房地产上市公司绩效评价方法

【摘要】本文在对房地产上市公司绩效评价现状研究分析的基础上，分别分析了我国房地产上市公司模糊综合评价法、BP神经网络评价方法以及平衡计分卡等绩效评价方法的优点和不足，通过对主流绩效评价方法的比较，对选择有效的房地产上市公司绩效评价方法给出了建议。

【关键词】房地产；上市公司；绩效评价

随着中国房地产行业的快速发展，建设规模过大、房价增长率过高等问题对我国房地产行业的健康稳定持续发展造成破坏。为有效地解决建设规模过大、房价增长率过高等问题，在国家、各省市的房地产政策宏观调控下，房地产企业自身要不断地完善企业自身的管理机制，提高企业的运营能力，尝试寻找解决该类问题的新方法，使房地产企业在激烈的市场竞争中健康稳定的发展下去。中国社科院就《房地产蓝皮书》在2017年5月9日举行会。蓝皮书执行主编王业强表示，在中央经济工作会议坚持“房子是用来住，不是用来炒的”定位的背景下，抑制房地产投资，防止金融风险，同时也要保持房地产平稳发展是2017年中国政府部门对房地产政策调控的基调。而房地产上市企业作为我国房地产行业的重要组成部分，其经营管理绩效的提高对企业自身市场竞争和房地产行业整体竞争贡献了积极的作用。因此，针对于我国房地产上市公司经营管理现状，建立一套完整的适合我国房地产行情的经营绩效评价系统有着重大的意义。不仅有利于房地产行业经济的快速稳定发展，还可以对房地产行业的经营绩效进行有效的评估和定位，有利于企业董事及投资者做出正确的投资选择，同时也有利于我国政府部门进行宏观调控，进行监管，有效规避行业风险。

一、基于模糊综合评价法的的房地产上市公司绩效综合评价

（一）模糊综合评价模型建立步骤

模糊综合评价方法是指在综合绩效评价中，评价的对象通常受许多不确定性因素的影响而具有模糊性，将经典综合评价方法与模糊理论相结合而得到的评价方法。其通常被用来当作综合决策的数学工具，模糊综合评价过程是根据已知的评价标准和实测值，然后经过模糊变换后做出的评价。在对我国房地产上市公司绩效评价模型建立中，模糊综合评价通常包括确定评价对象的因素集、确定评语等级集、进行单因素评价，建立模糊关系矩阵、确定评价因素的模糊权向量、选择合适的模糊算子以及模糊综合评判分析等步骤。

（二）模糊综合评价方法优缺点

应用模糊综合评价方法可以根据内容的复杂程度以及实际分析对精度高低的要求，适当增加子准则层，进行评价将使结果尽量客观从而取得更好的实际效果。在模糊综合评价中，权值的分配主要靠人的主观判断，影响因素过多时就很难准确分配权重，不易获得专家评价结果。

二、基于BP神经网络的房地产上市公司绩效综合评价

（一）BP神经网络评价模型构建与成型

模型构建与成型的步骤主要包括BP神经网络结构分析、指标选取与无量纲化处理（主要包括：评价指标选取以及指标无量纲化处理）、模型训练与成型。基于BP神经网络的房地产上市公司绩效综合评价通过学习以及训练的自组织功能拟合各个指标的最佳权数，从而实现评价的功能。BP网络是多层网络，层与层之间多采用全互连方式，同一层单元之间不存在相互连接，BP网络分为输入层、隐含层和输出层，如图1所示。

（二）BP神经网络评价方法优缺点

BP神经网络具有自学习性、自适应性以及较强的容错性等优点,只需要将处理过的数据输入到神经网络中，通过网络计算产生结果,有效地减少了指标权重确定过程中人为因素对结果的影响,进而提高了绩效评价的有效性和可靠性。因网络结构不同的评价结果也会产生极大的差异，但是网络结构的构建大多依赖于评价者的主观经验，随意性较大。

三、基于平衡计分卡（BSC）的房地产上市公司绩效综合评价

（一）平衡计分卡模型考核指标构建步骤

从财务维度、内部业务流程维度、客户维度、学习与成长维度四大内容为主的指标系统关注房地产上市公司发展绩效。平衡计分卡模型考核指标构建步骤主要分为以下几个步骤：确立绩效评价的目标，建立平衡计分卡四个维度的目标。在需要完成的目标中寻找出可以衡量这些目标的指标。选择能够保证实现事后指标的重要活动以及流程，通过经验并结合企业实际情况来为重要节点的问题确定监视性的指标，作出恰当的调整，实现整个流程中对焦点目标的管控。

（二）平衡计分卡评价方法优缺点

平衡计分卡的评价系统比较全面，通过财务维度、内部业务流程维度、客户维度、学习与成长维度四个指标的综合评价，兼顾了财务指标和非财务指标，从而能够把握短期与长期目标，实现房地产上市公司的长远发展。现有的平衡计分卡主要关注绩效指标的选取，没有解决各个指标具体所占权重，解决如何进行平衡的问题。此外，平衡计分卡未涉及企业组织资源的分配问题。

四、选择房地产上市公司绩效综合评价方法建议

通过对我国房地产上市公司模糊综合评价法、BP神经网络评价方法以及平衡计分卡等绩效评价方法的分析，需要找到一种模型，实验数据较易获得、模拟结果客观可信、模拟效果具有可视性、模型具有较好的外推能力、模拟方法相对以往更为先进，优缺互补的绩效评价方法，将模糊综合评价法与平衡计分卡联合使用，综合考虑多种影响因素，对房地产上市公司绩效进行综合评价，是一种值得期待的可靠的绩效管理研究方法。

作者：王雪岩 单位：长春理工大学经济管理学院