房地产投资与经营策略研究

摘要：随着我国经济的不断发展，作为支柱产业的房地产业业得到了迅速发展，在目前的房地产市场上商品房库存量高，商品房价格与居民收入比例失衡，这些问题目前仍没有得到有效解决。研究房地产投资与经营策略，对于提高房地产业的经营效益具有重要意义。

关键词：房地产投资；房地产经营；

当前，受经济转型和国家宏观调控政策的影响，我国房地产业面临着新一轮的严峻考验，楼市生变，许多房地产开发商由“拼命死扛”到“争相降价”，虽然有少数城市房价开始回升，但多数城市房价仍然在持续走低。房地产市场上商品房空置，导致房地产企业资金呆滞；产品品质与消费者需求有较大差距等问题仍然存在，这影响了房地产企业的经营效率，因此要加强投资策划，从房地产项目投资的初步设想开始，通过投资策划，使项目具体化。

一、房地产投资策划

1、产品定位

房地产企业进行房地产开发时，一般会面临多种选择，即是开发写字楼还是商场，是开发别墅等豪宅还是开发多层住宅，抑或是开发什么档次的住宅等。这些问题，都是房地产投资中需要面对的问题，这些问题将会影响房地产项目的效益，要合理地解决这些问题，不是靠简单的几个建议，而要通过科学地对市场进行分析，以数据为支撑来具体对待。在同样的地段，哪怕是同样品质的楼盘，也有可能这家成功，而另一家失败，许多房地产企业的发展经验阐述了这样的道理：房地产项目要想开发成功，市场定位一定要够准确。例如某房地产开发企业在高档商业圈里拿下一块地，原计划是投资开发写字楼，可在准备开发写字楼时，对市场进行调查时，却发现市场中已经没有写字楼的空间，因此将其改成高档住宅，而这需要花费大量的时间和资金去获得市场的认可，这无疑会影响房地产项目的利润。因此，房地产企业在进行投资策划时，要比别人站得更高、看得更远，开展市场调研时，也应有远见，对房地产市场发展趋势有长期的、系统的研究，参考过去、利用现在、预测未来，定位好房地产产品。

2、客户定位

房地产投资策划中，除了要了解房地产市场产品构成以外，还要准确掌握当前市场中的供求力量对比。对于供应量的调查，多数房地产开发商仅仅是将当地楼盘资料进行整合，以此来了解，而并没有根据自身产品不同，而进行加工分析。比如当房地产项目是住宅小区时，由于这是一个长期项目，因此在调查市场供应量时，应该综合近几年的房地产供应量，以此来进行衡量。而对于需求量的计算，则大都使用估算法。许多房地产企业在了解房地产市场上需求量时，都是以多少企业、多少员工为基础，乘以一定的调整系数，来估算房地产市场上的需求量，但这样的计算方法并不够完整，还应该考虑过去已经形成的购买量、当前的购买意愿、未来潜在的购买量，以及居民对房地产市场未来趋势的认识。

3、资金策划

要判断房地产价格定为多少可以为市场所接受并不难，难的是如何能够使房地产企业在拥有成本优势、保证利润的前提下，制定出具有竞争力的价格。对于房地产企业而言，节约自有资金，对企业发展具有重要意义；如果运作得当、房地产项目销售顺利，企业只要有占项目总投资30%的资金就足够了；房地产企业的资金在项目开发的什么阶段投入使用，应该有明确的用款计划；此外，对于房地产预售所获得的回款速度，应该进行保守估计，以为房地产企业的发展留有足够的流动资金。

二、房地产经营策略

1、切实研究市场需求及其变化

房地产投资与经营源于市场，也最终归于市场，市场的接受情况决定了房地产项目投资和经营的成败，因此一定要了解市场需求，并掌握其变化规律。房地产企业要更好的经营房地产项目，就需要以市场为导向，通过市场调查，全面了解掌握项目所在地的经济发展态势、房地产供求状况、消费者对房地产投资置业的心态和期望等，并找出普遍规律。同时要密切关注国内外投资动向、有关金融和税收政策的调整、房地产市场态势，以便房地产企业对其经营策略进行及时的调整。就目前而言，大多数的房地产市场分析，都是集中于大的、宏观方面的分析，如全国房地产市场走势、上海市房地产市场分析等，这些市场分析都属于宏观分析，是以某一大范围数据为基础进行分析和研究的，严格意义上来说，这些分析都缺乏都缺乏科学和针对性。对于某一小区、某一类型房地产产品的分析，对于这类市场的判断也更多的是依赖经验。对于市场分析而言，要逐步由一般的、简单的市场分析，向宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析。

2、采取灵活措施消化空置房

从房地产市场来看，目前商品房库存量高，许多商品房都空置下来，综合来看，房价相对较高，是一个重要原因，这可以通过降价打折等予以处理，但从根本上来讲，降价并不能完全解决这类问题，因为商品房库存较高、商品房空置还包括地理位置不佳、房型不合理、配套设施不全等其他非价格因素。因此解决空置房应该采用多种手段相结合的方式，而不能简单的以降价来解决。首先，可以转买为租，先租后卖，不断转变思想，一些空置商品房由于房价较高，而难以为消费者所承受，使用租赁等方式，进而收取租金，这比直接降价出售更为现实，并且也能获得更高的收益；其次，转商品房为廉租房、经济适用房和拆迁安置房等，许多城市在拆迁过程中，对拆迁户进行安置时，就鼓励拆迁户住进安置房，政府对于安置房也会给予奖励或优惠，以这种方式来消化空置房，往往也能取得较好的效果；此外，房地产开发企业还应针对空置房的房型进行调整，以更符合市场需求，如对一些面积较小的商品房，改造成更受欢迎的错层房，往往也能使空置房热卖起来。

3、实行分期开发

房地产项目的投资额度相对较大，资金周转期长，在当前的市场环境下风险相对较大，因此在经营中不能贪大，要注意防范经营风险。在房地产开发项目统一规划的前提下，实行分期开发，是避免经营风险、实现较好投资的途径。房地产开发企业，在经营中不仅要关注当前项目的效益，还要关注后续项目的经济效益，当前项目的开发和经营，也要为后续项目的发展埋下伏笔，其中后续项目既可以是一个房地产项目的第二期，也可以是一个新开发的项目。房地产开发企业在经营中，实行分期开发，不仅可以节约资金，同时也能使企业在你经营前期项目时获得相应的经验，从而提高经营效率，获得更好的经济效益。

4、实施品牌战略

房地产产品是一种综合性的商品，其既可以作为投资选择，也可以自用。而由于房地产市场中的信息不对称，消费者并不能从已有的信息判断出房地产产品是否能够满足其居住需求，是否能够保值增值。而产品品牌是房地产企业传达给消费者的一组良性信息，是房地产企业在消费者心中留下的综合形象认知，而这实际上也是一种竞争优势。一般来讲，越是信息不对称的产品，消费者对于品牌认同率就越高，品牌形象较好的房地产开发商，将会给房地产产品的销售带来额外利润。在香港房地产市场中，前十名的房地产企业市场占有率达80%以上，而在大陆，万达、碧桂园等品牌已深入人心，得到认同，而这也说明实施品牌战略，是房地产经营的重要策略。

三、结语

当前房地产市场竞争越来越激烈，并且随着外部环境的变化，房地产企业面临的环境更是趋于恶劣，因此在投资和经营中，更应该对市场进行详细且精准的分析，采取合适的策略，以提高企业竞争力。

参考文献：

[1]王翠红.房地产企业加强投资风险控制研究[J]经济研究导刊，2013（30）

[2]李相佑.浅议房地产企业的品牌经营策略[J]科技经济市场，2006（10）