房地产集体列入垃圾股

香港上市的内地房地产公司在品尝“饮鸩止渴”的苦涩滋味。在香港上市的13家内地房地产公司，除了中海外之外，其余全部被标准普尔列入非投资级别，这是历年来首次有如此众多的全国性开发商被列入港股市场所谓的“垃圾股”行列。

曾经在A股和H股均炙手可热的中国房地产上市公司如今已是明日黄花，光彩不再了。据报道，在标准普尔的最新报告中，曾经的“地王”碧桂园的长期企业信贷评级由“BBB-”(投资级)首次降至“BB+”(非投资级，俗称垃圾级)。

12月3日，标准普尔企业及基建评级副董事符蓓表示，除了高企的资本负债率带来的经营风险之外，不再乐观的盈利前景也成为投行下调内房股评级的主要原因。“BBB-”是投资级里最低的；而“BB+”则是非投资级里最高的。

过多拿地已经被市场判断为风险较大的重要标志。符蓓认为。碧桂园的开发模式决定了它需要大片拿地，但大片拿地的模式决定了它不太能获得市中心地块。郊区地块虽然成本低，但目前价格调整的房源大多是在相对偏远的区域，同时，部分偏远地区的购买力情况还要重新调查，因此，碧桂园要想快速获得大规模销售额的难度较大。

目前，港股13只内地地产股中，仅有中海外一家的企业信贷评级被标准普尔评为投资级，其他12家(雅居乐、中国地产集团、沿海绿色家园、碧桂园、绿城中国、合生创展、丽丰控股、中新地产、路劲基建、上海证大房地产、世茂房地产、上置集团)均为非投资级。符蓓表示，很多公司在市场好的时候大量拿地，造成负债率增高，导致在当前市场不好时。公司资金链出现吃紧。

进入年末的销售收官阶段，开发商的业绩前景成为市场关注点之一。而这些2007年度资本市场上的“天之骄子”，2008年度却即将面临被视为“垃圾股”的命运。这是历年来首次有如此众多的全国性开发商被列入港股市场所谓的“垃圾股”行列。除了高企的资本负债率带来的经营风险之外，不再乐观的盈利前景也成为投行下调内房股评级的主要原因。尽管内地上市房企并未与香港内房股同病相怜，但是业内人士依然对其盈利前景不乐观。

申银万国的房地产研究院殷姿认为，由于利润增速下滑以及预收款减少等情况出现，他们已经预测2009年度的上市房企净利润增速只有7％。“在年报中，部分公司将计提存货减值准备，这将导致行业业绩风险提前释放，部分公司2008年的业绩可能比我们的预测更低。”

申银万国经过调研后认为，主流开发商2008年的盈利增速将从三季度前预计的42％下跌到24％，2009年则从原先预测的25％下调到7％。

虽然目前计提存货损失较多的只有万科和香港九龙仓，两者分别达到5.35亿元和3亿港元，但是广发证券房地产研究员花长劲认为如果楼价地价持续下跌，计提存货的开发商可能会越来越多，这将体现在上市房企2008年度的年报中。

“收缩战线，延迟工期是开发商现阶段的共同特点。这将影响开发商2009年度的业绩结算。也就是说，在2008年利润率下滑的前提下，2009年开发商的业绩仍存在考验。”花长劲说。

他表示，2008年度由于销售结转周期的影响，虽然销售欠佳，但是可能盈利水平在年报中不会出现很明显的变化，但面对市场销售形势持续低迷，各大开发企业纷纷调低2008年度的销售目标，同时通过各种促销手段加快资金回笼，2009年的盈利水平可能出现大幅下滑的现象。

同时，他还认为。年末开发商资金紧张的情况不会有明显改善。财务支出的增加也会影响开发商2008年度的利润体现。但他表示目前尚未有明确的统计数据。

同时，业内人士指，一些大开发商由于与投行签订了对赌协议，这一部分的浮亏计提损失也会挤占房企利润。例如碧桂园目前的账面浮亏达到数亿元，导致其中报净利同比下跌29％。