房地产软着陆可期

中国房地产市场会何去何从？这是自年初以来，市场、学界、政府乃至老百姓都在讨论的话题。

上半年房地产市场惨淡，房价、销售面积和房地产投资都出现不同程度的下降，中国经济也受到严重影响。即使政府采取了“微刺激”措施，但效果并不十分明显。如果下半年房地产市场继续萎靡，全年7.5%的经济增长目标恐将不保。

如果一些关键变量发生改变，比如整体流动性环境更加宽松、按揭利率下降、限购政策取消等，下半年房地产市场会出现一些好转。

量价齐跌的上半年

从刚刚过去的上半年看，中国房地产市场很不妙。

价格的拐点已经出现。中国指数研究院的“百城价格指数”连续两个月负增长，5、6月环比分别下跌0.3和0.5个百分点，环比下跌的城市数量也从4月份的45个扩大至5月份的62个和6月份的71个。

商品房的销售面积与销售额自年初以来持续负增长，降幅还在持续扩大。1-5月份，商品房销售面积和销售额累计同比分别下降7.8%、8.5%。在住宅、办公楼、商业营业用房中，又以占比超88%的住宅的销售面积降幅最大，前5个月同比下降9.2%。

商品房新开工面积自年初以来就在负增长，降幅远超上两轮。前5个月，商品房新开工面积累计下降18.6%，住宅新开工面积累计下降21.6%，这一降幅甚至超过了金融危机期间2009年的调整幅度。房地产开发投资持续减速，到5月份时，已经降至14.7%，已经弱于2012年。

莫尼塔6月地产调研显示，部分开发商放缓了已有项目施工进程；由于半年业绩考核刚过，部分开发商推盘力度将会回落，同时，前期拿地价格较高的地产开发商将推迟新开工；二手房成交仍然平淡，购房者上门量最低，而二手房房东也因为期待刺激政策不愿让利；按揭贷款以及开发贷依然偏紧，商业银行态度仍然谨慎。

不过，中国的房地产市场真有数据显示的那么差吗？未来还会继续恶化到什么程度？

房企资金链仍健康

总体销售没有那么差，甚至可以用好来形容。数据上的难看主要是因为2013年的历史最高位拉低了2014年同比增长速度。

“2014年的销售量非常好，是除2013年之外的历史新高，”安信证券房地产行业分析师万知指出，“最好不要以2013年作为基数值来比较，2013年的政策扰动量太大。若是与2012年相比，2014年增长达25%，这一增速可以说是3、4年的增长速度。”

多数典型房企能完成全年销售的增长目标。易居中国克而瑞信息集团（CRIC）最新报告指出，上半年销售额前十房地产企业入榜门槛同比提高8.4%，前七家房企销售额均超500亿元人民币，其中，万科上半年即已突破千亿达1018亿元，重回面积榜首的恒大地产的年度目标完成率达64%，中海地产、万科等龙头房企的完成率也都已过半。这一报告预计，随着房企推案进一步加快，多数典型房企能完成全年目标。

与此同时，“房地产企业资金链情况仍然非常好，企业不缺钱。”万知指出，“开发贷在银行没有问题，至于信托，2011年调整时开发商资金非常紧张，信托利率上升，甚至升至18%，但这一轮调整到现在，房地产信托融资利率大概在10个点左右。”

从上市房企现金流来看，2014年一季度由筹资活动产生的现金流量净额同比2013年一季度增长了45%；投资活动产生的现金流量净额同比增长了逾2倍。一位分析师告诉本刊记者，前者表明上市房企不缺钱，后者表明它们还在扩大产能。

此外，早于整体大市开始调整的温州，已经在反弹。

继2013年销售大幅反弹后，温州市土地购置面积放量，1-5月份累计同比增速达440%；房地产开发投资也由负转正，1-5月份累计同比增长逾7%。

下半年软着陆可期

“崩盘的可能性小，”安信证券首席经济学家高善文指出，“2014年，房地产市场的下降是因为均值回归。”在高善文看来，长期均衡的新开工和销售面积增速应该在个位数，具体数值可能是3%-5%。此前，2012年下半年-2013年的显著反弹是对2011年财政货币紧缩后房地产崩溃式下滑的矫枉过正。

高善文认为，由于宏观调控方面的差异，此轮房地产市场下行的幅度或许好于2012年上半年。

上半年，各地房地产调控政策调整动作趋于频繁，中指院指出，在“双向调控”基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需成为部分面临去化风险城市的政策突破口。6月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段。

呼和浩特市是首个取消限购的城市，据媒体报道，济南官方确认也在谋求取消限购。市场普遍预计，后续还会有更多的城市加入取消限购的队伍。

这可能会释放一部分刚需，虽然对这部分量的规模分析人士还不抱有太大期望，但是政策氛围的改变可能会影响购房者的预期，为房地产开发商的以价换量解套。一位分析师告诉记者，价和量之间虽然有关系，但会受购房者预期影响，一旦形成降价预期，开发商降价反而会强化这种预期，进一步减少销量。

部分开发商已经在通过降低价格谋求销量。

“近期主要企业销售有所改观，”中信建投房地产分析师苏雪晶指出，“价格调整是主要原因。”根据上述克而瑞报告，降价力度较大的房企，如万科、雅居乐都实现了业绩快增。

国泰君安房地产分析师侯丽科指出，前期销量偏弱，开发商去库存压力较大；而下半年新盘相对更多，预计降价促销更为普遍，再加上政策放松预期，销售环比改善可期。

整体货币环境也渐趋宽松。货币供应量增速加快，市场利率逐渐下降，已回到“钱荒”之前较低的水位。

高善文认为，从历史上房地产市场波动周期来看，宏观条件对房地产市场大趋势具有决定性的影响。这里的宏观条件除流动性环境外，还包括居民收入增速以及房地产市场与其中期趋势之间的背离程度等。而居民收入在一季度有所加速。

至于劳动年龄人口总量减少与人口结构老龄化等长期性的负面影响，并不会带来短期需求的断裂式下降，这是一个渐进的过程。

按揭利率是关键

在限购政策取消背景下，按揭利率成为楼市成交好转的主要因素。

高善文指出，“钱荒”以后广谱利率水平居高不下，银行资产负债表的调整、按揭贷款利率的爬升等，对过去一年多商品房销售形成抑制。商品房销售的企稳改善以及向中期趋势增速的回归，部分地取决于这些抑制因素在何种程度上消退。

一位分析师告诉记者，按揭利率与销售量绝对相关。在中国，真正反映购买力的是月供，至于首付，有很多来自父母或找亲戚朋友东拼西凑。利率从8.5折提到1.1倍，从月供的角度，相当于房价上涨11%，这会导致购买力快速下降，再叠加房价本身上涨的幅度，市场刚需难以承受。

“中介一致认为，只有按揭利率下降才能真正刺激地产销售，”莫尼塔6月调研发现，“按揭环境依然偏紧，取消‘限贷’会比取消限购对房地产市场的刺激力度更大。虽然央行要求商业银行增加对首套房按揭的支持力度，在审批和额度环节略有改善，但总体上按揭折扣没有基本松动。”

而按揭利率的下降对于首套购房及改善性需求而言，并不是不能为决策当局接受的，未来针对首套房定向宽松仍旧可期。