房地产开发项目招投标阶段成本控制

摘要：成本控制在房地产开发企业管理中具有重要工作.为使企业在激烈市场竞争中占有绝对优势，保证企业健康稳定发展必须重视成本控制。文章针对房地产开发项目来分析在招投标阶段对成本控制。

关键词：房地产；成本控制；招投标；标底

中图分类号：F293 文献标识码： A

0 引言

目前中国房地产开发强劲，由于房地产商不重视企业成本控制使企业在运转过程中出现一些问题.企业成本控制从企业全过程、全方位角度出发，最大限度利用企业资源降低企业成本来提高企业经济效益.在房地产开发中引进市场竞争体制，在工程承发包中实行招投标形式是实现整个工程成本控制重点的重点之一.推行公平、公正、公开竞争机制是确保工程质量、降低工程造价、缩短建设工程周期的有效措施.

1 工程招标阶段成本控制分析

房地产开发企业在建安工程招投标过程中通过确定参加投标单位及资格审查、承发包模式、合同计价方式、编制标底及标底价格审查、评标方法、开标、评标等方面对成本进行控制.

1.1 确定参加投标单位及资格审查

根据国家法规《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，第七条“施工单项合同估算价在200万元人民币以上”“总投资在3000万人民币以上”属于依法必须招标项目.开发的项目根据招标办要求需通过资格预审确定最终投标单位，只向资格预审合格的投标人发出投标邀请.通过资格预审方式可以大大简化招投标、评标工作量程序，避免投标单位过多造成社会资源浪费，对控制招投标活动本身成本进行优化.本项目采用合格制审查方式确定资审合格单位，根据本项目具体规模、结构形式等，设置必要合格条件审查和附件合格条件审查两个阶段以最终评审和打分情况确定合格投标人.

1.2 承发包模式

建设项目招投标是通过市场竞争与交易形成工程合同过程，由于招标方式和承发包模式与工程招投标行为过程存在密切关系，不同招标方式与承发包模式对招投标流程产生影响，进而影响建设项目交易成本，招投标双方都会根据项目选择标准合同文件，减少合同起草成本和后期违约风险.项目承发包采用平行承发包模式，这样发包有利于建设单位选择施工单位时有很大选择范围，多家单位竞争机制有利于工程进度和工程质量控制.

1.3 合同计价

建设工程承包合同计价方式分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同三种形式，项目采用工程量清单计价，工程量清单计价采用综合单价计价.

工程量清单是投标单位进行投标和公平竞争的基础，是招标文件重要组成部分，业主在招投标前一般委托具有相应资质中介机构来编制工程量清单和相应标底.工程量清单编制符合招标文件要求，每个子目工作要求应表述准确与完整无误，防止工程建设过程中造价追加.

综合单价包括工程直接费、间接费、利润和税金等费用，采用综合单价计价有利于业主以最合理造价来发包工程，这样就降低工程造价，对于工程量清单计价，在招标过程中要求投标单位根据当时市场行情以及企业本身的实力对工程量清单项目报价，这样就可以避免弄虚作假等违规行为，工程量清单计价由投标单位根据自身情况自行编制综合单价，克服了原有定额计价招标中存在的不足.工程量清单计价具有法定性，投标时分项工程单价在工程设计变更计价、竣工结算计价、进度报表计价不能改变，这样就简化工程项目各阶段预结算编审工作.

1.4 标底编制及标底价格审查

标底是招标人委托具有一定资质的机构根据招标工程情况、依据国家规定计价办法和计价依据计算编制完成招标工程合理工程造价，是招标人期望价格. 标底价格一般控制在企业预先批准总概算投资限额内. 标底价格一般由成本、利润、税金等构成，标底价格是招标人确定合同价格、控制建设工程投资参考依据，是衡量、评审投标报价是否经济合理尺度和依据.编制合理标底须考虑标底符合工期要求，对提前工期采用措施有所反映，标底必须满足招标方要求；标底要符合建材市场价格变化要求，随招标文件供投标参考，在编制标底时必须考虑材料价格差价、人工费用等因素；标底必须考虑招标自然条件等不稳定因素.

工程标底价格是招标人控制项目建设投资、掌握招标工程造价重要手段，标底价格在计算时应科学合理、计算准确和全面.标底价格编制根据招标工程具体情况选择合适类型和编制方法.在招标时施工图设计已完成，标底价格按施工图纸进行编制；招标时初步设计完成标底价格按照初步设计图纸编制；招标时有设计方案标底价格按每平米造价指标或单位指标进行编制.工程量清单计算标底价格时单价计算可采用工料单价法和综合单价法.

如某住宅小区开发项目总建设规模为 5439270平米，共分二期开发建设一期建筑面积254980 平米，施工总承包分A、B、C三个标段，A标段住宅

楼1-5#共计70655平米，B标段住宅楼6-10#共计82375平米，C标段总建筑面积为101950平米，11-14#共计83210平米及配套商业15340平米、幼儿园3400平米；通过测算该项目标底见表1.

1.5 评标方法

有效控制建筑项目招投标成本，有效监督制约机制比较重要，通过强化监督机制形成多方面、多渠道、多层次、全方位监督体系，加强对招投标管理和监督，加大评审过程透明度，对于有效控制建设项目成本、保证项目投资效益具有重要意义，为保证评标工作顺利进行，保证招标公平、公开、公正，组建评标委员会并制定相应评标办法，在评审中包括初评技术性评审和终评商务性评审两次评审，分析报价构成是否合理并与标底价格进行对比分析.

在审查投标报价数据时一定要审查投标报价计算正确性，包括报价范围和内容是否有遗漏或修改；报价中单项价格计算是否正确；报价构成是否合理，通过分析投标报价中有关前期费用、管理费用、主体工程和各专业工程项目价格比较判断投标报价是否合理；对预付款要求是否合理，采用调值公式法调价时取用基价和调价系数合理性及对调价幅度估算合理性等，分析投标书中所附各阶段资金需求计划是否与施工进度计划相一致.在审查投标单位报价时不要只看总造价不看分项单价的想法，总价符合要求并不等于分项报价符合要求；总报价最低并不等于每项报价最低.投标单位通常在保持总造价不变情况下将变化较小项目单价降低将变化较大项目单价增大，在竣工结算时成功达到追加工程款目的，还要克服只看单价不看相应工程数量弊病，工程数量大单价要重点研究并充分利用第一阶段收集到工程价格数据进行对比分析，必要时运用回归法确定合理报价.

1.6 开标评标

对评审项目根据权重进行打分，按从高到低进行排定最终中标人，根据对投标企业考评确定中标单位投标价见表2.

1.7 签订合同

通过开标评标确定中标单位后就签订合同，施工合同是进行造价控制依据，合同签订一定要将合同条款责任、约定清晰明了、有制约性且可操作性强.按合同内容明确条款，对合同工期、结算方式、违约争议处理等应该有明确约束.准确预测施工过程中可能引起索赔的一些因素，对索赔要有前瞻性、避免过多索赔事件的发生.争取工程保险、工程担保等风险控制措施使风险适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价控制效果.工程担保和工程保险可以适当减少工程风险损失和赔偿纠纷.

2 结论

对于房地产开发企业，加强成本控制是企业进入成本竞争时代竞争武器，是企业推进成本、发展战略基础.文章通过对某住宅小区开发项目建安工程招投标阶段成本控制进行分析，在建安工程招投标阶段业主必须严格控制各个环节，通过科学合理管理模式选择最佳企业，达到有效控制成本目的.