中国住房市场与土地市场协调性分析中国住房市场与土地市场协调性分析

［摘要］地价房价比是评价住房市场与土地市场协调性的重要指标,但是其具有指标单一与地价房价“时差”性两大缺陷,为众多学者及民众所质疑。在此背景下笔者将耦合协调度模型首次引入评价住房市场与土地市场协调发展状况,计算结果与地价房价比结果一致,都显示中国住房市场与土地市场协调性良好。笔者据此分析出导致模型结果与普通民众预期不一致的问题所在,并提出房地产市场宏观调控政策建议以促进二者进一步协调发展。

［关键词］住房市场；土地市场；协调性；耦合协调度

［中图分类号］F29335［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0023-04

引言

2004年以来房价快速上涨引发国内学者对房价上涨原因分析的研究热潮,其中地价过快上涨推高房价论点为广大学界人士及普通民众所接受。然而国土资源部2009年对全国105个地价动态监测城市620个项目开展的“房地产项目用地地价专项调查”显示：620个项目地价房价比平均为232%,356个项目比例在15%~30％,比例在30％以下的约占总数的78％。东部地区共有项目316个,地价房价比平均为27%,地价房价比高于全国平均水平；中部和西部地区共有项目分别为158个和146个,地价房价比平均值分别为21%和18%,均低于全国平均水平。地价上涨最快的一线城市北京、上海、广州和深圳地价房价比分别为268%,267%,332%和344%数据来源：根据国土资源部“房地产项目用地地价专项调查”相关数据计算整理得来。,虽高于全国最高水平,但是从国际经验来看此比值也在合理范围之内。地价房价比为判断住房市场与土地市场的协调状况、分析地价占房价比重的合理性从而为改善宏观调控政策提供了有效依据。但是全国甚至是一线城市房价与地价处于协调状态，二者比重合理的调查结论为普通民众所不能接受。为此很多学者指出该指标具有如下缺陷：一、地价房价比仅涉及地价与房价两个指标,地价与房价不能充分反映土地市场与住房市场整体状况。二、由于房地产开发两到三年的周期导致地价房价比存在时差,历史地价与当期房价的比值必然会人为缩小其比值。鉴于以上地价房价比评价住房市场与土地市场协调性不可避免的缺陷,笔者首次将耦合协调度模型引入以更为客观全面地评价二者协调性。耦合协调度衡量的两系统(住房市场与土地市场)涉及指标多且较为全面,且住房市场与土地市场均为同期两系统的协调性衡量,由此规避了地价房价比缺陷。

2住房市场与土地市场耦合协调度模型介绍

2.1住房市场与土地市场耦合协调度模型表达式

借鉴物理学中的容量耦合概念及容量耦合系数模型，可以直接得到住房市场与土地市场的耦合度函数刘耀彬中国区域城市化与生态环境耦合的关联分析［J］.地理学报，2005(2)：237-247

刘耀彬城市化与生态环境耦合机制及调控研究［M］.北京：经济科学出版社，2007：153-156,表示为：

C=｛(X*Y)/(X/2+Y/2)2｝1/2(1)

耦合度对判别住房市场与土地市场耦合作用的强度具有重要意义，然而它只能说明两个系统间相互作用程度的强弱,无法反映协调发展水平的高低,如当两个系统发展水平都较低时，同样也可以得到两个系统协调度较高的结果。因此借鉴已有学者的研究成果,构建一个能够客观反映住房市场与土地市场协调发展水平的耦合协调度模型,以评价不同城市不同年份住房市场与土地市场交互耦合的协调程度,其计算公式如下：

D＝(C*T)1/2,T＝αX＋βY(α＝β＝05）(2)

式中：C为耦合度；D为耦合协调度,取值范围为0≤D≤1；T为住房市场与土地市场综合评价指数。D的取值范围与协调度类型如下：D＜02,极不协调；02≤D＜04,不协调；04≤D＜05,不太协调；05≤D＜06,基本协调；当06≤D＜08,比较协调；08≤D≤1,高度协调。

2.2住房市场与土地市场指标体系说明

(1)指标体系结构表。本着指标选取的综合全面性、重要性以及数据的可获得性等原则本文选取住房市场与土地市场指标如表下1所示。

(2)指标数据来源。2001―2009年全国及35个大中城市指标数据来源分别如下：土地供给结构指标中城市居住用地面积和城市建设用地面积均来源于《中国城市建设统计年鉴》,居住用地价格来源于中〖LL〖JP+2国城市地价动态监测系统,房地产开发本年土地购置面积及其他指标均来源于相关年份《中国统计年鉴》。住房市场中人均居住面积来源于《中国城市年鉴》,其余四大指标数据来源于相关年份《中国房地产统计年鉴》。

2.3住房市场与土地市场耦合协调度计算步骤

(1)原始数据标准化(极值变换法)。本文采取极值变换法对住房市场与土地市场指标原始数据进行无量纲化处理,同时也满足了耦合协调度对数据非负化的要求。极值变化法非负化原始数据公式为：

xij′=(xij-xijmin)/(xijmax-xijmin)+001(3)

式中xij为i地区第j项指标原始数值,xij′为原始数据标准化数值,xijmin和xijmax分别表示选取年份指标最小值和最大值。

(2)指标权重赋予(熵值赋权法)。作为客观赋权法中重要的一种熵值赋权法避免了主观因素带来的偏差,不掺杂评价者的主观期望。根据熵值赋权法计算步骤及公式,本文选取全国及35个大中城市指标2001―2009年数据计算得出土地市场三大指标与住房市场五大指标权重如表2所示。

2(3)住房市场与土地市场综合指数的计算。土地市场综合水平指数和住房市场水平综合水平指数计算公式为：

Xi=ai1xi1′+ai2xi2′+…+aimxim′(4)

Yi=bi1yi1′+bi2yi2′+…+binyin′(5)

式中,X、Y 分别为i地区市土地市场综合水平指数和住房市场综合水平指数,m、n 分别为i地区土地市场和住房市场下属指标数目,aim、bin 分别为i地区土地市场和住房市场下属具体指标权重,xi1′…xim′、yi1′…yin′分别为i地区土地市场和住房市场指标原始数据通过极值变化法标准化数值。最后将各地区住房市场与土地市场综合指数X和Y代入式(1)和式(2)计算得出各地区各年份耦合协调度并判断其协调类型。

3基于耦合协调度对住房市场与土地市场协调性的考察31全国住房市场与土地市场耦合协调度

根据耦合协调度计算公式及评价步骤,计算得出全国住房市场与土地市场耦合协调度如表3所示。虽然耦合协调度较好地反映了二者协调状况,但是住房市场与土地市场各自发展状态如何却反映不出来,因此笔者在这里结合标准差法标准化原始数据的方法,即xij′=(xij-xij平均)/δ，yij′=(yij-yij平均)/γ,其中xij、yij为i地区土地市场与住房市场第j项指标原始数据,xij平均、yij平均为第j项指标2001―2009年平均值。采用各项指标标准化数值与权重乘积之和算出土地市场与住房市场综合指数分别为X和Y,从二者综合指数的正、负来判断发展水平的趋前与滞后,这样能更好地分析出二者各自的发展状态。

从上表数据可以看出,2001―2009年全国住房市场与土地市场协调状况良好,且遵循了基本协调比较协调高度协调的路径,协调性越来越好。2004年及之前年份住房市场发展落后于土地市场,土地市场先于住房市场发展为后者提供了有效支撑作用,带动了2004年起始的〖LL住房市场快速发展。随着住房市场的快速发展二者逐渐达到协调状态,2008年达到高度协调。全国住房市场与土地市场协调状况趋好的态势通过下图可以更为直观地显示出来。

3.2一线城市住房市场与土地市场耦合协调度

从计算出来的35个大中城市耦合协调度来看,住房市场与土地市场协调状况趋势与全国基本相同(故限于篇幅本文不再对所有35个大中城市耦合协调度进行分析),东北部地区耦合协调度状况最好,中西部地区次之,一线城市耦合协调度也趋势好转,但是仍然低于全国水平。现仅就一线城市状况进行分析(如表4所示),其他城市协调度变化趋势可参考全国趋势图。

将一线城市耦合协调度与全国耦合协调度比较可以看出,一线城市耦合协调度趋势不如全国逐年递增那么明显,一线城市波动性比较大。2008年一线城市受经济危机波动影响最为突出：与全国趋势相反北京和上海土地市场与住房市场都受到严重冲击,二者协调状态转为非协调状态,广州和上海亦由比较协调状态转变为基本协调状态。由此可见,一线城市等热点城市受经济波动影响较为突出。经济危机之后2009年四个城市土地市场与住房市场迅速转好二者协调性也随之转好。总体看来,一线城市及其他35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好。

33模型分析结果评析

模型分析结果显示中国以及35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好,这与国土资源部公布的地价房价比显示结果一致,两模型分析结果与普通民众主观感知或预期(地价过快上涨推高房价)不符。导致民众认为土地市场非健康发展且与住房市场不协调的认知主要在于土地市场与住房市场仍然存在诸多不协调的问题。

(1)房地产调控不力,开发商房价上涨预期推高地价。中国房价上涨的原因除了供求原理的作用外,房地产开发商对房价上涨的预期是导致地价上涨的重要原因。住房具有商品属性的同时也是生活必需品,因此住房市场化的同时也离不开中央宏观调控政策对居民住房基本需求的保障。2004年以来房价快速上涨加大了中央宏观调控政策力度与强度,但是政策经常变化,房地产开发商预期政府宏观调控不会长久从而依循原有市场行为路径,调控长期成为“空调”。因此短期化的调控政策是房地产开发商预期房价上涨从而推动地价上涨的主要原因,并非地价上涨推高房价。

(2)招拍挂制度导致地王频现,“囤地”、“捂地”坐等土地升值。招拍挂的土地出让制度促进了土地市场化并与住房市场化相辅相成推动了中国房地产市场发展。但是现有土地出让制度存在诸多缺陷：一是以价高者得为竞标原则,导致住房市场供求结构矛盾。出价最高的房地产开发商为了谋求利润往往注重开发别墅、高档公寓等高档住房,而广大消费者需求的小户型、小面积住房稀缺。二是单纯以购地坐等土地升值为目的,利用地王地块地理位置等方面的稀缺性推高了社会整体对地价过高的感知。土地出让制度对房地产开发商囤地、捂地缺乏强制有效的规范,导致开发商投机心理拉长开发周期,并非当初土地出让价格过高。

(3)财税制度不合理,地方政府过于依赖土地财政。1994年的分税制改革提高了中央政府财力但同时也导致中央与地方财权与事权相分离,地方政府财源有限。作为地方政府财源的土地出让金成为其扩大财力的重要渠道。地方政府土地财政绝对量的增加是土地市场化改革的必然,但土地财政占地方财政收入比重的上升则在于地方政府财源有限。

4住房市场与土地市场协调发展的房地产宏观调控政策建议正如国土资源部地价房价比和本文耦合协调度模型分析结果显示：中国住房市场与土地市场协调性整体良好,但是抑制二者协调发展的问题依然存在,根据这些问题本文提出以下政策建议。

41调控由短期政策向长期制度转变,有效转变市场主体预期〖JP+1房地产宏观调控手段主要有行政手段和经济手段,行政手段和经济手段的有效结合才能推动房地产市场健康发展。2010―2011年房地产调控逐步升级,行政手段“限购令”、“限价令”调控效果初显需要推进这些行政措施的短期化,这样才能从根本上发挥其有效抑制投资投机性需求的作用；经济手段中的差别化信贷政策、货币政策更有必要也有可能去短期化,加大对普通自主性消费需求的支持；同时保障性住房要制定长期规划,保障中低收入阶层基本住房需求。通过以上房地产调控措施的去短期化,市场主体包括地方政府、房地产开发商以及购房者房价持续上涨预期才能得到有效扭转,从而改变目前市场主体特别是房地产开发商房价上涨预期对低价的推动作用。

42完善土地出让制度及土地增值税征管制度,促进土地供给结构合理化土地出让制度要改变招拍挂中以价高者得的原则,制定竞标的综合性标准,配以房价、户型、面积等综合指标进行考察,解决住房供求结构矛盾；同时制订并公布土地中长期供应计划,提高中小户型、中低价位等普通商品房建设用地比例,控制高档住房用地供应,促进土地供给结构的合理化；同时完善土地增值税征收制度,扩大增值税征收范围并做好土地增值税专项评估,同时加强对房地产开发经营过程监控,以挤占开发商坐等土地升值的赢利空间，有效打击“囤地”、“捂地”行为。

43完善现有财税体制,扩大地方政府财源减轻其对土地财政过于依赖地方政府对土地财政严重依赖的根本原因在于现有财税体制下地方政府财源有限与其事权不相匹配,推进财税体制的改革是减轻地方政府土地财政依赖促进住房市场与土地市场进一步协调的重要举措。在此特别提出房产税作为一种房地产宏观调控措施目前在上海与重庆两地已试点征收,要在两试点经验总结基础上准确对房产税进行功能定位,制定房产税推广规划促进房产税抑制投资投机性需求的同时扩大地方政府财源。

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［基金项目］中国社会科学院“住房市场与主要影响因素综合协调发展研究”阶段性成果。