房地产:预期落空 开发商需降价自救

对二级市场而言，二套房贷政策会放松的预期再次落空，可能会对目前估值高企的地产股形成压力，不过鉴于目前成交量反弹尚在持续，亦会对股价形成支撑，预计未来一段时间地产股将维持强势震荡格局。

国务院17日国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

1　并未放松二套房贷政策，理顺并减免税费是主要的政策方向

本次会议出台的政策措施并未越二套房贷政策的“红线”。在2007年12月5日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知中提到，关于第二套房的认定标准，对于本次措施中提到的改善性需求，即入均居住面积低于平均水平可以再购一套房，办理按揭时可以视为第一套房。本次几乎再次原文提出，因此并未松绑二套房贷政策。

我们在年度策略报告中曾提出，中央松绑二套房贷政策的概率不大，银监会对此有非常明确的态度，这点我们从银监会对光大银行房贷细则的叫停可以看出。对于后续政策，我们认为理顺繁杂的行业税费，并进行减免是主要的政策方向。

2　暂减免二手房营业税，促进改善，需求释放

作为一项临时政策，二手房免征的年限从超过5年缩短到了2年，即超过2年转让所购住房即可免交营业税，同时，对于不买2年的，也降低了营业税缴纳额。我们认为该政策用意主要是配合改善性需求的释放，改善性需求往往需要先出售原有住房，营业税率为交易金额的5％，是二手房实际交易中税费最高的一项，如果营业税缴纳过严，会通过增加交易成本提高房价，不利于住房的流转。

经过之前系列政策对于税费减免之后，目前二手房居住满2年的，买卖时理论上需要缴纳的费用仅剩个人所得税20％(实际一般不缴纳)，契税1％。土地增值税、印花税、营业税和教育税附加均不需缴纳，共减免税费约6.52％，实际所剩税贽仅为税率为1％的契税。(房地产行业涉及税费参见附录3)

3　顺应市场降价自救；鼓励优胜劣汰

我们认为，除非09年经济异常糟糕，目前政府救房市的组合拳已经进入尾声，活跃市场的责任已经转移到开发商一边。此次会议比较明确指出，开发商不要对“救市”抱有不必要的幻想，通过降价提升行业健康发展必要的成交量才是顺应市场的表现，不自救将有被同行兼并的风险。

同时，会议指出要支持合理的融资需求，甚至包括兼并重组融资。这一方面是为了支持中低价位、中小套型普通商品住房建设，拉动投资。另一方面也是鼓励市场化手段优胜劣汰，开发商要生存还需要积极自救。

4　城市房地产税仅向外商投资企业征收，取消该税不对行业带来影响

房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税，目前只对外商投资企业征收。取消该税收不会对目前的商品房市场产生影响。

5　政策总体对行业影响中性偏多

我们认为，政策执行带来的直接影响将是二手房市场的活跃，进而导致改善性需求的释放，一手房交易量会因此有所提升。此外，政策带来的间接影响可能是开发商积极采取措施自救，行业调整速度有望加快。

对二级市场而言，二套房贷政策会放松的顶期再次落空，可能会对目前估值高企的地产股形成压力，不过鉴于目前成交量反弹尚在持续，亦会对股价形成支撑，预计未来一段时间地产股将维持强势震荡格局。

(作者单位：第一创业证券)