中国房地产三个热点问题

“价格上涨就是宏观调控的失败”?

我们不能认为“价格上涨就是宏观调控的失败”。

首先，房价上涨与今天中国城市化进程、持续20年的经济增长、每年约10%；的GDP增长速度、人多地少等客观状况相关。调控的目的是使房价涨幅趋于合理，而不是要把房价压下来。调控是使房价与人民的生活水平相和谐、相协调，使房价上涨与国民经济发展、资源能源等相匹配。1998年～2003年期间全国房价平均增长3．5%，而全国城镇居民收入的增长是9%。2004年之后由于土地减少，北京房价增长超过9％，这几年北京人均收入增长达到11%-13％。

其次，不能孤立地看今年的上涨6．6％的数据，要与前两年比较，其实增长速度已经放缓。2004年是宏观调控力度迅速加大的开始，2004年的一系列政策规范了土地交易秩序，但房价在这一年迅速上涨。据国家统计局统计，2005年第一季度，全国房价上涨19．1%。2005年，房价调控升级，在强大的调控政策下，2005年70个大中城市房屋价格涨幅为7．6％。2005年增长放缓的房价在2006年初出现反弹，2006年10月统计，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6．6％，比上一年增长已经放缓慢。应该说，2006年的宏观调控政策有效抑制了投机炒房行为，使一度炒房盛行的局部市场趋于平穗，控制了这种势头的蔓延，使房地产业平稳顺利地度过了2006年。

这一“新政”能否顺利实施，关键在于2007年。在新的一年里，必须以转变观念为先，改善和加强宏观调控。从广度上要推动各个城市都积极推行“新政”，从深度上要推动各个城市把实施“新政”的各项工作做扎实、做到位，努力夺取宏观调控的全面胜利。

大力完善住房制度

在全面实施宏观调控各项措施的同时，必须大力、逐步地完善住房制度，充分发挥制度的保证作用和促进作用。

许多推行住房分类供应的国家有两条重要的理念和经验：一是，住房是一种关系广大居民安居乐业的特殊商品，没有政府介入加强调控管理，单凭市场白发调节，解决不了中低收入者的住房问题；二是，政府给中低收入者住房适度的社会保障，从而理所当然地去调控户型、价格和供应对象。为此，从我国实际出发，适当吸收国外的经验，对完善我国住房制度提出如后5条建议：

(一)对高收入者供应高价、大套型商品房，并收取高土地出让金、高开发税费和入住后的高物业税，简称“三高”。这样规定，可以增加税收(特别是将高价房的高利部分收归国有)以用之于民，并利用其反作用力，促进中小套型住宅的建设和消费。

(二)对中等收入者供应中小套型、中低价位住房，简称“限价房”，限价房的社会保障占总造价5%左右。政府给了适度的社会保障，就有理、有权、有责去限房价、限套型、限供应对象。政府限价的原则是，这种住房的平均社会成本加合理的利润。

(三)对低收入者供应经济适用住房(小套型)，仍然执行现行的经济适用住房社会保障政策，并实行政府定房价、定套型、定供应对象。定价的原则是，依靠较多的社会保障、低利润和小套型，让低收入者买得起房。

(四)对最低收入者供应廉租屋，只租不售：由政府审定供应对象。供应廉租屋一般有两种办法：一是由最低收入者到社会上去租赁政府规定的房租标准以下的住宅，由政府给以适当的房租补贴(补贴直接拨给房主)；二是政府提供公房廉租屋，收取优惠的低房租。

(五)建立健全住房计划制度，将以上4条都纳入计划，由城市人大审定计划，特别是审定政府每年拨付的住房社会保障资金额度。城市政府每年都要将中小套型、中低价位住宅计划下达给房地产企业，同时给以相应的社会保障优惠，并监督其执行。

以上5条的大部分我国已有一定的规定。而另一部分，即对高价房实行“三高”，对中等收入者住房限价以及城市政府每年拨付住房社会保障资金等，则需要做出新规定。以上5条，会在住房体制、计划管理、调控水平、住房税收，划分居民收八等级线以及掌握居民收入交化以调整供应对象等方方面面，给地方政府增加了巨大的工作量，任务十分艰巨。因此，制定并颁布推行完善的住房制度，需要一定的酝酿准备时间，各城市可以逐步到位。也可以先选择几个城市试点，取得经验，再制定全国统一的制度。俟时机成熟，可以制定颁发《住房法》。

逐步制定并推行以上5条，能够加强政府对解决住房问题的调控管理力度，提高政府解决住房问题的领导艺术水平；能够顺利地完成中小套型、中低价位住房占总建房量70%以上的要求，并能切实调控中低收入者住房的价格；能够做到住房商品化、居民“尽其所能”与适度的住房社会保障相结合，逐步地解决好广大中低收入者的住房问题；能够有效地解决住房领域里的突出问题，较好地完成宏观调控任务。

是否公布住房成本?

最近一段时间，报刊上登载了不少是否公布住房成本的争论文章。由于完善住房制度正是解决这一争论的最佳办法，因而在这里作一些简要评述。

反对公布住房成本的主要意见是，此举既不合法又不合理，而赞成公布住房成本的则与之相反。例如，有一篇赞成公布住房成本的文章，写了5段。前4段写的是公布住房成本的“合法性”和“合理性”，第5段则遗憾地指出，公布住房成本并不能解决稳定房价和降低房价的问题。第5段的遗憾，确属“画龙点睛”之笔，它如实地暴露出了公布住房成本的“软肋”。因为只公布住房成本而不能解决稳定和降低房价的问题，就可能产生以下问题：

其一，如果公布出某个住宅项目成本甚低，价格甚高因而存在高额利润的问题，广大居民就会“群起而攻之”，不仅会斥责房地产企业获取高额利润，而且会斥责地方政府对高额利润的“无作为”。

其二，近几年高价拍出的几块土地，土地成本要占住房成本一半，如果予以公布，就会引来广大居民斥责地方政府因土地收费过高而抬高了房价。

以上两条说明，如果公布成本既不解决稳定和降低房价的问题，又引来社会上一大片斥责声，包括对地方政府的斥责，肯定会不利于建设和谐社会的大局。

其三，假设有两个素质高低差距较大的企业建设同档次、同价位的住宅。素质高的企业因管理水平高、节约成本而获得较高的利润。素质低的企业因管理水平低、浪费严重而获得较低的利润。如果单纯地公布成本，节约成本的企业会因为利润较高而受到群众斥责，浪费严重的企业反而因为利润低而得到群众表扬，从而产生打击先进，保护落后的作用。

其四，公布成本的工作只能由政府来承担。房地产项目量大面广，要公布出每个项目的成本(特别是要保证其准确性尤为困难)，是一项极其繁杂而艰巨的任务。如果政府耗费大量的精力去公布成本，却不能解决稳定和降低房价的问题，实属劳而无功或“吃力不讨好”之举。

而完善住房制度，正好能解决以上向题：

对高收入者课以高税，是许多国家正在实行的办法。这些国家的公民们认为，让高收入者多纳税，对社会多做贡献，实属天经地义的事，因而很顺利地在议会上得到通过而立法。因此，通过完善住房制度，对高收入者的高价房收取高土地出让金(注：应规定高土地出让金只对高价房)和高税，肯定会得到广大群众的拥护。

公布成本不是目的，目的应是稳定和降低房价。通过完善住房制度，对中低收入者住房以适度的社会保障，从而理所当然地取得由政府限价和定价的权力。由政府限价和定价，是对中低收入者住房最有效的稳定房价和降低房价(指降低平均房价)的措施。

由政府限价和定价，建设中低收入者住房的企业就不会获得高额利润。对高价房实行“三高”，则将其高利部门收归国有，也不会让房地产企业获取高额利润。此前，政府对房价上涨过快和高额利润确实是“无作为”。每一次包含了稳定房价内容的宏观调控政策出台，有的城市房价反而上涨一通，城市政府却无能为力。完善了住房制度，政府对抑制房价上涨过快和高额利润就完全“有作为”。

由于政府限价和定价的基础是社会平均住房成本，因而不会产生打击先进、保护落后的问题。

固然政府也要为限价和定价承担较大的工作量，但因它以平均社会成本为基础，比每个项目都公布成本的工作量要小得多。特别是它有利于稳定和降低房价，有利于住宅产业和房地产业的健康发展，值得为它承担较大的工作量。

通过以上分析比较，广大群众肯定会赞成和选择优越性突出的改善住房制度，而不会赞成和选择吃力不讨好的公布住房成本。而广大群众拥戴的，只要时机成熟，有关拥有立法权的机构就会顺应“民意”为之立法而使其“合法化”。