房地产企业财务管理的风险防范

摘要：我国的房地产市场是起步于80年代中期的新兴行业，到目前为止是发展最为迅速的行业之一，为国民经济的快速增长作出了很大的贡献。而现今很多房地产企业资产负债率很高，很多企业承受着巨大的财务风险。这些风险已经成为很多房地产企业必须面对并且加以解决的棘手问题。本文对我国房地产企业财务管理的风险进行现状和问题的分析，进而提出房地产企业防范财务风险的一些对策。

关键词：房地产企业；财务管理；风险防范

一、概述

在我国房地产产业起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。随着我国经济的快速发展，各个行业呈现很快的发展趋势，尤其是对于房地产行业来说，因为其是典型的资金密集型行业，本身具有资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点。这些特点使得房地产企业本身必然面临很大的财务风险。同时房地产的开发经营也是投资周期很长的一种活动，资金收回又比较慢，所以只有提升整个企业的财务管理水平，才能够增强房地产企业的整体竞争能力。

房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。本文所指的财务管理风险指的是企业在筹资、投资、资金运用以及利润分配等多种活动中由于各种原因而导致的对企业的存在、赢利以及发展等方面而产生的重大影响的风险。从小的方面来说指的是企业财务结构的不合理与融资不当而导致投资者预期收益下降的风险。本文将从房地产企业建设所面临的经济背景入手，主要分析我国房地产企业财务管理的风险表现，再在这个基础上讨论该类企业在财务管理风险方面存在的问题，并提出相关政策建议。

二、我国房地产企业财务管理的风险表现现状

1.大部分企业的负债率偏高引起的还贷风险

据有关资料显示我国大多数房地产企业的负债率很高，有的甚至达到72%以上，远远高于60%的警戒线水平。显然，我们知道在房地产的运营中一般需要大量的流动资金参与运作，特别对于单个项目而言，这种情况下如果过多地借贷资金到运营当中，会使得企业经营风险无形增大。如果不进行合理和规范的借贷协调，不降低资产负债率的话，投资风险一旦增大，企业的运作就会如履薄冰。

2.通货紧缩政策导致的贷款来源风险

房地产企业需要的资金链一般都很长，因此，银行贷款对于企业来说如同救命的稻草，没有足够的资金房地产企业很难开展。而今年以来我国经济通货膨胀问题较大，由于财政政策的紧缩银行贷款政策的影响，很多企业得不到足够的贷款，同时导致货币市场上利率的增长，最后必然使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。

3.市场不景气出现的再融资风险

在金融市场上融资通常是大部分上市房地产公司获得项目资金的最常用方法。而对于前面负债经营的企业来说，又相应地进一步加大企业的负债率，从而客观上企业对于债权人的债权保证程度降低，这样的高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。另一方面，我们知道房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应，从而对整个国民经济来说也是一个巨大的经营风险。可见，对于该类财务风险的识别和防范具有很大的意义。

三、我国房地产企业财务风险管理存在的问题

1.企业贷款比较随意，没有进行合理规划

目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。

2.单个项目的负债金额较大，质量管理不到位

我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，或者很少，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。

3.资本结构不当

这是指企业资本总额中自有资本和借人资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的情况。房地产企业进行项目运作实施开发行为，必须具备一定数量的资金，用于“拿地”、做规划，支付各种费用、生产房地产产品。能否及时足额和经济地筹集到所需资金，直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存。房地产开发企业一般用自有资金“拿地”，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产，在此过程中借入资本比较对应。收费员当日收入当日结，根据收费员日报表解款，报表中有效票据、有效金额、退票收据、废票收据等都有详细记录，财务科可随时监控收费员录入数据的真实性、准确性，监督票据的使用情况。财务科根据系统自动生成的财务报表，动态掌握医院门急诊人次、在院病人人数、各科室业务收入、医院业务总收入、医生业务收入、科室收费项目统计等内容，为医院领导的决策提供了真实、科学的财务信息。

4.内部财务控制信息的传递不畅

房地产企业内部需要一个及时、准确的信息系统，并保证有关信息传递的各方都有认真负责的态度并及时传递真实的信息。但是房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。

四、防范房地产企业财务管理风险的对策

1.树立风险意识，建立风险防范防止措施

房地产企业必须针对自身情况树立风险意识，科学预测一些可能出现的财务风险，并且设立风险防范机制等应对方案。及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。例如，对于项目财务的控制要有专门的应对机制，可以通过低风险利率贷款来减少筹资风险，通过商品结构的调整来降低财务风险。此外，企业要认真分析内外部环境，制定多种应对宏观环境的措施，提高自身的生存适应能力。

2.加强投资中单个项目的管理，从细节上控制投资风险

对于房地产企业来说基本上每一个项目都是投资大量资产的，属于资金密集型行业，特别是对于一些重大项目而言，动则涉及几个亿资金。因此，对于每一个项目房地产公司都应该慎重地进行可行性研究，然后才作出决策，只有这样才可能有益于避免不必要的损失。具体而言，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，从而充分明确一些风险因素；另一方面，要运用一些投资组合理论，合理进行投资组合。我们知道不同类型房地产的商业奉献不一样，获利能力也不一样，为了降低投资的商业奉献，又要保证获取预期的投资收益，因此，比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建。以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。

3.强化资金利用效率，提高其管理水平

房地产企业是属于资金密集型行业，因此，做好资金的管理工作是财务管理的中心意向。所以企业要统筹安排、合理利用资金。首先，要争取建立结算中心形式的资金管理机构，起到统筹安排的作用，通过合理调度，充分发挥货币的时间价值，把分散的资金合理利用起来；其次，对于相关账谱要进行认真审核，及时登记账谱，有需要的时候要认真及时清查，发现问题要及时查明原因，追究相关责任。

其次，尤其应该加强房地产企业流动资金的管理。一般的流动资金管理包括现金管理、存货管理和应收账款管理等。加强现金管理主要是在国家有关规定的范围内，做好日常收支，加快现金周转速度，控制现金持有规模。传统上我国房地产企业往往倾向于使在建项目占用公司大量的资金成本。而现代市场经济本质上是信用经济，信用已成为企业间交易的主流方式，因而应收账款管理始终是财务管理的重要内容。我国房地产企业必须改变只注重销售业绩，忽视应收账款的控制状况，加强应收账款管理，在日常经营活动中注重对客户的资信调查工作，并提高信用分析能力，控制应收账款规模。同时采取各种措施，尽量跟银行保持良好的关系。

4.强化企业财务人员的业务素质

当前很多房地产企业的财务人员素质不够高，严重影响了企业的经济效益。事实上人员的素质关系很大，业务的好坏直接跟人的素质有关系，从而本人认为加强财务人员的业务培训很重要。尤其是对于一些风险因素较大的房地产企业而言，质量好的财务人员对于新情况的处理能力很是关键。因此，如果企业能够定期对财务人员进行业务水平的考察和培训，必要的时候还可以引入考试等竞争淘汰机制，就可以从侧面上为房地产企业的经济效益做贡献了。

参考文献：

[1]刘华.论我国房地产企业的财务风险管理[J].经营管理，2007(6).

[2]尹哲.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].职业圈，2007(5).

[3]金鑫.邹议房地产公司财务风险的防范[J]东方企业文化，2007(5).

[4]陈彬彬.我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析[J].现代经济，2007(6).

[5]刘音.房地产企业的财务风险管理探析[J].时代财贸，2007(6).

(作者单位：沈阳铁路局吉林房产生活段)