土地政策在房地产调控中的作用分析

摘 要：随着经济的快速发展以及城市化进程的加快，城市土地供需矛盾一直存在并且随着城市人口的增长而越来越突出。做好城市土地的调整关键是要做好土地政策的制定，现今，土地政策已经与货币政策、财政政策等成为了我国经济宏观调控的重要手段。但是在土地政策对房地产市场的调控中存在着很多的争议，认为土地政策实施后传递到房价调控中的影响较慢，且影响较小，因此，使用土地政策在对房地产进行调控时需要与其他经济政策相结合来共同确保政策对于房地产的调控效果。

关键词：土地政策；房地产调控；土地供应；政策效果

前言

随着经济的快速发展，我国的楼市经历了自2009年开始的一轮疯涨期，做好房地产的调控不能仅仅从限制入手而是应当从土地政策、经济政策等多方面入手来共同确保房地产调整的可行性。土地政策在房地产的调控中一度成为了房地产调控的主要手段，通过从土地供应端入手在土地出让中实行“招拍挂”再到开发用地供应结构上的有压有保来调整土地的供应结构从而间接的来对建筑住房的供应进行调整，以实现对于房地产市场进行调控的目的。但是在实际应用中发现，土地政策在对于房地产的调控中发挥的效果不甚理想，与预期有较大的差距，因此需要在对土地政策对于房地产调控中的作用进行全面的分析并作出客观的评价。

1 土地政策对于房地产市场的调控

我国实行的是土地公有制，因此在土地政策的制定上能够通过运用土地供应价格、供应数量以及供应结构的方式来对房地产市场进行影响。由于土地政策对于房地产市场的影响属于间接调控因此在土地政策对于房地产市场的调控指标如认识不同则对土地政策的制定以及具体调控手段的应用产生较大的影响。房价调控是土地政策制定的最终目标，而土地政策是通过调控土地出让价格即调控地价的方式来对房价进行调整，在对两者进行研究的过程中所采取的研究方法有：格兰杰因果检验、向量误差修正以及向量自回归模型等。在对土地价格与房价进行研究的过程中使用的数据不用会得出不同的结果有时甚至于所得出的结果会产生对立。一些学者认为，现阶段土地出让价格对于房价的影响较小且是短期影响房价，而一些学者则认为土地政策对于房价的影响是一个长期性的过程。在对于土地出让价格对于房价的影响研究中，孙颖、李南成等学者在研究了城市土地供应的数量、方式以及房价、房屋供应量之间的关系的基础上使用突刺配置面积来作为土地政策对于房价所产生影响的判别指标，在分析了土地政策、货币政策以及房价之间的关系的基础上做出了土地政策对于房价调控传导较慢且这一影响在持续减弱的判断。而相对的，而土地供应量则主要会对房屋供应量产生较大的影响但是对于房价的影响同样较弱。其中，在研究了土地出让与房价之间的关系上认为土地招牌挂制度事实上推高了房价。通过研究表明，土地政策与房地产市场之间的关系较为复杂，因此在对土地政策对房价的影响中需要进行系统性的分析通过土地政策相对于其他政策在房价影响中所作出的贡献的大小来对土地政策进行评估。

2 土地政策对于房价影响的评价

土地政策对于房价的影响是多方面的，在以往的房价调控中主要使用土地供应价格、土地供应数量来作为考察土地政策的手段，而将房价、房屋供应数量以及房地产开发投资来作为土地政策考察的目标。在相关的评判中通过选取房屋销售价格指数、商品房竣工面积、房地产开发投资额来作为商品房价格、供应数量以及房地产开发投资的相应的指标，根据国家统计局所公布的相关数据来作为评判的标准。在对这些变量进行处理之前首先需要对各数据进行一定的处理，以便能够用于格兰杰因果检验进行判断。

通过使用格兰杰因果检验结果表明：在土地出让价格、土地截流面积以及房价之间的关系上，上述几个变量的变动并不会直接影响到房价价格的改变。同时在房屋竣工面积与地价之间关系上，房屋竣工面积与土地截留面积在格兰杰因果检验判断中表面两者之间并未有明显的因果关系，而在地价与房屋竣工面积的影响中两者之间在滞后一、二期之间存在着双向的影响，在在滞后六期后地价对于房屋竣工面积只有单向影响的关系。在格兰杰因果判断汇中对于土地、土地购置面积、土地截留面积以及房地产开发投资之间的判断中，地价与房地产开发投资之间存在滞后一、六期的双向影响的关系。土地购置面积在滞后一和二期、四至九期之间存在对房地产开发投资的单向影响的关系。

通过利用国家统计局对于房价、土地出让价格之间的数据来建立滞后阶数为3的向量自回归模型来房价、地价之间的关系进行判断：通过在对房屋销售价格与土地政策变量的响应函数图形中可以看出，在土地政策制定并实施后在一个季度后才会传导至房价的影响中，而后随着时间的延长影响会逐渐扩大直至第三个季度影响达到最大，而后，土地政策对于房价的影响将会持续的减弱直至到第5个季度后土地政策的影响将会消失甚至于产生负面影响。土地截留面积、土地购置面积等对于房价的影响都表现为在随后的1-2个季度会产生一个冲击而后对于房价的影响表现为持续减弱。总体来说，房屋竣工面积对于房价的影响最大，其他指标对于房价的影响较小。

3 土地政策对于房价影响的评价

通过对土地政策相关评价指标与房地产指标之间关系进行分析可以得出如下结论：土地政策对于房价、房屋竣工面积以及房地产开发投资的影响上土地购置面积、土地截留面积以及地价所产生的作用大小在逐渐减小，同时在发挥影响时都存在着明显的滞后，这表明土地政策的具体手段在房地产调控中发挥着作用并且在众多的手段中土地供应数量是其中影响最明显也是最常用的政策。此外在对对于土地供应的调整中除了新增土地供应外政府通过对囤积土地的行为进行打击也会对房价产生较为明显的效果。此外在对土地政策对房价的调控中，应当注意发挥其长期对于房价的影响效果。此外土地政策对于房地产中的房价、房屋竣工面积以及房地产开发投资所产生的影响较小，其影响效果比不上上述3个指标自身对自身以及相互之间所产生影响，土地政策在房地产中所产生的影响较弱因此在对房地产市场进行调控时需要与其他政策相配合来共同作用。在土地政策对于房地产市场的影响中其对于房地产开发投资所产的影响要远大于房价和对房屋竣工面积的影响。

4 土地政策对于房价影响较小的原因分析

造成土地政策在房价调控中影响较小的原因是多方面的：由于土地政策对于房地产的调控是间接的因此在土地政策对于房地产的调控上具有较为明显的滞后，且等待土地政策发挥出最大效果时则需要更长的时间，土地政策的影响集中在对于房地产供应以及房地产开发投资环节，政府制定的土地政策只能从增加土地供应来对房价造成影响。为提高对于房地产的调控需要使土地政策与其他调控政策相结合来共同作用共同做好房价的调控。

5 结束语

土地政策是经济宏观调控的重要手段，尤其是在经济快速发展期，通过使用土地政策辅助于货币、财政政策能够对经济发展起到极为重要的调控作用，新时期我国的房地产市场发展较快，通过使用土地、经济和经济政策相结合来做好房地产市场的调控时现今乃至今后一段时间房地产调控的重点。文章在分析土地调控政策特点的基础上对土地政策在房地产调控中的作用进行了评价。

参考文献

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