房地产项目经济敏感性分析方法

1敏感分析方法

1．1敏感性分析的定义

敏感性分析就是相关人员在很多不确定性因素中，找到严重影响到相关项目经济利益的敏感性因素，以此为依据来对项目所能承受的风险范围进行判断的一种不确定的分析方式。

1．2敏感性分析方法的步骤

(1)对具体要进行敏感分析的经济评价指标进行确定。敏感性分析一般是针对一个或者几个效益的指标，然后找出这些指标所对应的敏感性因素，具有很强的针对性，要求进行分析时必须有一个定量的指标，来对敏感性因素对项目效益指标的影响程度进行反映，其中较为常见的有:方案净现值、投资的回收期以及内部的收益效率等。(2)对不确定因素进行选定。对不确定因素进行选定，并对其变化的范围进行设定，具体应该从以下两个方面进行考量:①在这些因素可能发生变化的范围内，对投资的效果会有较大的影响。②这些因素自身可能会发生较大的变化。(3)计算出各项不确因素可能会给经济评价指标带来的影响程度。在计算出各项不确因素可能会给经济评价指标带来的影响程度的过程中，要假设这些不确定因素是不会发生变化的，然后利用敏感性分析或者图表，将这些不确定因素的变动情况和分指指标所对应的数量反映出来，以便对敏感性因素进行确定。(4)对敏感性因素进行确定。在对敏感性因素进行确定时，可以用以下两种方分析:①相对的测定方法，就是对在同一幅度上的因素发生的变动对分析指标带来的影响进行比较，而对因素的敏感程度进行判断。②绝对的测定方法，就是对降低投资效果的方向进行调整，分析其因素在相关项目的经济是可取程度，如果相关的项目无法接受，那么这个因素就属于敏感因素。(5)绘制相关的敏感分析图，并对相关方案进行分析。绘制出敏感性的分析图表，将其中一个评价指评作为纵坐标，将不确定因素的变化作为横坐标，对绘制出来的分析图进行分析，以对不确定因素进行确定。相关人员再结合这些不确定因素发生的可能性，对项目的风险进行测定，并采取相应的预防控制措施。

2房地产项目经济评价风险分析中敏感性分析方法的弹性应用

2．1敏感生分析的类型

(1)单因素的敏感性分析。单因素敏感性分析就是指每一次运行中只有其中一个参数会发生变化，其余任何参数都不会发生变化的敏感性分析方式。(2)多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指对各种可能出现不同变动幅度的因素的多种组合，并对各种因素可能给相关项目带来的经济效果影响程度进行分析。

2．2敏感性分析的指标

(1)敏感度的系数。敏感度系数就是指项目的效益指标变化发生的百分率和其不确定因素的变化百分率之间的比例。敏感度的系数越高，则证明该项目的经济效益对其不确定因素的敏感度也就越高，这就提醒相关要员应该对其不确定因素进行重视，以免其给项目的效益造成较大程度的影响，给房地产企业带来一定的损失。(2)临界点。这里所说的临界点，就是指不确定因素所发生的极限性变化，也就是说这个不确定因素让项目财务的内部收益率和基准的收益率时之间的变化百分率是相等的。也可将临界点看作是项目所允许的不确定因素朝一利方向发展变化的一个极限值，所设定的基准收益率直接影响着临界点的的高低。在一定程度的基准收益率之下，临界点越低，说明该因素可能给项目效益指标带来的影响就越大，该项目对该不确定因素的敏感度也就越高。

3房地产项目经济评价中敏感性分析中存在的问题

当前房地产项经目经济评价中敏感性分中所存在的问题，大致有以下几个方面:(1)在使用敏感性分析方法的过程里，敏感度的系数计算量比较，而且相对繁琐，尤其是在现实情况中，一部分不确定因素有可能在同一时间发生变化，从而造成了庞大且繁琐的计算量。(2)在传统的敏感性分析方式中，某些不确定因素的敏感度系数，是评价指标基本方案相对的变化率除以该不确定因素变化的机率所得到的，这种情况下算出来的计算结果，只是一种平均值，缺少一定的准确性，无法给房地产项目中经济评价分析提供必要的依据。(3)在计算的过程中，没有对评价指标中相对的不确定因素进么充分的考虑，没有选用不确定因素变化中适当的的幅度值对其因素进行敏感性分析。(4)在计算的过程中，选择用了不确定因素中变化的相对幅度值，但在实际情况中，房地产项目经济评价还存着很多不确定性的因素，且这些不确定因素可能会出现的变化有无数种，面对这样复杂的情况，只靠对几种固定的变化幅度来对敏感度系数进行计算，在说服力和准确上都有着很大的欠缺。

4探索房地产经济评价中的敏感性分析方法

在经济数学中弹性分析有着很重要的经济学意义，能够直接延伸到房地产项目经济评价敏感性分析的领域中，给相关的房地产行业提供了改进敏感性分析计算过程的有利条件，让房地产项目经济评价工作效率和准确度都有大幅度的提高。如某一个房地产公司有一个房地产投资项目，可以先对该项目的投资额、折现率以及年收入假设成为该项目的主要敏感性因素。以此为依据，利用单因素敏感性分析方法试着对该投资项目的净现值指标进行相关的分析:①敏感性因素和分析指标同样是按照上文中的不确定性因素来进行设定，不确定因素依旧是:年收入、投资额，而分析指标也同样是该项目的净现值。②对该项目的敏感性指标进行相应的计算，先对决策基本方案中的NPV进行计算，之后对弹性分析方法进行充分的运用，来对其敏感度的系数进行计算。③对该项目的临界值进行计算。④将敏感性分析的过程和结果以图表的形式绘制出来。⑤结合图表对该项目的经济效益及不确定因素对该项目效益的影响程度进行分析评价。这样就可以在敏感性分析表中准确的看出，该项目的净现值指标对其年收入变化的敏感程度。

5结束语

总之，在房地产项目经济评价中，将敏感性分析法和经济数学中的弹性分析法进行有效的结合，可以在很大程度上对敏感性分析法中的计算过程进行改进，让其计算的效率和准确相对的提高，并能够针对不同的指标，对数据进行连续性分析，在实际的房地产经济评价起到了很大的作用。

作者：柯碧青 单位：莆田市房地产管理中心