房地产利益冲突现状的应对机制

摘要：城市化与城市改建所实行的房地产政策带来了房地产资源、公共权力重新分配，不同的利益群体的对话与分歧并存，国民经济和居民生活都显露某些风险性倪端，阻碍和谐社会的构建。

关键词：房地产；利益冲突；社会风险；应对机制

中图分类号：F293 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）17－0056－04

自房地产资源积累以来，房地产动向已成为公众一致关心的焦点。房改的趋势大潮在社会各界行动下虽已经形成，但利益的博弈没有就此停止。我国经济虽在高速发展，但原有住房质量的下降，商品房过热开发与转手投机，社会保障房滞后，仍无法满足公众对于住房改善的强烈需求。过剩流动性资金纷纷流入房地产产业链，土地出让金屡创新高，房地产建设成本进一步上涨，国家虽然出台严厉的“国十一条”及“国十条”政策调控房地产价格，也未能达到保障民生、稳定市场的预期目标，政府形象与公信力受到质疑，社会不稳定风险加剧。

一、我国房改境况剖析

我国的房改政策虽然在历次的房价调控与住房保障中有过一定的效果，在短期内对房地产起到了降温作用，但现实的房改问题依然严峻，并在改革的过程中暴露出了一定的问题。

（一）房地产的现实挑战与未来风险

当前正处我国城市化的进程之中，住房如何改制的问题备受关注，城市化带来的拆迁必定影响民众的现实与未来生活。随着城市化潮流的蔓延，迁移的人口面向农村人口，还涉及城乡结合部的人口，同时城市化内在的自我规划和改建，也将影响新旧城区人员的基本生活，决定了房地产政策针对范围之广，牵涉人群之多的事实，必须正视现实与未来可能存在的风险。

1.房地产的现实境况

农村因为集体土地的补偿不足，农民失去只有在土地上从事农业生产的权益，失地农民只能在土地的农业产出而非实际市场价格获得相应的补偿，导致住房搬迁收入补偿无法与社会生活成本相等，以及一些情感上的因素，使得房地产操作中面对经济、思想等综合性的现状，引发在追求利益的过程中运用手段的不正当化、不合法化，使部分农村房地产运作受阻，冲突事件频发，打乱了社会公众的正常生活秩序，公众最关心、最直接、最现实的利益受到影响。而城市随着打工流动人口的急剧上升，保障性住房的缺少，廉租房与经济适用房建设不足。面对广阔的住房市场前景，大量流动性资金进入房地产，导致商品房进一步价格上涨，流入性人口因为自身收入的低下无法适应城市商品房购买力，这种弱势群体在地铁、公园、马路等场所正在以地域性、地点性为基础而相结识，他们往往无法得到基本的生活保障，给城市带来治安隐患，影响城市形象，增加了城市日常公共管理的困难。

2.房地产的未来风险

现实中房地产建设以房价为基础，将拆迁的居民迁往郊区与城乡结合部，由于受到不断上升的级差房租、农副产品价格以及通货膨胀等因素的影响，城市以较高的生活成本将社会收入较低的群体“挤出”中心城区。郊区化的居民又在交通工具、医疗保障、教学教育等必要的支出节省存在劣势，他们不得不在未来面对拆迁而衍生的社会保障问题，这种现状不仅不对城市化构建有益，反而是增加了中低收入者的生存成本，对中低收入者在未来产生切身利益的影响，成为社会发展的未来风险。

（二）强势与弱势群体利益博弈

房地产商经过几十年的资本积累与资本运作，操作技巧的日渐纯熟，已经发展成为一个发育程度非常高的利益群体。这个群体凭借经济的向心力，与公共权力、社会话语权相互结合。它已经实现了从一个单纯的经济利益团体向复合的强势利益群体的转变。

1.地方政府土地财政的冲动

我国行政权力占主导地位，行政体制中的政绩评估、财政收支等诸多因素促使政府加速城市化进程。2005年4月16日，新华社发表了记者包永辉的一篇文章，披露某地方政府操纵地价抬高商品价格的做法，创下该市土地出让价的新高[1]。这个案例阐述了房地产集团与地方政府的关系。在房地产运转中政府官员在土地征收、土地补偿、地皮拍卖、工程立项、承办开工等环节中获得高额收益，推动了经济政治联盟的形成。房地产在文化形象方面亦有其代言人，如江西万载县委书记所言：我们不拆迁，知识分子吃啥。文化人的收入不高的现状为文化私权的发展提供了平台，房地产商通过资助学术研讨会，招募学者表述观点等方式来主导话语权。

2.弱势群体的贫困化

房价的居高不下，工薪阶级、农民阶级等中低收入者不仅要承受高房价带来的压力，更负担物价上涨的基本生活费及子女入学、医疗保健等不可或缺的社会保障成本。弱势群体往往想通过自己的能力及艰苦奋斗来试图平均化或者改变现实的利益悬殊状况，而强势群体为了获得更多的资源，往往在商业中心区的边缘或商业区的地带开始建造新型建筑，这过程中不可避免地要拆除大量的简易廉价建住房，供给的下降又导致二手房价格的上升，造成居住成本的再次上升；投机性需求的干扰下，房地产价格上涨，公众改善性需求与保障性需求无法得到诉求，这直接影响到弱势群体日常生活保障。在市场主导的经济运行下，“马太效应”这一普遍现象无处不在，强势群体往往是改革开放与政策改革的较大的受益者；而弱势群体要面对改革的风险，这种风险对于承受能力最低的社会弱势群体的冲击最大。弱势群体妄图改革自身命运，在经济上突破原有的受限消费；在政治上获得地位来增强自己的话语权；在社交关系上更趋向于精英化团体，创造新生。人的进取欲望与人的能力之间的矛盾导致一系列的越轨行为的发生。另外，改革在普遍提高人民生活水平的同时，诱发了社会成员越来越高的社会期望，使在期望程度和现实生活水平之间形成了越来越大的差距。这种差异的存在，就造成了相对剥夺感的不断产生和社会不满情绪的普遍蔓延[2]。当强弱群体间的断裂，一方群体利益行为对另一方构成直接的威胁时，社会冲突成为现实的风险加剧。

二、我国房改困境的原因解析

（一）行政利益博弈下的房改政策

在房地产政策推行中，我国的政治结构无法完成适应大城市的种种需要。在房地产政策的实行与推广中，政府不得不面对行政利益博弈的现状，正视中央与地方、地方与地方执行度不协调的状况。由于各个省市，各个部门，这些由专家组成的半自治城市机构和官僚部门，这些机构决定重要的政策，其领导层倾向于自我永存而不愿意接受更高当层的约束，作为城市市长，在机构负责人和专家委员会都想得到更多既得利益的情况下根本无法作出任何决定[3]，导致优良政策执行度的缺乏实际落实性，往往变现为各部门的消极执行、虚假执行或者不执行。造成房地产调控成果见效缓慢，并且因为自身组织以及外部组织的阻挠，无疑加大了各级政府在政策推行中的人力、物力、财力的损耗。参考温铁军对李昌平相关评论及报告，我们可知李昌平上书国务院总理，又获得七常委批示后去地方实行改革，但因侵害了部门等利益集团的利益，最终受到地方势力的排挤，改革最终失败。李昌平的改革对象虽不针对房地产方面，但其中蕴含的道理是相同的，随着中央权力的地区化，地区权力的部门化，部门权力的垄断利益化，这使得在政治操作对于房地产这项政策有不同的主张，并可能带来不正常的政策分歧，使政策质效大打折扣。

（二）房地产调控落实的不健全

贝克在研究风险的责任主体时，曾提到有“组织的不负责任”，用以解释为什么现代社会的机构在肯定真实性的同时，却否认其发生，隐藏其根源，组织赔偿或管理[4]。房地产调控落实的不健全也应该从多方面进行认定，主要以经济调控不健全与政治调控不健全两大方面。

1．经济调控不健全

房地产商把握了城市化的大机遇，并且捕获了农村和城市自我改建的大时机。据国家规划，在城市化的进程中，每年将近有1 000万的农村人口转进城市，并且伴随流动打工人员流入与城市内部功能的改建，这些巨大的住房需求都为房地产的开发提供了一个强大的发展契机。在我国房地产调控政策推行中，房地产投机的手段也多样化、高明化、隐性化，政府的宏观调控受到牵制，我国房地产开发资金以预收房款和其他融资为主，自有资金比较低，房地产企业投入的开发资金中，商业银行贷款占到20%左右，但定金及预收款中有一定比例的个人按揭贷款，实际银行贷款比例达到了60%，一旦资金链断裂，就可能造成大面积商品房空置，银行贷款发生呆账、坏账，建筑商的工程款、材料商的材料款拖欠，引发一系列连锁反应[5]。银行贷款卷入房地产投机资金链中，房地产市场非正常化，冲击了有序的市场买卖行为，正如经济学家易宪容所言，房地产商利用民众的钱去赚钱没有风险，留给购房者的却是巨大风险[6]。国家针对房地产市场的过热现状，出台房产税，预期能够打击投机性资金。但房产税征收的是长期持有者，这类型人有两种，一是富人，二是穷人，房地产税影响最大的是买得起房的穷人[7]。房地产税无疑更加提高了住房购买的门槛，对于短期拥有并且倒卖的投机客来说，打击效果不明显，在长远来看而是限制了公众对于住房条件的保障需求，商品房进入成本上涨，保障房建设滞后，现实中没有从根本上解决公众的住房需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让抑制中的需求膨胀，严重地冲击市场稳定[8]。

2.政治调控不健全

房地产征集过程中，媒体常常爆料出因为强制拆迁而引起的公众冲突性事件。在这些冲突性的发生中，参与者的利益诉求得不到解决，不良情绪长期积累后的一种不正当释放所导致的结果，并且这些冲突性事件发生都是为了解决某些基本生活保障问题，而不是蓄意反对政府改革和社会主义制度，具有非政治性，非对抗性。然而在部门机关的拆迁执行中，没有充分听取民情民意，在谈判的过程中往往缺乏耐心做说服教育工作，没有采取积极的疏导措施，使自身职能越位，采取了一系列震慑镇压行动，在强制执行的过程中与公众直接对立，不正视不合理房地产拆迁手段将会造成的社会动荡风险，无人为此负责，缺乏相关的惩治措施。

房价在GDP总数中所占的份额不断上升，而政府经济指标以GDP为首，部分地区出现了片面追求GDP增长，而忽视了地方阶层分化和贫富差距的加剧，过高估计了我国居民的人均收入和生活水平。清华大学经济管理学副院长、经济学家白重恩表示：“目前居民收入占GDP比较低，从1995年到现在，这一比例下降了十几个百分点[9] ”而在政府业绩的评定中忽视了全视野地看待问题，只有看到了宏观的GDP总量的上升，没有看到微观的公众收入水平无法满足对于住房的需求，部分地区为了追求政绩，在行政中往往被金钱渗透，打着满足公众购房需求的旗号，加大房地产事业发展，不断抬升土地出让价，为房价上升推波助澜，借此高税收来谋求政治成绩，使政策执行中出现了弊端。

（三）公众常规收入保障不完善

改革开放以来，我国劳动力需求量进一步上升，劳动力素质要求进一步提升，这与我国现有高素质劳动者培育工作的滞后的现实情况相矛盾。教育保障缺失使贫困的人员无法负担高额的学习费用，随着学历进修成本进一步升高，这也增加了中产阶级的负担。在技术化潮流中，缺少技术操作的培育，缺少信息知识的学习，他们的文化水平低下，能力素质太低，影响了收入。另外，伴随经济发展模式改变，部分的行业萎缩，技术科技缺乏，经济盈利性降低，是一种粗放型的经济发展模式，这导致他们所在单位的破产、兼并、改制等种种变化，社会发展导致他们直接性的失业，并且失业的生活保障水平偏低，再就业能力不足，直接影响到了一部分人群的收入。此外基于自身原因，他们自己主动放弃教育，从事低收入的职业。收入的不足更加面临被侵害的可能，在问卷统计中对于自身利益损失中只有27.2%的人倾向到有关部门维护自己的利益，使公众常规性收入无法正常保障，拖欠工资现象频出，公众维权意识的不足将会积压矛盾，维权手段的暴力化对社会稳定也会具有一定的危险。

三、房地产改革路径探索

房地产政策的实行效果取决于各方力量的合作与配合。在改革中要寻找一个利益的平衡点充分调节利益群体间的冲突，为房价市场的发展提供一个正常的运行平台，对于促进民生发展，预防社会冲突风险具有重要意义。

（一）发挥政府调节作用

政府调节好房地产市场，在改革中充分保障公众利益，打击投机资金，认识政绩问题，为社会的发展做好调节工作和服务性工作。

1．打击房地产市场投机行为

公众普遍收入不高，而我国房价偏高，房地产泡沫已经显现[10]。现状下政府的调节仍然要以市场为主导地位，正视房地产投机行为，在确保市场的合理供给与需求下，增加住房转手买卖的成本，并相应减少初次购房成本，调低房产税，在配合限购令的政策下，抑制住房垄断局面发生，增加转手成本价，打击非正常营利性炒房行为，以此实现满足需求性住房要求，打击投机性住房购买的良好局面。尤其在期房的销售中，必须防治囤积土地，哄抬价格的行为，在政策上积极打击违约性尤其是以倒卖房产、期房获利为目的的行为，稳定售房利润，维护市场交易秩序。目前“新国十条”调控取得了初步成效，但整体来看，房价仍居高不下，4月份70个大中城市商品住宅销售价格上涨17.3%，北京5月份新房开盘均价不降反升，以坚决的态度把“新国十条”贯彻执行好，绝不动摇，也可有效促进房地产市场健康发展。

2．建立住房保障体制

政府将土地出让金落实到实处，将房地产资金投入廉租房、经济适用房建设。对于租赁市场政府可以建立适当的非营利性公共租赁公司，提供完备的后续服务，让租客放心，促进租房市场的发展，带动形成一个强大的服务业，提供更多的就业岗位，进一步解决就业收入问题，此外对于租赁人员，政府应该确保其子女教育费的合理性，医疗保障费的本土价格性，支持租房市场的发展。对于住房困难的群体，政府可以提供经济适用房，发展保障性住房市场，满足公众对于住房的需求，在保障房发展基础上，政府的社会保障工程，基础设施建设，往往提高了保障性住房的价值，提升公众财富。并借助商品房的买卖，将高收入者的购房资金反哺保障房及社会保障，缩小贫富悬殊，保障苦难人群，减少流离失所的人员，维护城市形象，化解社会不满情绪。

3．增加公众的收入

满足公众的基本购房需求很可靠的办法是增加自食其力能力，提高常规性收入。政府要处理好公平与效率的问题，把握两者间“度”的分寸，通过常规性的渠道分配减少非常规性的渠道分配[11]。政府在收入分配中往公平的方面倾斜，尤其是在二次分配中必须更要注重公平，增加公众常规性收入，保障劳动收入。针对低收入人群，可以实行威斯康辛的解决贫困的模式，将救济行为更大程度上变为职业介绍行为，将更多投资用于职业培训，实现培训和上岗就业无缝对接，加强技能培训、岗位培训等专门性就业技能培训，切实提高创业就业能力，增加收入，公众对于住房的购买力会相应提高。

（二）加强监督监察力度

在政策推行中，诸多因素使政府面临着行政利益博弈的现状，克服利益冲突在政治垂直管理模式中的弊端，加强人大监督力度显得尤为必要。在政策落实方面，人大应对政府消极贯彻、拖延贯彻、甚至不贯彻上级政策的行为要进行提醒，追究责任，对于过度的政策化的官员进行防治，对于强制执法的官员要在党的指导下进行思想检讨，对已经发生的不妥善的事件要做好思想沟通工作，做好完备的补偿措施，用和谐的手段处理好与公众的关系，还利于民。在政绩评定方面，对于政府利用房地产与民争利而获取的税收要严查严打，在评定官员的政绩方面应将GNP指标和SCC指标作为一项主要的考核指标（GNP：国民生产总值，它是一年内本国常住居民所生产的最终产品价值总和。SCC：社会综合资产指标，它反映了一个国家或一个地区积累的所有国民财产和自然资源的总和）。避免追求GDP引起的一系列问题，减少引资而产生的土地压价竞争，少占用耕地，较多的农民有土地作为生产资料，生计有长远保障，缓解就业压力。同时劳动者收入越高，GNP越高，这能提高劳动者素质和市场适应能力，增加公众的现实收入[12]。使房地产征地补偿费用相应能够保障被拆迁户未来的生活水平，在提高公众收入同时，对房价的承受能力也就会相应提高，在生活中就可以增加国民幸福总值，降低冲突性风险发生机率。

在房地产利益博弈的过程中存在了冲突性问题与风险性问题，但我们所面临的各种房改风险正是我国房改构建完善的一个动力机制。吉登斯指出：毫无疑问我们不能消极地对待风险。风险总要规避，但是积极的应对精神正是一个充满活力的经济和充满创新的社会中最积极的因素。

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