房地产行业垄断性

摘要:中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场，可以使用哈佛学派的主要理论S-C-P范式来研究我国的房地产业产业组织问题。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构，所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容也存在“马歇尔冲突”，考虑中国房地产企业是规模经济不变的情况下，对垄断进行拆分是对社会有利的选择。具体操作上:不要大面积拍卖土地，改为小块拍卖出让，引进多家开发商鼓励竞争，对打破垄断更有现实意义。

关键词:房地产；垄断；产业组织理论

一、导论

根据主流产业组织理论，哈佛学派的主要理论S-C-P范式，市场结构（Structrue)决定市场行为(Conduct)，市场行为决定市场绩效(Performance)，具有单向的因果关系；而芝加哥学派提出结构、行为、绩效三者之间应为双向因果关系，认为市场绩效起着决定性作用，企业效率的不同导致不同的市场结构，高集中度的市场是高效率、低成本的结果，一个持续高利润率的产业完全可能是该产业中企业高效经营所致，否则会招致其他企业大量进入而降低利润率。那我国房地产业的产业组织分析到底是适用哈佛学派还是适用芝加哥学派呢？

根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场分为四种类型:(1)完全竞争市场；(2)完全垄断市场；(3)垄断竞争市场；(4)寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。我国的房地产业是怎样的市场类型呢？

高洪文(2007)通过勒纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论[1],李宏瑾(2005)指出，中国房地产市场的垄断程度相当严重，虽然随着市场经济进程的深入和经济的发展,房地产市场的竞争状况逐渐好转,但这一过程非常缓慢[2]。余凯（2007）指出，中国房地产市场是一个区域性市场，在此区域市场中有着很高的市场集中度，中国房地产市场存在较高的进入障碍（主要是土地资源壁垒和行政管理壁垒），房地产产品的异质性，决定了中国房地产市场是一个寡头垄断的市场。并且从巨额的沉淀成本、区域寡头垄断分析了寡头垄断的必要性和可能性。得出价格合谋下的非价格竞争是中国房地产价格居高不下的一个根本原因[3]。林素钢、崔秀琴（2007）指出，中国房地产市场垄断的表现:土地市场的垄断，房地产厂商集中度较高，房地产产品的自然垄断，房地产市场信息的垄断，房地产商品中商品住房供给方式的垄断[4]。以上文章说明中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。

中国尽管市场上开发商数量众多，但房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，所以他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商，表现出相邻竞争态势，所以可以说中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场。这个区域可以是一个市，但更可能是市中更小的一个区域。现在中国房地产市场存在的价格领袖制，实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质就是

断，开发商形成的“联盟”主要是“价格联盟”,余凯(2007)也对此进行了分析[5]。

二、基于S-C-P范式分析我国的房地产业

对于土地出让的方式，2001年，国务院15号文件明确规定，经营性用地必须实行招标拍卖挂牌的出让形式。只要有资金支持，有意投资房地产的任何个人、法人，都可以通过土地“招拍挂”的形式获得土地。

我们现在考虑另一种具体的土地出让方式——地块大小对房地产市场的影响。房地产市场结构的基础是土地的出让方式。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构，所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。

我们可以根据出让地块大小、距离远近等将土地的出让方式分类为下表:

可以看出，土地的出让方式在房地产市场中起着决定性的作用。当前，中国房地产企业“圈地”规模的日趋扩大，这是与我国现在的土地出让制度相对应的。拍得大块地的“地王”事实上就是区域的地产垄断者。这种土地出让制度至少会带来两个问题:第一个问题是所能容纳的房地产企业的数量相对减少，不利于竞争的提高；第二个问题是大规模的土地购置以及开发所需的巨额资金壁垒将很多房地产企业、特别是中小规模的房地产企业排斥在外，容易强化部分开发商的垄断地位。

政府在土地出让上，应控制过大规模地块的整体出让，即使是相对较大规模地块的出让就可以将大块地切分为若干规模适中的地块，将大项目拆分为中小项目，由不同的开发企业开发，这样才能在一定程度上缓解我国房地产垄断和竞争不足的现状。这也是房地产调控的一个新思路。

三、房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容

对于一个垄断产业，应该是采取打破垄断还是采取价格管制呢？我们分以下几种情况讨论:

需要具体讨论的是垄断产业3，因为他具有规模经济，规模经济和打破垄断存在一定的矛盾，所以要看社会总体的利益考虑是否拆分。

“马歇尔冲突”即规模经济和垄断的弊病之间的矛盾，即企业追求规模经济的结果是垄断的发展，垄断反过来又会阻碍价格机制，扼杀自由竞争，使经济活动失去活力，破坏资源的合理分配。“马歇尔冲突”所提出的竞争的活力和规模经济之间的关系，正是现代产业组织理论所关注的核心问题。

我们可以根据“马歇尔冲突”提出一个新的评价市场效率的标准:以价格为中心的市场效率的标准。即把价格作为社会利益的代表，低的价格就是对社会有益的价格，公共政策的制定应该以提高社会福利即降低产品价格为目的。

如下图所示，向右下倾斜的LAC代表行业的规模经济。SAC1代表一个厂商垄断时的情形，较陡的需求曲线D1代表对市场较强的控制力，此时均衡点E1对应的价格是P1。SAC2代表多个厂商寡头或垄断竞争时的情形，较缓的需求曲线D2代表对市场较弱的控制力，此时均衡点E2对应的价格是P2。

我们可以看到，随着LAC、D1、D2的斜率的不同，以及SAC1、SAC2形状的不同，P1、P2的大小也会不同。垄断拆分以后，企业的短期成本曲线SAC1变为SAC2，规模经济下降，但是企业的市场力量下降。产品价格到底

是上升还是下降还得看两种效应哪个大。

如果把价格作为社会利益的代表，低的价格就是对社会有益的价格。那么我们就认为如果P1P2说明垄断下的规模经济的效应小于市场力量的效应，不能提供更低的价格，垄断不如拆分。

具体到中国房地产市场，由于数据很难得到或者具体情况千差万别，所以没有直接证据说明是规模经济或不经济。但是根据我们的经济学理论，中国房地产平均开发成本和总体开发规模关系不是很大，所以考虑中国房地产企业是规模经济不变的。

没有任何约束的土地拍卖似乎是公平的，价高者先得，但实际上大块拍卖却剥夺了中、小开发商的获得土地的权利，加大了土地的垄断程度，也加大了房源的垄断程度。当然在现阶段，由于中国地产业仅仅是区域、局部垄断，所以不要采取大面积拍卖土地的方式，采取小块拍卖出让，引进多家开发商鼓励竞争，对打破垄断更有现实意义。

参考文献:

[1]高洪文,杨红.对中国房地产行业是否存在垄断特征的实证分析[J].现代商业,2007,(13):14-15.

[2]李宏瑾.我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算[J].财经问题研究,2005,(3):3-10.

[3]余凯.我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J].城市发展研究,2007,(3):63-71.

[4]林素钢,崔秀琴.我国房地产市场垄断性分析[J].当代经济.2007,(6):80-81.

[5]余凯.我国房地产价格合谋现象研究[J].中国物价,2007,(6):59-63.

[6]周晓东,文启湘.房地产行业价格因素分析及实证研究[J].经济经纬,2007,(5):80-83.''''