文化地产未来发展方向初探

摘要：目前房地产市场已由 “卖方市场”转向“买房市场”，营销模式也由“大量营销模式”转变为“目标营销模式”，这种局面无疑为未来地产发展提出了更高的要求。挑战与机遇并存，房企势必要抓住契机及时化“盲目跟风”为“主动谋划”，唯有如此才能掌握先机。各种地产的“文化”理念也层出不穷，本文尝试以合肥市近年来文化地产的发展状况，探索今后的走向。

关键词：合肥市；文化；文化地产；发展方向

中图分类号：TL372 文献标识码： A

毋庸置疑，建筑是每一座城市文化积淀的载体。通过细细品味一座城市的建筑风貌，可以从中探寻出他的过去、折射出当下甚至遐想出他的未来。伴随着城市化的推进，市民对“文化”这个精神层面的追求与日俱增，文化地产可谓是应运而生。

1.文化地产的概念解析

1.1文化地产――文化与地产的“联姻”

无论是住宅还是商业地产，都是市民集聚的“住所”或“场所”，而人都是其中的主体。我认为文化地产是借助于“文化”这只隐形“手”推动下的房地产开发模式，是主体在客体中亲身体验生活并产生文化共鸣的一项过程化系统工程。

“文化”的内涵最终是由人来感知和赋予的，任何形式的建筑形体缺少了“人”这一核心主体的参与，都注定是苍白无力的。而正是由文化地产带来了强聚集功能，才凸显出建筑的灵动。一般成功的文化地产项目，都是借力于“文化建筑”将具有共同文化品位追求的人聚在一起，反过来，“文化建筑”也因人气旺而魅力四射。

1.2文化地产与传统地产模式

房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段，“文化”大多

流于表，建筑与文化并未真正融合；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化来固化提升建筑价值，建筑是一种生活更是种文化。文化作为灵魂贯穿融入进业主的生活体验中，包括从前期的总体规划、建筑设计、景观设计；到一系列的营销策划方案和活动；再到后期交房后的物业管理或运营管理。

2.合肥文化地产发展现状

2.1金大地1912项目

合肥1912项目“借势”成功填补了区域商业街区的空白，成为合肥文化地产项目的代表――首个集聚型文化休闲主题街区，融地脉文化、建筑文化、社区文化于一体，项目处在成熟居住区之中，现为合肥较具人气的区域。

2.1.1建筑特色+多元商业业态――静态之容

1912商业街是安徽省唯一的徽派建筑与现代建筑有机组合的文化特色商业街区，商业街区有充满现代化的两座酒店，采用省内唯一的全明客房设计。商业街最大的特色――从皖南地区搬运过来的原装古戏楼，在这里有戏曲表演和明星签售会等。商业业态非常丰富，诸如电影院、餐饮街、酒吧街、酒店、黄梅戏院、SPA会馆等集吃、喝、玩、乐、观光功能为一体。

2.1.2本土文化+异域文化交融――动态之姿

1912商业街区的成功之处不仅在于其现代化气息的建筑、本土化特色的古戏台及其多元化的休闲商业业态，更在于文化节等活动的举办所带来的不同文化间的交融。

2014年7月25日，首届澳门文化节在合肥1912开幕，受众主要为18岁―35岁青年人群。届时，澳门青年影像展和历史文化展将长期展出，音乐节和创意集市则持续半个月时间。澳门文化节与合肥本土音乐节――玩石音乐节合作同台献艺，给乐迷呈现一场两地文化交融的摇滚盛典。近日，更有熊猫展上演，引来众多孩子的玩耍，同时也借此唤起大家对稀有动物的珍爱和保护。

总之，在这里，既有迎合年轻人口味、超强节奏感体验的各式酒吧，又有受众广泛的黄梅戏等雅俗共赏的演出和巡回演唱会，更有不同文化间的新奇与碰撞。正是各种活动的上演，引发了公众的热情参与，才得以让不同文化主题一次次地在这里互动升华，从而带给消费者多样的娱乐享受。

2.2合肥万达文化旅游城

万达文化旅游城位于合肥市滨湖新区巢湖岸边，总投资超过300亿，其中文化旅游投资190亿元，该项目是将文化跟旅游相结合，是一个创新的文化旅游商业综合的特大商业体。占地面积100公顷，规划文化、旅游、商业、酒店四大内容，建成后可容纳5万名游客，日接待量达10万人次。这里将建成一个迪斯尼升级版的600亩主题公园，其内容和产品可以说是国际一流，设备、技术等方面含有几百项专利。另还有个室内水上乐园可以四季嬉水，“一年365天，天天恒温”；两个电影科技馆，每个投资1亿美元，突破普通的电影科技馆，里面是全新4D互动新产品。

3、未来文化地产走向――养老地产发展模式初探

预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，若按养老产业规划格局90%居家-7%社区-3%机构估算，整个养老产业大约有1700万人的市场缺口。国土资源部明确了养老用地性质的政策，标志着中国养生养老产业作为独立业态，可见，养老（养生）文化地产的发展潜力很大，这会给房地产业带来巨大机遇，以下尝试探索未来可能的发展模式：

3.1养老和教育联姻的文化地产模式

随着时代的发展传统的养老机构模式势必会逐渐淡出市场，而基于文化共通性，养老和教育的联姻也许会成为未来文化地产发展的趋势之一。

随着我国教育水平的提高，步入老年阶层的人士对精神层面的追求会超过物质生活层面的需求，尤其对刚退休下来的老年人，若有场所能让他们发挥余热，给各种需求的老年人提供相应的空间和机会，让他们重新体会到生活的价值和意义，这对他们来说就是最大的安慰。另一方面，对于当下的年轻一代，他们经历的挫折太少，体会不出打拼地艰辛， 开展“励志人生”此类的现身讲座正好弥补了传统教育所缺，这种文化地产模式为每代人文化的传承搭建了良好的互动平台。在这个过程中，老年人一辈子的人生积淀成为感化和激励年轻人的动力，而老年群体又从年轻人身上看到生命延续的希望，找到了那个曾经的自己。在这里，入住的教授可以指导学生论文；其他老人也可参加与年轻人的交流。

这种文化地产模式的起步阶段可以尝试以高职院校为依托，因这里有好的养老环境，好的教育资源，好的工作氛围，再视地产开发规模定是否开办老年人大学、规范化的培训交流及一系列老年化产业等，可实行会员制养老俱乐部或养老公寓（包括分时度假式），根据特长和经历对入住人士安排合适岗位，但实力雄厚房企的投入和政府政策的扶持必不可少。

3.2养生文化村的地产开发模式

尝试借鉴台湾长庚养生文化村为大多中产阶级打造一种新型养老模式。它的成功之处在于理念的新颖独特――让老人尊严地养老、幸福地延年。“老有所为”和“老有所养”同等重要，养生文化村并不只是单调地给老人提供被动式的安养服务，而是要鼓励老人们去积极地经营退休后的生活。在这里，陪伴他们晚年的不是落寞的孤单和无力感，而是丰富多元的精神生活，焕发起老年人的“第二春”，最终实现“老扶老、老助老、老愉老”的设想。

此种地产开发模式打破传统养老院的住院式生活，注重老年人的心理需求，丰富长者的生活内涵，开设老年大学及老年人打工等项目，规划丰富多彩的各种养生休闲生活，包括运动养生、艺文技艺、民俗活动等节庆活动，让他们各显所长。这里不仅提供一流的养生环境，还可提供可种菜的菜地，老年人能够更自由的亲近自然，让“早上爬山、下午种菜、晚上娱乐”成为养老生活的常态；同时开展各种经营项目，如长者试住服务、旅游观光、养生经穴健康操、广场舞排练；还可提供社团资源让老年人参与。

针对老年人对医疗的特殊需求，尽量提供高水准的养生健康服务，满足老年生活的日常基本需求（如特约门诊、养生处方等）和紧急需求（设立全天候监控中心，每户有紧急呼救中心）。给每个入住者制定专属于个人的健康计划，私人订制跟踪式的养生建议，定期举办专题健康讲座并提供养生咨询。老年人申请入住文化村前统一进行体检，有病者可住进旁边的护理之家。

4、小结

这里，谈的不只是地产的载体形式――建筑，更多涉及的是场所这个概念，人气的集聚更多源于喜好同，所谓志同则道合使，所以今后地产的发展方向应更多关注于文化层面的共同元素和人文关怀，并考虑老年入住者的经济状况和需求层面的差异性。

参考文献：

1.赵亮.文化地产营销营销策略分析――以合肥市金大地1912项目为例[J].经济论坛，2013（6）：135

2.资料来源于凤凰网咨讯

作者简介：倪敏，女，1984-，研究生学历，合肥财经职业学院工程学院教师，园林工程师。