房地产开发商的利润分析

房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。其经济特性表现为通过开发土地生产房屋产品，并使房屋产品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的。

近年来，中国房地产业的超高利润引起了社会各界的广泛关注。结合万科老总王石所说：“万科25%利润的房子不做”，以及著名经济学家成思危的估计，中国住宅房地产平均年利润应超过30%。如果再结合中国住宅房地产领域容积率普遍控制不严，建设材料存在偷工减料现象，部分住宅房地产年利润甚至可以达到50%以上。

本文将结合当前中国房地产业现状，运用有关经济学知识就房地产商的超高利润的来源谈一下自己的看法。

一、垄断——房地产行业超高利润的主要来源

在经济学上将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场、完全垄断市场四种。就目前中国的房地产市场来看，万科、恒大、保利、绿地等多家实力较雄厚的房地产企业无法单独垄断房地产市场。但是根据经济学的博弈理论，在当前情况下，多家企业强强联合，形成一种行业的潜在规则，对于各厂商总体来说是最有利的。而且由于房地产的位置固定性、供求区域性、政策限制性等特有的性质，各房地产商之间的竞争激烈程度由此降低，房地产市场也就具有了形成寡头市场的能力，而事实也的确是这样的。

在一个寡头市场里，卖方具有很强的垄断性，在价格制定和信息掌握等方面较之消费者和建材供应商都有着很大的主动性。这种主动性无疑成为了房地产商超高利润的一个重要原因。下面，我将从上游垄断和下游垄断两个方面来介绍这种垄断带来的超高利润。

首先，当无数的建材供应商持有只能用来建房子的建材和面对并不特别多的房地产商的时候，在一个合理的价格区间内，早已形成寡头市场的房地产商们便会协同来跟建材供应商议价，而处于谈判劣势位置的供应商们也只能在可接受的范围内以较低的价格出售。这样，房地产开发商们便可以以较低的价格获得建材，从而一定程度上降低了成本。

再看下游垄断，原因主要有以下几点：1、面对着日益上涨的房价，加之“有房才有家”的传统观念等的影响，再加上金融业为房地产商提供融资，为消费者提供贷款，越来越多的人省吃俭用买房子，甚至为自己的儿子、孙子辈买房。需求的增长本身就增加了房地产行业的卖方垄断性。2、房地产的供求区域性，即在北京的人不可能跑到上海买房子，使得在某个区域发展起来的房地产商基本垄断了这个区域的市场。3、由于房地产商品不同于其它一般商品，具有一定的专业性，普通消费者很难在较短时间内对其充分了解，从而造成了市场中房地产开发商与消费者之间存在着严重的信息不对称。加上房地产商包装高价销售、有100套房子只放售80套营造一种供不应求的假象等多种策略，使得拥有极不对称信息的消费者只能接受房地产商的“天价”。

二、成本与售价本身的差额

垄断力量的确为房地产开发商带来了超额利润，但真正计算利润时，依据的还是售价与实际成本之间的差额。

房地产利润=（房产销售价格—实际成本）/销售年限

实际成本=土地价格+各种税费+建设成本+各项管理费用

前文我们已经分析过，在房地产商寡头市场里，供应商只存在很小的议价能力，而管理费用等是可控的，就算加上日益增长的土地价格和各种税费，相对于几千甚至几万每平米的售价，房地产的成本着实就是小巫见大巫了。

三、政府调控久不见大成效

近年来，超高的房地产行业利润引起了政府、业内人士和民众的广泛关注，呼声、指责声不断。为了保障民生，政府也采取了一些措施来遏制房价上涨，例如限价房的出现、严格二套房贷款管理、严厉打击投机、抑制土地价格过快上涨等等，但成效并不显著。至于政策本身的问题，在此不多加评论。但联想到英国的圈地运动囤积大资本，比较之，中国民间的确还缺少可以干大事的资本，而高额利润的房地产行业有这个潜力，举例来说，恒大地产投资广东恒大足球队，连续两年夺得中超冠军，这支球队已成为亚洲较有影响的一支。由此可见，高额利润的房地产业除了可以很好地带动中国经济增长之外，对于其他方面的发展的确也是很有好处的。所以政府在出台调控房价的政策时也不得不考虑可能带来的一系列后果，所以太果断、太直接的措施有时又得全面考虑、斟酌使用。这些原因也就导致了政府政策久不见大成效，房地产行业依旧利润高高。

本文从成本、垄断和政府宏观调控方面简单分析了房地产商的利润来源。但就中国而言，房地产业是一个影响巨大的行业，房价的调控也是一项持久而阻碍重重的大事，要想真正实现保障民生而又不动摇房地产业对其他方面带来的种种影响，尚需一些时间。

参考文献：

[1]高波.房地产开发商策略性定价行为的经济学分析[J].产业经济研究（双月刊），2008，（2）.

[2]李郁.房地产开发商经营行为分析[J].安徽工业大学学报，2010，（5）.