房地产抵押担保范文
时间：2023-03-04 07:38:35
房地产抵押担保范文第1篇
【关键词】房地产抵押；担保
实践中，房地产抵押后，根据我国现行法律的相关规定，房地产管理部门会对办理抵押登记的房屋在《房屋所有权证》、《土地使用权证》上进行他项权记载，并同时颁发《房屋他项权证》、《土地使用权他项权证》，但是对于办完抵押登记后，这证件到底应该由谁保管，是抵押人处还是抵押权人处，放在哪方保管更能平衡抵押人和抵押权人的权利，实践中双方当事人态度上存在着一定的分歧。
一、我国现行法律规定
《房屋所有权证》和《土地所有权证》是房地产管理机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。《房屋他项权证》和《土地他项权证》）是房地产管理机关颁发给抵押权人等他项权利人的法定凭证。他项权利人依凭证行使他项权利，受国家法律保护。
在实践中，对于《房屋所有权证》和《房屋他项权证》（包括土地的两证，以下同）由谁保管，抵押人、抵押权人分别保管，还是一并由抵押权人保管，不同的抵押权人其采取的做法是不同的。由于实践中银行作为抵押权人的情况更多一些，所以笔者对几家知名银行的房屋抵押情况进行了了解。调查的结果是各家银行作为抵押权人时，对于《房屋所有权证》和《房屋他项权证》由谁保管，具体的做法由各家银行决定。有的银行只保管《房屋他项权证》，有的银行连同《房屋他项权证》一并收取保管。
二、房产抵押现行状况评析
一种制度是否具有正义性，常常取决于它是否能兼顾各方利益，能否平等地对待各种利益主体。法律的价值就在于能否最大限度的维护最大多数人的利益平衡。房屋抵押登记制度亦应如此。
（一）根据现行部门规章规定对抵押权人利益的保护是不利的
根据我国建设部《城市房地产抵押管理办法》（部门规章），由于抵押权人手中只持有他项权证，这使得一旦其债权出现实现的风险，只能根据我国现行《担保法》的规定实现抵押权。《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”而法律的现行规定对抵押权人权利的保护似乎有所欠缺。
就算抵押权人可以凭借《房屋他项权证》实现抵押权，但手里压着很多不能还款的房子，要去变现，拍卖，变卖，去找人收购，在变现过程中的人力、物力、财力使自身的经营业务发生偏离，对抵押权人来说，这样的成本是不是太高了呢？这对抵押权人来讲，是不是有失公平呢？
产权证掌握在抵押人手中，根据《担保法》第53条的法律规定，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，也就是说，一旦我们和抵押人达不成协议，那么我们只有唯一一条实现抵押权的途径，那就是向法院提讼程序。下面几种情形即可予以证明：
1、我国民法实行的是“私法自治”“意思自治”原则，在私法关系中，强调主体的意思表示，减少国家干预。当事人之间订立的合同，按照有约定依约定，“无约定从法定”和“约定大于法定”的一般民法原理，只要是在法律许可的范围内自愿达成的双方约定，就是双方之间的法律，对双方均有约束力，即约定大于法定，但以不损害公共利益为限。
2、抵押权人和抵押人双方可以通过仲裁方式解决纠纷。根据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”“当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院的，人民法院不予受理。”所以根据仲裁的排他性，一旦当事人双方选择了仲裁方式解决纠纷即排除了法院的管辖权。
3、抵押权人和抵押人双方事先对抵押合同进行了公证，即此合同若经公证机关赋予公证效力的债权文书，那么当事人可以凭借公证的执行证书直接向人民法院申请强制执行，不经诉讼程序即直接进入法院的执行程序。根据我国《公证暂行条例》第24条的规定，经过公证处公证证明有强制执行效力的债权文书，是指国家公证机关根据当事人的申请，对于借款合同、还款协议等文书，经审查核实认为无疑义的，对债权文书进行公证，并依法赋予其强制执行效力，债务人不履行公证文书规定的义务时，债权人即可不经过诉讼程序，而直接向有管辖权的人民法院申请强制执行的证明活动。
三、寻找权利的平衡点：对平衡各方权益的建议
任何良好法律制度的构建都必须寻求其内部权利义务关系的平衡。一旦发生纠纷，法律就要权衡当事人双方的利益，保证其利益平衡，从而维护市场的交易安全和保证交易的顺利进行。
但对于房屋抵押《房屋所有权证》到底由谁保管的问题，通过上述我们的分析，根据现行的法律规定和实践中的做法，都不能很好的维护双方当事人的权利平衡，那么我们能否寻找到双方权利的平衡点呢？就此，笔者提出以下两点建议。
（一）立法层面：一方面，由于我国现行的法律、法规对权利证书究竟放在哪方保管尚没有明确的规定，而是在国务院部门规章中予以规定，而部门规章的效力较低，部门规章效力低的现实直接造成了其适用范围和力度的不足。所以，需要国家通过立法来弥补此处的空白，给予明确的法律规定，以更好的维护双方当事人的利益，完善我国的担保制度。另一方面，在我国《物权法》中应明确规定抵押权人实现抵押权时无须通过诉讼的方式，抵押权人只要提出了抵押权登记簿的副本即可直接申请法院拍卖、变卖抵押财产，法院仅进行形式审查，以保证快速、便捷的实现抵押权人的抵押权，加快抵押物的流转。如果债务人或者抵押人对于抵押权以及被担保的债权是否存在等实体法律关系有异议，应当提起异议之诉，或者由抵押人对债权人、债务人合并提起抵押权不存在之诉。
（二）行政管理层面：权利凭证可由房地产抵押登记机关进行保管，并出具保管证明。
根据上述分析，抵押的权利凭证放在抵押人和抵押权人处都存在一定的弊端和不便，那么我们能否通过某一中间机关来解决此问题呢？笔者认为，房地产管理部门作为抵押登记的主管机关是解决双方利益平衡的最佳权利平衡点。房地产管理部门作为第三方当事人保管《房屋所有权证》可以同时保护抵押权人和抵押人双方的利益，有效地维护抵押权人、抵押人的合法权益。
一方面，抵押人的设立抵押之后，进行他项权标注，自己保管无实际用途，抵押人此时对其房屋只有占有、使用、收益权，其处分权受限。一旦遗失，不光要补办所有权证，还要重签抵押合同补办他项权证。补办所有权证、他项权证手续繁琐，且同时给抵押权人也带来很多麻烦。
另一方面，抵押权人在登记机关设有他项权后，希望权利得到充分的保证。若把《房屋所有权证》放在房地产管理部门这样具有政府公信力的行政机关，抵押权人抵押权也可以较为容易的实现。一旦抵押人不履行债务，抵押权人可以直接向房地产管理部门申请，尽快实现自己的抵押权。
四、结语
为了确保抵押登记的信息公开、互联、共享，为潜在交易人提供一个开放的信息公示平台，使其他利害关系人可迅速、便捷、低成本地查询房产（抵押物）的状态及相关信息，及时作出自己的判断，这不但有利于市场交易的安全和效率的提高，同时对于抵押权人的权利也可得到较好的保护。
参考文献：
[1]周煜，住房反向抵押制度的实施困境及其破解之道[J]理论学刊.2014（11）.
房地产抵押担保范文第2篇
关键词：房地产；抵押贷款担保；信用；风险防范
在我国房地产业的发展过程中，房地产的抵押贷款担保是一项比较主要的保障，其主要分为政府担保体系和社会担保体系两类。本文简要阐述了房地产抵押贷款担保的运营与组织模式，并主要对加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施进行了分析，提出了相应的参考意见。
一、房地产抵押贷款担保机构的运营与组织模式
1.政府抵押贷款担保基金
在我国，房地产领域是和其它产业领域联系最紧密的，同时它和政府管理也存在着密切关联，房地产交易往往涉及到很大的资金流，并且承担着较高的风险，因此需要政府建立房地产抵押贷款担保机构。
2.房地产产权担保机构
当前我国的房地产交易通过登记来完成，比较容易出现房地产的抵押贷款与产权登记两个环节相脱轨的情况，要想避免因房地产产权的有效性，造成一定程度的抵押贷款担保风险，需要成立房地产产权的担保机构。该机构可以设立专用账户来监控贷款人的行为，还可以实现现金的三方存管模式，不仅操作流程相对便捷，还避免了金融风险及房地产出售方的商业信用风险。
3.社会私营担保公司
虽然政府提供一定的房地产抵押贷款担保服务，但能够享受的人还很少，迫切需要一些非政府担保模式的贷款，还需要建立社会抵押贷款担保机构来作为补充，其结构的设置可以运用合伙投资模式。可以运行的业务如房地产的融资业务、置业担保业务等。
4.房地产产业附属担保公司
当以上三种抵押贷款担保机构发展不健全的时候，房地产的开发商经常运用变相的抵押担保，当开发商为房地产购置者提供担保的同时，也肩负着一定程度的金融风险。并且这种担保模式也违背了我国担保法的有关明文规定，并没从本质上减轻房地产产业承担的金融风险。由此，急需建立房地产产业附属担保公司，该类公司与开发商完全分离开来，避免了同一抵押物被抵押两次的现象出现。
2000年建设部与人民银行联合了《住房置业担保管理试行办法》，对全国各地建立房屋置业担保公司的要求做出了具体的规定，在一定程度上有效地促进了房屋置业担保工作的有序发展和管理。
二、加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施
1.科学评估担保物价值
如果抵押贷款没有依照规定期限进行偿还，房地产抵押贷款的担保物，要符合其债务的价值，并满足房地产所有人的权益。如果抵押物价值没有达到贷款负债额的价值时，就出现了房地产的抵押贷款担保风险，房地产的负债额就变成了用来做抵押物品的实际价值。如果抵押物品的实际价值超出房地产负债面额时，其超出的价值就是所有人的权益，此时的债务额和账面额相等。以上所述，抵押物品的实际价值成为相关担保机构的首要风险根源。而被抵押物品的实际价值往往是由其市场价值所决定的，当市场信息有效并且没有其他不正常因素干扰时，抵押物所形成的最终估价，即为购买方与出售方彼此达成意愿的价格。
2.建立长期风险防范战略
房地产抵押贷款需要很长的完成周期以及大量的投资金额，因此，房地产抵押贷款担保风险，相对于其余的担保类型来说也具有很长的期限。在漫长的担保期限中，当出现收入水平的变化、就业形式的变化以及房地产价格的变化时，房地产抵押贷款担保风险也会相应的增加，很容易出现贷款违约等情况。在面临这种危机情况时，如果只是临时将担保费率提升是没有太大作用的，所以一定要建立长期的贷款担保战略。我们可以采用担保多样化的手段，可以实行跨地域的抵押贷款担保模式，将地域间的分布趋于合理化，并且让房地产价值比率和多种贷款共同混合经营，将担保价值的高比率和低比率相搭配，维持一定的组合模式。
3.建立有效反担保抵押机制
担保行为通常是担保人所担负的义务行为，但很可能因为债务人的因素，当担保人履行其义务行为之后，一定要将担保人在履行其义务时造成的财产损失完成追索。因此可以进行反担保抵押，规定房地产抵押借款人将抵押物品以外的资产，实现对担保人的反担保。通过施行这种方式，能够将房地产抵押贷款担保物整体价值提高，还增进了贷款担保的信用度，使房地产抵押贷款担保风险得到明显降低。
4.建立再保险与资本金制度
要将房地产抵押贷款担保风险得以有效控制，政府相关的监察部门需要对担保机构做出资本金充足率的严格规定。经实践表明，在确保抵押担保行业正常运营中，有可能出现再保险的情况，如某担保公司贷款业务中的部分金额由其他行业公司所提供。
5.完善法律担保制度
当前我国的房地产抵押贷款担保的法律制度不够完善，要想切实的规避贷款担保风险，仅仅依靠各种方式和策略是不够的，还需要有相关的法律制度作为保障。要加强房地产抵押贷款担保的立法，形成健全的法律体系，并完善抵押物的处理制度。当出现危机情况时，可以让银行进行自行处置，让资产评估所对相关的房地产抵押物做价值评估，让银行有充足的权利来处置违约人的抵押物品，无需经过违约人同意。还要积极探索合理科学的抵押物处理方式，除了拍卖、折价等形式，还可以通过债权人和抵押人相互协商，采取置换等方式，目前我国已经成立了许多置换公司，并进行此类纠纷的快速处理。
三、结论
当前形势下，我国的房地产抵押贷款面临的风险中，对担保风险的防范还有待提高，我国房地产抵押贷款的担保机制还不完善，还需要健全相应的法律保障制度。尽管当前国内很多城市已经建立了房地产抵押贷款担保机构，但房地产担保产业的发展依然不成熟，还存在着一定的风险问题。因此，需要不断加强我国房地产担保体系的构建，让房地产业的运作风险不断降低。
参考文献：
[1]吴志宇.个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析[J].淮北煤炭师范学院学报（哲学社会科学版）.2010（04）
[2]李伟，常克.关于加强个人住房不良贷款管理的思考[J].统计与管理.2011（04）
[3]张燕红.论住房抵押贷款担保法律制度[D].暨南大学2006
房地产抵押担保范文第3篇
【关键词】房地产；抵押担保；借款合同；公证问题
在公证机构平时办理的抵押担保借款合同公证业务中，房地产的抵押担保方式非常普遍，出现的抵押纠纷也相对增多。然而由于我国房地产抵押登记制度和其他相关配套制度还存在很多不科学、不规范、不完善之处，影响了房地产抵押制度功效的发挥。现就房地产抵押担保设定所生产的诸多法律关系和法律后果以及避免纠纷、减少诉讼等问题，进行一些粗浅的理论探讨。
一、房与地的关系问题
房屋所有权和土地使用权之间存在着这样的相依关系，我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据这一相依关系原则，在抵押人对房屋的所有权或房屋的土地使用权任意一种权利设定抵押担保时，即违背了房屋土地使用权和所有权间的相依关系原则，是无效的行为。
二、抵押登记期限问题
在经济活动中，存在很多当事人没有对抵押登记期限有一个较为明确的认识，且相关法律法规没有就“抵押当事人能否自行约定抵押期限”问题作出明确规定，有人认为当事人自行约定的抵押期限属于有效行为，因为他们认为抵押权属于物权的同时，签订抵押合同仍要贯彻合同自由的原则。如果在经济活动中，借贷双方都已就抵押期限达成一致意见，即期限限制已被抵押权人接受，所以抵押方只能在该期间内对其抵押权进行实施，与此同时相关法律法规并没有令禁止这种借贷当事人自主约定抵押期限的行为，因此上述行为并没有违反法律，也没有违反法规，是有效行为。所有权在物权中，是具有无期限性特征的，但这并未排除其他物权的有期限性，因此以物权具有无期限性为由来拒绝承认抵押权期限的行为是不成立的。
三、房地产抵押和登记纠纷处理的法律适用原则问题
在现实的经济活动中，房地产抵押一般要先签订抵押合同，然后进行抵押登记。房屋及土地在抵押设定成立之后，随着其使用或处分的过程进行中，抵押问题会导致很多法律关系和法律纠纷的出现。与此同时，因为签订抵押合同的行为隶属民事范畴，抵押合同的生效有需要进行抵押登记，对于登记机关来说，抵押登记属于行政行为。当有出现涉及到抵押效力纠纷的问题之时，抵押双方都会面临民事诉讼和行政诉讼的选择问题。 根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 “一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，在实际经济活动中，当面临民事权益的纠纷时，当事人应当提起民事诉讼，如牵涉行政机关的行政行为，当事人则应提起行政诉讼。
四、抵押物细化登记原则问题
一般情况下，针对商品房开发过程中的房屋所有权的取得，是登记机关按房屋建筑的独立体给房屋开发商该幢建筑物的所有权证（或叫大房屋产权证）。常见情况是在一个项目中有若干这样的房屋产权证。当事人设定抵押时，双方往往将这样的产权证进行抵押及登记，却没有细化，这样的抵押登记是无效行为。土地使用权证，又称国有土地使用权证，是指经土地使用者的申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。房屋的土地使用权具有不可分性，因而在实际生活中当事人常遇见抵押物登记细化的困难，尤其是房屋土地使用权中的某一个部分能否抵押。一般情形下，土地使用权证都是进行一次性的全部抵押登记，即便是当事人不想这样做，也难以实现。抵押权是价值权，因此抵押物必须要具有独立价值，才能进行合法性转让，也才能保障抵押权的顺利实现。
五、在建房屋抵押的相关问题
《物权法》第一百八十条规定，正在建造的建筑物可以作为债务人或者第三人有权处分的财产。在建房屋抵押必须以建成的房屋作为抵押标的物，即是说，在建的房屋抵押协议是有其他条件要求的民事行为，只有在相关条件成立之后，对应的权利才能设立。但是在实际经济活动中，理论以及实务都没有明确区分抵押合同的成立生效与合同的抵押权。同时抵押权是物权，抵押权的合法成立一方面需要抵押合同，另一方面还须附带其他要件。关于抵押合同的成立与生效条件，应当各自适用《合同法》及与房地产抵押相关的法律法规，在合法、合规的前提下，登记机关应当允许抵押双方自行约定其他附带条件，且将此抵押进行公告。
房地产抵押担保范文第4篇
关键字：改善，住房， 融资 ，合理，多渠道
Abstract: the research of real estate finance simply reference system, and its actual fusion, to establish real estate finance and mortgage loan guarantee system has the positive sense.
Key word: improve, housing, financing, reasonable, multi-channel
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
第一章 多渠道房地产金融体系
为了更好推进住房制度改革，解决住房问题以及扩大内需，促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，我们亟待建立与完善现阶段特点的切实有效的住房金融体系。而长期以来我国住房金融自身存在供需双方的“双缺口”，即：供给方存在住房资金严重不足，而需求方由于房价与收入的悬殊对比使得有效需求严重不足。且住房资金存在复杂来源，与市场化的住房金融的并轨尚需等待制度完善与时机成熟。
根据以上分析，建议成立以住房金融管理委员会为决策管理核心，以各种政策性金融机构与商业性金融机构相结合的住房金融体系。
1.1住房金融管理委员会
住房金融管理委员会是实行政府的各项住房计划（主要针对中低收入家庭）的决策管理核心，以指导和监督开展相关业务的金融机构经营和管理各种住房基金、政府财政性住房贷款等住房资金为主要任务。其成员可以包括人民银行、财政部、社会保险机构、各种房改机构等。该机构是住房金融体系的宏观管理机构，对住房金融进行宏观的指导、监督和管理，其职责包括：（1）制定住房金融政策，如根据国家经济发展水平制定国家对经济适用房的建房贷款的贴息和补贴计划，根据居民支付能力的变化制定对个人购房贷款的贴息和补贴计划；（2）监督管理有关金融机构，对参与住房资金运作的金融机构进行资格审查和登记，并对其住房资金的运用进行监督；（3）负责管理政府的住房发展基金，其资金来源包括政府提供的财政拨款、政府低息贷款、各种住房基金及自身筹集的资金，也扬发行债券、同业拆借等在内的手段向资本市场筹庥住房资金；（4）负责住房金融一级和二级市场上的担保和保险、购买住房金融机构股票债券等。
1.2各种政策性住房金融机构
成立专门性的政策性住房金融机构是出于以下两方面的考虑：一方面，我市目前的现实决定了住房问题的解决必然是一个长期的过程，而且由于原有的住房体制遗留的恶果难以在短期内清除，居民的住房问题不可能在没有政府干预的放任的市场体制下得到解决，政府在住房金融这一关乎住房体制改革的命脉的领域进行干预是必然的；另一方面，当前正面临着由计划经济向市场经济的全面转轨，银行系统也正进行着政策性银行和商业银行的职能的明确和体系的剥离，政府不应当再以行政手段直接干预市场，将房地产政策性信贷强加于国有商业银行，而住宅产业不仅对稳定社会起着巨大的作用，也在国民经济中占有重要地位，因此有必要成立各种政策性住房金融机构。这些机构应当包括：
1.2.1房地产发展银行，这是继国家开发银行、国家进出口信贷银行和中国农业发展银行之后的第四家政策性银行，它是住房金融管理委员会制定的各项政策和计划的推行者，但并不直接参与住房金融一级市场的业务，其主要职能是：①发挥住房抵押机构的储备中心的职能，由政府充当保证人，通过发行债券、同业拆借等手段向资本市场筹集住房资金，以此作为住房建设和购买的融通资金；②购买住房金融机构的股票债券，为其提供从事住房金融业务的资金；③负责具体实施和执行住房金融管理委员会制定的各项住房金融政策，包括给相关的商业银行提供各种政策性住房贷款，监督这些贷款的运用，给执行政府制定的优惠住房信贷计划的商业银行等金融机构提供利息补贴，等等。
1.2.2国民抵押贷款担保公司，主要负责为一级市场上的个人住房抵押贷款提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。
1.2.3住房抵押公司，作为二级市场主要经营机构，在二级市场上收购一级机构的抵抗贷款债权，并将其汇组成为抵押组群经过担保和信用加强后，经政府担保后以证券的形式出售给投资者，其作用在于改善一级机构抵押资产的流动性，调节资金余缺。
政策性住房金融机构将贯彻政府的政策性很强的措施或强制性措施，实现政府对住房金融的方针、计划和目标，一般享受政府的支持，包括：政府给予财政贷款；依靠政府固定渠道融资；享受政府特定利率优惠。
1.3商业性住房金融结构
目前以建设银行和工商银行两家国有专业银行和房地产信贷部为主体的住房金融体系，形成了一个较完整的住房金融服务网络和管理体系，同时，住房公积金的归集主要也由建行承担。显然，在此基础上利用现有的组织资源和体制基础，以市场化的运作方式进行住房资金的具体运作，不仅可以降低住房金融体制改革的成本，也可以通过对这些专业银行引入住房金融业务这一活跃的因素，推进其向商业银行的发展，同时，这与我国经济体制市场化的发展趋向也是一致的。
总之，建立以住房金融委员会为决策管理核心，以房地产发展银行发挥住房金融中央银行作用、以国民抵押贷款担保公司和抵押公司为调剂、商业银行为具体实施者的住房金融体系，以商业金融机构和市场运行机制为基础，采取多种手段进行间接的调节和参与，既达到了有效管理和控制的目的，又保持了系统应有的活力和效率，既符合住房金融与整体金融一体化的客观趋势，又发挥了政府对住房金融进行干预的作用，必将对我市的住房产业健康发展、居民住房消费的合理化起到重要的推动作用。
第二章完善抵押贷款担保体系
2.1建立与完善住房抵押贷款担保的意义
发展住房消费信贷是普通百姓解决住房问题的一条重要途径。但在我国住房抵押贷款始终未得到长足发展，对我国住房市场的发育推动极为有限，为此必须建立与完善住房抵押贷款担保体系，促进住房消费信贷。
2.1.1促进住房信贷资金良性循环
通过抵押贷款担保或保险，实行住房按揭保证保险，贷款住房保险、贷款定期人寿保险、贷款保证保险，以及由政府或私人组织的各种担保公司提供的住房抵押担保，构建了多层次的住房抵押贷款保险网，分散了一级抵押市场上贷款风险，提高了贷款安全性与流动性，促进住房消费信贷资产良性循环。也为金融机构在二级市场上顺利转让债权或发行抵押债券提供保证。
2.1.2发展个人住房消费信贷
实行住房抵押贷款担保、保险公司或担保公司出面，拉近了银行与购房者的距离。由于保险公司或担保公司实力及资信情况，银行对于购买了保险或由担保公司担保的购房者能较为放心地贷款，购房者能顺利迅速地获得贷款。
2.2完善住房抵押贷款担保体系
要使住房抵押贷款对我国住房市场的发育能真正起到强劲的推动作用，必须为大众化的住房抵押贷款创造条件，建立与完善住房抵押贷款的风险保障系统。
2.2.1商业保险公司对抵押贷款进行保险
商业保险公司开展的此项业务主要针对高收入者，在险种设定上大致可分为①保证保险。它是还款的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款人不能还清本息时由保险公司负责融通或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。②信用人身保险。该险种是维持借款人正常还贷能力的信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入失去部分或全部不定期贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被查封或拍卖，既解除购房者后顾之忧，又保证贷款银行及时回收贷款。③财产保险。防止由于意外灾祸而造成较重房层损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。④综合保险。在开发以上抵押贷款保险险种同时，可推出适合中国国情的一揽子保险，称为“综合保险”，即将涉及房地产风险的风种保险组合在一张保单上。其手续与保费较单独购买相关险种更方便，更便宜，从而为银行办理“一揽子抵押”业务提供便利。
2.2.2开发商对抵押贷款进行担保
①回购担保。购房者在办理按揭贷款时，银行要求开发商为购房者提供担保，一旦购房者到期不能够归还银行本息或发生其它严重违约行为导致银行宣布全部贷款提前到期，则发展商应“回购”房屋，并代购房人向银行履行债务。②连带保证方式。当借款人违约时，发展商代购房人履行了到期债务，也就取得了向购房人的追偿权，若发展商一次将购房人欠银行的主债务全部还清，银行可将对购房人的主债权以及相应抵押权转让给开发商，从而发展商代购房人履行债务而应享有的权利也得到保证。
2.2.3成立住房抵押贷款担保公司
前两种方式在一定程序上取得了分散银行风险，促进住宅信贷消费作用，但因购房人要交纳保险等各种费用并一次性付清加重购房者负担，所以仅局限于解决高收入居民住房需求。对于中、低收入购房者，可通过成立政府抵押贷款担保公司，对他们的住房抵押贷款进行担保，充当无条件偿还贷款的保证者与保险者。其运行方式可通过借款人支付的保费组成的互助抵押贷款保险基金对居民重建，新建或购买新旧住房的贷款提供保证，并对这种担保的贷款给予比普通住房抵押贷款具有更优惠的条件，同时吸收存储部分廉租房或旧公产房以周转那些违约拖欠无力还贷消费者。
随着政府抵押贷款担保公司的确定与健全，有关房地产方面政策法规的完善，产权市场、住房转换、拍卖等市场以充分发挥，鼓励私人投资成立住房抵押贷款担保公司，按商业化进行运作，对住房抵押贷款进行担保，承担风险，赚取相应利润。
总之，对于住房抵押贷款进行商业保险公司保险，开发商担保、担保公司担保三管齐下，初步建立与完善了住房抵押贷款风险保障系统，金融机构贷款的违约风险大大降低，住房抵押贷款的安全性与流动性大大提高，居民的住房抵押贷款环境也大大改善，合法权益也得到有效保障，住房抵押贷款必将得到长足发展，将极大推动住房市场的发育与完善。
第三章发展与完善房地产抵押贷款证券化
随着住房制度改革的推进，老百姓住房观念的转变，政府、金融、保险部门以积极配合，住房消费信贷必须成为普通百姓购房的一条重要途径。随着房地产抵押贷款的证券化，建立抵押贷款的二级市场，以保证贷款资金的长期性与稳定性。
3.1房地产抵押贷款证券化可能性与必要性
实施房地产抵押贷款证券化必要性源于两方面：一是金融业发展的必然要求。现行的抵押贷款方式使银行面临一系列风险，如借款者信誉、利率、房价、流动性风险等。证券化后可有效分散与转移银行的制度性风险，以风险转移与分散给广大的投资者，同时提高银行资本充足率及流动性。二是房地产业发展的客观要求。抵押贷款证券化后，现实与潜在投资者的介入，抵押贷款以二级市场得到发展，从而大大拓宽一级市场的房地产抵押贷款的资金来源，实现房地产抵押贷款业务发展势头强劲，且有些地方为证券化作了基础性工作。证券业的发展已经能为房地产抵押贷款证券化提供硬性环境。住宅抵押贷款证券的潜在投资群已具备个人各种投资基金，人寿保险金，退休基金都是潜在投资者。
3.2房地产抵押贷款证券化及其运作模式
房地产抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS），就是集合一系列购房抵押贷款，将其组合包装后，以其为标准的资产发行证券进行融资的活动，它的实质是一种债券：第一步，商业银行向购房者提供抵押贷款。第二步，商业银行将抵押贷款真实出售给一家独立银行存在的特别目的公司（SPV）or Trustee。第三步，S P V or Trustee再委托承销商对以抵押贷款为标准的资产进行重组和包装，在对这组资产群所产生的现金流作为担保及其进行必要信用评价后发售给投资者。第四步，购房者支付的本息，通过银行及委托机构回报给投资者。
3.3抵押贷款证券化试行过程中政府定位
参照国际经验，住房抵押贷款证券化的试行与推广单纯靠市场机制来实现不太可能，政府必须予以支持、规范与参与，充分发挥政府对新兴市场的培育功能。如美国政府首先成立了“FHA”（联邦住宅贷款银行）等官方机构，促进抵押贷款的市场发育，其次建立一款债权的风险，再次成立FHLMC等政府机构，对MBS给予政府担保，同时设立联邦家庭住房抵押贷款公司，发展与保持一个全国性住房抵押贷款二级市场。而英国对房地产抵押贷款所采用的信用保证方式，是对原抵押款和该抵押贷款证券同时进行保险或加强保证。
根据我国实际情况，结合国外的成熟经验，政府在积极试行房地产抵押贷款过程中应首先做好以下工作。
3.3.1设立专门政府住房抵押贷款保险机构
为了配合MBS，政府成立专门保险机构，并给予优惠政策，促使保险公司扩大保险范围、提高保险额，进行险种创新，推行住房抵押贷款保证保险，信用保险以避减抵押贷款风险。首先由于政府信用的保证，抵押贷款债权违约风险低，易引起机构投资人兴趣，形成二级市场投资需求，从而增加一级市场资金来源，同时如果房地产抵押贷款的现金流量低于房地产抵押贷款证券应支付的本利外，可凭借银行信用由保险公司给予贷款，以弥补不足。其次，该机构可规范化的受理保险的住房抵押贷款，如利率标准，偿还方式，引导市场促进住房抵押贷款的标准化，从而为二级市场的发展创造条件。
3.3.2实施抵押贷款的标准化
抵押贷款的标准化是MBS的重要前提条件。标准化包括建立统一的基准期限的标准单位、贷款合同与贷款程度的规范与标准化。由于不同银行的贷款期限不同，同一银行同一时期也有不同年份的到期抵押贷款。要推行抵押贷款归集起来，其他期限抵押贷款按利率因素互换成基准的标准单位。通过一系列标准经的措施，为二级抵押市场实现创造条件。
3.3.3先行设立国有住房信用的SPV
在住房抵押贷款证券化业务流程中，一个重要环节是商业银行将抵押贷款真实出售一家特别目的公司（SPV/SPC）或信托机构，SPV不能用现有的金融代替，可选取几家信誉较好，实力雄厚的非银行实现风险隔离，保证资产质量。它主要功能在于买卖有认可保险的抵押贷款债权或将买进的债权加以组合包装，分割细化，发行抵押贷款债仅证券。其证券收益以住房贷款本息作后盾，保险公司承保，其发行程序以规模按国家有关规定执行。在试点阶段只允许政府的专门信用公司从事该项创造条件起示作用，到较为成熟时可逐渐规范非政府机构的准入。
当然，要使房地产抵押贷款证券化过程顺利启动及有效动作，还必须健全与完善有关法律制度，税收与监管等各方面工作。
第四章建立购房债券制度，拓宽住房融资渠道
由于近期内实行工资改革（把住房费用纳入工资，从而工资大幅度增加的条件尚未具备，推行购房债券制度可以成为一条新的住房融资渠道，广泛地吸纳社会资金）。
4.1购房债券制度的运作
购房债券是由国家发行的用于职工购房或租房的有价证券，每年发行一次。一切尚未进行工资改革的企业都要按本企业当年用工人数以现金购房，政府机构财政拨付经费的事业单位工作人员，则由国家拨付。购房债按月发给职工，职工所得到以购房债券，只能用于购房（包括经济适用房和市场价商品房）或租用廉租房。如果购房者手中的购房债券不足，可用现金补差额。购房债券可在亲友之间转借，调剂。例如，一个职工想购买80平方米的住房，靠个人积存，需要若干年才能有足够的购房债券（除非自己再拿出一部分现金），如果亲友都是职工，能从他们那里借到或调剂到购房债券，就可以提前购到住房。如果职工现有的购房债券数量还不够买房，可以自己保管。购房债券是计息的，将来用债券购房时，本息一起计算。
4.2发行购房债券的意义
一方面，发行购房债券对房地产开发公司十分有利，他们收到的购房债券到期（比如风扇债券为期10年）后可以向发行者兑现，如果房地产公司需要资金，可以把尚未到期的购房债券向商业银行抵押，取得贷款。对房地产公司而言，最重要的是能够把住房卖掉，消化空置的商品房，故使收到的是购房债券，也是合算的。另一方面，发行购房债券也极大的增强了居民住房消费能力，增加了房地产市场有效需求，满足大部分居民的住房需要。
同时，出于以下两方面考虑，国家不直接提高职工工资或以货币形式向居民发放购房补贴而发行购房债券。第一，如果由政府对职工发放购房补贴或提高工资，其货支出量过大，对政府受不了。而由国家发行购房债券并按人数，按期把购房债券拨给各级政府机构和由财政拨付经费的事业单位，由后者发给工作人员，比较可行。第二、如果用人单位向职工发放的是货币，职工不一定拿出购买住房，很可能被用于日常支出，甚至被储蓄起来，从而达不到活跃住房市场的作用。结果，过量的商品住房仍卖不掉，房地产公司仍缺乏继续兴建住房的积极性。反之，职工住房紧张与消费市场疲劳问题都将大为缓解，整个经济可能因此而搞烂。
总之，在现时期推行购房债券制度不决为一种可行的住房融资渠道，对于解决职工住房紧张与住房消费疲劳的问题都将起着极大的推动作用。
结论
上述四种措施为建立多渠道房地产金融与抵押贷款担保体系提供坚实的基础，具有积极的意义。
参考文献
房地产抵押担保范文第5篇
所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
（一）房地产抵押权的物权性
关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。
笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。
（二）房地产抵押权的价值权性
房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。
房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。
房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。
二、房地产抵押权的设定
房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。
（一）房地产抵押合同
房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围；⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
（二）房地产抵押权登记
房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为，是房地产抵押权成立的要件。
房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。
三、房地产抵押权的效力
房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
（一）房地产抵押权的对内效力
1、先受偿效力
房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费用。
当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。
3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力
⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。
⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。
⑶房地产的从权利。从权利是指为助利之效力而存在的权利。从权利与利的关系，一如主物与从物的关系，以利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。
⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。我国《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。
4、抵押物价值保持的效力
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
（二）房地产抵押权的对外效力
房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。
1、房地产抵押权对用益物权的影响
房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。
2、房地产抵押权对其它抵押权的影响
房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。
3、房地产抵押权对房屋租赁的影响
与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。
四、房地产抵押权的实现
房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。
（一）房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：
1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。
2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。
3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。我国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。
（二）房地产抵押权实现的方式
一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在我国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。
（三）房地产抵押权实现的程序
债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院，在人民法院的主持下，实现抵押权。
在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。
五、房地产抵押权的消灭
（一）因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭
房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
房地产抵押权具有物上代位性，因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金，则房地产抵押权及于该赔偿金、保险金或补偿金，房地产抵押权并不消灭。
（二）因被担保的债权消灭而消灭
依我国立法，抵押权相对于主债权，具有绝对的附从性。房地产抵押权与被担保债权同时存在，债权消灭，房地产抵押权也消灭。
被担保债权可因如下原因而消灭：⑴债务人或第三人为全部之清偿；⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时，其债权相互抵销；⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人；⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。
（三）因房地产抵押权实现而消灭
如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现，房地产抵押担保法律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。
（四）因除斥期间届满而消灭
房地产抵押权为物权，故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭，同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发，也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。如我国台湾地区民法典第880条规定：抵押权担保的债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的，该抵押权消灭。在我国，此除斥期间为二年。
[内容摘要]：随着我国市场经济的发展，作为房地产的一种利用方式和融资风险的一种防范措施，房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本属性。房地产抵押权立法应以房地产抵押权所具有的物权性和价值权性为基点构建房地产抵押权的各项制度。目前，我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完整的规定，包括房地产抵押权的设定、效力、实现、消灭，但其规定却较为分散，且其中又有许多不科学乃至不合理之处，有待进一步改进与完善。本文试图以房地产抵押权的物权性和价值权性两大基本性质为基点，对我国房地产抵押权的设定、效力、实现和消灭制度进行理论上的整合，并对其中不科学或不合理之处提出改进与完善的意见。
[关键词]：担保物权；抵押权；房地产新晨
参考书目：
1、郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社，1999年版。
2、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社，1998年版。
3、梁慧星：《民法总论》，法律出版社，2001年版。
5、彭万林：《民法学》，中国政法大学出版社，1999年版。
6、黄河：《房产法》，中国政法大学出版社，1999年版。
房地产抵押担保范文第6篇
关键词：担保物权 抵押权 房地产
房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。
1.房地产抵押权的性质
所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
1.1房地产抵押权的物权性
关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。
1.2房地产抵押权的价值权性
房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
2.房地产抵押权的设定
房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。
2.1房地产抵押合同
房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。
2.2房地产抵押权登记
房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。
3.房地产抵押权的效力
房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
3.1房地产抵押权的对内效力
3.1.1优先受偿效力
房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
3.1.2房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费用。
当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。
3.1.3抵押物价值保持的效力
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。
3.2房地产抵押权的对外效力
房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。
3.2.1房地产抵押权对用益物权的影响
房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。
3.2.2房地产抵押权对其它抵押权的影响
房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。
4.房地产抵押权的实现
房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。
4.1房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。
4.1.1房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。
4.1.2债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。
4.2房地产抵押权实现的方式。
一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在我国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
4.3房地产抵押权实现的程序。
在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。
5.房地产抵押权的消灭
房地产抵押权在性质上为担保物权，其设定一般有存续期限，为有期物权，并非如所有权那样永恒存续。房地产抵押权得因一定的法律事实而消灭。作为一种担保物权，其既可因物权消灭的一般原因而消灭，又可因担保物权消灭的原因而消灭，又有自己独特的消灭原因。
参考文献：
1.黄河：《房地产法》，中国政法大学出版社1999年版。
2.许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年版。
3.郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社1999年版。
房地产抵押担保范文第7篇
关键词:最高额抵押，房地产抵押，实现风险
中图分类号：F293文献标识码： A
最高额抵押，是指由具有连续交易关系的当事人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保的特殊抵押。最高额抵押权主要适用于连续交易关系、劳务提供关系及连续借款关系，是适应现代经济发展的需要而出现的一种抵押担保，现代各国立法上几乎都规定了这种特殊抵押形式。最高额抵押制度的确立，对于促进资金融通，降低信贷风险，确保资金运作的安全性、流动性，繁荣市场经济具有重大意义。房地产最高额抵押即是以房地产为抵押标的物的最高额抵押。
1.房地产最高额抵押的概念与特征
房地产最高额抵押是指有连续交易关系的当事人协议，在最高债权额限度内，以房地产为抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保的特殊抵押。房地产最高额抵押合同一旦设立，在一定期间若多次借贷，只要不超过设立的最高额，就可以不再另定抵押合同。其优点十分明显：它不仅简化了手续、方便客户，降低筹资成本，减轻借款者负担，而且能促进资金触通。确保资金安全，更好地发挥抵押担保功能。对于银行来说，房地产最高额抵押有利于简化贷款审批手续、改善信贷服务，以适应同业竞争的需要；有利于银行对抵押资源进行有效的控制、排斥其它同业的染指。作为抵押担保方式的一种，房地产最高额抵押具有普通房地产抵押担保的共性，但相对于普通房地产抵押形式，其又具有自身的特殊性。
(1)房地产最高额抵押权的设定不以债权的存在为前提。在一般的房地产抵押，必须是先有主债权的存在，才能够在房地产之上设定房地产抵押权；而房地产最高额抵押权的设定是为将来一段时间内连续发生的债权提供担保的。因此，房地产最高额抵押权不具有一般房地产抵押权所具备的在发生上的从属性。
(2)设定最高额抵押权的房地产所担保的债权的不特定性。一般房地产抵押所担保的债权都是特定的，即其所担保债权的类型特定、债权的数额在设定抵押权时也是特定的。而房地产最高额抵押是为将来一段时间内发生的债权担保，在约定的将来一段时间内债权是否会发生、债权的种类是什么、债权额多少等这些都是不确定的。债权额的只有到决算期才能够确定。也就是说，房地产最高额担保的债权有流动性。最高额抵押优越性主要体现在抵押权人可以在既定的最高限额内自由、反复地根据需要不断创设债权、变更债权、消灭债权，只要在决算期间实际发生的债权额不超过最高限额，抵押人便应以其抵押物对抵押权承担责任。
(3)房地产最高额抵押需要约定最高限额。对一般的房地产抵押而言，由于在抵押权设定时，被担保的债权已经确定，故无所谓最高数额限定的问题。但是，因为特定房地产的价值是有限的，而在抵押合同约定的未来一段时间内连续发生的债权则存在不确定性，以有限价值的房地产担保将来发生的不特定的债权显然是不合适的，这会给债权人造成损害。因此，在房地产抵押合同中未约定最高额，则该抵押不构成房地产最高额抵押，只能作为一般房地产抵押。
(4)房地产最高额抵押权具有不可转让性。《担保法》第六十一条规定：“最高额抵押的主合同债权不得转让”。可见，房地产最高额抵押设定后即具有固定性。既然最高额抵押的主合同债权不得转让，那么，为该债权担保的抵押权自然就不能够脱离被担保的债权而单独转让。《担保法》第六十一条的规定是指最高额抵押权在决算期未到来之前，由于主债权未确定，主债权与最高额抵押权不可以转让。但在决算期之后，主债权数额已经确定，主债权与抵押权的转让则应当不在此限。
(5)房地产最高额抵押合同具有决算期。决算期是双方当事人约定约确定最高额抵押所担保债权的期日。相对于最高额抵押权来说，一般房地产抵押由于在抵押设定时，抵押担保的债权已经确定，无所谓需要到时确定主债权的问题，而房地产最高额抵押则不同，由于房地产最高额抵押所担保的债权是在将来一段时间内连续发生的，在此约定的一段时间内，债权可能不断消灭与发生，所以主债权的数额多少只有在此约定期限结束之时才能够确定，为明确主债权确定的时间，即需要确定决算期。[1]
2.房地产最高额抵押权设定应注意的几个问题
相对于一般房地产抵押，房地产最高额抵押具有其特殊性，《担保法》也单独用一节对最高额抵押予以规范，在理解房地产最高额抵押的优越性的同时应当注意在设定房地产最高额抵押方面与设定一般房地产抵押权的不同之处。具体说来，在设定房地产最高额抵押时，应当注意以下一些问题：
(1)房地产抵押权所担保的债权范围。“一般抵押都是对既定的债权的担保，设定一般抵押权仅需写明被担保债权的范围，不必规定债权发生原因等等。而设定最高额抵押时，双方不仅要明确规定担保债权的最高限额，还要规定债权发生的原因”[2]。《担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定”。从《担保法》的规定可以看出，抵押权的担保范围可以法定与意定，意定的效力高于法定。也就是说如果双方当事人不就房地产最高额抵押权所担保的债权范围进行约定的话，根据法律规定，其担保的债权范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。违约金、损害赔偿金这两项在合同订立时即可确定，但是，由于主债权在合同订时是不确定，因此利息是不确定的，此外，实现抵押权利的费用也具有不确定性。因此，在订立房地产抵押合同时，应当充分考虑房地产最高额抵押权所担保的债权范围加以明确以减少抵押担保中的不确定程度。
(2)债权最高额的确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（2000年12月13日起施行）对最高额抵押制度作了一些新的补充规定，其中第八十三条规定：“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生债权余额为限对抵押物优先受偿。”可以知道，最高额的确定对于抵押权的实现有着非同寻常的意义，当实际发生的债权余额超过最高限额时，超过最高额部分是不具有优先受偿效力的，只具有普通债权的权利，从而使债权人不能够完全实现当初借贷的目的。当然，如果，实际发生的债权余额低于最高限额则以实际发生债权余额为限对抵押物优先受偿，这时可以完全达到当初设定抵押的目的。因此，最高限额确定合理与否直接关系到债权人的抵押权的实现程度与债权的安全性。
(3)债权履行期限的确定。对一般房地产抵押来说，一旦在债务人履行期到来之后，债务人未能清偿债务的，房地产抵押权人即可以要求实现房地产抵押权。但对于房地产最高额抵押而言，债数额确定和债务到履行期是房地产最高额抵押权实现的两个基本条件。在订立房地产最高额抵押合同时，只是约定决算期是不够的，因为决算期只是确定房地产最高额抵押所担保债权实际数额的日期，并非债权的履行期限。只有在在决算期到来之后，通过决算确定实际发生的债权数额并且债务履行期限届满已经到了清偿期，债权人才能够主张实现房地产最高额抵押权。另外，由于房地产最高额抵押担保的债权是在最高额抵押设定之后，设定抵押权时债权并不存在，因此，需要保存债权的有关证明。
(4)房地产最高额抵押合同的生效。抵押合同是否有效关系到设定抵押的目的能否实现的问题。《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。《城市房地产抵押管理办法》第六条规定：“国家实行房地产抵押登记制度”。同时，《担保法》第四十二条第二款明确了房地产抵押的登记部门，其规定：“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”。可见，房地产最高额抵押作为房地产抵押的一种，其抵押合同的生效是以登记为要件的。尽管《担保法》第四十一条的规定受到学界的责难，但债权人为保证抵押合同的有效性进而确保房地产最高额抵押权的生效，应当在双方签定房地产最高额抵押合同后主动及时地到有关部门进行登记。
3.房地产最高额抵押权的实现风险分析
房地产最高额抵押是一次设定，多次使用，相对于一次设定―次使用的一般房地产抵押有其固有的优点，房地产最高额抵押允许在一定的期限内以及在最高限额内反复多次贷款而只需要进行一次房地产抵押登记，减少了登记手续、节约了时间与办理抵押登记的费用。但房地产最高额抵押与其他事物一样，有其优点也有其局限性。由于房地产最高额抵押权是有别于一般房地产抵押权，因此，房地产最高额抵押权的实现也存在不同于一般房地产抵押权实现的风险。
(1)房地产最高额抵押合同对抵押权担保债权范围未加约定的风险。正如前文所述，如果房地产最高额抵押合同未对抵押权担保的债权范围加以约定的话，房地产最高额抵押权所担保的债权范围是按照《担保法》第四十六条规定来确定，即抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。需要明确的是，《担保法》第四十六条并非说最高额抵押权所担保的债权范围一定要完全包含主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用这几项。在借贷业务中，作为主债权的本金是容易确定的，但是作为附随债权的利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用是变动的。将利息、违约金、损害赔偿金作为列入抵押权担保债权范围有利于优先受偿，但“如将实现最高额抵押权的费用算入最高额，就会增加实际债权额，而一旦这一债权额超过最高限额时，因不能优先受偿，通常会损害抵押权人(债权人)的利益”[3]。因此，在约定房地产最高额抵押权担保范围时最好将实现房地产最高额抵押权的费用排除在外，约定在拍卖、变卖抵押房地产所得价金中扣除。
(2)房地产最高额抵押合同中对最高限额约定不当导致的风险。房地产最高额抵押权所担保的债权范围包括主债权和附随债权。主债权数额的大小通常可以由债权人在债权发生过程中加以控制，因此，可以将主债权看作是固定的，但是，附随债权数额则无法由债权人控制。也就是说，房地产最高额抵押权所担保的债权数额是不确定的。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十三条规定，房地产最高额抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。因此，如果对最高限额确定不当，在实现房地产最高额抵押权时，债权人通过实现抵押权使得全部债权得到完全清偿的目的将会落空。同样，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十三条规定，如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生债权余额为限对抵押物优先受偿。因此，只有在事前确定的最高限额超过债权余额时，债权人通过实现抵押权使得全部债权得到清偿的目的才能完全达到。
(3)特定事件发生导致房地产最高额抵押权无法实现。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十一条规定：“最高额抵押所担保的债权范围、不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权”。这就说明，即使房地产最高额抵押合同进行了登记，房地产抵押权已经成立，所发生的债权也有可能得不到保障。“这种可能是指发生下列情形的一种：一是最高额抵押设立后而债权没发生前，抵押物被查封，这种查封，既可缘自财产保全，也可缘自执行程序；二是最高额抵押设立后而债权没发生前，债务人或抵押人破产”[4]。这两种可能中的任何一种发生都足以导致房地产最高额抵押权无法实现，从而导致其担保的债权失去保障。
(4)其他风险。主要有房地产最高额抵押合同中未对债权履行期限加以约定以及未将房地产最高额抵押合同进行登记。债权履行期限届满是抵押权实现的必备条件之一，在合同未对债权履行期限加以明确必然会影响到抵押权的实现。若未将房地产最高额抵押合同进行登记，抵押合同不生效而且抵押权未成立，债权人根本就无权优先受偿。
参考文献：
[1] 金绍达，浅谈《物权法》对房地产抵押相关规定的完善[J]，中国房地产，2007（6）：76-79
[2] 徐雅丽，论最高额抵押权的效力[J]，吉林财税高等专科学校学报，2006（4）： 60-62
房地产抵押担保范文第8篇
[关键词]：担保物权； 抵押权； 房地产
房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。
一、房地产抵押权的性质
所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
（一）房地产抵押权的物权性
关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。
笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。
（二）房地产抵押权的价值权性
房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。
房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。
房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。
二、房地产抵押权的设定
房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。
（一）房地产抵押合同
房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围；⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
（二）房地产抵押权登记
房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为，是房地产抵押权成立的要件。
房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。
三、房地产抵押权的效力
房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
（一）房地产抵押权的对内效力
1、先受偿效力
房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费用。
当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。
3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力
⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为
两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。
⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。 由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。
⑶房地产的从权利。从权利是指为助利之效力而存在的权利。从权利与利的关系，一如主物与从物的关系，以利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。
⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。我国《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。
4、抵押物价值保持的效力
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
（二）房地产抵押权的对外效力
房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。
1、房地产抵押权对用益物权的影响
房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。
2、房地产抵押权对其它抵押权的影响
房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。
3、房地产抵押权对房屋租赁的影响
与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。
四、房地产抵押权的实现
房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。
（一）房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：
1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。
2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。
3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。我国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。
（二）房地产抵押权实现的方式
一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在我国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。
（三）房地产抵押权实现的程序
债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院，在人民法院的主持下，实现抵押权。
在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。
五、房地产抵押权的消灭
（一）因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭
房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
房地产抵押权具有物上代位性，因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金，则房地产抵押权及于该赔偿金、保险金或补偿金，房地产抵押权并不消灭。
（二）因被担保的债权消灭而消灭
依我国立法，抵押权相对于主债权，具有绝对的附从性。房地产抵押权与被担保债权同时存在，债权消灭，房地产抵押权也消灭。
被担保债权可因如下原因而消灭：⑴债务人或第三人为全部之清偿；⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时，其债权相互抵销；⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人；⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。
（三）因房地产抵押权实现而消灭
如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现，房地产抵押担保法律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。
（四）因除斥期间届满而消灭
房地产抵押权为物
权，故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭，同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发，也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。 如我国台湾地区民法典第880条规定：抵押权担保的债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的，该抵押权消灭。在我国，此除斥期间为二年。
参考书目：
1、郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社，1999年版。
2、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社，1998年版。
3、梁慧星：《民法总论》，法律出版社，2001年版。
5、彭万林：《民法学》，中国政法大学出版社，1999年版。
6、黄河：《房产法》，中国政法大学出版社，1999年版。
房地产抵押担保范文第9篇
[关键词]：担保物权；抵押权；房地产
房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。
一、房地产抵押权的性质
所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
（一）房地产抵押权的物权性
关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。
笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。
（二）房地产抵押权的价值权性
房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。
房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。
房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。
二、房地产抵押权的设定
房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。
（一）房地产抵押合同
房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围；⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
（二）房地产抵押权登记
房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为，是房地产抵押权成立的要件。
房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。
三、房地产抵押权的效力
房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
（一）房地产抵押权的对内效力
1、先受偿效力
房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费用。
当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。
3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力
⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。
⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。
⑶房地产的从权利。从权利是指为助利之效力而存在的权利。从权利与利的关系，一如主物与从物的关系，以利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。
⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。我国《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。
4、抵押物价值保持的效力
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
（二）房地产抵押权的对外效力
房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响，具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。
1、房地产抵押权对用益物权的影响
房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保，抵押物的使用价值对其没有影响，因此无论是在抵押权设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。
2、房地产抵押权对其它抵押权的影响
房地产价值巨大，足以担保数个债权，同时，抵押不移转房地产的占有，因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定，应采抵押登记申请日标准，凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权，经登记后，其顺位先于后提出申请的房地产抵押权，而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。
3、房地产抵押权对房屋租赁的影响
与设定用益物权一样，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。
四、房地产抵押权的实现
房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。
（一）房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：
1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。
2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。
3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。我国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。
（二）房地产抵押权实现的方式
一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在我国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。
（三）房地产抵押权实现的程序
债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院，在人民法院的主持下，实现抵押权。
在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。
五、房地产抵押权的消灭
（一）因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭
房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
房地产抵押权具有物上代位性，因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金，则房地产抵押权及于该赔偿金、保险金或补偿金，房地产抵押权并不消灭。
（二）因被担保的债权消灭而消灭
依我国立法，抵押权相对于主债权，具有绝对的附从性。房地产抵押权与被担保债权同时存在，债权消灭，房地产抵押权也消灭。
被担保债权可因如下原因而消灭：⑴债务人或第三人为全部之清偿；⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时，其债权相互抵销；⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人；⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。
（三）因房地产抵押权实现而消灭
如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。房地产抵押权实现，房地产抵押担保法律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。
（四）因除斥期间届满而消灭
房地产抵押权为物权，故原则上既不得因所担保之债权罹于消灭时效而消灭，同时也不得因除斥期间之经过而消灭。但近现代民法从尽迅确定各种复杂法律关系的实际需要出发，也例外的规定抵押权得因一定期间之经过而消灭。如我国台湾地区民法典第880条规定：抵押权担保的债权，其请求权已因时效而消灭，如抵押权人于消灭时效完成后五年间不行使其抵押权的，该抵押权消灭。在我国，此除斥期间为二年。
参考书目：
1、郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社，1999年版。
2、许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社，1998年版。
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房地产抵押担保范文第10篇
[关键词] 房地产抵押 房地产抵押权 法律运用
随着经济的发展和人们民事活动的日渐增多，房地产抵押行为越来越广泛。2007年3月16日第十届全国人民代表大会表决通过了《中华人民共和国物权法》，《物权法》对房地产抵押活动进一步做出了明确规定，那么如何有效运用相关的法律法规来规范和调整房地产抵押行为成为摆在我们面前的一个重要课题。
《房地产法》第46条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以其不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。”《物权法》第179条也做出了相同定义。抵押人是指房地产抵押关系中，为担保其债务的履行而提供抵押房地产的当事人即债务人或第三人。抵押权人是指在房地产抵押关系中，对抵押房地产享有抵押权的权利人即债权人。
一、房地产抵押的原则
当事人在进行房地产抵押时要遵循以下原则：
1.合法原则
进行房地产抵押前首先确认设定抵押的房地产法律是否允许，法律规定不得抵押的房地产，如果设定了抵押，抵押权人在债务人不履行债务时，其抵押权就无法实现。如《担保法》第37条规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，不能设定抵押；其次设定抵押的房地产必须是抵押人合法所有或合法占有的房地产，所有权、使用权不明或者有争议的房地产，不能设定抵押。
2.同一原则
房地产具有二元性即土地的使用权和房屋的所有权是合二为一的。房地产抵押时房产和地产一同抵押，即土地使用权抵押时，地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时其使用范围内土地使用权随之抵押。
3.特定原则
设定抵押的房地产是现实存在的特定的房地产。房地产抵押，应当凭土地使用证书、房屋所有权证书办理。
二、房地产抵押的范围
房地产抵押的范围包括抵押物范围和担保的债的范围，在进行房地产抵押时要注意范围的界定。
1.房地产抵押权标的物的范围
（1)用于抵押的土地使用权的范围：土地所有权不得用于抵押，能用于抵押的是土地使用权。集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权和乡（县）村办企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权；土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权。
（2)抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系：抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额；房地产抵押后，其价值大于所担保债权的金额部分，在余额限度内可以再抵押。
（3)房地产抵押与地上新增建筑物的关系：我国《房地产法》第51条、《担保法》第55条均规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押人无优先受偿权。
(4)下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；通过行政划拨方式获得土地使用权，地上尚未建成建筑物或无其他附着物的；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；依法列入拆迁范围的房屋；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制权利的房地产；依法不得抵押的其他房地产。
2.房地产抵押权所担保的债权范围
抵押权所担保的债权一般以原债权为限，但下列几种情况，也可列入所担保债权范围之内，可以从处置抵押物的价款中受偿。
(1)利息：包括约定利息和法定利息。
(2)违约金：违约金是指由法律规定或合同约定的，当事人一方因过错不能履行或不能完全履行合同时，应当向对方支付的一定数额的货币。
(3)赔偿金：因债务人的过错，造成合同不能履行或不能完全履行时，给对方造成损失，在没有约定违约金或违约金不能弥补损失时所支付的补偿金。
(4)其他费用：包括保全抵押权的费用和实现抵押权的费用。
三、房地产抵押权的设定
根据《房地产法》第7条规定，房地产抵押权的设定范围包括以房屋抵押和以出让方式取得的土地使用权抵押两类。房屋抵押是指抵押人向抵押权人提供房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权为履行债务作担保，抵押人到期不履行债务时，抵押权人有权处分该项抵押物，并从拍卖价款中优先受偿。以出让方式取得的土地使用权抵押，是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人到期不履行债务时，债权人有权将土地使用权折价或拍卖，并从折价或拍卖收入中优先受偿。此外，根据《房地产法》第50条规定，设定房地产抵押权的土地使用权如果是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
四、房地产抵押的效力
房地产抵押要签定房地产抵押合同并办理抵押登记，合同生效以后抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。在抵押权人同意抵押人转让抵押物时，转让所得的价款应当向抵押人提前清偿所担保的债权部分或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分归抵押人个人所有，不足部分由债务人清偿。
房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的完全完好，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
五、房地产抵押权的实现
所谓房地产抵押权的实现是指债务履行期间届满，债务人不履行债务时，抵押权人依照法律规定的程序直接处分抵押的房地产，以抵押的房地产拍卖价款使其债权优先受偿。抵押权实现即抵押权设立的目的达到，抵押权随之消灭。
根据《房地产法》第46条的规定，房地产抵押权的实现只能采取拍卖的方式。拍卖要遵循“价高者得”的原则确定买受人，严格按照法律规定的程序进行，坚持“公正、公开、公平”的原则。
同一房地产向两个以上的债权人抵押的，拍卖房地产所得价款就应按照法律规定的顺序和原则清偿各个债权人的债权。按照我国《担保法》第54条规定，抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。根据《担保法》第41条、42条的规定，房地产抵押合同以登记为生效要件。因此，应当按着登记的先后顺序来实现房地产抵押权人的抵押权。
房地产是一种特殊的不动产，房地产权是一种特殊的物权，房地产抵押活动涉及到的法律规定比较多，在房地产抵押实践中当事人一定要严格遵守相关的法律法规，按照法律规范约束和调整房地产抵押行为，切实保障和维护当事人的合法权益，对维护正常的经济和社会秩序具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]《中华人民共和国物权法》
[2]《中华人民共和国担保法》
[3]《中华人民共和国房地产法》
[4]《中华人民共和国合同法》