开的一个大玩笑。

第三，规章制度不健全

企业要保持持续、稳健的发展必须建立、健全一套全面、适宜、有效的规章制度。与其他行业相比，房地产开发企业在人力资源、资金运作、成本控制、招标采购等方面有很大的特殊性和管理的难度。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业应建立以下管理分体系：行政事务管理体系；信息管理体系；法律事务管理体系；人力资源管理体系；财务管理与成本控制体系；投资者关系管理体系；供方管理与采购管理体系；项目（工程）管理体系；营销管理体系；客户关系管理体系等。

健全的规章制度、完善的管理体系是企业发展的基本保障。在发展初期，因为管理层级少、人员少，只有一本简单的《管理制度汇编》就可以了。但是在多项目下，人员多了，部门多了，层级多了，资金流、信息流复杂了，工作流程拉长了，如果企业没有一套全面、适宜、有效的管理体系，就必然导致权利交集或责任真空，进而出现“多项目开发综合症”。

不要盲从“标杆”企业

或许是快速发展的中国房地产业缺乏真正的榜样，许多企业习惯给自己找一个标杆企业。对顺驰褒也罢，贬也罢，在顺驰快速发展的初期，想必顺驰还是起了许多业界企业羡慕的目光，特别是一些也处于快速发展阶段的企业中有不少企业将顺驰视为标杆。当然，更多的企业还是将万科视为标杆，特别是在冯仑先生发表《学习万科好榜样》后，将万科视为标杆企业的企业就更多了。

树立标杆企业可以使企业在共同愿景下形成共同努力的目标，树立标杆企业的目的是学习，但绝不应是照搬或盲从。

以万科为例，之所以希望业界企业不要盲从，有两点原因：

第一，没有可比性。

截至2005年末，万科总资产219.9亿元，净资产83.1亿元。2005年，万科实际完成开工面积259.3万平方米，同比增长7.9%，同期竣工面积217.4万平方米，同比增长37.9%.虽然很多单项指标万科都不是第一，但在综合实力上，万科在国内房地产业是名副其实的No.1.万科能成为业界的No.1有很多历史的、现时的、客观的、个人的原因，是绝大多数企业所无以比拟的。特别是万科的研发力量、服务观念、品牌价值、企业文化是难以模仿的。另外，多年来，万科走的是做减法的专业化之路，而业界许多企业走的是相关多元化之路：不仅自己的销售公司、物业公司，甚至还有建筑公司、绿化公司――也没有什么可比性。再说，万科的专业化发展模式有其历史的原因，对万科是成功的，但对其他企业却不一定适合。每一家企业有每一家企业的特殊情况，企业群本身也是多元化的，怎么可能有单一的发展模式呢？对每一家企业来说，适合自己的，就是最好的。

第二，万科的项目管理模式不是高效的模式

鉴于企业规模、项目数量和市场布局，万科采用的是四级管理机制：集团公司－区域公司－城市公司－项目部。因此，其结构设计、岗位设置、流程设计都是按照四级管理机制设计的。对业界绝大多数房地产企业来说，因为项目数量比万科少，开发格局与万科不同，一般采用三级管理机制就可以，即：公司－城市公司－项目部，甚至是两级管理机制就可以，即：公司－项目部（项目公司）。

管理层级越多，信息链就越长，工作效率就越低，这是普遍规律。许多企业盲从万科的管理模式，甚至有个别咨询结构推广、复制万科的管理模式，或者按照万科的业务流程为其他企业咨询，其结果真是难以想象。

确立产品模式是多项目开发的基础

在进行多项目开发时，如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。

所谓产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。

通过长期、系统地研究，兰德公司发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。例如万科集团的城市花园系列，四季花城系列（城郊结合部）；金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）；世茂集团的滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；阳光100投资集团的“阳光100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发“城市新兴白领公寓”），万达集团的“万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“SOHO”系列（SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都）等。

可以说，确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。

对产品模式予以定型至少包括以下八个要素：

1、城市选择，就是基于战略发展规划选择拟进入的目标城市。

2、区位选择，就是选择项目在城市的中观区位：是在开发城市中心区，还是在城乡接合部，抑或是在近郊区、远郊区。明确了项目的区位选择，土地投标和土地储备的目标也就明确了。

3、确定项目规模，就是大体确定项目的占地面积、建筑面积等。

4、目标客户选择，就是研究并锁定核心消费者。

5、确定项目风格，就是赋予项目独特的、便于识别的“符号”，使社会公众特别是目标客户能够较容易地识别出是哪个企业开发的什么类型的项目。

6、设计定型，就是各项目的规划设计、景观设计在物质形态上有着精神感受上的一致，成熟的户型可以通用于各项目。

7、卖场设计、广告风格定型。产品定型后，各项目就可以有风格统一的卖场和风格统一的宣传资料（包括楼书、媒体广告等）。

8、统一的VIS.这是产品定型必不可少的“表象符号”，也是最容易做到的。

建立项目管理模式是多项目开发的关键

如前所述，“多项目开发综合症”的原因之一是“规章制度不健全”。大量实践表明，许多“症状”是“规章制度不健全”的直接或外在表现而已。因此，建立适宜、有效的项目管理模式是开发企业实施多项目开发的关键。

建立项目管理模式可分为三个步骤：

第一步，明确职能定位，重新进行组织结构设计

多项目开发的管理模式完全不同于单项目管理模式，首先表现在职能定位和组织结构设计上。在单项目下，房地产企业一般、也只能采用直线职能制的开发管理模式：各部门各负其责共同完成项目开发工作。但是在多项目下，因为实现项目制，公司和项目部（项目公司）在职能上必须要进行定位和职责切分。

以“公司－项目部（项目公司）”两级管理机制为例，一般地，公司的定位是决策中心、资源中心，主要行使支持和管理职能，要做好三件事：

（1）供地；（2）供资金；（3）管控与评价。

项目部（项目公司）是成本中心、利润中心，主要行使执行和实施职能，也要做好三件事：

（1）完成目标；（2）树立品牌；（3）培养和锻炼人才。

在明确职能定位的基础上，企业应重新进行组织结构设计。在设计组织结构时，应充分考虑以下要素：

战略发展规划对组织结构设计的要求；

项目类型；

产品模式；

经营模式（特别是外包模式）；

资源状况（特别是人力资源状况）；

企业文化。

多项目下，矩阵制是常用的组织结构形式。但因为矩阵制容易产生多头领导、权利交集和责任真空，近一、两年来，业界许多领先企业一般采用直线职能制与矩阵制的混合制组织结构形式。

第二步，划分项目类型

项目类型有不同的划分方式。按照地域划分，可分为本地项目和异地项目；按股权划分，可分为独资项目、控股项目和参股合作项目；按项目规模划分，可分为特级项目、一级项目、二级项目、三级项目等；按阶段划分可分为阶段性项目和全程性项目。

划分项目类型是进行项目管理体系设计的基础。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种项目组织类型：（1）本地直属项目部；（2）异地项目公司；（3）控股项目公司；（4）参股项目公司。

第三步，进行流程设计，建立项目管理体系

多项目下，房地产开发的流程与多项目下的开发流程有很到的不同。例如，单项目下销售由公司销售部负责，而多项目下则有多种情形：有的由公司营销中心或下属的营销（经纪）公司负责，有的由项目部（项目公司）负责，公司只进行计划、方案、价格等的管理，有的由营销公司负责。因此必须对各项开发流程进行重新设计。在流程设计工作完成后，就可以针对不同的项目类型分别建立相应的管理体系了。

通常，一套完整的项目管理体系至少涉及以下方面：

㈠项目组织管理（包括各类项目部的组织结构设计，定岗定员，项目部的组建、解散等）；

㈡项目人力资源各类（包括项目经理及其他人员的聘任、解聘、薪酬、考核、奖励、劳动关系等）；

㈢项目资金与财务管理；

㈣项目计划与目标管理；

㈤项目投资决策管理；

㈥项目研发与设计管理；

㈦采购与招标管理；

㈧项目工程管理（包括质量、进度、成本、安全文明、档案管理等）；

㈨项目营销管理；

㈩项目客户关系管理，等。

投资主体虚拟化与管理主体实体化

确立产品模式解决了企业的商业运营模式，建立项目管理体系是解决了企业的管理机制问题。但企业采取什么样的项目体制却是最核心、最根本的问题――体制决定机制，机制决定体系（规章制度）。

但是遗憾的是，尽管许多企业都在不断地探求、完善管理机制，但无不着眼于“职责划分如何更合理”等问题，无论是“金字塔式”还是“倒金字塔式”，无非是在“左倾”和“右倾”中寻求相对合理的管理机制而已，而没有真正意识到问题出在体制上――传统的项目体制是公司和项目部（项目公司）一体化，都具有[

双重身份：既是投资主体（因为代表公司），又是管理主体（行使项目开发职能）。这种双重身份肯定会不可避免地导致难以控制项目开发成本和管理费用，难以实施有效的考核，进而导致项目计划、目标的偏差率很大，而无法实现项目投资目标。

事实证明：无论是令广大业界企业景仰的“标杆企业”，还是风光无限的“地产大腕”，现今几乎所有房地产开发企业都碰到了同一个问题，也都在思考同一个问题：最有效的项目管理模式是什么？

通过深入研究分析和实践检验，兰德认为“项目投资主体虚拟化，项目管理主体实体化”是最有效的投资开发模式。

“项目投资主体虚拟化”是指无论是本市项目，还是异地项目，都尽可能地注册成立一家具有独立法人资格的项目（投资）公司，该项目（投资）公司所有的法人证照、财务等由公司统一管理，除法人代表、财务负责人等由公司领导兼任以外，没有任何其他人员（但列支管理费用）。

项目投资主体虚拟化的益处

有利于项目融资（包括债权融资和股权融资）；

有利于规避法律风险；

有利于财务核算；

有利于税务筹划。

“项目管理主体实体化”是指由公司（或再引入社会上专业的项目管理公司共同出资）相对控股的（但不是每一个项目都注册一个）具有独立法人资格的项目管理公司，并将部分项目的开发实施工作交由项目管理公司，项目投资公司与该项目管理公司签署《项目委托管理协议书》，并支付一定额度的管理费用。

“项目管理主体实体化”的益处

有利于控制项目开发成本和管理费用；

有利于实施有效的考核；

有利于项目投资目标的实现。

房地产经营模式范文第6篇

【关键词】面向客户；房地产业；经营模式

1 引言

房地产业的发展, 一方面改善了人民的居住条件, 另一方面也使房地产市场由卖方市场转向买方市场, 客户逐渐成为房地产市场的主导者, 房地产企业经营存在的问题也逐渐显露出来。企业在生产成本最低的地方大批量建造住宅, 而客户则希望能在最便利生活的地方购买住宅, 同时要求产品类型多样, 服务具有人性化, 满足个性化需求。房地产企业的供给和客户的需求不能准确对接, 原因在于企业把房地产产品和服务作为经营对象, 并不十分清楚客户在何时、何地以什么样的价格需要企业的产品和服务, 企业应将经营视角转向房地产客户, 采用客户经营模式。

2 房地产客户经营的内涵与特点

2.1 房地产客户经营的内涵

房地产客户经营是相对于传统经营的一种新型经营模式。企业将经营对象由房地产产品和服务转向房地产客户, 客户由被动的接受者上升为企业经营的主动者, 企业以客户为中心进行资源配置和策略实施, 通过为客户创造价值来获得盈利。其内涵包括以下方面:

2.1.1 房地产客户是企业经营的对象

房地产客户是购买使用房地产产品的消费者, 其由潜在的客户、形成中的客户以及稳定的客户构成。潜在的客户具有潜在的房地产购买需求, 是企业培养的对象。形成中的客户处于房地产的购买阶段, 是企业竞争的对象。稳定的客户处于物业消费阶段, 企业可对其价值进行深度开发和利用。企业把客户当作经营对象, 关注客户需求的变化, 并满足其个性化需求。

2.1.2 企业以客户为中心进行资源配置

企业在硬件建设上, 建立客户经营系统, 负责客户信息收集、决策、数据挖掘等工作, 同时把优秀的人力资源配置到客户研究、定位、促销、服务等部门。在资金投入上, 在客户期望的区位建设房地产。在客户置业、入住、消费的全过程中, 企业把资源配置到增强客户体验的要素上, 为客户提供便利。企业以客户为核心来配置资源, 能够提高资源的使用效率, 也满足了客户的需求。

2.1.3 企业的经营手段是实施客户满意的经营策略

房地产客户的满意是客户在置业和物业消费中所感知的效果与期望值相比较后形成的感觉状态, 其由产品满意、服务满意、企业形象满意等要素构成[1]。企业采用客户满意的经营策略, 对客户进行跟踪, 及时获得客户不满意的信息, 并实施相应的补救措施, 改进产品和服务。通过实施客户满意的经营策略还可以进一步获得客户忠诚。

2.1.4 企业通过为客户创造价值来获得盈利

企业是价值的创造者, 客户是价值的接受者和评判者, 企业创造的价值能否被客户认可取决于客户对价值的感知。房地产客户的感知价值是客户在一定期间, 对企业提供的房地产产品和服务所感知到的利益与付出成本之间的差额。房地产企业密切关注客户需求, 通过定制营销、个性化服务来为客户创造价值。客户获得价值, 持续地购买和消费房地产产品和服务, 又使企业获得盈利。

2.2 房地产客户经营的特点

房地产客户经营作为一种全新的房地产经营模式,其具有以下特点:

2.2.1 房地产客户经营是一种拉动型的经营模式

传统的房地产经营是一种推动型的经营模式, 企业先生产出产品, 然后将其推向市场, 企业贯彻的是备货型经营方针; 而在客户经营模式中, 企业以客户的需求为起点来进行生产, 并贯彻客户满意的经营方针, 是一种拉动型的经营模式。

2.2.2 房地产客户经营实现了多元化的细分市场

传统的房地产经营, 企业致力于面向统一的市场, 提供标准化的产品和服务, 而在客户经营模式中, 企业将每一个客户或每一部分客户当作一个细分市场, 充分了解每一个目标客户的需求, 并满足其需求。

2.2.3 房地产客户经营贯彻了人本经营的思想

传统的房地产经营, 企业从自身利益和观点出发, 认为只要有好的产品和服务, 市场肯定会认可, 企业贯彻的是物本经营的思想; 而在客户经营模式中, 企业从客户的角度、用客户的观点来进行经营决策, 即关注客户的需求变化, 并满足其个性化需求, 因此, 企业贯彻的是人本经营的思想。

3 房地产企业采用客户经营模式的可行性

3.1 客户的资产性是客户经营模式实施的前提

客户在购买和消费房地产的过程中, 一方面与企业建立契约关系, 另一方面给企业创造利润, 客户是企业拥有的、控制的, 能够以货币计量的经济资源, 即客户是房地产企业的资产。资产经营是企业通过对资产进行组织、管理、运筹、谋划和优化配置来促进资产的最大化增值, 并使企业获得盈利的经营活动。房地产客户是企业的资产, 企业可对其实施资产化经营, 获取其给企业创造的价值。

3.2 客户要求参与房地产的开发与经营为客户经营模式的实施提供了基础

房地产价值昂贵、使用寿命长, 客户一生中购买的次数有限, 客户要求参与房地产的开发与经营, 行使业主的权利。客户参与房地产的开发与经营, 一方面给企业提供了客户需求信息, 企业可针对性地提品和服务, 满足其价值需求; 另一方面, 也加强了企业与客户的沟通, 企业对客户进行引导, 缩小客户期望价值与感知价值的差距,提高客户对企业经营策略的认可度。

3.3 信息技术的发展为客户经营模式的实施提供了可能

网络技术的发展使得企业与客户的沟通变得更加方便, 这种沟通几乎不受时间和地域的限制, 企业可以及时了解客户的需求, 为其提供可视化的设计界面, 让其参与房地产的开发。另一方面, 数据仓库、数据挖掘技术的发展为企业收集、分析、处理和利用客户数据提供了科学的手段, 为决策提供了支持, 使客户资产的运作和经营成为可能, 并提高了客户经营的效率和效果。

4 房地产企业实施客户经营模式的措施

4.1 营造客户型企业文化

客户型企业文化是企业在客户经营过程中形成的,并为全体员工所遵循的共同意识、价值观念、职业道德、行为规范和准则的总和, 其包括客户是企业的重要资产、关注客户的个性化需求、客户百分之百满意等内容。它能够统一员工的以客户为中心的理念, 激励员工自觉地并协同一致地为客户创造价值。房地产企业应本着创新、以人为本、全员参与的原则, 通过分析总结、规划设计、贯彻落实等步骤来营造客户型企业文化。

4.2 建设信息技术平台

信息技术尤其是网络技术、数据仓库、知识发现、数据挖掘等先进信息技术是企业贯彻客户经营模式的重要支撑和保证, 房地产企业应建设信息技术平台。企业通过网络技术获取客户信息, 并建立客户数据仓库, 运用知识发现、数据挖掘等技术来系统识别和解释客户数据背后隐藏的模式和趋势, 并预测客户的未来行为, 为经营决策提供支持和科学依据。企业应根据自身条件, 依托外部技术力量来建设信息技术平台, 并在运行中不断完善。

4.3 实施定制营销

企业将客户纳入到房地产开发中, 与客户相互交流,定义出对客户最有价值的产品、服务与信息的组合, 并通过专业软件在计算机中进行模拟, 同时实施该定制项目。在客户物业消费阶段, 企业提供菜单式服务供客户选择, 还可以根据客户的特殊要求为其设计、定制服务, 企业充当资源的组织者和服务的管理者, 满足客户的个性化需求。

5 结语

随着客户成为房地产市场的主导者, 其将成为房地产企业的经营对象。房地产客户经营模式能够更好地为客户创造价值, 满足客户的个性化需求, 同时也提升了企业的盈利能力, 其一定会成为最具竞争力的经营模式。

参考文献：

[1]杨宏涛.房地产客户满意营销[J].商业时代, 2006( 9) .

[2]汪涛, 徐岚.顾客资产的构成与测量[J].经济管理, 2002(24).

房地产经营模式范文第7篇

[关键词] 资产负债率；房地产高负债；健康经营

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 18. 066

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）18- 0107- 03

1 高负债率的特点

所谓资产负债率就是负债总额除以资产总额的百分比，也就是我们通常所说的负债总额与资产总额的比例关系。那么从其效用来看，资产负债率是衡量企业负债的水平和风险程度的标志。从不同的角度来看负债率也会有不同的要求，如果从债权人的角度来，负债率越低越好，那么对与投资人或股东来说，负债率较高会给企业带来一定的好处。下面就这一问题建立数学模型，通过数学工具来具体分析负债率的变化情况以及导致高负债率的原因。

一般企业的负债行为包括：发行债券、融资租赁等方面。我们先以银行借款为例，来分析资产负债率。

已知：资产负债率=负债总额/资产总额。在正常的经营下，负债

借：银行存款 x

贷：长（短）期借款 x

这时资产负债率=（a+x）/（b+x）

（a+x）/（b+x）-a/b=（ab+bx-ab-ax）/b（b+x）=（b-a）x/b（b+x）>0

已知 a

一定 （b-a）/b（b+x）>0

结论：企业大量负债会使企业资产负债率升高。

由以上的结论，可以得出结论，大数目的负债会导致资产负债率的提高。

2 我国房地产企业的经营模式

从2000年开始，我国的房地产企业走着一条高速扩张并且高负债的道路。从产业类型来说房地产行业是典型的资金密集型行业，资金自然成为核心要素，资金量和融资方式对于企业来说的重要性不言而喻。

目前我国房地产开发企业的资金来源高度的依赖于银行贷款。中国人民银行原副行长吴晓灵在《中国房地产市场报告》中曾经指出，香港前5大上市公司负债率基本在30%～40%，而内地房地产公司的资产负债率在75%左右。参照2013年上半年，万科、保利、碧桂园、恒大等大型房地产企业的财务报告，可以明确看出这几家大型房地产企业的资产负债率都是比较高的。由此我们可以得出结论，我国的房地产企业是典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式。

从高负债率的利与弊的角度来看，房地产开发本身对流动资金的需求量比较庞大，房地产开发市场的高金融杠杆率，使得房地产行业平均利润率要高于其他大多数行业。但是，从目前我国房地产企业现状来看，行业的整体实力依旧较低，操控着雄厚的现金流，并且不需要贷款的开发企业数量不多，甚至极少，所以房地产开发商就必须使用各种金融方法进行融资来取得建设项目必须的资金。那么这也就是我国房地产企业高负债形象形成的基本原因。其实，高负债率在企业发展过程中也是一把双刃剑。

众所周知，资金是在企业扩张时期总重要的资源，不管是在周转资金匮乏时还是在建设新项目时，亦或是贷款购入固定资产时，都需要进行负债来迅速补充资金上的不足，在此基础上保证企业经济效益的增加，同时也有利于扩大规模和实力，提高企业的知名度、效率和综合竞争力。

从正面来看，首先房地产企业的高负债可以给企业带来杠杆效应，可以用借入资金来调节自有资金的获利能力，企业在负债过程中所背负的利息较为稳定，当投资的利润率大于负债利息率的时候，企业总资产收益率发生变动时会使权益收益率引起大的幅度的改变，这样会导致企业获得额外的资金收益。其次，企业的负债经营可以弥补企业经营过程以及扩大规模所急需的资金。最后高负债可以在宏观经济形势良好的情况下，让企业加剧扩张，迅速发展。良好的经济形势往往是扩张战略成功的条件之一，在市场一片大好，经济政策扶植的情况下，房地产企业会踏上刚性需求的快车道加速发展。

从反面来看，高负债率也有负面的影响，首先，过度的高负债会引起债权人和股东之间的冲突。在现实的经营过程中，股东比较偏向于风险大的投资，如果投资成功，可以取得高回报，如果失败，那么债权人和股东就需要共同承担损失。所以会增加成本，减少企业的效益实现。其次，高负债率不利于房地产企业的再筹资活动。如果负债过大过多，那么导致不能如期偿还债权人的本息，会使自己的名誉受到伤害，各类债权人会对企业的商誉产生怀疑，他们为了降低放贷的风险，不会再增加贷款，这样就会使急需资金的房地产企业筹资融资的成本和难度大大增大。最后，高负债会让企业的财务风险加大，由于企业负债带来了大量的资金，那么所需要的财务费用也会大大增加，融资成本加大，当房地产企业经营不顺或者是新建的工程发生了亏损时，现金得不到保障，企业无力支付利息，不得不面临破产的危险，负债越多，所带来的风险就越大。这就是房地产企业高资产负债率的两面性。

从高负债率数字背后的内涵来看，我国房地产企业的资产负债率高的原因经过分析是因为以下两个原因导致的。①我们通常所说的资产负债率，并不是严格意义上的净负债率。“预收账款”科目所形成的的负债，在中国的会计制度中，我们核算时把它算成负债，对于房地产企业来说，也就是通常意义上的办完房屋产权，才能确认收入。但是在中国大陆以外的地区，是不把“预收账款”科目看作负债里面的，也就是说，我们在看负债，计算负债率的时候，需要去掉“预收账款”科目的数字。这是其中一个原因。②在我们中国境内的会计制度，不得用评估资产入账，作为资产记录，而其他的国家，评估资产可以算进“资产”科目里面，而且资产的增值部分按照利润计算。所以，通过以上的两点，我们可以清晰地看出，我国房地产企业的高资产负债率数字的背后，有实质的高，也有计算上的差别导致的“高”。

从背负着高负债率的企业的健康发展的角度考虑，由于房地产企业并不是一只独苗，它是社会经济链条上的一环。中国社会科学院工业经济研究所2011年的“中国企业竞争力报告”显示，2011年的住宅价格将实现稳中有降。截止到6月底，房地产上市公司经营状况明显减弱，部分房地产企业的资产负债率达到了71.27%，不少中小房地产企业面临很大的经营困难。报告显示，信贷调控政策明显，国内贷款增速已经下滑至接近2008年调控时的低点水平，自筹资金增速持续上涨，成为资金来源的重点。也就是表明，在走该负债率的经营模式道路上，财力雄厚，高回报率的企业会更占优势，而中小企业举债经营，会大大增加风险。2012年阳光壹佰置业集团董事长易小迪接受采访曾经表示，我国房地产企业近几年在二三线城市做的综合体就体现了很强劲的市场需求。包括CBD、多中心，很多城市都有需求。具体来讲，他认为住宅市场会多元化，会细分到低端住宅、青年住宅、老年住宅、出租式服务式公寓等，这种多样化市场现在已经体现了出来。如果不做细分，盈利能力实现不了。因为普通住宅将来会面临保障房、二手房的竞争，只有多元化去做才有出路。并且房地产企业负债率高不会像工业企业那么危险，因为房地产是类金融行业，它的存货就像黄金白银，只要有合理的价格就会卖出去。所以这个问题不至于长久困扰房地产公司，但通过这次调控，他们会把高增长模式转化为稳定增长模式，甚至有些公司会压缩规模。所以从目前的时间节点来看，在宏观经济政策良好和社会稳定发展的大环境下，我国房地产企业高资产负债率的经营模式还未出现较大危机和风险。

3 房地产企业实例分析

中国指数研究院等机构于2012年的“2012中国房地产上市公司TOP 10”研究报告显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%。如房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60%～70%之间，一般80%就是一个警戒线了，如超过80%，负债比例已经过高了，企业的经营就已经面临很大的风险了，不仅可能导致短期的资金风险，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，可能最终导致企业资不抵债，最终破产。一般来说，负债在40%～50%最好，是因为这个时候表明企业的资金流通状况良好，而且能够动用的资金比自由资金要多，但又不会多到还不了的程度。所以，这个时候企业的资金利用率较高，而且风险较小，是很理想的状态。

以下我将具体分析对比我国几大大型上市房地产企业的资产负债率。

（1）万科。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，2013年上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。其2011年财报显示的资产负债率是77.09%，2012年财报显示的资产负债率是78.31%，而2013年上半年财报显示的资产负债率是79.62%，由此可见，万科的资产负债率在77%～80%之间。

（2）保利地产。保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。保利地产2011年报显示，其资产负债率为78.43%，2012年报显示，其资产负债率是78.19%，2013年上半年财报显示资产负债率为79.26%，由此可见，其资产负债率在78%～80%之间。

（3）碧桂园。1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东，立业20多年。2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。碧桂园2011年财报显示资产负债率约为63.3%，2012年财报显示资产负债率72.98%，2013年上半年碧桂园总裁莫斌透露，资产负债率在60%左右。由此可见，碧桂园的资产负债率也在60%以上。

（4）恒大。恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。2011年财报显示资产负债率为80.52%，2012年财报显示资产负债率81.74%，2013年上半年财报显示资产负债率为78.87%左右。由此可见，恒大地产的资产负债率也在78%以上。

另外，中国某家规模可以进入世界500强的未上市的房地产企业的董事长在参加上海卫视的财经节目中表示，他所执掌的企业的现阶段负债率也在80%左右。

通过上述数据的列举，我们可以看出中国排名前十的几家上市地产企业的负债率数据都偏高，并且在80%左右。并且这一现象并不局限在这些企业中，由《中国经济周刊》根据证监会分类下我国房地产开发企业的资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。这其中既有会计制度核算的方法导致的偏高，也有我国大量的房地产企业近年来踏上宏观经济热度的列车的因素。

资产负债率不断提高，从侧面也可以表明房地产上市企业的处境不断恶化，越来越不安全。有一些企业即便是剔除预收账款后，净资产负债率依旧很高。这些上市房企的净利润出现大幅降低则主要是受到房地产限购政策以及银行拒绝授信贷款而无法扩大生产等因素影响。上市房企或许还将长时间处于类似环境下。因为短期之内国家政策不会出现变化。这便是我国面前这个阶段，房地产企业高负债率的现状。

房地产经营模式范文第8篇

经营模式简述：

第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；

第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：

第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。

经营模式详述及税务问题概述：

房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。

购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。

接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。

再接下来物业管理公司与富尔沃财富街及各独立经营的商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街作为一般纳税人，以不含增值税收入的10%（假定比例）作为联营收益，让联营商户提供收入90%的增值税发票或者费用票子，由商户负担增值税金及附加，由富尔沃财富街负担房租，企业所得税是富尔沃财富街负担还是联营商户负担有待商榷。各独立经营商户的税金是否由富尔沃财富街代扣也有待商榷。

税收问题详解：

假定每年返购房者租金10万元，则房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年10万，高于10万的作为受托租房的手续费归物业管理公司所有；低于10万的，按实际出租金额返给房地产公司，不另收手续费。我们下面只介绍房地产公司的会计处理。

房地产公司的会计处理：

第一种情况以高于或者等于约定价格租出：

收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户

借：银行存款 100000

贷：其他业务收入100000

支付租金时，用购房者提供的发票进成本

借：其他业务成本100000

贷：银行存款100000

计提营业税及附加时

借：营业税金及附加5550

贷:应交税费-应交营业税 5000

-应交城市维护建设税350

-应交教育费附加150

-应交地方教育费附加 50

交印花税

借：管理费用-税费 100

贷：现金 100

第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出：

收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户

借：银行存款 80000

贷：其他业务收入80000

支付租金时，用购房者提供的发票进成本

借：其他业务成本100000

贷：银行存款100000

计提营业税及附加时

借：营业税金及附加4440

贷:应交税费-应交营业税4000

-应交城市维护建设税280

-应交教育费附加120

-应交地方教育费附加 40

交印花税

借：管理费用-税费 100

贷：现金 100

富尔沃财富街会计处理：

假定销售商品收入100万，财富街扣10%作为联营收入，增值税金及附加由联营商户负责，财富街负担房租，企业所得税由财富街负担。由于房租金额相同两种方式下对税金影响相同，故作会计分录时未考虑房租。

联营有两种方式：第一种视同买断代销，第二种收取手续费方式

第一种视同买断代销：

销售商品时

借：银行存款1170000

贷：主营业务收入1000000

应交税费-应交增值税 170000

由于扣点10%，故联营方应提供成本、费用发票90万，由于联营商户负担增值税金及附加，所以提供成本、费用发票都可以，如果联营商户只负担增值税，则应提供增值税票。

借：库存商品 900000

应交税费-应交增值税（进项税）153000

贷：银行存款1053000

借：主营业务成本900000

贷：库存商品 900000

计提增值税附加

借：营业税金及附加 1870

贷：应交税费-应交城市维护建设税1190

-应交教育费附加 510

-应交地方教育费附加 170

应交增值税税金及附加合计：170000-153000+1870＝18870

应交企业所得税：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50

应交税总计：18870+24532.50＝43402.50

如增值税金及附加由联营商户负担，则财富街实际负担24532.50元税金；

如联营商户只负担增值税，则财富街负担26402.50元税金；

第二种收取手续费代销

销售商品时

借：银行存款1170000

贷：应付账款-X供应商1000000

应交税费-应交增值税（销项税） 170000

借：应交税费-应交增值税（进项税）170000

贷：应付账款-X供应商170000

借：应付账款-X供应商1170000

贷：主营业务收入-代销手续费 100000

银行存款 970000

计提营业税税金及附加

借：主营业务税金及附加5550

贷：应交税费-应交营业税5000

-应交城市维护建设税 350

-应交教育费附加 150

-应交地方教育费附加 50

应交营业税金及附加合计：5550

应交企业所得税：(100000-5550)×25%=23612.50

应交税金总计：5550+23612.50＝29162.50

综上所述，这种经营模式各房地产公司可以借鉴，以期在现在低迷的房产市场中另辟蹊径，增加企业销售，扩大收益。

房地产经营模式范文第9篇

关键词：房地产售后 经营模式 税收问题

一、经营模式简述

所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。

参与人：开发商、购房者、物业管理公司

第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。

二、经营模式详述及税务问题概

开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。

开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。

购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。

接下来开发商与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司开发商签约下的所有商铺；如实际出租该房屋的价格高于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给开发商。所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司手续费收入，如果房屋未出租则不付任何费用。

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第十九款规定，“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”此时商业运营管理公司仅就租出价高于租入价的商铺交纳“业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，物业管理公司租房手续费不是印花税列举税目，不用交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税，也不需要交纳房产税，土地使用税。

三、税收问题详解

假定每年返购房者租金12万元，每个月租金是1万元，则开发商与商业运营管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年12万，每个月租金是1万元，高于12万的作为受托租房的手续费归商业运营管理公司所有；低于12万的，按实际出租金额返给开发商。所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司手续费收入。

四、开发商的会计处理

第一种情况以14.4万一年的价格租出

物业管理公司的会计处理：

收到租金时：借：银行存款　144000 贷：其他应付款－开发商　120000　其他业务收入　24000

向开发商支付租金时，按合同价格每年12万支付，第一个月租金1万做为手续费

借：其他应付款－开发商　120000 贷：银行存款 110000其他业务收入10000

计提营业税及附加5.6%，其中营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的2%（辽宁省葫芦岛市规定）

借：营业税金及附加 1904 贷：应交税费-应交营业税1700 -应交城市维护建设税119 -应交教育费附加　51 -应交地方教育费附加 34

企业所得税：收入24000+10000＝34000；成本费用1904；应纳税所得额34000-1904＝32096；应纳所得税额32096×25%＝8024。

房地产开发商的会计处理：

收到物业管理公司支付的租金110000元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票144000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票34000元。

借：银行存款110000销售费用34000　贷：其他业务收入144000

支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

借：其他业务成本　120000　贷：银行存款　120000

计提营业税金及附加5.6%：借：营业税金及附加 8064 贷：应交税费-应交营业税 7200　-应交城市维护建设税 504 -应交教育费附加 216 -应交地方教育费附加 144

房地产开发商按物业管理公司租出的的合同价款144000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税

借：管理费用－印花税　264（264000×1‰） 贷：银行存款（或现金）264

企业所得税：收入144000；成本费用34000+120000+8064+264＝162328；应纳税所得额162328-144000＝18328；应纳所得税额18328×25%＝4582。

第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出，每个月租金6666.67元：

物业管理公司的会计处理：

收到租金时：借：银行存款80000 贷：其他应付款－开发商　80000

支付租金时：借：其他应付款－开发商　80000　贷：银行存款　73333.33其他业务收入　6666.67

计提营业税及附加5.6%：　借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税　4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加 120 -应交地方教育费附加 80

企业所税税：收入6666.67；成本、费用4480；应纳税所得额6666.67-4480＝2186.67应纳所得税额：2186.67×25%＝546.67

房地产开发商的会计处理：

收到物业管理公司支付的租金73333.33元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票80000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票6666.67元。

借：银行存款73333.33　销售费用6666.67贷：其他业务收入80000

支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

借：其他业务成本　120000贷：银行存款　120000

计提营业税金及附加5.6%：　借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税 4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加 120 -应交地方教育费附加 80

房地产开发商按物业管理公司租出的的合同价款80000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税

借：管理费用－印花税　200 贷：银行存款（或现金）200

企业所税税：收入80000；成本、费用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；应纳税所得额6666.67-131346.67＝-51346.67；无应纳所得税额，无需缴纳企业所得税。

第三种情况没有租出

物业管理公司没有会计处理，房地产开发商会计处理如下：

支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

借：其他业务成本　120000 贷：银行存款 120000

房地产开发商按租入合同价款120000元缴纳1‰的房屋租赁业印花税

借：管理费用-印花税 120 贷：银行存款（或现金）　120

房地产经营模式范文第10篇

关键词：房地产；调控政策；经营模式转型

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、调控政策解读

我国实施住房货币化改革以来，房地产业不断发展，事实上成为我国重要的支柱产业之一，在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中，房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下，房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累，并加重了贫富分化与产业空心化现象，甚至对社会稳定造成一定威胁。因此，近年来中央政府已实施多次调控，2011年初以来，中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控，以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。

调控的主要逻辑为：通过限贷、限价、限购，暂时抑制商品房需求，实施从紧的房地产金融政策，改变房地产业金融杠杆过度化倾向，减少开发企业外部供血，从而使得开发企业现金流紧张，不得不改变囤地、捂盘等经营方式，主动降价，实现房价合理回归；同时，在此期间大力发展保障房，完善相关制度、法律，实现房地产市场长期稳定发展。

从社会财富分配的角度来看，中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利，将社会财富向潜在购房者倾斜，同时，对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。

二、从博弈论视角看房地产调控

房地产调控的任务极其艰巨，调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上，调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程，对调控前景与调控成效的研判，或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数（行为导致的结果）。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者，其可选行为集合及支付函数简单描述如下。

2.1 中央政府

对于中央政府而言，是否坚持调控及调控的力度，构成其可选行为集合，其支付函数则是：调控成功、房价合理回归；调控不成功、房价未合理回归。另外，在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此，中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份，在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下，中央政府的主要目的是促进房价合理回归，从而降低贫富分化，避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然，鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位，以及地方政府“土地财政”的现实，房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。

2.2 地方政府

对于地方政府而言，是否着力落实调控政策，构成其可选行为集合，其支付函数与中央政府类似，但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关，因此在GDP考核的框架下，地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。

2.3 各类未购房者或待购房者

对于购房者而言，调控背景下是否买房，构成其可选行为集合，坚持不买房，则有利于调控目的实现，反之亦然。另外需要注意，对于相当一部分低收入者而言，只能通过保障房解决居住问题，与商品房需求关系不大，反而在房地产调控过程中，更容易面临失业的困境。

2.4 开发企业

对于开发企业而言，是否顺应调控，以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合，其支付函数为：降价从而回笼现金流、减少利润；降价但未能回笼现金流；不降价从而维持利润；不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是，开发企业群体是要加以区分的，比如，大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间，刚需项目与非刚需项目之间，因其自身资质的不同，在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响：

一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说，土地购买支出是最大宗支出，且存在很大被动性；财务费用也比较被动；销售费用具有较大自主性；建安成本与管理费用的自主性则存在分化，中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节，管理费用也具有一定自主性，大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强，允许更多赊账，但工程进度的管理更加规范，难以随意放慢进度，而且管理费用更加刚性。因此，对于小开发企业而言，只要不存在土地款支付压力，则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业，特别是大型快速周转性企业。

二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特，由于“买涨不买跌”心理的存在，降价未必能换来成交量。因此，降不降、降多少，开发企业都不容易做到心中有底，但是相对而言，大型开发企业对市场研究相对透彻，其产品竞争力和品牌价值也更大，因此大型开发企业降价更容易换来成交量，现金流入概率更大。

三、 房地产调控成效研判

房地产调控下的各种博弈中，中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位，贯穿始终。而随着博弈的不断深入，开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。

3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促使房价下降

前已述及，调控的逻辑是多方挤压开发企业的现金流，从而迫使其降价，但开发企业的现金流具有较大自主性，政府对其维持时间难以准确估计；同样，开发企业对政府调控的决心与能力也是逐渐观察的，双方均根据对方的行为来采取下一步行动。因此，这是一种典型的不完全信息动态博弈，均衡解为精炼贝叶斯均衡，即：参与者根据所观察到的他人行为来修正自己对于他人的主观信念，即调整预期，并据此选择自己的行为。由于信息不完全，参与者需要采取行动，实现“信号传递”。就本轮调控看，中央政府通过强大舆论导向、地方政府问责制、保障房强推、严格的房地产金融控制等措施，并不惜承受GDP增速下降的代价，逐渐向开发企业传递了调控的巨大决心，开发企业经历了怀疑、观望、动摇，最终相信降价为大势所趋，从而使博弈只有一个精炼纳什均衡解，即中央政府坚持调控、开发企业顺应调控降价。

调控过程中也存在变数，比如地方政府“土地财政”、宏观经济增长、房地产上下游产业就业等因素。但是，中央政府作为城市房地产开发土地的最终供应者，又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求，在房地产调控博弈中必然处于强势地位，有能力将调控不断向前推进，即使一段时间内可能会迫于种种压力暂时放松调控，但只要经济下行压力、就业率下降压力、地方财政压力不至于太大，房地产调控就持续存在，因此，房地产调控存在常态化趋势。而且，在宏观经济环境允许的空间内，房地产调控的力度会越来越大，并最终促使房价出现下降。

四 、结论

当前我国的房地产市场，特别是政策力度较大、执行较严的一线城市，可能正处于博弈的第三阶段。中央政府在房地产调控博弈中无疑处于强势地位，即使一段时间内可能会迫于经济增长、就业率等压力暂时放松调控，但只要宏观经济面允许，房地产调控的空间就存在，这是 “房地产调控常态化”的根本原因。对于开发企业来说，进入调控常态化时代，能否转变房地产经营模式，走快速周转策略，走刚需路线，转变之前的囤地策略、豪宅路线，成为生存与发展的关键；对于各类金融机构来说，优先支持快速周转性企业、刚需项目，也成为题中应有之义，当前我国恰好处在城市化率达到50%的城市化新阶段，如何吃透刚需内涵，将金融资源向刚需项目倾斜，并引导房地产企业优化经营理念和管理方式，加快周转，是当前的重要任务。

参考文献：

1.张维迎.博弈论与信息经济学.上海人民出版社.1996