“限购令”对中国房地产市场的政策性影响

［摘要］本文首先通过一套完整严密的模型分析出住房限购政策对国家宏观经济因素,包括银行利率、投资、国民生产总值(GNP)等的一系列影响,接着在这个基础上来看政府限购令政策的经济意义何在,并提出相关的建议,为中国住房市场调控的改革提供一些借鉴的材料。

［关键词］限购令；LM-IS模型；乘数模型；银行利率；国民生产总值(GNP)

［中图分类号］F2933［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0027-02

研究背景

(1)住房限购政策的出台及演进过程。2010年4月,北京率先出台“国十条”实施细则,规定“每户家庭只能新购一套住房”；此后,中央政府在上海、广州、武汉、重庆等17个一二线城市实施类似的住房限购政策；随即,2011年1月6日,国务院“新国八条”,在全国大范围推行“限购令”；2011年8月7日,中央住建部提出二三线城市限购的五项建议标准,进一步强化了对地方限购的约束；截至2012年2月全国已有72座城市实行了不同程度的住房限购。有媒体传言2012年将取消部分地区的限购规定,但目前还没有正式文件批准。

(2)住房限购政策内容简介。中央政府在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施以下基本措施：①各城市本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房；②外地户籍和境外人士最多限拥有一套；③两次购房时间需相隔两年以上；④禁止公司购房。

可见,“限购令”旨在稳定急剧增长的房价、抑制房地产泡沫畸形发展,避免因房地产投资过热而出现的诸如居民买房住房难、信贷膨胀等各种社会问题,其实质是通过具有强制力的政策手段减少投资需求以及居民消费需求,从而使需求主力回归中间阶层,房价回归到收入可支撑的水平。

(3)住房限购政策出台后的数据变化。随着限购政策在全国实施,我国的房地产价格下降趋势显著,正在逐步实现理性回归。根据国家统计局公布的数据,2011年10月,全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比有34个城市下降,比9月份增加了17个,只有16个城市的房价环比出现上涨,且环比上涨幅度都在02%以内,70个大中城市的平均环比达到-014%,出现负增长；二手住宅的价格也出现了下降趋势,同比和环比都出现负增长。

在房地产价格涨势被抑制的同时,房地产市场的投资、销售、信心等也都受到了限购的影响。国家统计局的数据显示,2011年1～10月,房地产开发景气指数一路下滑,已经从1月份的10290下降到10月份的10027；并且,全国房地产开发投资49923亿元,同比增长311%,为8月以来连续第三个月增速放缓,房地产投资放缓的趋势明显。这证实了随着限购令的持续推行,房地产开发商的信心也随之冷却。

2模型的搭建

(1)乘数模型。要研究限购令的政策性影响,我们首先对实施限购令后楼市的供需状况做出了分析：①开发商信心受挫,房地产开发投资减缓,即住房供给增长减缓,甚至出现负增长；②居民、企业房地产投资明显下降,出现负增长；③居民住宅消费需求的收入弹性较大而价格弹性较小,即为刚性需求,限购令实施后,依然表现稳健。故,限购令对房地产的影响主要集中于供给方面,即投资下降,具体表现为一个负的投资加速度。

我们首先从GNP来入手。我们知道,GNP是用来衡量一国国民创造的所有产品或者是收入。因二者在宏观上来看,都在整个人类社会中流通,因此总是相同。于是,我们得到下面的等式：

C+I+G+(X-M)=GNP=C+S+T+R

式中，C代表总消费,I代表总投资,G代表政府购买,(X-M)代表净出口,S代表总个人储蓄,T代表净税收,R代表转移到外国去的财富。

为了使模型简化,我们假设在GNP中占很小比例的净出口和转移财富均为0,即是在一个封闭的经济环境中进行分析。那么我们得到：

C+I+G=Y=C+S+T

两边同时减去C,立即得到

I+G=S+T

剔除价格因素的影响,我们用小写字母表示以上各种变量的实际量即：

y=c+i+g(1)

i+g=s+t(2)

我们现在可以来分析投资需求乘数的作用,我们容易想到,s是可支配收入的函数,所以c=c(y-t),t是税收；我们假设t不变,g不变。(1)两边同时对y求偏导得：

dy=c’・(dy-dt)+di+dg

由于t不变,g不变,所以

dy/di=1/1-c’

其中c’是居民消费占可支配收入的比例。等式意味着,GNP随投资需求的变化而变化。1-c’必定小于1,故我们可以知道1/1-c’是大于1的。也就是说,投资需求每减少1元,GNP减少不仅仅只是1元。我们说这就是投资需求的乘数效应。

通过从数学与经济学的角度对乘数效应所做的分析，我们明白了,投资需求的下降对GNP的影响不仅仅是简单的相减,还要考虑到乘数效应。如果在投资需求改变的同时,税收、政府支出也在变化的话,乘数会变得更为复杂。

(2)LM-IS模型。我们在上面已经讨论到了s+t=i+g(2)。我们容易想到,i是利率r的函数,我们记作i=i(r),且i’

关于货币市场的LM曲线的推导我们需要将人们对货币的需求分成两种,一种为投机需求,一种是交易需求。我们在此略过LM曲线的推导,直接给出下面的LM曲线。

EPS;S+5mm;X+5mm,BP#现在我们已经建立起来了一个模型,里面包含了我们所需要的变量r。根据我们的假设,在封闭的经济市场中,货币市场要和产品市场保持平衡,否则会引发通货膨胀或者通货紧缩。我们因此必须将LM曲线和IS曲线综合起来进行分析,才可得出相应的结论。

另外我们可以轻松看到,i+g在g不变的情况下随r的增大而减小,s+t在s不变的情况下,随y的增加而增加,再根据等式(2),将IS与LM曲线综合分析,并在投资需求减少的情况下进行分析。

EPS;S+5mm;X+5mm,BP#我们看到,随着投资需求的减少,为了避免通货紧缩,银行利率只有下降。最终的结果就是投资需求下降使得GNP下降,而为了避免通货紧缩的发生,银行利率会相应的下调。

在此处需指出的是,这里考虑到了LM与IS的相互作用,影响的利率,因此,投资需求乘数已经不再是我们在模型1中推导而出的公式了。乘数变为：

dy/di=1/［1-c’(1-t’)+gk’/l’］

3住房限购令的经济效益分析

(1)有利影响。我们看到,住房限购令对房地产的投资需求产生关键性影响,在宏观调控中发挥着重要作用。乘数公式告诉我们,负的投资加速度可以成倍抑制房地产业过热的投资需求。在经济危机全球化的大背景下,此举减缓了房地产泡沫的恶性发展,为我国楼市、股市以及国民经济平稳增长创造了条件,为中国GDP保八的目标作出了贡献,在一定程度上使中国经济对世界经济波动的抵御性增强。

据国家统计局的数据显示,限购城市的房价跌幅超过了非限购城市。另外,限购对于一线大城市产生的影响更加明显。以北京为例,据北京房地产交易管理网的数据显示,2011年前10个月,北京商品房住宅签约套数为69079套,二手房住宅签约为101188套,总成交为170267套,同比上一年分别下降178%,358%,296%；2011年9月、10月北京商品房住宅成交量为10734套,相比2010年成交量大幅下跌46%。

可见住房限购令在某些地区确实减少了购房需求,抑制了大量的房地产投机行为,有效降低了房价,同时在一定程度上缓解了居民买房难、住房难的问题,使社会民生朝着稳定的方向发展。

(2)不利影响。用限购令来冷却房价,确实是有立竿见影的效果,但却不能形成一种长期机制。第一，投资不足甚至会导致长期GNP增长放缓；第二,过度的投资不足有可能会使货币需求量减少,需要相应地下调银行利率,从而影响整个宏观经济的发展。

首先,从根本的层次分析,住房限购已经不是一种宏观经济的调节手段，而是一种市场管制，是违背市场经济根本规律的行为，若长期实行限购令，房地产将不能再称之为一个市场。其次，随着褛市的进一步蒯整，国民经济增长放缓，中央和地方政府之间关于调控政策的博弈会进一步加深。一方面，楼市转冷会造成土地出让金的大幅下滑，进一步加大地方政府的财政压力。另一方面，地方经济增长模式的转变不可能一蹴而就，而楼市转冷对实现稳增长的日标无疑是个巨大的挑战。再次，住房限购令在某些地区没有从实质上抑制购房需求以及投机行为，反而出现了转户口、似离婚等手段来逃避限购，引起秩序的混乱。最后，在短期内，限购有可能造成抢购。限购之后，人们预期政府对于房产交易的政策会越来越紧，一部分人趁还有购买权利的时候抓紧购入 房产。

4　结论

(1)中国目前急需建立一个比较完善的住房调控体系，不能长期依靠行政管制来压低房价，明确住房的“民生性”，以适应中国城市化以及改革开放的大潮。

(2)利用灵活的税收杠杆调节房地产业的过热需求，对不同地区、不同层次、不同套数、不同类型的房地产交易实行不同的税收机制，同时可以用资本利得税和特别印花税抑制投机性需求。

(3)利用灵活的货币政策来蒯节房产市场的投资和消费，提高存贷利率，提升贷款成本，平衡有效汇率，缩减货币投放，使之与经济发展水平相适应。

(4)增加房产有效供给，完善现行土地流转制度，完善土地价格机制，降低土地流转费用，鼓励更多土地资源进入房地产市场。另外，可以排出更大规模保障性住房作为辅措施。

(5)在坚持房地产调拧的同时要注意避免超调的风险。一旦超调，就会造成局部的经济发展放缓，激化中央与地方的矛盾。

(6)建立适度自由竞争的房产价格形成机制，对恶意哄抬房价、投机倒卖等行为进行严格监管。