房地产评估方法分析

摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产评估业也得到快速的发展。本文主要介绍我国房地产评估中的主要方法极其具体内容。

关键词：房地产；评估；方法

随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。

1房地产评估中三种方法的简介

1.1市场法

房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。

1.2成本法

成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。

1.3收益法

在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。

2房地产评估中三种方法的具体形式

2.1市场法

市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。由此确定的被评估房地产价格的方法为：被评估房地产价格＝参照物房地产价格×交易市场信息修正系数×交易时点修正系数×地域修正系数市场法只有在具有公开活跃的交易市场中才具有实际的价值，在房地产评估中，市场法较为常见，其表达形式较为直观、易懂，容易被人们所接受。

2.2成本法

成本法是依据被评估房地产的各项重置成本之和来确定房地产的价格。在成本法中的关键因素主要有：1.土地成本。由于房地产是在一定面积的土地上建造的建筑物，因此，房地产的实际占用土地面积的购买成本就构成土地成本；2.构建成本。房地产作为一项资产，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工资等；3.利润。任何房地产开发者所追求的目标都为利润，利润是房地产建成后价值增值的部分，在计算利润时，要以客观、公正的原则进行，不能夸大实际利润。4.折旧。由于成本法是在重新构建相同的建筑物的条件下进行的。由此确定的被评估房地产价格的方法为：被评估房地产价格＝土地成本＋构建成本＋利润—折旧在使用成本法进行评估时，应注意：房地产的各项重置成本必须是合理的、真实的成本，应以社会平均消耗成本来计算，而不能根据少数企业所确定的成本进行计算；各项成本的确定必须以评估时点的各种价格来确定，不能是过去或未来的价格。

2.3收益法

收益法是面向未来的一种方法，在运用收益法时，应该明确任何一个理智的投资者在投资一项资产时，所愿意花费的货币数额不会超过在未来能够带来的收益额。收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益的现值，来判断其价格的方法。在收益法中有三个基本的要素：1.被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币表示，同时，在获得预期收益的同时，所承担的风险可以预测并可以用货币表示。2.折现率可以明确。3.被评估房地产预期收益期限可以预测。由此确定的被评估房地产价格的方法为：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri为预期未来收益；r为折现率；i为收益期限。综上所述，不同的方法对应着不同的房地产状况，所以应根据具体情况选择适当的评估方法。

参考文献：

［1］王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建［J］.商业会计，2012（03）.

［2］白雪梅.房地产评估成本途径的思考［J］.辽宁经济，2008（02）.

［3］沈珠,黄华明.市场比较法在房地产评估中的运用［J］.资源与人居环境，2007（05）.

作者：梅萌徐 超肖雅 单位：云南大学发展研究院