房地产企业的责任成本研究

摘要：房地产企业工程项目责任成本管理的成败，直接关系到企业的生存与发展。文章以建立房地产企业责任成本制对加强成本管理的作用为出发点，阐述了怎样建立企业内部的责任成本制以及房地产企业应如何运用责任成本制，并对责任成本如何进行创新管理提出了一些建议。

关键词：房地产企业；责任成本；管理

随着房地产市场由成长期步入成熟期，竞争也逐步规范化。在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。房地产企业是由各专业职能部门组成，如何确定责任主体，如何提高公司全员成本管理意识水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，成为房地产公司亟需解决的问题。

一、责任成本的相关概念

责任成本管理，即将成本责任通过一种机制或模式分解落实到作业单元，通过对成本责任的产生、分解、转移、分析和考核将计划与控制结合起来，通过全员、全要素、全过程的增收和节支手段，达到提高经济效益的目的。责任成本是随着西方管理科学理论与成本会计发展而产生的，是将“责任”与“成本”有机结合起来的一种新的管理思想和管理模式，是目前企业降低成本、提高效益的最有效的管理方式。具体到房地产企业的责任成本管理，就是在房地产开发的全过程，明确各部门责任，建立激励机制，激发员工进行节支创效活动的一种管理方法。

二、房地产企业的责任成本分解

房地产企业进行责任成本管理的总体思路：建立合理的目标成本，将目标成本分解成责任成本，将成本控制落实到各业务操作环节中，量化评估体系、成本考核与绩效管理，明确岗位职责，形成责任成本体系。

责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。责任成本回答的是在成本管理相关业务中谁来做、做什么的问题。谁来做？有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？

责任成本体系包含责任范围、责任部门、评价指标、评价部门。完成上述4要素的定义，就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度地减少目标与执行脱钩现象的出现，真正做到权责明晰，有据可依（见表1）。还可以把成本结构树的每一个分支都作为责任范围来看待，并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书。当然在实际工作中，考虑到可操作性，可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。

三、房地产企业责任成本的落实

明确了责任成本体系，按照部门/岗位对其负责的责任范围进行合并，就可以得到部门/岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成？为此，需要定义一套完整的作业过程指导书来对部门/岗位的行为进行规范，即必须从制度流程的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制，这就是作业过程管理。为此可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正将成本控制的执行力渗透到基层一线。例如，按阶段性地确定成本责任，根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单，如表2所示。将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。

房地产项目涉及规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等多环节，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，每个环节都涉及到成本控制，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本。

房地产企业责任成本管理应以质量效益型管理为根本，根据责任成本的组成及项目责任成本责任人，对成本的可控程度，形成以合同管理为中心的责任成本管理体系。通过合同管理来联系和约束项目内外的经济关系，合同履约的过程实际就是成本发生和责任成本控制的过程。各级合同的签订和改造，必须满足责任成本控制的总要求，通过强化合同管理，以加强和完善责任成本管理。合同管理是深化责任成本管理的突破口。

责任成本合同管理是确认企业同项目管理者及项目管理者同成本责任者之间责、权、利关系成本承包合同文件，应明确责任成本的构成、合同双方的责、权、利关系和考核要素及相应的激励机制。责任成本承包合同的签订，应建立在对工程成本充分预测、预控的基础上，成本预测和风险分析是责任成本管理的首要工作，合同的内容是成本预测结果的直接体现。

责任成本承包合同的履约管理，是责任成本管理和控制的体现。通过合同管理，可以提高责任成本管理的质量，使责任成本的预控、预测落到实处。为此，要根据不同的工程项目和各类责任成本承包合同中体现的成本预测结果及自身管理水平，编制详细的成本计划和切实可行的降低成本措施，细化成本核算人员为主、全员参与、各负其责的责任成本管理和监督控制网络，建立健全成本管理各项基础管理工作。同时，要从第一成本责任人到成本的具体控制者建立以落实责任制为手段，以降低成本提高经济效益为目的的成本分析和考核体系，各级成本责任者都应有自己的经济责任状，发现问题及时纠正。同时，对经济责任合同的考证和分析也是加强合同管理和有效控制成本的重要手段。

加强成本管理是房地产企业创造经济效益的必由之路，强化合同管理是促进成本管理的必要手段。以责任成本合同管理为突破口加强责任成本管理，既有利于项目部的自我管理和自我约束，又有利于房地产企业的长期发展和整体经济效益的提高，更便于企业对项目部进行监督、检查、协调、控制和服务。

四、完善相关配套措施

为确保责任成本管理预控机制有效运行，需要制定了一系列配套措施予以保障。

（一）改善业务流程和管理架构

提升房地产企业成本管理水平，无可避免地要对业务流程和管理架构进行优化和整合。程序上而言，首先要理顺业务关系、摸清数据的来龙去脉。理顺业务关系，就应对某些业务流程和业务关系进行改造，尽量简化、填补、整合、自动化中间环节，从而最大程度地减少浪费，收取最佳效益。

（二）建立责任成本督察制度

为确保项目责任成本管理规范运作，房地产企业要建立了相应的责任成本管理督察制度。严格的督察制度是责任成本管理新机制运行的有效保证。

（三）建立责任成本效绩考评制度

为规范责任成本管理考评工作，对各项目部的成本管理状况有一个客观准确的评价，全面促进责任成本管理各项工作目标的落实，从经济效果和工作标准两方面制定了详细的考评细则。无论采用哪种方式，都必须在“目标责任书”中予以明确。同时还要明确收入分配的条件、经济挂钩指标、考核程序、分配过程控制手段等。调动全体员工的积极性，并适时考核，奖节罚超，使每位员工都为合理降低企业成本而努力。

五、结束语

总之，房地产企业在激烈的市场竞争与效益滑坡的不良形式下，全面推行项目责任成本管理已是当务之急。而项目责任成本管理又是一项科学、完整的系统工程，是企业管理的一个重要组成部分，它涉及到企业的方方面面，这就要求我们既要进行必要的理论研究和探索，也要善于总结各种管理方法和实际操作经验，从而把房地产企业项目责任成本管理推向一个新的阶段。

参考文献：

1、王德勇.房地产行业报告[R].中信证券,2007-12-10.

2、王玉红.房地产开发企业加强成本管理的对策[J].东北财经大学学报,2004(3).

3、李建荣.房地产开发企业成本控制与投资对策[J].改革与战略,2003(7).

4、刘向东.房地产企业集团如何建立资金集中管理体制[J].金融经济,2008(14).

（作者单位：厦门市新市区开发建设公司。作者为经济师、IPMP项目管理专家）