房地产项目成本控制研究

时间:2022-09-17 06:11:35

房地产项目成本控制研究

【摘要】 房地产项目的成本控制对于房地产企业的经济效益来说,是增加盈利的最根本的方法,也是在当今愈演愈烈的房地产市场竞争中占有一席之地的必要途径。成本控制贯穿于房地产开发项目的前期决策、设计规划、施工等各个重要阶段。本文试图从房地产项目各个阶段的成本的构成进行分析,挖掘出目前房地产项目成本控制中存在的问题,并结合成本控制的原则提出相应的对策建议。

【关键词】 成本控制;房地产项目;经济效益

房地产业是国民经济的重要支柱之一,随着我国房地产市场的交易渐趋成熟,房地产行业竞争也越来越激烈,房地产企业要想在房地产市场占有一席之地,保存自己的竞争力,就必须从项目中获得更高的利润;而要想获得盈利,必须要加强成本管理,实现真正的成本控制。本文通过分析房地产开发项目的各个重要阶段及每个重要阶段发生的主要成本,探讨在房地产开发项目的整个过程中成本控制存在的问题,并对这些问题提出了相应的对策建议,以期房地产企业能实现项目的建造成本和营运成本的全面监控,降低房地产项目的总成本,最终实现房地产项目的经济效益的提升。

一、房地产项目的成本构成

在房地产开发商的角度来讲,房地产项目的成本即为对建设项目的投资费用。房地产项目的成本控制对于成本管理来说,是一个重要的环节,同时也是保证开发商能顺利完成在既定成本预算下目标的实现的重要手段,是房地产开发过程中降低产品成本、提高房地产企业的经济效益的必要方法。

1.项目前期决策阶段的成本

项目的前期准备阶段是一个项目的定位时期,一般是在对房地产项目进行市场调研的基础上,开发商选择和确定投资方案的过程,包括可行性研究、基于可行性研究的决策。一般来讲,开发商首先需要从经济和技术的角度分别论证拟建项目的必要性与可行性,然后基于以上的分析,对不同的建设方案予以比较,最后做出选择与决策。建设项目的决策阶段需要对项目建议书、可行性报告、设计任务书进行确定并编制投资估算。项目开发阶段的成本主要包含了土地成本、土地建设成本、设备配套成本及一些其他的费用支出。

2.项目的设计阶段的成本

项目决策之后,就是初步设计和施工图设计以及工程的招标阶段。由于对于项目的设计是对于整个项目的总体设计,会贯穿于项目的全周期,包括后续的施工阶段;因此虽然设计阶段的成本占比不大,但是对于整个房地产项目的总成本控制起着至关重要的作用。

3.施工阶段的项目建设成本

项目的建设成本在整个项目成本中占比较大,一般包括进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等。

4.财务费用

房地产开发的财务费用包括筹建项目的各种费用、为了进行房地产项目开发,开发商筹集资金的财务费用等等,这也需要耗用大量资金。

5.项目建设中的管理运营费用

项目建设中的管理运营费用所包含的范围比较广泛,一般来讲,管理运营费用包含了开发项目中所有管理人员所发生的费用,即在房地产开发过程中,从前期准备到项目完成最后交付使用前所发生的各种费用。

6.各相关品类的税收费用

房地产的开发项目一般会不可避免地产生各种税收费用,通常括了企业所得税、房产税、营业税及营业附加税以及印花税等。

二、成本控制原则

1.全面性原则。在成本控制过程中,要求全体职员参与成本费用的控制,因为对于一个房地产开发企业来讲,不仅仅是项目分析决策者涉及到的相关费用、管理者的管理运营费用、施工人员的施工费用,每一工作人员都会与管理过程中发生的特定耗费有关;此外,成本控制是贯穿于整个项目的全过程与周期,而不能仅是是对部分高额度费用支出的管理与控制。

2.经济效益原则。成本控制的出发点即为通过将项目的成本尽量地控制在最低,并在预算的成本范围内完成项目的开发,最终为房地产企业带来经济上的效益。因此,房地产项目的成本控制应当以项目的经济效益为中心,以在最小成本费用下实现服务质量最大化为目标。

3.目标成本控制原则。房地产项目必须以目标成本为依据,严格去监督在开发过程中企业的各项成本费用支出;目标成本一般是基于对企业的人力、物力、财力等进行了综合的分析思考之后,考虑项目的内部实际情况及外部市场环境,采用价值工程等专门方法,做出最佳目标成本的决策。

4.动态控制原则。房地产项目随着阶段的不同,特别是施工阶段项目情况的不同,总是处于变化之中的,因此,项目成本控制的重点也需要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。例如:在项目的综合分析决策阶段应该结合项目所处的外部市场情况及所处的地域的独特特点,重点考察项目的可行性与风险性;而在设计阶段则需要充分运用价值工程的方法,重点分析产品在交付使用后,能否达到其所期望的功能而进行限额设计;在施工阶段则需侧重于各项成本的实际支出情况,并结合变化着的市场行情及时纠正偏差,以实现进行成本控制的动态调整。

5.责权利相结合的原则。在房地产项目开发过程中,项目经理、技术人员、业务管理人员以及其他人员都有在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力;同时,各管理部门、施工单位和相关人员又负有各自的成本控制的责任,均在承受控制成本的外在压力。另外,要对各部门人员在成本控制中的业绩进行考评,并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩,以决定奖惩,由此来提供各方控制主体实施控制的内在动力而形成激励机制。

三、房地产项目成本控制中的问题

1、成本控制理念落后

有些房地产业管理者常常只顾及招揽眼前的项目,而忽略了对成本控制的范围、目的及手段等的思考,缺乏长远发展的眼光,这对于房地产企业的长期发展是不利的。而有些管理者虽清楚了解成本管理的必要性,对成本控制的科学方法及规范性的思路却并不明晰,将成本高低作为衡量成本控制效果的唯一依据从而只是一味地降低成本费用,这对于房地产开发的经济效益及目标达成是不利的,因为项目的立足点是在既定的目标下实现成本费用的最小化,如果只是一味地压缩成本而导致项目预期目标无法达成,这无疑会对房地产商乃至整个项目都产生重大的不利影响。

2、项目设计阶段缺乏严格的成本控制

项目设计阶段是工程进行成本控制的开始,是把经济和技术进行综合考虑而对项目后续进程产生导向性作用的一个过程。有效的成本控制应该从初步设计阶段就开始,但是我们看到的现实情况是,很多项目开发单位在设计阶段不能很好地协调好项目的经济性与技术性,在初步设计阶段表现出过分偏重于技术方面而忽视了项目的经济效益。这样往往会造成房地产项目成本控制达不到既定目标,使得项目造价偏高。

3、成本控制方法和技术落后

许多房地产企业在进行成本管理时运用的技术和方法比较落后,导致开发商不能对项目的成本与进度进行同时的动态控制,也不能适时地选择与使用成本信息,这在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目标成本,再将目标成本转化为标准成本,成本控制应该结合产品的生产过程,如果没有提供足够的信息反映设计、施工或者经营过程,会容易误导目标的制定,显然这种不系统的控制方法已经不适应现在竞争愈演愈烈的房地产市场企业成本控制的需要。

四、房地产项目成本控制的对策及建议

在房地产项目的前期决策阶段应该着重考察投资环境,结合所处的地域分析拟投资房地产产品的市场价值,考虑项目的各项经济技术指标和市场配套情况等;在可行性研究阶段应聘请专业的投资咨询机构,明确项目的合理规模、建设标准、平面布置方案以及重要设备的选择。在设计过程中可进行限额设计,在材料设备采购时,按照就近原则,选择成熟可靠的材料和设备。在工程的施工阶段应该减少设计变更,尽量避免施工中重大设计变更;同时选择正确的材料供应商。

项目的设计阶段应用价值工程的原理,将事后的成本控制变为事前积极的成本预控,对成本费用进行监督。在设计过程中,应注意保持技术和经济上的平衡,既不能只看中技术与既定目标的完成而忽视项目的经济性;又要反对一味地强调节约成本而忽视了目标的达成和项目的技术性。

此外,由于许多项目开发商的设计阶段会忽视项目的经济效益,因此择优选择设计单位以及设计方案显得尤为重要。房地产商可以提高设计单位的准入门槛,选择比较有实力的设计单位;同时,也可以采取请两个专业的策划公司的方案,让他们对项目分别从项目的优势和劣势两方面来进行分析。这样,项目决策者就可以根据两种不同的思维角度,对项目的设计进行综合的分析并掌握更多更明晰的数据资料,方便房地产企业做出准确的定位,在成本最小化的情况下实现利润的最大化。

五、结语

本文通过对房地产项目中各个阶段的成本费用进行分析,揭示了目前房地产开发中存在的成本控制的问题并结合成本控制原则提出了相关问题的解决方法,以期对房地产开发企业提供有利的信息。

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