房地产成本分析及管理

【摘要】利润最大化是一个企业追求的最根本的目标。为实现这一目标，企业需要从增加收入和降低成本两个方面进行努力，即开源与节流。实践证明，房地产项目成本控制，是实现利润最大化的重要管理措施和有效的直接的手段。

【关键词】成本管理；费用；合同；付款

1 成本管理的意义及重要性：

成本管理的重要性取决于企业的竞争价值。成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高或者不损坏其竞争地位的成本降低途径。建立和保护企业长期大的竞争优势，就是说企业在市场生存必须具有的优势，否则将被人打倒。从这个角度看，企业就要不断地探讨与提高成本管理能力。对于房地产企业，如果只是一种短期经营，做完一个项目就撤销，可以对成本管理短视一些，如果想长期立足于生存，就必须搞明白弄清楚如何去进行成本管理。成本管理是否就是力图省钱，表象大都是这样，但实际不全是，因为光靠省钱，省不出成本管理优势来，成本优势的获得需要依靠对应于业务运作的成本模式的建立。

2 成本的定义及解释：

成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。

不能仅仅将成本看成一种耗费，将某个环节的成本看作整个成本。必须将各种的耗费加到一起，而且这些耗费是生产过程发生中的。例如：很多人喜欢将税收放到完全成本中去，这是错误的，因为所交的税是在生产经营完成后，按照法律向政府交纳的一种费用，它与生产经营里面没有直接的关联，所以，税不能放到成本里。

如果发生了一个成本不需要补偿，那么就是一种损失，放到费用或者营业外支出里，不能放到成本里面。成本需要一种补偿，这样生产经营才可以持续循环，成本才具有意义。如果生产了一个产品，发生了成本，但是在市场上卖不掉，不能获得应有的价值，那么这个成本没有丝毫的意义，也就不能称之为成本。成本最重要的意义在于对生产者的补偿，所以从事成本管理，首先要弄清楚成本管理的意义是什么，不能仅为成本管理而管理。成本管理其实是我们做事情的一个背面，我们做事情最后追求的是其的正面的结果。例如：我们追求经济效益或者追求产品形象，这是事业的成眠结果，但在这个追求的过程中国发生了多少耗费与多少支出，那就是背面的东西。我们主张追求成绩好宣传成绩，永远不要忘了背面——成本和代价，但从事成本管理，也需要支持正面的结果，不能为了节约成本而节约成本，降低产品品质，损害了企业的品牌形象。

3 成本的特性：

3.1 成本构成的复杂性。房地产成本构成是非常复杂的，在社会上，它是由多种专业结合而成的。包括土建、安装、园林环境、市政管网与设备等部分，这些成本的构成是负载的，各自有自己的特性，涉及的专业很多。

3.2 成本个性较强。项目与项目之间不同，栋与栋之间的不同，个性很强，很难进行比较。如果进行比较分析，由此得出好坏优劣，然后将这些数据拿去用，就会出现很多错误，因此不同项目的房地产成本不要进行对比。

3.3 市场没有透明的工程供应价格。目前，工程定价依据还是定额，价格组成比较复杂，人为主观因素影响大，没有一个透明的价格，其中除了主材费用以外，各个地方都不尽相同，各个企业也有所不同，人为的因素太大，价格很不透明，对于一些有经验的房地产还可以进行判断价格的合理，但同样也有失误的时候。供应商市场没有透明的工程价格，增加了房地产开发商的经营难度，也付出很多冤枉钱，增加产品的成本。

3.4 成本计算的多次性。房地产成本是一个巨大的投资，必须进行多次的计算，从开发前期的估算，完成施工图后的预算，工程完工的结算等等，组成了 成本计算的多次性。

3.5 成本核算的难度较大。因为产品之间的差异性很大，项目之间也有很大的不同，发生的合同也很多，增加了核算的难度。

3.6 成本发生的长期性。房地产开发周期长，其中资金成本是影响成本高低的重要因素，房地产使用寿命周期长，产品出售完成后，配套设施经营、质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不同忽视的重要内容。

4 成本管理的实施过程：

目标成本实施过程，分为六个环节。首先，在新项目发展阶段，需要做成本估算，项目取得土地后，需要进行项目的规划设计，完成设计后，就要 进行第一次目标成本的测算，根据估算以及对市场的判断，测算出项目的成本，规划设计完成后，进行一个补充设计阶段，对规划设计进行完善、补充，定出产品标准，此时需要进行第二次的目标成本测算。到了施工图设计阶段，目标承办是在施工图预算基础上编制，目标成本基本已经定型。目标成本形成后，接着就是执行过程，也是动态成本控制的过程。在目标成本确定后，工程进入施工阶段，需要进行施工组织与材料采购，此时就有实际成本的发生，需要将动态成本与目标成本进行比较，动态成本是高了还是低了，病找出原因进行总结与给出优化措施，竣工结算结算，将实际共发生的成本与目标成本比较，进行总结分析，得出一些实施的经验与教训。

5 成本核算的具体费用：

土地获得价款：包括获得价款的一切费用，即楼面地价

开发前期准备费：勘察费、规划设计费、施工图费、三通一平费、临时设施费等

主体建安工程费：土建费用及材料采购费

园林管网工程费：排水、燃气、高低压、室外智能化等

园林环境建设费：园林绿化、景观、广场、道路等

开发间接费：行政管理费、工程管理费、物业维修基金、不可预见费

6 房地产成本的现状与问题：

建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。

6.1 无效成本

无效成本就是无法获得补偿的成本。例如，钢筋过密，因质量以外的问题不断返工等等。

6.2 变更签证

在进行房地产开发的设计阶段，未知条件多或遇见性不够，。导致建筑比例关系、空间尺寸、效果感觉，很难一下子考虑的尽善尽美，图纸也有可能有错误。在施工过程中，感觉突然来了，进行设计修改增强效果，更正错误，设计变更就增加了，成本也会随之增加。

6.3 隐形的冤枉钱

在房地产行业，因为市场没有透明的工程价格，很多经验不足的人就很难准确评价，可能会支付不必要的钱，这种情况在材料采购，工程招标、结算时都可能发生。

6.4 超合同付款

由于施工过程中发生了大量的设计变更与现场签证，如果进度款支付把握不准确，就很容易付超。

6.5 结算成本不准确

售价与成本的差额就是利润。如果连产品的成本都不清楚，计算利润就是错误的。这对上市公司是非常危险的事情，严重一些会导致虚报利润。如果算少了，必须在下年度中扣减回来，这对下年的利润指标影响很大。

6.6 质量不足成本和质量过剩成本同时存在

质量不足成本就是因为质量不足而发生的维修费用、客户赔偿等的成本，质量过剩成本就是不被客户认同的多余成本。

成本管理的方向：

要做到一个高级的成本管理首先从核算型做起，先要对成本计算准确，然后就是控制型，制定一个成本目标，而且能实现它，使这个目标接近实际发生的成本。最后，价值创造型成本管理的阶段，此时已经脱离了仅仅为成本管理而做的一些事情，追求的是一种综合的结果，能够创造价值，此过程中可能主动要求增加成本，因为为了提高产品的品质，争取获取更多的利润。成本管理到最后就是事情的 正面而不是反面，它在帮助企业获得产品更多正面的结果。

建立房地产企业成本管理理论：

现在中国房地产开发企业可以说没有自己的成本管理理论。现有的造价工程师考试知识结构有重大缺陷，从来没有涉及到成本的概念，只能满足建筑企业预算管理的需要。通过造价工程师考试的人员，精通算价，但只会从项目的建造成本去考虑事情，完全是建筑企业的成本管理模式。但是房地产企业的成本管理要从地价、前期费用、建安工程成本等一系列的成本管理去考虑。